武漢木蘭廣場城市綜合體項目市場定位報告

1、2011武漢木蘭廣場(gungchng)市場定位報告共一百四十九頁項目的應(yīng)對策略競爭背景政策背景市場背景自身產(chǎn)品本案(bn n)結(jié)構(gòu)營銷(yn xio)方案項目分析項目定位營銷方案共一百四十九頁本案(bn n)結(jié)構(gòu)項目(xingm)定位營銷策劃方案服務(wù)管理市場背景黃陂項目分析宏觀政策分析武漢房地產(chǎn)市場分析共一百四十九頁宏觀(hnggun)環(huán)境分析國家(guji)商品房政策分析國家商業(yè)地產(chǎn)政策分析市場背景共一百四十九頁限購后全國(qun u)住宅房地產(chǎn)市場量價齊跌2011年1月26日， 國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(下稱“新國八條”),要求強化差別化住房信貸政策,對貸款購買第二套

2、住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。某監(jiān)控中心統(tǒng)計，截至3月7日，全國已經(jīng)有32個城市先后推出樓市限購政策，限購令出臺后，住宅總成交量出現(xiàn)(chxin)五成下滑。已經(jīng)頒布限購政策的7個重點城市中，京、津、杭、蓉在限購令出臺后一周，成交量跌幅超過五成；杭州跌幅最大，2月28日出臺限購政策后成交量環(huán)比下降73.79%。2011年全國房地產(chǎn)市場比較敏感，觀望情緒濃厚，整個今年房價或者交易量走勢由政策力度和供求關(guān)系將決定未來價格走勢。宏觀環(huán)境分析市場背景共一百四十九頁限購后武漢二月(r yu)住宅房地產(chǎn)量價齊跌調(diào)整后的武漢“限購令”實施已逾半月，昨日（3月8日），武漢

3、房管部門對外發(fā)布信息稱，該市樓市在12個月以來首次出現(xiàn)“量價齊跌”現(xiàn)象。對此，市場各方反應(yīng)不一。在消費者對樓市調(diào)控新政滿懷期待中，昨日武漢市房管局對外發(fā)布了一則消息：根據(jù)對全市范圍的統(tǒng)計，2月份，武漢樓市一年以來首次出現(xiàn)“量價齊跌”。根據(jù)上述部門發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月份，武漢新住房(zhfng)銷量較1月下降56%，價格下滑0.66%。對于我們遠郊樓盤，很多剛性客戶存在的觀望情緒，今年整個市場行情都不容樂觀。漢版限購令武漢房地產(chǎn)市場分析市場背景共一百四十九頁武漢市商業(yè)地產(chǎn)隨著武漢市房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展和城市商業(yè)環(huán)境的良性提升(tshng)，武漢市商業(yè)地產(chǎn)市場也得到了快速發(fā)展。武漢政府(zhngf

4、)規(guī)劃要求商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有了良好的開端武漢市場上新建改建的各類商業(yè)地產(chǎn)門面、商鋪、購物中心、寫字樓、產(chǎn)權(quán)酒店紛紛登場。中部崛起戰(zhàn)略位置的提升武漢市商業(yè)成交量逐步提升吸引了眾多外地開發(fā)商的投資，武漢自身良好的商業(yè)氛圍，漢口火車站商圈等大型商業(yè)項目和眾多社區(qū)型商業(yè)的開發(fā)。武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀量價齊升市場背景共一百四十九頁武漢市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展(fzhn)狀況20072010年武漢市商業(yè)(shngy)用房銷售均價走勢595010840336860500010000150002000025000300003500040000450002007200820092010元/平方米25544武漢商業(yè)用房的價格趨勢呈

5、一路上揚，截至2010年，同比31%增長率，目前均價已經(jīng)達到3.36萬元/平米。武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀市場背景共一百四十九頁武漢市2010寫字樓銷售情況小結(jié)(xioji)（數(shù)據(jù)來源：恒信堂市場部）1、2010年上半年，武漢寫字樓供需均增長，但是價格方面，寫字樓的價值還有待體現(xiàn)。在區(qū)域布局上，武漢寫字樓項目開始游城市中心向外圍擴，光谷、沌口、青山、古田等板塊辦公物業(yè)開始興起。上半年寫字樓供應(yīng)比提升1%-3%，小戶型成當前市場供應(yīng)主體公寓式辦公。還有LOFT辦公、三層復(fù)式辦公等。2、成交量：2010上半年寫字樓成交開始放量2010年上半年，全市寫字樓回暖，成交面積達16.6萬方，與2009年全年成交量

6、基本持平，武漢經(jīng)濟(jngj)逐步向好，城市地位提升，外來企業(yè)拉動寫字樓需求，同時恰逢沿海產(chǎn)業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)移等，加上目前“國十條“等政策緊促寫字樓、商業(yè)等商用物業(yè)效應(yīng)，市場資金流向發(fā)生變化，轉(zhuǎn)移至商用型物業(yè)。關(guān)于酒店式公寓以及寫字樓市場背景武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀共一百四十九頁3、漢口寫字樓均價位居全市價格標桿漢口整體寫字樓均價為16000元/平米左右，檔次也是最高端；武昌區(qū)則不斷挖掘高端寫字樓市場，目前在售的新時代商務(wù)中心及在建的保利文化廣場均定位為甲級寫字樓，價格也均在萬元以上；漢陽寫字樓缺乏，頂秀廣場作為標志性項目，頗受關(guān)注，但是受區(qū)域及市場影響，價格不足8000元./平米，遠不及(bj)漢口。4、

7、建設(shè)大道：50元以上，板塊評價租金約為60元/平米，為全市最高。出租率方面：武漢典型商務(wù)圈寫字樓平均出租率都超過80%建設(shè)大道、濱江商務(wù)圈的寫字樓出租率則超過90%寫字樓商業(yè)類型將受到熱捧。武漢市2010寫字樓銷售(xioshu)情況小結(jié)（數(shù)據(jù)來源：恒信堂市場部）關(guān)于酒店式公寓以及寫字樓市場背景武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀共一百四十九頁恒信堂建議：商業(yè)招商與住宅銷售同時進行理論支持：1、黃陂商業(yè)地產(chǎn)稀缺，市場空缺就是我們的機會；2、恒信堂分析，2010.9.29新政后，住宅受到宏觀調(diào)控的影響很大，包括首付成數(shù)增加、利率增加、限購等。而商業(yè)地產(chǎn)依然享受貸款首付五成、利率1.1倍的政策，并且不限貸款套數(shù)(t

8、osh)，因此，商業(yè)地產(chǎn)成為投資者的避風港。 恒信堂調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前首選投資是商業(yè)地產(chǎn)，占比達到了38.2%，而選擇購買住宅的銳減，只有12.3%。商業(yè)地產(chǎn)趨熱的趨勢已經(jīng)明顯。市場(shchng)背景共一百四十九頁黃陂項目分析地理位置：黃陂區(qū)位于湖北省東部偏北，武漢市以北，國土總面積2261平方公里。全區(qū)與武漢中心城區(qū)7橋相連，境內(nèi)不僅有國內(nèi)四大門戶(mnh)機場之一的天河機場，還有目前亞洲最大的武漢北鐵路編組站，以及灄口鐵路貨站和京九、京廣、灄陽鐵路，京廣、滬漢蓉鐵路快速客運專線在境內(nèi)呈“十”字交匯。特別是黃陂南部地區(qū)處于漢口火車站，武漢客運港、武漢火車站和陽邏深水港的交通腹地，形成水、路

9、、空的立體交通網(wǎng)絡(luò)。市場(shchng)背景人口情況：黃陂人口113萬，約占全市的1/8，其中鄉(xiāng)村人口89萬，農(nóng)村勞力45萬人。是武漢面積最大、人口最多的新城區(qū)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：全區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整基本完成，形成“鋼鐵、機電、建材、醫(yī)藥化工、紡織服裝、農(nóng)產(chǎn)品加工”等六大主導產(chǎn)業(yè)，武湖服裝產(chǎn)業(yè)集群、灄口建材產(chǎn)業(yè)集群已初具規(guī)模，南部經(jīng)濟帶規(guī)模不斷擴大。共一百四十九頁 2008年，黃陂區(qū)商貿(mào)業(yè)實現(xiàn)批發(fā)和零售額159867萬元，比2007年增長18.2%，占第三產(chǎn)業(yè)(d sn chn y)增加值的比重達29.9%；實現(xiàn)社會消費品零售總額68.31億元，比2007年增長19.4%。黃陂經(jīng)濟發(fā)展(fzhn)狀

10、況（數(shù)據(jù)來源：武漢市商務(wù)局）： 1、商業(yè)網(wǎng)點布局無序，缺乏規(guī)劃指導。2、商貿(mào)企業(yè)規(guī)模偏小，缺少龍頭航母。3、業(yè)態(tài)單調(diào)，經(jīng)營理念陳舊。4、商品交易市場及物流業(yè)發(fā)展還不盡人意。 商業(yè)經(jīng)濟存在問題?市場背景黃陂項目分析共一百四十九頁黃陂區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢，居民可支配收入保持較高水平。至2009年，人均可支配收入已達11429元。2010年，城市居民人均可支配收入11614.52元，城市居民在收入增加的同時，收入渠道增多，收入亦呈多元化趨勢。小結(jié)：各項經(jīng)濟指標穩(wěn)步增長，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供(tgng)了經(jīng)濟支撐。居民可支配收入保持平穩(wěn)增長 （數(shù)據(jù)(shj)來源：黃陂區(qū)統(tǒng)計局） ：市場

11、背景黃陂項目分析共一百四十九頁以上(yshng)數(shù)據(jù)總結(jié)：1、黃陂區(qū)居民整體生活水平穩(wěn)步提高2、居民消費水平穩(wěn)步提高，消費類型急需擴充；3、居民日常消費比重大，對于日常消耗品和食品的種類和體量有足夠的消費需求；各類商品市場所提供選擇面小，造成了供求關(guān)系巨大(jd)的不平衡因利導勢，利用黃陂木蘭廣場商業(yè)部分釋放被壓抑需求，帶動住房銷售。市場背景黃陂項目分析共一百四十九頁本案(bn n)結(jié)構(gòu)項目(xingm)定位營銷策劃方案銷售服務(wù)管理市場背景項目分析項目定位共一百四十九頁 項目所在區(qū)域狀況簡述 項目區(qū)域交通(jiotng)狀況分析 項目區(qū)域消費狀況分析項目分析共一百四十九頁項目(xingm)所在

12、區(qū)域整體狀況簡述項目(xingm)地塊黃陂廣場商圈中百倉儲建材市場武商量販通過上圖標識能夠看出本項目位于G318、黃孝路、黃陂入口的交匯處。項目分析項目分析共一百四十九頁地段交通十分便捷，臨近岱黃高速，且靠近客運站，有巴士直通漢口(hn ku)及湖北其他區(qū)域。目前有15路、21路、292路、611路、612路等公交路線經(jīng)過，交通十分便利。項目(xingm)所在區(qū)域整體狀況簡述項目分析木蘭廣場實景圖項目地處新城開發(fā)的核心地段，同時也是城內(nèi)外交通的樞紐中心，使項目具有成為該區(qū)域的地標性建筑的先天性優(yōu)勢。 目前該區(qū)域處于發(fā)展階段，居住人口較為密集，項目距離中百倉儲、黃陂廣場、建材市場等商圈的直線距離

13、均在12公里以內(nèi)；周邊還分布了黃陂環(huán)城中學、中國郵政以及黃陂區(qū)交通大隊和黃陂公安局等。項目定位共一百四十九頁項目處于城市內(nèi)外環(huán)線交界處，屬于中心(zhngxn)城區(qū)； 毗鄰G318、黃孝路、黃陂入口的交匯處，未來有極強的可擴展性。項目區(qū)域(qy)交通狀況分析公交292路是武漢市首條跨高速公路開往遠城區(qū)的公交線路，全長36公里。首末站分別為漢口火車站（西）和黃陂前川客運中心，配車40臺，高峰時平均每分鐘一臺車；平日1萬人次，春節(jié)期間每日近3萬人次，載客50萬人次。武漢-黃陂商業(yè)交流活躍。項目分析項目分析共一百四十九頁項目區(qū)域消費人群的年齡比例情況：項目周邊(zhu bin)以15至25歲人群占總

14、體人群22%，25至50歲人群占總體人數(shù)39%，兩類最具消費活力的人群占到了項目周邊人群的61%，對本項目來說可以說是極大的利好。項目區(qū)域消費狀況分析（數(shù)據(jù)(shj)來源：艾利森研究機構(gòu)于2010年10月黃陂消費市場抽樣）周邊人群年齡比例12%22%39%17%10%15歲以下15-25歲25-50歲50-60歲60歲以上項目分析項目定位共一百四十九頁項目區(qū)域消費人群的職業(yè)構(gòu)成：由下圖能夠看出，本項目周邊消費人群以私營業(yè)主、公務(wù)員、公司職員(zhyun)及一些職工為主，具有極大的消費潛力。17%25%14%15%5%14%10%公務(wù)員私營業(yè)主公司職員普通職工自由職業(yè)者學生其他項目區(qū)域(qy)消

15、費狀況分析（數(shù)據(jù)來源：艾利森研究機構(gòu)于2010年10月黃陂消費市場抽樣）項目分析項目分析共一百四十九頁項目區(qū)域(qy)商業(yè)現(xiàn)狀：項目周邊(zhu bin)實際商業(yè)氛圍不濃：如建材批發(fā)、電子批發(fā)、汽車配件整修等。以下為各片區(qū)詳細情況(截止日期20110107)：區(qū)域范圍主營業(yè)態(tài)自身特點面寬進深1樓層高2樓層高租金售價黃陂大道以黃陂廣場為中心集中型商業(yè)區(qū)、電影院、步行街等檔次高、業(yè)態(tài)豐富并進行統(tǒng)一規(guī)劃管理34米78米6米35米黃陂廣場周邊小型街鋪1F3.5W2F2.5W雙鳳大道雙鳳大道沿街以家裝建材、五金機電、電動車、摩托車等為主要經(jīng)營特色，武商量販等大型超市檔次普遍不高23米67米34米2.5米

16、左右1.23.3元/天老城區(qū)板橋大道、前川大道、民安街、大南街為中心品牌、休閑服飾、鞋業(yè)、家用電器、日化美容用品等商業(yè)氛圍最為濃厚，經(jīng)意種類齊全，經(jīng)營品種混雜，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃布局23米67米34米2.5米左右1.52.3元/天目前黃陂地區(qū)以自然租賃形式為主：店面人流量較大、租賃情況良好，面積40。約在3000元/月、即日租金為2.5元/平米/天項目分析項目分析共一百四十九頁黃陂廣場(gungchng)分析:黃陂廣場商業(yè)(shngy)部分主要分為東西兩個集中型商業(yè)區(qū)和商業(yè)街。其中東區(qū)商業(yè)與商業(yè)街已開發(fā)完畢，并開始營業(yè)，西區(qū)商業(yè)尚未開發(fā)。 東區(qū)商業(yè)樓層分布（分割銷售+集中銷售）1F：精品百貨2F：

17、沃爾瑪、國美電器3F：沃爾瑪、國美電器4F：國美電器、中西餐5F：KTV、休閑、運動商業(yè)街樓層分布（集中商業(yè)）1F：精品鞋帽服飾店2F：餐飲業(yè) 競爭項目分析項目分析共一百四十九頁黃陂廣場經(jīng)驗借鑒（分割銷售+集中(jzhng)銷售+集中商業(yè)）:主力店引進該項目在入市之前，就將招商作為項目的核心工作先行開展并以租金優(yōu)惠的方式(fngsh)成功引入沃爾瑪、國美電器、華誼兄弟傳媒等一線品牌的入駐，同時也與KFC、屈臣氏、滔博運動營、歡樂空間KTV等實力商家簽定合作協(xié)議，強力的招商帶動了投資商鋪客戶的熱情，為日后商鋪的熱銷打下了基礎(chǔ)。多業(yè)態(tài)組合黃陂廣場將多業(yè)態(tài)基于一身，大量引進了黃陂獨一無二的國際品牌商

18、家，塑造黃陂前所未有的消費集中地。采用先進運營管理模式黃陂廣場商業(yè)70%以上物業(yè)自持，30%出售的商鋪同樣擁有經(jīng)營權(quán)，實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理與經(jīng)營，對各業(yè)態(tài)區(qū)域劃分、面積分配、品牌管理進行有效合理的規(guī)劃，避免檔次參差不齊、布局混亂的現(xiàn)象產(chǎn)生，這也是該項目商業(yè)能夠成功的重要因素之一。返租年限長，投資回報收益高（前期營銷策略，后期取消了優(yōu)惠）黃陂廣場的商鋪單位，承諾業(yè)主前5年給予年收益7%的回報，5年以后的業(yè)主可以自行經(jīng)營或出租，同時黃陂廣場承諾5年后的回報不低于7%，保證了投資客戶的利益回報。競爭項目分析項目分析共一百四十九頁黃陂區(qū)漢口北樓盤(lu pn)介紹占地面積:2678平方米 建筑面積:

19、73314平方米物業(yè)類型：3棟18層高層 銷售均價：5200元/平方米開工時間:2010-12-01竣工時間:2012-06-01開發(fā)商:德成控股集團有限公司物業(yè)管理公司:德成控股集團有限公司工程進度:在建(zi jin)(2011-03-25)產(chǎn)權(quán)年限:50年戶 數(shù):總戶數(shù)697戶 當期戶數(shù)697戶金寓金寓位于漢口北市場群唯一生活商務(wù)區(qū)，5.4M高挑空間，買50最大送80得房率。 全框架LOFT結(jié)構(gòu)。項目分析共一百四十九頁2、價格差距較大，品質(zhì)參差不齊各樓盤之間的價格出現(xiàn)(chxin)較大的落差，其中黃陂廣場以4200元/的價格居當?shù)胤績r之首，與其他樓盤形成了約500元/的差價，懸殊較大，同

20、時也反應(yīng)出樓盤之間品質(zhì)的差異化。3、市場供給以3房產(chǎn)品為主，2房產(chǎn)品為輔目前市場供給中主要集中于100-130的3房產(chǎn)品，其次是70-902房。4、出現(xiàn)創(chuàng)新戶型5、小高層、高層逐漸成為市場主力 黃陂樓市(lu sh)分析1、在售樓盤數(shù)量雖不多，但部分樓盤具有較大規(guī)模，開發(fā)實力強，雖然目前市場上在售樓盤不多，但其中不乏規(guī)模大、品質(zhì)較高的樓盤，如黃陂廣場達到了30萬的規(guī)模。項目分析共一百四十九頁項目突破點：1、注重產(chǎn)品定位：在同質(zhì)化區(qū)域市場中打造差異化產(chǎn)品，形成核心賣點。2 、開發(fā)節(jié)奏把握：采取前期用較多時間預(yù)熱(y r)市場，后期分批次對外推盤的辦法 ；3、走差異化營銷路線，不直接與大盤競爭，鎖

21、定本案客戶群體。小結(jié)(xioji)：與區(qū)域競爭項目相比，項目自身配套等優(yōu)勢不明顯2011年又遇宏觀大勢，大市場處于盤整階段，需謹慎而行。項目分析共一百四十九頁本項目經(jīng)濟技術(shù)指標凈用地面積19927.21（29.87畝）規(guī)劃用地面積22417.89（33.63畝）總建筑面積105114（不含地下室）其中住宅建筑面積48600商業(yè)建筑面積21514酒店建筑面積35000 地下車庫總建筑面積15500停車位510輛容積率4.69綠化率20%總戶數(shù)456戶建筑密度28.9%本項目(xingm)經(jīng)濟技術(shù)指標項目(xingm)定位共一百四十九頁項目優(yōu)勢分析（S）項目機會分析（0）項目處于新老城區(qū)交匯處，也

22、是各大高速路與黃陂區(qū)交匯處，地理位置優(yōu)越，交通便利； 良好的臨街展示效果為本項目商業(yè)起到烘托氛圍作用； 開發(fā)商開發(fā)過江北第一府等項目，具有品牌優(yōu)勢，并且在政府支持下，木蘭廣場市場競爭力會得以提高；政府對項目區(qū)域未來商業(yè)規(guī)劃提升項目區(qū)域商業(yè)功能；區(qū)域商業(yè)市場處于初級發(fā)展階段，商業(yè)品質(zhì)提升空間較大；周邊商務(wù)酒店逐漸增多，商務(wù)需求逐步提升，經(jīng)濟交流頻繁；投資客認可本項目區(qū)域；項目劣勢分析（W）項目威脅分析（T）項目門口目前車流的較快；周邊商業(yè)氛圍不濃、經(jīng)營檔次低；項目周邊商業(yè)物業(yè)租金低；項目周邊的消費人群的消費力檔次相對較低；項目周邊現(xiàn)有綜合商業(yè)與特色商業(yè)分流目標消費群；潛在綜合項目逐漸入市，投資客

23、可選投資物業(yè)類型增多；本項目(xingm)SWOT分析項目(xingm)定位共一百四十九頁通過項目SWOT分析，我們可以得出本項目以下(yxi)特點：本項目著重考慮如何超越黃陂市場各種( zhn)競爭項目，使本項目一枝獨秀，做到人無我有，人有我優(yōu)的項目特色？從定位上便于黃陂廣場區(qū)別開來。項目定位共一百四十九頁 屬性(shxng)。 黃陂高端城市(chngsh)綜合體詮釋：從項目所處的區(qū)域來看，自帶大型商業(yè)體量的項目僅黃陂廣場。本項目住宅和商業(yè)體量各占一半，潛力也不容小覷，建議同時預(yù)熱住宅和商業(yè)，博得市場的關(guān)注，炒熱投資市場；同時在吸引了人氣之后，順勢首先推出住宅，帶動后期商業(yè)銷售或者租賃。項目

24、定位共一百四十九頁 形象(xngxing)。商務(wù)的 尊貴(zngu)的 奢華的 詮釋：結(jié)合項目的規(guī)劃特點、物業(yè)配比及設(shè)計特點，提煉出項目最形象生動的三個詞匯，作為項目的形象符號，貫穿項目營銷推廣的全過程。項目定位共一百四十九頁 廣告(gunggo)訴求點。中央商務(wù)圈 尊貴(zngu)空間項目自身配備酒店等商業(yè)物業(yè)，方便商務(wù)辦公的同時，產(chǎn)品設(shè)計以三房為主，兩房、四房為輔，打造大商務(wù)、大府邸的核心概念，大氣尊貴感呼之欲出；提升物業(yè)投資價值。項目定位共一百四十九頁如何給目標群一個(y )共同的定義？60年代末70年代-二次置業(yè)群體并進行投資項目(xingm)的人群他們的共性何在？結(jié)合項目的定位及形象

25、，我們的主力目標消費者是： 客戶。項目定位共一百四十九頁6070職業(yè)(zhy)共性40歲左右累積財富的中青人應(yīng)主要從事一些傳統(tǒng)的收入穩(wěn)定而且高的行業(yè)，政府、金融等，這些行業(yè)對他們是否(sh fu)存在共性要求或影響呢？職業(yè)： 政府、金融、教育、建筑等社交圈子的擴大 60年代70年代的人，他們最大的相同點在于“圈子”。圈子的目的，都是為了將自身的社交圈子擴大，為了得到社會的認可和尊重。項目定位共一百四十九頁富者恒富他們(t men)是中流砥柱，自我認同使他們(t men)對自己最大的鼓勵。富貴者不是因為他天生就有錢有地位，而是在這個圈子里，他能夠及時獲得有用的投資(tu z)信息。擴大自己的社交

26、圈子即認真對待生活，它是生活的必須，它是生存方式！它是面對加速度發(fā)展的必需心態(tài)。項目定位共一百四十九頁本項目(xingm)目標： 黃陂主流勢力的生活圈；黃陂商業(yè)信息的集散地；黃陂首席高級(goj)沙龍藝術(shù)會所等等。項目定位共一百四十九頁 價值(jizh)價格。 根據(jù)對市場的長期觀察和總結(jié)，影響(yngxing)置業(yè)者決定購買本項目的最重要因素為： 地段、價格、品質(zhì)。那么本案客群群體能承受的心理價位是多少呢？ 項目定位共一百四十九頁 通過前期的市調(diào)和本項目的地段質(zhì)素的綜合評定，結(jié)合本項目綜合市場競爭力,我司認為 本項目開盤均價預(yù)計在4500元/平米區(qū)間單戶總價：40-55萬首付支出：12-20萬

27、具體銷售價格以項目入市前市場行情(sh chn xn qn)再做調(diào)整 價值(jizh)價格。項目定位共一百四十九頁屏蔽(pngb)劣勢本項目(xingm)發(fā)揮優(yōu)勢尋找機會點降低威脅借勢造勢住宅+商業(yè)+酒店+寫字樓多功能商業(yè)中心項目定位原則：發(fā)揮優(yōu)勢、屏蔽劣勢，尋找機會點、降低威脅項目定位共一百四十九頁核心(hxn)概念黃陂核心商業(yè)中心宜商宜居宜投資(tu z)武漢東 -窗口商業(yè)廣場1、商機捷徑：分享黃陂258億鼎盛商機（2010年黃陂GDP為258億） 黃陂首席體驗式商業(yè)旗艦?zāi)Ｊ?坐等300000萬家客戶上門消費 36層寫字樓,黃陂第一高度，絕佳形象絕佳地段2、成本捷徑：集中一站式商務(wù)娛樂休閑

28、3、區(qū)位捷徑：城市副中心深處武漢市門戶腹地 三大交通捷徑（高速路便捷），匯聚八方財富4、經(jīng)營保障捷徑：三大優(yōu)勢平臺，兩項興市舉措（開發(fā)商考慮，見下頁）項目定位共一百四十九頁三大優(yōu)勢平臺： （開發(fā)商考慮）采購交易平臺：5.5萬平方米黃陂商業(yè)餐飲娛樂航母；采用會員(huyun)系統(tǒng)會展服務(wù)平臺：中國黃陂高端產(chǎn)品重要會展基地；電子商務(wù)平臺：與大型專業(yè)電子平臺全程合作核心(hxn)概念項目定位兩項興市舉措:（開發(fā)商考慮）（1）租金“前三個月免租金”（2）行政審批一條龍服務(wù)共一百四十九頁項目住宅(zhzhi)定位分析：主推案名：木蘭(m ln)廣場釋義：本項目毗鄰木蘭廣場，地處老城區(qū)交界地帶，項目品質(zhì)高

29、檔，物業(yè)形態(tài)多樣，突顯項目的地標性特色，結(jié)合產(chǎn)品特點，旨在打動目標客戶群，建立認同感和歸屬感。住宅部分：木蘭廣場公館商業(yè)部分：木蘭廣場酒店式公寓與寫字樓部分：木蘭廣場中心國際產(chǎn)品支撐：1、產(chǎn)品規(guī)劃為30-40F高層，刷新了黃陂建筑和形象的高度2、產(chǎn)品規(guī)劃與時俱進，具有強烈的現(xiàn)代氣息3、建筑品質(zhì)支撐住宅規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議共一百四十九頁客戶群：1、改善(gishn)型客戶（二次置業(yè)） 90-120平米以及120平米以上2、首次置業(yè)（70-90平米）產(chǎn)品(chnpn)平面圖（建議：做到互不遮擋） 住宅規(guī)劃建議（戶型配比）面積比例70-9040%90(小三房)-12040%120-130 20%目前

30、市場環(huán)境下，很多客戶愿意選擇大戶型住宅作為改善型置業(yè)。1號樓2號樓3號樓項目定位共一百四十九頁1、本小區(qū)戶型設(shè)計搭配要求合理，能夠滿足市場(shchng)的需求。2、園區(qū)按景觀位置的不同，相應(yīng)安排不同檔次的戶型。3、戶型的朝向、通風和景觀盡量做到均衡。4、做到明廚、明衛(wèi)（干濕分離）、明廳，同時兼顧舒適性、適應(yīng)性、經(jīng)濟性、安全性和整體性。 5、入戶口的設(shè)計應(yīng)注意內(nèi)外過渡空間的設(shè)置；6、廚房和餐廳應(yīng)考慮相對獨立的空間設(shè)計，并考慮工作（陽臺）的設(shè)計；7、陽臺設(shè)計應(yīng)注意作為建筑符號的新穎性及與功能性的結(jié)合；8、空調(diào)室外機和室內(nèi)機位的設(shè)置；9、室內(nèi)所有窗戶的設(shè)計形成、分割形式和開啟方式，應(yīng)注重形式與功能

31、的結(jié)合；10、小區(qū)內(nèi)注意配備地下停車場。戶型布局(bj)與設(shè)計要求 住宅規(guī)劃建議項目定位共一百四十九頁產(chǎn)品(chnpn)平面圖（建議：做到互不遮擋） 商業(yè)(shngy)規(guī)劃建議1號樓2號樓3號樓A區(qū)B區(qū)A區(qū)、1、3號樓裙樓部分主力店為主商鋪，以銷售為主B區(qū)（含2號樓底商）集中商業(yè)，引進超市、體育會所等，以租賃為主3號樓酒店式公寓，建議進行精裝修，并引進高檔酒店合作等形式經(jīng)營項目定位共一百四十九頁客戶需求(xqi)特征不同(b tn)行業(yè)對于寫字樓質(zhì)素的注重因素側(cè)重點不同(b tn) 物流類客戶更加強調(diào)周邊區(qū)域同行集中程度、交通便利程度金融證券客戶注重檔次形象、價格；貿(mào)易客戶注重檔次形象、交通便

32、利程度和智能化；咨詢顧問客戶注重除檔次形象外，更為注重物業(yè)管理水平和周邊商業(yè)配套；科技客戶除檔次形象外，較為關(guān)注物業(yè)管理水平和租金及售價。 企業(yè)注冊區(qū)域不同客戶的需求特征也不同一般來說，本土企業(yè)選擇寫字樓地點時，往往偏好選擇與公司注冊相同區(qū)域的寫字樓。外地企業(yè)的分公司、辦事處則不受“戀舊地情節(jié)”的困擾，他們一般偏好選擇中央商務(wù)區(qū)作為辦公地點，從而提升企業(yè)的形象與實力。關(guān)于酒店式公寓、寫字樓的建議（3號樓） 商業(yè)規(guī)劃建議項目定位共一百四十九頁目前武漢市房地產(chǎn)投資型客戶僅僅占整個市場成交量的10%左右主要集中在商鋪、高檔公寓和寫字樓。但是，需要認識到，隨著武漢市經(jīng)濟的發(fā)展(fzhn)和房地產(chǎn)行業(yè)的

33、迅猛發(fā)展(fzhn)，近幾年來房地產(chǎn)投資逐漸受人重視，那些率先投資的人們得到的巨大收益起到了很好的示范作用，經(jīng)濟學中“羊群效應(yīng)”在這個領(lǐng)域?qū)⒂葹橥怀?。根?jù)我公司對武漢市寫字樓投資型客戶的調(diào)查，純投資客戶對寫字樓的選擇最關(guān)注的幾個因素按其重要性依次是：1）所購買房產(chǎn)的升值潛力2）出租后的投資回報率3）出租率或者出租服務(wù)保障4）寫字樓物業(yè)管理水平。客戶需求(xqi)特征投資客需求特征關(guān)于酒店式公寓、寫字樓的建議（3號樓） 商業(yè)規(guī)劃建議項目定位共一百四十九頁寫字樓標準層層(cn cn)高定位甲級寫字樓凈高應(yīng)在2.7米以上，加上梁位、空調(diào)管線等，寫字樓的高度應(yīng)在3.2以上；甲級寫字樓首層一般都作有挑空

34、，首層加二層的高層一般在9米左右?？紤]到經(jīng)濟性和適用性，建議本項目甲級寫字樓二層以上的高度在3.2至3.5米之間乙級寫字樓層高從最低2.8米到3.4米，平均層高為3.05米，裝修(zhungxi)后凈高平均為2.45米。我司建議海河新天地寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃上可以從加高凈高上突出項目優(yōu)勢，乙級寫字樓和甲級商務(wù)公寓高層在3.03.2米。（本項建議層高3.2m） 考慮形象建造偏甲級寫字樓產(chǎn)品定位但是同樣我們可以具備甲級寫字樓的所有配套設(shè)施關(guān)于酒店式公寓、寫字樓的建議（3號樓） 商業(yè)規(guī)劃建議項目定位共一百四十九頁甲級寫字樓配套(pi to)設(shè)施定位配套情況電梯足量的電梯配置，建議考慮奧的斯電梯、DOVER

35、電梯等原裝進口電梯 空調(diào)、電力系統(tǒng)采用世界知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)、雙電源供電、 餐飲配套餐廳、中西餐廳、咖啡廳、宴會廳、員工餐廳 娛樂配套娛樂中心、健身房、臺球通訊配套國際衛(wèi)星電視、樓宇自控系統(tǒng)、通訊交換系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng) 商務(wù)配套多功能會議廳、商務(wù)中心 洗衣房、商場、 美容坊、美容美發(fā)、航空售票、郵局、銀行、閱覽 產(chǎn)品(chnpn)定位關(guān)于酒店式公寓、寫字樓的建議（3號樓） 商業(yè)規(guī)劃建議項目定位共一百四十九頁為了節(jié)省裝修時間和精力，越來越多的客戶愿意選擇全精裝的寫字樓，然后通過辦公家具、內(nèi)部擺設(shè)營造個性(gxng)辦公空間（31%），近四分之一的

36、客戶還是選擇公共部分統(tǒng)一由開發(fā)商精裝修，內(nèi)部由企業(yè)自行裝修（26%），也有部分客戶只需要初裝（21%）。定位：寫字樓客戶對于外觀和公共部門的裝修要求越來越高，要求做到有檔次、氣派、舒適，因此項目寫字樓在外觀和公共空間裝修時應(yīng)考慮入住企業(yè)的檔次和文化取向進行設(shè)計施工。產(chǎn)品(chnpn)定位對寫字樓裝修的定位注意：1）預(yù)留鋼構(gòu)隔兩層2）精裝修樣板房演繹關(guān)于酒店式公寓、寫字樓的建議（3號樓） 商業(yè)規(guī)劃建議項目定位共一百四十九頁寫字樓客戶對于智能化首選是與自身辦公相關(guān)的辦公自動化（32%），其次是樓宇自動化監(jiān)控（21%），對于通訊和物業(yè)管理自動化也有一定的要求。針對性建議：寫字樓在智能方面應(yīng)首先提高辦

37、公自動化水平，在樓宇智能管理(gunl)、通訊自動化、物業(yè)服務(wù)智能化方面下足功夫。產(chǎn)品(chnpn)定位寫字樓智能化系統(tǒng)功能定位關(guān)于酒店式公寓、寫字樓的建議（3號樓） 商業(yè)規(guī)劃建議項目定位共一百四十九頁草創(chuàng)型、成長型企業(yè)對寫字樓關(guān)注點區(qū)域發(fā)展前景好物業(yè)形象好，外觀公建化價格實惠；小面積，總價低；24小時辦公；（部分要求有居住功能）配套設(shè)施滿足基本需求(xqi)；（商務(wù)中心、餐廳、便利店等）交通便捷投資客關(guān)注點價格實惠，總價低區(qū)域發(fā)展前景好恒信堂寫字樓案例(n l)研究總結(jié)項目定位共一百四十九頁功能定位原則(yunz)功能辦公、居住(jzh)及配套設(shè)施；寫字樓及公寓比例的確定原則以市場為基礎(chǔ)，兼

38、顧多種需求，吸引最大范圍的客戶，降低項目風險；從市場現(xiàn)狀看，寫字樓與酒店式公寓的功能復(fù)合能吸引多層面的客戶（辦公、辦公居住、居住、投資）；配套設(shè)施比例的確定原則既要滿足住戶的工作與生活需求，又要能持續(xù)經(jīng)營；更重要的是，積聚人氣，提升本項目所在區(qū)域的成熟度；項目定位共一百四十九頁3號樓寫字樓部分(b fen)建議1、建筑設(shè)計2、建筑風格3、其它功能定位原則(yunz)共一百四十九頁1、建筑設(shè)計之戶型(h xn)（1/3）+=標準單元戶型面積：5060平米(pn m)，可多套靈活組合共一百四十九頁豎向組合(zh)：平面 復(fù)式 2、建筑設(shè)計之戶型(h xn)(2/3)也可利用層高贈送面積，達到平面復(fù)

39、式的效果共一百四十九頁2、建筑設(shè)計之戶型(h xn)(3/3)設(shè)獨立衛(wèi)生間，適應(yīng)商住需求，同時(tngsh)提高辦公空間的品質(zhì)。(滿足辦公、商住的復(fù)合功能要求)共一百四十九頁樓層內(nèi)設(shè)共享空間如休憩露臺、小型(xioxng)茶水間，緩解工作壓力2、建筑設(shè)計之空間(kngjin)布置共一百四十九頁入口及大堂現(xiàn)代(xindi)氣派，體現(xiàn)物業(yè)形象2、建筑設(shè)計之大堂(dtng)共一百四十九頁引入生態(tài)設(shè)計，強調(diào)自然通風、采光(cigung)、綠化、節(jié)能等2、建筑設(shè)計：生態(tài)(shngti)概念共一百四十九頁建筑造型應(yīng)給人以強烈的視覺沖擊力，與周邊的政府辦公樓形成明顯區(qū)別(qbi)；現(xiàn)代、氣派，突現(xiàn)中心區(qū)商務(wù)

40、中心的形象；3、建筑風格共一百四十九頁提供酒店式服務(wù)入口廳堂設(shè)酒店式服務(wù)臺；家居清潔及家務(wù)助理服務(wù)；干濕洗熨服務(wù)；安排電召的士(de sh)服務(wù)；租車服務(wù)；提拿物件，關(guān)開車門；定時喚醒服務(wù)；代為訂餐、送餐服務(wù)；代租、代管服務(wù)。其它物業(yè)(w y)建議項目盈利方式銷售為主（即使是已出租的仍可作為帶租約物業(yè)出售）可租可售共一百四十九頁產(chǎn)品平面圖（建議(jiny)：做到互不遮擋）1號樓2號樓3號樓A區(qū)B區(qū)住宅區(qū)高層住宅3號樓：酒店式公寓(gngy)A、B區(qū)等商業(yè)部分木蘭公館木蘭中心國際木蘭廣場項目定位根據(jù)項目的開發(fā)期及項目地塊特征，對項目作以形象定位：項目形象定位共一百四十九頁定位(dngwi)與形象

41、的統(tǒng)一建筑(jinzh)規(guī)劃、風格、色彩等統(tǒng)一根據(jù)項目的開發(fā)期及項目地塊特征，對項目作以形象定位：項目形象定位木 蘭廣場 城 市 綜 合 體木蘭公館木蘭中心國際木蘭廣場項目定位共一百四十九頁綜合體檔次(dn c)定位項目(xingm)檔次定位低檔住宅高端泛豪宅頂級豪宅普通住宅城市綜合體：檔次的統(tǒng)一木蘭廣場城市綜合體共一百四十九頁項目銷售(xioshu)定價計劃（一）：類別子類銷售面積（平米）銷售均價(元/平米)總銷金額(萬元)高層住宅1號樓237804500107012號樓22960450010332商業(yè)部分（1、3號樓裙樓+A區(qū)銷售）主力店+商業(yè)街147941500022191商業(yè)部分（B區(qū)

42、招商）大賣場（含主力店）6720 - - - - - - - -酒店式公寓及寫字樓（3號樓部分精裝修）3號樓35000600021000車庫住宅（地下）510個800004080總計68304共一百四十九頁高檔品質(zhì)(pnzh)社區(qū)：建筑質(zhì)量、社區(qū)園林綠化景觀、物業(yè)管理等細節(jié)品質(zhì)(pnzh)（G）客戶（C）產(chǎn)品（P）價格（P）做為黃陂區(qū)的高檔城市綜合體，具有完善的小區(qū)配套，優(yōu)秀的小區(qū)規(guī)劃在宏觀和微觀因素的共同作用下，預(yù)期均價在：住宅：4500元/平米商鋪：15000元/平米酒店式公寓及寫字樓：6000元/平米以中高收入階層為主，中低收入階層為輔共一百四十九頁本案(bn n)結(jié)構(gòu)營銷(yn xio

43、)方案營銷策略項目定位營銷策劃方案銷售服務(wù)管理市場背景共一百四十九頁國際時裝潮流(choli)的風情各部分形象演繹(yny)-木蘭廣場城市綜合體尊貴、奢華、優(yōu)雅、商務(wù)共一百四十九頁特色(ts)木蘭廣場商業(yè)商業(yè)(shngy)形象類型各部分形象演繹-木蘭廣場城市綜合體尊貴、奢華、優(yōu)雅、商務(wù)共一百四十九頁商業(yè)業(yè)態(tài)(y ti)類型特色餐飲(cn yn)、超市、時尚精品店（如成衣店、禮品店、花店）、休閑娛樂（如咖啡廳、茶館）等其他社區(qū)配套綜合體檔次定位項目檔次定位建議商業(yè)業(yè)態(tài)：主題式品牌特色商業(yè)街本項目商業(yè)體量為：21514，結(jié)合項目的住宅部分檔次定位，商業(yè)街部分建議打造主題特色商業(yè)街，結(jié)合中高端客戶需

44、求，進行業(yè)態(tài)規(guī)劃。共一百四十九頁木蘭(m ln)廣場城市綜合體 特色木蘭(m ln)商業(yè)木蘭酒店式公寓木蘭公館特色風情(fngqng)特色業(yè)態(tài)特色精品特色感受選取特色商家，打造特色風情商業(yè)街綜合體檔次定位項目檔次定位共一百四十九頁營銷(yn xio)前言1500白話(bihu)營銷簡言之：地產(chǎn)營銷是根據(jù)市場及客戶情況，視是否有必要將價值1500元的商品追加300元成本，使其賣出3000元的價格。找出本項目的符號特征。18003000營銷的價值經(jīng)濟收益品牌影響營銷策略-策略分析共一百四十九頁本項目的核心(hxn)符號？尊貴(zngu)奢華的生活方式環(huán)保生態(tài)的生活環(huán)境時尚商務(wù)的生活文化輕松悠閑的生

45、活氛圍最直接的符號為案名：木蘭案名溯源（他可以是：）核心符號營銷策略-策略分析時尚商務(wù)的木蘭中心國際尊貴奢華的木蘭公館與木蘭廣場生活備注：1、花木蘭為一代名將，歷史文化內(nèi)涵備受人推崇，影響力大2、木蘭廣場地理位置特征性：1、第一大酒店2、黃陂屈指可數(shù)高層建筑3、地下24小時恒溫游泳池共一百四十九頁有效營銷、最低成本，將奢華做到極至80為大眾產(chǎn)品，其他同類項目(xingm)有的，我們也有，為同樣產(chǎn)品；15為優(yōu)勢產(chǎn)品，我們有的，其他項目也有，我們的更好；5為核心產(chǎn)品，僅我們獨有，為本項目的獨特競爭優(yōu)勢通過(tnggu)優(yōu)勢及核心產(chǎn)品打造“尊貴木蘭公館生活”將客戶關(guān)注度集中在“15+5”部分的產(chǎn)品上

46、，作為宣傳賣點進行炒作產(chǎn)品策略：“15+5”理論營銷策略-策略確定營銷策劃方案之木蘭公館共一百四十九頁推廣(tugung)策略：大眾推廣，公益/內(nèi)涵主題(zht)，參與性營銷大眾推廣：通過廣告牌、報紙、網(wǎng)絡(luò)等大眾傳媒方式，向社會大眾層面進行推廣，建立起本項目在社會上的廣泛知名度，從而形成本項目在社會上的品牌效應(yīng)，形成項目的木蘭公館專享尊貴奢華的印象。公益/內(nèi)涵主題：由于目前政策頻出，整個樓市開始轉(zhuǎn)淡，多個樓盤的營銷活動不被客戶推崇。因而本項目應(yīng)根據(jù)項目形象，結(jié)合群眾感興趣的話題，進行具有品牌內(nèi)涵及品牌文化的營銷活動，其中公益性活動具有良好的社會參與性，并可提升項目形象，采用熱門性的公益主推進行

47、某些重要節(jié)點的營銷配合，將取得多重效益。參與性營銷：本項目為泛豪宅項目，因而須注重營銷活動的客戶心理感受，加強客戶的參與性，以便更好的提高項目聲勢。營銷策略-策略確定營銷策劃方案之木蘭公館共一百四十九頁營銷(yn xio)主線：尊貴(zngu)奢華的木蘭公館生活 核心符號為“尊貴奢華的木蘭公館生活”。項目的全部產(chǎn)品設(shè)置、廣告推廣營銷活動開展等等都需緊密圍繞“尊貴、奢華的木蘭廣場生活”這一主線，須在產(chǎn)品設(shè)置、營銷包裝中滲透濃郁的項目精神理念，以此給客戶以明確提示，使客戶深刻理解本項目所 營造的內(nèi)部“尊貴的木蘭公館生活”及所倡導的奢華、悠閑的生活精神。營銷策略-策略確定營銷策劃方案之木蘭公館共一百

48、四十九頁競爭(jngzhng)策略：黃陂區(qū)領(lǐng)導者，大市借勢(ji sh)者黃陂區(qū)領(lǐng)導者：本項目建筑形態(tài)、優(yōu)異建造為黃陂優(yōu)質(zhì)樓盤，當仁不讓的成為片區(qū)的領(lǐng)導者，但周邊同樣有著雄厚實力的黃陂廣場等項目，該項目將會同本項目爭奪片區(qū)領(lǐng)導者的地位，則要求我們在產(chǎn)品打造及營銷過程中更加細致巧妙；房地產(chǎn)大市的借勢者：本項目有著高產(chǎn)業(yè)與低房價的矛盾，是黃陂區(qū)的價格洼地，而黃陂區(qū)的發(fā)展趨勢必定會成為高房價、高素質(zhì)產(chǎn)品地帶，可借用整個房地產(chǎn)發(fā)展大勢，通過自己優(yōu)質(zhì)的商業(yè)產(chǎn)品及優(yōu)惠的價格，形成同區(qū)同品不同價的形勢，在黃陂區(qū)整體的競爭中處于優(yōu)勢地位。營銷策略-策略確定營銷策劃方案之木蘭公館共一百四十九頁價格(jig)策略

49、：黃陂區(qū)領(lǐng)導者，大市借勢(ji sh)者黃陂價格標竿，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，優(yōu)惠價格競爭策略為： 本項目價格地位策略 地標建筑項目形象，促進整體銷售本項目價格制定策略 營銷策略-策略確定營銷策劃方案之木蘭公館共一百四十九頁獨家經(jīng)營 優(yōu) 先特色品種 優(yōu) 先核心主力店優(yōu)先布局 品牌經(jīng)營、連帶同業(yè)差異異業(yè)互補 市場培育 原 則商業(yè)(shngy)物業(yè)建議：招商(zho shn)策略營銷策劃方案之木蘭廣場整體商業(yè)共一百四十九頁招商(zho shn)在前，銷售在后（A、B區(qū)域）項目(xingm)作為綜合體的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營，是需要長線收益，項目(xingm)運作才會成功木蘭廣場超級賣場（集中商業(yè)：如大型超市、家電賣場等）

50、的引進在招商的同時充分了解市場的需求，根據(jù)調(diào)查結(jié)果進行修改建筑方案，例如柱距、層高、商業(yè)業(yè)態(tài)等商業(yè)物業(yè)建議：招商策略產(chǎn)品平面圖（建議：做到互不遮擋）1號樓2號樓3號樓A區(qū)B區(qū)營銷策劃方案之木蘭廣場商業(yè)共一百四十九頁商業(yè)物業(yè)(w y)建議：招商(zho shn)策略營銷策劃方案之木蘭廣場商業(yè)1、商鋪柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)根據(jù)主力店要求進行設(shè)計，預(yù)留排煙、排水管道；2、店面劃分原則為：小、實用，面積控制在200-500平米之間，主力為300元/平米左右；3、2層（含）以上采取捆綁式銷售（如圖）。共一百四十九頁招商進度、質(zhì)量(zhling)、費用統(tǒng)一控制。根據(jù)實際情況調(diào)整實際租賃政策，為商家提出(t ch)量身定

51、做的方案，安排好商鋪樓層，相互位置等。人員、媒體、大型主題活動立體化“整合推廣策略”類似主力店簽約儀式，招商成功發(fā)布會、項目推介會，節(jié)日慶典等。先確定大型集中商業(yè)的引進，在確定休閑區(qū)、餐飲區(qū)、娛樂區(qū)的大型主力店的引進之后，再全面招商（A、B區(qū)域）商業(yè)物業(yè)建議：招商策略營銷策劃方案之木蘭廣場商業(yè)共一百四十九頁混合經(jīng)營與區(qū)分(qfn)經(jīng)營并軌共存招商（A、B區(qū)域）避免按照區(qū)域劃分商業(yè)形態(tài)與產(chǎn)品，例如休閑區(qū)域同樣能夠引進品牌餐飲等，產(chǎn)品分類上混合經(jīng)營，促成人流走動(zudng)，增加人氣。執(zhí)行計劃加強對主力店的招商拉力，采用“定額租金（低）+百分比租金（中）+補貼返還（中）”組合設(shè)計。針對大型品牌主

52、力店的招商=優(yōu)惠租金+包租形式商業(yè)物業(yè)建議：招商策略營銷策劃方案之木蘭廣場商業(yè)共一百四十九頁商業(yè)物業(yè)(w y)建議：招商(zho shn)策略營銷策劃方案之木蘭廣場商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃原則：1、租金貢獻率優(yōu)先原則2、人氣貢獻率優(yōu)先原則3、高品質(zhì)優(yōu)先原則4、配套原則共一百四十九頁商業(yè)(shngy)物業(yè)建議：招商(zho shn)策略營銷策劃方案之木蘭廣場商業(yè)業(yè)態(tài)承租與聚客分析：業(yè)態(tài)類別承租能力承租面積聚客能力樓層大型超市低1000-3000平米強木蘭廣場1-3層（帶動人氣，將人口網(wǎng)高樓層引導或承租社區(qū)商住樓的整個裙樓）大型餐飲較強1000-2000平米強設(shè)置較高樓層西式餐飲較強80平以上較強設(shè)置樓層靈活

53、，主要視店鋪的外觀，位置是否合適而定百貨（零售）較強面積靈活強一般貫通消費場所1-4層電影院、娛樂中心低至少1000平米以上較強木蘭廣場最高層或貫通傷的的較高樓層，聚集人氣，往低層輸送人流家居床上用品賣場較低2000平左右一般消費目的強，通常設(shè)置在較高樓層或者商住裙樓美容美發(fā)較低200-300平米一般通常設(shè)置在二層或以上大型教育機構(gòu)強500-1000平一般設(shè)置再高樓層，給低樓層輸送人氣小區(qū)配套低80平左右一般設(shè)置靈活黃陂區(qū)的租賃價格主要與地段、商鋪新舊及大小有關(guān)，不受經(jīng)營業(yè)態(tài)的影響；黃陂區(qū)消費容量有限，家居床上用品賣場面積占用小，美容院理發(fā)店各引進一家中高檔的品牌加盟店即可，住宅底商中可設(shè)置平

54、價的美容院和理發(fā)店；洗浴桑拿在黃陂區(qū)較能聚人氣。共一百四十九頁商業(yè)物業(yè)(w y)建議：招商(zho shn)策略營銷策劃方案之木蘭廣場商業(yè)A區(qū)項目業(yè)態(tài)區(qū)域分布:以餐飲休閑娛樂為主首層二層三層主力店餐飲類餐飲餐飲、教育機構(gòu)主力店承租水平較高，承租面積100-300，放置在最佳位置，餐飲次之，但是可聚集人流，放在次好的位置也可以引導人流 1、一、二層建議引進大型獨立西餐廳，如綠茵閣、豪客來、星巴克等西式餐飲為主的餐飲主力店。次主力以高檔次百貨零售店如:屈臣氏等等。 2、三層建議引進大型教育機構(gòu)如：雙語幼兒園、青鳥再教育等機構(gòu)或者引進中小型洗浴城如千子蓮足道等。主要招商業(yè)態(tài)：70%為餐飲行業(yè)共一百四

55、十九頁商業(yè)(shngy)物業(yè)建議：招商(zho shn)策略營銷策劃方案之木蘭廣場商業(yè)B區(qū)項目業(yè)態(tài)區(qū)域分布:大型商業(yè)類型為主首層二層三層四層百貨零售、大型超市電影院休閑場所大型餐飲KTV旗艦店等零售水平最高，承租面積小，放置在最佳位置，餐飲次之，但是可聚集人流，放在次好的位置也可以引導人流承租能力低，但能聚集人流，設(shè)置在高樓層，既可聚集人流向底層輸送，形成淋浴效應(yīng)，同時也可提升周邊商鋪價值；方案一： 1、一、二層建議引進大型1、餐飲企業(yè)：如亢龍?zhí)泳栖帲?、超市：如家樂福；亦可引進便捷式快餐如肯德基、麥當勞等等。（注意為三、四樓層預(yù)留電梯和出口）2、三、四層建議引進大型家電賣場、KTV娛樂休閑

56、或者電影院等。方案二：鑒于本項目將建造黃陂唯一的地下游泳池，建議1-4樓考慮引進大型體育用品賣場，如滔搏運動，銀鯊運動營等為主力店，另可引進運動中心如帕菲克等健身中心，亦可引進數(shù)家體育、野營器材專賣店等主要招商業(yè)態(tài)：共一百四十九頁商業(yè)物業(yè)(w y)建議：招商(zho shn)策略營銷策劃方案之木蘭廣場中心國際3號樓裙樓業(yè)態(tài)規(guī)劃建議:中式餐廳+洗浴會所首層二層三層中式餐廳銀行1號樓裙樓業(yè)態(tài)規(guī)劃建議:1-2層便民餐飲（永和豆?jié){、蔡林記等）3層+小區(qū)配套（美容店+服飾店等）酒店1-2樓部分為酒店挑高大堂，裙樓部分周邊建議規(guī)劃為銀行，酒店內(nèi)部建議部分樓層規(guī)劃為酒店配套的大型餐飲或洗浴會所、夜總會等共一

57、百四十九頁商業(yè)(shngy)物業(yè)建議：招商(zho shn)策略營銷策劃方案之木蘭廣場商業(yè)租金定位原則：租金是購物中心主要的來源收入，一般而言，指定租金策略時，多從幾個方面來考慮，如商業(yè)品種、承租面積及面寬、位置及租店戶在整體策略中的角色等。返租率建議：前2年8%回報率共一百四十九頁商業(yè)物業(yè)(w y)建議：招商(zho shn)策略營銷策劃方案之木蘭廣場商業(yè) 裝修期租金標準：如果租戶裝修標準很高，可以再裝修標準期的基礎(chǔ)上增加10-40%的裝修期，如果裝修標準稍低，可以減少10-20%的裝修期注：裝修期開始的時候為合同約定時間，結(jié)束時間如果在合同免租期內(nèi)還未裝修完，則免收租金但要收取管理費，以此

58、類推，具體收取可后期協(xié)商完成。裝修期參照表（單位：天）面積裝修期面積裝修期面積裝修期50以下30301-50060200-30010550-10040501-100075300-500120101-200501001-150090共一百四十九頁商業(yè)(shngy)物業(yè)建議：招商(zho shn)策略營銷策劃方案之木蘭廣場商業(yè)合同的簽定：為便于招商工作的持續(xù)進行，可根據(jù)前期意向客戶進行定向招商，簽訂意向合同，后期根據(jù)實際情況做出及時調(diào)整。共一百四十九頁租約年限：前二年（建議前三月免租培育市場制造良好口碑）租金不變，并根據(jù)實際情況設(shè)置6-8%的返租率。具體根據(jù)當時的市場為導向隨時(sush)調(diào)節(jié)商業(yè)

59、(shngy)產(chǎn)品建議建議價格：商業(yè)物業(yè)建議：招商策略營銷策劃方案之木蘭廣場商業(yè)出售均價1.5萬元/平米1F均價：2.5萬元/平米2F均價：1.5萬元/平米3F均價：0.8萬元/平米出租：均價：100元/平米/月1F均價：160元/平米/月2F均價：100元/平米/月3F均價：50元/平米/月共一百四十九頁屬于(shy)偏甲級，側(cè)重特色寫字樓做賣點5-20引進(ynjn)共高檔特色酒店進行運營21-36層做特色偏甲級寫字樓（全區(qū)第一個偏甲級寫字樓，第一個超百米寫字樓）關(guān)于酒店式公寓、寫字樓的建議（3號樓）商業(yè)物業(yè)建議：招商策略營銷策劃方案之木蘭中心國際共一百四十九頁特色(ts)酒店運營方式關(guān)于

60、(guny)酒店式公寓、寫字樓的建議（3號樓）商業(yè)物業(yè)建議：招商策略營銷策劃方案之木蘭中心國際建議：產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房地產(chǎn)投資形式，酒店采用國際流行的產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營模式，聘請客源網(wǎng)絡(luò)龐大、經(jīng)營業(yè)績卓著的物業(yè)管理公司經(jīng)營管理，保障酒店運營期間的豐富客源和豐厚回報。業(yè)主購買酒店客房后，委托管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，并獲得年度客房利潤分紅。投資收益分析：假設(shè)50平米（回報率為8%每年，簽訂5年投資管理合同）客戶投資回報=50*6000*0.8=24000（每年）共一百四十九頁寫字樓部分(b fen)建議關(guān)于酒店式公寓(gngy)、寫字樓的建議（3號樓）商業(yè)物業(yè)建議：招商策略營銷策劃方案之木蘭中心國