MO+的項(xiàng)目介紹及業(yè)態(tài)規(guī)劃的方案

1、華潤(rùn) MO+項(xiàng)目介紹1在都市的核心，坐擁豐富的生活配套；區(qū)域發(fā)展前景巨大，（地鐵、保利文化廣場(chǎng)）；華潤(rùn)品牌；一定與周邊產(chǎn)品不同，每個(gè)細(xì)節(jié)都融入了團(tuán)隊(duì)的心血，不是普通平凡之作；根據(jù)都市人的生活習(xí)慣，我們不斷完善戶型（居住空間、收納空間，人性化設(shè)計(jì)）、商業(yè)、立面、大堂、園林等等，高級(jí)都會(huì)公寓在提供高品質(zhì)產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，我們期望提供趣味、精彩的都市生活一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介234567目標(biāo)客群既不是傳統(tǒng)富貴階層對(duì)居住的表層需求，也不是針對(duì)為生活奔波的勤儉持家型；它的目標(biāo)客群是年輕有為的一群人，是有品位的新銳人士；二、客戶描摹8他們時(shí)代的特征及雛形銳意進(jìn)取，事業(yè)有成有高學(xué)歷背景 有高品位生活需求 追求影響力，希望

2、能得到社會(huì)的認(rèn)可 與眾不同，希望能夠成為意見(jiàn)領(lǐng)袖 既能創(chuàng)造財(cái)富，也會(huì)享受都市生活 樂(lè)于認(rèn)知、接受新生事物 樂(lè)于與朋友分享成功的喜悅和生活的樂(lè)趣 他們是 年輕有為的設(shè)計(jì)師、工程師； 經(jīng)營(yíng)有道的私營(yíng)業(yè)主； 處事得道的政府官員； 專(zhuān)業(yè)扎實(shí)的金融精英； 精明干練的企業(yè)高管； 9他們喜歡凝聚創(chuàng)意、有意思的事物，追求新奇感，甚至有時(shí)候童心未泯；他們希望把每天生活過(guò)精彩，努力的工作、認(rèn)真的生活；健身、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)、讀書(shū)、 購(gòu)物、打牌生活中哪個(gè)都少不了；他們有各自鐘愛(ài)的國(guó)際品牌，也喜歡逛很多別致獨(dú)有味道的小店，購(gòu)物時(shí)有理性分析，但也少不了感性的沖動(dòng)，碰到愛(ài)不釋手的就會(huì)出手；他們會(huì)密切關(guān)注各類(lèi)時(shí)尚、新聞資訊，希望

3、自己能走在同齡人的前列，能與國(guó)際接軌；他們喜歡交友，喜歡聚會(huì)，有一個(gè)和自己志同道合的好友圈，經(jīng)常約三五好友一起自駕游；他們喜歡旅游，各地風(fēng)俗飾品，稀奇玩物，總會(huì)帶回來(lái)，是個(gè)業(yè)余的收藏家；他們喜歡創(chuàng)造，喜歡把自己買(mǎi)的東西融入自己的智慧和想象，打扮成全新樣子，或許用途都隨之改變了；他們喜歡冒險(xiǎn)，想嘗試戶外求生訓(xùn)練、蹦極活動(dòng)，在工作、投資時(shí)都中擁有很強(qiáng)的決斷力；10我們知道MO+生活不是平凡普通的都市生活，它從內(nèi)而外都展充滿智慧與創(chuàng)意、趣味與活力，它讓生活不在是簡(jiǎn)單的重復(fù)，它鼓勵(lì)人們?nèi)グl(fā)現(xiàn)平凡生活中的美，它讓都市生活變得更加精彩。11項(xiàng)目主題功能定位業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)建議租售模式建議三、商業(yè)12項(xiàng)目主

4、題針對(duì)項(xiàng)目周邊的消費(fèi)群體，結(jié)合項(xiàng)目自身的條件及限制，考慮項(xiàng)目所處商圈發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，DTZ將項(xiàng)目的主題定位為：“中南商圈首選的、獨(dú)特的、精致的都市生活劇場(chǎng)”無(wú)論朋友聚會(huì)、情侶約會(huì)亦或是家庭聚會(huì)，大家會(huì)首先想起這里；無(wú)論從設(shè)計(jì)、商品組合亦或是消費(fèi)的感覺(jué)，大家亦有著獨(dú)特體會(huì)；隱于繁華的都市空間，享受精致的都市生活，將大家的夢(mèng)想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。13功能定位生活演繹區(qū)生活服務(wù)區(qū)民主路項(xiàng)目功能劃分141F鋪位劃分業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一民主路101 餐廳106 咖啡107 吧零售餐廳108 餐廳109 吧餐廳零售110 餐廳零售102 糕點(diǎn)103104預(yù)留105預(yù)留111112113114115116117

5、15業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一1F業(yè)態(tài)規(guī)劃編號(hào)業(yè)態(tài)目標(biāo)商戶租期遞增方式101餐飲肯德基8年首2年不變，第3年起每年遞增8%102糕點(diǎn)面包新語(yǔ)5年首2年不變，第3-5年每年遞增5%，第6年可更換租戶，租金提升10%，第7-8年每年遞增5%103ATM3年1-3年每年遞增5%，第4年可更換租戶，租金提升10%，5-8年每年遞增5%104服飾家居類(lèi)柏麗燈飾，美克美家8年每年遞增5%105服飾家居類(lèi)柏麗燈飾，美克美家8年每年遞增5%106咖啡星巴克8年首2年不變，第3年起每年遞增8%107零售藥房3年1-3年每年遞增5%，第4年可更換租戶，租金提升10%，5-8年每年遞增5%108餐飲味千拉面5年首2年不變，第3

6、-5年每年遞增5%，第6年可更換租戶，租金提升10%，第7-8年每年遞增5%109餐飲吧5拍，蘆老師咖啡8年首2年不變，第3年起每年遞增8%162F鋪位劃分業(yè)態(tài)規(guī)劃民主路201 餐廳203 咖啡204 餐飲吧208 美容護(hù)理教育培訓(xùn)206 零售205 零售207 零售202 餐廳業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一17業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一2F業(yè)態(tài)規(guī)劃編號(hào)業(yè)態(tài)目標(biāo)商戶舉例租期遞增方式201餐飲肯德基8年首2年不變，第3年起每年遞增8%202餐飲戈雅8年首2年不變，第3年起每年遞增5%203咖啡星巴克8年首2年不變，第3年起每年遞增8%204餐飲巴適8年首2年不變，第3年起每年遞增5%205零售家居飾品3年1-3年每年遞增5

7、%，第4年可更換租戶，租金提升10%，5-8年每年遞增5%206零售家居飾品3年1-3年每年遞增5%，第4年可更換租戶，租金提升10%，5-8年每年遞增5%207零售服裝3年1-3年每年遞增5%，第4年可更換租戶，租金提升10%，5-8年每年遞增5%208美容院教育培訓(xùn)佐登尼斯，克麗緹娜英孚3年1-3年每年遞增5%，第4年可更換租戶，租金提升10%，5-8年每年遞增5%合計(jì)183F鋪位劃分業(yè)態(tài)規(guī)劃301 餐廳302 餐廳業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一193F業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一編號(hào)業(yè)態(tài)目標(biāo)商戶舉例租期遞增方式301餐飲戈雅8年首2年不變，第3年起每年遞增5%302餐飲巴適8年首2年不變，第3年起每年遞增5%

8、合計(jì)根據(jù)方案一的測(cè)算，8年內(nèi)平均單位租金為113元，首年平均單位租金為88元20方案一品牌商戶落位根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，商業(yè)示范區(qū)交房時(shí)間最早，102、106、107鋪位最早交付，其中，面包新語(yǔ)和星巴克作為該項(xiàng)目主力商戶入駐，有助于界定該項(xiàng)目檔次和形象肯德基、麥當(dāng)勞、味千拉面類(lèi)商戶由于品牌知名度高，消費(fèi)覆蓋面廣，需要臨街展示鋪位，同時(shí)有利于項(xiàng)目人氣的營(yíng)造和消費(fèi)特性的界定民主路星巴克商業(yè)示范區(qū)1F品牌鋪位面積（）星巴克106+203建面281.37實(shí)用196.16面包新語(yǔ)102建面112.74實(shí)用78.58肯德基/麥當(dāng)勞/必勝客101+201建面290.57實(shí)用202.53味千拉面108建面150.23

9、實(shí)用104.7121方案一品牌商戶落位民主路戈雅火鍋品牌或時(shí)尚餐廳2F品牌鋪位面積（）戈雅或同類(lèi)時(shí)尚餐廳202+301建面877.93實(shí)用611.923F戈雅火鍋品牌或時(shí)尚餐廳22模式： “售后返租”租售模式23規(guī)劃設(shè)計(jì)-景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 主入口設(shè)計(jì)希望更有創(chuàng)意及標(biāo)志性 立面燈光設(shè)計(jì)體現(xiàn)出夜間更整體性的包裹效果 另外兩個(gè)出入口設(shè)計(jì)、尤其是臨民主路第二出入口（包括內(nèi)部）的設(shè)計(jì)需要再加工 主要入口處點(diǎn)綴一些小噴泉以活躍空間 外立面廣告LED顯示屏及內(nèi)廣場(chǎng)LED顯示屏的設(shè)計(jì) 贊成用樹(shù)木分割地面停車(chē)及外擺區(qū)，可以考慮用燈帶點(diǎn)綴于建筑物和樹(shù)木之間 內(nèi)廣場(chǎng)景觀建議簡(jiǎn)潔處理，多營(yíng)造可休憩的空間設(shè)施，及預(yù)留公共

10、活動(dòng)場(chǎng)地地面鋪磚建議不用如此突兀、激烈，盡可能自然、舒適增加些2層露臺(tái)的公共空間效果，如2個(gè)次出入口上方24MO+再設(shè)計(jì)的都市生活獻(xiàn)給熱愛(ài)都市生活的人25再設(shè)計(jì) 再生活redesign your life華潤(rùn)MO+26 THANKS 27森林公園地塊投資建議書(shū)華潤(rùn)置地企業(yè)發(fā)展部2019年11月版本號(hào) 3.6報(bào)告框架項(xiàng)目情況一、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目定位三、市場(chǎng)研究四、市場(chǎng)定位五、規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)六、投資收益評(píng)價(jià)總結(jié)七、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)八、投資項(xiàng)目重點(diǎn)要素分析九、結(jié) 論29一、項(xiàng)目背景本投資建議書(shū)研究項(xiàng)目為武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)2019年第7號(hào)EP（2019）001地塊（又稱(chēng)森

11、林公園地塊以下簡(jiǎn)稱(chēng)“該地塊”）。該地塊掛牌時(shí)間為：2019年11月29日10時(shí)至2019年12月13日10時(shí)。交納競(jìng)買(mǎi)保證金的截至?xí)r間為2019年12月12日17時(shí)前。本項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e為282245.95平米其中北側(cè)A區(qū)72467.38平方米(約108.70畝)，容積率不超過(guò)1.0；南側(cè)B區(qū)209778.57平方米(約314.67畝)，容積率不超過(guò)1.8，總建面在45萬(wàn)平米，具有較大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。該地塊項(xiàng)目區(qū)位、規(guī)模、規(guī)劃等各方面條件較好,符合我司產(chǎn)品線要求，若獲取該項(xiàng)目，對(duì)上市公司實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)以及鞏固區(qū)域公司在武漢市場(chǎng)上的品牌地位具有顯著意義。 30項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位片區(qū)特征項(xiàng)目現(xiàn)狀規(guī)劃條件付款條

12、件31二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位地理位置四至該地塊，武昌光谷片珞瑜東路以南 南環(huán)鐵路以北 森林花園以東 長(zhǎng)山學(xué)校以西項(xiàng)目所處區(qū)域位置圖32二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位地塊形狀森林公園地塊，用地平整，A、B地塊均成規(guī)則的矩形。 地塊輪廓圖A地塊72476平米B地塊214194平米33二、項(xiàng)目概況片區(qū)特征“ 中國(guó)光谷 ” 是新興產(chǎn)業(yè)和品牌企業(yè)的誕生、聚集之地。這里有華中科技大學(xué)等 42 所高等院校、 56 個(gè)中央及省部屬科研院所、 11 個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、 10 個(gè)國(guó)家工程技術(shù)中心和 700 多個(gè)技術(shù)研發(fā)機(jī)構(gòu) 。7000 多家企業(yè)的聚集、 20 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)的已搶灘入駐 。 片區(qū)已形成典型的高新產(chǎn)品區(qū)

13、，片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，高薪人群聚集，發(fā)展態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁。34二、項(xiàng)目概況片區(qū)特征交通地塊周邊道路暢通，道路等級(jí)較高；地塊距光谷地標(biāo)光谷廣場(chǎng)僅7分鐘車(chē)程；地塊東信路現(xiàn)已在建，規(guī)劃其可直接連通關(guān)山大道。地塊森林公園中環(huán)線光谷大道關(guān)山大道民族大道珞喻東路東信路（在建）光谷廣場(chǎng)35二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目現(xiàn)狀用地現(xiàn)場(chǎng)勘察 地塊內(nèi)已基本拆遷完畢，但地塊內(nèi)有一些的樹(shù)木及少量民房。 地塊現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研可以看出，地塊內(nèi)原有地基基本以12層低矮建筑物所留基礎(chǔ)為主。 地塊內(nèi)地基情況較好。 地塊南側(cè)為武大鐵路，其通車(chē)較少。 地塊周邊不存在給人們心理造成不良影響的企事業(yè)單位。36二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目現(xiàn)狀交地條件交地條件完成地面附著物清理，清除

14、第三方占有后按現(xiàn)狀移交。交地時(shí)間合同簽訂之日起6個(gè)月內(nèi)交付受讓人。37二、項(xiàng)目概況規(guī)劃條件占地（平米）總占地（平米）容積率建面（平米）總建面（平米）綜合容積率地塊A72467.38282245.981.072467.38450068.81.6地塊B209778.61.8377601.438二、項(xiàng)目概況付款條件付款時(shí)間付款金額（億元 ）/付款比例（）累計(jì)金額（億元 ）/累計(jì)付款比例（）2019年12月12日17時(shí)前1億元 1億元 2019年12月19日前30%30%1億元2019年2月10日前30%60%1億元2019年4月11日前20%80%1億元2019年6月11日前20%1億元100%保證

15、金一億元轉(zhuǎn)為履行本合同的定金，沖抵最后一期應(yīng)付款項(xiàng)39三、市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)微觀市場(chǎng)結(jié)論40三、市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析41三、市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析42三、市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析43三、市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)投資情況 武漢房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度較快，2000年以后增勢(shì)尤為突出，武漢2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為297.99億元，同比增長(zhǎng)27.7%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1055.18億元的28.2%。44三、市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)供應(yīng)需求 2019年和2019年住宅銷(xiāo)售面積分別為614萬(wàn)平方米和757萬(wàn)，略大于2019年和2019年竣工面積609萬(wàn)平方米和702萬(wàn)平方米，市場(chǎng)需求旺盛，消化情況

16、良好。45三、市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì) 自2000年起武漢房地產(chǎn)平均售價(jià)穩(wěn)步上升，升幅較為均衡平穩(wěn)，未出現(xiàn)驟漲與驟跌的情況，0105年住宅平均漲幅為10.01，0305年住宅平均漲幅為15.33。46三、市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)土地市場(chǎng)0205年武漢市住宅地價(jià)漲幅在5%11%；04、05、06年土地供應(yīng)量的變化我們可以看出，隨著拆遷難度的加大，土地的供應(yīng)量呈現(xiàn)出穩(wěn)步遞減的趨勢(shì)；06年前兩季度住宅地價(jià)漲幅分別為1.25、0.7。出讓面積（平米）居住用地06年前2個(gè)季度512,369.041.95%05年1,834,183.0910.9604年2,669,431.847.3 03年751,518.56.4

17、8 02年5.08 47三、市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)小結(jié)武漢市土地市場(chǎng)從98年以來(lái)供應(yīng)量與成交金額呈現(xiàn)逐年放大趨勢(shì)，穩(wěn)步發(fā)展，土地市場(chǎng)較為健康。武漢市市場(chǎng)剛性需求強(qiáng)大，02-05年武漢市住宅消化量年均漲幅達(dá)到16.4，05年供應(yīng)面積與銷(xiāo)售面積超過(guò)700萬(wàn)平方米，供需基本平衡。由于大規(guī)模的舊城改造和市政建設(shè)投入（地鐵、過(guò)江隧道、中環(huán)線建設(shè)等），武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常出現(xiàn)熱點(diǎn)片區(qū)。武漢市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快，近5年來(lái)全市年均漲幅在10.03。綜合來(lái)看，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡，正處于穩(wěn)步發(fā)展期，發(fā)展前景較好。48三、市場(chǎng)研究中觀市場(chǎng)區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域概況光谷位于武漢市城區(qū)東部，北臨東湖，南接江夏，西承武昌中心城區(qū)，東

18、連武黃公路，是武漢的東大門(mén)。光谷區(qū)域，不僅自然環(huán)境獨(dú)特優(yōu)美，而且還是目前國(guó)內(nèi)僅次于北京中關(guān)村的中國(guó)第二大智力密集區(qū)。 49三、市場(chǎng)研究中觀市場(chǎng)區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域定位以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為品牌，以教育、科研和輕制造業(yè)為支撐，融居住、商業(yè)、文化、游憩功能為一體的多元復(fù)合城市區(qū)域。區(qū)域發(fā)展目標(biāo)：國(guó)內(nèi)一流，國(guó)際知名的高新技術(shù)園區(qū)和科技城；研發(fā)軸線 珞瑜路沿線為研發(fā)主軸，智力密集度高，人力資源極為豐富。產(chǎn)業(yè)軸線 以關(guān)山二路為產(chǎn)業(yè)主軸，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，服務(wù)項(xiàng)目完善。形成六個(gè)相對(duì)獨(dú)立，又相互緊密聯(lián)系的科技工業(yè)園。本項(xiàng)目位于研發(fā)軸線上。地塊森林公園中環(huán)線關(guān)山大道（產(chǎn)業(yè)軸線）珞喻路（研發(fā)軸線）光谷廣場(chǎng)50三、市場(chǎng)研究中觀市

19、場(chǎng)區(qū)域規(guī)劃 人口規(guī)模隨著高新區(qū)范圍的擴(kuò)大和城市功能的不斷升級(jí)，到2019年，高新區(qū)常住人口增加到35萬(wàn)，常住流入人口將增加到25萬(wàn)，人口總量達(dá)到60萬(wàn)?！笆晃濉逼陂g，二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員將達(dá)到20萬(wàn)，占總?cè)丝诘?3.3%；本區(qū)域人口特征為以高校教師和科研機(jī)構(gòu)，高新技術(shù)企業(yè)員工為主，屬典型的人口導(dǎo)入?yún)^(qū), 年齡在歲之間。收入較高。51三、市場(chǎng)研究中觀市場(chǎng)區(qū)域規(guī)劃-地鐵及道路根據(jù)武漢市政府最新規(guī)劃, 2019年，地鐵二號(hào)線將到達(dá)魯巷,支線將經(jīng)過(guò)項(xiàng)目地塊，屆時(shí)將大大拉近與武昌及漢口中心區(qū)的距離。88公里武漢中環(huán)線,途經(jīng)項(xiàng)目地塊,現(xiàn)已全面鋪開(kāi)建設(shè)，預(yù)計(jì)2019年前后完工,屆時(shí)將直接拉近其與青山區(qū)域的距離

20、，并連通漢口、漢陽(yáng)以及武昌中心城區(qū)。52三、市場(chǎng)研究中觀市場(chǎng)區(qū)域規(guī)劃 生活配套光谷世界城 武昌區(qū)域第一條商業(yè)步行街。家樂(lè)福 在光谷廣場(chǎng)對(duì)面建成，屆時(shí)將大大完善光谷區(qū)域的生活配套設(shè)施。中德醫(yī)院 擁有國(guó)際一流水準(zhǔn)的醫(yī)院中德醫(yī)院正在規(guī)劃中。華美達(dá)光谷大酒店 擁有頂級(jí)的豪華休閑娛樂(lè)場(chǎng)所國(guó)際五星級(jí)商務(wù)大酒店。53三、市場(chǎng)研究中觀市場(chǎng)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)總量2019年，東湖高新區(qū)完成總收入724.97億元，同比增長(zhǎng)23.7%，在53個(gè)全國(guó)高新區(qū)中總收入排第13位。高校數(shù)量華中科技大學(xué)等42所各類(lèi)高等院校、56個(gè)國(guó)家級(jí)科研究所、12個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、10個(gè)國(guó)家工程技術(shù)中心、700多個(gè)技術(shù)研發(fā)機(jī)構(gòu)。企業(yè)

21、數(shù)量2019年，東湖高新區(qū)工商注冊(cè)企業(yè)累計(jì)9893家，比2019年增加1738家；高新技術(shù)企業(yè)1846家，比2019年累計(jì)增長(zhǎng)9.04%。從業(yè)人員2019年，高新區(qū)從業(yè)人員14.24萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)4.2%；大專(zhuān)學(xué)歷以上人員占到總從業(yè)人的55.26%；54三、市場(chǎng)研究中觀市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng) 交易編號(hào)地塊位置土地面積容積率建面成交價(jià)格（萬(wàn)元）現(xiàn)項(xiàng)目名稱(chēng)用途EP(2019)008清江180657.4236131525900-住宅EP(2019)009清江209965.41.837793728346-住宅EP(2019)001步行街352371.23.71303773（住宅600000）13944

22、0世界城商住EP(2019)003汽配廠291715.21.337922935600坐標(biāo)城住宅EP（2019）003華科大305783.9119254-住宅EP（2019）005魯廣西北4228.234.719873-住宅EP（2019）006民院路16556.143.354635（住宅20000）-商住EP（2019）001森林公園282245.951.6451593-本項(xiàng)目地塊住宅EP（2019）008關(guān)山一路4097.478.4734705-辦公EP（2019）009關(guān)山一路6013.126.438483-辦公EP（2019）010曙光軟件園30857.31.546285-住宅住宅總建面

23、2375486（0406年）光谷區(qū)域土地供應(yīng)市場(chǎng)情況：55三、市場(chǎng)研究中觀市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng) 分析：光谷區(qū)域04、05年公開(kāi)出讓土地其住宅部分樓面地價(jià)在1000元/平米左右。0406年住宅土地市場(chǎng)供應(yīng)情況，除去已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（藍(lán)色標(biāo)明），已出讓土地尚未開(kāi)發(fā)供應(yīng)量，總共140萬(wàn)方。光谷區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)一般比一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)時(shí)間滯后1年半左右,因此未來(lái)7年，二級(jí)市場(chǎng)新增供應(yīng)量可按未來(lái)5年半土地市場(chǎng)新增供應(yīng)量計(jì)算，為330萬(wàn)方。根據(jù)區(qū)域規(guī)劃和土地利用現(xiàn)狀分析預(yù)測(cè)，未來(lái)7年市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)計(jì)在753萬(wàn)方左右。0713年市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè)（建筑面積）總供應(yīng)量（萬(wàn)方）已出讓土地尚未開(kāi)發(fā)供應(yīng)量1400711年一級(jí)市場(chǎng)供

24、應(yīng)量預(yù)測(cè)330現(xiàn)有樓盤(pán)后續(xù)供應(yīng)量283合計(jì)75356三、市場(chǎng)研究中觀市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)供需分析06年市場(chǎng)供應(yīng)量消化量比例120萬(wàn)方100萬(wàn)方1.2：1分析： 根據(jù)06年銷(xiāo)售情況來(lái)看，供需比為1.2 ：1 ，供略大于求。未來(lái)7年光谷區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量為753萬(wàn)方，根據(jù)目前市場(chǎng)100萬(wàn)方/年消化量計(jì)算，供需比為1.08：1 ，且隨著區(qū)域人口逐漸增加，需求必將隨之拉大，預(yù)計(jì)未來(lái)7年光谷區(qū)域供需情況基本平衡。57三、市場(chǎng)研究中觀市場(chǎng)小結(jié)光谷區(qū)域，由高智力密集區(qū)和光電產(chǎn)業(yè)作支撐，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮蟆１緟^(qū)域人口收入在武漢處于中高收入階層。本區(qū)域目前除萬(wàn)科、保利以外，沒(méi)有全國(guó)品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入。區(qū)域未來(lái)房地產(chǎn)

25、市場(chǎng)有較大的發(fā)展空間，市場(chǎng)供需基本平衡。58三、市場(chǎng)研究微觀市場(chǎng)周邊市場(chǎng)分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)建筑類(lèi)型建筑規(guī)模（）容積率05年11月均價(jià)（元/ ）06年11月均價(jià)（元/ ）漲幅(%)森林花園多層、小高層、疊加別墅 36萬(wàn) 2.0 3100350012.9巴黎豪庭小高層、高層 35萬(wàn)2.43200390021.9劍橋春天 多層、小高層、高層25萬(wàn) 2.08 3200370015.6關(guān)山春曉多層、小高層18萬(wàn)1.523050360018.1保利花園三期 小高層、高層36萬(wàn)2.353100352013.5萬(wàn)科城市花園 多層、小高層 40萬(wàn)1.2 3700410010.8坐標(biāo)城 多層、小高層、高層 40

26、萬(wàn)1.3 3300390018.259三、市場(chǎng)研究微觀市場(chǎng)周邊市場(chǎng)分析產(chǎn)品特征區(qū)域總價(jià)基本集中在4050萬(wàn)之間?？們r(jià)30萬(wàn)以下30-40萬(wàn)40-50萬(wàn)50萬(wàn)以上供應(yīng)3%25%55%17%消化2%24%47%10%總價(jià)區(qū)間比例60三、市場(chǎng)研究微觀市場(chǎng)周邊市場(chǎng)分析產(chǎn)品特征由上表可知，目前光谷區(qū)域主力戶型為三房；其中，90 左右的兩房和120-130 的三房市場(chǎng)需求量大，消化速度較快。供應(yīng)80以下3%80-100 27%100-130 35%130-15030%150 以上5%消化2%25%30%23%3%面積供需特點(diǎn)戶型供需特點(diǎn)供應(yīng)一房3%二房27%三房55%四房及以上15%消化2%25%46%1

27、0%61三、市場(chǎng)研究微觀市場(chǎng)周邊市場(chǎng)分析客戶特征 區(qū)域來(lái)源：高知階層：周邊高校、科研機(jī)構(gòu)、企事業(yè)性單位的教師、科研技術(shù)人員、學(xué)生以及政府公務(wù)員等，比例在80以上；個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、武昌區(qū)域購(gòu)房客戶，比例在10左右；外地客，主要來(lái)源于周邊較近的省內(nèi)城市如黃石、黃岡等，比例在5左右，且在近期有上升趨勢(shì)；其它，比例在5以上。購(gòu)房目的：自住為主，基本占到90%以上。購(gòu)房特點(diǎn)：注重樓盤(pán)品質(zhì)和性?xún)r(jià)比；注重口碑傳播，講實(shí)際； 62三、市場(chǎng)研究微觀市場(chǎng)周邊市場(chǎng)分析 典型物業(yè)分析巴黎豪庭總建面（萬(wàn) ）容積率產(chǎn)品類(lèi)型均 價(jià)（元/）主力戶型（）年消化量（萬(wàn)） 剩余量（萬(wàn)）352.4小高層高層高層39003*2*27.5

28、20位于洪山珞瑜路與關(guān)山二路交匯處 。東靠馬鞍山森林公園；北望東湖 ，斜對(duì)面為華科大，地段優(yōu)勢(shì)較為明顯，項(xiàng)目風(fēng)格偏歐式，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)較高。63三、市場(chǎng)研究微觀市場(chǎng)周邊市場(chǎng)分析 典型物業(yè)分析 巴黎豪庭項(xiàng)目其容積率為2.4，目前上市產(chǎn)品類(lèi)型中，供應(yīng)結(jié)構(gòu)以小高層和高層，沒(méi)有多層，從消化結(jié)構(gòu)來(lái)看，小高層已全部售罄，明顯好于高層消化。根據(jù)其規(guī)劃后期所推出物業(yè)也將是以高層和小高層為主。巴黎豪庭64三、市場(chǎng)研究微觀市場(chǎng)周邊市場(chǎng)分析典型物業(yè)分析巴黎豪庭總價(jià)區(qū)間 30萬(wàn)以下30-40萬(wàn)40-50萬(wàn)50萬(wàn)以上供應(yīng) 26%15%21%38%消化22%15%21%38%巴黎豪庭單價(jià)偏高，比周邊市場(chǎng)價(jià)格高出300-400元

29、,除小戶型外，主力總價(jià)多在50萬(wàn)以上，和其中高端市場(chǎng)定位相符。巴黎豪庭銷(xiāo)售情況較好，目前已達(dá)96%。65三、市場(chǎng)研究本章結(jié)論通過(guò)市場(chǎng)分析，從物業(yè)類(lèi)型上看，光谷區(qū)域市場(chǎng)接受程度最好的是多層，其次是小高層、高層。從戶型配比上看，90左右的二房和120130 三房，市場(chǎng)接受程度明顯較高。從總價(jià)區(qū)間上看，光谷區(qū)域目前房屋總價(jià)集中在4050萬(wàn)，屬于武漢中檔房?jī)r(jià)水平且已經(jīng)被光谷市場(chǎng)廣泛接受。部分樓盤(pán)價(jià)格在50萬(wàn)以上,也在開(kāi)始被市場(chǎng)接受。光谷區(qū)域樓盤(pán)近年漲幅比較明顯,多集中在15%左右。目標(biāo)客戶以本區(qū)域?yàn)橹?，素質(zhì)高，收入穩(wěn)定，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較強(qiáng)。本區(qū)域產(chǎn)品以中檔為主，缺乏中高端項(xiàng)目。66四、項(xiàng)目定位地塊簡(jiǎn)介SW

30、OT分析整體定位思路客群定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位67四、項(xiàng)目定位地塊簡(jiǎn)介地塊地塊為光谷產(chǎn)業(yè)區(qū)中緊鄰森林公園的主要居住區(qū)域；地塊周邊風(fēng)景較佳，沒(méi)有大型工業(yè)產(chǎn)區(qū)。68四、項(xiàng)目定位SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）：項(xiàng)目地塊位于珞喻路沿線，是連接光谷到中心城區(qū)的紐帶，交通方便；地塊對(duì)面是馬鞍山森林公園，風(fēng)景宜人，空氣質(zhì)量好，相比其他區(qū)域景觀優(yōu)勢(shì)明顯； 周邊擁有華科大及多個(gè)高級(jí)科研中心，文化底蘊(yùn)濃郁，教育資源豐富；項(xiàng)目總占地423畝，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，為快速占領(lǐng)市場(chǎng)提供了先天基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)；地塊規(guī)整，便于規(guī)劃；華潤(rùn)置地在武漢的品牌優(yōu)勢(shì)將起到一定溢價(jià)作用。 W（劣勢(shì)）：本地塊周邊生活配套有待完善。69四、項(xiàng)目定位SWOT分析O（

31、機(jī)會(huì)）：區(qū)域項(xiàng)目缺乏領(lǐng)導(dǎo)品牌，為我司中高端產(chǎn)品線提供較大操作空間；未來(lái)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)人口將逐年增加，剛性需求必將隨之增加；地鐵的修建將拉近其與漢口及武昌城市中心的距離；項(xiàng)目附近的中環(huán)線修建完工，將直接拉動(dòng)青山區(qū)域的客源。T（威脅）：區(qū)域土地供應(yīng)量較大，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；客戶群相對(duì)單一，目前周邊在售項(xiàng)目基本消化的都多是周邊高校和科研單位機(jī)構(gòu)客戶.而本項(xiàng)目規(guī)模較大，推盤(pán)時(shí)間較長(zhǎng)，面臨的區(qū)域客源持續(xù)性的問(wèn)題,不能單純依靠周邊固有的客戶群。70四、項(xiàng)目定位SWOT分析核心價(jià)值提煉文化武漢最大的人才密集區(qū)景觀原生態(tài)自然景觀，風(fēng)景宜人交通城市主干線，四通八達(dá)規(guī)模畝大型居住生活區(qū)區(qū)域武昌未來(lái)城市文化生活聚集區(qū)

32、品牌華潤(rùn)置地在武漢良好品牌效應(yīng)71四、項(xiàng)目定位整體定位思路校園情節(jié)的歸屬地。72四、項(xiàng)目定位客戶定位客群特點(diǎn)分析目標(biāo)客群特點(diǎn)分析通過(guò)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，光谷區(qū)域客戶特征鮮明，具有相當(dāng)強(qiáng)的區(qū)域性，因此本項(xiàng)目區(qū)域客戶也將以這種特征為主。光谷目前主要為中端產(chǎn)品，中高端和高端產(chǎn)品都較為缺乏，如在此區(qū)域打造中高端產(chǎn)品，將成為稀缺產(chǎn)品，也將吸引更多的客戶，客戶范圍也將隨之?dāng)U大。項(xiàng)目花園洋房由于其高端產(chǎn)品特性，其目標(biāo)客戶群不能局限于光谷區(qū)域，而應(yīng)該立足于整個(gè)大武昌區(qū)域。73四、項(xiàng)目定位客戶定位客群特點(diǎn)分析客戶群分類(lèi)區(qū)域來(lái)源年齡特征家庭構(gòu)成職業(yè)特點(diǎn)購(gòu)房目的普通物業(yè)客群（多層、小高層、高層）周邊高校、科研機(jī)構(gòu)、

33、企事業(yè)性單位政府等（目前光谷區(qū)域的主要客戶來(lái)源）洪山區(qū)域原住居民及青山區(qū)域部分客源周邊城市如黃石、黃岡等其它區(qū)域2535 354523口之家為主高校教師、企事業(yè)性單位職員政府公務(wù)員即將畢業(yè)大學(xué)生，多為父母幫助購(gòu)買(mǎi)以改善居住環(huán)境為主中高檔物業(yè)客群（聯(lián)排別墅、花園洋房）輻射到整個(gè)大武昌洪山區(qū)、武昌區(qū)大 型金融、企業(yè)區(qū)域高校3545455034口之家為主大中型企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)中高層管理人員私企老板通訊、IT等高科技企業(yè)員工；高校教授、高層管理人員提升生活品質(zhì)講究居住舒適度74四、項(xiàng)目定位客戶定位共性描述受教育程度較高對(duì)社區(qū)環(huán)境，特別是居住品質(zhì)要求較高，維權(quán)意識(shí)較強(qiáng)，自住為主;有穩(wěn)定的收入（薪金、投資收

34、入）;以改善居住條件為主，追求舒適型產(chǎn)品;月收入6000元以上;能夠承受的購(gòu)房總價(jià)在40-60，70100萬(wàn)元，需求戶型以舒適型二房、三房為主，部分人員對(duì)四房以上的花園洋房有較大的需求。75四、項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位物業(yè)定位根據(jù)光谷市場(chǎng)分析，建議在物業(yè)形態(tài)上應(yīng)該更加豐富，提升產(chǎn)品的形象與檔次?；▓@洋房+多層+小高層+高層的大型綜合社區(qū)76四、項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位物業(yè)結(jié)構(gòu)-物業(yè)配比分析物業(yè)配比策略：在容積率滿足的條件下，應(yīng)盡量提高多層比例；花園洋房可提升物業(yè)檔次，并可實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化，但由于總價(jià)較高，消化速度相對(duì)較慢，應(yīng)控制其總量；適量建造一些層小高層可以豐富物業(yè)類(lèi)型并形成較好的空間布局。77四、項(xiàng)目定

35、位產(chǎn)品定位物業(yè)結(jié)構(gòu)結(jié)合容積率等先決條件建議產(chǎn)品組合為：物業(yè)類(lèi)型比例花園洋房15%多層42%小高層（11F）14%高層（18F）29%78四、項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位物業(yè)結(jié)構(gòu)面積配比策略面積配比策略:盡可能使所有物業(yè)類(lèi)型消化速度相當(dāng)；由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)盡可能做到戶型及面積區(qū)間多樣化；79四、項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位物業(yè)結(jié)構(gòu)戶型面積配比為：戶型及面積比例2*2*1 759520%3*2*1 100105 10%3*2*2 110140 55% 140 以上15%80四、項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位售價(jià)及漲幅 依據(jù)：近5年來(lái),武漢市年漲幅10.03%通過(guò)監(jiān)測(cè)樣本項(xiàng)目（城市花園、森林花園、巴黎豪庭等）05-0

36、6年的年均漲幅約在15左右；過(guò)去的5年,是武漢市地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展較為迅速的時(shí)期,也是光谷區(qū)域從興起到發(fā)展的飛速時(shí)期，而隨著區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量加大，勢(shì)必會(huì)影響供求關(guān)系的穩(wěn)定性，也將使區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。價(jià)格漲幅除了一般市場(chǎng)規(guī)律還應(yīng)該考慮市政規(guī)劃等利好的完成，都將對(duì)價(jià)格漲幅有較大的影響。近期的宏觀調(diào)控等政策,對(duì)未來(lái)幾年的樓市的影響無(wú)法忽視,在整體漲幅的預(yù)測(cè)上,客觀而言, 應(yīng)該考慮到市場(chǎng)不可預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，和樓盤(pán)價(jià)格漲幅的一般規(guī)律。81四、項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位售價(jià)及漲幅均價(jià)策略：選取巴黎豪庭樓盤(pán)作為參考樣本。巴黎豪庭 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)較高，距離項(xiàng)目地塊較近,目前高層均價(jià)3900元/ ，且銷(xiāo)售較好。考慮到華潤(rùn)置地品

37、牌和產(chǎn)品品質(zhì)差異化，本項(xiàng)目高層相對(duì)巴黎豪庭可溢價(jià)5%左右，則高層均價(jià)為4100元/，依據(jù)市場(chǎng),多層均價(jià)比高層高300元/ ,為4400元 / ,花園洋房比多層貴900元/ ,為5300元/ 。82四、項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位售價(jià)及漲幅漲幅策略：通過(guò)武漢市場(chǎng)和光谷市場(chǎng)目前漲幅分別為10.03%、15%來(lái)看，武漢今后近一兩年的仍是穩(wěn)定向前發(fā)展的。光谷住宅基本為純居住住需求，受宏觀政策影響較少，但考慮到今后幾年內(nèi)光谷區(qū)域供應(yīng)量增加，區(qū)域市場(chǎng)將較為激烈，考慮到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)每年仍能維持在8%左右的增長(zhǎng)率。83四、項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位售價(jià)及漲幅物業(yè)類(lèi)型均價(jià)整體均價(jià)年消化量年均價(jià)格漲幅花園洋房5300

38、元/4400元/7.5萬(wàn)方8%多層4400元/小高層4100元/高層4100元/按2019年底開(kāi)盤(pán)售價(jià)制定84五、規(guī)劃設(shè)計(jì)精致、完善的超大型城市人居社區(qū)高檔、精致的城市居住區(qū)，建筑整體形象穩(wěn)重、含蓄，具有與地塊環(huán)境相吻合的文化內(nèi)涵。作為緊鄰南湖南路區(qū)域的大綜合社區(qū)，借助規(guī)模優(yōu)勢(shì)和品牌效應(yīng)，通過(guò)完善的配套和領(lǐng)先的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，有效提升項(xiàng)目的形象與品質(zhì)。完善的住區(qū)配套設(shè)計(jì) 項(xiàng)目周邊配套有一定的基礎(chǔ)，項(xiàng)目應(yīng)有針對(duì)性地完善相關(guān)配套社區(qū)商業(yè)、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，給業(yè)主提供完善、便利的城市新生活方式。臨丁字橋南路一側(cè)修建中型購(gòu)物中心或商業(yè)步行街，帶動(dòng)餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等品牌店的加入，提升小區(qū)的人氣和生活品質(zhì)，小

39、區(qū)組團(tuán)間適當(dāng)位置設(shè)計(jì)休閑商業(yè)步行街，形成社區(qū)與社會(huì)共享的模式。大型的體育休閑主題泛會(huì)所項(xiàng)目將結(jié)合水景、中心綠地、林蔭步道分期修建約23個(gè)體育主題泛會(huì)所，綜合考慮多種體育項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地及健身空間，形成特色化、差異化的運(yùn)動(dòng)泛會(huì)所設(shè)計(jì)。85五、規(guī)劃設(shè)計(jì)完美、細(xì)致的產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃方面：重點(diǎn)把握對(duì)周邊景觀的充分利用，為營(yíng)造良好的社區(qū)景觀效果，可通過(guò)適當(dāng)增加建筑高度、或增加高層區(qū)域的比例，得到相對(duì)較低的覆蓋率 產(chǎn)品方面：產(chǎn)品可主要考慮四種形態(tài)：兩（電）梯四戶單元拼接式高層和和兩（電）梯三戶單元拼接式高層、6+1多層住宅、5+1層花園洋房。拼接式高層可通過(guò)單元拼接呈圍合布置，以多個(gè)組團(tuán)花園組織建筑單體；點(diǎn)式高

40、層則結(jié)合具體規(guī)劃做自由、松散布置。通過(guò)公共空間半公共空間半私密空間私密空間的層次組織室外空間序列，不同風(fēng)格的主題園區(qū)形成一定的可識(shí)別性 。戶型通過(guò)入戶方式、入戶花園、衣帽間、洗晾衣空間等差異化、精致化處理，形成產(chǎn)品的區(qū)域性市場(chǎng)領(lǐng)先。 86五、規(guī)劃設(shè)計(jì)原生態(tài)大型景觀社區(qū)充分尊重基地的現(xiàn)狀綠化和樹(shù)木，圍繞現(xiàn)狀綠化組織靈活的綠化空間，同時(shí)住區(qū)組織中心集中綠地，結(jié)合水景、綠化、娛樂(lè)休閑設(shè)施設(shè)計(jì)為休閑廣場(chǎng)，提升小區(qū)檔次。規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)充分挖掘項(xiàng)目?jī)?nèi)部的環(huán)境營(yíng)造，采用組團(tuán)設(shè)計(jì)和空間序列的手法，將分期發(fā)展的各部分有機(jī)地組織在一起，并通過(guò)特色商業(yè)街和環(huán)境設(shè)計(jì)的綠脈、水景將各個(gè)區(qū)域串聯(lián)起來(lái)，作為生態(tài)系統(tǒng)、人流交通

41、的聯(lián)系紐帶 。文化主題社區(qū)通過(guò)保留原生態(tài)景觀，充分利用現(xiàn)狀資源將其合理地融合到整體的規(guī)劃中，塑造文化、生態(tài)小區(qū)是規(guī)劃的重要思想之一。營(yíng)造獨(dú)特的主題文化氛圍，引領(lǐng)城市新型生活方式 。87五、規(guī)劃設(shè)計(jì)88六、投資收益評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)策略指導(dǎo)思想結(jié)合翡翠城開(kāi)發(fā)策略，在保證項(xiàng)目總體收益的前提下，優(yōu)化安排現(xiàn)金流，控制風(fēng)險(xiǎn)；合理安排開(kāi)發(fā)進(jìn)度，在產(chǎn)品及推盤(pán)節(jié)奏上，適當(dāng)?shù)南韧瞥龈叨水a(chǎn)品，打造高端樓盤(pán)形象 。89六、投資收益評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)策略策略發(fā)揮翡翠城產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，形成差異化產(chǎn)品定位，并盡快實(shí)現(xiàn)一期銷(xiāo)售及回款：一期產(chǎn)品定位以花園洋房及多層為主，小高層為輔；控制戶均面積，以最具競(jìng)爭(zhēng)力的性?xún)r(jià)比入市，營(yíng)造熱銷(xiāo)局面；盡早形成景觀環(huán)境

42、，營(yíng)造社區(qū)氛圍；在社區(qū)形成規(guī)模，市政和配套設(shè)施完善后，盡快促成提價(jià)；嚴(yán)格控制工程成本，合理控制付款進(jìn)度；90七、投資收益評(píng)價(jià) 項(xiàng)目測(cè)算總體思路稅后利潤(rùn)率10前提下，根據(jù)售價(jià)反推地價(jià)；根據(jù)售價(jià)預(yù)期范圍，確定地價(jià)范圍；測(cè)算各分期稅后利潤(rùn)率，財(cái)務(wù)成本按各期資金占用額和占用時(shí)間進(jìn)行分配，地價(jià)按占地面積比例分配，其他公建配套按建筑面積比例分?jǐn)?。測(cè)算時(shí)為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，各分期各物業(yè)類(lèi)型的開(kāi)發(fā)面積基本平均。91六、投資收益評(píng)價(jià) 項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)成本假定按規(guī)定建6級(jí)人防（小高層/高層按滿堂紅設(shè)置6級(jí)人防，多層按建筑面積的4設(shè)置6級(jí)人防），可做車(chē)庫(kù)用，可售使用權(quán)；住宅車(chē)位戶數(shù)比1：0.5 , 地下車(chē)庫(kù)為80 ,每個(gè)車(chē)

43、庫(kù)建筑面積為32平米/個(gè) ;紅線外市政施工費(fèi)用按20元/建筑平米預(yù)留，共計(jì)1042萬(wàn)元；紅線內(nèi)管網(wǎng)及站點(diǎn)建設(shè)費(fèi)計(jì)202元/建筑平米； 區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀工程費(fèi)按330元/施工面積，綠化面積按出讓面積80%計(jì)算； 財(cái)務(wù)費(fèi)用按“現(xiàn)金流峰值65現(xiàn)金流回正的年限6”計(jì)算。92六、投資收益評(píng)價(jià) 住宅建安成本物業(yè)類(lèi)型建安成本花園洋房1230 元/平米多層(6.5層)1055 元/平米小高層(11層）1400 元/平米高層（18層）1470 元/平米人防6B級(jí)2400 元/平米商業(yè)金融（住宅配套）1650元/平米住宅地下汽車(chē)車(chē)庫(kù)（單層）2300 元/平米幼兒園1500 元/平米物業(yè)類(lèi)型建安成本酒店公寓1470 元

44、/平米物業(yè)用房800 元/平米市政公用800 元/平米菜市場(chǎng)1000 元/平米會(huì)所6000 元/平米紅線外市政施工費(fèi)用20 元/平米小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀工程費(fèi)330 元/平米93六、投資收益評(píng)價(jià)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表總占地面積（平方米）286,662備注總建筑面積（平方米）520,861其中：住宅（平方米）427418 地下汽車(chē)庫(kù)（平方米）25290 人防（平方米）23771 會(huì)所（平方米）4000 建筑密度21.2%車(chē)位比0.5地下占8094六、投資收益評(píng)價(jià)產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合物業(yè)類(lèi)型面積面積配比花園洋房64113 住宅比例的 15.0%多層(6.5層)179515 住宅比例的 42.0%小高層(11層）59

45、838 住宅比例的 14.0%高層（18層）123951 住宅比例的 29.0%住宅匯總427418 95%商業(yè)金融（住宅配套）9000 對(duì)外商業(yè)(酒店式公寓)14000 商業(yè)匯總230005%商業(yè)、住宅匯總624776 100%95六、投資收益評(píng)價(jià)產(chǎn)品價(jià)格產(chǎn)品年份20192019201920092019201920192019合計(jì)/均價(jià)花園洋房5300 5724 6182 6676 7211 7787 8410 9083 7555多層(6.5層)4400 4752 5132 5543 5986 6465 6982 7541 6272 小高（11層）4100 4428 4782 5165 55

46、78 6024 6506 7027 5848高層（18層）4100 4428 4782 5165 5578 6024 6506 7027 5848 根據(jù)周邊市場(chǎng)調(diào)研，確定本項(xiàng)目當(dāng)前（2019年）售價(jià)水平，在年漲幅8的前提下，各產(chǎn)品類(lèi)型價(jià)格如下：96六、投資收益評(píng)價(jià)靜態(tài)測(cè)算成果項(xiàng)目可研分析靜態(tài)資金測(cè)算成果表序號(hào)項(xiàng) 目 成本(萬(wàn)元) 按建筑面積計(jì)算(元/平方米)按地上可銷(xiāo)售面積計(jì)算(元/平方米)占總成本比例1土地開(kāi)發(fā)費(fèi)92573 1777 2055 39.25%2前后期費(fèi)用9968 191 221 4.23%3房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)74751 1435 1660 31.69%4市政及景觀工程費(fèi)20191 38

47、5 445 8.50%5銷(xiāo)售費(fèi)用8314 160 185 3.52%6物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)216 4 5 0.09%7財(cái)務(wù)費(fèi)用24610 472 546 10.43%8管理費(fèi)用2266 44 50 0.96%9不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用3143 60 70 1.33%10總成本235881 4529 5237 100%11銷(xiāo)售收入296911 5700 6592 12成本利潤(rùn)率25.87%13稅前銷(xiāo)售利潤(rùn)率15.06%14稅后銷(xiāo)售利潤(rùn)率10.09%15土地價(jià)格207 萬(wàn)元/畝16樓面地價(jià)1943 元/平米97六、投資收益評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)計(jì)劃表開(kāi)發(fā)分六期開(kāi)發(fā)，每期開(kāi)發(fā)7.5萬(wàn)平米；2019年三季度，一期動(dòng)工。住宅2019年

48、2019年2009年2019年2019年2019年2019年合計(jì)花園洋房(平米）5353 10707 10707 10707 10707 10643 5289 64113 多層(6.5層)(平米）14990 29979 29979 29979 29979 29800 14810 179515 高層（18層）(平米）4997 9993 9993 9993 9993 9933 4937 59838 高層（33層）(平米）10350 20700 20700 20700 20700 20576 10226 123951 住宅開(kāi)發(fā)合計(jì)(平米）30336 60672 60672 60672 60672 6

49、0309 29973 363305 98六、投資收益評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)銷(xiāo)售計(jì)劃表2019年第一季度開(kāi)盤(pán)，分六期銷(xiāo)售，每期銷(xiāo)售約7.5萬(wàn)平米。產(chǎn)品年份2019年2019年2019年2009年2019年2019年2019年2019年合計(jì)花園洋房(平米）0 0 10707 10707 10707 10707 10707 10579 64113 多層(6.5層)(平米）0 0 29979 29979 29979 29979 29979 29620 179515 小高層(11層）(平米）0 0 9993 9993 9993 9993 9993 9873 59838 高層（18層）(平米）0 0 20700 207

50、00 20700 20700 20700 20452 123951 住宅開(kāi)發(fā)合計(jì)(平米）0 0 71379 71379 71379 71379 71379 70524 427418 商業(yè)金融（住宅配套）(平米）0 0 0 0 0 0 90000 9000對(duì)外商業(yè)(酒店式公寓)(平米）0 0 0 0 0 0 70007000 14000商業(yè)開(kāi)發(fā)合計(jì)(平米）0 0 0 0 0 0 16000 7000 23000地下人防6級(jí)（單層車(chē)庫(kù)）(個(gè))0 62 124 124 124 124 123 61 743 非人防地下汽車(chē)車(chē)庫(kù)（單層）(個(gè))0 0 117 117 117 117 178 143 790

51、 車(chē)庫(kù)合計(jì)(個(gè))0 0 117 117 117 117 178 143 790 99六、投資收益評(píng)價(jià)現(xiàn)金流量現(xiàn)金流峰值為102360萬(wàn)元；峰值出現(xiàn)時(shí)間為2019年第四季度；凈現(xiàn)金流開(kāi)始為正的時(shí)間是2019年第二季度。地價(jià)（萬(wàn)元/畝)207 土地總價(jià)（萬(wàn)元)(不含稅費(fèi)）89009 總投資（萬(wàn)元)235881 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元)296911 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（萬(wàn)元)44701 稅后凈利潤(rùn)（萬(wàn)元)29949 稅前成本回報(bào)率25.87%稅后銷(xiāo)售利潤(rùn)率10.09%項(xiàng)目IRR(全部自有資金計(jì)算)22.52%財(cái)務(wù)費(fèi)用（萬(wàn)元)24610 累計(jì)凈現(xiàn)金流峰值（萬(wàn)元)-102360 累計(jì)凈現(xiàn)金流峰值出現(xiàn)時(shí)間2019年Q4累計(jì)凈現(xiàn)金流為正時(shí)點(diǎn)2019年Q2100六、投資收益評(píng)價(jià) 稅后利潤(rùn)率10不變，地價(jià)與售價(jià)漲幅的變化地價(jià)（不含稅）住宅價(jià)格(元/平米)商業(yè)總投資（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)費(fèi)（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）一期稅后利潤(rùn)率二期稅后利潤(rùn)率三期稅后利潤(rùn)率總價(jià)(萬(wàn)元)單價(jià)(萬(wàn)元/畝)樓面價(jià)(元/平米)全程均價(jià)價(jià)格漲幅拿地年年均價(jià)(2019年)一期均價(jià)二期均價(jià)三期均價(jià)均價(jià)67