2007年廈門房地產市場考察報告_secret

1、PAGE PAGE 16廈門房地產市場考察報告1、廈門概況1.1 地理概況廈門市地處我國東南沿海福建省東南部、九龍江入海處，背靠漳州、泉州平原，瀕臨臺灣海峽，面對金門諸島，與臺灣寶島和澎湖列島隔海相望。廈門由廈門島、鼓浪嶼、內陸九龍江北岸的沿海部分地區(qū)以及同安等組成，陸地面積1565.09多平方公里，海域面積300多平方公里，轄思明、湖里、集美、海滄、同安和翔安6個區(qū)，其中思明、湖里位于廈門島內。廈門是中國最早實行對外開放政策的四個經濟特區(qū)之一，也是一個國際性海港風景城市，著名的僑鄉(xiāng)和臺胞祖籍地，是傳統的對外通商口岸，現已成為中國最主要的國際招商口岸之一。并獲得了“聯合國人居獎”、“國際花園城

2、市”、中國“國家園林城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“環(huán)境保護模范城”、“全國優(yōu)秀旅游城市”、全國文明城市等殊榮。1.2 自然條件屬亞熱帶氣候，溫和多雨，年平均氣溫在21左右，夏無酷暑，冬無嚴寒，非常適合居家旅行。年平均降雨量在1200毫米左右，每年5至8月份雨量最多，風力一般3至4級，常向主導風力為東北風。由于太平洋溫差氣流的關系，每年平均受4至5次臺風的影響，且多集中在7至9月份。1.3 國民經濟發(fā)展情況2006年實現生產總值(gdp)1162.37億元，比上年增長16.7%，增幅在全省九個設區(qū)市和全國十五個副省級城市均位居第一。人均生產總值49887元，比上年增長12.7%，折合美元6257美

3、元。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18513元，比上年增長12.9%，其中工薪收入為14580元，比上年增長28%。全年城鎮(zhèn)居民人均消費支出14162元，比上年增長19.5%。2007年1-9月，實現生產總值（gdp）968.65億元，比去年同期增長15.2%。1.4 規(guī)劃發(fā)展方向廈門的發(fā)展目標是成為中國東南沿海的航運物流中心、金融商貿中心、旅游會展中心和文化教育中心，生態(tài)型現代化山水城市。廈門將從“海島城市”逐漸發(fā)展成為“海灣城市”，遠期城市面積將擴大到154平方公里以上，人口156萬人左右，最終將建筑成為現代化國際性城市。廈門城市結構以廈門本島為中心，形成眾星拱月的格局。城市總體分為四大片區(qū)：

4、本島中心片區(qū)，包括中部新市區(qū)、南部舊城區(qū)、鼓浪嶼-萬石山風景名勝區(qū)、北部港區(qū)、高科技工業(yè)區(qū)和東部前埔副中心；西片區(qū)包括新陽工業(yè)區(qū)、海滄新市區(qū)、南部工業(yè)區(qū)和海滄港區(qū)；北片區(qū)包括集美、杏林、同安組團；東片區(qū)包括馬巷、新店、劉五店、大嶝島，遠景還包含金門島等組團。城市空間發(fā)展原則：嚴格保護鼓浪嶼優(yōu)化建設本島，積極發(fā)展海滄，完善提高集美、創(chuàng)造條件拓展同安、劉五店、大嶝島。 1.5 人口數量和結構形式至2006年末，全市戶籍人口160.38萬人，常住人口為233萬人。在戶籍人口中，城鎮(zhèn)人口為109.24萬人，島內的思明、湖里兩個區(qū)人口合計72.83萬人，比重達45.4%；全市人口自然增長率7.52。2、

5、廈門房地產市場分析2.1 市場現狀12月，廈門房地產市場呈現成交量下跌，住宅成交均價繼續(xù)上漲的市場態(tài)勢，成交量主要集中在島外，占66%；按區(qū)域來分，成交套數最多的是集美區(qū)，均價最高的還是島內兩區(qū)，思明、湖里兩區(qū)排前兩位，分別達到16595.46元/和14646.67元/。截止2007年12月28日，廈門在銷售樓盤768個，可售住宅套數 26273套，可售住宅面積3,276,052.24 ，供應量很大。本月住宅總成交1716套，比上月下跌22.18,住宅簽約面積200787.19平方米，比上月下跌14.55，總成交金額22.7億元。住宅均價11307.49元，比上月上漲11.69,其中，島內住宅

6、均價16372.05元，上漲15.59，島外住宅均價6670.64元，下跌3.92。、住宅成交總量情況、各物業(yè)成交總量情況、島內外成交情況、各區(qū)成交情況2.2 區(qū)域成長情況2.2.1 2002-2006年房地產市場發(fā)展情況2002-2006年廈門經濟快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，可支配收入大幅度增長，帶動房地產市場快速發(fā)展，房地產投資不斷攀升，價格快速增長。、2002-2006年廈門人均可支配收入上漲51.7%，從11768元上漲到18513元，居民消費能力大大提高。、2002-2006年廈門固定資產投資額和房地產呈快速上漲的趨勢， 2006年房地產投資達到213.93億元，同比增長近一倍。

7、房地產投資所占比重有所下降，從2003年的35%下降到32.3%。、2002-2006年商品房竣工面積、銷售面積快速增長，2006年達到433.27萬平方米，空置面積逐步降低。、銷售價格不斷攀升，2002至2006年，商品房銷售均價上漲達3122元/，上漲幅度很大，平均年度增長率為17.36%2.2.2 07年前十一月房地產市場情況進入2007年以來，廈門房地產市場一方面價格快速上漲，很多月份成交均價已經突破1萬元大關，另一方面成交量出現了很大的波動，受整個房地產市場的形勢影響很大，購房者觀望趨勢顯著，在九月、十月等黃金季節(jié)出現了年度最低的成交套數。從區(qū)域市場的成長來看，廈門房地產市場一直保持

8、很好的發(fā)展勢頭，區(qū)域開發(fā)、銷售面積不斷上升，而空置面積逐步下降，整個市場的需求旺盛。而今年以來，一方面廈門房地產市場價格快速上漲，每平方米從年初的7000多元上漲到六月份的12000多元，后開始幾個銷售旺季有一定的回落，甚至8月份跌倒9000元/以下，但總體來說是處于快速上漲的態(tài)勢，但上漲幅度明顯趨緩；另一方面住宅成交量波動很大，受政策影響很明顯，金九銀十兩個月份，成交量卻降到了最低點，雖然十一月份有一定的回落，但整體來講，成交量下降明顯，市場觀望情緒很重。2.3 土地市場情況2007年廈門全市共出讓土地面積363.74萬平方米，建筑面積為775.31萬平方米，總成交金額達253.58億元。投

9、入市場并成交的地塊共有56個，其中，居住用途的地塊為26塊，面積接近2000畝，主要集中在集美區(qū)和同安區(qū)兩個區(qū)。市區(qū)樓面地價基本達到1萬元/左右，成交最高的地塊為湖里五緣灣片區(qū)內灣西側2007G29居住、商業(yè)用地，樓面地價達到17486元/。土地市場也經歷了從年初、年中的多家開發(fā)商瘋搶土地，到年底最后一次土地出讓會上，由于無人舉牌競拍，六幅地塊四幅流拍，成交的土地也由于競爭的減少，地價相應有一定幅度的下降。由于年底銀根緊縮，一系列的調控措施的出臺和市場的觀望情緒，導致土地市場的理性回歸。2007年廈門市居住土地成交統計表序號地塊編號位置城區(qū)面積（）用途樓面地價（元/）競得人12007G10地塊

10、思明塔埔小區(qū)安置房以西、觀音山北路以北思明33930居住、教育5000廈門市恒達昌房地產開發(fā)有限公司22007G29地塊湖里五緣灣片區(qū)，內灣西側湖里33533.499居住、商業(yè)17486廈門國貿金海灣投資有限公司32007G28地塊湖里五緣灣片區(qū)內灣西側，環(huán)灣路東側湖里58114.082居住、商業(yè)14447廈門國貿金海灣投資有限公司42007G27地塊湖里環(huán)島路與湖里大道交叉口西南側湖里92961.268居住、商業(yè)13148廈門源昌房地產開發(fā)有限公司52007G19地塊湖里環(huán)島路南側、五石路東側湖里50861.492居住、商業(yè)10377廈門源昌房地產開發(fā)有限公司62007G09地塊湖里五緣灣片

11、區(qū)、五緣灣大橋西側湖里112286居住、商業(yè)、教育7966廈門新景地集團有限公司7H2007G02地塊海滄新陽中學西側海滄47054.514居住、商業(yè)、教育5000廈門海投房地產有限公司8H2007G01地塊海滄天竺山公園大門東側海滄38963.017居住、商業(yè)、教育2893廈門天竺山旅游風景區(qū)投資管理有限公司9H2007G05地塊海滄過蕓溪以東，沈海高速公路以南海滄48918.542居住、商業(yè)、教育2593廈門海滄土地開發(fā)有限公司102007JG03地塊集美杏林灣片區(qū)，杏北外環(huán)路東側集美42231.363居住12066廈門住宅建設集團有限公司11J2007G01地塊集美大橋以北、濱海大道西北

12、側集美37605居住、商業(yè)6994廈門古龍集團房地產有限公司12J2007G02地塊集美潯江路以西、印斗路以南集美32809.629居住、商業(yè)6593廈門經濟特區(qū)房地產開發(fā)集團有限公司13J2007G08地塊集美濱海大道北側，美山路南側集美23536.231居住、商業(yè)6426廈門古龍集團房地產有限公司14J2007G04地塊集美國際學校東側、東南側、南側集美60630.138居住、商業(yè)、教育6306堅實發(fā)展有限公司15J2007G05地塊集美國際學校北側、杏北路西側集美33992.941居住、商業(yè)6270堅實發(fā)展有限公司16J2007P01地塊集美杏林月美路與杏林東路交叉口東南側集美5904.

13、955居住、商業(yè)6066廈門建昌房地產開發(fā)有限公司17J2007G06地塊集美集灌路與集美公鐵立交西北側集美58552.336居住、商業(yè)、教育5667廈門夏商房地產有限公司182007JG01地塊集美集灌工業(yè)區(qū),灌中路北側地塊集美42237.544居住、商業(yè)4378翔鷺（廈門）房地產開發(fā)有限公司19J2007G07地塊集美集灌路北側，杏林公鐵立交橋東側集美86822.2居住、商業(yè)、教育3722廈門市杏林建設開發(fā)公司20T2007G01地塊同安鳳山路以北、同安廣播電視臺以西同安50092.7居住、商業(yè)4013廈門古龍集團房地產有限公司21T2007G04地塊同安廈門第二外國語學校東南側同安217

14、29.024居住、商業(yè)、教育3111廈門新宇置業(yè)有限公司22T2007G03地塊同安廈門第二外國語學校東側，環(huán)城西路以西同安39945.975居住、商業(yè)3020廈門航空同翔置業(yè)有限公司232007XG03地塊翔安東路（在建）以西、瓊湖路（原區(qū)府大道）（已建）以北翔安7931.123居住、商業(yè)6029廈門匯景集團有限公司24X2007G02地塊翔安大道以東、洪前路以西、洪厝路以北翔安66704.756居住、商業(yè)、教育4497廈門經濟特區(qū)房地產開發(fā)集團有限公司252007XG01地塊翔安馬新路以西、區(qū)府大道以北翔安51712.81居住、商業(yè)、教育3736廈門匯景房地產開發(fā)有限公司26X2007G0

15、3地塊翔安后濱片區(qū)北部，蓮塘北路（在建）以東翔安109389.687居住、商業(yè)、教育2600廈門經濟特區(qū)房地產開發(fā)集團有限公司合計 =SUM(ABOVE) 1288450.826，折合1931.7畝從今年的土地放量來看，島內兩區(qū)只有六塊成交土地，而且都集中在環(huán)島路和五緣灣兩個靠海區(qū)域，島內基本沒有可供應開發(fā)的土地。未來兩年，房地產開發(fā)將主要集中在島外，以集美、海滄等新區(qū)為主，幾個新區(qū)也將成為廈門房地產的熱點區(qū)域。3、代表樓盤分析圣地亞哥物業(yè)類別小高層,獨棟別墅,聯排別墅開發(fā)商建發(fā)房產集團地 址漳州龍海市角美鎮(zhèn)白礁村占地面積426668.80平方米建筑面積50萬平方米物管公司怡家園(廈門)物業(yè)管

16、理有限公司物管費用1-1.4元/月目前均價公寓5200元/平方米，疊拼800010000元/平方米車位價格未定戶型二居室：80m2- 95m2 三居室：115m2- 143m2 疊加別墅：218315 m2交通狀況830路可到廈門，23路可到龍海，社區(qū)巴士配 套一期14500平米商業(yè)會所主要特點1、地塊位置很好，有山景和海景2、業(yè)態(tài)比較豐富，自身配套完善，彌補了地塊位置的不足3、建發(fā)房產的品牌號召和質量保證，同時又只有有比廈門島內一般的價格，性價比比較高；4、先開發(fā)靠近道路的區(qū)域公寓，帶動人氣，改變區(qū)域環(huán)境，再逐步開發(fā)山上區(qū)域，部分業(yè)主的入住給項目起到了很好的帶動作用；5、規(guī)劃不錯，但是樓間距

17、比較窄，加上位于開發(fā)區(qū)，區(qū)域整體人群素質不高，對高檔次消費人群的吸引力有一定的限度。東方高爾夫物業(yè)類別別墅開發(fā)商東方高爾夫國際集團地 址海滄區(qū)海滄馬青路占地面積24萬平方米建筑面積7萬平方米物管公司裕景物業(yè)物管費用目前均價2800032000元/平方米(約1000萬/棟)車位價格帶車庫戶型兩層，334438交通狀況57、62、450、89、804至吳冠配 套會所、高爾夫球場主要特點1、主打高爾夫牌，別墅分別散布在球道之間，為球道所包圍，依山面海；2、在規(guī)劃上以低密度、寬廣庭院為主導精神，綠化率高；3、在層數上只有兩層，在戶型的設計上受到一定的限制。海岸1號物業(yè)類別高層海景住宅開發(fā)商 HYPERLINK /company/2212143184_20050815170440.htm t _blank 中駿置業(yè)地 址海滄區(qū)海滄大道旁占地面積2.4萬平方米建筑面積10萬平方米物管公司 HYPERLINK /company/2212143184_20050815170805.htm t _blank 戴德梁行物業(yè)顧問公司物管費用未定目前均價1100012000元/平方米車位價格未定戶型二居室： 96