房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策解析及稅務風險規(guī)避精講（稅收匯算清繳實務 362頁）

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策解析暨土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳實務及稅務風險規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策培訓專題一房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策總論及涉及相關稅種簡介當前我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)國家不斷加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度房地產(chǎn)涉稅法律法規(guī)體系不斷發(fā)展變化 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和稅務處理處理差異大房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅務風險加劇1、房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)融資難 2011年以來，央行先后6次上調(diào)人民幣存款準備金率，限制金融機構信貸擴張，使房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲取貸款難度加大。2010年4月17日，國務院發(fā)布國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（簡稱“新國十條”），旨在抑制不合理住房需求，并加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資

2、的監(jiān)管。通知要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔?；蚱渌嚓P融資便利。并要求商業(yè)銀行加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，證監(jiān)會暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。國家大力加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控2、房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈緊張 “新國十條”發(fā)布以來，市場觀望氣息濃厚，提高購買第二套住房的首付款等措施使開發(fā)企業(yè)的預收款大大減少。近日，住建部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合下發(fā)關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知（簡稱通知）規(guī)范二套房認定標準，對個人申請商業(yè)性住房貸款申

3、請的二套房認定遵循“以家庭為單位，認房又認貸”原則，旨在堅決抑制不合理住房需求。這一系列的措施使得房地產(chǎn)市場銷售低迷，企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流告急，資金流緊張。小結(jié)：新國十條對企業(yè)的資金管理提出了挑戰(zhàn)。稅款作為資金支出的一個方面，也向企業(yè)管理人員提出了加強房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理的要求。1、2008年1月1日起，新企業(yè)所得稅法體系實施；2、2009年1月1日起，新增值稅、營業(yè)稅條例實施；3、2009年3月6日，為了加強對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范其納稅行為，國家稅務總局頒布了關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）；4、2009年 5月20日，國家稅務總局

4、發(fā)布了土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā) 200991號），并規(guī)定從2009年6月1日開始實施。該文件是對土地增值稅征收管理工作制定較完整的規(guī)范性文件。特別強調(diào)了稅務機關在清算中需要明確的管理事項以及清算審核的重點關注內(nèi)容；房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)體系不斷發(fā)展變化5、2010年5月19日，國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010220號）正式下發(fā)，進一步完善了土地增值稅清算政策。該通知是在“國十條”和各地細則均提及要加大土地增值稅清算的背景下出臺，意味著土地增值稅清算工作將從嚴執(zhí)行稅法規(guī)定；6、2010年5月25日，國家稅務總局發(fā)布了關于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)20105

5、3號）。該通知調(diào)增了土地增值稅的預征率，并對預征率設置了下限（除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1% ）；另要求各地有針對性地選擇定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象。1、國家稅務總局大企業(yè)稅收管理司要求大企業(yè)對自身的稅務風險進行管理： （1）構建稅務風險管理組織架構 （2）制定稅務風險管理制度 （3）執(zhí)行稅務風險管理流程 （4）設置稅務風險管理部門或崗位 （5）識別、評估和應對稅務風險 （6）對稅務風險管理實施情況進行監(jiān)督和改進大企業(yè)稅務風險管理方向 同時，要求企業(yè)根據(jù)業(yè)務特點和成本效益原則，運用信息技術進行稅務

6、風險管理；建立風險管理信息系統(tǒng)，涵蓋風險管理基本流程和內(nèi)部控制系統(tǒng)各環(huán)節(jié)。2、稅務機關逐年加大對房地產(chǎn)行業(yè)的檢查力度：2004年起，國家稅務總局稽查局連續(xù)七年將房地產(chǎn)行業(yè)的檢查工作列入年底檢查工作重點；2009年，國家稅務總局在全國范圍內(nèi)開展了對大型房地產(chǎn)業(yè)的納稅評估工作；2009年2011年，國家稅務總局以及各級國、地稅務機關對房地產(chǎn)開展了多種形式的稅務重點檢查。房地產(chǎn)開發(fā)程序與納稅環(huán)節(jié)土地取得開發(fā)建設和預售竣工銷售房地產(chǎn)使用契稅土地稅印花稅耕地稅營業(yè)稅所得稅房產(chǎn)稅土地稅印花稅土增稅營業(yè)稅所得稅土地稅印花稅土增稅營業(yè)稅所得稅房產(chǎn)稅土地稅印花稅房地產(chǎn)企業(yè)涉及各稅種簡要介紹1、契稅2、耕地占用稅

7、3、印花稅4、房產(chǎn)稅5、城鎮(zhèn)土地使用稅6、營業(yè)稅、城市維護建稅、教育費附加7、企業(yè)所得稅8、土地增值稅契稅是以在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前，通過各種方式直接取得國有土地使用權，必然發(fā)生權屬轉(zhuǎn)移，成為契稅的納稅義務人。房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓、受讓、抵債、接受投資、受贈等直接取得土地使用權，就屬于契稅的征稅范圍。 契稅的稅率：一般省市的契稅稅率3。計稅依據(jù)的幾點說明：財政部、國家稅務總局關于契稅征收中幾個問題的批復（財稅字199896號）第一條關于計稅價格問題規(guī)定，根據(jù)契稅暫行條例（以下簡稱條例）第四條第（一）款及契稅暫行

8、條例細則（以下簡稱細則）第九條的規(guī)定，土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據(jù)是成交價格，即土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。土地使用權出讓、土地使用權轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分，不應從中剔除，納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。契 稅財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知（財稅2004134號） 規(guī)定：出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。 （

9、一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。 沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定： 1、評估價格：由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認的價格。 2、土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。 （二）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內(nèi)。 第一，以為取得該土地使用權而支付的全

10、部經(jīng)濟利益為契稅的征稅依據(jù)。全部經(jīng)濟利益包括貨幣、實物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益，如國稅函20021094號規(guī)定，以項目換取等方式承受土地使用權，屬于契稅征收范圍。又如國稅函2004322號規(guī)定，以土地出資，屬于契稅征收范圍，即投資方以土地出資，受讓方以自身股權作為支付對價，計稅依據(jù)則為作價出資額。 第二，不得因減免土地出讓金，而減免契稅。國家稅務總局關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復（國稅函2005436號）對北京市地方稅務局關于對政府以零地價方式出讓國有土地使用權征收契稅問題的請示（京地稅地2005166號）的批復規(guī)定，根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例及其細則的有關規(guī)定，對承受

11、國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。 二、先以劃撥方式取得土地使用權，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。 國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據(jù)的批復（國稅函2009603號）對北京市地方稅務局關于國有土地使用權出讓契稅計稅依據(jù)確定問題的請示（京地稅地2009124號）的批復如下：根據(jù)財政部、國家稅務總局關于土地使用權出讓等有關契稅問題的通知（財稅2004134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。對通過“招、拍、掛”

12、程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。 間接取得土地的契稅問題房地產(chǎn)企業(yè)實務中，通過企業(yè)股權轉(zhuǎn)讓、企業(yè)合并、企業(yè)分立等方式間接取得土地使用權。上述方式中，通常土地權屬沒有發(fā)生變更，一般不征收或享受免征契稅的待遇。如財政部、國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知（財稅2008175號）規(guī)定，在股權轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權，企業(yè)土地、房屋權屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅；兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅；企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分

13、設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，不征收契稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過重組方式取得土地，存在契稅的籌劃空間。 從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。 1、占用耕地建房成為納稅義務人 占用耕地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人，成為耕地占用稅納稅人。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓、受讓方式直接占用耕地用于開發(fā)房產(chǎn)，自然成為耕地占用稅納稅人。 但在原中華人民共和國耕地占用稅暫行條例（國發(fā)198727號）不適用外商投資企業(yè)，因此，中華人民共和國耕地占用稅暫行條例（國務院令

14、第511號）2008年1月1日實施前，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)占用耕地不是耕地占用稅納稅人。耕地占用稅國務院令第511號實施后，耕地占用稅納稅人包括單位和個人，單位包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關、部隊以及其他單位；個人包括個體工商戶以及其他個人。 2、征稅范圍 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例（國務院令第511號）第二條規(guī)定，耕地主要指種植農(nóng)作物的土地。 3、計稅依據(jù) 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例（國務院令第511號）第四條規(guī)定，耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)。 4、納稅義務時間 經(jīng)批準占用耕地的，耕

15、地占用稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當天。 房地產(chǎn)土地取得階段需要繳納印花稅的主要包括： 1、土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅 房地產(chǎn)企業(yè)以出讓、受讓方式取得土地，須簽訂土地使用權出讓合同、土地使用權轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知（財稅2006162號）第三條規(guī)定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。 2、開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟適用住房可減免印花稅 財政部、國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知（財稅200824號）規(guī)定，開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建

16、造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的印花稅。 印 花 稅 房地產(chǎn)開發(fā)階段需要繳納印花稅的主要包括：采購材料、建筑安裝工程承包合同、建設工程勘察設計合同、借款合同、財產(chǎn)保險合同等合同。 甲供材料應按購銷合同稅目，按按購銷金額，萬分之三稅率貼花； 建筑安裝工程承包合同，按承包金額，萬分之三稅率貼花； 建設工程勘察設計合同，按按收取的費用金額，萬分之五的稅率貼花； 借款合同，按借款金額的萬分之零點五貼花； 財產(chǎn)保險合同：包括財產(chǎn)、責任、保證、信用等保險合同，按收取的保險費收入金額的千分

17、之一稅率貼花。 1、使用城鎮(zhèn)土地成為納稅義務人 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國務院令第17號）第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人。 前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。因此，房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，自然成為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人。正如國家稅務總局關于受讓土地使用權者應征收土地使用稅問題的批復（國稅函發(fā)1993501號）對成都市稅務

18、局關于對國內(nèi)受讓土地者是否征收土地使用稅的請示（成稅函1992463號）批復規(guī)定，中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第二條規(guī)定：“在城市，縣城，建制鎮(zhèn)，工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務人，應當依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅?！敝腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十九條也明確規(guī)定：“土地使用者應當依照國家稅收法規(guī)的規(guī)定納稅?！币虼?，凡在土地使用稅開征區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，不論通過出讓方式還是轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權，都應依法繳納土地使用稅。 城鎮(zhèn)土地使用稅 2、征稅范圍 房地產(chǎn)企業(yè)占用位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地。 3、計稅依據(jù)

19、 土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知（國稅發(fā)200389號）第二條第一款規(guī)定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)，但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分攤計算城鎮(zhèn)土地使用稅。已征用未開發(fā)的土地應按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起，開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零。 4、納稅義務時間 房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用納稅義務時間，主要分以下三種情況： 第一，根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第九條規(guī)

20、定，對于新征用的土地，區(qū)分耕地與非耕地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 第二，根據(jù)財政部、國家稅務總局關關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知（財稅2006186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。第三，根據(jù)國家稅務總局關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅問題的批復（國稅函2007596號）規(guī)定，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，應從2007年1月1日開始繳

21、納城鎮(zhèn)土地使用稅，其納稅義務時間的產(chǎn)生與前述相同，故內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅繳納時間一致。5、開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟適用住房可減免財政部、國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知（財稅200824號）規(guī)定，對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。 例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

22、2011年5月26日與國土房產(chǎn)局簽訂國有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同約定土地交付時間為2011年10月25日。當?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元/平米。那么2011年應繳納多少土地使用稅？分析：該企業(yè)應從2011年11月起申報繳納土地使用稅，2011年應繳納2個月土地使用稅：560004212=37333.33元。房產(chǎn)稅財政部、稅務總局關于檢發(fā)關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定、關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定的通知（財稅地19868號）第二十一條明確規(guī)定：“凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房

23、、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！钡谑艞l還明確：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅?！?因此，施工期間不予征稅的臨時性建筑物必須同時滿足兩個條件：其一必須為基建工地服務，其二必須處于施工期間。相反，如果基建工程結(jié)束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。 案例：2011年2月A房地產(chǎn)

24、公司取得某市一宗土地使用權后進入立項開發(fā)，先期投入建造的臨時設施包括有項目基建用房1000建造成本120萬元，售樓部2000建造成本340萬元，樣板間200建造成本50萬元。這些臨時性設施的房產(chǎn)稅如何繳納？ 在A房地產(chǎn)公司項目施工期間，基建用房1000暫不用繳納房產(chǎn)稅，但是項目結(jié)束，基建用房未拆除的話，就必須繳納房產(chǎn)稅了。而售樓部2000、樣板間200臨時建筑顯然不是為基建工地服務，而是為A房地產(chǎn)公司項目銷售服務，因而不能滿足上述不予征收房產(chǎn)稅的兩個條件，應當自建造完畢次月起繳納房產(chǎn)稅。對于售樓部、樣板間房產(chǎn)稅的繳納，應按自用原值計稅。根據(jù)財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用

25、稅等政策的通知（財稅2010121號）第三條規(guī)定：對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。由于會計核算中，對于售樓部、樣板間的成本費用歸集在開發(fā)成本開發(fā)間接費核算，僅包括了建造成本，沒有包括土地成本，無法確定房產(chǎn)計稅原值，在計算房產(chǎn)稅時就要首先納稅調(diào)整。例如，假設售樓部占地面積3000，土地成本1200元/，則售樓部應計入房產(chǎn)原值的土地成本為30001200元/=360萬元，房產(chǎn)稅計稅原值為340 360=700萬元，年均繳

26、納房產(chǎn)稅700（130%）1.2%=5.88萬元。假設樣板間占地面積500，容積率= 200 500 =0.4低于0.5，則樣板間應計入房產(chǎn)原值的土地成本為20021200元/=48萬元，房產(chǎn)稅計稅原值為5048=98萬元，年均繳納房產(chǎn)稅98（130%）1.2%=0.8232萬元。房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策培訓專題二房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅稅務處理及操作實務新營業(yè)稅條例、實施細則涉及建筑業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的新規(guī)及案例分析（一）“視同銷售”新規(guī)定：1、舊細則第四條規(guī)定：（1）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權或永久使用權，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。（2）單位或個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，

27、其自建行為視同提供應稅勞務。2、新細則第五條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應稅行為：（1）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；（2）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；（3）財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。3、新舊變化。（1）調(diào)整了視同銷售的范圍。轉(zhuǎn)讓“有限產(chǎn)權”或“永久使用權”不再視同銷售；增加了“個人將不動產(chǎn)或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人”視同銷售的規(guī)定。（2）增加了兜底性條款“財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形”。（二）“混合銷售”新規(guī)定：1、舊細則規(guī)定：第五條一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷

28、售行為。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不征收營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，應當征收營業(yè)稅。納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，由國家稅務總局所屬征收機關確定。2、新細則規(guī)定：第六條 一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細則第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，繳納營業(yè)稅。第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應稅勞務的

29、營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業(yè)額：（1）提供建筑業(yè)勞務的同時銷售“自產(chǎn)貨物”的行為（2）財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。3、新舊變化（1）新細則第七條明確規(guī)定“提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為”，“應當分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅”。（2）增加了兜底條款“財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他（應分別核算應稅勞務營業(yè)額和貨物銷售額的）情形。4、案例分析：【例1】某公司主要從事防盜門窗銷售業(yè)務。2009年與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂銷售、安裝協(xié)議。約定共計為房地產(chǎn)公司某開發(fā)項目

30、安裝防盜門1200戶，每戶金額（含安裝費）1000元，合同總金額為1200000元。該種防盜門市場銷售價格800元，成本價為700元。分析：該公司主要從事防盜門窗銷售業(yè)務，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定，其混合銷售行為應分別繳納增值稅、營業(yè)稅。應納增值稅 800000（117%）17%80070017%174358.9714280031558.97元。應納營業(yè)稅（1000800）12003%7200元。【例2】某建筑公司，負責為某工廠建設一座大型廠房。工程施工合同總造價45000000元，其中含土建工程款21000000元，鋼結(jié)構安裝工程款500萬元，鋼結(jié)構設備款19000000元。所需

31、鋼結(jié)構設備全部為建筑公司本身制造的、可以單獨對外銷售的成型設備構件。該部分設備可抵扣進項稅額為2500000元。分析：該建筑公司主營業(yè)務應為建筑安裝。依據(jù)營業(yè)稅暫行條例實施細則第七條，其混合銷售業(yè)務應分別處理。營業(yè)稅應稅勞務應納營業(yè)稅（4500000019000000）3%780000元。應納銷售貨物增值稅19000000（117%）17%2500000260683.76元。（三）“兼營業(yè)務”新規(guī)定：1、舊細則規(guī)定：第六條納稅人兼營應稅勞務與貨物或非應稅勞務的，應分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物或者非應稅勞務的銷售額。不分別核算或者不能準確核算的，其應稅勞務與貨物或者非應稅勞務一并征收增值稅，不

32、征收營業(yè)稅。2、新細則規(guī)定：第八條 納稅人兼營應稅行為和貨物或者非應稅勞務的，應當分別核算應稅行為的營業(yè)額和貨物或者非應稅勞務的銷售額，其應稅行為營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物或者非應稅勞務銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業(yè)額。3、新舊對比：舊細則規(guī)定：“不分別核算或者不能準確核算的，其應稅勞務與貨物或者非應稅勞務一并征收增值稅，不征收營業(yè)稅”。新細則只規(guī)定：“未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業(yè)額”；不再強求一并征收增值稅。4、案例分析：【例3】某建筑公司主營業(yè)務為建筑安裝，同時還從事建材銷售和建筑工程機械修理業(yè)務。2009年總的收入68000000元，并統(tǒng)

33、一計入 “主營業(yè)務收入”科目中。經(jīng)地稅機關審核，建筑安裝收入為50000000元，建材銷售業(yè)務收入15000000元，修理修配業(yè)務收入為3000000元。假定建材銷售與修理修配所適用的增值稅稅率相同，均為17%，增值稅扣除項目金額為2550000元。分析：該企業(yè)的經(jīng)營行為屬于兼營行為。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實施細則第八條規(guī)定：“納稅人兼營應稅行為和貨物或者非應稅勞務的，應當分別核算應稅行為的營業(yè)額和貨物或者非應稅勞務的銷售額，其應稅行為營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物或者非應稅勞務銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業(yè)額。應納營業(yè)稅500000003%1500000元。應納增值稅

34、（150000003000000）（117%）17%255000065384.62元。（四）“承包承租”新規(guī)定：1、舊細則規(guī)定：第十一條：企業(yè)租賃或承包給他人經(jīng)營的，以承租人或承包人為納稅人。2、新細則規(guī)定：第十一條 單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人(以下統(tǒng)稱承包人)發(fā)生應稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人(以下統(tǒng)稱發(fā)包人)名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔相關法律責任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。3、新舊對比：（1）增加了掛靠的業(yè)務；（2）納稅人發(fā)生了變化。舊細則規(guī)定，全部以承包人為納稅人；新細則規(guī)定，以發(fā)包人名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔法律義務的由發(fā)包人納

35、稅，否則以承包人納稅。 （五）“建筑工程總包分包”新規(guī)定：1、舊細則規(guī)定：第五條：（三）建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額。2、新細則規(guī)定：第五條（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額；3、新舊對比：（1）刪除了關于“轉(zhuǎn)包”業(yè)務的相關規(guī)定。（2）分包與轉(zhuǎn)包的區(qū)別：分包和轉(zhuǎn)包的不同點在于，分包工程的總承包人參與施工并自行完成建設項目的一部分，而轉(zhuǎn)包工程的總承包人不參與施工。分包與轉(zhuǎn)包的共同點在于，分包和轉(zhuǎn)包單位都不直接與建設單位簽訂承包合同，而直接與

36、總承包人簽訂承包合同。（3）稅收上取消“轉(zhuǎn)包”規(guī)定的法律規(guī)定工程分包應如何開具發(fā)票？問：A公司從甲方接一個工程，之后將工程的80%分包給B公司，A公司應如何開具發(fā)票給甲方？B公司又如何開具發(fā)票給A公司？ 新營業(yè)稅暫行條例第十一條規(guī)定：中華人民共和國境外的單位或者個人在境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，在境內(nèi)未設有經(jīng)營機構的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人。該規(guī)定取消了舊營業(yè)稅暫行條例第十一條規(guī)定的“建筑安裝業(yè)務實行分包或者轉(zhuǎn)包的，以總承包人為扣繳義務人”的規(guī)定。 中華人民共和國稅收征收管理法第三十條規(guī)定：扣繳義務人依照法律、行政法規(guī)的

37、規(guī)定履行代扣、代收稅款的義務。對法律、行政法規(guī)沒有規(guī)定負有代扣、代收稅款義務的單位和個人，稅務機關不得要求其履行代扣、代收稅款義務。因此，從2009年1月1日起，作為稅務機關不得以任何名義要求總承包人代扣代繳稅款，當總承包人代扣分包方營業(yè)稅時，分包方應當拒絕，并按新規(guī)定在施工地自行完稅。 例題中A公司應該給建設方開具工程全款發(fā)票。但按工程款的20%計稅，因為營業(yè)稅暫行條例第五條第（三）項規(guī)定，納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額。扣除依據(jù)為B公司開具給A公司的80%工程款的發(fā)票。 B公司應該給A公司開具80%工程款的發(fā)票并按

38、此金額計稅。 分包工程給個人為什么不能按差額納稅【問題】以前，我公司將部分建筑工程分包給個體包工頭，公司代扣代繳營業(yè)稅及其附加后，包工頭持扣稅憑證到稅務局代開發(fā)票，稅務局對此部分分包工程不再征收營業(yè)稅及其附加，怎么到2009年卻不行了呢？ 【解答】中華人民共和國建筑法第二十九條規(guī)定：建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發(fā)包給具有相應資質(zhì)條件的分包單位。但是，除總承包合同中約定的分包外，必須經(jīng)建設單位認可。施工總承包的建筑工程主體結(jié)構的施工必須由總承包單位自行完成。建筑工程總承包單位按照總承包合同的約定對建設單位負責；分包單位按照分包合同的約定對總承包單位負責?？偝邪鼏挝缓头职鼏挝痪头职?/p>

39、工程對建設單位承擔連帶責任。禁止總承包單位將工程分包給不具備相應資質(zhì)條件的單位。第二十九條還規(guī)定：禁止分包單位將其承包的工程再分包。2009年1月1日開始實施的新營業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定：納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額。即差額納稅的條件不包括個人。舊營業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定：建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額。新舊條例相比，建筑工程差額納稅的范圍大大縮小了，總承包方如果將部分工程分包給單位以外的納稅主體，不能差額納稅。從以上規(guī)定可以看出，建設工程

40、的分包方必須是單位，不能是個人?？偝邪饺羰菍⒐こ谭职o個人，既不符合建筑法的規(guī)定，也不能按差額納稅。當然分包方再進行分包也是違法的，也不可能享受差額納稅的優(yōu)惠。（六）“價外費用”新規(guī)定：1、舊細則規(guī)定：第十四條條例第五條所稱價外費用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應并入營業(yè)額計算應納稅額。2、新細則規(guī)定：第十三條 條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條

41、件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；（3）所收款項全額上繳財政。3、新舊對比：（1）在列舉的收費項目中增加了：補貼、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項等項目。（2）明確規(guī)定，代收的“政府性基金”、“行政事業(yè)收費”不屬于價外費用。房地產(chǎn)開發(fā)公司代收費用發(fā)票開具有講究房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售房屋時往往要代有關部門、單位和企業(yè)收取一些款項，如房屋維修基金、有線電視安裝費等。對于開發(fā)企業(yè)代收款項應不應該繳稅

42、的問題，一些企業(yè)并不太明白。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收款項的涉稅處理，應根據(jù)不同稅種的具體規(guī)定和款項代收的具體方式來進行具體分析。下面，用實例來說明這個問題：【例】A房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年取得售房收入5800萬元，其中，使用電視臺票據(jù)代收有線電視安裝費10萬元。另外，其他應付款賬簿記載著用房地產(chǎn)開發(fā)公司的售房發(fā)票為市建委代收的房屋維修基金145萬元和用供暖公司的發(fā)票代收的取暖費90萬元。 營業(yè)稅：營業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。營業(yè)稅暫行條例實施細則第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集

43、資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：（一）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；（三）所收款項全額上繳財政。國家稅務總局關于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知（國稅發(fā)200469號）規(guī)定，住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金所有權及

44、使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)公司代收的款項，除住房專項維修基金和符合規(guī)定條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費外，其他一切代收款項無論如何核算，均應并入收入額計算應納營業(yè)稅。如上例，A房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年營業(yè)稅計稅金額應為5900萬元（58001090）。企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附

45、加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。另外，發(fā)票管理辦法實施細則第三十三條規(guī)定，填開發(fā)票的單位和個人必須在發(fā)生經(jīng)營業(yè)務確認營業(yè)收入時開具發(fā)票。未發(fā)生經(jīng)營業(yè)務一律不準開具發(fā)票。從上述兩條規(guī)定來看，房地產(chǎn)開發(fā)公司代收的款項只有同時具備以下兩個條件，才可以不確認為銷售收入：一是未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)；二是由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的。否則，一律視為企業(yè)的銷售收入進行所得稅處理。如上例中A房地產(chǎn)開發(fā)公司為供暖公司代收的取暖費90萬元，因未納入所銷售的房屋價內(nèi)并且使用的是委

46、托方提供的票據(jù)，這筆款項可以不確認為開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入。而為市建委代收的房屋維修基金145萬元使用了代收企業(yè)的發(fā)票，為電視臺代收的有線電視安裝費10萬元納入了所銷售的房屋價內(nèi)，這兩筆均應按規(guī)定確認為開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入進行所得稅處理。土地增值稅土地增值稅暫行條例第五條，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。土地增值稅暫行條例實施細則第五條規(guī)定，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字199548號）規(guī)定，縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計

47、入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入；代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。按照上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時，對代收款項的土地增值稅處理，與企業(yè)所得稅的處理相似：如果代收費用是記入房價中向購買方一并收取的，應作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計征土地增值稅。同樣，上例中A房地產(chǎn)開發(fā)公司為供暖公司代收的取暖費90萬元，因未納入所銷售的房屋價內(nèi)并且使用的是委托方提供的票

48、據(jù)，這筆款項可以不確認為開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入。而為市建委代收的房屋維修基金145萬元使用了代收企業(yè)的發(fā)票，為電視臺代收的有線電視安裝費10萬元納入了所銷售的房屋價內(nèi)，這兩筆均應按規(guī)定確認為開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入進行土地增值稅處理。（七）“銷售退款”、“銷售折扣”新規(guī)定：1、舊細則規(guī)定：舊細則對“銷售退款”、“銷售折扣”沒有做明確規(guī)定。財稅200316號第三條規(guī)定：（1）單位和個人提供營業(yè)稅應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)發(fā)生退款，凡該項退款已征收過營業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除。 （2）單位和個人在提供營業(yè)稅應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同

49、一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。2、新細則規(guī)定：第十四條 納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業(yè)稅稅額中減除。第十五條 納稅人發(fā)生應稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。3、新舊對比：（1）提高了“銷售退款”、“銷售折扣”的法律地位，將與其有關的相關規(guī)定從規(guī)范性文件提高到規(guī)章的高度。（2）新細則與財稅200316號相比，內(nèi)容基本一致，只是語言敘述

50、有所不同。（八）“建筑業(yè)營業(yè)額”新規(guī)定：1、舊細則規(guī)定：第十八條納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)。納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營業(yè)額應包括設備的價款在內(nèi)。2、新細則規(guī)定：第十六條 除本細則第七條（混合銷售業(yè)務）規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(不含裝飾勞務)的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設方提供的設備的價款。3、新舊對比：（1）新細則取消了舊細則關于建筑、修繕、安裝的說法，統(tǒng)一稱作“建筑業(yè)勞務”；（2）新細則規(guī)定，提供“裝飾勞務”。其營

51、業(yè)額可以不包括“工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內(nèi)”，以“清包工”作為營業(yè)額。（3）舊細則規(guī)定，營業(yè)額是否包括設備價值主要看“設備的價值是否作為安裝工程總產(chǎn)值”；新細則規(guī)定，營業(yè)額是否包括設備價值主要看“設備由誰提供”。（九）“費用扣除”、“合法票據(jù)”新規(guī)定：1、舊條例、細則規(guī)定：舊的條例、細則沒有關于“費用扣除”和“合法票據(jù)”的相關規(guī)定。財稅【2003】16號文件第四條規(guī)定：營業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。2、新條例、細則規(guī)定：條例第六條：

52、納稅人按照本條例第五條規(guī)定扣除有關項目，取得的憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國務院稅務主管部門有關規(guī)定的，該項目金額不得扣除。細則第十九條：條例第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規(guī)定的憑證(以下統(tǒng)稱合法有效憑證)，是指：（1）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證（2）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；（3）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；（4）國家稅務總局規(guī)定的其他

53、合法有效憑證。3、新舊對比：（1）支付給境內(nèi)的：原來以“發(fā)票”和“合法有效憑證”為扣除依據(jù)；新細則規(guī)定以“發(fā)票”或“財政收據(jù)”為扣除依據(jù)。（2）支付給境外的：原來以“外匯付匯憑證”、“外方公司的簽收單據(jù)”或“出具的公證證明”為扣除依據(jù)；新細則規(guī)定以“該單位或者個人的簽收單據(jù)”為合法有效憑證予以扣除。稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供“境外公證機構的確認證明”；（3）增加了“國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證”。（十）“扣繳義務人”新規(guī)定：1、舊條例細則規(guī)定：條例第十一條營業(yè)稅扣繳義務人：（1）委托金融機構發(fā)放貸款，以受托發(fā)放貸款的金融機構為扣繳義務人。（2）建筑安裝業(yè)務實行分包或者轉(zhuǎn)包

54、的，以總承包人為扣繳義務人。（3）財政部規(guī)定的其他扣繳義務人。細則第二十九條條例第十一條所稱其他扣繳義務人規(guī)定如下：（1）境外單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應稅務行為而在境內(nèi)未設有經(jīng)營機構的。其應納稅款以代理這為扣繳義務人；沒有代理者的，以受讓者或者購買者為扣繳義務人。（2）單位或者個人進行演出由他人售票的，其應納稅款以售票者為扣徼義務人；（3）演出經(jīng)紀人為個人的，其辦理演出業(yè)務的應納稅款以售票者為扣繳義務人。（4）分保險業(yè)務，以初保人為扣繳義務人。（5）個人轉(zhuǎn)讓條例第十二條第（二）項所稱其他無形資產(chǎn)的。其應納稅款以受讓者為扣繳義務人。2、新條例、細則規(guī)定：第十一條營業(yè)稅扣繳義務人：（1）中華人民共和

55、國境外的單位或者個人在境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，在境內(nèi)未設有經(jīng)營機構的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人。（2）國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他扣繳義務人。3、新舊對比：（1）將舊細則中第一款“境外的單位或者個人在境內(nèi)提供應稅勞務”營業(yè)稅扣繳規(guī)定提升至新條例第一款；并增加了“境外的單位或者個人在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅扣繳規(guī)定。（2）取消了舊條例中關于“金融業(yè)委托發(fā)放貸款”、“建筑業(yè)分包、轉(zhuǎn)包“扣繳營業(yè)稅的的規(guī)定（3）取消了舊細則中關于“單位和個人演出”、“演出經(jīng)紀人”、“分保業(yè)務”、“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”扣繳營業(yè)稅

56、的規(guī)定。（4）將舊條例中“財政部規(guī)定的其他扣繳義務人”在新條例中改為“國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他扣繳義務人。”改變了權限主體。問：受托拆除建筑物取得收入如何繳營業(yè)稅？ 答：根據(jù)國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知（國稅函2009520號）第二點規(guī)定，納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業(yè)代理業(yè)”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)

57、額，計算繳納營業(yè)稅。問：我企業(yè)受托拆除建筑、平整土地，請問應如何繳納營業(yè)稅？ 答：國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知（國稅發(fā)1993149號）規(guī)定，建筑業(yè)，是指建筑安裝工程作業(yè)。本稅目的征收范圍包括：建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)。其他工程作業(yè)，是指上列工程作業(yè)以外的各種工程作業(yè)，如代辦電信工程、水利工程、道路修建、疏浚、鉆井（打井）、拆除建筑物或構筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè)。 國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知（國稅函2009520號）規(guī)定，納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費

58、的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業(yè)代理業(yè)”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。 提示：提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，如果代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費并收取一定代理費，則這部分所得按全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額按“服務業(yè)代理業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。（十一）“建筑業(yè)納稅義務發(fā)生時間”新規(guī)定：1、舊細則規(guī)定：第九條營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項

59、或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。第二十八條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的。其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。納稅人將不動產(chǎn)無償贈與他人的，其納稅義務發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移的當天。納稅人有本細則第四條所稱自建行為的其自建行為的納稅義務發(fā)生的時間，為其銷售自建建筑物并收訖營業(yè)額或者取得索取營業(yè)額的憑據(jù)的當天。2、新條例、細則規(guī)定：條例第十二條營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。營業(yè)稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務發(fā)生的當天。

60、細則第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。細則第二十五條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。納稅人發(fā)生本細則第五條所稱將不動產(chǎn)或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權、土地使用權轉(zhuǎn)移的當天。納稅人發(fā)生本細則第五條所稱自