武漢木蘭廣場(chǎng)城市綜合體項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告

1、2011武漢木蘭廣場(chǎng)(gungchng)市場(chǎng)定位報(bào)告共一百四十九頁(yè)項(xiàng)目的應(yīng)對(duì)策略競(jìng)爭(zhēng)背景政策背景市場(chǎng)背景自身產(chǎn)品本案(bn n)結(jié)構(gòu)營(yíng)銷(yn xio)方案項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位營(yíng)銷方案共一百四十九頁(yè)本案(bn n)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目(xingm)定位營(yíng)銷策劃方案服務(wù)管理市場(chǎng)背景黃陂項(xiàng)目分析宏觀政策分析武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)分析共一百四十九頁(yè)宏觀(hnggun)環(huán)境分析國(guó)家(guji)商品房政策分析國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)政策分析市場(chǎng)背景共一百四十九頁(yè)限購(gòu)后全國(guó)(qun u)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌2011年1月26日， 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(下稱“新國(guó)八條”),要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策,對(duì)貸款購(gòu)買第二套

2、住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。某監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，截至3月7日，全國(guó)已經(jīng)有32個(gè)城市先后推出樓市限購(gòu)政策，限購(gòu)令出臺(tái)后，住宅總成交量出現(xiàn)(chxin)五成下滑。已經(jīng)頒布限購(gòu)政策的7個(gè)重點(diǎn)城市中，京、津、杭、蓉在限購(gòu)令出臺(tái)后一周，成交量跌幅超過(guò)五成；杭州跌幅最大，2月28日出臺(tái)限購(gòu)政策后成交量環(huán)比下降73.79%。2011年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較敏感，觀望情緒濃厚，整個(gè)今年房?jī)r(jià)或者交易量走勢(shì)由政策力度和供求關(guān)系將決定未來(lái)價(jià)格走勢(shì)。宏觀環(huán)境分析市場(chǎng)背景共一百四十九頁(yè)限購(gòu)后武漢二月(r yu)住宅房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊跌調(diào)整后的武漢“限購(gòu)令”實(shí)施已逾半月，昨日（3月8日），武漢

3、房管部門對(duì)外發(fā)布信息稱，該市樓市在12個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”現(xiàn)象。對(duì)此，市場(chǎng)各方反應(yīng)不一。在消費(fèi)者對(duì)樓市調(diào)控新政滿懷期待中，昨日武漢市房管局對(duì)外發(fā)布了一則消息：根據(jù)對(duì)全市范圍的統(tǒng)計(jì)，2月份，武漢樓市一年以來(lái)首次出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”。根據(jù)上述部門發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月份，武漢新住房(zhfng)銷量較1月下降56%，價(jià)格下滑0.66%。對(duì)于我們遠(yuǎn)郊樓盤，很多剛性客戶存在的觀望情緒，今年整個(gè)市場(chǎng)行情都不容樂(lè)觀。漢版限購(gòu)令武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)背景共一百四十九頁(yè)武漢市商業(yè)地產(chǎn)隨著武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展和城市商業(yè)環(huán)境的良性提升(tshng)，武漢市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了快速發(fā)展。武漢政府(zhngf

4、)規(guī)劃要求商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有了良好的開(kāi)端武漢市場(chǎng)上新建改建的各類商業(yè)地產(chǎn)門面、商鋪、購(gòu)物中心、寫字樓、產(chǎn)權(quán)酒店紛紛登場(chǎng)。中部崛起戰(zhàn)略位置的提升武漢市商業(yè)成交量逐步提升吸引了眾多外地開(kāi)發(fā)商的投資，武漢自身良好的商業(yè)氛圍，漢口火車站商圈等大型商業(yè)項(xiàng)目和眾多社區(qū)型商業(yè)的開(kāi)發(fā)。武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀量?jī)r(jià)齊升市場(chǎng)背景共一百四十九頁(yè)武漢市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展(fzhn)狀況20072010年武漢市商業(yè)(shngy)用房銷售均價(jià)走勢(shì)595010840336860500010000150002000025000300003500040000450002007200820092010元/平方米25544武漢商業(yè)用房的價(jià)格趨勢(shì)呈

5、一路上揚(yáng)，截至2010年，同比31%增長(zhǎng)率，目前均價(jià)已經(jīng)達(dá)到3.36萬(wàn)元/平米。武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀市場(chǎng)背景共一百四十九頁(yè)武漢市2010寫字樓銷售情況小結(jié)(xioji)（數(shù)據(jù)來(lái)源：恒信堂市場(chǎng)部）1、2010年上半年，武漢寫字樓供需均增長(zhǎng)，但是價(jià)格方面，寫字樓的價(jià)值還有待體現(xiàn)。在區(qū)域布局上，武漢寫字樓項(xiàng)目開(kāi)始游城市中心向外圍擴(kuò)，光谷、沌口、青山、古田等板塊辦公物業(yè)開(kāi)始興起。上半年寫字樓供應(yīng)比提升1%-3%，小戶型成當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)主體公寓式辦公。還有LOFT辦公、三層復(fù)式辦公等。2、成交量：2010上半年寫字樓成交開(kāi)始放量2010年上半年，全市寫字樓回暖，成交面積達(dá)16.6萬(wàn)方，與2009年全年成交量

6、基本持平，武漢經(jīng)濟(jì)(jngj)逐步向好，城市地位提升，外來(lái)企業(yè)拉動(dòng)寫字樓需求，同時(shí)恰逢沿海產(chǎn)業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)移等，加上目前“國(guó)十條“等政策緊促寫字樓、商業(yè)等商用物業(yè)效應(yīng)，市場(chǎng)資金流向發(fā)生變化，轉(zhuǎn)移至商用型物業(yè)。關(guān)于酒店式公寓以及寫字樓市場(chǎng)背景武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀共一百四十九頁(yè)3、漢口寫字樓均價(jià)位居全市價(jià)格標(biāo)桿漢口整體寫字樓均價(jià)為16000元/平米左右，檔次也是最高端；武昌區(qū)則不斷挖掘高端寫字樓市場(chǎng)，目前在售的新時(shí)代商務(wù)中心及在建的保利文化廣場(chǎng)均定位為甲級(jí)寫字樓，價(jià)格也均在萬(wàn)元以上；漢陽(yáng)寫字樓缺乏，頂秀廣場(chǎng)作為標(biāo)志性項(xiàng)目，頗受關(guān)注，但是受區(qū)域及市場(chǎng)影響，價(jià)格不足8000元./平米，遠(yuǎn)不及(bj)漢口。4、

7、建設(shè)大道：50元以上，板塊評(píng)價(jià)租金約為60元/平米，為全市最高。出租率方面：武漢典型商務(wù)圈寫字樓平均出租率都超過(guò)80%建設(shè)大道、濱江商務(wù)圈的寫字樓出租率則超過(guò)90%寫字樓商業(yè)類型將受到熱捧。武漢市2010寫字樓銷售(xioshu)情況小結(jié)（數(shù)據(jù)來(lái)源：恒信堂市場(chǎng)部）關(guān)于酒店式公寓以及寫字樓市場(chǎng)背景武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀共一百四十九頁(yè)恒信堂建議：商業(yè)招商與住宅銷售同時(shí)進(jìn)行理論支持：1、黃陂商業(yè)地產(chǎn)稀缺，市場(chǎng)空缺就是我們的機(jī)會(huì)；2、恒信堂分析，2010.9.29新政后，住宅受到宏觀調(diào)控的影響很大，包括首付成數(shù)增加、利率增加、限購(gòu)等。而商業(yè)地產(chǎn)依然享受貸款首付五成、利率1.1倍的政策，并且不限貸款套數(shù)(t

8、osh)，因此，商業(yè)地產(chǎn)成為投資者的避風(fēng)港。 恒信堂調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前首選投資是商業(yè)地產(chǎn)，占比達(dá)到了38.2%，而選擇購(gòu)買住宅的銳減，只有12.3%。商業(yè)地產(chǎn)趨熱的趨勢(shì)已經(jīng)明顯。市場(chǎng)(shchng)背景共一百四十九頁(yè)黃陂項(xiàng)目分析地理位置：黃陂區(qū)位于湖北省東部偏北，武漢市以北，國(guó)土總面積2261平方公里。全區(qū)與武漢中心城區(qū)7橋相連，境內(nèi)不僅有國(guó)內(nèi)四大門戶(mnh)機(jī)場(chǎng)之一的天河機(jī)場(chǎng)，還有目前亞洲最大的武漢北鐵路編組站，以及灄口鐵路貨站和京九、京廣、灄陽(yáng)鐵路，京廣、滬漢蓉鐵路快速客運(yùn)專線在境內(nèi)呈“十”字交匯。特別是黃陂南部地區(qū)處于漢口火車站，武漢客運(yùn)港、武漢火車站和陽(yáng)邏深水港的交通腹地，形成水、路

9、、空的立體交通網(wǎng)絡(luò)。市場(chǎng)(shchng)背景人口情況：黃陂人口113萬(wàn)，約占全市的1/8，其中鄉(xiāng)村人口89萬(wàn)，農(nóng)村勞力45萬(wàn)人。是武漢面積最大、人口最多的新城區(qū)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：全區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整基本完成，形成“鋼鐵、機(jī)電、建材、醫(yī)藥化工、紡織服裝、農(nóng)產(chǎn)品加工”等六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，武湖服裝產(chǎn)業(yè)集群、灄口建材產(chǎn)業(yè)集群已初具規(guī)模，南部經(jīng)濟(jì)帶規(guī)模不斷擴(kuò)大。共一百四十九頁(yè) 2008年，黃陂區(qū)商貿(mào)業(yè)實(shí)現(xiàn)批發(fā)和零售額159867萬(wàn)元，比2007年增長(zhǎng)18.2%，占第三產(chǎn)業(yè)(d sn chn y)增加值的比重達(dá)29.9%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額68.31億元，比2007年增長(zhǎng)19.4%。黃陂經(jīng)濟(jì)發(fā)展(fzhn)狀

10、況（數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢市商務(wù)局）： 1、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局無(wú)序，缺乏規(guī)劃指導(dǎo)。2、商貿(mào)企業(yè)規(guī)模偏小，缺少龍頭航母。3、業(yè)態(tài)單調(diào)，經(jīng)營(yíng)理念陳舊。4、商品交易市場(chǎng)及物流業(yè)發(fā)展還不盡人意。 商業(yè)經(jīng)濟(jì)存在問(wèn)題?市場(chǎng)背景黃陂項(xiàng)目分析共一百四十九頁(yè)黃陂區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，居民可支配收入保持較高水平。至2009年，人均可支配收入已達(dá)11429元。2010年，城市居民人均可支配收入11614.52元，城市居民在收入增加的同時(shí)，收入渠道增多，收入亦呈多元化趨勢(shì)。小結(jié)：各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)步增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供(tgng)了經(jīng)濟(jì)支撐。居民可支配收入保持平穩(wěn)增長(zhǎng) （數(shù)據(jù)(shj)來(lái)源：黃陂區(qū)統(tǒng)計(jì)局） ：市場(chǎng)

11、背景黃陂項(xiàng)目分析共一百四十九頁(yè)以上(yshng)數(shù)據(jù)總結(jié)：1、黃陂區(qū)居民整體生活水平穩(wěn)步提高2、居民消費(fèi)水平穩(wěn)步提高，消費(fèi)類型急需擴(kuò)充；3、居民日常消費(fèi)比重大，對(duì)于日常消耗品和食品的種類和體量有足夠的消費(fèi)需求；各類商品市場(chǎng)所提供選擇面小，造成了供求關(guān)系巨大(jd)的不平衡因利導(dǎo)勢(shì)，利用黃陂木蘭廣場(chǎng)商業(yè)部分釋放被壓抑需求，帶動(dòng)住房銷售。市場(chǎng)背景黃陂項(xiàng)目分析共一百四十九頁(yè)本案(bn n)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目(xingm)定位營(yíng)銷策劃方案銷售服務(wù)管理市場(chǎng)背景項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè) 項(xiàng)目所在區(qū)域狀況簡(jiǎn)述 項(xiàng)目區(qū)域交通(jiotng)狀況分析 項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)狀況分析項(xiàng)目分析共一百四十九頁(yè)項(xiàng)目(xingm)所在

12、區(qū)域整體狀況簡(jiǎn)述項(xiàng)目(xingm)地塊黃陂廣場(chǎng)商圈中百倉(cāng)儲(chǔ)建材市場(chǎng)武商量販通過(guò)上圖標(biāo)識(shí)能夠看出本項(xiàng)目位于G318、黃孝路、黃陂入口的交匯處。項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析共一百四十九頁(yè)地段交通十分便捷，臨近岱黃高速，且靠近客運(yùn)站，有巴士直通漢口(hn ku)及湖北其他區(qū)域。目前有15路、21路、292路、611路、612路等公交路線經(jīng)過(guò)，交通十分便利。項(xiàng)目(xingm)所在區(qū)域整體狀況簡(jiǎn)述項(xiàng)目分析木蘭廣場(chǎng)實(shí)景圖項(xiàng)目地處新城開(kāi)發(fā)的核心地段，同時(shí)也是城內(nèi)外交通的樞紐中心，使項(xiàng)目具有成為該區(qū)域的地標(biāo)性建筑的先天性優(yōu)勢(shì)。 目前該區(qū)域處于發(fā)展階段，居住人口較為密集，項(xiàng)目距離中百倉(cāng)儲(chǔ)、黃陂廣場(chǎng)、建材市場(chǎng)等商圈的直線距離

13、均在12公里以內(nèi)；周邊還分布了黃陂環(huán)城中學(xué)、中國(guó)郵政以及黃陂區(qū)交通大隊(duì)和黃陂公安局等。項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)項(xiàng)目處于城市內(nèi)外環(huán)線交界處，屬于中心(zhngxn)城區(qū)； 毗鄰G318、黃孝路、黃陂入口的交匯處，未來(lái)有極強(qiáng)的可擴(kuò)展性。項(xiàng)目區(qū)域(qy)交通狀況分析公交292路是武漢市首條跨高速公路開(kāi)往遠(yuǎn)城區(qū)的公交線路，全長(zhǎng)36公里。首末站分別為漢口火車站（西）和黃陂前川客運(yùn)中心，配車40臺(tái)，高峰時(shí)平均每分鐘一臺(tái)車；平日1萬(wàn)人次，春節(jié)期間每日近3萬(wàn)人次，載客50萬(wàn)人次。武漢-黃陂商業(yè)交流活躍。項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析共一百四十九頁(yè)項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)人群的年齡比例情況：項(xiàng)目周邊(zhu bin)以15至25歲人群占總

14、體人群22%，25至50歲人群占總體人數(shù)39%，兩類最具消費(fèi)活力的人群占到了項(xiàng)目周邊人群的61%，對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)可以說(shuō)是極大的利好。項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)狀況分析（數(shù)據(jù)(shj)來(lái)源：艾利森研究機(jī)構(gòu)于2010年10月黃陂消費(fèi)市場(chǎng)抽樣）周邊人群年齡比例12%22%39%17%10%15歲以下15-25歲25-50歲50-60歲60歲以上項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)人群的職業(yè)構(gòu)成：由下圖能夠看出，本項(xiàng)目周邊消費(fèi)人群以私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、公司職員(zhyun)及一些職工為主，具有極大的消費(fèi)潛力。17%25%14%15%5%14%10%公務(wù)員私營(yíng)業(yè)主公司職員普通職工自由職業(yè)者學(xué)生其他項(xiàng)目區(qū)域(qy)消

15、費(fèi)狀況分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：艾利森研究機(jī)構(gòu)于2010年10月黃陂消費(fèi)市場(chǎng)抽樣）項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析共一百四十九頁(yè)項(xiàng)目區(qū)域(qy)商業(yè)現(xiàn)狀：項(xiàng)目周邊(zhu bin)實(shí)際商業(yè)氛圍不濃：如建材批發(fā)、電子批發(fā)、汽車配件整修等。以下為各片區(qū)詳細(xì)情況(截止日期20110107)：區(qū)域范圍主營(yíng)業(yè)態(tài)自身特點(diǎn)面寬進(jìn)深1樓層高2樓層高租金售價(jià)黃陂大道以黃陂廣場(chǎng)為中心集中型商業(yè)區(qū)、電影院、步行街等檔次高、業(yè)態(tài)豐富并進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃管理34米78米6米35米黃陂廣場(chǎng)周邊小型街鋪1F3.5W2F2.5W雙鳳大道雙鳳大道沿街以家裝建材、五金機(jī)電、電動(dòng)車、摩托車等為主要經(jīng)營(yíng)特色，武商量販等大型超市檔次普遍不高23米67米34米2.5米

16、左右1.23.3元/天老城區(qū)板橋大道、前川大道、民安街、大南街為中心品牌、休閑服飾、鞋業(yè)、家用電器、日化美容用品等商業(yè)氛圍最為濃厚，經(jīng)意種類齊全，經(jīng)營(yíng)品種混雜，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃布局23米67米34米2.5米左右1.52.3元/天目前黃陂地區(qū)以自然租賃形式為主：店面人流量較大、租賃情況良好，面積40。約在3000元/月、即日租金為2.5元/平米/天項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析共一百四十九頁(yè)黃陂廣場(chǎng)(gungchng)分析:黃陂廣場(chǎng)商業(yè)(shngy)部分主要分為東西兩個(gè)集中型商業(yè)區(qū)和商業(yè)街。其中東區(qū)商業(yè)與商業(yè)街已開(kāi)發(fā)完畢，并開(kāi)始營(yíng)業(yè)，西區(qū)商業(yè)尚未開(kāi)發(fā)。 東區(qū)商業(yè)樓層分布（分割銷售+集中銷售）1F：精品百貨2F：

17、沃爾瑪、國(guó)美電器3F：沃爾瑪、國(guó)美電器4F：國(guó)美電器、中西餐5F：KTV、休閑、運(yùn)動(dòng)商業(yè)街樓層分布（集中商業(yè)）1F：精品鞋帽服飾店2F：餐飲業(yè) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析共一百四十九頁(yè)黃陂廣場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)借鑒（分割銷售+集中(jzhng)銷售+集中商業(yè)）:主力店引進(jìn)該項(xiàng)目在入市之前，就將招商作為項(xiàng)目的核心工作先行開(kāi)展并以租金優(yōu)惠的方式(fngsh)成功引入沃爾瑪、國(guó)美電器、華誼兄弟傳媒等一線品牌的入駐，同時(shí)也與KFC、屈臣氏、滔博運(yùn)動(dòng)營(yíng)、歡樂(lè)空間KTV等實(shí)力商家簽定合作協(xié)議，強(qiáng)力的招商帶動(dòng)了投資商鋪客戶的熱情，為日后商鋪的熱銷打下了基礎(chǔ)。多業(yè)態(tài)組合黃陂廣場(chǎng)將多業(yè)態(tài)基于一身，大量引進(jìn)了黃陂獨(dú)一無(wú)二的國(guó)際品牌商

18、家，塑造黃陂前所未有的消費(fèi)集中地。采用先進(jìn)運(yùn)營(yíng)管理模式黃陂廣場(chǎng)商業(yè)70%以上物業(yè)自持，30%出售的商鋪同樣擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理與經(jīng)營(yíng)，對(duì)各業(yè)態(tài)區(qū)域劃分、面積分配、品牌管理進(jìn)行有效合理的規(guī)劃，避免檔次參差不齊、布局混亂的現(xiàn)象產(chǎn)生，這也是該項(xiàng)目商業(yè)能夠成功的重要因素之一。返租年限長(zhǎng)，投資回報(bào)收益高（前期營(yíng)銷策略，后期取消了優(yōu)惠）黃陂廣場(chǎng)的商鋪單位，承諾業(yè)主前5年給予年收益7%的回報(bào)，5年以后的業(yè)主可以自行經(jīng)營(yíng)或出租，同時(shí)黃陂廣場(chǎng)承諾5年后的回報(bào)不低于7%，保證了投資客戶的利益回報(bào)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析共一百四十九頁(yè)黃陂區(qū)漢口北樓盤(lu pn)介紹占地面積:2678平方米 建筑面積:

19、73314平方米物業(yè)類型：3棟18層高層 銷售均價(jià)：5200元/平方米開(kāi)工時(shí)間:2010-12-01竣工時(shí)間:2012-06-01開(kāi)發(fā)商:德成控股集團(tuán)有限公司物業(yè)管理公司:德成控股集團(tuán)有限公司工程進(jìn)度:在建(zi jin)(2011-03-25)產(chǎn)權(quán)年限:50年戶 數(shù):總戶數(shù)697戶 當(dāng)期戶數(shù)697戶金寓金寓位于漢口北市場(chǎng)群唯一生活商務(wù)區(qū)，5.4M高挑空間，買50最大送80得房率。 全框架LOFT結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目分析共一百四十九頁(yè)2、價(jià)格差距較大，品質(zhì)參差不齊各樓盤之間的價(jià)格出現(xiàn)(chxin)較大的落差，其中黃陂廣場(chǎng)以4200元/的價(jià)格居當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)之首，與其他樓盤形成了約500元/的差價(jià)，懸殊較大，同

20、時(shí)也反應(yīng)出樓盤之間品質(zhì)的差異化。3、市場(chǎng)供給以3房產(chǎn)品為主，2房產(chǎn)品為輔目前市場(chǎng)供給中主要集中于100-130的3房產(chǎn)品，其次是70-902房。4、出現(xiàn)創(chuàng)新戶型5、小高層、高層逐漸成為市場(chǎng)主力 黃陂樓市(lu sh)分析1、在售樓盤數(shù)量雖不多，但部分樓盤具有較大規(guī)模，開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)，雖然目前市場(chǎng)上在售樓盤不多，但其中不乏規(guī)模大、品質(zhì)較高的樓盤，如黃陂廣場(chǎng)達(dá)到了30萬(wàn)的規(guī)模。項(xiàng)目分析共一百四十九頁(yè)項(xiàng)目突破點(diǎn)：1、注重產(chǎn)品定位：在同質(zhì)化區(qū)域市場(chǎng)中打造差異化產(chǎn)品，形成核心賣點(diǎn)。2 、開(kāi)發(fā)節(jié)奏把握：采取前期用較多時(shí)間預(yù)熱(y r)市場(chǎng)，后期分批次對(duì)外推盤的辦法 ；3、走差異化營(yíng)銷路線，不直接與大盤競(jìng)爭(zhēng)，鎖

21、定本案客戶群體。小結(jié)(xioji)：與區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，項(xiàng)目自身配套等優(yōu)勢(shì)不明顯2011年又遇宏觀大勢(shì)，大市場(chǎng)處于盤整階段，需謹(jǐn)慎而行。項(xiàng)目分析共一百四十九頁(yè)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)凈用地面積19927.21（29.87畝）規(guī)劃用地面積22417.89（33.63畝）總建筑面積105114（不含地下室）其中住宅建筑面積48600商業(yè)建筑面積21514酒店建筑面積35000 地下車庫(kù)總建筑面積15500停車位510輛容積率4.69綠化率20%總戶數(shù)456戶建筑密度28.9%本項(xiàng)目(xingm)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目(xingm)定位共一百四十九頁(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（S）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（0）項(xiàng)目處于新老城區(qū)交匯處，也

22、是各大高速路與黃陂區(qū)交匯處，地理位置優(yōu)越，交通便利； 良好的臨街展示效果為本項(xiàng)目商業(yè)起到烘托氛圍作用； 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)過(guò)江北第一府等項(xiàng)目，具有品牌優(yōu)勢(shì)，并且在政府支持下，木蘭廣場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)得以提高；政府對(duì)項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)商業(yè)規(guī)劃提升項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)功能；區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)處于初級(jí)發(fā)展階段，商業(yè)品質(zhì)提升空間較大；周邊商務(wù)酒店逐漸增多，商務(wù)需求逐步提升，經(jīng)濟(jì)交流頻繁；投資客認(rèn)可本項(xiàng)目區(qū)域；項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W）項(xiàng)目威脅分析（T）項(xiàng)目門口目前車流的較快；周邊商業(yè)氛圍不濃、經(jīng)營(yíng)檔次低；項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)租金低；項(xiàng)目周邊的消費(fèi)人群的消費(fèi)力檔次相對(duì)較低；項(xiàng)目周邊現(xiàn)有綜合商業(yè)與特色商業(yè)分流目標(biāo)消費(fèi)群；潛在綜合項(xiàng)目逐漸入市，投資客

23、可選投資物業(yè)類型增多；本項(xiàng)目(xingm)SWOT分析項(xiàng)目(xingm)定位共一百四十九頁(yè)通過(guò)項(xiàng)目SWOT分析，我們可以得出本項(xiàng)目以下(yxi)特點(diǎn)：本項(xiàng)目著重考慮如何超越黃陂市場(chǎng)各種( zhn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，使本項(xiàng)目一枝獨(dú)秀，做到人無(wú)我有，人有我優(yōu)的項(xiàng)目特色？從定位上便于黃陂廣場(chǎng)區(qū)別開(kāi)來(lái)。項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè) 屬性(shxng)。 黃陂高端城市(chngsh)綜合體詮釋：從項(xiàng)目所處的區(qū)域來(lái)看，自帶大型商業(yè)體量的項(xiàng)目?jī)H黃陂廣場(chǎng)。本項(xiàng)目住宅和商業(yè)體量各占一半，潛力也不容小覷，建議同時(shí)預(yù)熱住宅和商業(yè)，博得市場(chǎng)的關(guān)注，炒熱投資市場(chǎng)；同時(shí)在吸引了人氣之后，順勢(shì)首先推出住宅，帶動(dòng)后期商業(yè)銷售或者租賃。項(xiàng)目

24、定位共一百四十九頁(yè) 形象(xngxing)。商務(wù)的 尊貴(zngu)的 奢華的 詮釋：結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)劃特點(diǎn)、物業(yè)配比及設(shè)計(jì)特點(diǎn)，提煉出項(xiàng)目最形象生動(dòng)的三個(gè)詞匯，作為項(xiàng)目的形象符號(hào)，貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的全過(guò)程。項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè) 廣告(gunggo)訴求點(diǎn)。中央商務(wù)圈 尊貴(zngu)空間項(xiàng)目自身配備酒店等商業(yè)物業(yè)，方便商務(wù)辦公的同時(shí)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)以三房為主，兩房、四房為輔，打造大商務(wù)、大府邸的核心概念，大氣尊貴感呼之欲出；提升物業(yè)投資價(jià)值。項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)如何給目標(biāo)群一個(gè)(y )共同的定義？60年代末70年代-二次置業(yè)群體并進(jìn)行投資項(xiàng)目(xingm)的人群他們的共性何在？結(jié)合項(xiàng)目的定位及形象

25、，我們的主力目標(biāo)消費(fèi)者是： 客戶。項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)6070職業(yè)(zhy)共性40歲左右累積財(cái)富的中青人應(yīng)主要從事一些傳統(tǒng)的收入穩(wěn)定而且高的行業(yè)，政府、金融等，這些行業(yè)對(duì)他們是否(sh fu)存在共性要求或影響呢？職業(yè)： 政府、金融、教育、建筑等社交圈子的擴(kuò)大 60年代70年代的人，他們最大的相同點(diǎn)在于“圈子”。圈子的目的，都是為了將自身的社交圈子擴(kuò)大，為了得到社會(huì)的認(rèn)可和尊重。項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)富者恒富他們(t men)是中流砥柱，自我認(rèn)同使他們(t men)對(duì)自己最大的鼓勵(lì)。富貴者不是因?yàn)樗焐陀绣X有地位，而是在這個(gè)圈子里，他能夠及時(shí)獲得有用的投資(tu z)信息。擴(kuò)大自己的社交

26、圈子即認(rèn)真對(duì)待生活，它是生活的必須，它是生存方式！它是面對(duì)加速度發(fā)展的必需心態(tài)。項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)本項(xiàng)目(xingm)目標(biāo)： 黃陂主流勢(shì)力的生活圈；黃陂商業(yè)信息的集散地；黃陂首席高級(jí)(goj)沙龍藝術(shù)會(huì)所等等。項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè) 價(jià)值(jizh)價(jià)格。 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期觀察和總結(jié)，影響(yngxing)置業(yè)者決定購(gòu)買本項(xiàng)目的最重要因素為： 地段、價(jià)格、品質(zhì)。那么本案客群群體能承受的心理價(jià)位是多少呢？ 項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè) 通過(guò)前期的市調(diào)和本項(xiàng)目的地段質(zhì)素的綜合評(píng)定，結(jié)合本項(xiàng)目綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,我司認(rèn)為 本項(xiàng)目開(kāi)盤均價(jià)預(yù)計(jì)在4500元/平米區(qū)間單戶總價(jià)：40-55萬(wàn)首付支出：12-20萬(wàn)

27、具體銷售價(jià)格以項(xiàng)目入市前市場(chǎng)行情(sh chn xn qn)再做調(diào)整 價(jià)值(jizh)價(jià)格。項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)屏蔽(pngb)劣勢(shì)本項(xiàng)目(xingm)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)尋找機(jī)會(huì)點(diǎn)降低威脅借勢(shì)造勢(shì)住宅+商業(yè)+酒店+寫字樓多功能商業(yè)中心項(xiàng)目定位原則：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、屏蔽劣勢(shì)，尋找機(jī)會(huì)點(diǎn)、降低威脅項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)核心(hxn)概念黃陂核心商業(yè)中心宜商宜居宜投資(tu z)武漢東 -窗口商業(yè)廣場(chǎng)1、商機(jī)捷徑：分享黃陂258億鼎盛商機(jī)（2010年黃陂GDP為258億） 黃陂首席體驗(yàn)式商業(yè)旗艦?zāi)Ｊ?坐等300000萬(wàn)家客戶上門消費(fèi) 36層寫字樓,黃陂第一高度，絕佳形象絕佳地段2、成本捷徑：集中一站式商務(wù)娛樂(lè)休閑

28、3、區(qū)位捷徑：城市副中心深處武漢市門戶腹地 三大交通捷徑（高速路便捷），匯聚八方財(cái)富4、經(jīng)營(yíng)保障捷徑：三大優(yōu)勢(shì)平臺(tái)，兩項(xiàng)興市舉措（開(kāi)發(fā)商考慮，見(jiàn)下頁(yè)）項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)三大優(yōu)勢(shì)平臺(tái)： （開(kāi)發(fā)商考慮）采購(gòu)交易平臺(tái)：5.5萬(wàn)平方米黃陂商業(yè)餐飲娛樂(lè)航母；采用會(huì)員(huyun)系統(tǒng)會(huì)展服務(wù)平臺(tái)：中國(guó)黃陂高端產(chǎn)品重要會(huì)展基地；電子商務(wù)平臺(tái)：與大型專業(yè)電子平臺(tái)全程合作核心(hxn)概念項(xiàng)目定位兩項(xiàng)興市舉措:（開(kāi)發(fā)商考慮）（1）租金“前三個(gè)月免租金”（2）行政審批一條龍服務(wù)共一百四十九頁(yè)項(xiàng)目住宅(zhzhi)定位分析：主推案名：木蘭(m ln)廣場(chǎng)釋義：本項(xiàng)目毗鄰木蘭廣場(chǎng)，地處老城區(qū)交界地帶，項(xiàng)目品質(zhì)高

29、檔，物業(yè)形態(tài)多樣，突顯項(xiàng)目的地標(biāo)性特色，結(jié)合產(chǎn)品特點(diǎn)，旨在打動(dòng)目標(biāo)客戶群，建立認(rèn)同感和歸屬感。住宅部分：木蘭廣場(chǎng)公館商業(yè)部分：木蘭廣場(chǎng)酒店式公寓與寫字樓部分：木蘭廣場(chǎng)中心國(guó)際產(chǎn)品支撐：1、產(chǎn)品規(guī)劃為30-40F高層，刷新了黃陂建筑和形象的高度2、產(chǎn)品規(guī)劃與時(shí)俱進(jìn)，具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代氣息3、建筑品質(zhì)支撐住宅規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議共一百四十九頁(yè)客戶群：1、改善(gishn)型客戶（二次置業(yè)） 90-120平米以及120平米以上2、首次置業(yè)（70-90平米）產(chǎn)品(chnpn)平面圖（建議：做到互不遮擋） 住宅規(guī)劃建議（戶型配比）面積比例70-9040%90(小三房)-12040%120-130 20%目前

30、市場(chǎng)環(huán)境下，很多客戶愿意選擇大戶型住宅作為改善型置業(yè)。1號(hào)樓2號(hào)樓3號(hào)樓項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)1、本小區(qū)戶型設(shè)計(jì)搭配要求合理，能夠滿足市場(chǎng)(shchng)的需求。2、園區(qū)按景觀位置的不同，相應(yīng)安排不同檔次的戶型。3、戶型的朝向、通風(fēng)和景觀盡量做到均衡。4、做到明廚、明衛(wèi)（干濕分離）、明廳，同時(shí)兼顧舒適性、適應(yīng)性、經(jīng)濟(jì)性、安全性和整體性。 5、入戶口的設(shè)計(jì)應(yīng)注意內(nèi)外過(guò)渡空間的設(shè)置；6、廚房和餐廳應(yīng)考慮相對(duì)獨(dú)立的空間設(shè)計(jì)，并考慮工作（陽(yáng)臺(tái)）的設(shè)計(jì)；7、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)注意作為建筑符號(hào)的新穎性及與功能性的結(jié)合；8、空調(diào)室外機(jī)和室內(nèi)機(jī)位的設(shè)置；9、室內(nèi)所有窗戶的設(shè)計(jì)形成、分割形式和開(kāi)啟方式，應(yīng)注重形式與功能

31、的結(jié)合；10、小區(qū)內(nèi)注意配備地下停車場(chǎng)。戶型布局(bj)與設(shè)計(jì)要求 住宅規(guī)劃建議項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)產(chǎn)品(chnpn)平面圖（建議：做到互不遮擋） 商業(yè)(shngy)規(guī)劃建議1號(hào)樓2號(hào)樓3號(hào)樓A區(qū)B區(qū)A區(qū)、1、3號(hào)樓裙樓部分主力店為主商鋪，以銷售為主B區(qū)（含2號(hào)樓底商）集中商業(yè)，引進(jìn)超市、體育會(huì)所等，以租賃為主3號(hào)樓酒店式公寓，建議進(jìn)行精裝修，并引進(jìn)高檔酒店合作等形式經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)客戶需求(xqi)特征不同(b tn)行業(yè)對(duì)于寫字樓質(zhì)素的注重因素側(cè)重點(diǎn)不同(b tn) 物流類客戶更加強(qiáng)調(diào)周邊區(qū)域同行集中程度、交通便利程度金融證券客戶注重檔次形象、價(jià)格；貿(mào)易客戶注重檔次形象、交通便

32、利程度和智能化；咨詢顧問(wèn)客戶注重除檔次形象外，更為注重物業(yè)管理水平和周邊商業(yè)配套；科技客戶除檔次形象外，較為關(guān)注物業(yè)管理水平和租金及售價(jià)。 企業(yè)注冊(cè)區(qū)域不同客戶的需求特征也不同一般來(lái)說(shuō)，本土企業(yè)選擇寫字樓地點(diǎn)時(shí)，往往偏好選擇與公司注冊(cè)相同區(qū)域的寫字樓。外地企業(yè)的分公司、辦事處則不受“戀舊地情節(jié)”的困擾，他們一般偏好選擇中央商務(wù)區(qū)作為辦公地點(diǎn)，從而提升企業(yè)的形象與實(shí)力。關(guān)于酒店式公寓、寫字樓的建議（3號(hào)樓） 商業(yè)規(guī)劃建議項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)目前武漢市房地產(chǎn)投資型客戶僅僅占整個(gè)市場(chǎng)成交量的10%左右主要集中在商鋪、高檔公寓和寫字樓。但是，需要認(rèn)識(shí)到，隨著武漢市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展(fzhn)和房地產(chǎn)行業(yè)的

33、迅猛發(fā)展(fzhn)，近幾年來(lái)房地產(chǎn)投資逐漸受人重視，那些率先投資的人們得到的巨大收益起到了很好的示范作用，經(jīng)濟(jì)學(xué)中“羊群效應(yīng)”在這個(gè)領(lǐng)域?qū)⒂葹橥怀?。根?jù)我公司對(duì)武漢市寫字樓投資型客戶的調(diào)查，純投資客戶對(duì)寫字樓的選擇最關(guān)注的幾個(gè)因素按其重要性依次是：1）所購(gòu)買房產(chǎn)的升值潛力2）出租后的投資回報(bào)率3）出租率或者出租服務(wù)保障4）寫字樓物業(yè)管理水平?？蛻粜枨?xqi)特征投資客需求特征關(guān)于酒店式公寓、寫字樓的建議（3號(hào)樓） 商業(yè)規(guī)劃建議項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層層(cn cn)高定位甲級(jí)寫字樓凈高應(yīng)在2.7米以上，加上梁位、空調(diào)管線等，寫字樓的高度應(yīng)在3.2以上；甲級(jí)寫字樓首層一般都作有挑空

34、，首層加二層的高層一般在9米左右?？紤]到經(jīng)濟(jì)性和適用性，建議本項(xiàng)目甲級(jí)寫字樓二層以上的高度在3.2至3.5米之間乙級(jí)寫字樓層高從最低2.8米到3.4米，平均層高為3.05米，裝修(zhungxi)后凈高平均為2.45米。我司建議海河新天地寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃上可以從加高凈高上突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，乙級(jí)寫字樓和甲級(jí)商務(wù)公寓高層在3.03.2米。（本項(xiàng)建議層高3.2m） 考慮形象建造偏甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品定位但是同樣我們可以具備甲級(jí)寫字樓的所有配套設(shè)施關(guān)于酒店式公寓、寫字樓的建議（3號(hào)樓） 商業(yè)規(guī)劃建議項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)甲級(jí)寫字樓配套(pi to)設(shè)施定位配套情況電梯足量的電梯配置，建議考慮奧的斯電梯、DOVER

35、電梯等原裝進(jìn)口電梯 空調(diào)、電力系統(tǒng)采用世界知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)、雙電源供電、 餐飲配套餐廳、中西餐廳、咖啡廳、宴會(huì)廳、員工餐廳 娛樂(lè)配套娛樂(lè)中心、健身房、臺(tái)球通訊配套國(guó)際衛(wèi)星電視、樓宇自控系統(tǒng)、通訊交換系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng) 商務(wù)配套多功能會(huì)議廳、商務(wù)中心 洗衣房、商場(chǎng)、 美容坊、美容美發(fā)、航空售票、郵局、銀行、閱覽 產(chǎn)品(chnpn)定位關(guān)于酒店式公寓、寫字樓的建議（3號(hào)樓） 商業(yè)規(guī)劃建議項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)為了節(jié)省裝修時(shí)間和精力，越來(lái)越多的客戶愿意選擇全精裝的寫字樓，然后通過(guò)辦公家具、內(nèi)部擺設(shè)營(yíng)造個(gè)性(gxng)辦公空間（31%），近四分之一的

36、客戶還是選擇公共部分統(tǒng)一由開(kāi)發(fā)商精裝修，內(nèi)部由企業(yè)自行裝修（26%），也有部分客戶只需要初裝（21%）。定位：寫字樓客戶對(duì)于外觀和公共部門的裝修要求越來(lái)越高，要求做到有檔次、氣派、舒適，因此項(xiàng)目寫字樓在外觀和公共空間裝修時(shí)應(yīng)考慮入住企業(yè)的檔次和文化取向進(jìn)行設(shè)計(jì)施工。產(chǎn)品(chnpn)定位對(duì)寫字樓裝修的定位注意：1）預(yù)留鋼構(gòu)隔兩層2）精裝修樣板房演繹關(guān)于酒店式公寓、寫字樓的建議（3號(hào)樓） 商業(yè)規(guī)劃建議項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)寫字樓客戶對(duì)于智能化首選是與自身辦公相關(guān)的辦公自動(dòng)化（32%），其次是樓宇自動(dòng)化監(jiān)控（21%），對(duì)于通訊和物業(yè)管理自動(dòng)化也有一定的要求。針對(duì)性建議：寫字樓在智能方面應(yīng)首先提高辦

37、公自動(dòng)化水平，在樓宇智能管理(gunl)、通訊自動(dòng)化、物業(yè)服務(wù)智能化方面下足功夫。產(chǎn)品(chnpn)定位寫字樓智能化系統(tǒng)功能定位關(guān)于酒店式公寓、寫字樓的建議（3號(hào)樓） 商業(yè)規(guī)劃建議項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)草創(chuàng)型、成長(zhǎng)型企業(yè)對(duì)寫字樓關(guān)注點(diǎn)區(qū)域發(fā)展前景好物業(yè)形象好，外觀公建化價(jià)格實(shí)惠；小面積，總價(jià)低；24小時(shí)辦公；（部分要求有居住功能）配套設(shè)施滿足基本需求(xqi)；（商務(wù)中心、餐廳、便利店等）交通便捷投資客關(guān)注點(diǎn)價(jià)格實(shí)惠，總價(jià)低區(qū)域發(fā)展前景好恒信堂寫字樓案例(n l)研究總結(jié)項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)功能定位原則(yunz)功能辦公、居住(jzh)及配套設(shè)施；寫字樓及公寓比例的確定原則以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，兼

38、顧多種需求，吸引最大范圍的客戶，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，寫字樓與酒店式公寓的功能復(fù)合能吸引多層面的客戶（辦公、辦公居住、居住、投資）；配套設(shè)施比例的確定原則既要滿足住戶的工作與生活需求，又要能持續(xù)經(jīng)營(yíng)；更重要的是，積聚人氣，提升本項(xiàng)目所在區(qū)域的成熟度；項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)3號(hào)樓寫字樓部分(b fen)建議1、建筑設(shè)計(jì)2、建筑風(fēng)格3、其它功能定位原則(yunz)共一百四十九頁(yè)1、建筑設(shè)計(jì)之戶型(h xn)（1/3）+=標(biāo)準(zhǔn)單元戶型面積：5060平米(pn m)，可多套靈活組合共一百四十九頁(yè)豎向組合(zh)：平面 復(fù)式 2、建筑設(shè)計(jì)之戶型(h xn)(2/3)也可利用層高贈(zèng)送面積，達(dá)到平面復(fù)

39、式的效果共一百四十九頁(yè)2、建筑設(shè)計(jì)之戶型(h xn)(3/3)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間，適應(yīng)商住需求，同時(shí)(tngsh)提高辦公空間的品質(zhì)。(滿足辦公、商住的復(fù)合功能要求)共一百四十九頁(yè)樓層內(nèi)設(shè)共享空間如休憩露臺(tái)、小型(xioxng)茶水間，緩解工作壓力2、建筑設(shè)計(jì)之空間(kngjin)布置共一百四十九頁(yè)入口及大堂現(xiàn)代(xindi)氣派，體現(xiàn)物業(yè)形象2、建筑設(shè)計(jì)之大堂(dtng)共一百四十九頁(yè)引入生態(tài)設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)自然通風(fēng)、采光(cigung)、綠化、節(jié)能等2、建筑設(shè)計(jì)：生態(tài)(shngti)概念共一百四十九頁(yè)建筑造型應(yīng)給人以強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力，與周邊的政府辦公樓形成明顯區(qū)別(qbi)；現(xiàn)代、氣派，突現(xiàn)中心區(qū)商務(wù)

40、中心的形象；3、建筑風(fēng)格共一百四十九頁(yè)提供酒店式服務(wù)入口廳堂設(shè)酒店式服務(wù)臺(tái)；家居清潔及家務(wù)助理服務(wù)；干濕洗熨服務(wù)；安排電召的士(de sh)服務(wù)；租車服務(wù)；提拿物件，關(guān)開(kāi)車門；定時(shí)喚醒服務(wù)；代為訂餐、送餐服務(wù)；代租、代管服務(wù)。其它物業(yè)(w y)建議項(xiàng)目盈利方式銷售為主（即使是已出租的仍可作為帶租約物業(yè)出售）可租可售共一百四十九頁(yè)產(chǎn)品平面圖（建議(jiny)：做到互不遮擋）1號(hào)樓2號(hào)樓3號(hào)樓A區(qū)B區(qū)住宅區(qū)高層住宅3號(hào)樓：酒店式公寓(gngy)A、B區(qū)等商業(yè)部分木蘭公館木蘭中心國(guó)際木蘭廣場(chǎng)項(xiàng)目定位根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期及項(xiàng)目地塊特征，對(duì)項(xiàng)目作以形象定位：項(xiàng)目形象定位共一百四十九頁(yè)定位(dngwi)與形象

41、的統(tǒng)一建筑(jinzh)規(guī)劃、風(fēng)格、色彩等統(tǒng)一根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期及項(xiàng)目地塊特征，對(duì)項(xiàng)目作以形象定位：項(xiàng)目形象定位木 蘭廣場(chǎng) 城 市 綜 合 體木蘭公館木蘭中心國(guó)際木蘭廣場(chǎng)項(xiàng)目定位共一百四十九頁(yè)綜合體檔次(dn c)定位項(xiàng)目(xingm)檔次定位低檔住宅高端泛豪宅頂級(jí)豪宅普通住宅城市綜合體：檔次的統(tǒng)一木蘭廣場(chǎng)城市綜合體共一百四十九頁(yè)項(xiàng)目銷售(xioshu)定價(jià)計(jì)劃（一）：類別子類銷售面積（平米）銷售均價(jià)(元/平米)總銷金額(萬(wàn)元)高層住宅1號(hào)樓237804500107012號(hào)樓22960450010332商業(yè)部分（1、3號(hào)樓裙樓+A區(qū)銷售）主力店+商業(yè)街147941500022191商業(yè)部分（B區(qū)

42、招商）大賣場(chǎng)（含主力店）6720 - - - - - - - -酒店式公寓及寫字樓（3號(hào)樓部分精裝修）3號(hào)樓35000600021000車庫(kù)住宅（地下）510個(gè)800004080總計(jì)68304共一百四十九頁(yè)高檔品質(zhì)(pnzh)社區(qū)：建筑質(zhì)量、社區(qū)園林綠化景觀、物業(yè)管理等細(xì)節(jié)品質(zhì)(pnzh)（G）客戶（C）產(chǎn)品（P）價(jià)格（P）做為黃陂區(qū)的高檔城市綜合體，具有完善的小區(qū)配套，優(yōu)秀的小區(qū)規(guī)劃在宏觀和微觀因素的共同作用下，預(yù)期均價(jià)在：住宅：4500元/平米商鋪：15000元/平米酒店式公寓及寫字樓：6000元/平米以中高收入階層為主，中低收入階層為輔共一百四十九頁(yè)本案(bn n)結(jié)構(gòu)營(yíng)銷(yn xio

43、)方案營(yíng)銷策略項(xiàng)目定位營(yíng)銷策劃方案銷售服務(wù)管理市場(chǎng)背景共一百四十九頁(yè)國(guó)際時(shí)裝潮流(choli)的風(fēng)情各部分形象演繹(yny)-木蘭廣場(chǎng)城市綜合體尊貴、奢華、優(yōu)雅、商務(wù)共一百四十九頁(yè)特色(ts)木蘭廣場(chǎng)商業(yè)商業(yè)(shngy)形象類型各部分形象演繹-木蘭廣場(chǎng)城市綜合體尊貴、奢華、優(yōu)雅、商務(wù)共一百四十九頁(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)(y ti)類型特色餐飲(cn yn)、超市、時(shí)尚精品店（如成衣店、禮品店、花店）、休閑娛樂(lè)（如咖啡廳、茶館）等其他社區(qū)配套綜合體檔次定位項(xiàng)目檔次定位建議商業(yè)業(yè)態(tài)：主題式品牌特色商業(yè)街本項(xiàng)目商業(yè)體量為：21514，結(jié)合項(xiàng)目的住宅部分檔次定位，商業(yè)街部分建議打造主題特色商業(yè)街，結(jié)合中高端客戶需

44、求，進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃。共一百四十九頁(yè)木蘭(m ln)廣場(chǎng)城市綜合體 特色木蘭(m ln)商業(yè)木蘭酒店式公寓木蘭公館特色風(fēng)情(fngqng)特色業(yè)態(tài)特色精品特色感受選取特色商家，打造特色風(fēng)情商業(yè)街綜合體檔次定位項(xiàng)目檔次定位共一百四十九頁(yè)營(yíng)銷(yn xio)前言1500白話(bihu)營(yíng)銷簡(jiǎn)言之：地產(chǎn)營(yíng)銷是根據(jù)市場(chǎng)及客戶情況，視是否有必要將價(jià)值1500元的商品追加300元成本，使其賣出3000元的價(jià)格。找出本項(xiàng)目的符號(hào)特征。18003000營(yíng)銷的價(jià)值經(jīng)濟(jì)收益品牌影響營(yíng)銷策略-策略分析共一百四十九頁(yè)本項(xiàng)目的核心(hxn)符號(hào)？尊貴(zngu)奢華的生活方式環(huán)保生態(tài)的生活環(huán)境時(shí)尚商務(wù)的生活文化輕松悠閑的生

45、活氛圍最直接的符號(hào)為案名：木蘭案名溯源（他可以是：）核心符號(hào)營(yíng)銷策略-策略分析時(shí)尚商務(wù)的木蘭中心國(guó)際尊貴奢華的木蘭公館與木蘭廣場(chǎng)生活備注：1、花木蘭為一代名將，歷史文化內(nèi)涵備受人推崇，影響力大2、木蘭廣場(chǎng)地理位置特征性：1、第一大酒店2、黃陂屈指可數(shù)高層建筑3、地下24小時(shí)恒溫游泳池共一百四十九頁(yè)有效營(yíng)銷、最低成本，將奢華做到極至80為大眾產(chǎn)品，其他同類項(xiàng)目(xingm)有的，我們也有，為同樣產(chǎn)品；15為優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，我們有的，其他項(xiàng)目也有，我們的更好；5為核心產(chǎn)品，僅我們獨(dú)有，為本項(xiàng)目的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)通過(guò)(tnggu)優(yōu)勢(shì)及核心產(chǎn)品打造“尊貴木蘭公館生活”將客戶關(guān)注度集中在“15+5”部分的產(chǎn)品上

46、，作為宣傳賣點(diǎn)進(jìn)行炒作產(chǎn)品策略：“15+5”理論營(yíng)銷策略-策略確定營(yíng)銷策劃方案之木蘭公館共一百四十九頁(yè)推廣(tugung)策略：大眾推廣，公益/內(nèi)涵主題(zht)，參與性營(yíng)銷大眾推廣：通過(guò)廣告牌、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等大眾傳媒方式，向社會(huì)大眾層面進(jìn)行推廣，建立起本項(xiàng)目在社會(huì)上的廣泛知名度，從而形成本項(xiàng)目在社會(huì)上的品牌效應(yīng)，形成項(xiàng)目的木蘭公館專享尊貴奢華的印象。公益/內(nèi)涵主題：由于目前政策頻出，整個(gè)樓市開(kāi)始轉(zhuǎn)淡，多個(gè)樓盤的營(yíng)銷活動(dòng)不被客戶推崇。因而本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目形象，結(jié)合群眾感興趣的話題，進(jìn)行具有品牌內(nèi)涵及品牌文化的營(yíng)銷活動(dòng)，其中公益性活動(dòng)具有良好的社會(huì)參與性，并可提升項(xiàng)目形象，采用熱門性的公益主推進(jìn)行

47、某些重要節(jié)點(diǎn)的營(yíng)銷配合，將取得多重效益。參與性營(yíng)銷：本項(xiàng)目為泛豪宅項(xiàng)目，因而須注重營(yíng)銷活動(dòng)的客戶心理感受，加強(qiáng)客戶的參與性，以便更好的提高項(xiàng)目聲勢(shì)。營(yíng)銷策略-策略確定營(yíng)銷策劃方案之木蘭公館共一百四十九頁(yè)營(yíng)銷(yn xio)主線：尊貴(zngu)奢華的木蘭公館生活 核心符號(hào)為“尊貴奢華的木蘭公館生活”。項(xiàng)目的全部產(chǎn)品設(shè)置、廣告推廣營(yíng)銷活動(dòng)開(kāi)展等等都需緊密圍繞“尊貴、奢華的木蘭廣場(chǎng)生活”這一主線，須在產(chǎn)品設(shè)置、營(yíng)銷包裝中滲透濃郁的項(xiàng)目精神理念，以此給客戶以明確提示，使客戶深刻理解本項(xiàng)目所 營(yíng)造的內(nèi)部“尊貴的木蘭公館生活”及所倡導(dǎo)的奢華、悠閑的生活精神。營(yíng)銷策略-策略確定營(yíng)銷策劃方案之木蘭公館共一百

48、四十九頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)策略：黃陂區(qū)領(lǐng)導(dǎo)者，大市借勢(shì)(ji sh)者黃陂區(qū)領(lǐng)導(dǎo)者：本項(xiàng)目建筑形態(tài)、優(yōu)異建造為黃陂優(yōu)質(zhì)樓盤，當(dāng)仁不讓的成為片區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)者，但周邊同樣有著雄厚實(shí)力的黃陂廣場(chǎng)等項(xiàng)目，該項(xiàng)目將會(huì)同本項(xiàng)目爭(zhēng)奪片區(qū)領(lǐng)導(dǎo)者的地位，則要求我們?cè)诋a(chǎn)品打造及營(yíng)銷過(guò)程中更加細(xì)致巧妙；房地產(chǎn)大市的借勢(shì)者：本項(xiàng)目有著高產(chǎn)業(yè)與低房?jī)r(jià)的矛盾，是黃陂區(qū)的價(jià)格洼地，而黃陂區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)必定會(huì)成為高房?jī)r(jià)、高素質(zhì)產(chǎn)品地帶，可借用整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì)，通過(guò)自己優(yōu)質(zhì)的商業(yè)產(chǎn)品及優(yōu)惠的價(jià)格，形成同區(qū)同品不同價(jià)的形勢(shì)，在黃陂區(qū)整體的競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。營(yíng)銷策略-策略確定營(yíng)銷策劃方案之木蘭公館共一百四十九頁(yè)價(jià)格(jig)策略

49、：黃陂區(qū)領(lǐng)導(dǎo)者，大市借勢(shì)(ji sh)者黃陂價(jià)格標(biāo)竿，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，優(yōu)惠價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略為： 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格地位策略 地標(biāo)建筑項(xiàng)目形象，促進(jìn)整體銷售本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定策略 營(yíng)銷策略-策略確定營(yíng)銷策劃方案之木蘭公館共一百四十九頁(yè)獨(dú)家經(jīng)營(yíng) 優(yōu) 先特色品種 優(yōu) 先核心主力店優(yōu)先布局 品牌經(jīng)營(yíng)、連帶同業(yè)差異異業(yè)互補(bǔ) 市場(chǎng)培育 原 則商業(yè)(shngy)物業(yè)建議：招商(zho shn)策略營(yíng)銷策劃方案之木蘭廣場(chǎng)整體商業(yè)共一百四十九頁(yè)招商(zho shn)在前，銷售在后（A、B區(qū)域）項(xiàng)目(xingm)作為綜合體的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，是需要長(zhǎng)線收益，項(xiàng)目(xingm)運(yùn)作才會(huì)成功木蘭廣場(chǎng)超級(jí)賣場(chǎng)（集中商業(yè)：如大型超市、家電賣場(chǎng)等）

50、的引進(jìn)在招商的同時(shí)充分了解市場(chǎng)的需求，根據(jù)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行修改建筑方案，例如柱距、層高、商業(yè)業(yè)態(tài)等商業(yè)物業(yè)建議：招商策略產(chǎn)品平面圖（建議：做到互不遮擋）1號(hào)樓2號(hào)樓3號(hào)樓A區(qū)B區(qū)營(yíng)銷策劃方案之木蘭廣場(chǎng)商業(yè)共一百四十九頁(yè)商業(yè)物業(yè)(w y)建議：招商(zho shn)策略營(yíng)銷策劃方案之木蘭廣場(chǎng)商業(yè)1、商鋪柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)根據(jù)主力店要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，預(yù)留排煙、排水管道；2、店面劃分原則為：小、實(shí)用，面積控制在200-500平米之間，主力為300元/平米左右；3、2層（含）以上采取捆綁式銷售（如圖）。共一百四十九頁(yè)招商進(jìn)度、質(zhì)量(zhling)、費(fèi)用統(tǒng)一控制。根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整實(shí)際租賃政策，為商家提出(t ch)量身定

51、做的方案，安排好商鋪樓層，相互位置等。人員、媒體、大型主題活動(dòng)立體化“整合推廣策略”類似主力店簽約儀式，招商成功發(fā)布會(huì)、項(xiàng)目推介會(huì)，節(jié)日慶典等。先確定大型集中商業(yè)的引進(jìn)，在確定休閑區(qū)、餐飲區(qū)、娛樂(lè)區(qū)的大型主力店的引進(jìn)之后，再全面招商（A、B區(qū)域）商業(yè)物業(yè)建議：招商策略營(yíng)銷策劃方案之木蘭廣場(chǎng)商業(yè)共一百四十九頁(yè)混合經(jīng)營(yíng)與區(qū)分(qfn)經(jīng)營(yíng)并軌共存招商（A、B區(qū)域）避免按照區(qū)域劃分商業(yè)形態(tài)與產(chǎn)品，例如休閑區(qū)域同樣能夠引進(jìn)品牌餐飲等，產(chǎn)品分類上混合經(jīng)營(yíng)，促成人流走動(dòng)(zudng)，增加人氣。執(zhí)行計(jì)劃加強(qiáng)對(duì)主力店的招商拉力，采用“定額租金（低）+百分比租金（中）+補(bǔ)貼返還（中）”組合設(shè)計(jì)。針對(duì)大型品牌主

52、力店的招商=優(yōu)惠租金+包租形式商業(yè)物業(yè)建議：招商策略營(yíng)銷策劃方案之木蘭廣場(chǎng)商業(yè)共一百四十九頁(yè)商業(yè)物業(yè)(w y)建議：招商(zho shn)策略營(yíng)銷策劃方案之木蘭廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃原則：1、租金貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則2、人氣貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則3、高品質(zhì)優(yōu)先原則4、配套原則共一百四十九頁(yè)商業(yè)(shngy)物業(yè)建議：招商(zho shn)策略營(yíng)銷策劃方案之木蘭廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)承租與聚客分析：業(yè)態(tài)類別承租能力承租面積聚客能力樓層大型超市低1000-3000平米強(qiáng)木蘭廣場(chǎng)1-3層（帶動(dòng)人氣，將人口網(wǎng)高樓層引導(dǎo)或承租社區(qū)商住樓的整個(gè)裙樓）大型餐飲較強(qiáng)1000-2000平米強(qiáng)設(shè)置較高樓層西式餐飲較強(qiáng)80平以上較強(qiáng)設(shè)置樓層靈活

53、，主要視店鋪的外觀，位置是否合適而定百貨（零售）較強(qiáng)面積靈活強(qiáng)一般貫通消費(fèi)場(chǎng)所1-4層電影院、娛樂(lè)中心低至少1000平米以上較強(qiáng)木蘭廣場(chǎng)最高層或貫通傷的的較高樓層，聚集人氣，往低層輸送人流家居床上用品賣場(chǎng)較低2000平左右一般消費(fèi)目的強(qiáng)，通常設(shè)置在較高樓層或者商住裙樓美容美發(fā)較低200-300平米一般通常設(shè)置在二層或以上大型教育機(jī)構(gòu)強(qiáng)500-1000平一般設(shè)置再高樓層，給低樓層輸送人氣小區(qū)配套低80平左右一般設(shè)置靈活黃陂區(qū)的租賃價(jià)格主要與地段、商鋪新舊及大小有關(guān)，不受經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的影響；黃陂區(qū)消費(fèi)容量有限，家居床上用品賣場(chǎng)面積占用小，美容院理發(fā)店各引進(jìn)一家中高檔的品牌加盟店即可，住宅底商中可設(shè)置平

54、價(jià)的美容院和理發(fā)店；洗浴桑拿在黃陂區(qū)較能聚人氣。共一百四十九頁(yè)商業(yè)物業(yè)(w y)建議：招商(zho shn)策略營(yíng)銷策劃方案之木蘭廣場(chǎng)商業(yè)A區(qū)項(xiàng)目業(yè)態(tài)區(qū)域分布:以餐飲休閑娛樂(lè)為主首層二層三層主力店餐飲類餐飲餐飲、教育機(jī)構(gòu)主力店承租水平較高，承租面積100-300，放置在最佳位置，餐飲次之，但是可聚集人流，放在次好的位置也可以引導(dǎo)人流 1、一、二層建議引進(jìn)大型獨(dú)立西餐廳，如綠茵閣、豪客來(lái)、星巴克等西式餐飲為主的餐飲主力店。次主力以高檔次百貨零售店如:屈臣氏等等。 2、三層建議引進(jìn)大型教育機(jī)構(gòu)如：雙語(yǔ)幼兒園、青鳥再教育等機(jī)構(gòu)或者引進(jìn)中小型洗浴城如千子蓮足道等。主要招商業(yè)態(tài)：70%為餐飲行業(yè)共一百四

55、十九頁(yè)商業(yè)(shngy)物業(yè)建議：招商(zho shn)策略營(yíng)銷策劃方案之木蘭廣場(chǎng)商業(yè)B區(qū)項(xiàng)目業(yè)態(tài)區(qū)域分布:大型商業(yè)類型為主首層二層三層四層百貨零售、大型超市電影院休閑場(chǎng)所大型餐飲KTV旗艦店等零售水平最高，承租面積小，放置在最佳位置，餐飲次之，但是可聚集人流，放在次好的位置也可以引導(dǎo)人流承租能力低，但能聚集人流，設(shè)置在高樓層，既可聚集人流向底層輸送，形成淋浴效應(yīng)，同時(shí)也可提升周邊商鋪價(jià)值；方案一： 1、一、二層建議引進(jìn)大型1、餐飲企業(yè)：如亢龍?zhí)泳栖帲?、超市：如家樂(lè)福；亦可引進(jìn)便捷式快餐如肯德基、麥當(dāng)勞等等。（注意為三、四樓層預(yù)留電梯和出口）2、三、四層建議引進(jìn)大型家電賣場(chǎng)、KTV娛樂(lè)休閑

56、或者電影院等。方案二：鑒于本項(xiàng)目將建造黃陂唯一的地下游泳池，建議1-4樓考慮引進(jìn)大型體育用品賣場(chǎng)，如滔搏運(yùn)動(dòng)，銀鯊運(yùn)動(dòng)營(yíng)等為主力店，另可引進(jìn)運(yùn)動(dòng)中心如帕菲克等健身中心，亦可引進(jìn)數(shù)家體育、野營(yíng)器材專賣店等主要招商業(yè)態(tài)：共一百四十九頁(yè)商業(yè)物業(yè)(w y)建議：招商(zho shn)策略營(yíng)銷策劃方案之木蘭廣場(chǎng)中心國(guó)際3號(hào)樓裙樓業(yè)態(tài)規(guī)劃建議:中式餐廳+洗浴會(huì)所首層二層三層中式餐廳銀行1號(hào)樓裙樓業(yè)態(tài)規(guī)劃建議:1-2層便民餐飲（永和豆?jié){、蔡林記等）3層+小區(qū)配套（美容店+服飾店等）酒店1-2樓部分為酒店挑高大堂，裙樓部分周邊建議規(guī)劃為銀行，酒店內(nèi)部建議部分樓層規(guī)劃為酒店配套的大型餐飲或洗浴會(huì)所、夜總會(huì)等共一

57、百四十九頁(yè)商業(yè)(shngy)物業(yè)建議：招商(zho shn)策略營(yíng)銷策劃方案之木蘭廣場(chǎng)商業(yè)租金定位原則：租金是購(gòu)物中心主要的來(lái)源收入，一般而言，指定租金策略時(shí)，多從幾個(gè)方面來(lái)考慮，如商業(yè)品種、承租面積及面寬、位置及租店戶在整體策略中的角色等。返租率建議：前2年8%回報(bào)率共一百四十九頁(yè)商業(yè)物業(yè)(w y)建議：招商(zho shn)策略營(yíng)銷策劃方案之木蘭廣場(chǎng)商業(yè) 裝修期租金標(biāo)準(zhǔn)：如果租戶裝修標(biāo)準(zhǔn)很高，可以再裝修標(biāo)準(zhǔn)期的基礎(chǔ)上增加10-40%的裝修期，如果裝修標(biāo)準(zhǔn)稍低，可以減少10-20%的裝修期注：裝修期開(kāi)始的時(shí)候?yàn)楹贤s定時(shí)間，結(jié)束時(shí)間如果在合同免租期內(nèi)還未裝修完，則免收租金但要收取管理費(fèi)，以此

58、類推，具體收取可后期協(xié)商完成。裝修期參照表（單位：天）面積裝修期面積裝修期面積裝修期50以下30301-50060200-30010550-10040501-100075300-500120101-200501001-150090共一百四十九頁(yè)商業(yè)(shngy)物業(yè)建議：招商(zho shn)策略營(yíng)銷策劃方案之木蘭廣場(chǎng)商業(yè)合同的簽定：為便于招商工作的持續(xù)進(jìn)行，可根據(jù)前期意向客戶進(jìn)行定向招商，簽訂意向合同，后期根據(jù)實(shí)際情況做出及時(shí)調(diào)整。共一百四十九頁(yè)租約年限：前二年（建議前三月免租培育市場(chǎng)制造良好口碑）租金不變，并根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置6-8%的返租率。具體根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)為導(dǎo)向隨時(shí)(sush)調(diào)節(jié)商業(yè)

59、(shngy)產(chǎn)品建議建議價(jià)格：商業(yè)物業(yè)建議：招商策略營(yíng)銷策劃方案之木蘭廣場(chǎng)商業(yè)出售均價(jià)1.5萬(wàn)元/平米1F均價(jià)：2.5萬(wàn)元/平米2F均價(jià)：1.5萬(wàn)元/平米3F均價(jià)：0.8萬(wàn)元/平米出租：均價(jià)：100元/平米/月1F均價(jià)：160元/平米/月2F均價(jià)：100元/平米/月3F均價(jià)：50元/平米/月共一百四十九頁(yè)屬于(shy)偏甲級(jí)，側(cè)重特色寫字樓做賣點(diǎn)5-20引進(jìn)(ynjn)共高檔特色酒店進(jìn)行運(yùn)營(yíng)21-36層做特色偏甲級(jí)寫字樓（全區(qū)第一個(gè)偏甲級(jí)寫字樓，第一個(gè)超百米寫字樓）關(guān)于酒店式公寓、寫字樓的建議（3號(hào)樓）商業(yè)物業(yè)建議：招商策略營(yíng)銷策劃方案之木蘭中心國(guó)際共一百四十九頁(yè)特色(ts)酒店運(yùn)營(yíng)方式關(guān)于

60、(guny)酒店式公寓、寫字樓的建議（3號(hào)樓）商業(yè)物業(yè)建議：招商策略營(yíng)銷策劃方案之木蘭中心國(guó)際建議：產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房地產(chǎn)投資形式，酒店采用國(guó)際流行的產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)模式，聘請(qǐng)客源網(wǎng)絡(luò)龐大、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)卓著的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理，保障酒店運(yùn)營(yíng)期間的豐富客源和豐厚回報(bào)。業(yè)主購(gòu)買酒店客房后，委托管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，并獲得年度客房利潤(rùn)分紅。投資收益分析：假設(shè)50平米（回報(bào)率為8%每年，簽訂5年投資管理合同）客戶投資回報(bào)=50*6000*0.8=24000（每年）共一百四十九頁(yè)寫字樓部分(b fen)建議關(guān)于酒店式公寓(gngy)、寫字樓的建議（3號(hào)樓）商業(yè)物業(yè)建議：招商策略營(yíng)銷策劃方案之木蘭中心國(guó)