面的房地產(chǎn)營(yíng)銷操作指導(dǎo)大綱

1、最全面的房地產(chǎn)營(yíng)銷操作指導(dǎo)大綱 前言為更好規(guī)范和指導(dǎo)我們目前的營(yíng)銷工作，使之按照現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷；2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷；3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷；4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷；5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃；6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售、代理的策劃營(yíng)銷；7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷；8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷；第一章項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考

2、驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見(jiàn)。一項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查.地理位置.地質(zhì)地貌狀況.土地面積及紅線圖.土地規(guī)劃使用性質(zhì).七通一平現(xiàn)狀2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查.地塊周邊的建筑物.綠化景觀.自然景觀.歷史人文景觀.環(huán)境污染狀況3、地塊交通條件調(diào)查.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃.項(xiàng)目的水、路、空交通狀況.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4、周邊市政

3、配套設(shè)施調(diào)查.購(gòu)物場(chǎng)所.文化教育.醫(yī)療衛(wèi)生.金融服務(wù).郵政服務(wù).娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng).生活服務(wù).娛樂(lè)休息設(shè)施.周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素.歷史人文區(qū)位影響二區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù).國(guó)家宏觀金融政策：貨幣政策利率房地產(chǎn)按揭政策.固定資產(chǎn)投資總額：全國(guó)及項(xiàng)目所在地其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重.社會(huì)消費(fèi)品零售總額：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù).中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī).項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重.政府對(duì)各類住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的

4、政策法規(guī).政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī).短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)6、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析.各種檔次商品住宅客戶分析.商品住宅客戶購(gòu)買行為分析三土地SWOT（深層次）分析1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)四項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研.類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料.項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料.綜合評(píng)判2、項(xiàng)目定位.市場(chǎng)定位：區(qū)域定位主力客戶群定位.功能定位.建筑

5、風(fēng)格定位五項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念.商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：選擇可類比項(xiàng)目確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià).類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值A(chǔ)市政交通及直入交通的便利性的差異B項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異教育和人文景觀的差異各種污染程度的差異社區(qū)素質(zhì)的差異C周邊市政配套便利性的差異項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷A建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)B單體戶型設(shè)計(jì)C建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)D小區(qū)配套和物業(yè)管理E形象包

6、裝和營(yíng)銷策劃F發(fā)展商品牌和實(shí)力價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素A經(jīng)濟(jì)因素B政策因素2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析.類比樓盤分析與評(píng)價(jià).項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析：價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算六項(xiàng)目定價(jià)模擬1、均價(jià)的確定.住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法有效需求成本加價(jià)法A分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍B確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬.商品住宅定價(jià)法：差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）.各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：確定基礎(chǔ)均價(jià)確定系數(shù)確定幅度.具體單位定價(jià)模擬七項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬.項(xiàng)

7、目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2、項(xiàng)目首期成本模擬.成本模擬表及其說(shuō)明3、項(xiàng)目收益部分模擬.銷售收入模擬：銷售均價(jià)假設(shè)銷售收入模擬表.利潤(rùn)模擬及說(shuō)明：模擬說(shuō)明利潤(rùn)模擬表.敏感性分析：可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響八投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià).價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本.對(duì)銷售節(jié)奏和開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn).國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過(guò)形勢(shì)的

8、變化.國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議1、影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素.政策法規(guī)因素.地塊狀況因素.發(fā)展商操作水平因素.資金投放量及資金回收要求.銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素.市場(chǎng)供求因素.上市時(shí)間要求2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè).項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟.項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估.結(jié)論項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷通過(guò)完整科學(xué)的投資策劃營(yíng)銷分析，發(fā)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將以人為本的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消

9、費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷是基于市場(chǎng)需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。一總體規(guī)劃1、項(xiàng)目地塊概述.項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀.項(xiàng)目臨界四周狀況.項(xiàng)目地貌狀況2、項(xiàng)目地塊情況分析.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想.影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避.項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)3、建筑空間布局.項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明.項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說(shuō)明4、道路系統(tǒng)布局.地

10、塊周邊交通環(huán)境示意：地塊周邊基本路網(wǎng)項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r.項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明：項(xiàng)目主要出入口設(shè)置項(xiàng)目主要干道設(shè)置項(xiàng)目車輛分流情況說(shuō)明項(xiàng)目停車場(chǎng)布置5、綠化系統(tǒng)布局.地塊周邊景觀環(huán)境示意：地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明：項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)6、公建與配套系統(tǒng).項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查.項(xiàng)目配套功能配置及安排.公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示營(yíng)銷中心外立面設(shè)計(jì)提示物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的

11、特別提示項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)7、分期開(kāi)發(fā).分期開(kāi)發(fā)思路.首期開(kāi)發(fā)思路8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度二建筑風(fēng)格定位1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃.項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思.建筑色彩計(jì)劃2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示.商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示其他特殊設(shè)計(jì)提示.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示三主力戶型選擇1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例3、主力戶型設(shè)計(jì)提示.一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示.別墅戶型設(shè)計(jì)提示4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示.商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示.商場(chǎng)

12、樓層平面設(shè)計(jì)提示.寫字樓平面設(shè)計(jì)提示四室內(nèi)空間布局裝修概念提示1、室內(nèi)空間布局提示2、公共空間主題選擇3、庭院景觀提示五環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想.地塊已有的自然環(huán)境利用.項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示.組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì).項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì).項(xiàng)目營(yíng)銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì).項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì).項(xiàng)目營(yíng)銷示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì).針對(duì)本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)-六公共家具概

13、念設(shè)計(jì)提示1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè).營(yíng)銷中心大堂.管理辦公室2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示七公共裝飾材料選擇指導(dǎo)1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思3、項(xiàng)目營(yíng)銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì).客廳裝修概念設(shè)計(jì).廚房裝修概念設(shè)計(jì).主人房裝修概念設(shè)計(jì).兒童房裝修概念設(shè)計(jì).客房裝修概念設(shè)計(jì).室內(nèi)其他（如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門窗）裝修提示4、項(xiàng)目營(yíng)銷中心裝修風(fēng)格提示5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示房地產(chǎn)前期策劃中的幾個(gè)應(yīng)注意的問(wèn)題一本厚厚的策劃報(bào)告中大談概念、思路，縱橫四面分析市場(chǎng)，壯語(yǔ)幾萬(wàn)，憑此征服開(kāi)發(fā)商的先輩后生不乏其人，我們接單營(yíng)銷功夫真正的

14、“武裝了內(nèi)褲”，且不說(shuō)這其中到底有多少真金可言，瞧瞧每個(gè)星期長(zhǎng)沙房地產(chǎn)信息網(wǎng)上突然冒出的一批又一批待哺的新興代理公司，還有大批不斷接單又被踢出去的先人，我們不得不開(kāi)始深思這個(gè)行業(yè)！在我看來(lái)，誰(shuí)真正做到專業(yè)化，誰(shuí)就生存！光憑文采動(dòng)人、創(chuàng)意絕倫打天下的策劃時(shí)代終將過(guò)去，技術(shù)策劃終會(huì)將“撮把子”這一稱呼送入歷史！目前策劃公司所做的前期策劃實(shí)在有限，原因是多方的，我只想從我們自己這一方面來(lái)想一想是為什么！前期策劃的重要性不要多作分析，就像找上四川那邊的女朋友，上了床這事就定了，由不得你了，所謂“少不入川”嗎！后代品種好不好找朋友時(shí)就得看好了。一、說(shuō)成本估算成本估算目前普遍認(rèn)為是做預(yù)算的事，其實(shí)不然，預(yù)

15、算、概算有資料可依、有數(shù)據(jù)可查，是項(xiàng)目基本上看得清摸得著了，因此只是一個(gè)量化的過(guò)程；估算卻是通常在只有一個(gè)想法的基礎(chǔ)上算這本賬，簡(jiǎn)單講就是給你一塊地找出個(gè)最賺錢的辦法來(lái)，這時(shí)候經(jīng)驗(yàn)將起到至關(guān)重要的作用。一般的房地產(chǎn)策劃公司都有項(xiàng)目可行性研究這項(xiàng)業(yè)務(wù)范圍，或許是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的緣故，這里面做的可行性報(bào)告都是可行的，一個(gè)笑話！既是要行了為什么還要論證可行不可行。先不管這個(gè)問(wèn)題，算好一筆經(jīng)濟(jì)帳，做好成本估算是一個(gè)策劃公司最起碼的技術(shù)。目前業(yè)界（就我所知道的長(zhǎng)沙大多數(shù)策劃公司）的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本算法有兩種做法：第一種，簡(jiǎn)單的拍腦殼做法，先定下利潤(rùn)目標(biāo)，然后算成本，一頁(yè)A4紙全部搞定，操作這種方法的策劃人

16、大多不理解建筑專業(yè)知識(shí)，對(duì)價(jià)格構(gòu)成，基本價(jià)格水平?jīng)]有一個(gè)全面的了解，以往做過(guò)的案例，網(wǎng)上的數(shù)據(jù)構(gòu)成了這個(gè)算法的基礎(chǔ)，準(zhǔn)確講這還稱不上是工程上講的那種憑經(jīng)驗(yàn)做估算的“拍腦殼”做法；第二種算法可以歸納為“學(xué)院派”做法，計(jì)算藍(lán)本為廣洲大學(xué)一位賈博士的參考書，或是流傳在網(wǎng)上一個(gè)關(guān)于上海房地產(chǎn)成本估算的貼子，二者計(jì)算方法如出一轍，有較強(qiáng)的理論性，總的成本分為開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩類，是一種靜態(tài)的計(jì)算方法，與實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程的成本構(gòu)成內(nèi)容相差較大，例如在前期工程費(fèi)中對(duì)籌建開(kāi)辦費(fèi)的理解、計(jì)算是不合實(shí)情的，開(kāi)發(fā)成本對(duì)開(kāi)發(fā)間接成本計(jì)算則是忽略了，加之開(kāi)發(fā)費(fèi)用中管理費(fèi)用沒(méi)有分清直接成本、間接成本，開(kāi)發(fā)商一方的經(jīng)營(yíng)管理等

17、間接費(fèi)計(jì)算完全與實(shí)際操作脫節(jié)。目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期估算并沒(méi)有制定一個(gè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，因此業(yè)內(nèi)大多也是憑經(jīng)驗(yàn)辦事，加之房地產(chǎn)估價(jià)公司、設(shè)計(jì)公司這方面的專業(yè)公司在項(xiàng)目前期難以實(shí)質(zhì)進(jìn)駐操作，策劃公司對(duì)成本的估算顯得尤為重要?？上У氖悄壳安邉澒緲?gòu)成過(guò)于復(fù)雜，做廣告的，做二手房的，做代理的樣樣俱全，門檻太低，雖是各有所長(zhǎng)，卻是忽略了這項(xiàng)基本技術(shù)。料想一下，一個(gè)投資幾千萬(wàn)上億的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，號(hào)稱開(kāi)發(fā)商智囊團(tuán)的策劃人連筆賬也算不清，恥，也無(wú)怪乎別人說(shuō)我們是撮把子了！二、說(shuō)經(jīng)濟(jì)分析為開(kāi)發(fā)商提供全面咨詢，為其資金安排提出合理建議，為項(xiàng)目成本控制出謀劃策是房地產(chǎn)策劃的一項(xiàng)重要功能。若把房地產(chǎn)策劃分個(gè)大小，我覺(jué)得有三

18、個(gè)層次，一層是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃，這是市場(chǎng)上最常見(jiàn)的，就是想幫開(kāi)發(fā)商賣房子，一大幫代理商爭(zhēng)得頭破血流，為了賣出房子絞盡腦汁那種；第二層是為開(kāi)發(fā)公司提供戰(zhàn)略咨詢服務(wù)，這就不是單純的中介公司了，等同于開(kāi)發(fā)商的合作伙伴，“戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系”；第三層則是將房地產(chǎn)歸之于一個(gè)城市的運(yùn)營(yíng)，包括一個(gè)中小城市的經(jīng)營(yíng)定位，旅游地產(chǎn)策劃等等，這在西安有過(guò)成功的案例了。目前的策劃公司從能力上，從業(yè)務(wù)合作可能上（在長(zhǎng)沙）都難有全面為開(kāi)發(fā)商提供經(jīng)濟(jì)分析職能服務(wù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)分析包括資金流分析、財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容，內(nèi)容通常涉及開(kāi)發(fā)公司高度機(jī)密，“可見(jiàn)度”太低，在基本數(shù)據(jù)不清楚的條件下，做了也是白做，因此這部分

19、內(nèi)容是開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部由會(huì)計(jì)部門完成；而在能力方面，如果沒(méi)有切身的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)工作經(jīng)驗(yàn)，我們也是無(wú)法洞悉其中的技巧的。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，影響因素多，開(kāi)發(fā)商這邊的算法通常帶有強(qiáng)烈的個(gè)體因素色彩，而且到底開(kāi)發(fā)的數(shù)量有限，他們是有這種業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，卻是難以得到提高；而策劃公司呢，可以見(jiàn)識(shí)很多的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，遺憾的是很少有這種業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，于是基本放棄了！這也許就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展初級(jí)階段的產(chǎn)物吧！不可否認(rèn)房地產(chǎn)策劃最終是要走向?qū)I(yè)化的，目前的策劃業(yè)界也是要肯定分洗牌的，誰(shuí)最終掌握了這些目前“不可能”的技巧，誰(shuí)就是將來(lái)的強(qiáng)者！三、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)以前提過(guò)這方面的觀點(diǎn)，如果產(chǎn)品策劃就是“一層門面就是五米九”，“窗戶要是飄的”

20、，“小區(qū)一定要有會(huì)所、泳池”這類話語(yǔ)，連個(gè)基本的層高標(biāo)準(zhǔn)不曉得，簡(jiǎn)單的戶型設(shè)計(jì)動(dòng)線、采光、通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)不曉得，也無(wú)怪乎設(shè)計(jì)師們清高的恥都不恥你了！一句“你曉得什么”噎得你一句話也說(shuō)不出。策劃人，至少你得有與設(shè)計(jì)師對(duì)話的水平，參透設(shè)計(jì)的本質(zhì)，將設(shè)計(jì)技術(shù)上的事情讓設(shè)計(jì)師去做，你去把握基本思想，提供設(shè)計(jì)理念！深挖商業(yè)價(jià)值！認(rèn)識(shí)產(chǎn)品設(shè)計(jì)首先要做的就是理解設(shè)計(jì)，做到說(shuō)話不“匡瓢”，房子的進(jìn)深、開(kāi)間、層高模數(shù)，規(guī)劃日照采光要求標(biāo)準(zhǔn)，各類結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣、造價(jià)，種種建筑風(fēng)格的特點(diǎn)等等，這些是基本的，有了這個(gè)你才有與設(shè)計(jì)師交流的話語(yǔ)，有了溝通的條件。策劃師不是設(shè)計(jì)師，我們不管如何設(shè)計(jì)產(chǎn)品，但我們一定要清楚要如何知道該設(shè)

21、計(jì)一個(gè)什么樣的產(chǎn)品，那么在我們的調(diào)查中就必須將建筑產(chǎn)品需求要素通俗化，最真實(shí)的采集市場(chǎng)信息，從而總結(jié)出可以行之有效的設(shè)計(jì)要求，做到真正的“定單式”營(yíng)銷。目前大部分策劃公司所謂“定單式營(yíng)銷”明顯是撮人的，設(shè)計(jì)師策劃師交流的空間都沒(méi)有，你如何下訂單！就像如今做房地產(chǎn)的人（營(yíng)銷，設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)商）都知道房型要三房二廳好，可是做為一個(gè)策劃人，這句話是不應(yīng)該只說(shuō)說(shuō)而已的，人們對(duì)產(chǎn)品的需求是多樣化的，而且有現(xiàn)實(shí)的、將來(lái)的要求之分，能有效結(jié)合現(xiàn)在的和將來(lái)的利益，將三房的差異化做出來(lái)，將三房的文章做足才是我們的本事。值得提出的是，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)一塊，策劃的最重要任務(wù)是提供市場(chǎng)參考意見(jiàn)，這種意見(jiàn)必須是有依據(jù)的，是專業(yè)的

22、。設(shè)計(jì)師的大膽、敢想是基于技術(shù)上的；而策劃師的大膽、敢想要是市場(chǎng)前瞻性的，是基于要實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化的基礎(chǔ)上的。招商引資項(xiàng)目的辦理程序一、國(guó)家對(duì)外商投資的產(chǎn)業(yè)政策（一）計(jì)委辦理項(xiàng)目的立項(xiàng)審批1、審批立項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)單位（或代外商辦理項(xiàng)目審批手續(xù)的部門）需提交材料：（1）申請(qǐng)立項(xiàng)的請(qǐng)示；（2）項(xiàng)目建議書（一式三份）；（3）合營(yíng)各方簽署的合資（或合作）意向書；（4）合營(yíng)各方的法人資格證明；（5）銀行或會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)投資各方別出具的資金證明文件。2、審批可行性研究報(bào)告需提交材料：（1）批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告的請(qǐng)示；（2）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一式三份），（3）城市規(guī)劃部門意見(jiàn)書；（4）環(huán)境保護(hù)部門意見(jiàn)書；（5）

23、合營(yíng)雙方簽署的合資（或合作）意向書；（6）外方及中方資信證明文件（主要是會(huì)計(jì)事務(wù)所出具的驗(yàn)資報(bào)告，銀行出具的資金證明等）；（7）全營(yíng)各方之營(yíng)業(yè)執(zhí)照法人代表身份證復(fù)印件。說(shuō)明：凡所建項(xiàng)目不需國(guó)家平衡資金，則以上兩次審批可并為一次，只審批可行性研究報(bào)告，凡屬需報(bào)國(guó)家審批的項(xiàng)目仍要進(jìn)行兩次審批。3、工商名稱登記需提交材料:（1）委托書及委托人的身份證明；（2）投資人的合法開(kāi)業(yè)證明或身份證明；（3）可行性研究報(bào)告或項(xiàng)目建議書及批復(fù)，或企業(yè)股東（發(fā)起人）簽署的企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書。4、外貿(mào)局審批合同、章程，發(fā)批準(zhǔn)證書需提交材料：（1）申請(qǐng)批準(zhǔn)合營(yíng)企業(yè)合同、章程的報(bào)告；（2）工商部門出具的名稱核通知書；

24、（3）企業(yè)合同、章程及有關(guān)附件；（4）投資各方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資信證明；（5）企業(yè)董事會(huì)及董事會(huì)成員、總經(jīng)理、副總經(jīng)理的名單和上述人員的身份證明；（6）董事委派書；（8）進(jìn)口設(shè)備清單；（9）可行性研究報(bào)告批復(fù)；（10）投資各方簽訂的意向（協(xié)議）書；（11）其它有關(guān)必要文件5、技術(shù)監(jiān)督局企業(yè)碼（1）技術(shù)監(jiān)督局企業(yè)代碼賦碼，需提供外貿(mào)局批復(fù)文件；（2）技術(shù)監(jiān)督局辦理企業(yè)代碼證書，需提供材料：1、單位申請(qǐng)；2營(yíng)業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件或單位成立批文及復(fù)印件；3法人代表或負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件；4經(jīng)辦人身份證復(fù)印件；5單位公章。6、工商局辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照需提供材料：（1）由企業(yè)正副董事長(zhǎng)簽署的外商投資企業(yè)申請(qǐng)登記表；（2）

25、工商局的名稱預(yù)核通知書；（3）可行性研究報(bào)告及批復(fù)；（4）公司章程、合同及外貿(mào)局對(duì)章程、合同的批復(fù)，批準(zhǔn)證書；（5）委托書及委托人的身份證明；（6）投資方的合法開(kāi)業(yè)證明或自然人股東的身份證明；（7）外方銀行資信證在明；（8）董事會(huì)成員的委派書（含董事長(zhǎng)）；（9）董事會(huì)成員名單（親筆簽名）及簡(jiǎn)歷、身份證明；（10）國(guó)有資產(chǎn)管理部門對(duì)中方國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的確認(rèn)書；（11）企業(yè)住所使用證明；（12）企業(yè)用水、用電、環(huán)保等部門意見(jiàn)；（13）需進(jìn)行前置審批的項(xiàng)目需提交相關(guān)的許可證或資質(zhì)證。7、稅務(wù)部門國(guó)稅、地稅部門辦理稅務(wù)登記證，需提供材料：（1）有關(guān)部門批準(zhǔn)證書復(fù)印件；（2）工商部門營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（3）

26、已批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告、章程復(fù)印件；（4）已批準(zhǔn)的合同書復(fù)印件（外國(guó)獨(dú)資企業(yè)除外）；（5）組織機(jī)構(gòu)統(tǒng)一代碼；（6）稅務(wù)部門需要的其他資料；（7）法人代表身份證復(fù)印件；（8）銀行賬號(hào)許可證。8、土管部門辦理建設(shè)規(guī)劃許可證需提供材料：（1）原用地批件（政府批文）或土地證書（土地來(lái)源證明）；（2）計(jì)委立項(xiàng)或可研批復(fù)；（3）成建規(guī)劃選址意見(jiàn)和規(guī)劃紅線圖；（4）項(xiàng)目資金來(lái)源及證明；（5）環(huán)保意見(jiàn)（有環(huán)境影響的）；（6）宗地平面圖；（7）其他附件。9、城建部門辦理建設(shè)規(guī)劃許可證辦理程序：（1）提交建筑方案（含總平面圖、透視圖）；（2）填報(bào)城市建設(shè)規(guī)劃審批表；（3）實(shí)地勘察，確定征地范圍和建筑紅線圖；（4）

27、市建筑藝術(shù)委員會(huì)會(huì)議審查；（5）繳納城市規(guī)劃設(shè)施技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)：（6）辦理城市建設(shè)規(guī)劃許可證。申辦程序一、項(xiàng)目審批（一）審批權(quán)限屬國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的外商投資項(xiàng)目，只要資金、外匯、生產(chǎn)和建設(shè)的外部條件自求平衡，產(chǎn)品出口不涉及配額、許可證的，縣可審批總投資3000萬(wàn)美元以下項(xiàng)目，并報(bào)省、市有關(guān)部門備案。建設(shè)條件需要省、市平衡的鼓勵(lì)類項(xiàng)目和允許類、限制類（甲）項(xiàng)目，由縣有關(guān)部門審批或報(bào)省、市有關(guān)部門審批。限制類（乙）項(xiàng)目，項(xiàng)目建議書逐級(jí)轉(zhuǎn)報(bào)國(guó)務(wù)院行業(yè)歸口管理部門審批，可行性研究報(bào)告和企業(yè)的合同、章程由省有關(guān)部門審批?？偼顿Y3000萬(wàn)美元以上項(xiàng)目由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門審批。各類開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目由縣人民政府轉(zhuǎn)報(bào)市、省人民政

28、府或國(guó)務(wù)院審批。（二）報(bào)批立項(xiàng)工作時(shí)限7天主辦單位：縣計(jì)經(jīng)局、外經(jīng)局外商投資企業(yè)在中外雙方簽訂了合作意向或協(xié)議后，應(yīng)在簽訂之日起2-3個(gè)月內(nèi)到縣計(jì)經(jīng)局報(bào)批立項(xiàng)。報(bào)批立項(xiàng)應(yīng)提供以下材料：（1）項(xiàng)目建議書（或獨(dú)資企業(yè)早請(qǐng)表）及可行性研究報(bào)告；（2）合資、合作協(xié)議書；（3）工商局出具的企業(yè)名稱核準(zhǔn)通知書；（4）中方國(guó)有企業(yè)以現(xiàn)有固定資產(chǎn)投入的，應(yīng)有同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)管理部門確認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；（5）投資者的身份、資信證明；（6）廠房租賃合約或土地預(yù)約書；（7）行業(yè)主管部門意見(jiàn)（指特種行業(yè)）。（三）報(bào)審環(huán)境影響報(bào)告書工作時(shí)限7天主辦單位：縣環(huán)保局外商投資企業(yè)在報(bào)批立項(xiàng)的同時(shí)，應(yīng)按規(guī)范向環(huán)境管理部門編報(bào)環(huán)境影

29、響報(bào)告書（表），無(wú)污染或輕污染項(xiàng)目的環(huán)境影響報(bào)告書（表），無(wú)污染或輕污染項(xiàng)目的環(huán)境影響報(bào)告書（表）的報(bào)審與同步進(jìn)行。報(bào)審環(huán)境影響報(bào)告書（表）應(yīng)提供以下材料：（1）項(xiàng)目建議書（可行性研究報(bào)告）；（2）環(huán)保技術(shù)資料；（3）擬建廠址地形圖及有關(guān)材料。（四）報(bào)批合同、章程工作時(shí)限5天主辦單位：縣外經(jīng)局外商投資企業(yè)在立項(xiàng)批準(zhǔn)后，應(yīng)在30天內(nèi)到縣外經(jīng)局報(bào)批合同、章程（獨(dú)資企業(yè)免報(bào)合同)。報(bào)批企業(yè)合同、章程（獨(dú)資企業(yè)免報(bào)合同）。應(yīng)提供以下材料：（1）報(bào)批立項(xiàng)的整套材料及政府審批部門批復(fù)文件（正本）；（2）合同、章程（由法定代表人或法定代表人委托簽字）；（3）董事會(huì)名單或管理機(jī)構(gòu)名單（并出具法定代表人簽署的委

30、派書），進(jìn)口設(shè)備清單。（五）申領(lǐng)批準(zhǔn)證書工作時(shí)限5天主辦單位：縣外經(jīng)局外商投資企業(yè)在合同、章程獲準(zhǔn)后15天內(nèi)，應(yīng)將所有文件（同報(bào)批合同、章程）報(bào)縣外經(jīng)局轉(zhuǎn)讓級(jí)外經(jīng)委、廳統(tǒng)一編號(hào)后頒發(fā)批準(zhǔn)證書。二、注冊(cè)登記（一）工商注冊(cè)登記工作時(shí)限1天主辦單位：縣工商局外商企業(yè)在項(xiàng)目批準(zhǔn)證書頒發(fā)后30天內(nèi)，應(yīng)到登記主管機(jī)關(guān)辦理登記注冊(cè)，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。外商投資企業(yè)法人申請(qǐng)登記注冊(cè)應(yīng)提供報(bào)批立項(xiàng)和報(bào)批合同、章程的整套材料及政府審批部門的批復(fù)文件一式三份。（二）稅務(wù)登記工作時(shí)限1天主辦單位：縣稅務(wù)局外商投資企業(yè)應(yīng)在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后30天內(nèi)，持合同、章程、營(yíng)業(yè)執(zhí)照到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。（三）海關(guān)注冊(cè)登記工作時(shí)限1天主辦

31、單位：海關(guān)外商投資企業(yè)在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后30天內(nèi)，應(yīng)持下列證件一式三份到海關(guān)辦理注冊(cè)登記；（1）企業(yè)批準(zhǔn)證書副本或復(fù)印件；（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本或影印件（應(yīng)加蓋原核發(fā)單位的印章）；（3）企業(yè)合同、章程；（4）銀行出具的經(jīng)濟(jì)擔(dān)保書和開(kāi)戶證明（海關(guān)認(rèn)為必要時(shí)提交）；（5）注冊(cè)登記申請(qǐng)書。（四）外匯注冊(cè)登記工作時(shí)限2天主辦單位：國(guó)家外匯管理局永春支局外商投資企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后30天內(nèi)，應(yīng)持下列文件到外匯管理部門辦理注冊(cè)登記：（1）立項(xiàng)、合同、章程批復(fù)文件；（2）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（3）董事會(huì)名單。（五）銀行開(kāi)戶工作時(shí)限1天外商投資企業(yè)賃當(dāng)?shù)赝夤芫值拈_(kāi)戶證到當(dāng)?shù)劂y行辦理外匯開(kāi)戶手續(xù)。憑企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，代碼證到當(dāng)

32、地銀行辦理人民幣戶頭一手續(xù)。三、用地審批工作時(shí)限7天主辦單位：縣土地局（一）審批權(quán)限外商投資企業(yè)因建設(shè)需要征用土地，使用耕地3畝（不含3畝）以下，其他土地300畝（不含300畝）以下，由泉州市人民政府審批；使用耕地1000畝（不含1000畝）以下，其他土地2000畝（不含2000畝）以下，由福建省人民政府審批；使用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由國(guó)務(wù)院審批。（二）審批程序1.有價(jià)出讓土地使用權(quán)-縣土地管理部門以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)，外商投資企業(yè)作為受讓人，取得土地使用權(quán)。（1）出讓人與受讓人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；（2）受讓人按合同規(guī)定支付出讓金后，出讓人

33、交付土地，辦理土地登記，核發(fā)土地使用證書；（3）受讓人按有關(guān)規(guī)定成立并辦理注冊(cè)登記，按出讓合同規(guī)定開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)土地。2、舉辦中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，利用企事業(yè)單位原有場(chǎng)地。（1）中方合營(yíng)者或合作者持下列文件向縣土地局提出用地申請(qǐng)：建設(shè)項(xiàng)目批復(fù)文件；企業(yè)批準(zhǔn)證書；企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，總平面布置圖；建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（2）中外合營(yíng)者簽訂土地使用合同；（3）辦理土地變更登記手續(xù)，換發(fā)或更改土地使用權(quán)證書。3、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地報(bào)批程序。（1）由縣人民政府組織編制項(xiàng)目建議書報(bào)泉州市人民政府轉(zhuǎn)報(bào)省人民政府或國(guó)務(wù)院審批；（2）投資者按規(guī)定成立開(kāi)發(fā)企業(yè)；（3）縣土地局負(fù)責(zé)征地及編制安置方案，并按審

34、批權(quán)限報(bào)批出讓國(guó)有土地使用權(quán)合同（草案）；（4）縣土地局與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地使用權(quán)出讓合同；（5）開(kāi)發(fā)企業(yè)按土地出讓合同規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)，縣土地局辦理土地使用權(quán)登記，核發(fā)土地使用權(quán)證書；（6）開(kāi)發(fā)企業(yè)組織編制開(kāi)發(fā)規(guī)劃，可行性研究報(bào)告和環(huán)境影響報(bào)告，經(jīng)縣人民政府審核后，報(bào)市人民政府轉(zhuǎn)報(bào)省人民政府審批；（7）開(kāi)發(fā)企業(yè)按批準(zhǔn)的規(guī)劃實(shí)施開(kāi)發(fā)，達(dá)到合同規(guī)定條件的，經(jīng)土地局批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。四、規(guī)劃建設(shè)報(bào)批程序（一）選址定點(diǎn)工作時(shí)限15天主辦單位：縣建設(shè)局建設(shè)單位提供：1.申請(qǐng)選址定點(diǎn)報(bào)告；2.批準(zhǔn)建設(shè)的有關(guān)文件；3.環(huán)境影響報(bào)告。主辦單位辦理：確定建設(shè)地點(diǎn)和用地范圍，填發(fā)選址定點(diǎn)意見(jiàn)通知書；標(biāo)劃藍(lán)線圖

35、；提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。（二）申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證工作時(shí)限15天主辦單位：縣建設(shè)局建設(shè)單位提供：1.測(cè)繪地形圖（1：500）；2.總平面設(shè)計(jì)圖。主辦單位辦理：1.組織有關(guān)部門審查建設(shè)項(xiàng)目總平圖；2.劃定建設(shè)用地紅線并加蓋專用章；3.核發(fā)建設(shè)用地許可證。（三）申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)審批工作時(shí)限15天主辦單位：縣建設(shè)局建設(shè)單位提供：1.設(shè)計(jì)審批報(bào)告；2.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批件；3.環(huán)境影響報(bào)告；4.建設(shè)用地規(guī)劃許可證（包括工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，紅線圖）；5.資質(zhì)相稱的設(shè)計(jì)單位編制的設(shè)計(jì)文件。主辦單位辦理：組織初設(shè)會(huì)審；修改設(shè)計(jì)后辦理設(shè)計(jì)審批手續(xù)。（四）申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證工作時(shí)限15天建設(shè)單位提供：1.申請(qǐng)建設(shè)工程

36、規(guī)劃許可證報(bào)告；2.建設(shè)規(guī)劃用地許可證；3.初設(shè)審批文件；4.完整的施工設(shè)計(jì)圖紙。主辦單位辦理：1.審核報(bào)送的施工圖件并簽署意見(jiàn)；2.放樣驗(yàn)線；3.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（五）申請(qǐng)施工許可證工作時(shí)限3天主辦單位：縣建設(shè)局建設(shè)單位提供：1.完整的施工設(shè)計(jì)圖件；2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3.計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)局頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目投資許可證；4.施工隊(duì)伍資質(zhì)證明確定并經(jīng)工商部門簽證的施工合同；申報(bào)安全和質(zhì)量監(jiān)督有關(guān)證明；施工圖紙技術(shù)交底記錄。主辦單位辦理：核發(fā)施工許可證。（六）申報(bào)竣工驗(yàn)收工作時(shí)限10天主辦單位：縣建設(shè)局建設(shè)單位提供：1.竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告；2.施工單位自檢報(bào)告；3.質(zhì)監(jiān)單位的工程質(zhì)量核定報(bào)告；4.試產(chǎn)情況（工業(yè)）報(bào)告；5.完成竣工檔案證明。主辦單位組織有關(guān)部門驗(yàn)收，會(huì)簽竣工驗(yàn)收表，核定質(zhì)量等級(jí)。南東大發(fā)貼:2042004-08-2110:02-1）建設(shè)項(xiàng)目立