恒豐廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃

1、恒豐廣場(chǎng)文化恒豐，誠(chéng)信恒豐宿州恒豐廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣策劃團(tuán)隊(duì)成員：時(shí)間：2012年5月18日刖百對(duì)于恒豐廣場(chǎng)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究，是一件具有創(chuàng)造力的事。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的復(fù)雜性，決定了本次恒豐廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策略總體思路方案也如其本身一樣充滿著難度，更具有相應(yīng)的沖擊力。房地產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商品牌的載體，產(chǎn)品的定位與開(kāi)發(fā)理念，需與開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念相一致，才能使品牌深入人心。恒豐廣場(chǎng)采用現(xiàn)代化科技設(shè)置方式，集商業(yè)，住宅于一體，外形具有歐洲風(fēng)格，高貴典雅，周邊配套設(shè)施一應(yīng)俱全，周邊銀行、郵局、學(xué)校一應(yīng)俱全，大型超市的進(jìn)駐使您足不出戶就可以享受生活的便捷，24小時(shí)全封閉物業(yè)管理讓你體會(huì)到人性化的管理，品味更好生活。目錄第一部分

2、概要第二部分項(xiàng)目概況第三部分營(yíng)銷環(huán)境分析第四部分目標(biāo)市場(chǎng)的選擇及定位第五部分營(yíng)銷組合策略及行動(dòng)方案第六部分費(fèi)用預(yù)算及效果預(yù)測(cè)第七部分方案調(diào)整第八部分前景展望第一章概要根據(jù)我們對(duì)宿州市房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境以及市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析，結(jié)合恒豐廣場(chǎng)未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，為進(jìn)一步拓展恒豐廣場(chǎng)的市場(chǎng)，在進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分之后，我們對(duì)宿州房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行了選擇和定位。在此基礎(chǔ)上，我們制定了市場(chǎng)營(yíng)銷組合策略并設(shè)計(jì)了科學(xué)、合理的市場(chǎng)推廣行動(dòng)方案并對(duì)整個(gè)市場(chǎng)推廣過(guò)程中費(fèi)用進(jìn)行了預(yù)計(jì)，對(duì)市場(chǎng)行動(dòng)方案效果進(jìn)行了預(yù)測(cè)。雖然細(xì)心分析研究，但很難確保萬(wàn)無(wú)一失，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，針對(duì)市場(chǎng)不確定因素我們做了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)對(duì)我們的方案進(jìn)行調(diào)整

3、。第二章項(xiàng)目概況.公司簡(jiǎn)介：恒豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于1990年，歷經(jīng)十余年風(fēng)雨，現(xiàn)已發(fā)展為一個(gè)固定資產(chǎn)1.2億元，職工50徐人的民營(yíng)企業(yè)。宿州市恒豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2002年成功開(kāi)發(fā)了宿州市第一個(gè)標(biāo)志性的高層住宅一一，恒豐大廈?，F(xiàn)已成為宿州市繁華地段中最具人氣的黃金大廈。恒豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一直秉承“以人為本，以和為貴，誠(chéng)信是德，創(chuàng)新為魂”的經(jīng)營(yíng)宗旨，傾力打造“文化恒豐，誠(chéng)信恒豐”，使恒豐在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)大潮中，立于不敗之地。.樓盤(pán)簡(jiǎn)介：恒豐廣場(chǎng)是恒豐地產(chǎn)公司繼恒豐大廈、恒豐花園、恒豐嘉苑、恒豐公寓之后的又一力作。地理位置非常優(yōu)越：緊臨貫穿市區(qū)的主干道-汴河路。隨著市政府的西遷，未來(lái)

4、商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆潜P(pán)鳥(niǎo)瞰圖：恒豐廣場(chǎng)占地800徐平方米，建筑面積3300評(píng)方米，一二樓為商業(yè)裙樓，外立面采用流行的歐陸風(fēng)格，高貴典雅。配套設(shè)施齊全，周邊銀行、郵局、學(xué)校等一應(yīng)俱全；而且大型超市的進(jìn)駐更使您足不出戶就可以享受生活的便捷；樓間1000多平方米的空中花園，給您提供了一個(gè)休閑的好去處。我們采用的24小時(shí)全封閉的物管：保安、保潔、綠化、維修等。真正作到人性化管理。本案位置：宿州市汴河路、宿蒙路交叉處具體如下：公平街本案例第三章?tīng)I(yíng)銷環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境1、政治環(huán)境分析（宿政發(fā)200818號(hào)）實(shí)施以來(lái)，對(duì)于刺激住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮了重要作用。隨著政策作用逐漸顯現(xiàn)，宿州市

5、房地產(chǎn)出現(xiàn)人氣回升，銷售回暖，信心恢復(fù)的良好勢(shì)頭。2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展人民消費(fèi)水平的逐步提高，人們?cè)跐M足物質(zhì)需求同時(shí)越來(lái)越重視舒適居住需求，追求身心的愉悅。3、人口環(huán)境分析宿州位于適合人們居住的淮北平原，人口較為集中，經(jīng)濟(jì)日趨繁榮，人口流動(dòng)量大，其消費(fèi)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)潛力巨大.4、技術(shù)環(huán)境分析恒豐廣場(chǎng)由恒豐地產(chǎn)公司投資興建，是一個(gè)以現(xiàn)代高科技技術(shù)為基礎(chǔ)，集商業(yè)、住宅于一身，堪稱宿州一流。5、自然環(huán)境分析宿州位于淮北平原，屬于溫帶季風(fēng)氣候，氣候溫和，較為涼爽，適合人們居住。二、微觀環(huán)境1、企業(yè)恒豐房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)市場(chǎng)研究、制定企業(yè)營(yíng)銷計(jì)劃、新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、品牌的制定，管理，廣告，產(chǎn)品銷售以及

6、售后服務(wù)等工作。企業(yè)與其他部門密切配合，互相協(xié)調(diào)，共同制定企業(yè)的年度計(jì)劃及長(zhǎng)期計(jì)劃，營(yíng)銷工作得到公司大力支持使各項(xiàng)營(yíng)銷管理決策和方案得以順利完整實(shí)施。2、供應(yīng)商恒豐房地產(chǎn)公司有長(zhǎng)期合作的供應(yīng)商為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供建筑材料，建筑機(jī)械設(shè)備，能源以及資源。與企業(yè)形成長(zhǎng)期協(xié)作關(guān)系幫助企業(yè)提高企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。3、消費(fèi)者（1）消費(fèi)者構(gòu)成主要消費(fèi)群體：30歲50歲次要消費(fèi)群體：20歲30歲輔助消費(fèi)群體：50歲及以上年齡（2）消費(fèi)情況分析生活水平的提高促使具有購(gòu)買力的消費(fèi)群體不斷追求住宅條件的改善，這是人們追求更高生活品質(zhì)的標(biāo)志之一。在商品經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)市場(chǎng)上開(kāi)展?fàn)I銷活動(dòng)時(shí)，不可避免地遇到競(jìng)爭(zhēng)

7、對(duì)手的挑戰(zhàn)。恒豐廣場(chǎng)同樣面臨同期其他樓盤(pán)的挑戰(zhàn)，如：港利錦繡江南，恒馨水木華庭，環(huán)宇銀河綠苑，明日世紀(jì)花園等。5、公眾宿州市恒豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一直秉承“以人為本，以和為貴，誠(chéng)信是德，創(chuàng)新為魂”的經(jīng)營(yíng)宗旨，樹(shù)立良好口碑，形成良好企業(yè)形象。三、恒豐廣場(chǎng)SWO疥析1、優(yōu)勢(shì)恒豐房地產(chǎn)公司在消費(fèi)者心中樹(shù)立良好的口碑，在宿州市房地產(chǎn)企業(yè)中占有一席之地。而且恒豐房地產(chǎn)公司是隸屬于安徽恒豐集團(tuán)，擁有著正確的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，充足的資金來(lái)源，先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)能力和管理能力等。恒豐房地產(chǎn)公司在宿州市繼恒豐大廈之后相繼開(kāi)發(fā)了恒豐花園（花園式住宅小區(qū)）、恒豐公寓、恒豐嘉苑均已圓滿交付使用，取得了較好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益

8、。恒豐大廈地理位置非常優(yōu)越：緊臨貫穿市區(qū)的主干道-汴河路。隨著市政府的西遷，未來(lái)商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。交通便利，周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，人流量大。2、劣勢(shì)恒豐集團(tuán)旗下?lián)碛泻阖S房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，恒豐面粉有限公司，皖神面制品有限公司，導(dǎo)致戰(zhàn)略方向模糊不清。3、機(jī)會(huì)宿州市為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡穩(wěn)定發(fā)展出臺(tái)了（宿政發(fā)200818號(hào)）文件,刺激住房消費(fèi)。4、威脅華夏世貿(mào)廣場(chǎng)，港利錦繡江南，恒馨水木華庭等，都是與恒豐廣場(chǎng)同期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，對(duì)它產(chǎn)生了極大的影響，國(guó)家近期出臺(tái)了一些房?jī)r(jià)的調(diào)控政策也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。第四章目標(biāo)市場(chǎng)的選擇及定位一、目標(biāo)市場(chǎng)的選擇二、1、在主要消費(fèi)群體3050歲年齡段，他們大多是有

9、孩子老人，想擁有一個(gè)穩(wěn)定的住宅，他們的主力消費(fèi)面積是三室二廳或是三室一廳，具有一定消費(fèi)實(shí)力。他們對(duì)按揭首付15-20萬(wàn)元月供2000元非常感興趣，購(gòu)房一般想一步到位，對(duì)住幾年再換房不太感興趣?；蛘呤窍胱鐾顿Y。由于我們的戶型主力是127.40143.64m2房源，而這些人購(gòu)房多希望要相對(duì)一步到位，可以滿足主要的消費(fèi)群體需求。套型D 12 7.由限http； /vftv, szfd 40V. cn2、在次要消費(fèi)群體203弭齡段，這些人大多想另立門面，又有結(jié)婚壓力（大多來(lái)自朋友和家庭），但是自己資金不多，如果買房一步到位，便沒(méi)有資金自己做生意，我們的房子正好適合這些人。3、在輔助消費(fèi)群體50歲以上年

10、齡段，這些人大多是退休老人，要么就是留守老人帶著孫子孫女生活，要么就是兒女成家后不便于老人居住，于是我們房源便很滿足這類人的需求。4、外地老板為同在一起的兄弟姐妹購(gòu)置房屋。實(shí)力大的老板為公司的骨干員工購(gòu)置房屋（主要是首付款）。這樣做一方面可以有收買人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時(shí)一樣，隨時(shí)照應(yīng)生意。5、從前住在商鋪上層，因商鋪拆遷升級(jí)而從商鋪搬出來(lái)的老板。對(duì)這些人要多講只有這里的房可以隨時(shí)出租、轉(zhuǎn)手，或不太在意的讓給兄弟姐妹。因?yàn)橹挥羞@里的房總價(jià)低，月供少，求租或求購(gòu)市場(chǎng)龐大。6、純投資歷者。以幾套或十幾套戶型做為投資，出租。以收取房租為目的。7、商人。恒豐廣場(chǎng)一

11、樓二樓是商業(yè)群樓，可以購(gòu)買商鋪，然后購(gòu)買上層的住宅，既方便居住，又可以隨時(shí)照應(yīng)生意。通過(guò)以上描述我們發(fā)現(xiàn)，以上內(nèi)容只能做分類個(gè)別說(shuō)服之用，不能統(tǒng)領(lǐng)全局。二、品牌戰(zhàn)略形成及品牌定位：我們的可售資源是四種不同的房地產(chǎn)形態(tài)，是四種不同的置業(yè)用途，這些房地產(chǎn)形態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)相當(dāng)激烈。因此，必須跳出房地產(chǎn)形態(tài)自身的直接用途，尋找能統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)樓盤(pán)、商鋪的品牌內(nèi)涵。我們完全可以跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷模式，利用本房地產(chǎn)周邊資源，擴(kuò)充品牌核心內(nèi)涵，將本房地產(chǎn)定位成一個(gè)整個(gè)宿州獨(dú)有的、擁有比安廈、中央廣場(chǎng)更有投資價(jià)值的、有無(wú)盡開(kāi)發(fā)潛力的高檔樓盤(pán)。第五部分營(yíng)銷組合策略及行動(dòng)方案一、營(yíng)銷組合策略1、產(chǎn)品策略：房地產(chǎn)整體產(chǎn)品概

12、念如圖：嬉1不上2、價(jià)格策略：采取低開(kāi)高走，平穩(wěn)增長(zhǎng)策略。3、渠道策略：主要采取直接銷售渠道，包括：訂購(gòu)銷售，自設(shè)門市銷售以及推銷員推銷。還采取間接銷售渠道，如：房地產(chǎn)中介。4、促銷策略：綜合利用廣告、公共關(guān)系、營(yíng)業(yè)推廣等各種有效手段，同時(shí)主辦一系列有針對(duì)性的大型活動(dòng)。如：開(kāi)盤(pán)典禮、銀行現(xiàn)場(chǎng)按揭會(huì)等。二、具體實(shí)施行動(dòng)方案第一階段：公開(kāi)發(fā)售1、開(kāi)盤(pán)典禮：展示恒豐廣場(chǎng)形象，吸引顧客入市。2、報(bào)紙廣告：與宿州本地電視臺(tái)，廣播電臺(tái)、拂曉報(bào)社等大眾傳媒單位合作。通過(guò)這些大眾傳媒的平臺(tái)，著力宣傳恒豐廣場(chǎng)銷售賣點(diǎn)，提高恒豐大廈在大眾中的知名度。3、展銷會(huì)：消費(fèi)者在展銷會(huì)上，通過(guò)開(kāi)發(fā)商的宣傳推廣，銷售人員的講

13、解和分析，了解恒豐廣場(chǎng)的最新成果、發(fā)展現(xiàn)狀等。第二階段：項(xiàng)目強(qiáng)銷1、報(bào)紙廣告：在拂曉報(bào)社，電視臺(tái)，廣播臺(tái)等發(fā)布恒豐廣場(chǎng)即時(shí)信息，藝術(shù)推介項(xiàng)目等。2、媒體評(píng)論：宿州市電視臺(tái)直播恒豐廣場(chǎng)銷售現(xiàn)況，并請(qǐng)專家解說(shuō)。3、組織看房團(tuán)：有效組織消費(fèi)者統(tǒng)一看房，制造團(tuán)購(gòu)效應(yīng)。4、銀行現(xiàn)場(chǎng)按揭會(huì)：銀行相關(guān)辦事人員坐鎮(zhèn)售樓處，壯大售樓處氣勢(shì)，方便消費(fèi)者購(gòu)房一條龍服務(wù)。第三階段：項(xiàng)目持銷1、組織看房團(tuán)：組織群體看房，銷售專家講解。2、推出保留單位：將一些前期保留的熱賣樓盤(pán)推出，介紹恒豐廣場(chǎng)賣點(diǎn),展示恒豐廣場(chǎng)形象。3、封頂儀式：渲染氣勢(shì)，增強(qiáng)信心。第四階段：項(xiàng)目掃尾1、交房典禮：廣告宣傳，樹(shù)立品牌，以利于剩余單位銷售

14、。2、項(xiàng)目銷售總結(jié)以及調(diào)整：針對(duì)前三個(gè)階段的銷售情況做一個(gè)總結(jié)，并及時(shí)調(diào)整相應(yīng)的銷售方案。第六部分費(fèi)用預(yù)算及效果預(yù)測(cè)廣告費(fèi)用預(yù)算支出費(fèi)用項(xiàng)目支出金額估算（單位/萬(wàn)元）預(yù)算分配理由報(bào)紙廣告：占預(yù)算的60%其中發(fā)售初期占該項(xiàng)的50%發(fā)售其中占該項(xiàng)35%發(fā)售尾期占該項(xiàng)的15%120電視臺(tái)，廣播臺(tái)，報(bào)紙信息量大，傳播面廣，為房地產(chǎn)宣傳首選，可直接吸引買家電話咨詢，考慮到不同銷售時(shí)期投放量應(yīng)根據(jù)銷售計(jì)劃確定。展銷會(huì)：占預(yù)算的15%其中發(fā)售初期占該項(xiàng)的50%發(fā)售其中和發(fā)售尾期占該項(xiàng)的50%30展銷會(huì)是重要的宣傳及銷售促進(jìn)手段之一，更直接，更全面地展示公司實(shí)力與樓盤(pán)形象，促進(jìn)銷售。促銷及公關(guān)活動(dòng)：占預(yù)算的1

15、5%其中發(fā)售初期占該項(xiàng)的30%發(fā)售其中占該項(xiàng)30%發(fā)售尾期占該項(xiàng)的40%30促銷活動(dòng)能提高樓盤(pán)知名度及美譽(yù)度，直接促進(jìn)銷售，可在不同銷售周期，配合樓盤(pán)工程進(jìn)度靈活策劃執(zhí)行。不口預(yù)計(jì)費(fèi)用：占預(yù)算的10%20為整個(gè)費(fèi)用預(yù)算預(yù)留一個(gè)彈性空間。二、房地產(chǎn)定價(jià)采用加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法，預(yù)售房屋的定價(jià)，通常采用市價(jià)比較法，即前述的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法，分析擬推出經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)每平方米單價(jià)的合理行情，再根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價(jià)增減比例，并據(jù)以對(duì)不同房屋進(jìn)行定價(jià)，稱為加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法。樓層、朝向及面積等因素對(duì)價(jià)格的影響受消費(fèi)習(xí)慣、心理經(jīng)濟(jì)條件、社會(huì)風(fēng)俗等多種因素制約，很難有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此運(yùn)用該方法

16、時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查研究的情況而確定。不過(guò)一般遵循下列規(guī)律：朝向差價(jià)：一般南北向較貴，東西向較便宜。樓層差價(jià)：樓層價(jià)位高低，受建筑物高度的影響。一般而言，高層建筑中,一、二、三樓及越高越貴，中間較便宜；多層建筑則中間樓層較貴，越往上下價(jià)位越低。選間差價(jià)：選間因三面采光，因而較其他單位為貴。視野差價(jià)：臨公園、湖邊、海灘或視野較佳、景觀較佳為貴，面臨巷弄或采光較暗者，即使同一棟樓，同一樓層，也較便宜。面積差價(jià)：一般情況下，辦公經(jīng)營(yíng)面積集中且達(dá)到一定規(guī)?；蚴亲≌瑔卧娣e較大時(shí)價(jià)格可適當(dāng)提高。設(shè)計(jì)差價(jià)：屋內(nèi)布局、大小公共設(shè)施的配置都會(huì)影響房屋價(jià)格，布局合理的單元住宅價(jià)格可適當(dāng)提高，一宗房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)某些特別

17、差的單元，可能需要降價(jià)銷售。通過(guò)以上研究決定：恒豐廣場(chǎng)的一層二層，根據(jù)商鋪定價(jià)，一層較之二層價(jià)格較高，所以一層定價(jià)為4500元/m2,二層定價(jià)4300元/m2。三樓以及頂層住宅相對(duì)來(lái)說(shuō)便宜些，定價(jià)為4200元/m2,四樓至次頂層的南北向相對(duì)高一些，定價(jià)為4400元/m：東西向定價(jià)為4300元/m2。三、效果預(yù)測(cè)本策劃經(jīng)過(guò)各方努力，加上銳意創(chuàng)新，勤奮努力，并配合廣告攻勢(shì)，再結(jié)合先進(jìn)的整合營(yíng)銷傳播，一定能夠達(dá)到期望的目標(biāo)，為恒豐廣場(chǎng)開(kāi)辟無(wú)限廣闊的市場(chǎng)。我們預(yù)計(jì)會(huì)取得以下效果：1、樹(shù)立良好的品牌形象，使恒豐廣場(chǎng)品牌形象深入人心；2、由宿州向周邊其他地方宣傳，進(jìn)而形成廣大的忠實(shí)客戶群；3、此次營(yíng)銷活動(dòng)能帶動(dòng)宿州相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)收；4、通過(guò)切實(shí)實(shí)行以上營(yíng)銷策劃方案，我們堅(jiān)信此次“恒豐廣場(chǎng)-文化恒豐，誠(chéng)信恒豐”策劃案，可以使恒豐廣場(chǎng)銷售完美成功。第七部分方案調(diào)整如今房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，為預(yù)防本策劃方案的在實(shí)施的過(guò)程當(dāng)中有突發(fā)事件，我們對(duì)其做了預(yù)測(cè)及方案調(diào)整：1、資金供應(yīng)不足在前期的廣告宣傳上，我們采取多種宣傳攻勢(shì)的策略，若因資金不足，我們可能選其一進(jìn)行專門的宣傳造勢(shì)。2、實(shí)施時(shí)間地點(diǎn)調(diào)整在整個(gè)行動(dòng)方案的實(shí)施過(guò)程當(dāng)中，可能會(huì)因外界不確定的因素導(dǎo)致部分活動(dòng)不能按方案的時(shí)間進(jìn)行實(shí)施，那么我們將根據(jù)具體的現(xiàn)狀進(jìn)行活動(dòng)時(shí)間調(diào)整。第八部分前景展望通