土地評估重難點(diǎn)分析方案

1、土地評估重點(diǎn)、難點(diǎn)分析方案1勘查核實(shí)中的重難點(diǎn)分析1.1存在性對土地的查勘主要包括估價(jià)對象名稱、坐落、四至、面積、用途、 形狀；地形、地勢、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施；開發(fā)程度、周 圍環(huán)境、景觀等對建筑物、構(gòu)筑物及地上物的查勘主要包括建筑規(guī)模、估價(jià)對象 外觀、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年代、樓層、層高、新舊程度、平面布置、朝 向；估價(jià)對象內(nèi)外部裝修、設(shè)施設(shè)備、利用現(xiàn)狀、維護(hù)保養(yǎng)、物業(yè)管 理。1.2合法性土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合 法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等幾個(gè)方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房 地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或其他合法證件為依據(jù)；在合法使用 方面，應(yīng)以使用管制（如

2、城市規(guī)劃、土地用途管制）為依據(jù)；在合法 處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。土地使用權(quán)的合法性主要從以下方面核實(shí)：土地出讓合同、劃撥 批準(zhǔn)文件、國有土地使用證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書；土地轉(zhuǎn)讓合同、法 院判決書、土地權(quán)屬登記資料；共有土地使用權(quán)、分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)、 用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、租賃占用情況、法院查封、拖欠稅費(fèi)；規(guī)劃條 件、土地使用限制。房屋所有權(quán)主要從以下核實(shí)：房屋所有權(quán)證、房屋購買合同、房 屋轉(zhuǎn)讓合同；房屋權(quán)屬登記資料；法院判決書。1.3市場性（1）區(qū)位價(jià)格分析：所在區(qū)域：行政區(qū)、功能區(qū)所處地段、微觀坐落周邊環(huán)境(鄰里、污染、學(xué)校、單位)交易狀況分析：已建成同類物業(yè)的租售情

3、況在建同類物業(yè)情況空置率、交易結(jié)構(gòu)、交易趨勢功能價(jià)格分析：基礎(chǔ)設(shè)施及配套(交通、通訊、供暖、燃?xì)?.房型、朝向1.4財(cái)務(wù)性賬面價(jià)值：入賬原值、歷史成本、賬面凈值應(yīng)收、應(yīng)付固定資產(chǎn)損益情況：收入、成本、費(fèi)用利潤納稅情況營業(yè)稅、所得稅、增值稅1.5實(shí)施方案及要求親自到現(xiàn)場：參與項(xiàng)目的技術(shù)人員及負(fù)責(zé)人必須親自到現(xiàn) 場。核實(shí)圖件：要求提供原件，對圖件與現(xiàn)場有出入的，應(yīng)測 繪核實(shí)。查驗(yàn)權(quán)屬文件的原件：要求提供權(quán)屬文件的原件，到登記 機(jī)關(guān)和國土部門的核查權(quán)源。關(guān)注房地關(guān)系。關(guān)注實(shí)物形態(tài)、登記狀態(tài)、使用狀態(tài)、價(jià)值形態(tài)的匹配關(guān) 系。做好周邊同類物業(yè)的市場調(diào)查，做好數(shù)據(jù)積累和分析。對國家相關(guān)政策和地方性政策熟悉

4、2評估過程中的重難點(diǎn)分析2.1影響因素的判斷2估價(jià)原則獨(dú)立、客觀、公正原則：對各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理 的價(jià)值。合法原則：在依法判定估價(jià)對象狀態(tài)下的價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：與估價(jià)目的所對應(yīng)的某一特定時(shí)點(diǎn)/時(shí)間的價(jià) 值。替代原則：類似不動(dòng)產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值偏差應(yīng)在合理范圍 內(nèi)。最高佳最佳利用原則：最佳利用狀態(tài)（用途、規(guī)模、檔次）法 律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化。謹(jǐn)慎性原則：影響估價(jià)因素存在不確定性時(shí)，充分考慮其導(dǎo)致 估價(jià)對象價(jià)值偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對象價(jià)值偏高的一 面。價(jià)值主導(dǎo)原則：土地綜合質(zhì)量優(yōu)劣是對地價(jià)產(chǎn)生影響的主要因 素。審慎原則：在評估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時(shí)

5、，應(yīng)充分考慮土地 市場運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。公開市場原則：評估結(jié)果在公平、公正、公開的市場上可實(shí)現(xiàn)。3評估的假設(shè)條件履行應(yīng)盡的審慎檢查資料、盡職調(diào)查情況等勤勉盡職義務(wù)后，針 對估價(jià)對象等估價(jià)前提所做的必要的、合理的、有依據(jù)的假設(shè)。主要 包括：一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事項(xiàng)假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù) 不足假設(shè)。不動(dòng)產(chǎn)登記用途、規(guī)劃用途及實(shí)際用途不一致；產(chǎn)權(quán)狀況；規(guī)劃條件；經(jīng)營方式；開發(fā)模式。2.4方法選擇及運(yùn)用對于不同用途估價(jià)對象的首選估價(jià)方法按以順序進(jìn)行：1、商服用地采用收益還原法、市場比較法、剩余法、公示地價(jià) 系數(shù)修正法評估；2、城鎮(zhèn)住宅用地可采用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法

6、、公示地價(jià)系 數(shù)修正法評估；3、工業(yè)用地采用公示地價(jià)系數(shù)修正法、市場比較法、成本逼近 法評估；4、其他地類采用公示地價(jià)系數(shù)修正法、市場比較法、成本法評 估。以上方法為通常情況所用的測算方法，在具體項(xiàng)目評估中，根據(jù) 宗地具體狀況、估價(jià)目的對各估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析，總體原則就 是方法要適合估價(jià)對象的客觀存在情況。按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程要求，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)至少選擇兩 種以上方法，考慮到涉及政府收益評估的復(fù)雜性，具體評估項(xiàng)目要根 據(jù)估價(jià)對象的具體利用方式選擇適合的方法。出讓底價(jià)評估，應(yīng)至少采用兩種評估方法，包括收益還原法、市 場比較法、剩余法之一，以及成本逼近法或公式地價(jià)系數(shù)修正法。因 土地市場不發(fā)

7、育等原因，無法滿足上述要求的，應(yīng)有詳細(xì)的市場調(diào)查 情況說明。公示地價(jià)系數(shù)修正法重難點(diǎn)：（1）公示地價(jià)的時(shí)效性；（2）公 示地價(jià)的內(nèi)涵；（3）公示地價(jià)的修正體系；（4）修正系數(shù)的確定。市場比較法重難點(diǎn)：（1）可比實(shí)例應(yīng)包括基本狀況、交易情況、 交易方式、成交日期、交易目的、成交價(jià)格（付款方式、融資條件、 稅費(fèi)負(fù)擔(dān)）。（2）可比實(shí)例應(yīng)從交易案例中選取，不得少于三個(gè)，時(shí) 點(diǎn)相差不宜超過一年，剔除不宜作為可以實(shí)例的交易案例。（3）修正 因素應(yīng)包含但不限于交易情況修正、市場狀況修正、區(qū)位狀況、實(shí)物 狀況、權(quán)益狀況。（4）比較實(shí)例的修正幅度不能超過30%，各比較實(shí) 例的修正后的比準(zhǔn)價(jià)格之間相差不能超過40

8、%,對超過40%的，應(yīng)另 選擇實(shí)例予以替換。收益法重難點(diǎn):（1）區(qū)分自營與出租經(jīng)營；（2）收益額的確定， 符合當(dāng)前市場的正?？陀^收益水平；（3）確定收益期限；（4）確定還 原利率應(yīng)詳細(xì)說明確定的方法和依據(jù)，應(yīng)充分考慮投資年期與收益風(fēng) 險(xiǎn)之間的管子；（5）帶租約的估價(jià)。剩余法重難點(diǎn)：（1）動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的適用，對于開 發(fā)完成后擬用于出售的項(xiàng)目，售價(jià)取估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場同類不動(dòng)產(chǎn)正常價(jià) 格水平，不能采用估算的未來售價(jià)；（2）假設(shè)前提；（3）續(xù)建成本的 確定；（4）稅費(fèi)的測算；（5）利潤率應(yīng)采用統(tǒng)一市場上類似不動(dòng)產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目的平均利率。利潤率的取值應(yīng)有客觀、明確的依據(jù)，能夠反映 當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)開發(fā)行業(yè)

9、平均利潤水平。成本法重難點(diǎn)：（1） 土地取得成本應(yīng)通過當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得 土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平確定；（2）評估工業(yè)用地出讓地價(jià)時(shí)， 不得以當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，推算各項(xiàng)參數(shù)和取值后， 評估出地價(jià)。2.5其他相關(guān)問題其他相關(guān)的問題主要包括：評估范圍；評估的一致性和一貫性； 關(guān)于不用評估方法的結(jié)果差異；估價(jià)結(jié)果的確定和驗(yàn)證；利用其他專 業(yè)機(jī)構(gòu)成果。3評估報(bào)告中的重難點(diǎn)3.1估價(jià)對象描述估價(jià)對象的描述容易出現(xiàn)的問題主要有遺漏關(guān)鍵信息、提供信息 不全、描述前后矛盾、缺少必要圖件和照片。在評估報(bào)告對估價(jià)對象 的描述必須做到準(zhǔn)確、清晰、完整。3.2影響因素表述影響因素表述中容易犯的錯(cuò)誤主要有影響因素選取錯(cuò)誤、引用數(shù) 據(jù)陳舊、分析缺乏針對性、分析與評估作價(jià)脫節(jié)。為避免出現(xiàn)類似的 錯(cuò)誤，我們的影響隱私要做到全面、及時(shí)、到位，與估價(jià)對象的關(guān)聯(lián) 性強(qiáng)，平時(shí)做好