農(nóng)村房屋資產(chǎn)評估報告

1、農(nóng)村房屋資產(chǎn)評估報告農(nóng)村房屋資產(chǎn)評估報告【 1】項目名稱：首都機場* 地上物拆遷補償價值評估受托估價單位：北京* 房地產(chǎn)評估有限責任公司委托估價單位：* 公司估 價 日 期： xxxx 年* 月* 日至 xxxx 年* 月* 日 TOC o 1-5 h z 估價報告編號：*目錄第一部分致委托方函. 3第二部分估價師聲明. 4第三部分 估價假設和限制條件. 5第四部分 估價結(jié)果報告. 6第五部分附件. 15第一部分致委托方函* 公司：受貴單位的委托，我公司對首都機場 * 項目所涉及的位于 * 的地上物拆遷補償價值進行了評估。估價結(jié)果如下：一、估價對象根據(jù)拆遷許可證 （* 號 ）及委托方的要求，本

2、次估價對象為首都機場 * 項目所涉及的位于 * 的地上物， 包括村民個人所有和村集體所有的房屋及其附屬物。二、估價目的因修建首都機場 * 的需要，委托方擬對拆遷許可范圍內(nèi)的 * 地 上物實施拆遷，根據(jù)中華人民共和國物權法及相關法律規(guī)定，需xxxx 年 * 月 * 日對地上物所有權人進行貨幣補償。因此，本次評估目的：確定地上物價值，為拆遷補償提供參考。三、估價時點為拆遷許可證簽發(fā)之日，即 xxxx 年*月* 日四、估價結(jié)果于估價時點 xxxx 年* 月* 日的拆遷補償總價為：人民幣 * 元其中，村民個人所有的房屋及其附屬物總價為：人民幣 * 元村集體所有的房屋及其附屬物總價為：人民幣 * 元以上

3、分別見* 宅基地房屋拆遷補償匯總表 、 * 集體地上物拆遷補償匯總表 。北京 * 房地產(chǎn)評估有限責任公司第二部分 估價師聲明我們鄭重聲明：、我們在本報告中陳述的事實是真實和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3 、 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系， 也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范以及國家和北京市房屋拆遷補償規(guī)則、技術標準進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6、本報告得到幾位工程技術人

4、員及果樹專家的支持和幫助。7 、本報告由北京* 房地產(chǎn)評估有限責任公司解釋。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名 （蓋章 ）：（略）第三部分 估價假設和限制條件1 、本次估價以首都機場 * 項目已完成征地手續(xù)為估價前提。2、本次估價以委托方確定的估價范圍和保持現(xiàn)狀利用為估價前提。3 、 本報告結(jié)果是估價對象在估價時點的拆遷補償價值， 隨著時間推移、房地產(chǎn)市場變化及拆遷補償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應調(diào)整，甚至重估。3、本報告結(jié)果不含搬遷補助費、電話及空調(diào)移機費、停產(chǎn)停業(yè)損失補助費等各項補助費用。4、本報告是為拆遷補償服務的，估價結(jié)果僅作為拆遷補償?shù)囊罁?jù)，不得用于其他用途。5 、 未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意

5、， 任何單位或個人不得以任何形式公開本報告內(nèi)容。1 年。6、本報告有效期自拆遷許可證簽發(fā)之日起第四部分 估價結(jié)果報告一、委托方（略）二、受托方估價機構(gòu)：北京 * 房地產(chǎn)評估有限責任公司機構(gòu)地址：資質(zhì)級別：資質(zhì)證號：法人代表：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：三、估價對象根據(jù)拆遷許可證 （* 號 ）及委托方的要求，本次估價對象為首都機場 * 項目所涉及的位于 * 的地上物， 包括村民個人所有和村集體所有的房屋及其附屬物。村民個人所有的地上物包括宅基地上的正式房屋及棚子、水池、暖氣、上下水管、化糞池、滲井、燈、電表、門樓、院墻、太陽能、樹木等附屬物。村集體所有的地上物包括村委會辦公及配套用房及村集體的給水渠、排水

6、溝、水塔、道路、橋涵、電線桿、變壓器、魚塘、苗木等附屬物。四、估價目的* 的需要，委托方擬對拆遷許可范圍內(nèi)的 * 地上物實施拆遷，根據(jù)中華人民共和國物權法及相關法律規(guī)定，需對地上物所有權人進行貨幣補償。因此，本次評估目的：確定地上物價值，為拆遷補償提供參考。五、估價時點為拆遷許可證簽發(fā)之日，即 xxxx 年*月* 日六、價值定義本次評估擬確定地上物補償價值，包括村民個人所有和村集體所有的房屋及其附屬物補償價值。根據(jù)北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則及北京市有關規(guī)定，宅基地房屋拆遷補償價由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋及其附屬物重置成新價構(gòu)成;村集體所有房屋拆遷補償價由被拆遷房屋及其附屬物重置成新價構(gòu)成

7、。本次拆遷補償價值不含搬遷補助費、電話及空調(diào)移機費、停產(chǎn)停業(yè)損失補助費等各項補助費用。七、估價依據(jù)（一）有關法律、法規(guī)、政策文件和技術規(guī)程、 中華人民共和國土地管理法 （主席令第 8 號 ）;、 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（主席令第29 號 ）;、 中華人民共和國物權法（主席令第62 號 ）;、 房地產(chǎn)估價規(guī)范 （GB/T50291-1999）;、 北京市集體土地房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第124號）;、 北京市國土房管局 關于印發(fā) 北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則的通知（京國土房管征xxxx606 號）;7、北京市國土房管局關于印發(fā)北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見的通知 （京國

8、土房管征xxxx666 號 ）;8 、北京市國土房管局、北京市物價局關于發(fā)布 北京市房屋重置成新價評估技術標準 的通知（京國土房管拆xxxx808 號 ）;北京市建筑工程預算定額 （xxxx 年 ）;北京工程造價信息（北京市建設工程造價管理處主辦xxxx）（二）委托方提供的資料（略）（三 ）受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘查、調(diào)查獲得的資料。（略）八、估價原則本次評估主要遵循以下原則 :1 、合法原則遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定。2、最高最佳使用原則所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能

9、的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術上可能，財務上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。由于本次估價的目的是為拆遷補償服務的，因此以保持現(xiàn)狀為估價 前提。3、估價時點原則估價時點，又稱評估基準日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。要求估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀、合理價格。4、公平原則房地產(chǎn)估價必須站在公正、保護雙方權益的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。5、替代原則在評估房地產(chǎn)的價格時，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價格存在，則可依據(jù)替代原理 推斷出估價對象的價格。實際上是找一些與估價對象密

10、切相關而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來進行評估， 然后對其間的差別作些適當?shù)男拚贸龉纼r對象的房地產(chǎn)價格。要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格?？傊谠u估過程中，要按照國家、地方有關規(guī)定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行房地產(chǎn)價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，估價結(jié)果準確。九、估價方法根據(jù)估價目的，本次采用成本法進行評估。1 、宅基地房屋拆遷補償價計算公式:宅基地房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價宅基地面積+被拆遷房屋及其附屬物重置成新價(1)宅基地區(qū)位補償價確定宅基地區(qū)位補償價=( 當?shù)仄胀ㄗ≌笇r-房屋重置成新均價) 戶均安置面積 戶均宅基地面積

11、宅基地區(qū)位補償價一般由拆遷人委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實際情況評估確定;也可以由區(qū)縣人民政府或者其指定的相關部門在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)， 根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實際情況確定。(2)宅基地面積確定北京市集體土地房屋拆遷管理辦法第十八條規(guī)定了認定宅基地面積及補償原則：認定的宅基地面積應當經(jīng)過合法批準，且不超過控制標準。未經(jīng)合法批準的宅基地，不予認定。經(jīng)合法批準的宅基地超出控制標準的部分，不予補償；但1982年以前經(jīng)合法批準的宅基地超出控制標準的部分， 可以按照區(qū)、 縣人民政府的規(guī)定給予適當補償。北京市人民政府關于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定第六條

12、規(guī)定了宅基地面積控制標準:近郊區(qū)各區(qū)和遠郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過0.25畝（折合167平方米 ）。其他地區(qū)最高不得超過0.3畝（折合200平方米 ）。 1982年以前劃定的宅基地，多余前款規(guī)定的標準，每戶最高不得超過0.4 畝（折合267平方米 ）。（3）房屋及其附屬物重置成新價確定根據(jù)北京市國土房管局關于印發(fā)北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則的通知及北京市國土房管局、北京市物價局關于發(fā)布北京市房屋重置成新價評估技術標準 的通知規(guī)定，被拆遷房屋及其附屬物重置成新價采用成本法測算。計算公式為 :磚木結(jié)構(gòu)房屋房屋及其附屬物重置成新價= 屋面分數(shù)+屋架分數(shù)+頂棚分數(shù) +地面分數(shù) +（墻身分數(shù) + 門窗分數(shù) ） 柱高差率 標準間數(shù) 成新折余率+裝修分數(shù) 成新折余率+設備分數(shù) 成新折余率+ 附屬物分數(shù)成新折余率分值 + 附屬物據(jù)實估價磚混結(jié)構(gòu)房屋房屋及其附屬物重置成新價= 屋面分數(shù)+屋架分數(shù)+頂棚分數(shù) +地面分數(shù) +（墻身分數(shù) + 門窗分數(shù) ） 柱高差率 標準間數(shù)（成新折余率+使用年限折余率） 2+裝修分數(shù)成新折余率+設備分數(shù) 成新折余率+ 附屬物分數(shù) 成新折余率 分值+ 附屬物據(jù)實估價2、村集體所有房屋拆遷補償價計算公式村集體所有房屋拆遷補償價=重置全價 成新率(1)對已包含在北京市房屋重置