加權(quán)平均法與指數(shù)平滑法定價

1、PAGE PAGE 7價格趨勢預(yù)測根據(jù)區(qū)域市場的價格走勢，對未來的銷售單價進(jìn)行預(yù)測：從目前城西房地產(chǎn)市場多層公寓類物業(yè)售價集中于45005000元/平方米左右；小高層類物業(yè)售價集中于40004500元/平方米，下面結(jié)合所掌握的城西不同階段的價格走勢，對區(qū)域市場未來的價格作一個預(yù)測。采用指數(shù)平滑法進(jìn)行預(yù)測預(yù)測公式為：Vt+1=aVt+(1-a)Vt ( 0a1)試中：Vt本期實際數(shù)；Vt本期預(yù)測數(shù)；Vt+1下期預(yù)測數(shù)；a平滑系數(shù)則2002年預(yù)測城西2003年公寓型物業(yè)商品房價格為：Vt+1=aVt+(1-a)Vt=0.94500+（10.9）3940=4445元/誤差大約在300左右，所以實際房

2、價大約在4700元/。這是對2003年城西區(qū)域公寓型物業(yè)單價的預(yù)測，隨著城西配套的日益完善，其房屋價格將會穩(wěn)步增長，所以我們保守估算2003年其單價為：多層銷售單價為5000/平方米 ； 小高層銷售單價為4500/平方米4800/平方米 參考樓盤擬合度比較再試以周邊較具代表性的個案虹口新居時代、新梅共和城、金芙世紀(jì)公寓之社區(qū)規(guī)模、建筑類型、區(qū)域條件、總體環(huán)境、戶型、立面設(shè)計、主題提煉等幾個方面的內(nèi)容與本案的擬合程度作為權(quán)重分析本案的單價擬定。比較項目權(quán)重桂花城山水人家紫金庭院擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)社區(qū)規(guī)模15900.135950.1425900.135建筑類型1811

3、00.1981050.1891100.198區(qū)域位置151200.18950.1425950.1425外部環(huán)境15900.135900.135950.1425社區(qū)景觀101000.1950.095900.09立面設(shè)計81100.0881000.08950.076房型設(shè)計81000.081000.081000.08配套設(shè)施5950.0475950.0475900.045品牌61100.066950.057900.054合計1001.02950.96850.963均價比較均價均價比較均價均價比較均價50004856.726648004956.117746004776.7394將各比較對象的市場價格

4、經(jīng)比較系數(shù)調(diào)整后可得出：比較對象A桂花城 50001.0295 = 4856比較對象B山水人家 48000.9685 = 4956比較對象C紫金庭院 46000.963 = 4776在考慮到產(chǎn)品差異性的基礎(chǔ)上，參照市場價格背景，本案目前的合理市場價格應(yīng)在4700元/平方米左右。3. 價格擬定3.1 價格定位考慮因素我們認(rèn)為，在本案的價格擬定策略中應(yīng)考慮以下因素的影響：規(guī)模的影響本案建筑容量50多萬平方米，屬于中大規(guī)模的樓盤，開發(fā)周期在36個月以上（銷售周期在25個月左右），因此價格的制定應(yīng)充分考慮到前期取勢的需要，適當(dāng)留有升值余地，以期以前期的旺銷積聚人氣，為后期的銷售打下良好的基礎(chǔ)。開發(fā)時機(jī)

5、的影響隨著周邊地塊的改造和新開案樓盤的增加，對本案的競爭沖擊顯然更加明顯。類似的成本，類似的地段，試圖保持錯位經(jīng)營，共同繁榮是極為困難的，在開發(fā)理念、設(shè)計水平、廣告宣傳、市場炒作等方面的競爭將是極為激烈的，而最根本的競爭價格競爭亦將不可避免。因此，為把握寶貴的開發(fā)時機(jī)，即使以犧牲少量的預(yù)期利潤為代價也是值得的。營建標(biāo)準(zhǔn)的影響擬定價格是以設(shè)計方案中的營建標(biāo)準(zhǔn)及發(fā)展商的開發(fā)來理念而作出，如因定位或設(shè)計或成本因素造成實際營建標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，其價格亦應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。機(jī)會成本的影響銷售周期與價格擬定之間有著某種相關(guān)性，在存在某種機(jī)會成本的情況下，盡可能地縮短銷售周期便顯得格外重要，尤其在以下情況下：其他項目的啟動或運作有一定的資金壓力；為縮短資金回收期而損失的預(yù)期利潤完全可以通過資金的時間價值予以彌補(bǔ)。3.2單價定位參照本案所在地塊周邊同類物業(yè)狀況，本案自身的