城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)理論與實(shí)務(wù)課件

1、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)理論與實(shí)務(wù)2006/11/05CLV地價(jià)所 主要內(nèi)容 第一部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 第二部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)置與維護(hù) 第三部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)采集 第四部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)主要指標(biāo)值計(jì)算 與地價(jià)狀況分析 第五部分 城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè) CLV地價(jià)所CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 一、為什么要進(jìn)行地價(jià)監(jiān)測(cè) 適應(yīng)社會(huì)轉(zhuǎn)型的需要 計(jì)劃社會(huì) 市場(chǎng)社會(huì) （單一、呆板） （多元、活力） （大政府、小社會(huì)） （小政府、大社會(huì)） （組織、參與） （監(jiān)控、服務(wù)）CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 適應(yīng)新時(shí)期地價(jià)管理的需要 地價(jià)管理的不同階段： 市場(chǎng)起步，地價(jià)技術(shù)管理階段（90年代初），顯化

2、地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)； 市場(chǎng)培育，地價(jià)水平管理階段（90年代中），平衡地價(jià)，地價(jià)確認(rèn)； 市場(chǎng)規(guī)范，地價(jià)協(xié)調(diào)管理階段（90年代末），信息公開(kāi)，地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。 CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 土地市場(chǎng)是重要的要素市場(chǎng)，需要監(jiān)控 要素市場(chǎng)： 土地市場(chǎng)（傳統(tǒng)的要素市場(chǎng)，具有穩(wěn)定社會(huì)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用） 資金市場(chǎng) 勞動(dòng)力市場(chǎng) 技術(shù)市場(chǎng)CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 地價(jià)是土地市場(chǎng)的指示器 反映土地市場(chǎng)的基本指標(biāo)： 地價(jià)動(dòng)向（最主要的，指示性的） 土地供給動(dòng)向 土地需求動(dòng)向 需求與供給的差異CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 二、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的概念 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是運(yùn)用景氣監(jiān)測(cè)的基本原理和方法，結(jié)合土

3、地市場(chǎng)本身的特點(diǎn)，通過(guò)設(shè)立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，收集、處理并生成一系列地價(jià)指標(biāo)，對(duì)城市地價(jià)狀況觀察、描述和評(píng)價(jià)的過(guò)程。 CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 三、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的作用 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)地價(jià)監(jiān)測(cè)提供兩類信息（兩種信息產(chǎn)品）： 一類是管理類信息（管理部門） 制定宏觀調(diào)控政策政策外部干預(yù)（外因作用）。 另一類是公眾信息（公眾） 公開(kāi)信息引導(dǎo)市場(chǎng)主體行為土地市場(chǎng)內(nèi)部調(diào)整（內(nèi)因作用）。 CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 地價(jià)管理類信息發(fā)揮作用的技術(shù)路徑管理類信息取得市場(chǎng)狀況分析土地市場(chǎng)調(diào)控政策制定（直接、間接）具體調(diào)控手段CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 地價(jià)公共信息是如何影響市場(chǎng)的？（信息參照

4、作用、信息對(duì)等的博奕作用）無(wú)公開(kāi)信息狀況 有公開(kāi)信息狀況信息黑箱 信息透明價(jià)格無(wú)趨向性 價(jià)格具有明顯趨向性與正常市場(chǎng)價(jià)值離散度大 與正常市場(chǎng)價(jià)值離散度小CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 四、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的理論與技術(shù)基礎(chǔ) 景氣監(jiān)測(cè)理論與技術(shù)。 市場(chǎng)運(yùn)行是有一定規(guī)律的； 市場(chǎng)的運(yùn)行是受不同因素影響的； 通過(guò)對(duì)不同的指標(biāo)進(jìn)行觀測(cè)可以掌握市場(chǎng)運(yùn)行情況。 CLV地價(jià)所CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 五、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的對(duì)象與基本內(nèi)容 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的對(duì)象：地價(jià)狀況（地價(jià)及其外延關(guān)系）。 地價(jià)本身包括地價(jià)現(xiàn)實(shí)水平、地價(jià)變化歷史軌跡、地價(jià)將來(lái)變化趨勢(shì)等； 地價(jià)的結(jié)構(gòu)特征包括，地價(jià)區(qū)域比較關(guān)系、地價(jià)用途

5、之間的比較關(guān)系、地價(jià)時(shí)間段的比較關(guān)系等； 地價(jià)與相關(guān)指標(biāo)協(xié)調(diào)程度包括，地價(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)關(guān)系、地價(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)之間的關(guān)系、地價(jià)與金融指標(biāo)之間的關(guān)系、地價(jià)與土地利用指標(biāo)的比較關(guān)系等等。 CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 地價(jià)與地價(jià)狀況的區(qū)別 地價(jià) 地價(jià)狀況 （價(jià)格高低評(píng)估） （價(jià)格好壞評(píng)估） （地價(jià)本身） （外延相關(guān)方面） （平面的） （立體的） （單一指標(biāo)） （指標(biāo)體系） 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 房地產(chǎn)市場(chǎng) 土地市場(chǎng) 地價(jià)CLV地價(jià)所CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 地價(jià)的外延關(guān)系示意圖CLV地價(jià)所CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 六、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的基本方法 觀測(cè)、描述和評(píng)價(jià)。 觀測(cè)：就

6、是建立監(jiān)測(cè)點(diǎn)等方法對(duì)地價(jià)現(xiàn)狀進(jìn)行觀察，及時(shí)、直觀地看到地價(jià)是什么樣。 描述：是要通過(guò)各種指標(biāo)將地價(jià)狀況如實(shí)地、全面地反映出來(lái)。 評(píng)價(jià)：就是對(duì)地價(jià)狀況的好壞做出判斷。 CLV地價(jià)所CLV地價(jià)所CLV地價(jià)所CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 七、地價(jià)監(jiān)測(cè)的范圍 國(guó)家級(jí)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)范圍包括，全國(guó)范圍的城市地價(jià)監(jiān)測(cè)、跨省區(qū)域的地價(jià)監(jiān)測(cè)（包括重點(diǎn)區(qū)域范圍地價(jià)監(jiān)測(cè)），主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)等。 省級(jí)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)范圍包括，全省范圍的城市地價(jià)監(jiān)測(cè)、省內(nèi)分區(qū)域的地價(jià)監(jiān)測(cè)等。 城市本級(jí)地價(jià)監(jiān)測(cè)范圍包括城市整體地價(jià)監(jiān)測(cè)、城市各區(qū)片地價(jià)監(jiān)測(cè)及重點(diǎn)路段地價(jià)監(jiān)測(cè)等。CLV地價(jià)所CLV地價(jià)所CLV地價(jià)所CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基

7、本理論與方法 國(guó)家級(jí)監(jiān)測(cè)省級(jí)監(jiān)測(cè)城市本級(jí)監(jiān)測(cè)監(jiān)測(cè)范圍CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 八、地價(jià)監(jiān)測(cè)基本指標(biāo)1、觀測(cè)土地價(jià)格本身情況的指標(biāo)（1）地價(jià)水平指標(biāo) 平均地價(jià) 地價(jià)水平值 是一種指標(biāo)，不是具體的地價(jià) 具有一定的概括性(區(qū)域、用途、種類、時(shí)間等）CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 （2）地價(jià)變化指標(biāo) 地價(jià)增長(zhǎng)率 變化速度。強(qiáng)調(diào)變化量。 地價(jià)指數(shù) 地價(jià)水平比較。強(qiáng)調(diào)水平。CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 （3）描述地價(jià)結(jié)構(gòu)的指標(biāo) 不同用途地價(jià)平衡指標(biāo) 不同區(qū)域地價(jià)平衡指標(biāo) 不同時(shí)間段地價(jià)平衡指標(biāo) CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 CLV地價(jià)

8、所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 2、描述地價(jià)與相關(guān)指標(biāo)協(xié)調(diào)度的指標(biāo) （1）地價(jià)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)指標(biāo)： （2）地價(jià)與房屋市場(chǎng)協(xié)調(diào)指標(biāo)： （3）地價(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)指標(biāo)： （4）地價(jià)與土地利用變化協(xié)調(diào)度：CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 （1）地價(jià)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)指標(biāo)：地價(jià)與土地供給比較指數(shù)、地價(jià)與土地需求比較指數(shù)、地價(jià)與土地閑置量比較指數(shù)等；（2）地價(jià)與房屋市場(chǎng)協(xié)調(diào)指標(biāo)：地價(jià)與房屋供給比較指數(shù)、地價(jià)與房屋需求比較指數(shù)、地價(jià)與房屋空置率比較指數(shù)、地價(jià)與房屋價(jià)格比較指數(shù)等；CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)

9、的基本理論與方法 （3）地價(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)指標(biāo)：地價(jià)與GDP比較指數(shù)、地價(jià)與固定資產(chǎn)投資額比較指數(shù)、地價(jià)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比較指數(shù)、地價(jià)與房地產(chǎn)貸款額比較指數(shù)、地價(jià)與城市人口增長(zhǎng)比較指數(shù)、地價(jià)與城市人均可支配收入比較指數(shù)等；（4）地價(jià)與土地利用變化協(xié)調(diào)度：地價(jià)與城市建成區(qū)面積增長(zhǎng)比較指數(shù)、地價(jià)與平均建筑容積率比較指數(shù)、地價(jià)與公共設(shè)施用地面積增長(zhǎng)比較指數(shù)等、土地閑置率。CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 九、地價(jià)監(jiān)測(cè)的工作步驟 城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的基本工作步驟如下： （1）建立以地價(jià)監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)為基礎(chǔ)的地價(jià)監(jiān)測(cè)信息源； （2）采集和處理監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，包括基礎(chǔ)年數(shù)據(jù)和

10、監(jiān)測(cè)年數(shù)據(jù)采集； （3）根據(jù)監(jiān)測(cè)目標(biāo)，建立地價(jià)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系； （4）按照一定的方法整理和計(jì)算各類地價(jià)監(jiān)測(cè)指標(biāo)； （5）通過(guò)監(jiān)測(cè)指標(biāo)對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)； （6）對(duì)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)信息進(jìn)行發(fā)布。CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 十、地價(jià)監(jiān)測(cè)的工作成果 最終成果：城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告（年度、季度） 主要內(nèi)容： 地價(jià)水平及其地價(jià)變化趨勢(shì)報(bào)告與分析 地價(jià)分布與結(jié)構(gòu)狀況報(bào)告與分析 地價(jià)與土地市場(chǎng)及房屋市場(chǎng)的協(xié)調(diào)狀況報(bào)告與分析 地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)狀況報(bào)告與分析CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 中間成果： 1、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)體系（監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布圖、監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)） 2、地價(jià)監(jiān)測(cè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng) 3、地價(jià)

11、指數(shù)（可以獨(dú)立發(fā)布的） 4、年度監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 十一、值得強(qiáng)調(diào)的幾點(diǎn) （1）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)不完全等同于地價(jià)調(diào)查。地價(jià)調(diào)查重點(diǎn)在于地價(jià)信息的采集，而地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是一個(gè)系統(tǒng)的、連續(xù)的過(guò)程。 （2）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)不僅僅包括地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立、地價(jià)指數(shù)的編制，還包括地價(jià)狀況的分析、評(píng)價(jià)、監(jiān)測(cè)報(bào)告等過(guò)程 。 （3）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)內(nèi)容不僅僅包括地價(jià)本身情況，還包括地價(jià)與其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相協(xié)調(diào)的情況。 （4）地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)不僅僅是計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，而是具有地價(jià)信息源、地價(jià)信息采集網(wǎng)絡(luò)、組織制度、技術(shù)規(guī)范、專家支持和計(jì)算機(jī)支持一體的大系統(tǒng)。 （5）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)調(diào)查方法按照一般的監(jiān)測(cè)技術(shù)要求，是市

12、場(chǎng)調(diào)查的方法，而不是簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)方法。 主要內(nèi)容 第一部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 第二部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)置與維護(hù) 第三部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)采集 第四部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)主要指標(biāo)值計(jì)算 與地價(jià)狀況分析 第五部分 城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè) CLV地價(jià)所1、 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立步驟（1） 劃分地價(jià)區(qū)段 （2） 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的初選 （3） 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的確定 （4） 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料的采集 CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)置與維護(hù) 地價(jià)區(qū)段劃分 均質(zhì)區(qū)域。 按不同用地類型進(jìn)行劃分。 根據(jù)地價(jià)高低分割。 與級(jí)別界線吻合 實(shí)地勘測(cè) 上圖CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)置與維護(hù) 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)1、對(duì)土地面積的要求宗地、面積適宜2、對(duì)

13、土地形狀的要求矩形（規(guī)則）為主3、對(duì)土地利用狀況的要求平均容積率4、對(duì)臨街狀況的要求一面臨街5、對(duì)土地開(kāi)發(fā)程度的要求平均土地開(kāi)發(fā)程度6、對(duì)土地權(quán)利狀況的要求土地使用權(quán)價(jià)格。CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)置與維護(hù) 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)量1、總量分城市類型控制、分用途控制2、密度按平方公里衡量（23）3、地價(jià)區(qū)片至少一個(gè)4、分布均勻CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)置與維護(hù) 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)更新1、用途發(fā)生改變2、地塊北合并或者分割3、地質(zhì)條件發(fā)生變化4、低效利用CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)置與維護(hù) 主要內(nèi)容 第一部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 第二部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)置與維護(hù) 第三部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)采集 第四部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)主

14、要指標(biāo)值計(jì)算 與地價(jià)狀況分析 第五部分 城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè) CLV地價(jià)所按種類分：1、基礎(chǔ)信息采集2、評(píng)估信息采集按狀態(tài)分3、信息初始采集4、信息變更采集CLV地價(jià)所地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)信息采集 主要內(nèi)容 第一部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 第二部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)置與維護(hù) 第三部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)采集 第四部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)主要指標(biāo)值計(jì)算 與地價(jià)狀況分析 第五部分 城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè) CLV地價(jià)所CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算 一、平均地價(jià)計(jì)算 1、概念。 平均地價(jià)（地價(jià)水平值）是指在正常市場(chǎng)條件下，一定區(qū)域范圍 內(nèi)和一定時(shí)間點(diǎn)城市土地價(jià)格的水平值。平均地價(jià)反映一定區(qū)域、一定時(shí)間

15、段，城市土地價(jià)格的高低狀況。 2、種類 包括地價(jià)區(qū)段平均地價(jià)、土地級(jí)別平均地價(jià)、城市平均地價(jià)、路 線平均地價(jià)、區(qū)域城市平均地價(jià)等。CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 3、計(jì)算方法 （1）區(qū)段平均地價(jià)。 區(qū)段平均地價(jià)在監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)的基礎(chǔ)上計(jì)算，等于地價(jià)區(qū)段內(nèi)各個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)的算術(shù)平均值。計(jì)算公式為： 地價(jià)區(qū)段平均地價(jià)（監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)1監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)2 監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)n）nCLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)與城市地價(jià)狀況的關(guān)系CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 （2）級(jí)別平均地價(jià)。 級(jí)別平均地價(jià)在區(qū)段平均地價(jià)的基礎(chǔ)上計(jì)算，等于土地級(jí)別內(nèi)各個(gè)區(qū)段平均地價(jià)的加權(quán)平均值。計(jì)算公式為： 級(jí)別平

16、均地價(jià)（區(qū)段平均地價(jià)1區(qū)段用途面積1區(qū)段平均地價(jià)2區(qū)段用途面積2區(qū)段平均地價(jià)m區(qū)段用途面積m）（區(qū)段用途面積1區(qū)段用途面積2區(qū)段用途面積m） CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析地價(jià)區(qū)段面積與區(qū)段有效面積地 價(jià) 區(qū) 段1地價(jià)區(qū)段2地價(jià)區(qū)段3地價(jià)區(qū)段4有效面積CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 （3）城市平均地價(jià)。 城市平均地價(jià)在級(jí)別平均地價(jià)的基礎(chǔ)上計(jì)算，等于城市內(nèi)各個(gè)土地級(jí)別平均地價(jià)的加權(quán)平均值。計(jì)算公式為： 城市平均地價(jià)（級(jí)地平均地價(jià)1級(jí)地土地面積1級(jí)地平均地價(jià)1級(jí)地土地面積2級(jí)地平均地價(jià)k級(jí)地土地面積k）（級(jí)地土地面積1級(jí)地土地面積2級(jí)地土地面積k）CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地

17、價(jià)狀況分析 （4）區(qū)域城市平均地價(jià)。 區(qū)域城市平均地價(jià)在城市平均地價(jià)的基礎(chǔ)上計(jì)算，等于區(qū)域內(nèi)各個(gè)城市平均地價(jià)的加權(quán)平均值。計(jì)算公式為： 區(qū)域城市平均地價(jià)（城市平均地價(jià)1城市級(jí)別總面積1城市平均地價(jià)2城市級(jí)別總面積2城市平均地價(jià)j城市級(jí)別總面積j）（城市級(jí)別總面積1城市級(jí)別總面積2城市級(jí)別總面積j）CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 （5）地價(jià)綜合水平值。 地價(jià)綜合水平值為各用途平均地價(jià)的綜合結(jié)果。 地價(jià)綜合水平值（商業(yè)地價(jià)平均值居住地價(jià)平均值工業(yè)地 價(jià)平均值）3 或者進(jìn)行加權(quán)處理，權(quán)數(shù)為各用途實(shí)際有效土地面積。CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 二、地價(jià)增長(zhǎng)率計(jì)算 1、概念 地價(jià)增

18、長(zhǎng)率反映地價(jià)逐期變化速度，是指在一定城市區(qū)域范圍內(nèi)，報(bào)告期土地價(jià)格水平與前一期土地價(jià)格水平相對(duì)增加的比率。 2、種類。 種類對(duì)應(yīng)于平均地價(jià)值。CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 3、計(jì)算方法 地價(jià)增長(zhǎng)率以對(duì)應(yīng)區(qū)域的地價(jià)水平值為基礎(chǔ)計(jì)算，等于一定城市區(qū)域范圍內(nèi)，報(bào)告期和前一期地價(jià)水平值的差值與前一期地價(jià)水平值的比率?；居?jì)算公式為： 地價(jià)增長(zhǎng)率（報(bào)告年（季度）平均地價(jià)前一年（季度）平均 地價(jià)）前一年平均地價(jià) CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析三、地價(jià)指數(shù)計(jì)算1、概念地價(jià)指數(shù)反映從某一時(shí)間點(diǎn)（基期）到報(bào)告期的地價(jià)變化總速度，是指在一定城市區(qū)域范圍內(nèi)，報(bào)告期平均地價(jià)與基期平均地價(jià)的相對(duì)比

19、值。2、種類重要區(qū)段地價(jià)指數(shù)、級(jí)別地價(jià)指數(shù)、城市地價(jià)指數(shù)、區(qū)域城市地價(jià)指數(shù)CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析3、計(jì)算方法城市地價(jià)指數(shù)以對(duì)應(yīng)城市內(nèi)部區(qū)域的平均地價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算，等于報(bào)告期平均地價(jià)與基期平均地價(jià)的比率?；居?jì)算公式為：地價(jià)指數(shù)報(bào)告年平均地價(jià) 基期平均地價(jià) 地價(jià)指數(shù)一般有商業(yè)地價(jià)指數(shù)、居住地價(jià)指數(shù)、工業(yè)地價(jià)指數(shù)和綜合地價(jià)指數(shù)。CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析（1）重要區(qū)段地價(jià)指數(shù)。 區(qū)段地價(jià)指數(shù)用于反映某一重要區(qū)段地價(jià)變化趨勢(shì)。 重要區(qū)段地價(jià)指數(shù)報(bào)告期區(qū)段平均地價(jià)基期區(qū)段平均地價(jià) （2）級(jí)別地價(jià)指數(shù)。 級(jí)別地價(jià)指數(shù)用于反映某一土地級(jí)別地價(jià)變化趨勢(shì)。 級(jí)別地價(jià)指數(shù)報(bào)告期級(jí)別

20、平均地價(jià)基期級(jí)別平均地價(jià)CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析（3）城市地價(jià)指數(shù)。 城市地價(jià)指數(shù)用于反映城市整體地價(jià)變化趨勢(shì)。 城市地價(jià)指數(shù)報(bào)告期城市平均地價(jià)基期城市平均地價(jià)（4）區(qū)域城市地價(jià)指數(shù)。 區(qū)域城市地價(jià)指數(shù)以對(duì)應(yīng)區(qū)域內(nèi)城市的地價(jià)指數(shù)為基礎(chǔ)計(jì)算，等 于報(bào)告期各城市地價(jià)指數(shù)的加權(quán)平均值。 區(qū)域地價(jià)指數(shù)（城市地價(jià)指數(shù)1城市平均地價(jià)1城市地價(jià) 指數(shù)2城市平均地價(jià)2城市地價(jià)指數(shù)j城市平均地價(jià)j） （城市平均地價(jià)1城市平均地價(jià)2城市平均地價(jià)j）CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 （5）綜合地價(jià)指數(shù)。綜合地價(jià)指數(shù)為各用途地價(jià)指數(shù)的綜合結(jié)果。 綜合地價(jià)指數(shù)（商業(yè)地價(jià)指數(shù)居住地價(jià)指數(shù)工業(yè)地價(jià)指

21、數(shù)） 3 4、地價(jià)指數(shù)的基期、周期 （1）地價(jià)指數(shù)計(jì)算需要選擇一個(gè)基期，基期地價(jià)指數(shù)設(shè)定為100 （2）地價(jià)指數(shù)的周期性根據(jù)不同的目的確定。一般宏觀類地價(jià)指 數(shù)周期設(shè)定為一年，微觀類地價(jià)指數(shù)的編制周期可以更短一些。CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 地價(jià)狀況分析基本方法 地價(jià)狀況是地價(jià)監(jiān)測(cè)的主要對(duì)象。地價(jià)狀況分析是地價(jià)監(jiān)測(cè)的重要步驟，也是地價(jià)監(jiān)測(cè)的主要目標(biāo)。 一、概念 地價(jià)狀況是指地價(jià)的水平、變化情況、分布特征以及地價(jià)與土地房屋市場(chǎng)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地利用等協(xié)調(diào)情況。 地價(jià)狀況分析，是選用一定指標(biāo)對(duì)地價(jià)狀況進(jìn)行整體評(píng)價(jià)的過(guò)程。 城市地價(jià)狀況分析分單項(xiàng)判斷和總體判斷兩類，采用絕對(duì)值比較、相

22、對(duì)值比較和綜合指數(shù)判斷法。CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 二、地價(jià)狀況分析的方法 1、地價(jià)水平狀況分析。 地價(jià)水平分析主要采用地價(jià)水平值進(jìn)行分析，也可以通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、區(qū)段地價(jià)、路線地價(jià)等進(jìn)行比較。 是地價(jià)絕對(duì)值的比較 時(shí)間序列比較 空間區(qū)域比較 種類比較 排序、最高值、最低值、差值的判斷等方式進(jìn)行。 CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析例圖1，2003年全國(guó)城市平均地價(jià)CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 2、地價(jià)變化趨勢(shì)分析。 地價(jià)變化趨勢(shì)分析主要采用地價(jià)增長(zhǎng)率、地價(jià)指數(shù)等進(jìn)行比較。采用不同時(shí)期和不同區(qū)域、不同用途的增長(zhǎng)率的高低比較、排序、最快值、最慢值的判斷等方

23、式進(jìn)行。 年度地價(jià)增長(zhǎng)率 季度地價(jià)增長(zhǎng)率（與上季度比，與上年統(tǒng)計(jì)度比） 地價(jià)指數(shù)（環(huán)比，與上年度比；定比，與一定基年比）CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析例圖，20012003年全國(guó)城市增長(zhǎng)率趨勢(shì)例圖，2003年各區(qū)域城市增長(zhǎng)率比較CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析3、地價(jià)與土地供需協(xié)調(diào)狀況分析。地價(jià)與土地供需協(xié)調(diào)狀況分析主要采用不同時(shí)期地價(jià)增長(zhǎng)率與土地計(jì)劃供給、土地實(shí)際供給、土地實(shí)際開(kāi)發(fā)、土地開(kāi)發(fā)投資、土地閑置等方面的情況進(jìn)行比較。主要的是：土地計(jì)劃供給土地實(shí)際供給CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算 與地價(jià)狀況分析例圖，20012003年部分城市地價(jià)增長(zhǎng)與土地供應(yīng)增長(zhǎng)趨勢(shì)例圖， 2003

24、年部分城市地價(jià)增長(zhǎng)與土地供應(yīng)增長(zhǎng)率對(duì)比CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 4、地價(jià)與房屋供需協(xié)調(diào)狀況分析。 地價(jià)與房屋供需協(xié)調(diào)狀況分析主要采用不同時(shí)期地價(jià)增長(zhǎng)率與房屋開(kāi)發(fā)量、房屋實(shí)際供給量、房屋開(kāi)發(fā)投資、銀行房貸的關(guān)系比較；地價(jià)與房?jī)r(jià)、房屋租金比較等方式進(jìn)行。 CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算 與地價(jià)狀況分析例圖，2003年全國(guó)部分城市地價(jià)與房?jī)r(jià)比CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 5、地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)狀況分析。 地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)狀況分析主要采用不同時(shí)期地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行比較，包括地價(jià)增長(zhǎng)率與城市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、城市固定資產(chǎn)投資、城市人均可支配收入等指標(biāo)比較進(jìn)行。CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指

25、標(biāo)值計(jì)算 與地價(jià)狀況分析例圖，2003年全國(guó)部分城市平均地價(jià)與GDP增長(zhǎng)比較關(guān)系CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 6、地價(jià)與城市土地利用協(xié)調(diào)狀況分析。 地價(jià)與城市土地利用協(xié)調(diào)狀況分析主要采用不同時(shí)期地價(jià)與城市土地利用指標(biāo)進(jìn)行比較，包括地價(jià)增長(zhǎng)率與城市土地面積的擴(kuò)展、城市土地集約利用狀程度、城市土地利用率、平均容積率、城市土地資產(chǎn)狀況等指標(biāo)進(jìn)行比較分析。CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 三、地價(jià)分析報(bào)告的撰寫 1、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告體系 從時(shí)點(diǎn)分，有城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)年度報(bào)告、半年報(bào)告、季度報(bào)告和不定期報(bào)告。 從內(nèi)容分，有城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)總報(bào)告、專題報(bào)告。 專題報(bào)告有，城市地價(jià)指數(shù)報(bào)

26、告、監(jiān)測(cè)點(diǎn)報(bào)告、地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系報(bào)告、地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系報(bào)告等等，根據(jù)需要設(shè)置。CLV地價(jià)所監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 2、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告內(nèi)容 （1）基本界定，主要內(nèi)容包監(jiān)測(cè)范圍、監(jiān)測(cè)城市、監(jiān)測(cè)分區(qū)、監(jiān)測(cè)時(shí)段、監(jiān)測(cè)地價(jià)信息來(lái)源、監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系、重要概念等說(shuō)明。 （2）監(jiān)測(cè)內(nèi)容，主要包括地價(jià)水平與變化趨勢(shì)狀況、地價(jià)空間分布形態(tài)、地價(jià)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)度、地價(jià)與房屋市場(chǎng)協(xié)調(diào)度、地價(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境協(xié)調(diào)度、地價(jià)與城市土地利用變化協(xié)調(diào)度、地價(jià)綜合評(píng)價(jià)及相關(guān)情況等。 （3）基本分析，主要是對(duì)地價(jià)狀況及背景情況進(jìn)行分析。 （4）技術(shù)說(shuō)明，主要是對(duì)監(jiān)測(cè)技術(shù)處理過(guò)程進(jìn)行說(shuō)明。 主要內(nèi)容 第一部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本

27、理論與方法 第二部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)置與維護(hù)（Word文檔） 第三部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)采集 第四部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)主要指標(biāo)值計(jì)算 與地價(jià)狀況分析 第五部分 城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè) CLV地價(jià)所CLV地價(jià)所城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè)一、基本概念地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)是具有一定決策功能的地價(jià)動(dòng)態(tài)管理信息系統(tǒng)。是管理系統(tǒng)而不是計(jì)算機(jī)系統(tǒng)是管理信息系統(tǒng)而不是信息管理系統(tǒng)CLV地價(jià)所城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè)二、地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基本結(jié)構(gòu)1、基本運(yùn)行結(jié)構(gòu)（1）技術(shù)層面。主要有地價(jià)信息采集、地價(jià)信息處理、和地價(jià)信息的運(yùn)用等三個(gè)方面。（2）管理層面。主要有監(jiān)測(cè)點(diǎn)體系及信息采集網(wǎng)絡(luò)、專家支持體系。 監(jiān)測(cè)網(wǎng)的基本結(jié)構(gòu)信息采集信息處理信息運(yùn)用信息源、

28、信息采集網(wǎng)絡(luò)、專家支持體系等 技術(shù)層面組織層面城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè)地價(jià)所CLVCLV地價(jià)所城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè)2、實(shí)現(xiàn)手段（1）管理系統(tǒng)。主要有運(yùn)行組織、管理制度、技術(shù)規(guī)范等。（2）計(jì)算機(jī)支持系統(tǒng)。 主要有信息采集工具、處理分析工具、信息發(fā)布工具等。CLV地價(jià)所城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè)3、范圍層次（1）國(guó)家級(jí)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。（2）省級(jí)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。（3）城市本級(jí)地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)CLV地價(jià)所城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè)三、建設(shè)原則（特點(diǎn)）（1）基礎(chǔ)信息標(biāo)準(zhǔn)化，城市、省、國(guó)家共享。（2）功能分層化，城市、省、國(guó)家功能獨(dú)立。 （3）瀏覽與維護(hù)分開(kāi)，專業(yè)管理和技術(shù)維護(hù)分開(kāi)。（4）標(biāo)準(zhǔn)化和個(gè)性化結(jié)合。標(biāo)準(zhǔn)化工具實(shí)

29、行組裝，個(gè)性化的部分通過(guò)延伸開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)。CLV地價(jià)所城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)（庫(kù)）中央監(jiān)測(cè)系統(tǒng)省級(jí)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)城市監(jiān)測(cè)系統(tǒng)系統(tǒng)維護(hù)端信息發(fā)布端CLV地價(jià)所城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè)中央端基本功能城市信息發(fā)布：向城市主管部門提供本城市專業(yè)化的地價(jià)信息向社會(huì)提供本城市宏觀性和實(shí)用性的地價(jià)信息城市端基本功能中央數(shù)據(jù)維護(hù)：接受各城市數(shù)據(jù)，整合、平衡、確定全國(guó)宏觀信息的生成向各城市下傳平衡后的信息數(shù)據(jù)城市數(shù)據(jù)維護(hù)：基層數(shù)據(jù)收集、整理和初步信息的生成向中央端傳送城市數(shù)據(jù)和初步信息接收中央端確認(rèn)后的信息以及全國(guó)性信息中央信息發(fā)布：向國(guó)土資源部提供全國(guó)的專業(yè)化的地價(jià)信息向社會(huì)提供全國(guó)的宏觀性和實(shí)用性的地價(jià)信息CLV地

30、價(jià)所城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè) （以城市端為例） 城市管理端總體結(jié)構(gòu)及各部分的作用 城市端由四部分組成，其中： 1、城市地價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)。數(shù)據(jù)儲(chǔ)存?zhèn)}庫(kù)，主要是存 儲(chǔ)各個(gè)城市最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，由系統(tǒng)維護(hù)機(jī)構(gòu)使 用。 2、城市地價(jià)數(shù)據(jù)管理工具。數(shù)據(jù)操作管理后臺(tái) ，主要負(fù)責(zé)對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，包括瀏 覽、更新、轉(zhuǎn)換、生成信息預(yù)覽格式、輸出等 功能，由系統(tǒng)維護(hù)機(jī)構(gòu)使用。CLV地價(jià)所城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè)3、城市地價(jià)信息瀏覽工具。信息前臺(tái)，將數(shù)據(jù)庫(kù)的信息按照設(shè)計(jì)的形式表現(xiàn)并展示出來(lái)，主要供城市地價(jià)管理部門瀏覽信息、觀測(cè)地價(jià)狀態(tài)使用。可以按照不同的信息需求提供不同的信息組合。4、城市地價(jià)信息發(fā)布平臺(tái)。網(wǎng)上發(fā)布平臺(tái)，主要

31、負(fù)責(zé)向社會(huì)發(fā)布地價(jià)信息 。CLV地價(jià)所城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè)中央端數(shù)據(jù)庫(kù)城市信息瀏覽工具，供城市地價(jià)主管部門內(nèi)部瀏覽使用城市端數(shù)據(jù)庫(kù)城市數(shù)據(jù)管理工具，供城市數(shù)據(jù)管理機(jī)構(gòu)使用城市信息發(fā)布平臺(tái)，向社會(huì)發(fā)布本城市地價(jià)信息省級(jí)系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)CLV地價(jià)所城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè)城市管理端各部分開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)要求一般要求1、城市地價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)用獨(dú)立的數(shù)據(jù)庫(kù)，或者借用已有的數(shù)據(jù)庫(kù)，只負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)儲(chǔ)存的基本功能，不需要進(jìn)行特殊的開(kāi)發(fā)。由城市自己準(zhǔn)備。一般選擇SQL Server、ORACLE。如果城市端不建設(shè)數(shù)據(jù)庫(kù)，可以直接安裝使用中央端提供的上傳軟件。CLV地價(jià)所城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè)2、城市地價(jià)數(shù)據(jù)管理工具。開(kāi)發(fā)成獨(dú)立工具，但可以適用不同的主流的數(shù)據(jù)庫(kù)，可以對(duì)不同的數(shù)據(jù)庫(kù)中的數(shù)據(jù)進(jìn)行查詢?yōu)g覽、更新、轉(zhuǎn)換、生成信息預(yù)覽格式、輸