星河灣總體營(yíng)銷策劃方案提報(bào)

1、 世界的星河灣 -星河灣總體營(yíng)銷方案提報(bào) 易居中國(guó)致星河灣集團(tuán)2008年 11月PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.1PART THREE 當(dāng)上海遇到星河灣PART TWO 歲月沉淀下的上海豪宅市場(chǎng)PART ONE 8年歷程，點(diǎn)滴亦傳奇報(bào)告結(jié)構(gòu)PART FIVE 融入上海，產(chǎn)品細(xì)節(jié)提升 PART SIX 視覺VI系統(tǒng)建議 28年歷程 點(diǎn)滴亦傳奇3易居.中國(guó)星河灣式的外立面風(fēng)格：細(xì)致到將每根管線都藏起來，獨(dú)有尖頂設(shè)計(jì)，引人向上的深刻寓意住宅首層抬高。（住宅首層抬高1.5米，可使地下車庫直接采光通風(fēng)。1.5米的高差形成坡地的立體綠化，自然延伸到樓墻窗前，首層推窗觸綠又可避免了視線干擾）檐

2、口富于變化立面設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)豐富、美觀建筑材料運(yùn)用有所延續(xù)。（廣州、北京星河灣外墻均采用澳洲沙巖和加拿大佛漆）。PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇14易居.中國(guó)入口部位的著重裝飾無外露管線建筑符號(hào)的重復(fù)運(yùn)用。（“八角亭”成為整個(gè)社區(qū)外立面的標(biāo)志性符號(hào)，這種建筑符號(hào)的重復(fù)利用，形成星河灣獨(dú)有的風(fēng)格）墻身虛實(shí)對(duì)比有度窗套及窗戶的設(shè)計(jì)有較多細(xì)部PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇1星河灣式的外立面風(fēng)格：細(xì)致到將每根管線都藏起來，獨(dú)有尖頂設(shè)計(jì)，引人向上的深刻寓意5星河灣式的景觀風(fēng)格：重綠植輕硬地、重木輕草易居.中國(guó)從實(shí)際出發(fā)壓縮組團(tuán)內(nèi)部的道路和硬質(zhì)鋪裝面積，擴(kuò)大綠化面積。園林景觀中軟綠化較多(水景、植物等)，硬綠化較少(

3、廣場(chǎng)、鋪地等)，在植物的選配上采用樹多、花多、草少的方法。在園林綠化建設(shè)中強(qiáng)調(diào)以喬木為骨干的綠色植物作為主體，形成良好的生態(tài)效益。(草坪的維護(hù)浪費(fèi)大量的水資源，且相對(duì)制造氧氣的能力較弱。相反，灌木及喬木不僅能遮陽、吸熱、減燥，亦能產(chǎn)生大量的氧氣) 與其他景觀要素結(jié)合配置成景。（使得園區(qū)步移景異，處處花團(tuán)錦簇，枝繁葉茂）PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇16星河灣式的景觀風(fēng)格：細(xì)致周到的景觀細(xì)節(jié)處理易居.中國(guó)應(yīng)用異形井蓋完善細(xì)部處理。(行道樹和經(jīng)修剪成型的灌木種植在斜坡綠地上，其下敷設(shè)部分市政管線，并將管井和非金屬可在頂部綠化的異形井蓋隱蔽在灌木叢中，不僅擴(kuò)大了綠化覆蓋面積，而且使路邊綠化更具立體層次

4、感。道路采用隱形排水，其上井蓋經(jīng)過精心設(shè)計(jì)和處理，既防盜又平整。)PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇17易居.中國(guó)園林小品獨(dú)具匠心、造型獨(dú)特。（在園林小品的選材上，多選用石(黃蠟石，用于景觀營(yíng)造；大理石用于地面鋪貼)、木(進(jìn)口梢木)等天然材料。座椅、欄桿、燈具等造型獨(dú)巨匠心，與建筑統(tǒng)一和諧。）夜景照明系統(tǒng)采用環(huán)保暖光源。(夜景照明系統(tǒng)如：路燈、地?zé)簟⑴_(tái)階燈、樹燈、柱燈等均采用環(huán)保暖光源，光線柔和而不刺眼，既保護(hù)視力又美化環(huán)境，且節(jié)約能源。)配以磨砂燈罩。(夜景照明系統(tǒng)帶有磨砂玻璃燈罩的燈具，將不會(huì)對(duì)低層的住戶造成光污染) 。星河灣式的景觀風(fēng)格：細(xì)致周到的景觀細(xì)節(jié)處理PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇18易

5、居.中國(guó)9星河灣式的景觀風(fēng)格：細(xì)致周到的景觀細(xì)節(jié)處理PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇19易居.中國(guó)北京項(xiàng)目以驚人的魄力，提出“北溫帶園林再造工程”的目標(biāo)，即要推翻目前以北溫帶為氣候特征的造園慣例，將江南的豐富的植物搭配等南方手法進(jìn)行實(shí)施。認(rèn)真分析當(dāng)?shù)貤l件。(了解分析所在地的氣候、土壤與水源條件)廣泛選擇植物種類。(提前一兩年則著手引種收集適用的大規(guī)格、高質(zhì)量苗木乃至成樹、大樹，其引種收集的范圍包括河南、河北、山東、陜西以及東北各地，并從比利時(shí)進(jìn)口了若干觀花、觀葉和地被植物品種。)采取多種技術(shù)措施保障成活率建立囤苗、假植的苗圃應(yīng)用落葉喬木帶冠移植技術(shù)、反季節(jié)栽植技術(shù)對(duì)需保護(hù)越冬的個(gè)別植物品種，采取防

6、寒、增溫措施對(duì)全部栽培土采取了增加腐殖土等改良理化性質(zhì)的措施等星河灣式的景觀風(fēng)格：大手筆創(chuàng)造性地園林再造工程PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇110星河灣式的高端配套服務(wù)：四季會(huì)服務(wù)星河灣四季會(huì)，定位于中國(guó)超五星級(jí)精品酒店，以國(guó)際頂級(jí)的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，為高知、高貴、高雅的品質(zhì)精英，打造獨(dú)特、優(yōu)雅的體驗(yàn)空間。 易居.中國(guó)感受奢華四季會(huì)的建筑呈現(xiàn)出一派新地域主義風(fēng)格，與傳統(tǒng)建筑相比，除吸收其精華的工藝設(shè)計(jì)元素與功能構(gòu)件外，重點(diǎn)創(chuàng)新表現(xiàn)在純歐式的大膽突破會(huì)所整體建筑大器中透著完美與精致,格調(diào)生活的不同場(chǎng)景可得到充分演繹；建筑整體表現(xiàn)極具尊貴與奢華，令每一格調(diào)生活細(xì)節(jié)均得以完美體現(xiàn)。 PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇

7、111易居.中國(guó) 星河灣從廣州到北京始終都是做精裝修的成品房，在房子開始建筑設(shè)計(jì)之時(shí)就結(jié)合了精裝修的理念，從戶型設(shè)計(jì)，平面布局到水電等專業(yè)設(shè)計(jì)始終都圍繞著土建裝修一體化的概念展開，在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段投入了大量的時(shí)間和人力，解決了大部分的系統(tǒng)綜合問題，從而確保了施工階段的順利進(jìn)行。其本質(zhì)是以作星級(jí)酒店的手法和理念來做住宅，利用多年來成熟的工藝做法和處理手段，創(chuàng)造出和普通樓盤不一樣的家居環(huán)境。星河灣式的裝修風(fēng)格：以六星級(jí)酒店總統(tǒng)套房為標(biāo)準(zhǔn)，提供奢華生活名貴大理石：帝皇玉石、帝皇金、黃水晶、佰麗黃、雅典米黃、皇家玫瑰、戴安娜玫瑰、新寶金米黃、凡爾賽金、卡洛米黃、撒哈拉米黃、菠蘿格米黃、金鑲玉珍貴木材：黑

8、檀木、紅影木、櫻桃木國(guó)際一流設(shè)備：海福樂、日立、Lwin (法國(guó)亮維)頂尖潔具品牌：puntoacqua、Villeroy&Boch、ToTo、Duravit、Albatros、Romeno其中：Lwin即為廣州星河灣六期項(xiàng)目使用的可視對(duì)講系統(tǒng)品牌。廣州日?qǐng)?bào)2008年10月17日A9版報(bào)道：見證全城至高交樓標(biāo)準(zhǔn) 匯聚全球頂尖國(guó)際品牌用材 據(jù)悉，為了打造星座江畔豪宅超越樣板房的理想交樓標(biāo)準(zhǔn)，星河灣材料采購(gòu)人員繞著地球跑了十幾圈，足足花了一年多時(shí)間才最終采購(gòu)到所需的這些無所不用其極的高端設(shè)備。 PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇112地面不同高度的落差設(shè)計(jì)， （如餐廳、客廳和連接客廳的陽臺(tái)）餐廳客廳三期

9、樣板房不同空間地面過渡少見的居住大空間，對(duì)居住需求的挖掘，拉升物業(yè)的成長(zhǎng)價(jià)值，高端生活元素的充分體現(xiàn)。 成熟“星河灣風(fēng)格”被市場(chǎng)推崇PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇1易居.中國(guó)星河灣式的裝修風(fēng)格：以六星級(jí)酒店總統(tǒng)套房為標(biāo)準(zhǔn)，提供奢華生活13餐廳客廳書房主臥雙洗手臺(tái)洗手間衛(wèi)浴廚房PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇1易居.中國(guó) 成熟“星河灣風(fēng)格”被市場(chǎng)推崇星河灣式的裝修風(fēng)格：以六星級(jí)酒店總統(tǒng)套房為標(biāo)準(zhǔn)，提供奢華生活14裝 修易居.中國(guó)7舍得在裝修材料的選擇和運(yùn)用上花錢，對(duì)各種高檔裝修材料合理的綜合使用，充分體現(xiàn)了星河灣人的水準(zhǔn)和裝修理想。高檔進(jìn)口石材的大量運(yùn)用，幾乎每個(gè)房間都能看到石材運(yùn)用的效果：地面（地面

10、拼花的種類就有幾十種之多）墻面和墻面造型窗臺(tái)、門套、踢腳線等細(xì)節(jié)和收口石材加工精細(xì)、紋路優(yōu)美硬質(zhì)石材曲線形式加工其它一些高檔裝修材料的綜合運(yùn)用：高檔馬賽克深木色為主的木裝修能消除墻面感覺的鏡子光芒四射的水晶吊燈主臥室的淺色地毯等等。另，主要材料方面按照所用場(chǎng)所的主次，對(duì)材料材質(zhì)進(jìn)行不同選擇。星河灣式的裝修風(fēng)格：舍得選用豐富的高檔材料PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇1 成熟“星河灣風(fēng)格”被市場(chǎng)推崇15易居.中國(guó)門廳地面拼花餐廳地面拼花走廊地面拼花衛(wèi)生間地面拼花交通過渡空間拼花電梯地面拼花廚房地面拼花星河灣式的裝修風(fēng)格：舍得選用豐富的高檔材料，各空間大理石地面拼花處理PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇1 成

11、熟“星河灣風(fēng)格”被市場(chǎng)推崇16 成熟“星河灣風(fēng)格”被市場(chǎng)推崇 星河灣在做產(chǎn)品的時(shí)候始終是秉承“人性化”原則，對(duì)于細(xì)節(jié)的考慮深入而全面，不放過任何一個(gè)微小的細(xì)節(jié)，讓業(yè)主時(shí)刻能夠感到設(shè)計(jì)建造者的用心精細(xì)。每一個(gè)轉(zhuǎn)角、每一處接口、每一處細(xì)微的差別都體現(xiàn)出了對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)不斷追求的努力。同樣材質(zhì)不同顏色的區(qū)分。（壁紙、乳膠漆等處于同一平面時(shí)）天花交接處理。（同一房間內(nèi)不同區(qū)域、不同高度層次的天花交接處理）不同種材質(zhì)和同材質(zhì)的相互之間精致、巧妙的交接處理安全性的設(shè)計(jì)。（石材和其他硬質(zhì)材料陽角的圓滑處理等）經(jīng)久耐用性的設(shè)計(jì)。（衛(wèi)生間木門框用石材墊高防潮等）使用便捷的設(shè)計(jì)。（廚房洗涮區(qū)和烹飪區(qū)臺(tái)面高差不同）地面

12、材料鋪貼方式的設(shè)計(jì)。（石材橫豎紋理、木地板“人”字形方式鋪裝等）能消除墻面實(shí)體感增大空間感的銀鏡的運(yùn)用（鞋柜門、墻面）陽臺(tái)落水口的下凹處理推拉門的導(dǎo)軌保護(hù)等石材不同高度區(qū)域的交接處理石材、木套線踢腳處的交接處理衛(wèi)生間木門框用石材墊高，有效防潮，保證門的經(jīng)久耐用人性化和細(xì)節(jié)的考慮易居.中國(guó)PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇117易居.中國(guó)同樣紋路的壁紙，冷暖不同的顏色 不同顏色的乳膠漆 衛(wèi)生間不同區(qū)域、不同高度層次天花的交接處理石材淋浴隔斷與天花交接之處的處理 石材不同高度區(qū)域的交接處理石材、木套線踢腳處的交接處理星河灣式的裝修風(fēng)格：人性化和細(xì)節(jié)的考慮PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇1 成熟“星河灣風(fēng)格”

13、被市場(chǎng)推崇18易居.中國(guó)石材洗手臺(tái)的細(xì)節(jié)石材洗手臺(tái)踢腳與淋浴間地臺(tái)的交接處理淋浴間的細(xì)節(jié)處理（外側(cè)）淋浴間的細(xì)節(jié)處理（內(nèi)側(cè)）衛(wèi)生間木門框用石材墊高，有效防潮，保證門的經(jīng)久耐用浴室的門框特地用花崗巖墊高，有效防潮保證門的經(jīng)久耐用星河灣式的裝修風(fēng)格：人性化和細(xì)節(jié)的考慮PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇1 成熟“星河灣風(fēng)格”被市場(chǎng)推崇19易居.中國(guó)面盆與石壁間的角線均用石材鑲邊，邊角打磨后還精心雕飾出紋理廚房櫥柜臺(tái)面灶臺(tái)和洗菜備餐臺(tái)面高低差處理（更方便操作）躍式空間的臺(tái)階處理及木扶手兩端優(yōu)美的曲線造型衛(wèi)生間洗手臺(tái)面便精心雕飾出紋理，陰陽角的圓滑處理不僅柔美而且增加安全性的保證 臥室木地板“人”字形方式鋪裝

14、與眾不同銀鏡柜門的鞋柜增大了空間感 星河灣式的裝修風(fēng)格：人性化和細(xì)節(jié)的考慮PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇1 成熟“星河灣風(fēng)格”被市場(chǎng)推崇20 “精”與“細(xì)”鑄成星河灣建筑和環(huán)境的高品質(zhì)，體現(xiàn)了星河灣地產(chǎn)的誠(chéng)信和高度的責(zé)任心。易居.中國(guó)PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇121傳奇一：中國(guó)做地產(chǎn)，政府出書第一案PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇易居.中國(guó)222傳奇二：受國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)肯定，獲國(guó)際地產(chǎn)殊榮全球唯一蟬聯(lián)聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署認(rèn)可的“國(guó)際花園社區(qū)”金獎(jiǎng)北京星河灣榮獲“CNBC亞太區(qū)地產(chǎn)獎(jiǎng)2008”頒發(fā)的最佳建筑(中國(guó)區(qū)）及最佳公寓（亞太區(qū)）兩個(gè)五星獎(jiǎng)，并于今年11月獲得全球最佳公寓獎(jiǎng)亞太地區(qū)五星獎(jiǎng)金獎(jiǎng)（中國(guó)唯

15、一一家入圍國(guó)際大獎(jiǎng)的項(xiàng)目）。易居.中國(guó)PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇223易居.中國(guó)傳奇三：海外同行、顯赫名流或觀摩或下榻DLF外賓馬來西亞國(guó)家房屋園林部長(zhǎng)拿督一行塞舍爾奧組委主席攜夫人參觀北京星河灣英超班霸切爾西下榻廣州星河灣酒店P(guān)ART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇224易居.中國(guó)傳奇四：海外同行、顯赫名流或觀摩或下榻湯加國(guó)王圖普五世下榻星河灣四季會(huì)英國(guó)、意大利、德國(guó)、奧地利、日本等十國(guó)大使在北京星河灣舉辦頂級(jí)私人宴會(huì)LUXURY CHINA世界奢侈品協(xié)會(huì)中國(guó)俱樂部落戶星河灣北京外商俱樂部在北京星河灣四季會(huì)所揭牌PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇225易居.中國(guó)世界營(yíng)銷之父菲利普 科特勒 & 星河灣的私人晚

16、宴傳奇四：海外同行、顯赫名流或觀摩或下榻PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇226易居.中國(guó)NASDAQ中國(guó)論壇中國(guó)在星河灣召開強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手建國(guó)際化商務(wù)溝通平臺(tái)-亞太總裁 星河灣風(fēng)情之夜亞太地區(qū)企業(yè)名流和政府鴻儒薈萃的嘉賓陣容越南總理來訪星河灣首屆非洲投資論壇傳奇四：海外同行、顯赫名流或觀摩或下榻PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇227易居.中國(guó)傳奇五：跨界營(yíng)銷奢侈品聯(lián)動(dòng)，標(biāo)榜星河灣地產(chǎn)界地位勞斯萊斯：汽車王國(guó)里雍容華貴的標(biāo)志勞力士：精準(zhǔn)、耐用、保值的表王保時(shí)捷：豪華跑車中的先鋒軒尼詩：“生命之水”阿瑪尼：優(yōu)雅且獨(dú)具匠心PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇2288年星河。鑄就輝煌。走向世界星河灣的理念是為居住者提供最宜

17、居的生活環(huán)境、最健康的生活方式，8年來，始終如一的倡導(dǎo)“品質(zhì)至上”，自始自終貫徹打造星河灣國(guó)際品牌的戰(zhàn)略?；仡欉@8年的征程，星河灣實(shí)現(xiàn)了4個(gè)遞進(jìn)市場(chǎng)遞進(jìn)管理遞進(jìn)品牌遞進(jìn)理念遞進(jìn)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)邁向國(guó)際市場(chǎng)建立起適應(yīng)國(guó)際化發(fā)展的管理體系整合更多的資源加深企業(yè)的品牌化 不斷創(chuàng)新吸收先進(jìn)理念，突破舊有思維易居.中國(guó)PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇229南、北星河灣成就龐大的高端業(yè)主資源：廣州5000+，北京1000+建設(shè)、服務(wù)于星河灣的國(guó)內(nèi)國(guó)際關(guān)聯(lián)企業(yè)的豐富行業(yè)資源跨界高端資源強(qiáng)大的整合力與世界名流的溝通平臺(tái)與政府良好關(guān)系的資源星河灣擁有的資源易居.中國(guó)PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇230星河灣擁有的資源 星河灣

18、是一艘航空母艦，是一個(gè)國(guó)際化的大舞臺(tái)，要想進(jìn)入這個(gè)大舞臺(tái)，只要對(duì)接上星河灣航空母艦即可。易居.中國(guó)PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇231ShanghaiBeijing北京站：中國(guó)的門戶人居時(shí)代革命，中國(guó)的星河灣Guangzhou廣州站：華南的門戶品質(zhì)大盤時(shí)代，華南的星河灣上海站： 國(guó)際的門戶星河灣三足鼎立的全國(guó)市場(chǎng)戰(zhàn)略構(gòu)架，“上海”是“星河灣”完成該構(gòu)架最濃墨重彩的一筆！世界的星河灣，中國(guó)最高端生活與社交平臺(tái)易居.中國(guó)PART ONE 點(diǎn)滴亦傳奇232在上海，續(xù)寫星河灣的傳奇。33歲月沉淀下的上海市場(chǎng)我們的視野里只看豪宅34上海豪宅市場(chǎng)的興起與發(fā)展沿革最早的豪宅出現(xiàn)在英租界（黃埔區(qū)），法租界（盧灣

19、區(qū)和徐匯一部分），以及當(dāng)時(shí)的達(dá)官別墅區(qū)（靜安區(qū)）80年代后上海虹橋開發(fā)區(qū)規(guī)劃實(shí)施西郊和古北作為外籍人士聚集地興起陸家嘴，聯(lián)洋和碧云則是在92年浦東開發(fā)開放后也是以外籍人士率先入住而逐漸興起。各主要豪宅板塊易居.中國(guó)PART TWO 我們的視野里只看豪宅135品牌形象價(jià)格中高中高古北板塊市中心板塊濱江板塊華山路板塊華山路板塊市中心板塊濱江板塊東西上海豪宅市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)線遵循由西向東的變遷華山路板塊在公寓豪宅市場(chǎng)逐漸淡出人們的視線上海豪宅市場(chǎng)分布情況易居.中國(guó)PART TWO 我們的視野里只看豪宅136目前市中心豪宅市場(chǎng)的價(jià)格特征3萬元均價(jià)線類別4萬銷售量88713.12市場(chǎng)占位2%3-4萬25487

20、7.485%2-3萬510060.619%1-2萬1702729.8831% 1萬2876380.7753%高端低端低端公寓高端公寓頂級(jí)公寓全市公寓產(chǎn)品占額10%高端產(chǎn)品是以單價(jià)3萬元/平方米為劃分線小結(jié)：以成交均價(jià)來劃分產(chǎn)品類別，目前上海市場(chǎng)12萬/平方米的產(chǎn)品市場(chǎng)占有份額為84%，為普通消費(fèi)產(chǎn)品；2萬元/平方米的高端產(chǎn)品中，4萬/平方米的頂級(jí)公寓市場(chǎng)占有率僅為2%為頂級(jí)客戶消費(fèi)品。中端公寓易居.中國(guó)PART TWO 我們的視野里只看豪宅137目前市中心豪宅市場(chǎng)的面積特征300平米起面積段(平方米)成交面積(平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(元)成交均價(jià)(元/平方米)60以下130596.74

21、22362145527910011143.302760-70145980.3752260162891136011158.426870-80247571.5163281273006157011027.365280-90915823.7510551941205900010277.1590-100775841.18233808181146010416.8389100-110488731.4384672553709261011329.52110-120429267.43746536516557012498.4229120-1501448995.88108301698606280011722.64451

22、50-180474192.42920916677100019331.334180-200114451.117604212626138018577.8984200-250161077.375727366650931022762.41250-30048013.61176119564032024902.1133300-35032574.26100143750643044130.1328350-4009861.72748469865649149.6055400以上9783.222142298102443235.36平均成交均價(jià)超過4萬元/平方米的面積段為300平方米的產(chǎn)品。證明只有大戶型產(chǎn)品才能在戶型

23、的功能設(shè)計(jì)上符合豪宅的需求易居.中國(guó)PART TWO 我們的視野里只看豪宅1“08年上海各面積段成交情況匯總表”38上海高端公寓的現(xiàn)有供應(yīng)目前，高端樓盤主要分布于市中心區(qū)域，其中高端樓盤在徐匯區(qū)分布最多，達(dá)到13個(gè)。另外，黃浦、靜安、盧灣、長(zhǎng)寧等傳統(tǒng)高端區(qū)域，高端樓盤分布也較多。浦東新區(qū)中陸家嘴和世紀(jì)公園板塊高端公寓較多。其他區(qū)中也陸續(xù)擁有了標(biāo)桿式的高端樓盤。小結(jié)：高端樓盤在傳統(tǒng)高端區(qū)域中依然活躍，同時(shí)高端樓盤在新興區(qū)域個(gè)別板塊中也開始逐漸發(fā)展起來。易居.中國(guó)PART TWO 我們的視野里只看豪宅139未來供應(yīng)光陸家嘴金融城開發(fā)，未來豪宅就有154萬平米上海船廠地塊（中信泰富）樓面地價(jià)：1.3

24、萬元/世茂濱江花園單價(jià)：4.5萬元/鵬利海景價(jià)格未定，擬出租湯臣一品單價(jià)：14萬元/新鴻基濰坊地塊樓面地價(jià)：2萬元/浦江映象仁恒河濱城三期單價(jià)：3.5萬/銅山街項(xiàng)目地塊北濱江區(qū)域地塊在售且有后續(xù)供應(yīng)已動(dòng)工地塊（潛在供應(yīng)）財(cái)富海景單價(jià)：7萬元/21世紀(jì)大廈易居.中國(guó)PART TWO 我們的視野里只看豪宅140區(qū)域項(xiàng)目名稱供應(yīng)量備注小陸家嘴湯臣一品約14萬目前出租，不排除未來可能出售鵬利海景約9.8萬目前出租，不排除未來可能出售雅詩閣約3.3萬上海船廠地塊11萬加上商業(yè)辦公部分達(dá)56萬方 盛大金磐二期3.3萬南濱江仁恒河濱城約23萬（三期）三期預(yù)計(jì)08年末至09年初推出，首推保守估計(jì)5萬世茂濱江花

25、園5號(hào)樓約10萬08年10月推出目前出售財(cái)富海景約4萬08年10月推出目前出售北濱江福山路地塊約4.9萬住宅用地歇浦路舊改地塊約5.4萬浦房集團(tuán),商住綜合用地源深路一號(hào)地塊約7萬中商穗華,商住綜合用地新華港地塊約6.5萬申江公司,商住辦綜合用地糧油港地塊約5萬中糧集團(tuán),住宅用地海運(yùn)學(xué)院地塊約15萬商住綜合用地民生港地塊約4.7萬申江公司,商住綜合用地銅山街地塊約16萬祥大房產(chǎn),商住辦綜合用地中房濱江地塊約9.6萬萬科地產(chǎn),住宅用地總計(jì)約154萬平米易居.中國(guó)PART TWO 我們的視野里只看豪宅1未來供應(yīng)光陸家嘴金融城開發(fā)，未來豪宅就有154萬平米41客戶構(gòu)成豪宅目前客戶正發(fā)生“質(zhì)”的動(dòng)態(tài)變化

26、 陸家嘴及浦東豪宅區(qū)為例，從上圖看到，隨著本國(guó)，本地區(qū)富豪的崛起，客戶構(gòu)成正發(fā)生質(zhì)變：尤其在限外政策的大背景下，目前可以看到長(zhǎng)三角地區(qū)及本國(guó)富豪，以及上海本地人的比例正逐步遞升。2010年的客戶構(gòu)成更將以本地及國(guó)內(nèi)富豪為主易居.中國(guó)PART TWO 我們的視野里只看豪宅242客戶地圖長(zhǎng)三角是地緣性主力客戶，其實(shí)出沒于上海上 海蘇 南浙北境內(nèi)虹橋機(jī)場(chǎng)導(dǎo)入陸家嘴導(dǎo)入古北聯(lián)洋花木新天地境外浦東機(jī)場(chǎng)導(dǎo)入我們認(rèn)為，長(zhǎng)三角主流客戶甚至境內(nèi)和境外客戶，其實(shí)就經(jīng)常出沒于上圖所列的動(dòng)線易居.中國(guó)PART TWO 我們的視野里只看豪宅243上?？蛻羧珖?guó)性客戶（長(zhǎng)三角客戶 + 南北星河灣老業(yè)主及朋友）歐美客戶港臺(tái)客

27、戶區(qū)域客戶現(xiàn)狀區(qū)域客戶未來變化趨勢(shì)星河灣的體量和屬性決定了本項(xiàng)目客戶將不局限于上海易居.中國(guó)PART TWO 我們的視野里只看豪宅244客戶類型比例上海客戶30%長(zhǎng)三角客戶30%全國(guó)性客戶(含星河灣老業(yè)主及其圈層朋友)20%外籍客戶（含港澳臺(tái)）20%本項(xiàng)目客戶構(gòu)成全國(guó)范圍，中國(guó)籍為主長(zhǎng)三角30%上海35%京冀山陜?nèi)A南、港澳易居.中國(guó)PART TWO 我們的視野里只看豪宅245年齡年齡集中在3555歲有活力，善于享受、但很成熟文化背景客戶具有全國(guó)屬性，即使是外籍，與中國(guó)的淵源也很深厚事業(yè)舞臺(tái)是全國(guó)性的，乃至世界級(jí)的當(dāng)前生活區(qū)域上海、北京、長(zhǎng)三角，港澳臺(tái)很多時(shí)光在飛機(jī)，酒店中度過經(jīng)濟(jì)實(shí)力個(gè)人年收入

28、超過千萬對(duì)價(jià)格不敏感成長(zhǎng)經(jīng)歷60年代生人或70年代生人，進(jìn)入社會(huì)就趕上了中國(guó)經(jīng)濟(jì)起飛階段他們是世界上最可能充分享受中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展碩果的人其格局、野心和視野膨脹置業(yè)經(jīng)歷擁有多次置業(yè)經(jīng)歷房子對(duì)他們來講，除了是住所，也是藏品和個(gè)性標(biāo)簽教育經(jīng)歷高學(xué)歷，海外學(xué)歷其人際資源平臺(tái)在求學(xué)時(shí)代已經(jīng)構(gòu)筑其本身是重要圈層營(yíng)銷平臺(tái)家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)為兩代三口或四口但是，異地商務(wù)驛站是脫離家庭構(gòu)造的出行方式自駕車，和有司機(jī)的商務(wù)車輛都有車與房都要求是頂級(jí)的購(gòu)買行為特征自住需求已經(jīng)解決，自我實(shí)現(xiàn)需求也已經(jīng)解決，但野心無法遏止其向更高的身份標(biāo)簽邁進(jìn)豪宅不僅是景觀資源平臺(tái)也是人際資源平臺(tái)滬上知名豪宅是其融入上海的重要名片關(guān)鍵客戶

29、表征深入與總結(jié)易居.中國(guó)PART TWO 我們的視野里只看豪宅2本項(xiàng)目客戶構(gòu)成舞臺(tái)國(guó)際化，重視資源與平臺(tái)46客戶定位年富力強(qiáng)，懂得享受處于事業(yè)成就豐收期依靠天賦與努力，乘勢(shì)而上，獲得成功已經(jīng)屬于各自所在地或所在行業(yè)的佼佼者但是期望一個(gè)世界級(jí)的舞臺(tái)與社交策源地野心勃勃，為建構(gòu)頂級(jí)資源平臺(tái)期望頂級(jí)身份標(biāo)簽的“人中之杰”易居.中國(guó)PART TWO 我們的視野里只看豪宅247當(dāng)上海遇上星河灣48星河灣華南廣州-中國(guó)北京-世界上海，為項(xiàng)目的預(yù)期高度訂目標(biāo)，亦是希望上海星河灣給消費(fèi)者的印象產(chǎn)品升級(jí)與地域相關(guān)，地域文化差異造成消費(fèi)心理差異，必須考慮上海市場(chǎng)的特點(diǎn)與接受度先從市場(chǎng)的差異說起目標(biāo)解讀國(guó)際化色彩1

30、融入上海市場(chǎng)2兩大任務(wù)易居.中國(guó)PART THREE 當(dāng)上海遇到星河灣49滬兼容南北文化精華精致典雅的時(shí)尚領(lǐng)軍之地160年的短暫歷史與國(guó)際化穗嶺南的開放文化與地方特色實(shí)用主義及樂活的態(tài)度京根深蒂固的傳統(tǒng)北方文化集中的強(qiáng)勢(shì)硬朗與粗礪質(zhì)感50如何征服一座城市北京星河灣廣州星河灣城市的氣質(zhì)與性格仍然會(huì)對(duì)項(xiàng)目的落地生根產(chǎn)生一定影響。盡管星河灣在某種意義上已經(jīng)脫離了所在的城市本身，產(chǎn)品的一脈相承并不意味著形象與推廣也可以相同。全冠樹運(yùn)輸風(fēng)波奢侈品俱樂部聯(lián)盟駐華公使私人晚宴新聞事件與公眾影響力的作用使星河灣迅速成為焦點(diǎn)話題產(chǎn)品的品質(zhì)傳奇環(huán)境的細(xì)節(jié)把控極盡豪奢的調(diào)性前無古人的產(chǎn)品豪華特質(zhì)造就了廣州星河灣的熱

31、賣易居.中國(guó)PART THREE 當(dāng)上海遇到星河灣51在樹立旗幟的同時(shí)，考慮到市場(chǎng)抗性，盡量避免尖銳的主張和說教的態(tài)度。以京滬兩地調(diào)性差異為例北京話劇市場(chǎng) 以藝術(shù)探索式的實(shí)驗(yàn)話劇為主，強(qiáng)調(diào)藝術(shù)理念的新穎，但始終不被主流市場(chǎng)所認(rèn)可。上海話劇市場(chǎng)以經(jīng)過改良的都市話劇為主，目標(biāo)客層鎖定白領(lǐng)階級(jí)，是時(shí)尚生活的代名詞之一。概念為王，眼球第一形式商業(yè)，格調(diào)階層VS.易居.中國(guó)PART THREE 當(dāng)上海遇到星河灣如何征服一座城市52對(duì)于上海，我們希望能夠更順利的傳達(dá)信息，讓客戶對(duì)我們產(chǎn)生的印象是我們所期望的印象。主動(dòng)的控制而非被動(dòng)的調(diào)整細(xì)節(jié)的適應(yīng)而非機(jī)械的照搬上海的星河灣不同的城市文化背景會(huì)造就不同的價(jià)值

32、觀與輿論傾向?qū)ふ夜缠Q易居.中國(guó)PART THREE 當(dāng)上海遇到星河灣53上海的城市文化包容度決定了其求同存異的特性，作為奢侈品消費(fèi)和中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)文化的發(fā)祥地，上海的國(guó)際化氣質(zhì)是由其城市精神支柱而激發(fā)出的。關(guān)于上海市場(chǎng)沒有無緣由的國(guó)際化。知本階層城市精神文化積淀上海的國(guó)際化特質(zhì)易居.中國(guó)PART THREE 當(dāng)上海遇到星河灣54上海，曾經(jīng)擁有中國(guó)乃至世界最富于進(jìn)取精神和開放意識(shí)的市民，即作為城市中堅(jiān)的中產(chǎn)階級(jí)。當(dāng)時(shí)的上海，有著鮮明的城市精神。城市精神的回歸五十年代至九十年代，長(zhǎng)達(dá)40年的停滯狀態(tài)抹平了這個(gè)城市的階層，同時(shí)這個(gè)城市的精神被遺忘了。九十年代開始，隨著上海城市建設(shè)和生活水平提升，曾經(jīng)的

33、東方大都會(huì)又再次向世界證明自己的生命力。與世界同步的上海，需要與世界同步的階層，亦需要與世界同步的生活體驗(yàn)。易居.中國(guó)PART THREE 當(dāng)上海遇到星河灣55中國(guó)，曾經(jīng)時(shí)尚過。兼容并蓄是上海文化的開端，但并不是本質(zhì)。上海所謂的“洋”實(shí)質(zhì)上是對(duì)中國(guó)文化的當(dāng)代解讀與演繹。所謂國(guó)際化，即是被世界所接納與向往之地。別人的東西學(xué)過來并不稀奇，要把自己的影響力擴(kuò)散出去，才是真的國(guó)際化。海派文化精神在守住自我價(jià)值的同時(shí)，上海在世界范圍內(nèi)留下了東方文化的印記。一座堅(jiān)守自我價(jià)值的城市。易居.中國(guó)PART THREE 當(dāng)上海遇到星河灣56城市動(dòng)力源泉他們是構(gòu)成上海城市精神的核心支柱，是推動(dòng)這座城市始終處在世界前

34、沿的力量。他們經(jīng)受過良好的教育，繼承了這座城市曾經(jīng)的優(yōu)雅氣質(zhì)，懂得鑒賞與生活，更懂得思考與品位。有自己的主見，更有豐富的資訊來源；不盲從，不自大，有比其他城市的同階層更為成熟的生活態(tài)度?？辗旱摹案杏X”不能引起他的注意；不修邊幅的態(tài)度會(huì)讓他皺眉頭。一個(gè)堅(jiān)守自我價(jià)值的階層。這群人的存在正是上海城市精神的易居.中國(guó)PART THREE 當(dāng)上海遇到星河灣57對(duì)星河灣的理解在扎根之地形成自身的小氣候星河灣模式造就了實(shí)質(zhì)上可以脫離城市限制的豪宅星河灣的發(fā)展歷史就是中國(guó)本土豪宅的發(fā)展歷史。中國(guó)的第一批豪宅中國(guó)人自己的豪宅中國(guó)的世界級(jí)豪宅地產(chǎn)界里程碑式豪宅中國(guó)出了個(gè)星河灣被世界仰望的星河灣廣州星河灣北京星河灣

35、上海星河灣華南級(jí)標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)世界級(jí)標(biāo)準(zhǔn)星河灣的所在，就是一座城市的豪宅區(qū)。星河灣的存在使城市物理空間概念被打破易居.中國(guó)PART THREE 當(dāng)上海遇到星河灣58當(dāng)上海遇上星河灣尋找兩者之間的性格共鳴 上 海 星河灣敏感獨(dú)立時(shí)尚標(biāo)志領(lǐng)袖細(xì)節(jié)江浙文化的理性細(xì)致移民文化的海納百川買辦文化的東學(xué)西漸含蓄的中式思維與開放的西方享樂主義結(jié)合培養(yǎng)了中國(guó)最主流的中產(chǎn)階級(jí)使上海成為中國(guó)的異類城市也是他人競(jìng)相模仿的對(duì)象堅(jiān)持誠(chéng)信的經(jīng)商理念一絲不茍的對(duì)待細(xì)節(jié)以品質(zhì)開創(chuàng)時(shí)代標(biāo)準(zhǔn)成為豪宅市場(chǎng)領(lǐng)軍者獨(dú)樹一幟的行業(yè)標(biāo)桿為新生階層提供領(lǐng)地對(duì)于自我價(jià)值的肯定對(duì)于完美的成功演繹 引領(lǐng)潮流 所謂引領(lǐng)潮流，不是陽春白雪，曲高和寡；

36、而是聚光燈下的明星。潮流既是上海的代名詞，又是國(guó)際化的出發(fā)點(diǎn)。易居.中國(guó)PART THREE 當(dāng)上海遇到星河灣59豪宅，尤其是里程碑式的項(xiàng)目，毫無疑問會(huì)脫離板塊而獨(dú)立存在。星河灣理應(yīng)成為今日上海的城市精神象征與城市價(jià)值的集中體現(xiàn)。上海的關(guān)鍵詞星河灣的關(guān)鍵詞中國(guó)的潮流中國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)階層的傳統(tǒng)階層的重生房產(chǎn)市場(chǎng)洗牌產(chǎn)品成熟改良星河灣核心價(jià)值世界的豪宅生活潮流代表當(dāng)今中國(guó)的活躍階層與動(dòng)力人群的社會(huì)標(biāo)志和文化典型易居.中國(guó)PART THREE 當(dāng)上海遇到星河灣60 將世界的星河灣、中國(guó)最高端的生活與社交平臺(tái)帶到上海，引領(lǐng)國(guó)際化的豪宅生活方式星河灣推廣總綱易居.中國(guó)PART THREE 當(dāng)上海遇到星河灣61

37、世界的星河灣，世界的NO.162持續(xù)期開盤強(qiáng)銷易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.1推廣執(zhí)行的時(shí)機(jī)點(diǎn)品牌形象蓄勢(shì)期預(yù)熱蓄水09.02-09.0509.06-09.0709.07-09.08正式進(jìn)駐銷售中心樣板房正式對(duì)外開放6月開始正式客戶認(rèn)籌開盤09.09-63第一階段第二階段第三階段集合資源，圈層滲入，未見其面，品牌先行媒體與事件聯(lián)動(dòng)海陸空齊頭并進(jìn)線上：低調(diào)全城焦點(diǎn)時(shí)刻線上：高調(diào)圈層活動(dòng)為主媒體轟炸為主熱銷持續(xù)炒作嫁接優(yōu)質(zhì)資源高頻次小型活動(dòng)營(yíng)銷遞進(jìn)式主題公共活動(dòng)搭臺(tái)事件營(yíng)造 話題引爆高密集推廣頻率解讀神話星河灣易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.1推廣

38、執(zhí)行的階段與節(jié)奏線下：高頻線下：高頻火爆開盤震撼全國(guó)2009.2月-5月底（進(jìn)場(chǎng)前）2009.6月-7月（進(jìn)場(chǎng)后）2009.7月中旬5月啟動(dòng)長(zhǎng)三角巡展計(jì)劃、4月起高端雜志導(dǎo)入64推廣主題：城市之耀世界的星河灣推廣執(zhí)行的階段與主題易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.1以星河灣不斷刷新世界豪宅人居標(biāo)準(zhǔn)引入話題討論以上海為據(jù)點(diǎn)，長(zhǎng)三角為輻射范圍，展開巡展、論壇等公關(guān)平臺(tái)以星河灣成立記者團(tuán)并實(shí)地走訪北京、廣州兩地，率先實(shí)現(xiàn)媒體三地聯(lián)動(dòng)以浦東星河灣實(shí)景公開作為核心話題引爆承接世界的星河灣著書出版展開持續(xù)推廣引入高端政府及駐外領(lǐng)事造訪星河灣，映襯世界星河灣之主題推廣主題：世界之城傳奇的

39、星河灣持續(xù)期開盤強(qiáng)銷品牌形象蓄勢(shì)期預(yù)熱蓄水09.02-09.0509.06-09.0709.07-09.0809.09-65核 爆A-bomb explodes 經(jīng)過前期線下圈層滲入，奠定了星河灣在潛在目標(biāo)客戶圈層的品牌影響力，在6月結(jié)合星河灣現(xiàn)場(chǎng)全面開放，海陸空高調(diào)引爆市場(chǎng)，全方面高頻高調(diào)，瞬間強(qiáng)度釋放，以核爆的能量級(jí)塑造項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，擴(kuò)大項(xiàng)目美譽(yù)度，并公開認(rèn)籌，積累客源，使得一開盤即達(dá)到轟動(dòng)的效果！ 推廣執(zhí)行方略66執(zhí)行焦點(diǎn)-臨時(shí)接待中心的設(shè)置廣州北京業(yè)主資源的挖掘變業(yè)內(nèi)活動(dòng)為社會(huì)活動(dòng)向世博和政府借力推廣易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.1筑著世界的星河灣項(xiàng)目宣傳片

40、創(chuàng)造有效的新聞點(diǎn)；達(dá)到有效的客戶蓄水；擴(kuò)大影響力長(zhǎng)三角核心圈城市推廣波與優(yōu)質(zhì)資源跨界對(duì)接“核爆”戰(zhàn)略的執(zhí)行重點(diǎn)67易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.1“核爆”戰(zhàn)略的分階段安排線下線上NP專業(yè)類雜志高端雜志TV/RD網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫/ 彩信2月大型活動(dòng)1、王與后King and Queen暨上海星河灣奢侈品俱樂部分會(huì)啟封大典（地點(diǎn)：“世界之城”展示館）2、星河灣感恩會(huì)暨上海推介（地點(diǎn)：北京、廣州四季會(huì)）3、2月底滬上記者團(tuán)星河灣之旅（2月10日正月十五之后）配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件高頻率小活動(dòng)1、“世界之城星河灣展示館”落成3月大型活動(dòng)1、世博公益主題曲贊

41、助儀式2、當(dāng)代藝術(shù)峰會(huì)1、配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件2、記者團(tuán)發(fā)稿1、配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件2、記者團(tuán)發(fā)稿高頻率小活動(dòng)1、LV天空之城暨星河灣LV09時(shí)裝新品發(fā)布會(huì)2、名表收藏4月大型活動(dòng)“世界之城”國(guó)際論壇（整月開展）1、“世界之城”國(guó)際論壇2、“世界之城”專題片-與紀(jì)實(shí)頻道合作拍攝3、“世界的星河灣”出版-專題論壇配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件上海樓市租售情報(bào)租售情報(bào)豪宅專刊胡潤(rùn)中國(guó)豪宅特刊（4月刊）2P跨頁CENTURIONAE黑卡客群（香港）季刊-普通內(nèi)頁LP航空雜志配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件5月大型活動(dòng)1、資本匯論壇（全程冠名贊助）2、“品質(zhì)的信仰”-BOSS堂節(jié)目錄制3、兩岸豪宅義結(jié)金蘭4

42、、啟動(dòng)長(zhǎng)三角巡展計(jì)劃 5月底浙商大會(huì)（地點(diǎn)：杭州，形式：晚宴贊助）1、配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件2、軟文話題導(dǎo)入，主要是3家主流媒體上海樓市租售情報(bào)租售情報(bào)豪宅?？闵?月刊第一跨頁周末畫報(bào)航空雜志第一財(cái)經(jīng)東方衛(wèi)視1、配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件2、軟文話題導(dǎo)入1、樣板區(qū)公開前的短信發(fā)送2、配合浙商大會(huì)的短信發(fā)送高頻率小型活動(dòng)1、世界之宴米其林餐廳私家盛宴68易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.1“核爆”戰(zhàn)略的分階段安排線下線上NP專業(yè)類雜志高端雜志TV/RD網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫/ 彩信6月大型活動(dòng)1、星河灣樣板區(qū)揭幕剪彩儀式2、國(guó)際藝術(shù)中心理事會(huì)掛牌儀式3、勞斯萊斯老爺車駛?cè)胄呛訛?、啟

43、動(dòng)長(zhǎng)三角巡展計(jì)劃 中外商會(huì)高爾夫聯(lián)誼賽（地點(diǎn)：溫州） 家族企業(yè)論壇（地點(diǎn)：寧波）配合樣板區(qū)開放，認(rèn)籌活動(dòng)高頻高調(diào)創(chuàng)新媒體投放上海樓市租售情報(bào)租售情報(bào)豪宅?？鷿?rùn)中國(guó)富豪消費(fèi)指數(shù)（6月刊）2P跨頁浙商5月刊第一跨頁周末畫報(bào)航空雜志第一財(cái)經(jīng)東方衛(wèi)視ICS101.7103.79901、配合認(rèn)籌網(wǎng)絡(luò)廣告投放2、話題、事件等新聞性稿件配合認(rèn)籌投放2次中國(guó)移動(dòng)彩信易居會(huì)會(huì)員北京廣州老業(yè)主高端數(shù)據(jù)庫高頻率小活動(dòng)發(fā)行水晶版星河卡暨公開認(rèn)籌儀式7月大型活動(dòng)1、駐滬領(lǐng)事（約63家）造訪星河灣2、項(xiàng)目開盤熱銷1、7月開盤前進(jìn)行高頻高調(diào)創(chuàng)新媒體投放2、開盤后進(jìn)行持續(xù)性項(xiàng)目熱銷報(bào)道上海樓市租售情報(bào)租售情報(bào)豪宅專刊航空雜

44、志第一財(cái)經(jīng)東方衛(wèi)視ICS101.7103.79901、配合開盤網(wǎng)絡(luò)廣告投放2、話題、事件等新聞性稿件配合開盤投放2次中國(guó)移動(dòng)彩信易居會(huì)會(huì)員北京廣州老業(yè)主高端數(shù)據(jù)庫高頻率小活動(dòng)1、奢侈品品牌聯(lián)動(dòng)路易十三品酒會(huì)2、巴黎寶藏定制禮贊暨上海星河灣頂級(jí)定制感恩盛典3、明星級(jí)私家堂會(huì)69“核爆”戰(zhàn)略的月度推廣計(jì)劃易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.12月線下：大型公關(guān)活動(dòng)（遞進(jìn)式主題設(shè)計(jì)）小型活動(dòng)1、王與后King and Queen暨上海星河灣奢侈品俱樂部分會(huì)啟封大典（地點(diǎn)：“世界之城”展示館）2、星河灣感恩會(huì)暨上海推介（地點(diǎn)：北京、廣州四季會(huì)）3、2月底滬上記者團(tuán)星河灣之旅（2月1

45、0日正月十五之后）1、“世界之城”星河灣展示館落成線上：戶外NP網(wǎng)絡(luò)雜志TV/RD數(shù)據(jù)庫/彩信品牌形象出街1、浦東機(jī)場(chǎng)2、延安路高架3、南浦大橋配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件-70“核爆”戰(zhàn)略的月度推廣計(jì)劃易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.12月線下：大型公關(guān)活動(dòng)（遞進(jìn)式主題設(shè)計(jì)）小型活動(dòng)1、王與后King and Queen暨上海星河灣奢侈品俱樂部分會(huì)啟封大典2、星河灣感恩會(huì)暨上海推介3、2月底滬上記者團(tuán)星河灣之旅1、“世界之城星河灣展示館”落成線上：戶外NP網(wǎng)絡(luò)品牌形象出街1、浦東機(jī)場(chǎng)2、延安路高架3、南浦大橋配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件“世界之城星河灣展示館”落成（項(xiàng)目臨時(shí)接

46、待中心） 作為“核爆”戰(zhàn)略思想，客戶蓄水，圈層營(yíng)銷工作基本是在項(xiàng)目開盤前宣告完成，如靜待銷售中心2009年6月交付并進(jìn)駐后才展開客戶蓄水工作，“世界的星河灣”將難以在開盤前的較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)“核爆”熱銷的震撼效果！因此，作為“核爆”戰(zhàn)略的前提重要載體，項(xiàng)目需要將營(yíng)銷動(dòng)作全面前置：1、品牌注入，前期鋪墊2、在現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心未開放之前，項(xiàng)目對(duì)外的唯一官方接待點(diǎn)3、項(xiàng)目前期展示的場(chǎng)地4、項(xiàng)目前期跨界營(yíng)銷的聚會(huì)場(chǎng)地由于時(shí)間迫在眉睫，我們擬定項(xiàng)目臨時(shí)接待中心即“世界之城星河灣展示館”落成時(shí)間定于2月，并從2月開始展開“世界的星河灣” 一系列的活動(dòng)論接待中心的必要性71“核爆”戰(zhàn)略的月度推廣計(jì)劃易居.中國(guó)PA

47、RT FOUR 世界的星河灣，世界的NO.1“世界之城星河灣展示館”落成（項(xiàng)目臨時(shí)接待中心） 項(xiàng)目的臨時(shí)接待中心為星河灣品牌形象的根據(jù)地，對(duì)廣州、北京星河灣作品進(jìn)行回顧，8年的錘煉，一株花草一塊大理石構(gòu)成的傳頌故事，以文字與恒久凝練的照片形式，靜態(tài)的陣列，將星河灣“舍得、用心、創(chuàng)新”的企業(yè)理念以場(chǎng)館的載體進(jìn)行宣揚(yáng)。前期應(yīng)用：星河灣品牌展示地、圈層活動(dòng)+跨界營(yíng)銷舉辦地后期應(yīng)用：銷售中心交付使用后，移入二樓區(qū)域展示，并可考慮作為今后巡展的形式之一。72“核爆”戰(zhàn)略的月度推廣計(jì)劃易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.1“世界之城星河灣展示館”選址要求 2、場(chǎng)所高端，為上海頂級(jí)會(huì)所、

48、高尚住區(qū)、酒店，與本案項(xiàng)目形象相匹配3、建立頂尖社圈的高端對(duì)話橋梁，獲得客戶的圈層話語權(quán)，傳播星河灣1、地理位置需在浦東傳統(tǒng)高尚區(qū)域（鄰近星河灣），停車場(chǎng)地充足7374“世界之城”星河灣展示館選址 方案易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.1通過對(duì)浦東高端會(huì)所、酒店、國(guó)際社區(qū)商鋪等的排摸，我們確定了三家重點(diǎn)鎖定：浦東香格里拉大酒店-證大立方大廈商鋪-十樂會(huì)苑7475星河灣臨時(shí)接待中心選址 方案易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.1根據(jù)我們對(duì)于各個(gè)場(chǎng)地拜訪和實(shí)地考察， 我們推薦： 十樂會(huì)苑或證大立方大廈商鋪十樂會(huì)苑地址：浦東芳甸路599弄1 號(hào)（近錦繡路)面

49、積：100平米到200平米租金：日租金在2.5萬RMB優(yōu)點(diǎn)：會(huì)所層次高，配套設(shè)施齊，有一定目標(biāo)客源，環(huán)境優(yōu)雅，距離項(xiàng)目近。缺點(diǎn)：會(huì)所裝修風(fēng)格和項(xiàng)目本身不太相符日租金偏高。聯(lián)系方式：021- 5033 9113 證大立方大廈商鋪地址： 商鋪位于長(zhǎng)柳路58號(hào)，屬于浦東聯(lián)洋板快，近貼著淳大萬麗大酒店面積：商鋪總面積在800平米左右可以自由分割租金：商鋪?zhàn)饨鹪诿咳彰科矫?0元RMB左右優(yōu)點(diǎn)：位于聯(lián)洋國(guó)際住區(qū)，昭示性較好缺點(diǎn)：由于是延街鋪面，層次不夠高75“核爆”戰(zhàn)略的月度推廣計(jì)劃易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.12月線下：大型公關(guān)活動(dòng)（遞進(jìn)式主題設(shè)計(jì)）小型活動(dòng)1、王與后King

50、 and Queen暨上海星河灣奢侈品俱樂部分會(huì)啟封大典2、星河灣感恩會(huì)暨上海推介3、2月底滬上記者團(tuán)星河灣之旅1、“世界之城星河灣展示館”落成線上：戶外NP網(wǎng)絡(luò)品牌形象出街1、浦東機(jī)場(chǎng)2、延安路高架3、南浦大橋配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件 王與后King and Queen暨上海星河灣奢侈品俱樂部分會(huì)啟封大典 在奢侈品協(xié)會(huì)中國(guó)俱樂部落戶北京星河灣（2008.6.3）之后，奢侈品協(xié)會(huì)在上海成立分會(huì)，并再度攜手星河灣，選址浦東項(xiàng)目。76活動(dòng)前，向廣州北京業(yè)主寄送星河灣答謝卡，并告知上海項(xiàng)目信息?！昂吮睉?zhàn)略的月度推廣計(jì)劃易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.12月線下：大型公關(guān)活動(dòng)

51、（遞進(jìn)式主題設(shè)計(jì)）小型活動(dòng)1、王與后King and Queen暨上海星河灣奢侈品俱樂部分會(huì)啟封大典2、星河灣感恩會(huì)暨上海推介3、2月底滬上記者團(tuán)星河灣之旅1、“世界之城星河灣展示館”落成線上：戶外NP網(wǎng)絡(luò)品牌形象出街1、浦東機(jī)場(chǎng)2、延安路高架3、南浦大橋配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件 星河灣感恩會(huì)暨上海浦東項(xiàng)目推介 在2009年2月10日正月十五，結(jié)合廣州、北京兩地星河灣的節(jié)日活動(dòng)，向業(yè)主宣布奢侈品協(xié)會(huì)上海分會(huì)的最新信息，并推介上海星河灣項(xiàng)目，構(gòu)建星河灣金三角。77“核爆”戰(zhàn)略的月度推廣計(jì)劃易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.12月線下：大型公關(guān)活動(dòng)（遞進(jìn)式主題設(shè)計(jì)）小型活動(dòng)1

52、、王與后King and Queen暨上海星河灣奢侈品俱樂部分會(huì)啟封大典2、星河灣感恩會(huì)暨上海推介3、2月底滬上記者團(tuán)星河灣之旅1、“世界之城星河灣展示館”落成線上：戶外NP網(wǎng)絡(luò)品牌形象出街1、浦東機(jī)場(chǎng)2、延安路高架3、南浦大橋配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件 星河灣之旅邀請(qǐng)上海各大報(bào)業(yè)、傳媒等記者組成記者團(tuán)前往北京、廣州等地參觀，對(duì)北京及廣州星河灣產(chǎn)品及銷售情況在各大報(bào)刊予以報(bào)道，同時(shí)引起輿論對(duì)上海星河灣的關(guān)注。（業(yè)界傳播：第一階段 ）78“核爆”戰(zhàn)略的月度推廣計(jì)劃易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.12月線下：大型公關(guān)活動(dòng)（遞進(jìn)式主題設(shè)計(jì)）小型活動(dòng)星河灣記者團(tuán)成立“世界之城”星

53、河灣展示館落成 世界奢侈品俱樂部上海分部王與后King and Queen暨上海星河灣奢侈品俱樂部啟封大典線上：戶外NP網(wǎng)絡(luò)品牌形象出街1、浦東機(jī)場(chǎng)2、延安路高架3、南浦大橋配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件 戶外策略：長(zhǎng)期占領(lǐng)制高點(diǎn)方案/開盤前短期打包方案 長(zhǎng)期制高點(diǎn)方案 長(zhǎng)期的戶外制高點(diǎn)的篩選原則是：根據(jù)客戶動(dòng)線安排高炮位置；在動(dòng)線上尋找最多高架交匯處；以及尋找路經(jīng)可能性最大的路段。（注：由于世博會(huì)的原因，很多市區(qū)內(nèi)的戶外資源將被拆除，所以戶外廣告資源相當(dāng)緊缺。）開盤前短期打包方案 在開盤前個(gè)月內(nèi)（09年6、7月），短期將延安路沿線與南浦大橋沿線所有可以拿下的戶外進(jìn)行打包。使沿線有數(shù)塊廣告牌對(duì)客戶的

54、視線強(qiáng)勢(shì)沖擊。791長(zhǎng)期制高點(diǎn)方案：09年年初開始對(duì)外宣傳戶外選址：1、延安路程家橋路2、南浦大橋浦東段3、浦東機(jī)場(chǎng)收費(fèi)口4、項(xiàng)目附近注：第4塊為項(xiàng)目自做戶外點(diǎn)。23480開盤前短期打包方案：兩條沿線的戶外廣告相對(duì)較多；且為本項(xiàng)目重要戶外通路、南浦大橋龍陽路沿線說明：1、短期將所有可以拿下的戶外進(jìn)行打包，使沿線有數(shù)塊廣告牌可以沖擊客戶的視線。2、具體打包位置要根據(jù)當(dāng)時(shí)的檔期情況進(jìn)行確定，但該形式可以采用。 如確定該方案，后期將和戶外公司深入詳談。、虹橋機(jī)場(chǎng)延安路沿線81“核爆”戰(zhàn)略的月度推廣計(jì)劃易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.13月線下：大型公關(guān)活動(dòng)（遞進(jìn)式主題設(shè)計(jì)）小

55、型活動(dòng)1、世博公益主題曲贊助儀式2、當(dāng)代藝術(shù)峰會(huì)1、LV天空之城暨上海星河灣LV09時(shí)裝新品發(fā)布會(huì)2、名表收藏線上：戶外NP網(wǎng)絡(luò)雜志TV/RD數(shù)據(jù)庫/彩信品牌形象出街1、配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件2、星河灣之旅-記者團(tuán)發(fā)稿-82“核爆”戰(zhàn)略的月度推廣計(jì)劃易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.13月線下：大型公關(guān)活動(dòng)（遞進(jìn)式主題設(shè)計(jì)）小型活動(dòng)1、世博公益主題曲贊助儀式2、當(dāng)代藝術(shù)峰會(huì)1、LV天空之城暨上海星河灣LV09時(shí)裝新品發(fā)布會(huì)2、名表收藏線上：戶外NP網(wǎng)絡(luò)品牌形象出街配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件 世博公益主題曲贊助儀式我們希望成為官方認(rèn)可的世博系列活動(dòng)組成部分或世博認(rèn)可的外圍活

56、動(dòng)。通過贊助世博會(huì)期間的宣傳曲拍攝制作，獲得相應(yīng)的關(guān)注度。在后期宣傳曲全國(guó)展映的過程中，無異于一次大力度的全國(guó)推廣活動(dòng)，節(jié)約了直接推廣費(fèi)用。方式：1.廣州或北京星河灣現(xiàn)場(chǎng)取實(shí)景作為主題曲MTV制作素材或拍攝外景之一；2.片尾logo標(biāo)版出現(xiàn)星河灣logo83“核爆”戰(zhàn)略的月度推廣計(jì)劃易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.13月線下：大型公關(guān)活動(dòng)（遞進(jìn)式主題設(shè)計(jì)）小型活動(dòng)1、世博公益主題曲贊助儀式2、當(dāng)代藝術(shù)峰會(huì)1、LV天空之城暨上海星河灣LV09時(shí)裝新品發(fā)布會(huì)2、名表收藏線上：戶外NP網(wǎng)絡(luò)品牌形象出街配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件 當(dāng)代藝術(shù)峰會(huì)通過與當(dāng)代藝術(shù)大師合作為契機(jī)和新聞點(diǎn)來

57、引出星河灣開幕(豪宅作為藝術(shù)品收藏最終的歸宿地)。利用奢華知名品牌與藝術(shù)品將“世界之城星河灣展示館”布置成為極致高端生活體驗(yàn)空間，并將項(xiàng)目在頂級(jí)人群當(dāng)中迅速擴(kuò)展。活動(dòng)關(guān)鍵詞：藝術(shù)、奢華、蘇泰藝術(shù)雕塑 喬治蘇泰(Georges Saulterre)是法國(guó)著名雕塑家，其作品被紐約現(xiàn)代藝術(shù)博物館(MOMA)以及比利時(shí)皇家博物館等國(guó)際知名藝術(shù)館收藏，攜作品參加了2008上海春季藝術(shù)沙龍。 84“核爆”戰(zhàn)略的月度推廣計(jì)劃易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.13月線下：大型公關(guān)活動(dòng)（遞進(jìn)式主題設(shè)計(jì)）小型活動(dòng)1、世博公益主題曲贊助儀式2、當(dāng)代藝術(shù)峰會(huì)1、LV天空之城暨上海星河灣LV09時(shí)

58、裝新品發(fā)布會(huì)2、名表收藏線上：戶外NP網(wǎng)絡(luò)品牌形象出街配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件 LV天空之城暨上海星河灣LV2009時(shí)裝新品發(fā)布會(huì)資源導(dǎo)入 活動(dòng)內(nèi)容 公關(guān)形式 公關(guān)目的 活動(dòng)場(chǎng)所LV品牌旗下所有相關(guān)范圍（具體品牌待定）奧運(yùn)會(huì)獨(dú)家舞美效果團(tuán)隊(duì)奢侈品俱樂部會(huì)員定制，聯(lián)動(dòng)LV新品發(fā)布，將項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)打造為L(zhǎng)V專屬現(xiàn)場(chǎng)，純粹的“天空之城”新品發(fā)布客戶蓄水 聚集人氣鎖定目標(biāo)圈層銷售鋪墊 “世界之城”星河灣展示館85“核爆”戰(zhàn)略的月度推廣計(jì)劃易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.13月線下：大型公關(guān)活動(dòng)（遞進(jìn)式主題設(shè)計(jì)）小型活動(dòng)1、世博公益主題曲贊助儀式2、當(dāng)代藝術(shù)峰會(huì)3、“世界之城”大型系

59、列活動(dòng)啟動(dòng)1、LV天空之城暨上海星河灣LV09時(shí)裝新品發(fā)布會(huì)2、名表收藏線上：戶外NP網(wǎng)絡(luò)品牌形象出街配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件 名表收藏主題：亞洲名表收藏專家談名表收藏。名表展地點(diǎn)：“世界之城”星河灣展示館86“核爆”戰(zhàn)略的月度推廣計(jì)劃易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.14月線下：大型公關(guān)活動(dòng)（遞進(jìn)式主題設(shè)計(jì)）小型活動(dòng)“世界之城”國(guó)際論壇（整月開展）1、“世界之城”國(guó)際論壇2、“世界之城”專題片-與紀(jì)實(shí)頻道合作拍攝3、“世界的星河灣”出版-專題論壇“世界之城”傳奇星河灣-是一個(gè)整月開展的大型推廣活動(dòng)，因此本月不在安排小型活動(dòng)線上：戶外NP網(wǎng)絡(luò)專業(yè)類雜志高端雜志TV/RD數(shù)

60、據(jù)庫/彩信品牌形象出街1、配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件上海樓市租售情報(bào)租售情報(bào)豪宅?？鷿?rùn)中國(guó)豪宅特刊（4月刊）2P跨頁CENTURIONAE黑卡客群（香港）季刊-普通內(nèi)頁-發(fā)行地香港LP航空雜志-注：專業(yè)類雜志，高端雜志開始導(dǎo)入87“核爆”戰(zhàn)略的月度推廣計(jì)劃易居.中國(guó)PART FOUR 世界的星河灣，世界的NO.14月線下：大型公關(guān)活動(dòng)（遞進(jìn)式主題設(shè)計(jì)）小型活動(dòng)1、“世界之城”國(guó)際論壇2、“世界之城”專題片-與紀(jì)實(shí)頻道合作拍攝3、“世界的星河灣”出版-專題論壇線上：戶外NP網(wǎng)絡(luò)品牌形象出街配合事件營(yíng)銷發(fā)布新聞稿件 “世界之城”新城市社區(qū)發(fā)展國(guó)際論壇城市社區(qū)建設(shè)是新城市時(shí)代的重要內(nèi)容之一，此論壇從