產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方案

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方案重慶工業(yè)服務(wù)港工業(yè)地產(chǎn)延展1目 錄重慶工業(yè)服務(wù)港產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)體系 31、外部產(chǎn)品市場(chǎng)體系42、企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)體系5總部基地的發(fā)展研究 81、總部基地釋義 92、總部基地開(kāi)發(fā)模式103、我們對(duì)Business park(商務(wù)花園）的認(rèn)識(shí) 114、 Business park的演變歷程 125、國(guó)外案例研究136、國(guó)內(nèi)案例研究197、重慶總部基地5623重慶工業(yè)服務(wù)港產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)體系1、外部產(chǎn)品市場(chǎng)體系4工業(yè)園區(qū)管委會(huì)工業(yè)地產(chǎn)投資商生產(chǎn)性企業(yè)（自有房產(chǎn)）客戶對(duì)象工業(yè)園單一廠房、工業(yè)用地、倉(cāng)庫(kù)等寫(xiě)字樓宇商貿(mào)物流中心配套商業(yè)配套公建代理產(chǎn)品類(lèi)型（涉及到工業(yè)、商務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域）投資性

2、研究地塊及投資環(huán)境調(diào)查分析宏觀、中觀、微觀市場(chǎng)調(diào)查分析擬進(jìn)入行業(yè)走勢(shì)預(yù)期與分析消費(fèi)需求分析 競(jìng)爭(zhēng)性因素分析營(yíng)銷(xiāo)策劃廣告媒體包裝推廣策略開(kāi)業(yè)及推盤(pán)策略選擇各類(lèi)公關(guān)活動(dòng)策劃價(jià)格體系及優(yōu)惠政策建議 招商及銷(xiāo)售方案建議招商及銷(xiāo)售服務(wù)銷(xiāo)售、承租、招商代理培訓(xùn)銷(xiāo)售、承租、招商進(jìn)程控制銷(xiāo)售、承租、招商代理實(shí)施工業(yè)地產(chǎn)會(huì)展及媒體平臺(tái)信息發(fā)布服務(wù)服務(wù)領(lǐng)域規(guī)劃設(shè)計(jì)行業(yè)選擇及園區(qū)功能定位建議 專(zhuān)家論證會(huì)建議融資規(guī)劃及資源整合建議戰(zhàn)略合作伙伴前提推薦環(huán)境及污染控制提議行業(yè)選擇及總體動(dòng)能確定研討 項(xiàng)目分類(lèi)功能定位建議項(xiàng)目投入產(chǎn)出財(cái)務(wù)分析規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)定案審定協(xié)作項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)方案建議物業(yè)管理咨詢

3、從我們所面對(duì)的客戶對(duì)象、可代理的產(chǎn)品類(lèi)型以及可為其提供的服務(wù)領(lǐng)域，來(lái)詮釋重慶工業(yè)服務(wù)港產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)體系。52、企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)體系項(xiàng)目開(kāi)發(fā)拓展各類(lèi)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)代理項(xiàng)目的尋找、收集、洽談、承接、合同擬簽。招募項(xiàng)目開(kāi)發(fā)承接的外包團(tuán)隊(duì)或人員，洽談及協(xié)議簽訂。監(jiān)督管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和拓展板塊的外包團(tuán)隊(duì)或人員的業(yè)務(wù)執(zhí)行開(kāi)展。項(xiàng)目信息管理已簽“咨詢策劃類(lèi)”代理合作項(xiàng)目的合同信息匯總、分類(lèi)存檔管理。已簽“咨詢策劃類(lèi)”代理合作項(xiàng)目的內(nèi)部可執(zhí)行公示及執(zhí)行方對(duì)接。已簽“招商銷(xiāo)售類(lèi)”代理合作項(xiàng)目的合同信息匯總、分類(lèi)存檔管理。已簽“招商銷(xiāo)售類(lèi)”代理合作項(xiàng)目的內(nèi)部可執(zhí)行公示及執(zhí)行方對(duì)接。已簽“招商銷(xiāo)售類(lèi)”代理合作項(xiàng)目的信息推廣宣

4、傳發(fā)布。（內(nèi)外宣傳平臺(tái)）各類(lèi)市場(chǎng)需求信息匯總、分類(lèi)存檔管理、內(nèi)部公示（以便項(xiàng)目對(duì)接）。各類(lèi)市場(chǎng)需求信息的推廣宣傳發(fā)布。（內(nèi)外宣傳平臺(tái)）項(xiàng)目執(zhí)行實(shí)施根據(jù)已簽“招商銷(xiāo)售類(lèi)”代理合作項(xiàng)目，定向招商。即時(shí)采集市場(chǎng)需求信息。根據(jù)已簽“咨詢策劃類(lèi)”代理合作項(xiàng)目，執(zhí)行策劃管理。招募和管理項(xiàng)目執(zhí)行外包服務(wù)團(tuán)隊(duì)和個(gè)人，洽談、協(xié)議簽訂、監(jiān)督業(yè)務(wù)開(kāi)展。 運(yùn)營(yíng)職能架構(gòu)注：3大運(yùn)營(yíng)職能涉及到的文件表格及協(xié)議合同書(shū) 代理項(xiàng)目信息采集表； 咨詢策劃服務(wù)（項(xiàng)目承接）協(xié)議書(shū)； 招商銷(xiāo)售代理（項(xiàng)目承接）協(xié)議書(shū)； 項(xiàng)目拓展開(kāi)發(fā)外包協(xié)議書(shū)； 咨詢策劃代理服務(wù)項(xiàng)目的合同信息匯總表； 招商銷(xiāo)售代理合作項(xiàng)目的合同信息匯總表； 代理項(xiàng)目的信

5、息公示表； 各類(lèi)市場(chǎng)需求信息的匯總表； 各類(lèi)市場(chǎng)需求信息的公示表； 市場(chǎng)需求信息采集表； 項(xiàng)目執(zhí)行外包服務(wù)協(xié)議書(shū)。將招商部劃為3大職能體系，使工作開(kāi)展模塊化，工作目標(biāo)更明確，職能體系更清晰。同時(shí)，各工作模塊又通過(guò)表格化管理，實(shí)現(xiàn)工作開(kāi)展的具體化，從而達(dá)到數(shù)據(jù)信息的采集與發(fā)布更流暢，加強(qiáng)了信息整合力度。 人員架構(gòu)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)拓展崗（在編人員：2人）招募項(xiàng)目拓展開(kāi)發(fā)商務(wù)團(tuán)隊(duì)；招募項(xiàng)目拓展開(kāi)發(fā)商務(wù)個(gè)人；人員編制：不定；項(xiàng)目信息崗（在編人員：1人）無(wú)項(xiàng)目執(zhí)行實(shí)施崗（人編人員：2人）招募從事投資分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、培訓(xùn)等各類(lèi)咨詢服務(wù)團(tuán)隊(duì)及個(gè)人；招募從事招商銷(xiāo)售等從事商業(yè)或工業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)及個(gè)人；人員

6、編制：不定；6外部兼職團(tuán)隊(duì)在職定編團(tuán)隊(duì)工業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)板塊的人員架構(gòu)分為：在職定編團(tuán)隊(duì)與外部兼職團(tuán)隊(duì)，兩大人員體系架構(gòu)。外部兼職團(tuán)隊(duì)的工作執(zhí)行管理，由相對(duì)應(yīng)職崗的在職定編團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。 獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制收益?zhèn)€體咨詢策劃設(shè)計(jì)類(lèi)招商租賃類(lèi)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓類(lèi)工港項(xiàng)目承接總收益?zhèn)€案協(xié)議價(jià)1-3個(gè)租賃金1-4%的總銷(xiāo)額提成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)拓展崗在編人員承接咨詢總收益的10%招商總收益的5%銷(xiāo)售總收益的5%管理的外部團(tuán)隊(duì)承接咨詢總收益的1%招商總收益的1%銷(xiāo)售總收益的1%項(xiàng)目執(zhí)行實(shí)施崗在編人員完成咨詢總收益的30%招商總收益的25%銷(xiāo)售總收益的25%管理的外部團(tuán)隊(duì)完成咨詢總收益的1%招商總收益的1%銷(xiāo)售總收益的1%項(xiàng)目信息管理崗

7、咨詢總收益的1%招商總收益的1%銷(xiāo)售總收益的1%項(xiàng)目拓展開(kāi)發(fā)兼職商務(wù)團(tuán)隊(duì)咨詢總收益的10-15%招商總收益的8-10%銷(xiāo)售總收益的8-10%項(xiàng)目實(shí)施執(zhí)行兼職商務(wù)團(tuán)隊(duì)咨詢總收益的40-60%招商總收益的40-50%銷(xiāo)售總收益的40-50%工港項(xiàng)目毛收益率咨詢總收益的22-59%招商總收益的37-69%銷(xiāo)售總收益的37-69%7本獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制通過(guò)利益鏈將在編團(tuán)隊(duì)與外部兼職團(tuán)隊(duì)有效的串聯(lián)，形成利益共同體，借以提高相關(guān)的業(yè)績(jī)效能。注： 上表之獎(jiǎng)勵(lì)辦法為建議稿，未進(jìn)行財(cái)務(wù)核定。 在編人員崗位提成分配標(biāo)準(zhǔn)，則根據(jù)項(xiàng)目承接或執(zhí)行的參與人員數(shù)量進(jìn)行平均分配?？偛炕氐陌l(fā)展研究8（資料來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)、其他研究報(bào)告）1

8、、總部基地釋義“總部基地”是發(fā)展和建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)的重要載體和具體體現(xiàn)，在總部基地中不僅有品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、功能齊全的現(xiàn)代化辦公樓作為企業(yè)和公司總部的辦公硬環(huán)境；同時(shí)在基地中還蘊(yùn)涵著深厚的總部文化，這需要一種國(guó)內(nèi)外成熟、高端企業(yè)之間能夠交流互動(dòng)、資源共享、共同發(fā)展的軟環(huán)境。9“總部經(jīng)濟(jì)”是指某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢(shì)吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢(shì)的其它地區(qū)，而使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)空間耦合，以及由此對(duì)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。2、總部基地開(kāi)發(fā)模式總部基地商務(wù)花園CBDBusiness ParkBusinessPark(中文直譯為“

9、商務(wù)花園”)理念，選擇在低密度、低容積率、高綠化、環(huán)境佳的地方，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或廠房的有機(jī)組合；是提高生活質(zhì)量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。窗口/營(yíng)銷(xiāo)中心總部/研發(fā)等分支機(jī)構(gòu)企業(yè)總部基地的選址的趨勢(shì)。一些以總部經(jīng)濟(jì)定位的商務(wù)花園代表了未來(lái)總部選址的潮流。103、我們對(duì)Business Park的認(rèn)識(shí)我們將從以下幾個(gè)方面闡述對(duì)Business Park的認(rèn)識(shí)從產(chǎn)業(yè)類(lèi)型來(lái)看:Business Park的產(chǎn)業(yè)以智力密集型產(chǎn)業(yè)為主，如軟件、研發(fā)、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)業(yè)等。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看：截取了不同產(chǎn)業(yè)鏈的高端 ，使各產(chǎn)業(yè)鏈不同部分在同一個(gè)區(qū)域密集分布。通過(guò)分工、協(xié)調(diào)達(dá)到信息

10、互動(dòng)、資源共享的效果，最終形成經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說(shuō)的“內(nèi)聚效應(yīng)”。 從地理區(qū)位來(lái)看：主要坐落在城市的邊緣地帶，相對(duì)中心城市既有一定的獨(dú)立性，又有很好的可達(dá)性。從園區(qū)功能來(lái)看：已將傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能剝離開(kāi)來(lái)，主要集中在研發(fā)和商務(wù)功能上，同時(shí)生活與休閑功能也表現(xiàn)明顯。從園區(qū)規(guī)劃來(lái)看：表現(xiàn)為低容積率、高綠化率，建筑多以小體量、多層為主。從園區(qū)環(huán)境來(lái)看：園區(qū)風(fēng)景優(yōu)美，注重對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，注重人與自然的和諧發(fā)展，并從一定程度上發(fā)展生態(tài)。114、Business Park 演變歷程第一代：工業(yè)園的演變第二代：商務(wù)與社區(qū)第三代：發(fā)展鄰里關(guān)系第四代：NEW TOWN基本情況城市邊緣，由多組小規(guī)模的建筑組成城鄉(xiāng)結(jié)合部規(guī)模

11、較大，交通便利大型綜合社區(qū)入園企業(yè)偏重基于科學(xué)研發(fā)的企業(yè)商業(yè)型企業(yè)出現(xiàn)商業(yè)型企業(yè)為主大型綜合型的跨國(guó)企業(yè)承擔(dān)功能研發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公辦公、部分商業(yè)設(shè)施辦公、商業(yè)、銀行辦公、商業(yè)、居住、教育、休閑場(chǎng)所特點(diǎn)建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，但比工業(yè)園有所提高營(yíng)造出共同生活的社區(qū)氣氛，融合進(jìn)城市生活的元素與城市的聯(lián)系也越發(fā)緊密，成為城市功能的一部分。出現(xiàn)私人空間和公共空間之分，但企業(yè)無(wú)法真正擁有優(yōu)美景致的獨(dú)立小環(huán)境一個(gè)可以自己自足，以及可以提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)Business park目前已在國(guó)外經(jīng)歷了四代發(fā)展，形成了成熟的理念。125、國(guó)外案例研究后工業(yè)服務(wù)園區(qū)的成熟模式“商務(wù)花園” 歐州商務(wù)花園案例杜柏林Pa

12、rk west西區(qū)商務(wù)花園PW西區(qū)商務(wù)花園概況：PARK WEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面積91公頃（約合230英畝），是愛(ài)爾蘭最大的商務(wù)花園，其景觀花園內(nèi)布滿了各式各樣的雕塑，水景，道路兩旁樹(shù)木林立，配套的娛樂(lè)休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。PARK WEST擁有一座市郊通勤火車(chē)的侯車(chē)站、專(zhuān)業(yè)的公交運(yùn)輸設(shè)施、寬敞的停車(chē)位以及能夠快速到達(dá)M50與NASS公路的快速通道，無(wú)論從市中心還是周邊地區(qū)，都可以便捷的進(jìn)入商務(wù)花園。14，000，000英鎊，用于園區(qū)先進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。PW擁有世界先進(jìn)水準(zhǔn)的光纖通信技術(shù)，這些完善的通信設(shè)施恰好滿足了園區(qū)內(nèi)大型跨國(guó)企業(yè)的需求。以下幾種行業(yè)的：數(shù)據(jù)處理，

13、呼叫中心服務(wù)，軟件開(kāi)發(fā)，醫(yī)療保健及研發(fā)進(jìn)入園區(qū)都可以享受到優(yōu)厚的稅收政策。園區(qū)內(nèi)的辦公樓面積大小的靈活多變性，其面積從3000到1，000，000平方英尺不等。到2003年為止，PW吸引了30000人來(lái)這里就業(yè)。所涉及的行業(yè)也包羅萬(wàn)象，包括：信息技術(shù)、醫(yī)藥與保健、計(jì)算機(jī)、電子與軟件等。13新加坡商務(wù)花園概況：新加坡位于馬六甲海峽，成為連接歐亞的重要國(guó)際貿(mào)易口岸和節(jié)點(diǎn)；為了更集約、更有效的為國(guó)際企業(yè)總部提供相關(guān)服務(wù)，新加坡政府積極規(guī)劃并建設(shè)了國(guó)際商務(wù)花園，帶有強(qiáng)烈的政府色彩。商務(wù)花園的位置選擇方面：注重與城市規(guī)劃緊密結(jié)合城市邊緣區(qū)，土地成本相對(duì)較低；注重與城市交通的緊密聯(lián)系，均有城市輕軌與其他區(qū)

14、域連接，且在商務(wù)花園所在區(qū)域設(shè)有復(fù)合化交通轉(zhuǎn)換點(diǎn)；注重與邊緣居住組團(tuán)的聯(lián)系，有助于完善城市功能，保持區(qū)域持久活力；注重對(duì)商務(wù)花園的配套設(shè)施的規(guī)劃為了避免商務(wù)花園建設(shè)成為變相的商業(yè)開(kāi)發(fā)，新加坡城市促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)對(duì)配套設(shè)施的類(lèi)別及比例做出了詳細(xì)規(guī)定：獨(dú)立于寫(xiě)字樓外的配套設(shè)施，其規(guī)模最多不超過(guò)商務(wù)花園總建筑面積的15%；寫(xiě)字樓內(nèi)部配套設(shè)施（如底層商業(yè)），其規(guī)模可以為總建筑面積的15-40%。 商務(wù)花園的內(nèi)部規(guī)劃中注意地塊劃分的均好性保證每個(gè)地塊都能臨近內(nèi)部道路，有很好的交通可達(dá)性，保證地塊內(nèi)的建筑具有自身的展示面，這樣的規(guī)劃方法同時(shí)保證了每個(gè)地塊都具有良好的商務(wù)價(jià)值； 亞洲商務(wù)花園案例新加坡商務(wù)

15、花園裕廊樟宜14 美國(guó)商務(wù)花園案例美國(guó)硅谷Silicon Valley美國(guó)硅谷Silicon Valley概況：硅谷位于舊金山灣南端，距舊金山市區(qū)50英里。硅谷地區(qū)集中了近萬(wàn)家大大小小的高科技公司，其中約60%是以信息為主的集研究開(kāi)發(fā)和生產(chǎn)銷(xiāo)售為一體的實(shí)業(yè)公司；約40%是為研究開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)銷(xiāo)售提供各種配套服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)公司，包括金融、風(fēng)險(xiǎn)投資等公司。目前硅谷的商務(wù)花園商務(wù)群落規(guī)模已經(jīng)超出城鎮(zhèn)（NEW TOWN）的概念，而成為商務(wù)花園的區(qū)域概念。如今的硅谷商務(wù)花園已經(jīng)全部獨(dú)立于城市之外，其所形成的群落已經(jīng)成為該地區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)帶的載體。在硅谷地區(qū)，Oracle 的獨(dú)家商務(wù)花園依shoreline 湖

16、建造，規(guī)模龐大，風(fēng)景優(yōu)美。整個(gè)園區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格統(tǒng)一，具有很強(qiáng)的現(xiàn)代感。Intel 的商務(wù)花園規(guī)模與Oracle 園區(qū)相仿，且其園區(qū)內(nèi)設(shè)有其生產(chǎn)基地，這使得Intel 園區(qū)的整體更為獨(dú)立和完整，顯示出宏偉的氣魄。1998年，硅谷地區(qū)的GDP總值約為2400億美元，占美國(guó)全國(guó)的3%左右，相當(dāng)于中國(guó)GDP總值的四分之一左右，約為海淀開(kāi)發(fā)區(qū)GDP總值的140倍。15 國(guó)外商務(wù)花園研析所吸引的客戶類(lèi)型入住商務(wù)花園客戶特征中心城區(qū)濃厚的商業(yè)氛圍依賴度低相對(duì)較低 多數(shù)企業(yè)依靠智力創(chuàng)造財(cái)富對(duì)便捷的交通依賴性較強(qiáng)比較看重自身的形象對(duì)生態(tài)環(huán)境的追求孜孜不倦 以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對(duì)象的服務(wù)企業(yè) 企業(yè)類(lèi)型IT類(lèi)公司醫(yī)藥

17、公司醫(yī)療設(shè)備生產(chǎn)公司集成電路廠家建筑設(shè)計(jì)公司動(dòng)畫(huà)制作公司廣告公司大型企業(yè)的研發(fā)中心大型企業(yè)的數(shù)據(jù)中心培訓(xùn)中心其它服務(wù)類(lèi)型產(chǎn)業(yè)16 國(guó)外商務(wù)花園研析特征與產(chǎn)生條件通過(guò)對(duì)國(guó)外案例的研究，我們發(fā)現(xiàn)一種趨勢(shì)：國(guó)外的傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在不斷地向商務(wù)花園的形式發(fā)生轉(zhuǎn)變。高科技產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位日趨顯著，以智力密集型生產(chǎn)為特征的高科技企業(yè)也隨之產(chǎn)生。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化 城市結(jié)構(gòu)的變化 辦公需求的多元化 經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)了城市的發(fā)展。這種發(fā)展往往表現(xiàn)為城市擴(kuò)張.從而城市的外延都在不斷擴(kuò)大，人們開(kāi)始大量遷移到城市邊緣區(qū)域居住。 城市中傳統(tǒng)商務(wù)不能滿足所有企業(yè)的商務(wù)需求，才給商務(wù)花園的形成創(chuàng)造了特有的生存空間。 生態(tài)的

18、低密度的低成本的與城市聯(lián)系緊密的自成系統(tǒng)的有足夠的人力資源支持商務(wù)花園的特征商務(wù)花園17 國(guó)外商務(wù)花園研析與CBD的關(guān)系是一種互補(bǔ)關(guān)系商務(wù)花園城市中心CBD高層寫(xiě)字樓位置分布1.城市邊緣區(qū)域，郊區(qū)城市化較為完善的區(qū)域1.城市內(nèi)部、市中心，多與城市中心商業(yè)區(qū)功能復(fù)合2.用地密度較低區(qū)域2.土地資源相對(duì)緊缺，用地緊張度高產(chǎn)品形態(tài)1.低容積率，高綠化率1.高容積率，低綠化率2.建筑密度低2.建筑密度高3.小體量，低層3.大體量，高層4.獨(dú)立性：獨(dú)門(mén)獨(dú)院，占天占地，具有獨(dú)立冠名權(quán)4.標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一5.個(gè)性化，滿足公司自身個(gè)性的特別需求，寫(xiě)字樓是公司個(gè)體形象的載體客戶群1.需要良好的辦公環(huán)境以提高工作質(zhì)量

19、的智力型公司或部門(mén)：如軟件、研發(fā)等1.需要濃厚的商業(yè)氛圍以增加商業(yè)機(jī)會(huì)的的服務(wù)產(chǎn)業(yè)：如貿(mào)易、廣告、律師、咨詢等公司或部門(mén)2.需要獨(dú)立辦公環(huán)境進(jìn)行統(tǒng)一人力資源管理的公司：如“后臺(tái)服務(wù)”公司呼叫中心、快遞服務(wù)公司等2.金融企業(yè)總部：需要在城市中心區(qū)的核心地段置業(yè)，以顯示公司的實(shí)力，增強(qiáng)投資人的信心，促進(jìn)自己商務(wù)事業(yè)發(fā)展3.某些公司總部：著重企業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)籌，其工作性質(zhì)決定了其不需要聚集在商務(wù)成本很高的城市中心區(qū)。4.企業(yè)對(duì)自身形象展示的需要很高?？蛻粜睦?.通過(guò)良好的辦公環(huán)境，激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造力，提供工作效率1.這些客戶十分看重公司的商務(wù)綜合成本，因此其需要聚集在城市中商務(wù)業(yè)區(qū)以降低其商務(wù)

20、綜合成本2.以獨(dú)棟寫(xiě)字樓承載公司深厚實(shí)力和品牌2.以寫(xiě)字樓所在的知名地段體現(xiàn)公司形象，增加企業(yè)自信。186、國(guó)內(nèi)案例研究模式、客戶、營(yíng)銷(xiāo)的思考 張江模式上海張江高科技園區(qū)19位置: 位于浦東新區(qū)中部。項(xiàng)目概況：成立于 1992 年 7 月，規(guī)劃面積 25 平方公里，分為技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活區(qū)等功能小區(qū)。至 2005 年 9 月，園區(qū)累計(jì)引進(jìn)注冊(cè)企業(yè) 4141 家，吸引 跨國(guó)公司研發(fā)中心 91 家 。交通道路: 園區(qū)與內(nèi)環(huán)線相連，距南浦大橋3.6公里，距市中心人民廣場(chǎng)13公里，距外灘商務(wù)區(qū)9公里。龍東大道連接內(nèi)環(huán)線和浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng),西面的羅南大道是連接內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線主干道路。

21、地鐵: 地鐵二號(hào)線從虹橋機(jī)場(chǎng)途經(jīng)張江到浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng),在人民廣場(chǎng)與地鐵一號(hào)線交匯。中山公園站可換乘輕軌明珠線。機(jī)場(chǎng)：園內(nèi)距虹橋機(jī)場(chǎng)25公里，距離浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)21公里?；疖?chē)站：距上?；疖?chē)站17公里。上海從上海火車(chē)可直達(dá)全國(guó)各主要城市級(jí)香港特區(qū)。 地鐵站外環(huán)內(nèi)環(huán)磁懸浮19 張江模式上海張江高科技園區(qū)規(guī)劃高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)主要包括：生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。技術(shù)創(chuàng)新區(qū)主要包括：孵化樓、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房和商業(yè)中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅等公共配套設(shè)施 。重點(diǎn)發(fā)展孵化和創(chuàng)新項(xiàng)目?？蒲薪逃齾^(qū)主要包括：研發(fā)中心、國(guó)家信息安全基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（二期）、大學(xué)園區(qū)、醫(yī)院、國(guó)家實(shí)驗(yàn)室等。重點(diǎn)

22、發(fā)展高等教育和科學(xué)基礎(chǔ)研究。居住服務(wù)區(qū)：主要包括一個(gè)面積為40萬(wàn)平方米的主題公園及商業(yè)、金融配套等。 德宏賓館 聯(lián)想大廈 園區(qū)入口 園區(qū)景觀技術(shù)創(chuàng)新區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)居住區(qū)科研教育區(qū)居住服務(wù)區(qū)20 張江模式張江高科技園區(qū)的“星星之火”良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形式政策的扶植較好的區(qū)位條件（陸家嘴）高效的運(yùn)營(yíng)模式(靈活）三大核心產(chǎn)業(yè)得到了迅速擴(kuò)張（產(chǎn)業(yè)鏈方向上與規(guī)模上的同時(shí)擴(kuò)張）在三大核心產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的帶動(dòng)下，一些其它的產(chǎn)業(yè)也迅速入住張江高科技園區(qū)，從而張江高科技園區(qū)進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)的發(fā)展階段。國(guó)家人類(lèi)基因組南方研究中心國(guó)家新藥篩選中心上海超級(jí)計(jì)算國(guó)家級(jí)研發(fā)機(jī)構(gòu)生物醫(yī)藥集成電路、

23、信息技術(shù)通過(guò)引入一系列的國(guó)際級(jí)別的研發(fā)中心為張江構(gòu)建了一個(gè)良好的技術(shù)與人才平臺(tái)21 張江模式當(dāng)初的“星星之火”已發(fā)展成園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：集成電路、軟件、生物醫(yī)藥企業(yè)類(lèi)型生物醫(yī)藥集成電路研發(fā)中心信息技術(shù)教育機(jī)構(gòu)中介機(jī)構(gòu)企業(yè)數(shù)量2076342487850各產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)占總企業(yè)數(shù)的比重生物醫(yī)藥和記黃埔醫(yī)藥（上海）有限公司羅氏（上海）管理有限公司上海中信亞特斯診斷試劑有限公司夏瀚生物工程（上海）有限公司集成電路上海華虹NEC電子有限公司德州儀器半導(dǎo)體技術(shù)（上海）有限公司邁世微電子（上海）有限公司伯威微電子（上海）有限公司軟件（信息技術(shù)）薩蒂揚(yáng)軟件技術(shù)（上海）有限公司SAP公司 印度Infosys公

24、司畢博信息技術(shù)上海（有限）公司研發(fā)中心通用電器（中國(guó)）研究開(kāi)發(fā)中心有限公司霍尼韋爾（中國(guó)）有限公司杜邦（中國(guó)）研究開(kāi)發(fā)有限公司上海中科大研究發(fā)展中心有限責(zé)任公司各產(chǎn)業(yè)著名企業(yè)22 張江模式張江科學(xué)合理的組織架構(gòu)是園區(qū)發(fā)展的土壤在市政府領(lǐng)導(dǎo)下，張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司以政府所撥土地入股不同的開(kāi)發(fā)有限公司，開(kāi)發(fā)建設(shè)張江高科技園區(qū)。上海張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)組織架構(gòu)圖上海市政府上海市張江高科技園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室上海市張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司上海市久事公司公眾投資者其他投資者其他投資者/開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)上海市張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司上海市張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司上海張

25、江生物醫(yī)藥基地開(kāi)發(fā)有限公司國(guó)家863信息安全產(chǎn)業(yè)基地公司上海張江高科技園區(qū)綜合發(fā)展公司其他服務(wù)公司項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目微電子港有限公司項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目23 張江模式在開(kāi)發(fā)的各個(gè)流程中主體明確、責(zé)權(quán)利清晰管理運(yùn)營(yíng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地融資開(kāi)發(fā)流程張江高科從政府中無(wú)償獲得土地使用權(quán)以土地作為資本與其他投資者共同籌建下屬開(kāi)發(fā)有限公司以土地使用權(quán)為抵押從銀行獲得貸款進(jìn)行當(dāng)?shù)鼐用竦牟疬w，土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)下屬開(kāi)發(fā)公司獲得部分土地出讓金以土地入股合作開(kāi)發(fā)下屬開(kāi)發(fā)有限公司其他投資者/運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)一些規(guī)模較大

26、的獨(dú)立項(xiàng)目，由運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)或其指定的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)和招商下屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)高盈利項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和招商，尤其在后期，張江高科基本承擔(dān)了二級(jí)開(kāi)發(fā)的責(zé)任。服務(wù)公司和機(jī)構(gòu)24 張江模式根據(jù)價(jià)值鏈不同環(huán)節(jié)的利潤(rùn)率變化調(diào)整業(yè)務(wù)重點(diǎn) 物業(yè)開(kāi)發(fā)出售 一級(jí)土地開(kāi)發(fā) 物業(yè)開(kāi)發(fā)出售 一級(jí)土地開(kāi)發(fā)物業(yè)開(kāi)發(fā)出售 持有物業(yè)租賃2000年之前出售土地或以土地形式入股為主，出售物業(yè)類(lèi)型也大多為廠房。2000-2004物業(yè)出售從以廠房出售為主轉(zhuǎn)向其它類(lèi)型物業(yè)（主要以寫(xiě)字樓）的出售同時(shí)部分新建廠房開(kāi)始轉(zhuǎn)向租憑業(yè)務(wù)。 隨著可用的地的減少，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)出售業(yè)務(wù)開(kāi)始降低，主要以廠房租憑與非廠房物業(yè)的出售為主。2005年之后25 張江模式運(yùn)

27、營(yíng)模式帶來(lái)的三方共贏的局面張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司上海市政府下屬開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)劃功能定位實(shí)現(xiàn)：通過(guò)高科技園區(qū)的成功開(kāi)發(fā)帶動(dòng)了上海市科技產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)級(jí)，使上海市在全國(guó)高新產(chǎn)業(yè)的地位有了明顯提升園區(qū)建設(shè)：三大基地建設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模，其中：國(guó)家生物醫(yī)藥基地已引進(jìn)25家中外生物醫(yī)藥企業(yè)，15家研發(fā)中心，1家大學(xué)和70家創(chuàng)業(yè)企業(yè)國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)已吸引眾多集成電路制造企業(yè)、軟件企業(yè)和其他信息產(chǎn)業(yè)的制造企業(yè)及研發(fā)機(jī)構(gòu)國(guó)家科技創(chuàng)業(yè)基地已擁有孵化企業(yè)170家利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)：作為一家上市公司，張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司主營(yíng)業(yè)務(wù)（包括土地轉(zhuǎn)讓及部分房地產(chǎn)和高科技開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）收入從98年至2000年平均每年增長(zhǎng)29%。1999

28、年政府實(shí)行優(yōu)惠政策聚焦張江后，股份公司2000年獲凈利潤(rùn)1億3千萬(wàn)，凈資產(chǎn)收益率達(dá)到15%在開(kāi)發(fā)過(guò)程中保證各方主體都能得到合理利益26 張江模式上海張江高科技園區(qū)成功因素分析政策吸引力上海市委、市政府頒布“聚焦張江”戰(zhàn)略，具體目標(biāo)為：把張江園區(qū)建設(shè)成為技術(shù)創(chuàng)新和科技成果轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)化的示范基地；產(chǎn)學(xué)研結(jié)合、綜合改革的先行先試基地；創(chuàng)新人才、研發(fā)機(jī)構(gòu)和高科技企業(yè)集聚與輻射基地；與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和知識(shí)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的科技服務(wù)基地。借助政府之手和市場(chǎng)之手形成開(kāi)發(fā)合力、整合各種開(kāi)發(fā)資源，形成不同于硅谷模式的張江模式。產(chǎn)業(yè)集聚引發(fā)研發(fā)集聚通過(guò)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式，在較短的時(shí)間里，在集成電路、軟件、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，

29、快速實(shí)現(xiàn)了中外資相關(guān)企業(yè)的高度聚集，形成了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)群體。生產(chǎn)制造企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)，實(shí)現(xiàn)技術(shù)與服務(wù)的本地化使研發(fā)中心具備了快速進(jìn)入的前提條件依托上海浦東雄厚的人才資源、優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策、完備的金融服務(wù)、發(fā)達(dá)的信息網(wǎng)絡(luò)背靠著長(zhǎng)三角廣闊的制造業(yè)基地，是外商戰(zhàn)略性投資設(shè)立研發(fā)中心的首選地構(gòu)建完善的研發(fā)服務(wù)體系，主要包括搭建技術(shù)平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)、加強(qiáng)人才培養(yǎng)等新建了國(guó)家人類(lèi)基因組南方研究中心、國(guó)家新藥篩選中心、國(guó)家新藥安全評(píng)價(jià)中心、上海光源工程中心、上海超級(jí)計(jì)算等國(guó)家級(jí)研發(fā)機(jī)構(gòu)，與、杜邦、霍尼韋爾、羅門(mén)哈斯等跨國(guó)公司研發(fā)中心，共同構(gòu)筑起園區(qū)最高層面的技術(shù)平臺(tái)通過(guò)企業(yè)化和市場(chǎng)化運(yùn)作，搭建一些研發(fā)

30、創(chuàng)新的公共型技術(shù)支持平臺(tái)，如軟件增值平臺(tái)、生物醫(yī)藥外包平臺(tái)等等。另外，園區(qū)還建立起眾多公共科研實(shí)驗(yàn)室、公共測(cè)試、檢測(cè)中心等。27橫向延伸生物醫(yī)藥集成電路信息技術(shù)三大產(chǎn)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸橫向延伸橫向延伸產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸橫向延伸橫向延伸產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸集成電路信息技術(shù)生物醫(yī)藥三大產(chǎn)業(yè)+聚集產(chǎn)業(yè)為核心集成電路生物醫(yī)藥三大產(chǎn)業(yè)+聚集產(chǎn)業(yè)+聚集產(chǎn)業(yè)為核心信息技術(shù)橫向延伸產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸 張江模式的升華滾雪球模型以三大核心產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)形成包含更多產(chǎn)業(yè)的核心，再不斷滾動(dòng)發(fā)展，越滾越大28區(qū) 位：上海楊浦區(qū)，臨近同濟(jì)大學(xué)；片區(qū)背景：楊浦區(qū)是上海傳統(tǒng)高教區(qū)，老工業(yè)基地；目前定

31、位于“知識(shí)楊浦”，依托高教資源，聚集了大量設(shè)計(jì)、IT、廣告行業(yè)；傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，寫(xiě)字樓供應(yīng)量少；片區(qū)現(xiàn)狀：22個(gè)國(guó)家級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室14所高等院校100多家科研院所2000余家設(shè)計(jì)、廣告等創(chuàng)意公司20萬(wàn)本科生、研究生和博士生同濟(jì)大學(xué)及科技產(chǎn)業(yè)區(qū)臨平北路商務(wù)圈和平公園曲陽(yáng)商務(wù)中心鞍山商圈五角場(chǎng)商圈(復(fù)旦科技園區(qū))四平路北外灘航運(yùn)中心大連路遂道陸家嘴高校科技區(qū)國(guó)際商務(wù)區(qū)創(chuàng)智天地6、國(guó)內(nèi)案例研究創(chuàng)智天地 創(chuàng)智天地打造都市生活第三地29 創(chuàng)智天地概述開(kāi)發(fā)商香港瑞安公司地理位置江灣鎮(zhèn)體育場(chǎng)與復(fù)旦大學(xué)之間建筑設(shè)計(jì)美國(guó)SOM設(shè)計(jì)師事務(wù)所土地面積84公頃（1260畝）建筑面積100萬(wàn)總投資 100億元一期創(chuàng)智SO

32、HO開(kāi)盤(pán)2006年下半年，售價(jià)15000元/平創(chuàng)智中心提供辦公、商業(yè)、研發(fā)、學(xué)習(xí)、休閑及文化設(shè)施 創(chuàng)智SOHO 提供住宅以及辦公、零售、休閑、娛樂(lè)設(shè)施的多功能小區(qū)。 科技園 著重推動(dòng)IT等高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā) 江灣體育公園 以江灣體育場(chǎng)為中心的綜合體育休閑場(chǎng)所，包括室內(nèi)游泳池、體育館等其他體育設(shè)施 30 創(chuàng)智天地規(guī)劃功能劃分主要分為公共活動(dòng)中心、生活工作區(qū)、高科技園區(qū)。創(chuàng)智天地公共活動(dòng)中心區(qū) 創(chuàng)智廣場(chǎng)創(chuàng)新天地學(xué)習(xí)天地高科技園區(qū) 生活工作區(qū) 信息廣場(chǎng)科企天地會(huì)議中心中外高科技公司孵化期的企業(yè)支撐性服務(wù)企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)中小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金終身教育行政管理人才培訓(xùn)特色商業(yè)街住宅街坊高科技研發(fā)高科技產(chǎn)業(yè)化公共活動(dòng)中

33、心區(qū)-提供辦公、研發(fā)、學(xué)習(xí)、休閑及文化設(shè)施； 生活工作區(qū)-提供辦公、零售、休閑、娛樂(lè)設(shè)施以及住宅的多功能小區(qū)。 高科技園區(qū)-著重推動(dòng)研發(fā)。 32創(chuàng)智天地的客戶形成一種“生物鏈”，資源共生，互相依存，形成一個(gè)全新科技集聚區(qū)和市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境 創(chuàng)智天地客戶定位于大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司研發(fā)中心、科技公司、創(chuàng)業(yè)小公司、風(fēng)險(xiǎn)投資基金、科技孵化中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)（律師、咨詢、會(huì)計(jì)事務(wù)所等）等等，并提供一種客戶生物鏈，資源共生。創(chuàng)業(yè)小公司風(fēng)險(xiǎn)基金大學(xué)科研機(jī)構(gòu)律師事務(wù)所跨國(guó)公司研發(fā)中心會(huì)計(jì)事務(wù)所現(xiàn)代服務(wù)公司 創(chuàng)智天地客戶定位33“創(chuàng)智天地”是一個(gè)居住與工作相融合的新型社區(qū)，提供一種全新的生活方式。“創(chuàng)智天地”

34、就是要營(yíng)造這么一個(gè)適合知識(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的環(huán)境，適合知識(shí)工作者生存的環(huán)境，他們?cè)谀抢锊粌H工作，還要生活，他們的工作生活規(guī)律和方式不是簡(jiǎn)單的上班、下班、回家的概念，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作。 生活工作區(qū)工地實(shí)景 公共活動(dòng)中心區(qū)效果 創(chuàng)智天地人文環(huán)境34 創(chuàng)智天地的運(yùn)行盈利模式 把握科技時(shí)代脈搏，獲取長(zhǎng)期收益公共活動(dòng)中心租售長(zhǎng)期收益生活工作區(qū)會(huì)有一部分物業(yè)用于出售，收回主要投資高科技園區(qū)租售獲取長(zhǎng)期收益獲取長(zhǎng)期收益為主要目的35 創(chuàng)智天地圖集36 創(chuàng)智天地成功因素分析宏觀角度二是城市配套成熟：項(xiàng)目距離五角場(chǎng)中心區(qū)不足五分鐘步行路程，而五角場(chǎng)正在被上海政府打造為城市副中心，各項(xiàng)大型配套已

35、完全成熟。一是時(shí)機(jī)把握準(zhǔn)確：上海中長(zhǎng)期規(guī)劃提出科技興市的戰(zhàn)略，而瑞安公司借此東風(fēng)，與楊浦區(qū)政府合作，提出打造上?？萍贾行牡母拍?，并得到了政府的強(qiáng)力支持（政府入股）。三是區(qū)域科技氛圍濃厚：項(xiàng)目周邊名校林立，提供了大量的高科技后備人才。37 創(chuàng)智天地成功因素分析產(chǎn)品角度一是在城市中心走低密度生態(tài)化路線： 創(chuàng)智天地一改過(guò)去寫(xiě)字樓地處“水泥森林”的印象，同時(shí)一改過(guò)去科技園實(shí)用、簡(jiǎn)單、檔次低的現(xiàn)象，在城市中心走了一條高品質(zhì)（甲級(jí)配置）、生態(tài)化的路線。二是充分體現(xiàn)創(chuàng)意性： 通過(guò)色彩、門(mén)口造型、小品、樓梯、LOFT等產(chǎn)品構(gòu)件營(yíng)造一種創(chuàng)意的空間感。38 創(chuàng)智天地成功因素分析營(yíng)銷(xiāo)角度一是自身渠道強(qiáng)勁：瑞安公司在

36、上海有兩座頂級(jí)寫(xiě)字樓，期間與多數(shù)公司建立了良好的關(guān)系，深知公司擴(kuò)張之苦，瑞安在第一時(shí)間向他們伸出了橄欖枝。二是借勢(shì)政府：利用各種活動(dòng)先后邀請(qǐng)了上海市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和國(guó)家重要領(lǐng)導(dǎo)人視察、參觀該項(xiàng)目，在市場(chǎng)上產(chǎn)生了強(qiáng)大的社會(huì)影響力。三是高性價(jià)比：利用政府關(guān)系，對(duì)重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收等方面的優(yōu)惠，同時(shí)與部分重點(diǎn)引進(jìn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，參與項(xiàng)目的建設(shè)。四是明星效應(yīng)：首期引入國(guó)際明星企業(yè)，奠定產(chǎn)品氣質(zhì)，同時(shí)為后期產(chǎn)品推廣奠定基礎(chǔ)。39位置: 位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中軸路（未來(lái)國(guó)際企業(yè)大道）的端點(diǎn)，構(gòu)成了區(qū)內(nèi)商務(wù)公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線，同時(shí)也構(gòu)成了開(kāi)發(fā)區(qū)中心形象的重要組成和標(biāo)志。項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總占地12萬(wàn)平方米，總建筑面積

37、約11萬(wàn)平方米，其中地上部分9萬(wàn)平方米，計(jì)劃分為三期開(kāi)發(fā)，于2005年中全部竣工。其中一期面積3萬(wàn)平米左右，主力戶型在1000-3000平米之間。容積率：0.77，綠化率：41%。 交通:位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)南大門(mén)的入口處 項(xiàng)目北部有開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)唯一交通服務(wù)中心 三條主干道通往市中心 配套：項(xiàng)目擁有滿足員工就餐、商務(wù)洽談、健身娛樂(lè)、購(gòu)物休閑功能的商務(wù)會(huì)所 ;北京開(kāi)發(fā)區(qū)五星級(jí)的博達(dá)國(guó)際交流中心、朝林大廈；海關(guān)、商檢、外匯管理局等機(jī)構(gòu)，及專(zhuān)家公寓、青年公寓、保稅倉(cāng)庫(kù)、中心郵局、電信局、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、消防中心等配套設(shè)施。 6、國(guó)內(nèi)案例研究 BDA國(guó)際企業(yè)大道 北京亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)BDA國(guó)際企業(yè)大道關(guān)于客

38、戶的思考亦莊BDA40 BDA國(guó)際企業(yè)大道準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位獲得市場(chǎng)先入者優(yōu)勢(shì)高層寫(xiě)字樓多層寫(xiě)字樓廠房+寫(xiě)字樓獨(dú)棟辦公樓獨(dú)棟辦公樓生態(tài)獨(dú)棟辦公樓BDA國(guó)際企業(yè)大道市場(chǎng)定位過(guò)程市場(chǎng)細(xì)分生態(tài)獨(dú)棟辦公樓目標(biāo)市場(chǎng)15003000平方米的環(huán)境優(yōu)美的、獨(dú)棟式的、智慧型產(chǎn)業(yè)建筑市場(chǎng)定位大型企業(yè)的研發(fā)、設(shè)計(jì)部門(mén)中等規(guī)模的以研發(fā)、設(shè)計(jì)、商務(wù)或增值服務(wù)為主題的智力密集型企業(yè)目標(biāo)客戶成交客戶民營(yíng)居多，且均為外地企業(yè)，有極少數(shù)亦莊工業(yè)園擴(kuò)容的客戶（資生堂），客戶比較追求個(gè)性化辦公、在乎辦公的環(huán)境。入駐客戶特征：部分入駐客戶名錄：中石化; 資生堂;白領(lǐng)服飾; 世紀(jì)城房地產(chǎn); 寶恒服裝設(shè)計(jì); 西班牙奉爾文特控制系統(tǒng)(北京)公

39、司;中國(guó)黃金集團(tuán);41 BDA國(guó)際企業(yè)大道個(gè)性化、特色化的建筑產(chǎn)品規(guī)劃：地塊的規(guī)劃和交通設(shè)計(jì)特別強(qiáng)調(diào)安全性，方便性，以及和建筑與景觀之間的滲透與結(jié)合。每個(gè)獨(dú)立的企業(yè)都可以很方便地自成一個(gè)體系，享有自己的室外景觀空間。通過(guò)場(chǎng)地內(nèi)部的車(chē)行路所形成的主路網(wǎng)可以非常方便地到達(dá)每個(gè)建筑。分布整個(gè)場(chǎng)地的人行路將建筑和道路有機(jī)的結(jié)合在一起，突出了公園的感覺(jué)。 建筑： 既考慮到彼此之間的對(duì)比，又在形式、色彩和材料的應(yīng)用上不失和諧。體量和形式力求人性化和親近感，同時(shí)又融合到景觀中去。 外立面運(yùn)用不同材質(zhì)、虛實(shí)效果以及不同質(zhì)感的對(duì)比；特別強(qiáng)調(diào)的入口處的立面和標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)，給各個(gè)企業(yè)以品牌的感覺(jué)。鋸齒型排布，退臺(tái)以及雨

40、棚的引入，強(qiáng)調(diào)建筑設(shè)計(jì)的雕塑化感覺(jué)。環(huán)境：精心設(shè)計(jì)的草坪，湖面、小溪和坡地等元素創(chuàng)造一個(gè)建筑與景觀自然融合的小環(huán)境。相鄰建筑之間，采用加密樹(shù)木形成其緩沖帶。42 BDA國(guó)際企業(yè)大道 依托開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)，截取各產(chǎn)業(yè)高端作為自己的目標(biāo)客戶亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的五大產(chǎn)業(yè)鏈電子信息光機(jī)電一體化 生物技術(shù)與新醫(yī)藥 新材料與新能源 軟件制造 代表企業(yè)諾基亞、朗訊科技中國(guó)數(shù)字電視聯(lián)盟 代表企業(yè)SMC、ABB、施耐德、GE 代表企業(yè)拜爾、安萬(wàn)特人類(lèi)基因組北方研究中心國(guó)家病毒生物中心 代表企業(yè)英納超導(dǎo)嘉捷恒信大陸太極中鈔錫克拜 代表企業(yè)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)軟件園、軟件工程師學(xué)院 以開(kāi)發(fā)區(qū)五大產(chǎn)業(yè)鏈為依托 聚引此五大產(chǎn)業(yè)鏈的

41、上下游及相關(guān)企業(yè)，形成更加完善的產(chǎn)業(yè)協(xié)作關(guān)系，最終形成具有強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)集群。 國(guó)際企業(yè)大道43 BDA國(guó)際企業(yè)大道通過(guò)客戶分析來(lái)了解客戶典型公司白領(lǐng)服飾世紀(jì)城房地產(chǎn)寶恒服裝設(shè)計(jì)3棟6000平米2000平米1000平米背景資料服飾行業(yè)，民營(yíng)，已經(jīng)作出品牌，員工6070人，氛圍良好。地產(chǎn)公司，民營(yíng)，行業(yè)領(lǐng)袖從事皮裘批發(fā)的國(guó)際貿(mào)易公司，民營(yíng)， 10人以下，總部在東四十條，現(xiàn)辦公面積200平米成交過(guò)程欲自行設(shè)計(jì)，遭拒絕；已流失；后在開(kāi)發(fā)商努力下簽約。5月來(lái)訪，第一次來(lái)就認(rèn)可本案，不存在溝通障礙，第二次來(lái)后下定 原無(wú)需求，被誘導(dǎo)出來(lái)。原認(rèn)為價(jià)格（5300）合適，到場(chǎng)后認(rèn)為貴6400，而且不需要這么

42、大。從總價(jià)平衡、業(yè)務(wù)擴(kuò)大、產(chǎn)品本身等點(diǎn)突破。價(jià)格談判經(jīng)歷三輪談判，成交6050元/平米。成交周期從客戶關(guān)注簽約，近一年；從追訪簽約，共計(jì)四個(gè)月。拆遷（貴友后面）因素也促使白領(lǐng)縮短簽約時(shí)間。三個(gè)月，（等合同一個(gè)半月，注冊(cè)一個(gè)月）估計(jì)正常情況下20天就能成交 從前期7月，三個(gè)月。客戶特點(diǎn)老總有想象力和創(chuàng)造力，希望形成自己的風(fēng)格。A樓，面積小，做倉(cāng)庫(kù)；B樓，最漂亮，私人活動(dòng)區(qū)，貴賓接待、健身房、游泳池；廠房加辦公。周期短，對(duì)地產(chǎn)熟悉，知道成本但無(wú)價(jià)格障礙 客戶開(kāi)通。（非企業(yè)行為，類(lèi)似賣(mài)住宅），未考慮熱水、供暖、就餐、車(chē)位等因素，后期客戶服務(wù)難度大。44 BDA國(guó)際企業(yè)大道客戶需求啟示 入駐國(guó)內(nèi)企業(yè)較

43、多，需求集中在1000-2000平米體育器材公司：工廠在馬駒橋，主營(yíng)業(yè)務(wù)是健身培訓(xùn)，需求1600平米，已經(jīng)在總部基地買(mǎi)房，想退掉。置業(yè)計(jì)劃三個(gè)月之內(nèi)，30個(gè)人來(lái)看，多次，對(duì)產(chǎn)品有強(qiáng)烈好感，對(duì)周邊環(huán)境不關(guān)心（可能會(huì)欣賞）。購(gòu)買(mǎi)原因：外地企業(yè)，考慮政府因素較高，總部基地的銷(xiāo)售與政府掛鉤；退房原因：與業(yè)務(wù)單位距離遠(yuǎn)，戶型不滿意，西南部區(qū)域環(huán)境差，社區(qū)雜亂。派格藍(lán)地：童裝，前期客戶，要求：首付分期，一年交清；要有工廠；價(jià)格要降低；流失原因：對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)特殊偏好，價(jià)格阻力明顯。飲料公司：需求面積為辦公面積500800平米，廠房15002000平米，主要想購(gòu)買(mǎi)廠房?？蛻粢裀ASS，PASS原因：不符合入園標(biāo)

44、準(zhǔn)。新奧集團(tuán)：需求面積為2000平米。現(xiàn)在廊坊辦公，屬科技研發(fā)企業(yè)，計(jì)劃在北京設(shè)總部。此客戶已于2004年7月25日取消購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃，改為租賃。原因：老總覺(jué)得項(xiàng)目的獨(dú)棟朝向不好，價(jià)格高，資金不足。 依文服飾：需求2000平米，不認(rèn)可開(kāi)發(fā)區(qū)的位置郊區(qū)遠(yuǎn)；不認(rèn)可本案位置荒（周邊可能是工廠）；定總部基地，流失原因：對(duì)區(qū)域大環(huán)境質(zhì)疑；對(duì)本案的土地性質(zhì)、車(chē)位、費(fèi)用等方面有明顯不認(rèn)可；45 BDA國(guó)際企業(yè)大道客戶需求啟示 國(guó)內(nèi)客戶看重園區(qū)提供的平臺(tái)白領(lǐng)服飾有限公司：“中國(guó)職業(yè)女裝第一品牌” 在BDA國(guó)際企業(yè)大道買(mǎi)了6000平米共3棟研發(fā)辦公樓，建一個(gè)研發(fā)設(shè)計(jì)中心。白領(lǐng)服飾置業(yè)原因香水效應(yīng)：1、亦莊是北京唯一具

45、有由大批世界500強(qiáng)企業(yè)搭建的國(guó)際化平臺(tái)，站到這個(gè)平臺(tái)上，白領(lǐng)更容易實(shí)現(xiàn)國(guó)際化。2、新買(mǎi)基地，白領(lǐng)很看重BDA的獨(dú)棟將是白領(lǐng)的亞洲總部駐地及研發(fā)設(shè)計(jì)眾多世界500強(qiáng)企業(yè)扎堆的環(huán)境，他們先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念有利于白領(lǐng)邁上國(guó)際化的平臺(tái)。這好比進(jìn)香水店，即便不買(mǎi)，但身上也會(huì)被沾上香味。3、遷到理念和文化比較先進(jìn)的環(huán)境。由市場(chǎng)定位的企業(yè)遷址趨勢(shì)是，從接近原料到接近市場(chǎng)趨向于接近信息、接近高級(jí)人才。一些落后地區(qū)的企業(yè)紛紛往大城市遷徙就證明了這一點(diǎn)，比如匯源果汁集團(tuán)總部從山東沂源遷到北京就是典型的例子4、加工基地還是在外地，要遷的主要是研發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)基地。46 BDA國(guó)際企業(yè)大道客戶需求啟示 國(guó)外客戶看重政策、環(huán)境

46、并彰顯自身風(fēng)格 西班牙泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司：全球?qū)崟r(shí)IT公司，幾十年來(lái)一直致力于為特定工業(yè)部門(mén)（能源、交通、運(yùn)輸以及環(huán)保）提供高技術(shù)附加值的IT解決方案。泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司是西班牙名企泰爾文特集團(tuán)在華投資的獨(dú)資子公司，自1998年入駐開(kāi)發(fā)區(qū)租賃物業(yè)辦公至今，企業(yè)規(guī)模已初步形成。 泰爾文特置業(yè)原因：1、認(rèn)可中國(guó)現(xiàn)在的政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境；2、在開(kāi)發(fā)區(qū)買(mǎi)樓，一開(kāi)發(fā)區(qū)的環(huán)境好；二是交通便利；三是區(qū)內(nèi)有很多國(guó)外的大型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)氛圍好；四是各項(xiàng)配套服務(wù)十分完善；五也是最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)區(qū)的BDA國(guó)際企業(yè)大道的獨(dú)棟建筑風(fēng)格與設(shè)計(jì)理念非常符合泰爾文特的需要，并且還可以擁有自己獨(dú)立的

47、產(chǎn)權(quán)。3、泰爾文特曾經(jīng)考慮過(guò)在開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)地自建，但由于開(kāi)發(fā)區(qū)土地政策的限制未能實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)在1000-3000平米的企業(yè)獨(dú)棟正好符合置業(yè)需要。47 BDA國(guó)際企業(yè)大道客戶需求啟示 從成功與失敗中積累的寶貴經(jīng)驗(yàn)促成客戶購(gòu)買(mǎi)的因素對(duì)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)整體產(chǎn)業(yè)環(huán)境和政策環(huán)境的認(rèn)同 優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境滿足智力密集型企業(yè)的特殊生產(chǎn)力結(jié)構(gòu) BDA國(guó)際企業(yè)大道的建筑及服務(wù)理念低密度景觀型獨(dú)棟的建筑形態(tài)滿足了彰顯企業(yè)個(gè)性與 擁有系統(tǒng)化的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的企業(yè)的軟性需求 部分意向客戶流失的原因西南部區(qū)域差,社區(qū)雜亂; 價(jià)格阻力; 不能符合客戶的某些特定需求; 個(gè)別獨(dú)棟朝向不好; 區(qū)域大環(huán)境得不到某些客戶的認(rèn)同; 不認(rèn)可開(kāi)發(fā)區(qū)

48、位置郊區(qū)遠(yuǎn) 48 BDA國(guó)際企業(yè)大道客戶需求啟示 對(duì)決定客戶購(gòu)買(mǎi)因素的理性思考 在綜合分析影響客戶購(gòu)買(mǎi)決策因素的基礎(chǔ)上,我們將這些因素分成三大類(lèi):第一類(lèi):必須滿足的因素; 第二類(lèi):綜合考慮的因素; 第三類(lèi):加分因素必須滿足的因素交通便利配套完善面積滿足其個(gè)性化需求政府優(yōu)惠政策高速信息網(wǎng)絡(luò)綜合考慮的因素入駐相關(guān)企業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)框架辦公樓面積易于劃分人力資源基礎(chǔ)區(qū)域大環(huán)境完善的服務(wù)體系生態(tài)環(huán)境加分因素標(biāo)桿企業(yè)入駐特色化的服務(wù)靈活的經(jīng)營(yíng)方式彰顯企業(yè)個(gè)性與文化的建筑形態(tài) 49位置:豐臺(tái)南四環(huán)西路188號(hào) 項(xiàng)目概況：豐臺(tái)總部基地是中關(guān)村豐臺(tái)園與英國(guó)道豐國(guó)際集團(tuán)合作開(kāi)發(fā).占地65公頃，總建筑面積106萬(wàn)平方米

49、，容積率約1.59，平均綠化率50%左右，總投資約45億人民幣.主要為1000至5000平米獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名的總部樓. 交通豐臺(tái)歷來(lái) “北京金角”，是北京重要的陸路碼頭。進(jìn)出北京的若干水，陸，空干線都可順利直驅(qū)這里。 近鄰京石、京開(kāi)、京津塘高速公路、亞洲最大的北京西客站和全國(guó)最大的豐臺(tái)貨運(yùn)編組站。毗鄰西南四環(huán)快速路和城市地鐵9號(hào)線；距首都第二航空港南苑機(jī)場(chǎng)僅公里。 配套：約40000平方米五星級(jí)酒店、約40000平方米商業(yè)配套總部小公寓和幾十個(gè)200至500平方米不等的各種風(fēng)味餐廳全宿制雙語(yǔ)幼兒園；健身中心；國(guó)際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂(lè)等。6、國(guó)內(nèi)案例

50、研究 北京豐臺(tái)總部基地 北京豐臺(tái)總部基地 對(duì)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售的一點(diǎn)啟發(fā)50 建筑形態(tài)總部基地將建設(shè)700棟獨(dú)立辦公樓，每棟面積10005000平方米，主導(dǎo)樓每棟面積30005000平方米，12層高。其中500棟供單個(gè)企業(yè)作為總部所在地，其余200棟可分層出售。樓體間靈活連接，在群體結(jié)構(gòu)上巧妙布局，使各總部樓在追求獨(dú)立的同時(shí)，又可分、可合、可大、可小，可適應(yīng)不同企業(yè)總部發(fā)展性需求的任意組合。規(guī)劃中國(guó)庭院與西方開(kāi)放式街區(qū)結(jié)合，公共與私密結(jié)合，獨(dú)立樓宇和共享庭院結(jié)合，單元式總部樓與公建區(qū)商務(wù)樓圍合布局。庭院式中心綠化，點(diǎn)式組團(tuán)綠化，帶狀公共綠化合。 北京豐臺(tái)總部基地 辦公樓面積可分可合，產(chǎn)品線覆蓋盡可能多的

51、客戶51豐臺(tái)總部基地股權(quán)結(jié)構(gòu)(豐臺(tái)區(qū)政府將豐臺(tái)園二期開(kāi)發(fā)的65公頃土地作價(jià)占股40%)豐臺(tái)區(qū)政府負(fù)責(zé) 制定政策 拿出土地 道豐集團(tuán)負(fù)責(zé)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一招商共同搭建發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平臺(tái)政府只需做好“大招商”(招進(jìn)一個(gè)有實(shí)力、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè))“小招商”就交給企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作，“政府只做批發(fā)就行了，不要搞零售。 招商引資的啟示: 北京豐臺(tái)總部基地政府搞批發(fā)，企業(yè)搞零售5250%中央級(jí)企業(yè)和部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型國(guó)有企業(yè)30-40%在京的本地企業(yè)和各郊縣企業(yè)、外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處（多為設(shè)備、鋼鐵、通訊、汽車(chē)等傳統(tǒng)制造業(yè)公司）10%外企，（產(chǎn)業(yè)基地一期多為電子、生物醫(yī)藥、通訊

52、等高科技電子公司） 豐臺(tái)總部基地目前入駐各類(lèi)企業(yè)比例 北京豐臺(tái)總部基地目前入駐企業(yè)法國(guó)歐尚、樂(lè)華梅蘭、中國(guó)誠(chéng)通控股公司、中華通信系統(tǒng)有限公司、中成進(jìn)出口股份有限公司、中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心、中華通信系統(tǒng)有限公司、中國(guó)航天時(shí)代電子公司、長(zhǎng)征火箭技術(shù)股份有限公司、中牧實(shí)業(yè)股份有限公司、中國(guó)汽車(chē)技術(shù)研究中心、中國(guó)中金科技股份有限公司、中國(guó)物資運(yùn)輸總公司、中國(guó)集裝箱控股集團(tuán)公司、建龍鋼鐵控股有限公司、長(zhǎng)城汽車(chē)股份有限公司、正泰電器股份有限公司、特變電工股份公司 部分入駐企業(yè)名錄53國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)駐北京設(shè)立的不同內(nèi)涵、不同性質(zhì)的總部機(jī)構(gòu) 中國(guó)總部、北方總部、北京分公司等企業(yè)管理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)中心、研發(fā)中心、采購(gòu)

53、中心等企業(yè)職能部門(mén) 人力資源、資本與金融等企業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)把目標(biāo)市場(chǎng)鎖定在主動(dòng)聯(lián)系外地企業(yè)，擴(kuò)大成交客戶基數(shù)拓展外地代理體系，合作開(kāi)發(fā)市場(chǎng)為餐飲、金融、郵政、商務(wù)中心、藥店、超市等配套設(shè)施成立一個(gè)專(zhuān)業(yè)招商小組主動(dòng)參加各種經(jīng)濟(jì)會(huì)議，宣傳總部經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)招商發(fā)揮各地駐京辦事處的紐帶作用，發(fā)掘?qū)俚乜蛻舴e極聯(lián)系外地企業(yè)駐京分支機(jī)構(gòu)，促進(jìn)母體企業(yè)對(duì)總部基地的了解，帶動(dòng)招商組織營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)，帶動(dòng)客戶基數(shù)的產(chǎn)生并促進(jìn)招商的實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售措施特色服務(wù)是企業(yè)選擇入駐的加分因素總部樓冠名設(shè)立企業(yè)服務(wù)中心。匯集工商、稅務(wù)、財(cái)政、外經(jīng)委、計(jì)委、城市建設(shè)管理、城管執(zhí)法、規(guī)劃、園林、公安等部門(mén)聯(lián)合辦公，提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)建立企業(yè)領(lǐng)袖俱

54、樂(lè)部建立企業(yè)交流平臺(tái)提供員工出入班車(chē),班車(chē)整租等服務(wù).解決員工就餐 北京豐臺(tái)總部基地營(yíng)銷(xiāo)亮點(diǎn)54 北京豐臺(tái)總部基地營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與銷(xiāo)售策略的總結(jié)模式一:由大到小, 再到大第一階: “大”引入核心企業(yè)第二階: “小”吸引相關(guān)中小企業(yè)第三階: “大”核心產(chǎn)業(yè)群吸引其它產(chǎn)業(yè)群大企業(yè),在循環(huán)往復(fù)模式二:由小到大,再到更大第一階: “小”引入某個(gè)產(chǎn)業(yè)的一群相互競(jìng)爭(zhēng)的中小企業(yè)第二階: “大”競(jìng)爭(zhēng)勝出一批大企業(yè)招商引入一批大企業(yè)第三階: “更大”核心產(chǎn)業(yè)群吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)大企業(yè)再形成新的核心產(chǎn)業(yè)群模式三:由大 “生”小,再到大第一階: “引入大企業(yè)母體”引入大企業(yè)母體,將招商職責(zé)讓渡給大企業(yè)第二階: 由大“生”小大企

55、業(yè)履行招商職責(zé),吸引其相關(guān)中小企業(yè)進(jìn)入第三階: 再到大核心產(chǎn)業(yè)群吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)大企業(yè)再形成新的核心產(chǎn)業(yè)群55綜合國(guó)外及國(guó)內(nèi)的各個(gè)案例的研究，我們得出園區(qū)成功的體系產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功的KPI體系 核心KPI形成核心產(chǎn)業(yè)與框架政策扶植交通較為便利配套完善高速信息網(wǎng)絡(luò)重要KPI人力資源基礎(chǔ)好環(huán)境優(yōu)美低密度建筑經(jīng)營(yíng)方式靈活辦公樓面積靈活多變良好的商務(wù)基礎(chǔ)次要KPI個(gè)性化的建筑形態(tài)招商網(wǎng)絡(luò)、代理體系特色化的服務(wù)完善的服務(wù)體系標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)良好的區(qū)域規(guī)劃與前景56KPI的意思是“關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)”:是Key Performence Indicator的縮寫(xiě)。根據(jù)中國(guó)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告(2009-2010)報(bào)告中對(duì)總部經(jīng)濟(jì)座次劃分來(lái)看，重慶排在第三能級(jí)，成都排在第二能級(jí)，也就是說(shuō)從“總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力”的高低判定，重慶要滯后于成都。577、重慶總部基地 總體發(fā)展概況重慶市企業(yè)辦公地點(diǎn)分布主要區(qū)域表辦公區(qū)域典型代表企業(yè)典型類(lèi)型區(qū)域中心各寫(xiě)字樓大都會(huì)商廈、未來(lái)國(guó)際大廈、總商會(huì)大廈、世貿(mào)中心、希爾頓商務(wù)大廈等金融、IT、商貿(mào)及服務(wù)等三產(chǎn)企業(yè)工業(yè)園區(qū)北部高新園、兩路工業(yè)園、九龍工業(yè)園區(qū)、重慶模具產(chǎn)業(yè)園、重慶五金國(guó)際機(jī)電城、西永微電子工業(yè)園區(qū)等內(nèi)、外資工業(yè)企業(yè)工業(yè)寫(xiě)字樓海王星、上丁企業(yè)公園、企業(yè)1號(hào)公園等中小科技企業(yè)獨(dú)立廠區(qū)嘉陵廠、長(zhǎng)安廠等大型生產(chǎn)性工業(yè)企業(yè)及配套企業(yè)58