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1、杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(tiol)杭州市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告(gnggo)第16號(hào)(2001年10月17日杭州市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十七次會(huì)議通過2001年12月28日浙江省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十屆會(huì)議批準(zhǔn)根據(jù)2003年8月21日杭州市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二會(huì)議通過2003年11月6日浙江省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn)的杭州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改(xigi)杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例個(gè)別條款的決定修正2013年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修訂2013年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六
2、次會(huì)議批準(zhǔn))目錄第一章 總則第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)第三章 物業(yè)管理服務(wù)第四章 物業(yè)使用和維修第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金第六章 法律責(zé)任第七章 附則第一章 總則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為,維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,保障物業(yè)的合理使用,創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境,根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。 第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)
3、、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 第三條 市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門依照本條例對(duì)轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理,對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 建設(shè)、公安、民政、財(cái)政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價(jià)格、消防等部門按照各自職責(zé),協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。 第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常工作,協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。 第五條 各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本
4、行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo),建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題,并建立物業(yè)管理爭(zhēng)議化解和糾紛處理工作機(jī)制,為處理物業(yè)管理爭(zhēng)議和糾紛提供便利。人民調(diào)解委員會(huì)可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。 第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立誠信檔案,制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) 第七條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主,在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利,履行相應(yīng)的義務(wù),并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及物業(yè)
5、服務(wù)合同約定。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之六十以上,或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的資料: (一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料; (二)房屋及建筑物面積清冊(cè); (三)業(yè)主名冊(cè); (四)建筑規(guī)劃總平面圖; (五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料; (六)物業(yè)管理用房配置確認(rèn)資料; (七)其他有關(guān)的文件資料。 第九條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的,街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)
6、在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后兩個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組。 業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會(huì)的代表組成,成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生,業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十?;I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會(huì)代表擔(dān)任。 籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。 第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并做好下列籌備工
7、作: (一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積; (二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容; (三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則; (四)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則; (五)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法,確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單; (六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法; (七)完成組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。 第十一條 業(yè)主大會(huì)按照下列方式確認(rèn)參加會(huì)議的業(yè)主: (一)業(yè)主到會(huì)并在會(huì)議簽到表上確認(rèn); (二)業(yè)主在表決票上或者表
8、決票發(fā)放表上確認(rèn); (三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。 業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì)議的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。 第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定: (一)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算,但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分,以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的,按照一人計(jì)算; (二)總?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定: (一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記
9、簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的,按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的,按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;沒有房屋買賣合同的,按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計(jì)算; (二)建筑物總面積,按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位,推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。 業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。 非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利,但不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。 第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目,首次業(yè)
10、主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素,在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的,應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。 第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府,由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。 籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存,??顚S?。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后,業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布,接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
11、籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。 第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。 業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門,街道辦事處,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時(shí)間;逾期仍未召開的,由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門,街道辦事處,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)業(yè)主召開。 第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表,具有完全民事行為能力,遵守國家有關(guān)法律、法規(guī),遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主
12、大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù),由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。 未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的,在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前,由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開業(yè)主大會(huì),并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對(duì)或者業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后,社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。 第十九條 業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,其選舉
13、產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的,應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會(huì)一并備案。 業(yè)主委員會(huì)因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的,可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動(dòng)遞補(bǔ),并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的,應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確。 第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定,提議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議審議決定是否終止其委員職務(wù): (一)不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù),不遵守管理規(guī)約,情
14、節(jié)嚴(yán)重的; (二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的; (三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的; (四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的; (五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯,并記錄歸檔。 第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,其委員職務(wù)自行終止: (一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的; (二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的; (三)以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的; (四)被依法追究刑事責(zé)任的。 第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會(huì)決定召開會(huì)議。經(jīng)
15、三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議,應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。 業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,但不具有表決權(quán)。 第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng),做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄,并接受業(yè)主查詢。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議,接受咨詢、投訴和監(jiān)督。 第二十四條 業(yè)主委員會(huì)的任期為三至五年,具體由業(yè)主大會(huì)決定,任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的三個(gè)月前,應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府,并按照規(guī)定
16、開展換屆選舉工作。 第二十五條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi),上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下,將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物,移交給新一屆業(yè)主委員會(huì),并完成交接工作。 業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的,應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。 拒不移交本條第一、二款所述物品的,業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。 第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的,運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部
17、位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支,具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見,并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過后執(zhí)行。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況,接受全體業(yè)主的監(jiān)督。第三章 物業(yè)管理服務(wù) 第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì),遵循相對(duì)集中、便于管理的原則,按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分: (一)新建物業(yè)項(xiàng)目,包括分期開發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域,擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的,核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域; (二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,
18、與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的,經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意,可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi),向項(xiàng)目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。 跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項(xiàng)目,由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級(jí)房產(chǎn)主管部門會(huì)同同級(jí)民政部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。建設(shè)單位在房屋銷售時(shí),應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍,通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。 第二十八條 具備下列條件之一的
19、,業(yè)主委員會(huì)可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求: (一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域,能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任,并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的; (二)兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意,合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。 要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi),會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、
20、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。 第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前,按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房,其中千分之三為辦公用房,千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的,按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積。 物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明,并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押,
21、其用途不得擅自改變。 業(yè)主委員會(huì)成立之前,物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的,租賃期限最長不超過業(yè)主委員會(huì)成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會(huì)成立后,物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意并公告。 第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域,經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及服務(wù)內(nèi)容。 第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)
22、,并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中,物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的,應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的,經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的,其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間,物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后,提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的,自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日
23、起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì)已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起,該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé): (一)參與工程的檢查,對(duì)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題,及時(shí)向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議,并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實(shí); (二)就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項(xiàng)向建設(shè)單位提出建議,并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作; (三)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料,
24、建立日常管理檔案; (四)根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定,維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序。 第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地等進(jìn)行查驗(yàn)時(shí),應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議,對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。 第三十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù),并遵守下列規(guī)定: (一)符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范; (二)及時(shí)向業(yè)主、非業(yè)主使用人
25、告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng); (三)定期聽取業(yè)主的意見和建議,改進(jìn)和完善服務(wù); (四)協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作; (五)接受社區(qū)居民委員會(huì)監(jiān)督指導(dǎo),配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將合同副本報(bào)物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門備案。 第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務(wù)合同的,自書面通知到達(dá)對(duì)方之日起滿三個(gè)月合同終止。合同終止的不影響當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個(gè)月,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務(wù)合同期滿仍未完成選聘工作,經(jīng)雙方協(xié)商,原物業(yè)服務(wù)企
26、業(yè)同意延續(xù)的,原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至選聘工作完成。在原合同延續(xù)期間,任何一方提前終止合同的,自書面通知到達(dá)對(duì)方之日起三十日內(nèi)合同終止。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由拒絕退出物業(yè)項(xiàng)目。 第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí),應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。社區(qū)居民委員會(huì)可以在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府委托下根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過六個(gè)月的基本保潔、保安等服務(wù),相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。各相關(guān)職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)予
27、以配合。 第三十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)不同的階段,分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)適用范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門制定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)項(xiàng)目,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進(jìn)行調(diào)整。 第三十八條 物業(yè)交付使用前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi);物業(yè)交付使用后,物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)的約定及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)
28、合同約定,經(jīng)書面催交,逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,業(yè)主委員會(huì)可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。 物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,預(yù)收期限最高不得超過十二個(gè)月。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足十二個(gè)月的,則預(yù)收期限不得超過合同的剩余期限。 第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,可以對(duì)物業(yè)管理用房中的經(jīng)營用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營,收益歸全體業(yè)主所有,可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金,也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理的其他需要。 物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的,應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬;由業(yè)
29、主委員會(huì)自行管理的,應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開設(shè)賬戶,不得以任何個(gè)人或者其他組織名義進(jìn)行管理。 實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營所得的收支情況;實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,每年公布一次各項(xiàng)資金收支情況。 前期物業(yè)服務(wù)期間,建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細(xì)約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項(xiàng),并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)審計(jì)前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營性收益收支情況,并將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 第四十條 經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,物業(yè)管理區(qū)
30、域可以在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決。 業(yè)主采用民事雇傭方式聘請(qǐng)自然人進(jìn)行服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)為其支付依法屬于業(yè)主責(zé)任的意外傷害等保障費(fèi)用。電梯、消防、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理,應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。 業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的,業(yè)主委員會(huì)可以持街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會(huì)的證明材料,向稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理臨時(shí)稅務(wù)登記證,憑臨時(shí)稅務(wù)登記證可以向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請(qǐng)領(lǐng)用發(fā)票并自行開具。業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)
31、構(gòu)對(duì)管理費(fèi)用、物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)經(jīng)營性收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)審計(jì)。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。第四章 物業(yè)使用和維修 第四十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)依照有利于使用安全、團(tuán)結(jié)互助和公平合理的原則,正確處理用水、排水、通行、通風(fēng)、采光、日照、管線鋪設(shè)和建筑維修、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關(guān)系。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前制定臨時(shí)管理規(guī)約,作為物業(yè)買賣合同的附件。業(yè)主大會(huì)成立后,業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市房產(chǎn)主管部門制定。 第四十二條 物業(yè)使用中禁止下列行為: (一)違法拆改、變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu); (二)將無防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房
32、,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方; (三)違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物;違法挖掘房屋地下空間; (四)擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用; (五)擅自改變房屋外立面; (六)擅自將雨污水混接或者在排水管上接管;損害管道燃?xì)庠O(shè)施,占用、堵塞、封閉管道設(shè)施影響公共安全; (七)擅自占用綠地,損毀樹木、綠化設(shè)施; (八)損壞消防設(shè)施,占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場(chǎng)地; (九)違反國家和地方規(guī)定,向環(huán)境超標(biāo)排放污染物; (十)占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備; (十一)法律、法規(guī)禁止的其他行為。 對(duì)違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸
33、阻、制止,并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告,相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)定及時(shí)處理。 第四十三條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝修,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并按照物業(yè)裝修有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督,業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。 第四十四條 業(yè)主大會(huì)成立前,車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)成立后,車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放、收費(fèi)等管理制度由業(yè)主大會(huì)制定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的,應(yīng)當(dāng)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。車主對(duì)車輛有保管要求的,由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。 第四十五條 物業(yè)交付使用前,建
34、設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)管理,并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)接收。物業(yè)交付使用時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示。 專業(yè)單位接收后,應(yīng)當(dāng)及時(shí)做好有關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù),確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的,雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議,明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位
35、自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。 第四十六條 物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造費(fèi)用,按照下列規(guī)定承擔(dān): (一)專用部位和專用設(shè)施設(shè)備包括在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性,由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等,其維修、更新、改造費(fèi)用,由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔(dān); (二)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備(供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備除外)包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等,其維修、更新、改造費(fèi)用,由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例 共同承擔(dān)。屬人為損壞的,其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。 物業(yè)維修、更新時(shí),相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、人防等
36、專業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)配合。 第四十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,并對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi),將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主可以在臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標(biāo)準(zhǔn)。第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金 第四十八條 用于銷售的物業(yè),建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前,應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物
37、業(yè)保修金,作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價(jià)應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項(xiàng)目工程決算金額為準(zhǔn);在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)無法提供工程決算報(bào)告的,可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價(jià)作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù),并根據(jù)工程決算報(bào)告提請(qǐng)結(jié)算最終金額。 物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、??顚S?、政府監(jiān)管”的原則,由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門指定的機(jī)構(gòu)(以下稱保修金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理。 第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一,建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的,維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支: (一)經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量
38、問題的; (二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認(rèn)定未按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的。 需要使用物業(yè)保修金的,由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng),經(jīng)保修金管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后撥付,由業(yè)主委員會(huì)組織維修。 第五十條 物業(yè)保修金存儲(chǔ)期限為八年。存儲(chǔ)期間每年結(jié)息一次,當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息,其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。 物業(yè)保修金存儲(chǔ)期間,建設(shè)單位因注銷、清算等原因,無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的,可以申請(qǐng)由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任,并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。 物業(yè)保修金存儲(chǔ)期滿后,保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額
39、退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的,保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示,公示期為三十日。公示期滿無異議的,物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。 第五十一條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲(chǔ)、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則,由市、縣(市)人民政府指定的機(jī)構(gòu)(以下稱維修資金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理,專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。 物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度,并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財(cái)政部門的監(jiān)督。 第五十二條 首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單
40、位應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前,按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時(shí)建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取,其余部分的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。 前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測(cè)繪資質(zhì)的單位提供的測(cè)繪成果為準(zhǔn);前款所稱交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八,具體標(biāo)準(zhǔn)由房產(chǎn)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定,報(bào)經(jīng)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)后公布。 第五十三條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí),維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)組織續(xù)交。續(xù)交方式、金
41、額等具體事項(xiàng)由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定。 第五十四條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金存款每年計(jì)息一次,當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息,其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的利差余額按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶,統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。 第五十五條 使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金按照下列程序辦理: (一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等相關(guān)事項(xiàng); (二)業(yè)主委員會(huì)審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等事項(xiàng)后征求業(yè)主意見,同時(shí)將上述事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示; (三)征
42、得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請(qǐng)表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)的征求業(yè)主意見表等資料,向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng); (四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后,撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用; (五)工程完工后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告書、業(yè)主委員會(huì)審核簽章的施工承包合同、工程款及審計(jì)費(fèi)發(fā)票、業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收合格證明等資料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意,可以免予審計(jì)。 工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的,超
43、出部分需按照使用程序重新申報(bào)。 第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞,危及公共安全的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書面同意后,可以按照下列簡(jiǎn)易程序申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金: (一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣(市)質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報(bào)告; (二)質(zhì)監(jiān)或者消防部門對(duì)工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項(xiàng)予以書面確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認(rèn)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,公示期限不少于五日; (三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認(rèn)書、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會(huì)的書面同意意見等資料,向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金; (四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)審核后,撥付核實(shí)額度百分之五十
44、至七十的維修費(fèi)用; (五)工程完工后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計(jì)的工程決算報(bào)告等,向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的余額; (六)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專項(xiàng)維修資金撥付使用完畢后一個(gè)月內(nèi)向全體業(yè)主公告。 第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的方式,由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的日常管理。 實(shí)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金自主管理的,應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理: (一)由業(yè)主委員會(huì)草擬自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的實(shí)施方案,方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)銀行、計(jì)息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容; (二)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)代表列席。實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意; (三)業(yè)主
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