石象湖全年營銷課件

1、*推介理由：1、此方案曾向保利全國20位營銷總監(jiān)提報，得到了一致認可；2、全年營銷案，內容全面，覆蓋項目定位，啟勢，線上推廣，線下渠道，每一部分都足以成為代理模版；3、方案結構明晰，邏輯順暢，之后實踐效果好，是石象湖項目成功的奠基石；4、作為成都首個旅游地產項目的營銷方案，從思路到實踐都有多處創(chuàng)新，值得其他同類型項目參考。電話：傳真：都江堰玫瑰花溪谷2018營銷報告PART1 玫瑰花溪谷基本情況與市場環(huán)境介紹PART2玫瑰花溪谷2018年營銷策略執(zhí)行1、資源闡述：具備先天優(yōu)勢的自然景觀基礎2、項目介紹：規(guī)模宏大的旅游度假配套3、市場環(huán)境：面對三級市場競爭4、項目啟動：啟動創(chuàng)新產品打開度假物業(yè)市

2、場PART1石象湖基本情況與市場環(huán)境介紹1、資源闡述2、項目介紹3、市場環(huán)境4、項目啟動PART 1地理位置：石象湖位于成都遠郊的蒲江縣，通達性良好蒲江縣隸屬成都市，位于四川盆地西南部、成都平原西南緣；蒲江東鄰彭山和眉山、西接名山、南連丹棱、北接邛崍，東西長37公里，南北寬27.5公里；石象湖位于成都市蒲江縣城區(qū)西南；石象湖距成都市約80公里，車程約一個小時，此外，距成都雙流機場約60公里，車程約為40余分鐘； 石象湖下行可到達碧峰峽，海螺溝，丹巴美人谷，臥龍，康定，四姑娘山，等精品旅游目的地。自然人文條件：氣候溫和，植被豐富，歷史悠久項目具體情況對景區(qū)的影響氣候條件亞熱帶季風氣候，全年氣候溫

3、和，無酷暑嚴寒夏季氣溫低濕度高，適合度假地形條件平均高度為600米，地塊東邊為山地,東南高西北低，自南向北形成3道山脊、山谷。豐富的地形帶來與眾不同高爾夫條件，以及別具一格的視野，有利于別墅區(qū)的私密性與景觀植被條件地塊表面保留了大量的原生態(tài)樹林，此外還有當?shù)鼐用穹N植的果樹、竹、稻田及原生樹木，生長狀況良好。高達90%以上的綠化率不僅是景區(qū)的重要景色之一，也能為度假區(qū)提供無污染清新空氣景觀條件地塊東面是垂直高差最高達到800米的山體，有較好的山景資源可以利用。總計1800畝湖面資源包含在景區(qū)內。湖光山色成為景區(qū)最大的賣點之一歷史人文條件石象湖因湖區(qū)古剎石象寺而得名，相傳為三國大將嚴顏騎象升天之地

4、。湖內有石象寺，“川西大佛”，另有紫燕巖、水鳥灣、茯苓灣、珠島、青龍島、弓溝、娃娃溝、二龍戲珠等景點。深厚的歷史人文沉淀使得石象湖有了更多留住游客的理由特色景點：景點豐富，生態(tài)優(yōu)良特色名稱特色描述知名花節(jié)每年三大花節(jié)（郁金香，向日葵，百合花）“東方小瑞士，亞洲小荷蘭，中國達沃斯，成都御花園”植物王國石象湖植物種類有3000多個，其中知名掛牌的有420多種，具有很高的觀賞價值、經濟價值、科研價值和生態(tài)價值。是“四川省環(huán)境教基地”和“成都市環(huán)保教育基地”天香世界在石象湖的野花長期生長于純自然的環(huán)境中，是最好的頂級香水，香料的原料，所以石象湖又被稱作為“天香世界”。湖光山色石象湖景區(qū)內有占地800畝

5、的石象湖與占地1000多畝的妙音湖，湖面港灣甚多，曲折幽深，神秘莫測，韻味獨特，形成石象湖的奇景之一“湖光云影”。1、資源闡述2、項目介紹3、市場環(huán)境4、項目啟動PART 1保利石象湖規(guī)劃：美國道林公司扛鼎設計本次規(guī)劃范圍在蒲江縣生態(tài)旅游綜合功能區(qū)起步區(qū)規(guī)劃范圍內，是起步區(qū)規(guī)劃中“一環(huán)三區(qū)，三核六點”總體結構一個景觀核心。南以成雅高速為界，西至大成公路，北據(jù)蒲塘路1.5km ，東臨石象湖風景旅游區(qū)，總規(guī)劃面積13.2平方公里（合計約1.8萬畝）。保利石象湖重點配套分布情況保利石象湖是西部地區(qū)旅游項目中配套最齊全的，配備希爾頓溫泉度假酒店的、72洞高爾夫球場，花溪歐式度假小鎮(zhèn)、游艇俱樂部等，力求

6、打造西部最大，最高端的旅游度假項目。國際馬術俱樂部妙音湖國際游艇俱樂部2原始森林露營區(qū)度假會所國際游艇俱樂部136洞PGA國際運動公園希爾頓溫泉度假酒店生態(tài)茶園花溪小鎮(zhèn)石象湖景區(qū)貝多芬莊園保利石象湖規(guī)劃館舒伯特莊園萬畝原始森林72洞PGA國際運動公園保利石象湖公建配套：72洞PGA國際運動公園石象湖景區(qū)內規(guī)劃有4個18洞高爾夫PGA運動場，占地5000畝，呈南北分布，是成都目前最大，也是洞數(shù)最多的PGA運動場。因其跨地范圍廣，地貌豐富，4個球場均有不同的難度和形態(tài)，可以帶給客戶獨特的體驗。其中北區(qū)球場將打造為燈光球場，可以24小時為客戶提供服務。并且北球場邊還配備了頂級超大高爾夫會所，為客戶提

7、供健身，餐飲等頂級服務。保利石象湖公建配套：游艇俱樂部滿足奢華享受石象湖景區(qū)內最大的湖泊妙音湖南北端，規(guī)劃設置了游艇碼頭和游艇俱樂部，圍繞水上運動和湖濱觀景的旅游主題，可以湖面上進行獨木舟、腳踏船以及劃槳等各種水上活動，沿湖區(qū)域人們可以在此漫步、騎車、觀景等活動。游艇俱樂部除了提供出租船只外，還可以為有需要的客戶管理停泊私人游艇，提供定制水上服務。游艇俱樂部保利石象湖公建配套：希爾頓溫泉度假酒店帶來世界級服務妙音湖畔設有希爾頓溫泉度假酒店，總建筑面積約3萬平米，功能包括了國際會議中心，溫泉SPA中心，湖畔療養(yǎng)寂地等等，可承接一些高端論壇及大型商務會議。其中希爾頓酒店已經與項目簽訂意向協(xié)議，將于

8、2013年開始動工修建，為到訪旅客提供高端度假服務。希爾頓溫泉度假酒店保利石象湖公建配套：國際馬術俱樂部將是西部第一家純粹貴族馬場位于妙音湖西北部的坡地叢林地區(qū)，將打造為國際馬術俱樂部，建設大型馬場，馬廄，為客人提供騎馬，馴馬，馬術課程，馬匹保養(yǎng)和私人馬廄等服務。這是西南唯一一個擁有獨立馬術俱樂部與山地馬場的度假項目，也是最高端純粹的精英社交俱樂部。國際馬術俱樂部保利石象湖公建配套：花溪歐式度假小鎮(zhèn)滿足一切商業(yè)需求花溪小鎮(zhèn)位于石象湖西北面，是石象湖景區(qū)中的集中商業(yè)區(qū)。花溪小鎮(zhèn)按照度假區(qū)的整體風格，打造為歐式風情的商業(yè)街，將水景與歐式風情建筑完美融合在了一起，它的功能包括了餐飲、購物、醫(yī)療、金融

9、等，不僅為業(yè)主完善了商業(yè)和生活配套，更為游客提供便利，成為度假區(qū)人流和消費力量集中的聚集地。花溪歐式度假小鎮(zhèn)石象湖景區(qū)公建配套：生態(tài)茶園讓游客真切體驗石象湖的茶文化生態(tài)茶園位于景區(qū)西南端入口處，周邊為茶葉種植基地，西鄰歷史文獻記載的最早茶種植地成佳鎮(zhèn)，具有深厚的茶葉文化底蘊，茶博園由茶文化博覽園、茶葉展銷中心、茶葉制作展示長廊三部分組成。游客可以在茶園內親手體驗摘茶，制茶，品茶等流程。生態(tài)茶園石象湖景區(qū)公建配套：石象湖花卉風景區(qū)石象湖花卉風景區(qū)每年接待游客多達60萬人次，每年舉辦郁金香、向日葵、百合三大花節(jié)。石象湖花卉風景區(qū)石象湖景區(qū)公建配套：充分發(fā)揮石象湖自身湖景優(yōu)勢發(fā)展生態(tài)觀景與水上運動石

10、象湖景區(qū)內有占地800畝的石象湖與占地1000多畝的妙音湖，湖面港灣甚多，曲折幽深，有九溝十八岔，岔岔十八溝，神秘莫測，韻味獨特。石象湖和妙音湖除了幽深靜謐的湖面之外，四周還被青山環(huán)繞，或可透過密林窺得一二，宛如被深藏在群山中的一縷綺夢，神秘而耐人尋味。蕩舟湖面上，就有機會遇到石象湖的奇景之一“湖光云影”。1、自然資源2、項目介紹3、市場環(huán)境4、項目啟動PART 1一級市場競爭全國旅游ABC二級市場競爭省內旅游三級市場競爭成都項目三級競爭市場的確定，對石象湖的定位指導意義？石象湖是一個立足于成都面向全國的超大型旅游度假項目與全國一線旅游度假地相比，石象湖尚有較大差距自身資源優(yōu)質政府打造力度高產

11、業(yè)造血能力強開發(fā)企業(yè)的群集效應一線旅游地產特征描述起步晚、知曉度有限自身暫不具備造血功能開發(fā)企業(yè)單一，難以形成集群效應石象湖與之比較三亞、千島湖與二線旅游度假地相比，石象湖占據(jù)配套優(yōu)勢，但知名度欠缺起步時間相對較早，知名度極高硬件配套已顯相對落后旅游屬性明顯優(yōu)于度假屬性二線旅游地產特征描述景區(qū)知名度相對較弱，未形成傳播效應起點相對較高，未來配套相對完善開發(fā)企業(yè)品質相對較高石象湖與之比較峨眉山、青城山、都江堰三級競爭市場：成都三岔湖項目詳細描述優(yōu)劣勢區(qū)位交通距成都約40千米（經人民南路南延線到雙流合江，過規(guī)劃中的穿山隧道可直達三岔湖）。距離成都直線距離短，非常金邊氣候自然資源三岔湖區(qū)域總體上氣候

12、溫和，熱量豐富，雨量充沛，四季分明，冬無嚴寒、夏無酷暑。冬季溫暖，是養(yǎng)生度假的最佳去處公建配套擁有國際會展中心，射擊中心，體育公園，游艇碼頭等眾多高端配套高端配套云集，為區(qū)域度假帶來更多附加值主要景點依托山水生態(tài)、川西民居民俗蜀文化、洛帶客家文化、龍泉桃花節(jié)等，成為四川省“十一五”規(guī)劃確定的“新五大”精品旅游區(qū)之一。景點豐富，且知名度高三岔湖位于“兩湖一山”旅游板塊，是由政府牽頭，多家開發(fā)商共同打造的屬于省精品旅游區(qū)之一，由于項目龐大且規(guī)劃周期較長，目前尚未啟動。編號具體業(yè)態(tài)設計注已規(guī)劃設計業(yè)態(tài)1國際會議中心會展集團2體育運動公園會展集團3高品質生態(tài)別墅會展集團4旅游度假酒店會展集團5射擊度假

13、中心三岔湖6招商中心三岔湖7花樂谷花樂谷北京信遠設計業(yè)態(tài)1經濟50人論壇北京信遠2音樂廣場北京信遠3酒文化產業(yè)基地北京信遠4生態(tài)養(yǎng)生主題北京信遠5文化教育主題北京信遠6濱湖休閑主題北京信遠7游艇碼頭主題北京信遠編號具體業(yè)態(tài)設計注深圳中州1高爾夫休閑群落深圳中州2水上運動基地深圳中州3濱水度假村深圳中州4游艇碼頭深圳中州5人文創(chuàng)意流域深圳中州6創(chuàng)意奧特萊斯深圳中州7生命科學理療中心深圳中州三岔湖：雖目前仍未啟動，但已確定部分高端配套與三線旅游度假地相比，石象湖占據(jù)時間優(yōu)勢，搶贏節(jié)點具備政府資源支撐，起點較高規(guī)劃龐大，配套資源優(yōu)勢明顯政府與眾多企業(yè)聯(lián)合打造，集群效應明顯三線旅游地產特征描述高端配套

14、處于同一級別定位與之存在一定差距獨立開發(fā)模式有利有弊占據(jù)開發(fā)時間優(yōu)勢石象湖與之比較三岔湖總結1：高起點配套規(guī)劃是石象湖的核心，同時占據(jù)時間優(yōu)勢與全國一級項目相比：與省內二級項目相比：與成都三級項目相比：石象湖欠缺旅游知名度石象湖欠缺開發(fā)的集群效應石象湖擁有同級別高端配套石象湖欠缺旅游知名度石象湖欠缺口碑傳播效應石象湖擁有遠高于九寨、峨眉、青城山的旅游度假配套石象湖欠缺政府扶持開發(fā)的力度石象湖擁有與其處于同一級別的高端配套石象湖具備優(yōu)先開發(fā)的時間優(yōu)勢總結2：通過客群地域分布情況分階段進行客戶拓展區(qū)域劃分代表地發(fā)展周期目前面向客群石象湖近年成都本地一級競爭市場三亞、千島湖約25年世界各地二級競爭市

15、場九寨、峨眉、青城山約10年省內及少量全國三級競爭市場三岔湖未啟動未來主要面向省內石象湖應當根據(jù)大型旅游地產發(fā)展規(guī)律形成自身的客群：1-2年：立足成都，主要面向成都客戶3-5年：樹立口碑，吸引部分省內客戶5-7年：確定地位，影響部分西部客群8-10年：輻射全國，逐步確立在國內的影響力1、資源闡述2、項目介紹3、市場環(huán)境4、項目啟動PART 1借勢三亞、占位全國保利石象湖營銷的核心策略是創(chuàng)新產品、搶占市場首先，我們必須占位全國的角度來發(fā)聲中國內陸商務旅游度假目的地 市場格局內陸城市缺乏知名度假區(qū)中國知名度假區(qū)目前只限于三亞，需要改變傳統(tǒng)市場認知中國內陸 政府主導政府主導的旅游地產項目 規(guī)劃實施：

16、以高端運動+星級酒店+低密住宅開發(fā)商務 高端屬性優(yōu)質的自然基礎內陸缺乏高端商務旅游度假區(qū)項目的出現(xiàn)將彌補此空白旅游度假 地塊價值真正意義的“景區(qū)內”度假，顛覆傳統(tǒng)印象山水、人文資源雙重優(yōu)勢石象湖開發(fā)起步較晚帶來的高起點利好目的地小快準項目產品均為獨棟產品面積小產品總價低項目入市周期短開發(fā)決策周期短每批次銷售周期短客戶圈層選擇準入市時間選擇準依靠產品力迅速撬動市場引發(fā)市場沖動與關注其次，利用目前首期產品小、快、準的特點迅速搶占市場石象湖首期啟動區(qū)：貝多芬莊園，緊鄰石象湖花卉景區(qū)與花溪商業(yè)小鎮(zhèn)貝多芬莊園花溪商業(yè)小鎮(zhèn)石象湖風景區(qū)面積（）樓棟數(shù)套數(shù)配比面積小計（）面積配比261 31%783 2%26

17、6 21%532 1%178 11248%19901 49%146 6628%9612 24%152 3113%4702 12%224 73%1566 4%220 83%1763 4%301 21%602 1%360 21%721 2%400 11%400 1%23440581 貝多芬莊園首推產品：項目以150-180平米小面積獨棟為主，總范圍160萬260萬項目均為獨棟產品；產品面積段145-400平米；主力產品面積段為150平米、180平米，兩種產品占比超過70%；主力產品總價段為160萬-260萬/套。產品創(chuàng)新：小面積、大花園、全精裝小面積項目以中小面積產品為主：項目產品主力面積146平

18、米、178平米為主，總價控制合理；由于均為獨棟產品，平均花園面積在200-300平米左右：部分房源花園面積高達3000平米，因此貝多芬莊園可以不按照“花園”概念來說，而是占地規(guī)模1畝6畝不等；全精裝項目一期產品為全精裝貝多芬莊園一期為全精裝，一方面解決遠郊項目裝修不便的困難，另一方面使得項目的具備更強的投資屬性。大花園戶型賞析：150平米戶型賞析：180平米增強體驗式營銷：保利石象湖規(guī)劃館至貝多芬莊園樣板區(qū)采用皇家馬車騎游參觀方式保利石象湖規(guī)劃館貝多芬莊園樣板區(qū)作為旅游度假項目，營銷體驗需具備一定調性；項目擯棄傳統(tǒng)看房車的營銷手段，首次采用皇家馬車騎游的方式解決看房問題；拉車馬匹均為高端純種馬

19、，拔高項目調性。貝多芬莊園樣板區(qū)實景展示度假物業(yè)增值服務：除產品設計本身外，“金牌度假物業(yè)服務”的增值提升項目競爭力金牌度假物業(yè)服務別墅基本服務健康管家服務商務管家服務貼心管家服務代管鑰匙服務物業(yè)委托出租管理服務全程無憂家居清潔名人汽車俱樂部市場分析：首期入市產品機遇與挑戰(zhàn)并存明確任務：基于市場情況制定合理目標營銷分解：風暴式推廣、專場渠道推介、大型活動客戶攔截PART2石象湖2012年營銷策略執(zhí)行就目前市場而言投資型旅游度假物業(yè)開發(fā)存在挑戰(zhàn)成都市場現(xiàn)狀：剛需產品支撐市場業(yè)績，投資與高端市場依舊被壓抑2012兩會定調房產：調控不動搖、價格合理回歸項目機會點：投資與高端市場需要釋放，低總價的高端

20、度假物業(yè)屬于空白機會點1剛需主導市場已久，高端與投資性需求是時候得以釋放自從政策深入執(zhí)行之后，高端與投資型產品的市場需求壓抑已久，經過近1年的壓抑，到了釋放期；產品具備總價優(yōu)勢，減少投資風險與降低準入門檻項目產品總價控制合理150萬起、200萬左右的集中總價一方面降低了別墅客戶的準入門檻，另一方面也減少了投資風險。機會點3處于非限購區(qū)域，成都高端需求外擴項目位于蒲江，屬于非限購區(qū)域，這使得在主城區(qū)已被限購的高端客群開始外擴；機會點2機會點4市場同類產品出現(xiàn)斷層，項目具備壟斷優(yōu)勢一方面，主流開發(fā)商均以剛需物業(yè)開發(fā)為主，不會有同級別產品出現(xiàn)，石象湖不會面臨品牌企業(yè)競爭；另一方面，類似于石象湖產品的

21、項目已出現(xiàn)產品斷層，市場將至少在半年內處于斷貨狀態(tài)。雖然目前具備上述市場機會1、開發(fā)周期長，公建配套短期難以呈現(xiàn)2、二期產品供應還要8-10個月3、從長遠角度來看，市場不樂觀，面臨較大的壓力但也面臨諸多現(xiàn)實問題形象端：立足成都 影響全川 占位全國業(yè)績端：開盤2億 3-6個月清掉首批次產品所以，制定2012年階段性目標三大利器實現(xiàn)2012營銷目標風暴式推廣：短時間內覆蓋成都及省內主要媒體專場渠道推介：量化渠道推介會指標，集中蓄客活動與攔截：利用大型活動攔截意向客戶風暴式發(fā)布項目亮相信息立體化推廣系統(tǒng)3月20日 軟文出街3月30日 硬廣出街4月初 公交站臺，路名牌 電臺全面集中性上線，其他項目為石

22、象湖讓路4月初 花節(jié)開幕，電視以專題片的形式亮相占領主流媒體：主要報紙軟文硬廣全面上線時間版面內容3月28日前八版新聞式硬廣3月29日前八版新聞式硬廣3月30日前八版懸念廣告4月4日前八版懸念廣告加樣板區(qū)開放信息4月11日前八版產品廣告4月18日前八版開盤廣告4月29日前八版產品廣告成都商報軟文硬廣排期表：占領主流媒體：主要報紙軟文硬廣全面上線時間版面內容3月28日5版保利三年內讓亞洲記住“冬季亞龍灣，夏季石象湖”3月29日5版保利石象湖成都即將成型的一大產業(yè)支柱3月30日八連版第一次硬廣亮相4月4日5版啟勢稿24月11日5版啟勢稿34月18日5版開盤廣告華西都市報軟文硬廣排期表：硬廣：跨版、

23、8聯(lián)版強勢訴求，要點明確“主推產品”3月30日開始，硬廣第一次亮相報紙，同天成都商報跨版、華西都市報打出8聯(lián)版集中景區(qū)+產品訴求，震撼全城。成都商報跨版硬廣：跨版、8聯(lián)版強勢訴求，要點明確“主推產品”3月30日開始，硬廣第一次亮相報紙，同天成都商報跨版、華西都市報打出8聯(lián)版集中景區(qū)+產品訴求，震撼全城。01版02版硬廣：跨版、8聯(lián)版強勢訴求，要點明確“主推產品”3月30日開始，硬廣第一次亮相報紙，同天成都商報跨版、華西都市報打出8聯(lián)版集中景區(qū)+產品訴求，震撼全城。03版04版硬廣：跨版、8聯(lián)版強勢訴求，要點明確“主推產品”3月30日開始，硬廣第一次亮相報紙，同天成都商報跨版、華西都市報打出8聯(lián)

24、版集中景區(qū)+產品訴求，震撼全城。05版06版硬廣：跨版、8聯(lián)版強勢訴求，要點明確“主推產品”3月30日開始，硬廣第一次亮相報紙，同天成都商報跨版、華西都市報打出8聯(lián)版集中景區(qū)+產品訴求，震撼全城。07版08版軟文：高密集度投放，全面占領成都主流媒介資源投放時間軟文訴求3.27周二景區(qū)品牌3.29周四項目品牌4.3周二項目品牌4.4周三項目品牌4.5周四項目品牌4.10周二項目品牌4.12周四項目品牌4.17周二項目品牌4.19周四產品信息4.24周二產品信息5.8周二熱銷信息一個半月內，預計11次的軟文投放創(chuàng)造市場之最；4月連續(xù)投放頻次公司首度嘗試；訴求明顯，景區(qū)-項目-產品，其中項目品牌建設

25、為重中之重，產品信息在開盤前集中爆破。軟文：遞進式營銷，從品牌到產品處處打動購房者中國最大旅游度假區(qū)之一保利石象湖正式啟動保利石象湖創(chuàng)別墅史上圍觀傳奇成都重拳出擊，挑戰(zhàn)三亞第一旅游城市地位。（副：保利三年內讓亞洲記住“冬季亞龍灣，夏季石象湖”）保利擬在石象湖萬畝森林中啟動140精裝低密單體物業(yè)產品線（副：其劃時代設計理念顛覆中國地產行業(yè)產品觀）主：保利石象湖，果然不負成都眾望（引全國上萬組到訪、首批次房源當日售罄） 中國3大旅行社，同步開辟保利石象湖旅游專線（副：成都，欲打造中國內陸第一旅游目的地）景區(qū)亮相產品亮相（懸念）借勢三亞，打出推廣語產品包裝，體現(xiàn)專業(yè)價值開盤熱銷，引發(fā)持續(xù)關注體現(xiàn)專業(yè)

26、價值與社會價值部分軟文標題節(jié)選：占領主流媒體：電臺，網(wǎng)站，戶外全面鋪開媒體名稱推廣時間推廣時長推廣形式FM106.14月1-30日每個鐘頭1次，共計19次5秒整點報時+15秒廣告FM102.64月1-15日8：00、8:15、18:30、19:005秒新聞贊助（8：00，19:00）+15秒廣告第一房產4月15-5月15日CDTV2/5套播全月2分鐘專題站臺3月29、30、31站臺風暴成都二環(huán)200塊公交車站臺其他媒體排期表：導視系統(tǒng)：集中覆蓋，人盡皆知公交站臺短時間覆蓋成都城區(qū)所有主干道，形成全城話題，增強口碑傳播高速大牌覆蓋成雅高速沿線多處大牌，一方面影響非成都常住旅游客戶，一方面起到項目

27、導視作用現(xiàn)包：現(xiàn)場截客，增強體驗感與傳達性圍擋桁架在游客聚集處設置圍擋桁架，引導客戶走預訂路線，同時有很好的截客效果。銷售物料每一個戶型都制作為獨立的戶型手冊，不僅包括產品的位置，戶型圖等基本介紹，還要傳達一種前所未有的度假生活方式，給客戶造成一種想象空間，增強對項目的體驗感。專場渠道推介作為一個遠郊的高端別墅項目，不能像市區(qū)樓盤一樣通過大量電銷，陌生拜訪和競品截留的方式來進行銷售。對于這種客戶圈層性很強的項目來說，渠道滲透才是最直接最有效的銷售手段。高峰論壇高端業(yè)主推介會合作單位推介會其他專場推介會花節(jié)現(xiàn)場攔截專場渠道推介項目銷售目標梳理：通過高強度推廣、渠道、活動攔截實現(xiàn)項目銷售目標蓄客方

28、式細分預計有效客戶量推廣戶外、媒體、報廣150渠道保代、世家1000合作代理公司300保利業(yè)主300公司各部門相關對接公司300花節(jié)期間現(xiàn)場攔截300活動花節(jié)期間活動吸引來訪150根據(jù)上表梳理，預計來訪有效客戶2500組；考慮到市場因素，按照最低5%6%的誠意金轉化率計算，開盤前誠意金數(shù)量約150組；由于誠意金繳納的門檻與別墅客戶的特殊性，預計開盤轉化率約65%，即完成開盤100套、2億的任務。注：有效客戶即為年薪50萬以上，具備一定購買實力的客戶高峰論壇：渠道精準營銷，直擊目標圈層論壇名稱時間主要內容參與人群活動意義石象湖高峰旅游論壇3月17日三大旅游集團集聚石象湖，為成都打造精品度假路線國

29、旅，中青旅，康輝旅社等三大旅游集團制定石象湖旅游專線，預訂長期合作方式保利集團營銷總監(jiān)會議3月24日保利地產全國總監(jiān)聚集為石象湖把脈保利地產營銷總監(jiān)保利系統(tǒng)內全面推廣中國鄉(xiāng)村旅游節(jié)開幕儀式3月底在石象湖召開新式旅游方式開幕儀式旅游，文化，媒體界人士借勢開幕式推廣景區(qū)及度假方式郁金香花節(jié)開幕儀式3月底石象湖郁金香花節(jié)開幕旅游，媒體，界人士花節(jié)啟幕，形成景區(qū)號召力石象湖媒體峰會4月12日媒體單位聚集石象湖召開新聞發(fā)布會全國30多家媒體集中宣傳度假物業(yè)與創(chuàng)新產品石象湖高峰論壇排表（部分）：高端業(yè)主推介會：滲透保利品牌追隨者從2008年進入成都以來，保利成都公司的業(yè)主數(shù)量一直呈現(xiàn)連年翻番的良好勢頭，其

30、中高端項目（蝴蝶谷，拉斐莊園，康橋，貝森等）的業(yè)主也有了深厚的積累。這些業(yè)主不僅有著足以購買石象湖的消費能力，同時也深受保利文化熏陶，是保利的品牌追隨者，不僅有著在購買的可能，還能透過這些業(yè)主影響他們的圈層。2009年 3000位業(yè)主2010年 10000位業(yè)主2011年 20000位業(yè)主2012年 超過20000位業(yè)主合作單位任務分配高端客戶具體要求為：業(yè)內精英人士、廣告界或文化界知名人士、政府官員、其它行業(yè)高端人士（實際年收入100萬元以上或車50萬元以上的成功人士） 合作單位務必在3月23日前提交高端客戶詳細名單、具體到訪時間、參觀游覽需求等，我司將為渠道客戶提供必要的交通、門票、飲料、

31、餐點等（不含住宿），如在規(guī)定時間內未能按照要求組織高端客戶的合作單位，我司將處以500元/組的處罰，罰款將從各單位的代理傭金中扣除。 優(yōu)聯(lián)堂、實效機構，邀請50組高端客戶，力道廣告、思源經紀、勝友、匯合天恒、方圓置業(yè)各邀請100組高端客戶，于4月10日前參觀石象湖；保代、世家作為該項目代理公司，邀請500組高端客戶，于4月20日前參觀石象湖。 合作單位：工程、營銷合作單位高端資源利用內部科室合作單位合作方式預計客戶年收入（萬元/年）營銷部思源經紀客戶邀約100組50-100方圓置業(yè)客戶邀約100組50-100匯合天恒客戶邀約100組50-100廣告公司客戶邀約150組50-100工程部成都商砼

32、邀約管理層20組150以上西勘院邀約管理層30組150以上蒂森電梯邀約管理層15組150以上技術部西南設計院邀約管理層20組100以上省設計院邀約管理層20組100以上基準方中邀約管理層20組100以上財務、開發(fā)等項目聯(lián)合代理方自行組織高端圈層推介資源介紹活動人數(shù)活動支持活動主題時間預估客戶實力描述活動場次保利業(yè)主專場推介會（兩場）200人包車、包門票、茶道表演、場地、禮品包、活動物料項目推薦會及石象湖鄉(xiāng)村度假游4月7日 4月8號保利成交業(yè)主（拉斐別墅業(yè)主、康橋成交業(yè)主、心語別墅業(yè)主）2場成都市高新區(qū)管委會人事和社會保障局200人4月14日各商會自身會員及企事業(yè)老總1場成都市高新區(qū)國稅局80人

33、4月21日女企業(yè)家協(xié)會會員（紅旗連鎖老總、富森美家居副總等）1場中國銀行專場推薦會100人4月28日存款及投資金額在200萬以上客戶1場成都精英俱樂部推薦會80人5月5日新希望集團有限公司人力資源部經理、中國全球紙業(yè)集團DMC總經理等1場保利地產第三方推薦會200人5月12日保利合作單位高層1場成都商會專場推薦會（山西商會、福建商會、溫州商會）50人5月19日員工1場成都女企業(yè)家協(xié)會推薦會50人5月26日員工1場專場推介會排表（部分）：要求聯(lián)合代理方自行組織高端圈層推介專場推介會排表（部分）：資源介紹活動人數(shù)活動支持活動主題時間預估客戶實力描述活動場次川大30人包車、包門票、茶歇、場地、禮品包

34、、活動物料春茗會3月25日在職和退休教授，隱形收入頗高1場省教育廳20人3月31日或4月1日二級城市的教育局局長、廳長、縣長等1場武陵商會80人4月7日多為礦老板，有自己的企業(yè)，各自擁有的私家車均為50萬以上。1場華西證券30人4月8日證券公司高端客戶，開戶為300萬至500萬以上的。1場興業(yè)證券30人4月14日證券公司高端客戶，投資界人士，均為開戶500萬以上。私家車不乏百萬以上者。1場新華社40人4月15日國企、國務院直屬單位，法定新聞監(jiān)管機構。客戶上至該機構的最高領導人，下至機構各部門經理。1場花節(jié)現(xiàn)場：最大限度攔截高端客戶花節(jié)期間擁有大量游客，其中必然存在對項目有購買實力、有興趣的客戶

35、。由于展覽中心位置關系，必然采用軟硬結合的方式釋放信息給游客，引導其進入展覽中心，活動配合（軟性吸引）：創(chuàng)意型、誘惑型的內場活動引導游客自愿到訪體驗，提升人氣，宣傳項目；現(xiàn)場攔截（硬性宣傳）：景區(qū)內重要點位安排小蜜蜂，海量派發(fā)資料，引導入場，登記電話號碼；活動配合軟硬結合大量來訪現(xiàn)場攔截創(chuàng)意型暖場活動海量派發(fā)、引導、登記誘惑型內場活動現(xiàn)場攔截：利用花節(jié)高來訪實現(xiàn)客戶截留花節(jié)期間，游客數(shù)量龐大，在景區(qū)內人群流動性大的點位擺放桁架，駐守小蜜蜂，進行海量資料派發(fā)，釋放活動信息、引導游客至展覽館、電話登記等主要工作。攔截點位：點位1、高速公路服務區(qū)點位2、停車場出入口點位3、景區(qū)入口點位4、景區(qū)內休息

36、區(qū)域活動配合：景區(qū)節(jié)點吸引人流創(chuàng)意型暖場活動：考慮游客家庭構成，以及新鮮活動元素的加入，將親子人群作為重點對象，通過外場釋放信息，內場活動內容，吸引客群到訪展覽中心，提升現(xiàn)場人氣?；顒又黝}活動內容物料準備活動目的保利石象湖郁金香花節(jié)花魁藏館將郁金香中特殊及名貴品種擺放于展覽中心進行展示，并且配備專人安保和講解工作?；顒觾热菡故捐旒芑虍嫾芡ㄟ^噱頭吸引游客到訪保利石象湖郁金香花節(jié)盛裝舞步在展覽中心外開辟場地，定時進行制服、馬術表演，并能合影留戀。活動內容展示桁架或畫架通過噱頭吸引游客到訪我愛郁金香：保利石象湖國際兒童繪畫大賽聯(lián)合成都重點小學合作發(fā)布，美術培訓班等，凡12周歲以下兒童均可報名參加，以“我愛郁金香”為主題在現(xiàn)場作畫，并評獎。獎品聯(lián)合媒體共同設置；保利僅負責召集，家長帶小