2006年12月份揚州市某房地產(chǎn)評估報告實例_secret

1、揚州*房地產(chǎn)咨詢評估有限公司- PAGE 27 - 房地產(chǎn)抵押估價報告項目名稱：位于揚州市*住宅房地產(chǎn)擬抵押價值評估 委托估價方：*受委托單位：揚州*房地產(chǎn)咨詢評估有限公司估價人員：* 估價日期：二六年十二月二十五日至二六年十二月十八日估價時點：二六年十二月二十五日房地產(chǎn)估價報告編號：揚*房地估字*號目 錄一、致委托方函二、估價師聲明三、估價的假設(shè)和限制條件四、估價結(jié)果報告 (一)委托方 (二)估價方 (三)估價對象 (四)估價目的 (五)估價時點(六)價值定義 (七)估價依據(jù) (八)估價原則 (九)估價方法 (十)估價結(jié)果 (十一)估價人員 (十二)估價作業(yè)日期(十三)估價報告應用的有效期五

2、、估價技術(shù)報告(一)個別因素分析 (二)區(qū)域因素分析 (三)市場背景分析 (四)最高最佳使用分析 (五)估價方法選用 (六)估價測算過程 (七)估價結(jié)果確定六、附件(一)委托方提供的全部資料 (二)估價中引用的其他專用文件資料、估價人員和估價機構(gòu)資格證明致委托估價方函*： 受您委托，我們對位于揚州市*住宅房地產(chǎn)(房屋建筑面積為102.9平方米，于估價時點產(chǎn)權(quán)人自住)進行抵押價值評估，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值，該抵押價值為房地產(chǎn)在估價時點的市場價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。評估人員本著獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，根據(jù)我國有關(guān)房地產(chǎn)評估的法律

3、、法規(guī)、制度規(guī)定和房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T 50291-1999)以及建住房20068號房地產(chǎn)抵押估價指導意見，根據(jù)本次特定的評估目的，遵循公正的評估原則，以及抵押貸款評估的安全性、確實性和保守性原則，按照科學的評估程序、評估經(jīng)驗及您提供的有關(guān)資料，經(jīng)現(xiàn)場踏勘，采用相應的評估方法，對上述房地產(chǎn)進行了評估。估價對象在估價時點2006年12月25日的評估結(jié)果如下：房地產(chǎn)抵押價值：人民幣47.3萬元大 寫： = 538000 * CHINESENUM2 肆拾柒萬叁仟元整單位建筑面積均價：人民幣 4592元/m2大 寫：每平方米 = 5546 * CHINESENUM2 肆仟伍佰玖拾貳元整法定代表人(

4、簽章)： 揚州*房地產(chǎn)咨詢評估有限公司 二六年十二月二十八日估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標準（GB/T502911999）房地產(chǎn)估價規(guī)范以及建住房20068號房地產(chǎn)抵押估價指導意見進行分析、計算，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 5.參與本次估價項目的估價人員葉玲等已對估價對象進行了實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相

5、關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進行對照、全面、細致地了解估價對象，做好實地勘察記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。除非另有協(xié)議，我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。6.沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7.其他需要聲明的事項： (1)本報告不作土地、房產(chǎn)權(quán)屬確認的依據(jù)；(2)委托人應當向房地產(chǎn)估價機構(gòu)如實提供房地產(chǎn)抵押估價所必需的情況和資料，并對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負責；(3)參與本項目評估的估價人員對委托方提供的抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況進行了詢問，但未對委托人提供的有關(guān)優(yōu)先受償權(quán)利等情況和資料的真實性和完整性進行核查。(4

6、)我們承諾在按貴方所提供的基礎(chǔ)資料條件下，對按房地產(chǎn)評估程序和本報告中選用的估價方法及其應用，在其有效期內(nèi)的合理性負責。(5)本估價報告書供委托方按報告確定的估價目的正常使用，并報送上級主管部門審查使用，未經(jīng)估價師所在估價機構(gòu)許可，不得將本報告的全部及部分內(nèi)容提供給上述部門外的其它單位和個人，也不得見諸于公開媒體。估價師及其所在機構(gòu)同時承諾，未經(jīng)與委托方協(xié)商一致，概不將本報告提供給與本次評估無重要關(guān)系的單位和個人閱看。(6)估價師及其所在評估機構(gòu)保留對本報告的答疑權(quán)和解釋權(quán)。參與本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師（簽名、蓋章）：估價的假設(shè)和限制條件一、估價的假設(shè)條件 1.本報告評估結(jié)果是為確定委估房地

7、產(chǎn)在2006年12月25日抵押價值,該抵押價值為房地產(chǎn)在估價時點的市場價值扣除了委托方提供估價師知悉的估價對象各項法定優(yōu)先受償權(quán)利對應的優(yōu)先受償價值。估價結(jié)果依據(jù)如下假設(shè):(1)委托方合法取得估價對象房屋產(chǎn)權(quán)和國有土地使用權(quán)，并支付相關(guān)稅費。且任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序等符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。(2)具有一個公開、平等、自愿的房地產(chǎn)交易市場；(3)委估標的物能夠在公開市場上自由交易，不受特殊的交易方式而可能追加或扣減等對房地產(chǎn)正常價格的影響；(4)為使交易完成以及達成合理成交價格，需有一個合理的談判周期，在這個周期內(nèi)，國家政策、宏觀經(jīng)濟環(huán)境及市場狀況、估價對象物理狀態(tài)等微觀經(jīng)濟環(huán)

8、境等均近似保持相對靜止不變；(5)委托方提供的關(guān)于擬抵押房地產(chǎn)權(quán)屬、用途、國有土地使用權(quán)性質(zhì)、面積數(shù)據(jù)、優(yōu)先受償權(quán)利所對應的優(yōu)先受償價值等一切情況都是完整、真實的，且委托方提供的有關(guān)資料都是合法、有效的。2.在估價時點，估價對象房地產(chǎn)的權(quán)利狀況：委估房地產(chǎn)在估價時點未設(shè)定租賃、擔保、抵押、典當?shù)人棛?quán)利，抵押價值為正常公允市場價值。委估對象為共有房產(chǎn)，如抵押、轉(zhuǎn)讓須取得其他共有權(quán)人書面同意。3.本報告評估結(jié)果包含與房地產(chǎn)不可分割的,必須滿足其使用功能的水、電以及配套的相關(guān)輔助設(shè)施在內(nèi)的一切附屬物價值。4.我們僅對委估對象房地產(chǎn)作一般性查看,假設(shè)估價對象房屋是在建筑設(shè)計符合國家現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計規(guī)范、

9、建筑施工符合國家現(xiàn)行施工驗收規(guī)范的基礎(chǔ)上，估價對象房屋在未來使用期限內(nèi)能滿足使用者正常使用的需要。二、報告使用的限制條件1.估價時點為完成估價對象實地查勘之日。2.估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響(國家一般因素，區(qū)域條件因素，個別因素，專業(yè)化房地產(chǎn)市場健康發(fā)展等對估價對象房地產(chǎn)造成的積極或消極影響)。3.估價對象房地產(chǎn)在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關(guān)注點(因出租等優(yōu)先受償權(quán)利,因不可抗力,一般因素、區(qū)域因素、以及因國家或地方限制禁止抵押或變現(xiàn)的一切因素)。4.合理使用評估價值:本報告是反映估價對象在本次估價目的下，根據(jù)公開市場原則確定的估價時點的抵押價格

10、，僅作為委托方確定抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，不得用于其他目的和用途。5.估價報告應用的有效期：估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年;房地產(chǎn)估價師預計估價對象的市場價格有較大變化的，應當縮短估價報告的有效期。估價報告應在有效期內(nèi)使用，且估價結(jié)果應與估價報告同時完整使用，超出估價報告應用有效期使用估價報告的，相關(guān)責任由使用者承擔。6.估價時點估價對象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析：估價師對估價對象房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或可分割轉(zhuǎn)讓性因素，根據(jù)在估價時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)時間長短、以及費用、稅金種類、數(shù)額和清償順序等綜合分析，估價對象房地產(chǎn)在3

11、0%損失下，可能將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。7.當處置房地產(chǎn)時，應當重新評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由。估價結(jié)果報告寧*房地估字2006-12-186號委托估價方委托人：*聯(lián)系電話：* 二、評估機構(gòu)機構(gòu)名稱：揚州*房地產(chǎn)咨詢評估有限公司機構(gòu)地址：揚州市*路資格等級： = 2 * CHINESENUM2 貳級資質(zhì)證號：*企業(yè)法人： *聯(lián)系人： *聯(lián)系電話：* 三、估價對象物質(zhì)實體狀況：待估房地產(chǎn)地處揚州市主城區(qū)，隸屬廣陵區(qū)，具體坐落于*。估價對象所處區(qū)域為揚州完善成熟居住社區(qū)，生活配套十分齊全，購物十分便利。小區(qū)北面有大型蘇果超市、蘇寧電器和陽光城家具市場，以及近在咫尺的醫(yī)院

12、和中、小學校。城區(qū)21路、5路公車經(jīng)過，交通十分便捷。待估對象所處區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施有：供電、供上水、排水以及通訊等配套較齊全，且規(guī)模較大，保證率達98%以上。委估房地產(chǎn)為混合結(jié)構(gòu)，總樓層為七層，具體所在層數(shù)為第二層。建筑年代：2002年，房屋平面功能布局為兩室一廳一廚一衛(wèi)，建筑面積為102.9平方米。該區(qū)域地質(zhì)條件較好,地基有足夠承載力，房屋在使用過程中維護保養(yǎng)較好，無不均勻沉降，承重墻、樓地面等結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好牢固，非承重墻墻體完好無損。房屋內(nèi)部裝飾裝修情況：客廳樓面鋪設(shè)花崗巖，墻壁及天棚刷乳膠漆；臥室樓面鋪設(shè)地板革，墻面貼墻紙及頂面刷乳膠漆；衛(wèi)生間樓面鋪設(shè)地磚，內(nèi)墻貼墻磚，天棚刷乳膠漆；分戶安裝

13、防盜門。權(quán)益狀況建筑物(1)房屋所有權(quán)證權(quán)證編號：揚房權(quán)證玄改字第*號(2) 房屋所有權(quán)人：*(3) 房屋坐落： *(4) 丘（地）號：*(5) 結(jié)構(gòu)：混合(6) 建筑面積：102.9m2(7) 分攤面積：7.92m2(8) 產(chǎn)權(quán)來源：房改購房 = 9 * GB2 未設(shè)定抵押等他項權(quán)利2.土地(1)國有土地使用證權(quán)證編號：揚玄國用（2006）第*號土地使用權(quán)人：* 地址：*地號:*用途：住宅（房改房）使用權(quán)類型：出讓 = 7 * GB2 使用權(quán)終止日期：2066年05月07日 = 8 * GB2 使用權(quán)面積：49.0m2 = 9 * GB2 未設(shè)定抵押及他項權(quán)利四、估價目的為確定估價對象即位于

14、揚州市*住宅房地產(chǎn)抵押貸款額度，提供參考依據(jù)，而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點本次估價時點與完成估價對象實地查勘之日一致為2006年12月25日。六、價值定義房地產(chǎn)抵押價值為確定房地產(chǎn)抵押額度提供價值參考依據(jù),而對房地產(chǎn)抵押價值進行分析、估算和判定的活動。房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價依據(jù)1.委托估價方提供的委估房地產(chǎn)房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證和國有土地使用證復印件及其它關(guān)于房地產(chǎn)優(yōu)先受償權(quán)利等資料； 2.評估人員實地勘察和調(diào)查收集的有關(guān)房地產(chǎn)信息資料； 3.揚州市房地產(chǎn)交易市場發(fā)布

15、的有關(guān)房地產(chǎn)信息資料；4.近年來本地區(qū)同類物業(yè)狀況以及交易行情；5.國家、江蘇省、揚州市人民政府及有關(guān)部門頒布的政策法律、法規(guī)文件；6.近幾年來揚州市開發(fā)商投資該類物業(yè)的開發(fā)利潤率、風險率；7.建設(shè)部頒發(fā)房屋完損等級評定標準；8.建設(shè)部發(fā)建標199948號房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）；9. 建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布房地產(chǎn)抵押估價指導意見；10.近期房地產(chǎn)價格影響因素及估價人員的實務(wù)經(jīng)驗。八、估價原則在獨立、客觀、公正、合法、謹慎的工作原則指導下，根據(jù)房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范及估價對象的具體狀況，本次估價主要遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時

16、點原則等經(jīng)濟性原則進行評估：1.合法原則國家的土地制度、房地產(chǎn)法規(guī)、城市規(guī)劃等法律和法規(guī)是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，房地產(chǎn)的權(quán)益只有在法律規(guī)定的范圍內(nèi)才具有經(jīng)濟上的價格。因此，房地產(chǎn)的價格評估必須以房地產(chǎn)的權(quán)益合法為前提，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提下進行估價。合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。本次估價對象有合法的產(chǎn)權(quán)、合法用途，本次估價依據(jù)其合法產(chǎn)權(quán)、用途并設(shè)定以合法的交易或處分方式進行估價。2.最高最佳使用原則由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益，房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的

17、為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。但這種最可能的使用必須是法律上允許、技術(shù)上可能、風格上可行，經(jīng)充分合理論證，并能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。它的一種具體表現(xiàn)，是以使估價對象獲利最多的用途和開發(fā)強度來衡量。我們認為保持現(xiàn)狀用途和開發(fā)強度為最為有利，并以此為前提估價。（本次評估根據(jù)城市總體規(guī)劃及估價對象現(xiàn)實的區(qū)位條件，估價對象符合其規(guī)劃用途并為最佳用途，開發(fā)強度符合區(qū)域最有效的開發(fā)利用強度）3.替代原則根據(jù)經(jīng)濟學理論，在同一個市場中即附近地區(qū)或相似區(qū)域（同一供需圈內(nèi)），具有相同的使用價值和質(zhì)量的物品，在交易雙方具有同等市場信息的基礎(chǔ)上，應具有相似的價格，并在此價格基礎(chǔ)上進行對房地產(chǎn)條件的比較，交易情

18、況修正、交易時間修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正，得出估價對象在公開市場上最可能形成或成立的價值，從而保證了估價的客觀合理性。替代原則要求估價結(jié)果不得偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。4.估價時點原則由于資金的時間價值和房地產(chǎn)市場行情的波動，估價結(jié)論具有很強的相關(guān)性和時效性。所以在評估一宗房地產(chǎn)時，必須假定市場情況停止在估價時點上同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點時的狀況為準，即將各種款項折算為估價時點。本次評估以估價人員現(xiàn)場踏勘之日為估價時點。 九、估價方法 本次對房地產(chǎn)抵押價值進行評估，先求取假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，然后在此基礎(chǔ)上減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先

19、受償款。估價方法的選擇：房地產(chǎn)估價方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。不同的估價方法從不同的角度反映了待估房地產(chǎn)在一定權(quán)利狀態(tài)及時間點的價格水平，只是各種方法的適用條件、方法特點有所不同，需根據(jù)委估房地產(chǎn)的估價目的和選擇合適的估價方法。本次估價對象房地產(chǎn)所在區(qū)域具有較為活躍和成熟的房地產(chǎn)市場，能夠收集較為豐富的房地產(chǎn)交易資料。因此，根據(jù)估價對象的使用特點和估價目的，并遵循房地產(chǎn)價格評估方法的確定原則，選取市場比較法為本次評估的基本方法。技術(shù)路線如下：市場比較法是將估價對象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的價格，修正得出估價對象客觀、合

20、理價格的一種估價方法。估價技術(shù)路線如下：1.收集交易實例，資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時間、雙方當事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域和個別因素、房地產(chǎn)成交價格等。應與估價對象處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供需圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)。2.確定可比實例，應從房地產(chǎn)買賣成交實例中選取符合條件的交易實例作為參照標的，具體要求如下： = 1 * GB2 與待估房地產(chǎn)的用途相同的交易案例； = 2 * GB2 交易案例的價格類型與待估房地產(chǎn)的估價目的相同； = 3 * GB2 交易案例必須是正常交易，或者可修正為正常交易； = 4 * GB2 與待估房地產(chǎn)

21、的建筑結(jié)構(gòu)相同； = 5 * GB2 交易案例的交易日期與此次估價時點較接近。3.建立價格可比基礎(chǔ)各可比實例應在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。4.將待估房地產(chǎn)與交易實例進行比較，對影響房地產(chǎn)市場價值的交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等四個方面進行修正，求取估價對象房地產(chǎn)的比準價格。 5.計算公式為：進行因素修正后的可比實例價格= 可比實例房地產(chǎn)價格上述公式簡化為：V=VBABDEV進行因素修正后的可比實例價格VB可比實例價格A待估對象交易情況指數(shù)/可比實例交易情況指數(shù)B估價時點房地產(chǎn)價格指數(shù)/可比實例交易日期價格指數(shù)D待估對象區(qū)域條件指數(shù)/可比實例區(qū)域因素

22、條件指數(shù)E待估對象個別條件指數(shù)/可比實例個別因素條件指數(shù) 6.比準價格的確定所選取三個可比實例價格經(jīng)過上述各項比較修正后，可選用下列方法之一計算綜合結(jié)果，作為比準價格： = 1 * GB2 簡單算術(shù)平均法； = 2 * GB2 加權(quán)平均法； = 3 * GB2 中位數(shù)法； = 4 * GB2 眾數(shù)法7.綜合確定待估對象的房地產(chǎn)價值。 十、估價結(jié)果估價人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序，采用科學的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細致的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗，評估位于揚州市*住宅房地產(chǎn)，在估價時點2006年11月30日，估價目的為確定抵押貸款額度的房地產(chǎn)抵押評估總價值為：4

23、7.3萬元（大寫人民幣： = 538000 * CHINESENUM2 肆拾柒萬叁仟元整），單位建筑面積價值為4592元/平方米（大寫人民幣：每平方米 = 5546 * CHINESENUM2 肆仟伍佰玖拾貳元整）。十一、估價人員房地產(chǎn)估價員： 注冊房地產(chǎn)估價師：*注冊號：*注冊房地產(chǎn)估價師：*注冊號：* 十二、估價作業(yè)日期2006年11月30日至2006年12月1日。十三、估價報告應用的有效期本報告應用的有效期自估價報告交付之日起12個月（自2006年12月28日至2007年12月27日）。超過一年后，需重新進行評估。十四、附件1房屋所有權(quán)證（復印件）。 2.國有土地使用證（復印件）。3.

24、評估機構(gòu)資格證書（復印件）。4. 估價人員資格證書（復印件）。揚州*房地產(chǎn)咨詢評估有限公司二六年十二月二十八日 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告揚*房地估字*號一、個別因素分析（詳見房地產(chǎn)估價結(jié)果報告第三部分估價對象）二、區(qū)域因素分析 中國歷史文化名城揚州，地處江蘇中部，長江下游北岸，江淮平原南端。揚州城區(qū)至今已有近 2500 年的建城史?，F(xiàn)轄廣陵、維揚區(qū)、邗江 3 個區(qū)，江都、高郵、儀征 3 個市和寶應縣。全市共有 87 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 11 個街道辦事處。全市總面積 6634 平方公里，市區(qū)總面積 988.81 平方公里，全市總?cè)丝?453.61 萬，其中市區(qū)人口 112.52 萬人?，F(xiàn)轄區(qū)域在東經(jīng) 119

25、度 01 分（儀征市移居、青山一線）至 119 度 54 分、北岸 31 度 56 分至 33 度 25 分（寶應縣西安豐、涇河一線）之間。南部瀕臨長江，北與淮安、鹽城接攘，東和鹽城、泰州毗聯(lián)，西與天長（安徽省）、南京、淮安交界。境內(nèi)有長江岸線 80.5 公里，沿岸有儀征、邗江、江都；京杭大運河縱穿腹地，全長 143.3 公里，由北向南溝通白馬、寶應、高郵、邵伯 4 湖，匯入長江。揚州市城區(qū)位于長江與京杭運河交匯處，東經(jīng) 119 度 26 分、北緯 32 度 24 分。經(jīng)濟地理位置十分優(yōu)越。廣陵區(qū)是一塊風景秀麗的城區(qū)，又是人文薈萃的文化城區(qū)。區(qū)內(nèi)有中國最古老的運河，漢隋帝王的陵墓，唐宋古城遺址

26、，明清私家園林，眾多的人文景觀，秀麗的自然風光，豐富的旅游資源。廣陵區(qū)是揚州市的中心城區(qū)之一，是揚州市委、市政府及揚州軍區(qū)機關(guān)所在地，區(qū)域面積80.97平方公里，人口近40萬，下轄10個街道，8個行政村，64個社區(qū)居民委員會。區(qū)域交通便捷，揚州火車站、揚州長途汽車站均在境內(nèi)，寧通高速公路穿境而過。區(qū)域通訊發(fā)達，揚州郵政大廈、電信大樓、聯(lián)通大廈等通訊樞紐座落其間。區(qū)內(nèi)有著名學府揚州中學。二手房市場運行特點分析1.市場成交同比下降明顯，商品房分流部分二手房客戶2006年1-2月份全市二手房共成交5639套，同比比去年下降明顯，下降幅度為20.8%，從各月的成交情況看，造成前兩月成交套數(shù)下降的原因主

27、要由于：自去年宏觀調(diào)控后，新商品房價格出現(xiàn)了不斷走低的情況，且新房套型產(chǎn)品的多樣化導致部分對新房價格望而卻步的買房者抓住時機，開始進入新房市場淘房，分流了部分二手房客戶。從區(qū)域分布上看：邗江新區(qū)成交量保持穩(wěn)定，較去年變化幅度不大，而廣陵淮揚二區(qū)由于房齡陳舊、價格高，已使部分買房者放棄了居住城中的要求，而去選擇一些性價比更高的偏遠地區(qū)二手房居住。2.租賃市場等待旺季到來，租金價格有所回落一季度去市二手住宅共掛牌出租14306套，租賃市場在經(jīng)過傳統(tǒng)淡季1、2月份短暫平穩(wěn)運行后，正在等待3月份市場租賃高峰的到來，伴隨著供應量的放大，全市二手房租金價格卻出現(xiàn)了較為明顯的回落，全市租金價格從去年12月份

28、22.34元/m2*月滑落到目前19.47元/m2*月，下降幅度達到12.8%。3.市場供應充沛，二手房預期價格比維持穩(wěn)定2006年1-2月市場供應維持穩(wěn)定，全市二手房掛牌量為7745套，比去年變化不大，市場供應量保持著較為充沛的水平，各月市場供應量變化幅度不大。而市場供應價格與成交價格的差距變化不大，對江南八區(qū)二手房預期價格比的分析情況看：從去年2月份開始江南八區(qū)二手房的預期價格比就一直維持在1.2附近運行，這說明揚州二手房價格已由過去的急升階段逐步過度到目前的緩升階段。房地產(chǎn)未來價格趨勢因素分析1.成本因素土地本身的稀缺性和不可再生性，決定了今后相當長的時期內(nèi)土地價格仍將繼續(xù)上漲。作為房價

29、重要組成因素的地價，它的上漲必將帶動房屋建造成本的增加。據(jù)有關(guān)單位提供的資料，目前揚州市城區(qū)平均樓面地價為2567.9元/平方米，其中：城中板塊平均樓面地價為4154.9元/平方米；隨著老百姓對住房品質(zhì)要求的不斷提高，住宅開發(fā)項目在環(huán)境建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)等方面的投入將進一步增加，同時，隨著節(jié)能環(huán)保新材料、新技術(shù)在住宅建設(shè)中的廣泛應用，這都帶來建造成本的增加。這些因素，將進一步推動房價的上漲。2.預期收入的增加“十一五”規(guī)劃明確提出要重點解決低收入人群的收入水平，解決“三農(nóng)”問題。隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，居民的人均可支配收入正在得到較快的提高，一部分富裕起來的城市居民迫切需要通過購買住房來改

30、善居住條件，提高生活質(zhì)量。同時，城市周邊農(nóng)村率先富裕起來的百姓為了子女進城，也在城市購房置業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，2005年揚州市居民人均可支配收入，大大高于同期房屋銷售價格上漲的速度。3.城市化進程的加快2004 年，揚州獲得“全國最佳人居環(huán)境獎”稱號。城市化進程的推進帶來了城市人口的增加。2004 年，揚州獲得“全國最佳人居環(huán)境獎”稱號,城市區(qū)域和人口都得到快速增長。同時，城市人口的自然增長和外來人口的遷入，都會帶來城市人口的增加，必將拉動住房的消費。4.城市拆遷的被動需求不可能消除雖然國家出臺了相關(guān)政策，要求在城市房屋拆遷過程中，嚴格依據(jù)城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)的需要，合理確定拆遷規(guī)模，要求把人性化拆

31、遷貫穿拆遷全過程。但為了提高城市整體功能，老城改造不可能停頓，住房被動需求將繼續(xù)保持。5.政府需要一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近十年的發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。一方面，一個健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，它的發(fā)展將拉動整個國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，它的波動將涉及到建材、工程機械、家電等數(shù)十個行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，從而影響到整個國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展；另一方面，一個健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，它能為廣大的百姓提供較豐富的住房來源，滿足百姓對住房的需求。同時，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場為各級政府通過土地市場的交易獲得大量的城市建設(shè)資金提供了保障。特別需要指出的是，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，它沉積了大量的銀行資金，它的波動直

32、接影響企業(yè)對銀行的還款能力。因此，政府需要一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。6.廣陵區(qū)政府鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)，房地產(chǎn)資金、信息、服務(wù)市場經(jīng)營前景看好，估價對象作為住宅性質(zhì)房地產(chǎn)，具有抗風險能力和升值潛力。城市環(huán)境的改善，使得區(qū)域房地產(chǎn)升值潛力增大;商品房上市交易的政策放開，揚州二手房交易市場逐步規(guī)范，成交日趨活躍、快捷。據(jù)此分析,委估房地產(chǎn)的增值和變現(xiàn)能力較強。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。五、估價方法選用

33、一般而言，房地產(chǎn)估價方法主要有收益法、市場比較法、基準地價修正法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等。根據(jù)估價對象房地產(chǎn)的具體情況和本次估價的特殊目的，在對其進行實地勘察和類似物業(yè)調(diào)查后，決定本次估價市場法進行估價。六、估價測算過程1.選取估價對象可比實例單位：元/平方米類 別實例A實例B實例C建筑物座落凱運天地凱運天地凱運天地交易日期2006.42006.82006.6朝向?qū)哟文媳?、五層南北、四層南北、二層裝飾裝潢一般裝修無裝修無裝修交易價格4565460046042.交易情況修正：可比實例均為正常交易，故對交易情況不作修正。 3.交易日期修正：交易實例房地產(chǎn)交易日期與評估對象房地產(chǎn)估價時點存有差異，但房

34、地產(chǎn)價格基本無太大變化，故不作修正。 4.區(qū)域因素修正：可比實例與估價對象在商業(yè)服務(wù)繁華程度、交通狀況、自然因素、環(huán)境等方面綜合比較，無太大變化，不作修正。5.個別因素修正：根據(jù)評估對象房地產(chǎn)與可比實例在建筑用途、建筑年代、布局結(jié)構(gòu)類型、層次、裝修標準等因素方面進行綜合比較。以上比較過程如下：表一：因素條件說明表 估價對象及 可比實例比較因素內(nèi)容案例A凱運天地案例B凱運天地案例C凱運天地待估對象 凱運天地*交易或估價時間2006.22006.112006.32006.11.30交易或估價情況正常正常正常正常區(qū)域因素條件區(qū)域位置較好較好較好較好交通條件較好較好較好較好商服設(shè)施較好較好較好較好環(huán)境狀況一般一般一般一般公益設(shè)施一般一般一般一般個別因素情況結(jié)構(gòu)式樣混合混合混合混合層次朝向南北、五層南北、四層南北、二層南北、二層功能布局較好較好較好較好保養(yǎng)成新9.1成9.1成9.1成9.1成設(shè)備裝飾一般裝修無裝修無裝修簡單裝修物業(yè)管理無無無無表二：比較因素條件指數(shù)表 估價對象及 可比實例比較因素內(nèi)容案例A案例B