復(fù)件 [湖北]大型商業(yè)街項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃(圖文并茂 104頁(yè))

1、 7.2013XXXX街區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位及其營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃目錄項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目性質(zhì)及其關(guān)聯(lián)因素分析項(xiàng)目理解與核心問(wèn)題界定項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣思路項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析從城市規(guī)劃角度看待本案從宏觀商業(yè)發(fā)展看待本案從道路交通條件看待本案從周邊環(huán)境看待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位價(jià)格定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目推廣思路項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及營(yíng)銷(xiāo)階段劃分項(xiàng)目基本屬性界定項(xiàng)目核心問(wèn)題分析項(xiàng)目理解及核心問(wèn)題界定Part 1項(xiàng)目理解及核心問(wèn)題思考基本條件：毗鄰城市中心的老城區(qū)位三面臨街總體近6萬(wàn)方，B區(qū)8000余平米商業(yè)體量?jī)蓪訛橹?局部四層的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目基本屬性項(xiàng)目理解及核心問(wèn)題界

2、定項(xiàng)目核心問(wèn)題思考發(fā)展方向問(wèn)題：做什么類(lèi)型的商業(yè)？解決內(nèi)需型OR對(duì)外輻射型？業(yè)態(tài)方向問(wèn)題：項(xiàng)目適合做什么業(yè)態(tài)？傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)OR特色風(fēng)情商業(yè)業(yè)態(tài)？營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題：如何在較短的時(shí)間取得較佳的開(kāi)發(fā)效果？項(xiàng)目采取何種運(yùn)營(yíng)模式和銷(xiāo)售模式？項(xiàng)目性質(zhì)及其關(guān)聯(lián)因素分析Part 2項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析從城市規(guī)劃角度看待本案從項(xiàng)目宏觀商業(yè)環(huán)境看待本案從項(xiàng)目道路交通條件看待本案從周邊環(huán)境看待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析老城核心生活區(qū)本案地塊項(xiàng)目素質(zhì)分析廣家洲路北正街南正街項(xiàng)目概況本案地處老城區(qū)邊緣地帶，位于廣家洲路與南正街交匯處西南，商業(yè)建筑面積約8000余平米。項(xiàng)目三面臨街，臨街面較長(zhǎng)，其中廣家洲路臨街面

3、約185余米。項(xiàng)目商業(yè)基本指標(biāo)建筑面積8348.671棟3752.892棟835.243棟3760.54商業(yè)層數(shù)2F，局部4F臨街面長(zhǎng)度約185M項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析項(xiàng)目四至北：接廣家洲路西：至北正街東：臨南正街南：鄰城中村住區(qū)項(xiàng)目三面臨街，其中南正街（雙向四車(chē)道）臨街面長(zhǎng)約50米，北正街（單行車(chē)道）臨街面約70米，廣家洲路（雙向二車(chē)道）臨街面約185米。項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊屬于老城生活區(qū)，區(qū)域整體環(huán)境較為破舊，建筑多以低層私房為主，年代普遍較為久遠(yuǎn)。項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品條件分析商鋪基本特點(diǎn)： 8000平米1層層高4.22層層高3.6柱網(wǎng)間距：4.4-5M商鋪進(jìn)深：16.1

4、5-24.45M鋪均面積：86平米總體評(píng)述：本案商業(yè)存在商鋪異形、進(jìn)深較大、柱網(wǎng)大而多、單個(gè)商鋪面積過(guò)大等弊點(diǎn)，商鋪整體弊端較多而優(yōu)點(diǎn)較少，商鋪柱網(wǎng)密集導(dǎo)致商鋪難以有效利用，進(jìn)深較大，這些因素都將對(duì)本案今后的出售形成較大阻礙。16.15M24.45M本案B地塊商業(yè)體量較小，無(wú)法打造規(guī)模業(yè)態(tài)，無(wú)法對(duì)區(qū)域外消費(fèi)者形成有效吸引。項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析本案優(yōu)劣勢(shì)歸納優(yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目商業(yè)三面臨街，昭示性相對(duì)較佳。2、項(xiàng)目地處老城區(qū)，配套設(shè)施相對(duì)齊全，周邊居住氛圍濃厚，有穩(wěn)定的消費(fèi)客源。3、區(qū)域整體商業(yè)環(huán)境破舊，建筑年代久遠(yuǎn)，本案對(duì)于區(qū)域商業(yè)形象將形成較大提升。1、本案所在區(qū)域不屬于城市主流商圈，距離城市核心商圈

5、較遠(yuǎn)，難以分流主流商圈客源。2、本案周邊商業(yè)環(huán)境一般，整體租金水平較低。3、本案商業(yè)產(chǎn)品存在柱網(wǎng)密集、進(jìn)深大、異形等弊端，總體利用率不高，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力處于弱勢(shì)。劣勢(shì)：項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析從城市規(guī)劃角度看待本案從項(xiàng)目宏觀商業(yè)環(huán)境看待本案從項(xiàng)目道路交通條件看待本案從周邊環(huán)境看待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案從城市發(fā)展規(guī)劃的角度看待本案行政經(jīng)貿(mào)板塊居住板塊從城市發(fā)展規(guī)劃角度看待本案2011-2030當(dāng)陽(yáng)總體規(guī)劃確定了城市向西的發(fā)展方向，環(huán)城西路以西主要發(fā)展行政、經(jīng)貿(mào)、居住功能，城市職能機(jī)構(gòu)也將逐漸西遷，隨著城市職能機(jī)構(gòu)的西遷，城市經(jīng)濟(jì)、人口、資金也將隨之向西部區(qū)域轉(zhuǎn)移。本案不屬于未來(lái)城市發(fā)展的主流方向，本案所

6、在區(qū)域由于開(kāi)發(fā)成本較高，短期內(nèi)不在城市規(guī)劃的范圍內(nèi)。城市發(fā)展規(guī)劃將對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)格局形成沖擊，老城區(qū)商業(yè)影響力將逐漸被削弱項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析從城市規(guī)劃角度看待本案從項(xiàng)目宏觀商業(yè)環(huán)境看待本案從項(xiàng)目道路交通條件看待本案從周邊環(huán)境看待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案從宏觀商業(yè)環(huán)境發(fā)展看待本案沿河商圈汽車(chē)站商圈城市核心商圈盛泰商圈從宏觀商業(yè)環(huán)境看待本案城市核心商圈業(yè)態(tài)業(yè)種十分豐富，是商家必爭(zhēng)之地，商業(yè)設(shè)施較為齊全，租金和售價(jià)高昂，代表商業(yè)設(shè)施有步行街、萬(wàn)象城、東方購(gòu)物廣場(chǎng)等。汽車(chē)站商圈包括家居市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，屬于商業(yè)價(jià)值空間有限的商圈。沿河商圈主要以香榭水岸和上上城商業(yè)為依托，業(yè)態(tài)主要以餐飲及娛樂(lè)等目的性消費(fèi)

7、業(yè)態(tài)為主，就目前而言，該區(qū)域商業(yè)氛圍一般。盛泰商圈主要以盛泰華庭商業(yè)街為依托向周邊輻射，主要商業(yè)設(shè)施有蘇寧電器、中百倉(cāng)儲(chǔ)、雙虎家私等，業(yè)態(tài)主要以電器、家居、餐飲為主，整體商業(yè)氛圍較佳。從宏觀商業(yè)環(huán)境發(fā)展看待本案當(dāng)陽(yáng)城市核心商圈子龍路玉陽(yáng)路南正街長(zhǎng)坂路當(dāng)陽(yáng)市核心商圈是由子龍路、長(zhǎng)坂路、玉陽(yáng)路及南正街四條道路形成的環(huán)形街道組成。南正街及玉陽(yáng)路商業(yè)功能主要以服裝零售為主；長(zhǎng)坂路主要以綜合商品零售為主；子龍路以?shī)蕵?lè)消費(fèi)和電子產(chǎn)品零售為主。本案所在不屬于城市主流商圈，且與城市核心商圈距離較遠(yuǎn)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿τ邢?。從?xiàng)目宏觀商業(yè)環(huán)境看待本案項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析從城市規(guī)劃角度看待本案從項(xiàng)目宏觀商業(yè)環(huán)境看待本案從項(xiàng)

8、目道路交通條件看待本案從周邊環(huán)境看待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案從道路交通條件看待本案廣家洲路北正街南正街1、本案商業(yè)三面臨街，北、南、東三面分別臨北正街（單行車(chē)道）、南正街（雙向四車(chē)道）和廣家洲路（雙向兩車(chē)道），臨街面總長(zhǎng)度約200余米。2、北正街、南正街分別與廣家洲路形成夾角之勢(shì)。地塊道路交通條件較佳，昭示性佳，交通出行便利，對(duì)項(xiàng)目出售較為有利。從項(xiàng)目道路交通條件看待本案項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析從城市規(guī)劃角度看待本案從項(xiàng)目宏觀商業(yè)環(huán)境看待本案從項(xiàng)目道路交通條件看待本案從周邊環(huán)境看待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案從周邊環(huán)境狀況看待本案從周邊環(huán)境看待本案1商業(yè)環(huán)境本案所在區(qū)域城市功能主要為居住片區(qū)，項(xiàng)目周邊

9、聚集著2萬(wàn)余住民，項(xiàng)目周邊多為城中村，房屋多以私房為主，商業(yè)主要以住宅底層商業(yè)為主，建筑年代普遍較為久遠(yuǎn)，商鋪品質(zhì)較差，購(gòu)物體驗(yàn)較差，區(qū)域商業(yè)設(shè)施面臨升級(jí)換代需求。穩(wěn)定的消費(fèi)群體和商業(yè)設(shè)施升級(jí)換代需求對(duì)本案商業(yè)而言是利好從周邊環(huán)境狀況看待本案從周邊環(huán)境看待本案2業(yè)態(tài)環(huán)境周邊商業(yè)業(yè)態(tài)主要以餐飲業(yè)和零售業(yè)為主，服務(wù)型業(yè)態(tài)較為欠缺。零售業(yè)主要以專(zhuān)業(yè)店為主，建材家居類(lèi)專(zhuān)業(yè)店在區(qū)域內(nèi)商家較多，但零散分布，未形成集中經(jīng)營(yíng)，服務(wù)業(yè)以基本生活服務(wù)為主，缺乏金融服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)。周邊業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)較為落后，存在空白點(diǎn)，本案商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展可從補(bǔ)充型業(yè)態(tài)或整合現(xiàn)有業(yè)態(tài)資源兩方面著手。從周邊環(huán)境狀況看待本案從周邊環(huán)境看待本案3

10、市場(chǎng)租金水平店名：福興超市地段：廣家洲路東段店鋪面積：65 年租金：12000元/年合每平米：15.38元/ /月店名：阿玉家常菜館地段：廣家洲路東段店鋪面積：90年租金：20000元/年合每平米：18.52元/ /月店名：阿玉家常菜館地段：廣家洲路西段店鋪面積：55年租金：14400元/年合每平米：21.82元/ /月租金收益在較大程度上反映了區(qū)域商業(yè)價(jià)值，本案區(qū)域商業(yè)價(jià)值較低。項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析從城市規(guī)劃角度看待本案從項(xiàng)目宏觀商業(yè)環(huán)境看待本案從項(xiàng)目道路交通條件看待本案從周邊環(huán)境看待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案1區(qū)位項(xiàng)目商業(yè)建筑面積香榭水岸50000當(dāng)

11、陽(yáng)上城尚街7000凱旋名邸15000盛泰華庭60000雅思國(guó)際廣場(chǎng)63000中央街區(qū)B60000合計(jì)255000當(dāng)陽(yáng)上城香榭水岸雅思國(guó)際廣場(chǎng)盛泰華庭中央街區(qū)B凱旋名邸當(dāng)陽(yáng)在售和待售商業(yè)供應(yīng)量已達(dá)25萬(wàn)平米，市場(chǎng)漸趨供大于求之態(tài)勢(shì)；眾項(xiàng)目由于區(qū)位差異化不大，客戶選擇性較多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)去化速度較慢。眾項(xiàng)目區(qū)位條件差異不大，本案在未來(lái)激烈競(jìng)爭(zhēng)中并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案凱旋名邸上上城盛泰華庭香榭水岸項(xiàng) 目柱網(wǎng)間距最大進(jìn)深層高1F2F凱旋名邸8185.23.8當(dāng)陽(yáng)上城4206盛泰華庭41243.5香榭水岸6203.63.3本案3.5/4.7/5214.23.6中央街

12、區(qū)本案產(chǎn)品劣勢(shì)頗多，在產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中處于弱勢(shì)地位。從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案2產(chǎn)品本案商鋪設(shè)計(jì)不規(guī)則導(dǎo)致商鋪通透性和采光效果較差，利用率相對(duì)較低。從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案3商業(yè)基礎(chǔ)支撐條件交通條件，臨主干道，人車(chē)流量交通性主干道當(dāng)陽(yáng)上城香榭水岸本案B區(qū)凱旋名邸子龍路玉陽(yáng)路序號(hào)項(xiàng)目臨交通性主干道人流量人/h車(chē)流量輛/h1雅思國(guó)際長(zhǎng)坂路264017582香榭水岸子龍路238811283盛泰華庭玉陽(yáng)路環(huán)城路164416744當(dāng)陽(yáng)上城車(chē)站路15608465本案B區(qū)15607686凱旋名邸828486環(huán)城東路盛泰華庭長(zhǎng)坂路雅思國(guó)際車(chē)站路人流量和車(chē)流量是商業(yè)繁榮程度的強(qiáng)力支撐，本案不臨交通性主

13、干道，人、車(chē)流量相比其他競(jìng)案存在不足。本案周邊商業(yè)基礎(chǔ)條件較為薄弱，繁榮度較低小結(jié)1本案商鋪分布零散，無(wú)法形成集中型商業(yè)，因而本案商業(yè)的市場(chǎng)影響力有限。2地塊位于老城區(qū)邊緣，距離核心商圈較遠(yuǎn)，區(qū)域價(jià)值潛力不足。3周邊業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)落后，商業(yè)氛圍較差，總體商業(yè)價(jià)值不高。4競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與本案區(qū)位差別不大，本案無(wú)突出特點(diǎn)，未來(lái)將形成互為競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)。5未來(lái)市場(chǎng)呈供大于求之勢(shì)，而本案產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)中處于弱勢(shì)，產(chǎn)品硬傷將為本案銷(xiāo)售增加阻力。綜上所述，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不明顯而劣勢(shì)較為突出。因此，本項(xiàng)目將面臨著如何規(guī)避和弱化劣勢(shì)，充分發(fā)揮項(xiàng)目個(gè)性化優(yōu)勢(shì)的嚴(yán)峻考驗(yàn)。小 結(jié)項(xiàng)目定位建議Part 3本案商業(yè)屬性界定外向型中間型內(nèi)向型外向型

14、的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在10%20%之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足以支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來(lái)支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境要求較高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流。偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在5%10%之間，這一類(lèi)別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要依賴(lài)于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場(chǎng)難以消化。內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積之比在5%以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴(lài)本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)小區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。社區(qū)商業(yè)的類(lèi)型從項(xiàng)目整體的角度來(lái)看，本案6

15、萬(wàn)方的商業(yè)體量，住宅建筑面積約為34萬(wàn)平米，商業(yè)與住宅體量之比約為17%，結(jié)合上述特征，本案應(yīng)屬于外向型社區(qū)底商。本案商業(yè)屬性界定項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位價(jià)格定位項(xiàng)目定位思考 商業(yè)項(xiàng)目定位戰(zhàn)略的高低，很大程度上決定其最終的開(kāi)發(fā)成敗，定位太高則與項(xiàng)目所處的環(huán)境脫節(jié)甚至?xí)c城市脫節(jié)，難以說(shuō)服市場(chǎng)，太低則不利于形象樹(shù)立，易與同類(lèi)產(chǎn)品同質(zhì)化，難以突圍。 在戰(zhàn)略形象定位上，我們從項(xiàng)目自身、市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)三個(gè)基面進(jìn)行研判！定位視角：項(xiàng)目基本層面+市場(chǎng)層面+競(jìng)爭(zhēng)層面定位思路項(xiàng)目定位思考視角一：就項(xiàng)目總體而言，商業(yè)分布零散，缺乏做大型商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)；視角二：區(qū)位商業(yè)價(jià)值不突出，人流不充足；視角三

16、：周邊商業(yè)業(yè)態(tài)落后，不利于商業(yè)形象的提升。思路：為項(xiàng)目住戶、周邊居民提供生活配套的消費(fèi)和服務(wù)功能。項(xiàng)目基本層面項(xiàng)目定位思考市場(chǎng)層面視角一：當(dāng)陽(yáng)市中心商業(yè)集中度較高，本項(xiàng)目地處核心商業(yè)外圍，難以形成商業(yè)聚集效應(yīng)；視角二：其他商業(yè)項(xiàng)目眾多，不少外地及本地大中型零售商已進(jìn)駐當(dāng)陽(yáng)市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目的招商及后期經(jīng)營(yíng)而言將造成直接威脅。思路：小空間、全功能社區(qū)生活配套型商業(yè)。項(xiàng)目定位思考競(jìng)爭(zhēng)層面視角一：項(xiàng)目區(qū)域是當(dāng)陽(yáng)城中村改造核心區(qū)域，附近及周邊的拆遷改造勢(shì)必將涌現(xiàn)更多的商業(yè)，必然形成大量底商；視角二：眾多大中型零售商（如蘇寧、工貿(mào)、中百倉(cāng)儲(chǔ)等）進(jìn)駐當(dāng)陽(yáng)，帶動(dòng)商業(yè)物業(yè)租售水平提升的同時(shí)，分流了大部分實(shí)力牌商業(yè)物

17、業(yè)投資者。思路：結(jié)合項(xiàng)目自身及區(qū)位現(xiàn)狀，塑造適合市場(chǎng)的商業(yè)。項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位價(jià)格定位項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、服務(wù)于一體的外向型社區(qū)商業(yè)規(guī)模上，我們沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)，區(qū)位上，我們只是城市商圈次級(jí)輻射區(qū)，因此我們只有結(jié)合實(shí)際，適度創(chuàng)新，謀求突圍。項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位總體戰(zhàn)略形象定位依據(jù)依據(jù)1：項(xiàng)目距城市核心商圈具有一定距離，不在城市核心商圈之內(nèi)；依據(jù)2：周邊商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重缺乏，商業(yè)業(yè)態(tài)落后，區(qū)位商業(yè)氛圍不突出；依據(jù)3：區(qū)位商業(yè)價(jià)值不高，無(wú)法分流現(xiàn)有城市商圈人流；依據(jù)4：項(xiàng)目不具備跨區(qū)域商業(yè)輻射能力基礎(chǔ)，缺乏做大型一站式商業(yè)的條件；依據(jù)5：以滿足住

18、戶、周邊居民生活購(gòu)物需求及周邊小區(qū)購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、生活服務(wù)等消費(fèi)需求；依據(jù)6：利于引起市場(chǎng)的關(guān)注及后期營(yíng)銷(xiāo)推廣主題的營(yíng)造。項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位當(dāng)陽(yáng)老城核心社區(qū)型商業(yè)中心項(xiàng)目推廣語(yǔ)副推廣語(yǔ)：集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲休閑、生活服務(wù)于一體的外向型社區(qū)商業(yè)主推廣語(yǔ)：項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位價(jià)格定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位功能定位功能決定業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)決定經(jīng)營(yíng)成敗！項(xiàng)目功能定位，必須從實(shí)際出發(fā)，做到精準(zhǔn)定位。生活休閑服務(wù)：休閑功能、娛樂(lè)功能、餐飲功能；生活配套服務(wù)：購(gòu)物功能、生活務(wù)服功能；項(xiàng)目商業(yè)功能定位，遵循“小空間、全功能”的規(guī)劃思路本項(xiàng)目的商業(yè)功能定位是：集“休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物、生活服務(wù)

19、”五大功能于一體的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)功能劃分：購(gòu)物以中型購(gòu)物中心和超市為主力店，結(jié)合富于現(xiàn)代的獨(dú)立店面裝修贏得穩(wěn)定的消費(fèi)群體。休閑美容美體、健身中心等休閑業(yè)態(tài)，配合綠化組團(tuán)、精致小品，時(shí)尚立面設(shè)計(jì)，營(yíng)造現(xiàn)代、舒適的休閑氣氛，可設(shè)置休憩長(zhǎng)椅等位消費(fèi)者提供一個(gè)休閑、輕松的駐足之處，延長(zhǎng)消費(fèi)者的逗留時(shí)間。餐飲可引進(jìn)多種中西飲食、特色餐飲。包括咖啡廳、西餐廳、主題餐廳、酒水吧、茶館、蛋糕房等。娛樂(lè)引進(jìn)KTV歌舞廳、足浴、洗浴中心、網(wǎng)吧、電玩等。生活服務(wù)引進(jìn)多種生活配套業(yè)態(tài)，如賓館、銀行、干洗店、美容美發(fā)、音像店、汽車(chē)美容、家居裝飾、通訊服務(wù)等，為社區(qū)居民提供便捷生活服務(wù)。通過(guò)功能定位

20、，確定項(xiàng)目精致社區(qū)商業(yè)規(guī)劃，將成為當(dāng)陽(yáng)老城精致時(shí)尚、娛樂(lè)休閑的社區(qū)商業(yè)的開(kāi)創(chuàng)者。由此吸納精英型消費(fèi)群體，培養(yǎng)固定消費(fèi)客群，創(chuàng)造更高的商業(yè)價(jià)值，提高項(xiàng)目特色附加值，體現(xiàn)投資前景和經(jīng)營(yíng)前景。項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位整體商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議休閑、娛樂(lè)、飲食、購(gòu)物、生活服務(wù)生活服務(wù)為主，娛樂(lè)、休閑、餐飲、購(gòu)物為輔具體業(yè)態(tài)配比，今后將結(jié)合客戶摸底情況和實(shí)際招商、銷(xiāo)售進(jìn)展情況進(jìn)行配置。項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位B區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向B區(qū)業(yè)態(tài)定位考慮因素：1、考慮B區(qū)住戶的基本商業(yè)需求；2、結(jié)合B區(qū)周邊業(yè)態(tài)環(huán)境特點(diǎn)；3、尋找業(yè)態(tài)空白點(diǎn)；4、結(jié)合銷(xiāo)售難易度考慮。A區(qū)B區(qū)C區(qū)項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位B區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向方向1：專(zhuān)業(yè)型商業(yè)業(yè)態(tài)。

21、充分整合周邊現(xiàn)有30余家建材家居經(jīng)營(yíng)商戶，以專(zhuān)業(yè)化、集約化、規(guī)模化的經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和項(xiàng)目商業(yè)對(duì)周邊市場(chǎng)的輻射能力。方向2：補(bǔ)充型商業(yè)業(yè)態(tài)。根據(jù)周邊業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)情況，項(xiàng)目500米半徑內(nèi)缺乏規(guī)模超市、銀行、酒店、娛樂(lè)商業(yè)。項(xiàng)目可由此入手對(duì)周邊業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，將此類(lèi)消費(fèi)客群留在本地。建議方向?qū)I(yè)型商業(yè)業(yè)態(tài)與補(bǔ)充型業(yè)態(tài)相結(jié)合以特色商業(yè)為噱頭，利用現(xiàn)成建材商家資源，可以在解決B區(qū)商業(yè)滿鋪經(jīng)營(yíng)的同時(shí)起到擴(kuò)大項(xiàng)目知名度和輻射能力的效果，同時(shí)以補(bǔ)充型業(yè)態(tài)滿足社區(qū)及周邊居民的生活需求。項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位B區(qū)商業(yè)分層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議1F：主要以建材家居類(lèi)業(yè)態(tài)為主，以超市、餐飲銀行等為輔2F：以家居賣(mài)場(chǎng)為主、以網(wǎng)吧、少

22、兒培優(yōu)等為輔考慮到2層商業(yè)與1層商業(yè)分拆銷(xiāo)售，可能會(huì)造成1層旺銷(xiāo)而2層滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)，以及2層租金回報(bào)率較低的情況，同時(shí)項(xiàng)目商業(yè)面臨著諸多不利條件，因此，我公司建議采用特色專(zhuān)業(yè)店（建材街）+目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)的組合方式，以家居賣(mài)場(chǎng)的穩(wěn)定回報(bào)降低客戶對(duì)二層的抗性，提升投資客對(duì)二層的興趣。特色專(zhuān)業(yè)店+目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位通過(guò)對(duì)周邊建材類(lèi)關(guān)聯(lián)商戶進(jìn)行采訪，可以了解商戶對(duì)本案關(guān)于打造建材專(zhuān)業(yè)街的初衷是否認(rèn)可，本次采訪的商戶共計(jì)34家商戶，其中建材家居類(lèi)關(guān)聯(lián)商戶約30家，其他類(lèi)別商戶共計(jì)4家。通過(guò)采訪發(fā)現(xiàn)，94.1%的商戶目前店面為租賃經(jīng)營(yíng)，僅有2家（5.9%）的商戶經(jīng)營(yíng)店面屬于自有。建材專(zhuān)業(yè)店可行度

23、市場(chǎng)分析商戶調(diào)研商戶大多以租賃門(mén)店經(jīng)營(yíng)為主，說(shuō)明本案存在著吸納此類(lèi)客戶的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位建材專(zhuān)業(yè)店可行分析建材類(lèi)商戶意向統(tǒng)計(jì)94%（32組）的受訪商戶表示愿意在條件合適的情況下購(gòu)買(mǎi)或租賃本案商鋪；價(jià)格（租售價(jià)格水平）是阻礙眾商戶入駐本案的最大抗性。本案具備打造的建材類(lèi)特色街區(qū)的商戶基礎(chǔ)項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位建材類(lèi)商戶意向統(tǒng)計(jì)面積需求32組意向客戶共計(jì)需求面積為4540 ，戶均面積需求為142 84%的客戶面積需求主要集中在100平米以下。建材類(lèi)商戶經(jīng)營(yíng)面積總需求基本可以實(shí)現(xiàn)B區(qū)一層商業(yè)的滿鋪經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位B區(qū)各樓棟商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃副食101-103面積：131.47 家裝建材104-1

24、22號(hào)鋪面積：1596.61 1號(hào)樓1層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位1號(hào)樓2層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議家居賣(mài)場(chǎng)201-224號(hào)鋪面積：2024.81 項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位2號(hào)樓1F面積：417.62 2號(hào)樓3F面積：417.62 超市網(wǎng)吧2號(hào)樓商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位銀 行110-114號(hào)鋪面積：487.47 餐 飲115-116面積：334.17 家裝建材101-109號(hào)鋪678.06 3號(hào)樓1層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位家居賣(mài)場(chǎng)201-215號(hào)鋪面積：1577.48 3號(hào)樓2層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位少兒藝術(shù)培訓(xùn)301-302鋪面積：341.68少兒藝術(shù)培訓(xùn)401-402鋪面積：341.68

25、3號(hào)樓3、4層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位業(yè)態(tài)構(gòu)成情況業(yè)態(tài)類(lèi)別建筑面積（）比例家裝建材2274.6727.2%家居賣(mài)場(chǎng)3602.2943.1%銀行487.475.8%餐飲334.174.0%教育培訓(xùn)683.368.2%超市417.625.0%副食131.471.6%網(wǎng)吧417.625.0%合計(jì)8348.67100.0%A區(qū)北片商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建議A區(qū)廣家洲路段商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議A區(qū)B區(qū)C區(qū)前面章節(jié)對(duì)廣家洲路段的商業(yè)氛圍及業(yè)態(tài)情況進(jìn)行了系統(tǒng)分析，得出了本案B區(qū)商業(yè)關(guān)于建材主題的發(fā)展方向，由于A區(qū)北片商業(yè)與B區(qū)同臨廣家洲路并練成一線，區(qū)位及環(huán)境條件大體一致，若B區(qū)建材類(lèi)業(yè)態(tài)招商若獲得成功，則A區(qū)北片底商

26、亦可借勢(shì)延伸，邀請(qǐng)更多的建材商家進(jìn)駐，將本案廣家洲路段底商打造成為廣家洲路建材專(zhuān)業(yè)店一條街。將項(xiàng)目的廣家洲路段商業(yè)連成一片，打造廣家洲路建材專(zhuān)業(yè)店一條街廣家洲路建材家裝一條街A區(qū)北片商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建議廣家洲路建材街可行性依據(jù)1、周邊有一定建材商戶基礎(chǔ)，具備整合的基礎(chǔ)條件；2、當(dāng)陽(yáng)建材市場(chǎng)距離城區(qū)較遠(yuǎn)，購(gòu)物便利性較差，本案所在區(qū)域地處老城區(qū)，更接近消費(fèi)市場(chǎng)；3、本案及周邊共四個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，新房扎堆，超過(guò)10000套房源，存在著巨大的建材家裝消費(fèi)需求；4、根據(jù)消費(fèi)者消費(fèi)就近原則，若本地存在建材市場(chǎng)，則本區(qū)域內(nèi)建材家裝需求將首選本地市場(chǎng)；5、建材類(lèi)經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)模式并非傳統(tǒng)坐銷(xiāo)，一般以熟人介紹和工

27、程單為主，門(mén)店僅作展示功能，因此門(mén)店設(shè)置在哪里與其生意的好壞并不構(gòu)成絕對(duì)直接關(guān)系。A區(qū)北片商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建議廣家洲路建材主題街的操作難點(diǎn)本地建材類(lèi)商戶僅30余家，即使全部整合也僅可實(shí)現(xiàn)B區(qū)商業(yè)的滿鋪經(jīng)營(yíng)，若A區(qū)廣家洲路段的底商也以建材業(yè)態(tài)為主，僅僅依靠本地現(xiàn)有的商戶資源，就不足以支撐建設(shè)廣家洲路建材專(zhuān)業(yè)店一條街的規(guī)劃，說(shuō)白了就是缺乏支撐“建材一條街”的商戶基礎(chǔ)。因此本建材街需要從外部拓展建材商戶資源（如當(dāng)陽(yáng)建材市場(chǎng)等地），若吸引區(qū)域外的建材經(jīng)營(yíng)商戶，則本案又缺乏對(duì)區(qū)域外商戶的有效吸引力。本案關(guān)于建材主題的最大操作難點(diǎn)是：如何吸引區(qū)域外商戶進(jìn)駐？A區(qū)北片商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建議解決辦法讓商戶留在本地的最好

28、辦法就是讓其有錢(qián)可賺！方法1：通過(guò)向住宅客戶贈(zèng)送裝修代金券的方式吸引建材商戶租賃或購(gòu)買(mǎi)商鋪凡是購(gòu)買(mǎi)本案住宅的客戶均可獲贈(zèng)一張價(jià)值5000元（或10000元）的裝修代金券，客戶可憑此代金券，在中央街區(qū)建材街內(nèi)購(gòu)買(mǎi)如家具、瓷磚、衛(wèi)浴、門(mén)窗等裝修所需物品。該裝修代金券僅限于在本市場(chǎng)建材商戶消費(fèi)。商戶收到裝修代金券后可憑代金券和銷(xiāo)貨單到開(kāi)發(fā)商處兌現(xiàn)。（注：5000元裝修代金券金額可在住宅面價(jià)中體現(xiàn)。）對(duì)住宅客戶而言：對(duì)建材商戶而言：對(duì)開(kāi)發(fā)商而言：一方面讓購(gòu)買(mǎi)住宅的客戶感覺(jué)得到真實(shí)惠，又能避免降價(jià)帶來(lái)的負(fù)面影響，對(duì)住宅可以起到促進(jìn)銷(xiāo)售的作用；另一方面則讓建材經(jīng)營(yíng)戶感覺(jué)到開(kāi)發(fā)商是在設(shè)身處地的為商戶著想，最

29、終促成他們?nèi)腭v建材街，進(jìn)而對(duì)商鋪的銷(xiāo)售起到促進(jìn)作用。裝修代金券可以給本建材街的商戶帶來(lái)直接的生意?？蛻糍I(mǎi)房必然需要裝修，裝修代金券這種實(shí)物比打折扣要實(shí)在。裝修代金券既能促進(jìn)住宅銷(xiāo)售，又能促進(jìn)商鋪的招商和銷(xiāo)售，可謂一舉兩得。A區(qū)北片商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建議解決辦法讓商戶留在本地的最好辦法就是讓其有錢(qián)可賺！方法2：通過(guò)建筑裝飾材料內(nèi)部招標(biāo)的方式吸引區(qū)域外建材商戶購(gòu)買(mǎi)商鋪為了吸引區(qū)域外的建材經(jīng)營(yíng)商戶到本區(qū)域經(jīng)營(yíng)，可以通過(guò)材料招標(biāo)的方式吸引商戶購(gòu)買(mǎi)本案商鋪，凡是購(gòu)買(mǎi)本案商鋪的建材經(jīng)營(yíng)商戶，均可獲得邀請(qǐng)參與本案建筑材料（如墻面磚、管材、石材、線材、鋼材、門(mén)窗型材、地磚等）招標(biāo)的資格，若商戶所提供的的各項(xiàng)產(chǎn)品指標(biāo)

30、符合要求，則考慮予以優(yōu)先采用。（注：招標(biāo)資格僅限購(gòu)買(mǎi)商鋪的建材商戶。）A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨A區(qū)業(yè)態(tài)定位出發(fā)點(diǎn)1、如何在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中建立自身特色及優(yōu)勢(shì)2、考慮到本社區(qū)及周邊居民生活基本需求3、如何擴(kuò)大本項(xiàng)目的輻射范圍和影響力4、整合利用周邊相關(guān)資源條件5、要結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)分布特點(diǎn)A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨本案A區(qū)位于當(dāng)陽(yáng)老中心核心商圈邊緣，子龍路與北正街之間，子龍路為城市交通性主干道，雙向4車(chē)道，路段人、車(chē)流量較大。北正街為非機(jī)動(dòng)車(chē)道路，屬于社區(qū)居民通道，路寬5米。子龍路南正街北正街東正街廣家洲路地塊基本指標(biāo)A區(qū)占地面積74367.94A區(qū)建筑面積264351.478A區(qū)商業(yè)建筑面積44943.5

31、4臨街面長(zhǎng)度345米A區(qū)商業(yè)概況A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨一、從本案周邊業(yè)態(tài)環(huán)境分析本案所在區(qū)域不屬于傳統(tǒng)商街，周邊商業(yè)氛圍較淡，商業(yè)業(yè)態(tài)主要以五金電料及農(nóng)機(jī)為主，周邊租金水平普遍較低，一般在2025元/ /月，若發(fā)展傳統(tǒng)零售業(yè)存在較大難度，若要提升本案商業(yè)的影響力和價(jià)值，則需跳出現(xiàn)有業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，以主題商業(yè)為突破點(diǎn)。項(xiàng)目南臨東門(mén)小學(xué)，學(xué)生1500余人，是當(dāng)陽(yáng)最大的小學(xué)，本案可利用學(xué)校資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展教育培訓(xùn)業(yè)態(tài)。本案可以主題商業(yè)為突破口，同時(shí)借助周邊相關(guān)獨(dú)特資源條件，打造優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)。A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨當(dāng)陽(yáng)城市核心商圈300M中央街區(qū)商業(yè)本案雖距離城市核心商圈僅300米，但經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展仍未形成成熟

32、發(fā)達(dá)的零售商業(yè)街區(qū)，與之相比無(wú)論商業(yè)氛圍乃至租金水平，均是天壤之別；本案距核心商圈較近，有較佳的地緣優(yōu)勢(shì)，本案可考慮以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)與核心商圈零售業(yè)態(tài)形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)和差異化經(jīng)營(yíng)，便可輕松分享核心商圈的客流。本案可充分借勢(shì)城市核心商圈，以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)與核心商圈形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商圈客流形成分流二、從本案與核心商圈關(guān)聯(lián)度分析A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨當(dāng)陽(yáng)城市核心商圈香榭水岸餐飲娛樂(lè)商業(yè)區(qū) 中央街區(qū)商業(yè)香榭水岸業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)主要以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)為主，沿河一帶主要以餐飲、娛樂(lè)及休閑業(yè)態(tài)為主，但未形成同類(lèi)業(yè)態(tài)商家聚集的效應(yīng)，所以難以改變消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，另外其業(yè)態(tài)檔次、消費(fèi)水平相對(duì)較高。本案與香榭水岸僅一路之隔

33、，可充分借勢(shì)與香榭水岸共同打造餐飲娛樂(lè)特色街區(qū)，打造當(dāng)陽(yáng)城市客廳，但業(yè)態(tài)檔次要與之形成差異化經(jīng)營(yíng)，本著本案小空間全功能的規(guī)劃，消費(fèi)檔次及規(guī)模建議以中檔為主。打造多樣化，扎堆經(jīng)營(yíng)的效應(yīng)，讓大眾休閑娛樂(lè)消費(fèi)有更多的選擇，打造經(jīng)常性消費(fèi)。當(dāng)陽(yáng)最大的高端足浴品牌豪爵足道當(dāng)陽(yáng)最大的高端餐飲品牌聚義大酒店當(dāng)陽(yáng)最大的量販KTV嘜霸借勢(shì)香榭水岸商業(yè)，共營(yíng)餐娛規(guī)?；l(fā)展，并與之形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，打造經(jīng)常性消費(fèi)業(yè)態(tài)三、從本案與周邊商業(yè)關(guān)聯(lián)度分析A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)適應(yīng)性分析：金陽(yáng)大酒店 ：簡(jiǎn)樸寨 ：梁記粥鋪 ：元 尚品 ：聚義大酒店 ：當(dāng)陽(yáng)賓館：名典咖啡當(dāng)陽(yáng)餐飲業(yè)仍處在粗放發(fā)展階段，分布范圍廣而散，且呈低端和中高端兩級(jí)分化

34、發(fā)展的態(tài)勢(shì)，中檔餐館較少，餐飲業(yè)尚未形成較為集中的餐飲消費(fèi)聚集區(qū)（如武漢漢口的北湖、武昌的洪山廣場(chǎng)片），低端餐館店面形象較小，環(huán)境差、存在占道經(jīng)營(yíng)，有損城市形象。當(dāng)陽(yáng)中高檔餐館分布情況餐飲業(yè)總體以低端為主，中檔餐館發(fā)展欠缺，缺乏聚集效應(yīng)四、從城市休閑業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀分析餐飲業(yè)A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨當(dāng)陽(yáng)休閑娛樂(lè)地圖五、從城市休閑業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀分析娛樂(lè)業(yè)當(dāng)陽(yáng)娛樂(lè)休閑項(xiàng)目較為簡(jiǎn)單，相關(guān)設(shè)施有限，消費(fèi)者額選擇不多，且分布不夠集中，消費(fèi)體驗(yàn)較差，當(dāng)陽(yáng)目前缺乏一個(gè)集中型的娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所。月伴灣KTV 銀興影院9頻道酒吧 千百度洗浴中心東方國(guó)際健身會(huì)爵色酒吧 麥霸KTV豪爵足道 鉆石音樂(lè)會(huì)所城市娛樂(lè)消費(fèi)業(yè)態(tài)規(guī)模較

35、小，設(shè)施有限，行業(yè)集中度低，面臨整合需要。A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨當(dāng)陽(yáng)餐飲業(yè)及娛樂(lè)業(yè)行業(yè)分布過(guò)于分散，眾商家各自為戰(zhàn)且互為競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而將消費(fèi)者分流至各處，地段的差異造成眾商家生意層參差不齊，難以有效刺激消費(fèi)者產(chǎn)生額外消費(fèi)。因此，對(duì)本案而言，若僅僅在業(yè)態(tài)方面做到種類(lèi)豐富，則亦無(wú)法改變當(dāng)前行業(yè)布局零散，客戶分流的局面，因此，本案不僅要做到業(yè)態(tài)種類(lèi)豐富，而且還應(yīng)做到單一業(yè)態(tài)的扎堆經(jīng)營(yíng)，打造一個(gè)集吃喝玩樂(lè)游購(gòu)?qiáng)视谝惑w的一站式消費(fèi)場(chǎng)所，讓消費(fèi)者有更多的選擇余地，才能夠讓消費(fèi)者在此停留更長(zhǎng)的時(shí)間，衍生更多的消費(fèi)需求。在注重業(yè)態(tài)豐富度的同時(shí)還要形成單一業(yè)態(tài)扎堆經(jīng)營(yíng)啟示：總結(jié)A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)適應(yīng)性分析六、從周邊居民

36、消費(fèi)需求角度分析本案所在區(qū)域?qū)儆诶铣侵行膮^(qū)，人口較為密集，本案3000余套房源，僅萬(wàn)居民，加上周邊約20000居民，共計(jì)30000居民，存在著較大的消費(fèi)品和生活服務(wù)消費(fèi)需求。適宜發(fā)展一定體量的，服務(wù)本社區(qū)及周邊居民的零售和生活服務(wù)型業(yè)態(tài)A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨從項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境來(lái)看從本案與核心商圈關(guān)聯(lián)度來(lái)看從本案與周邊商業(yè)關(guān)聯(lián)度來(lái)看從城市業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看主題商業(yè)模式目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)大眾化經(jīng)常性消費(fèi)水平規(guī)?；l(fā)展總結(jié)從項(xiàng)目區(qū)位條件來(lái)看老城中心區(qū)集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、旅游于一體的大眾休閑商業(yè)中心業(yè)態(tài)發(fā)展啟示：從本案及周邊居民日常需求來(lái)看配合一定體量的零售業(yè)態(tài)A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨當(dāng)陽(yáng)市民娛樂(lè)休閑中心

37、當(dāng)陽(yáng)城市對(duì)外交流中心當(dāng)陽(yáng)特色風(fēng)情展示中心當(dāng)陽(yáng)城市會(huì)客廳將本案商業(yè)打造成為：建設(shè)目標(biāo)：A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議A區(qū)塊沿子龍路分布，子龍路路是城市交通性主干道，人車(chē)流量較大，具備較高的商業(yè)價(jià)值，適宜發(fā)展承租能力較高的業(yè)態(tài)；B板塊所沿道路為規(guī)劃路，但不屬于城市主要交通通道，商業(yè)價(jià)值一般，今后該路將與北正街及南正街拉通，拉通后將對(duì)本案B區(qū)有一定利好，該區(qū)域適宜發(fā)展對(duì)昭示性要求不高的業(yè)態(tài)，如餐飲業(yè)。C區(qū)塊沿北正街分布，北正街道路較窄，不屬于車(chē)行道，為社區(qū)居民通道，人車(chē)流量十分有限，該區(qū)商業(yè)對(duì)外輻射能力較弱，僅可輻射周邊居民，適合設(shè)置生活服務(wù)類(lèi)及少量零售業(yè)態(tài)。A：高價(jià)值區(qū)B：中價(jià)值區(qū)C：低價(jià)值區(qū)A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布

38、置思考A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議健身館北正街子龍路廣家洲路地下一層業(yè)態(tài)布局建議健身館：1093.09平米A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議銀行零售零售零售生活服務(wù)餐飲零售、生活服務(wù)物業(yè)、配套用房零售餐飲餐飲零售、生活服務(wù)餐飲北正街子龍路廣家洲路超市物業(yè)用房地上一層業(yè)態(tài)布局建議A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議教育培訓(xùn)休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)餐飲娛樂(lè)餐飲餐飲餐飲北正街子龍路廣家洲路地上二層業(yè)態(tài)布局建議A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議教育培訓(xùn)快捷酒店休閑娛樂(lè)北正街子龍路廣家洲路地上三層業(yè)態(tài)布局建議項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位商業(yè)價(jià)格定位商業(yè)價(jià)格定位B區(qū)商業(yè)價(jià)格定位影響價(jià)格因素權(quán)重比類(lèi)比項(xiàng)目本案香榭水岸當(dāng)陽(yáng)上上城盛泰華庭地段201614

39、1815道路交通108686周邊環(huán)境543.543.5人流量15119129昭示性109897商業(yè)氛圍151181310可達(dá)性151411.51413產(chǎn)品條件1097.58.56.5合計(jì)100%82%67.5%86.5%70%通過(guò)市場(chǎng)比較法對(duì)類(lèi)比項(xiàng)目的如下各類(lèi)關(guān)聯(lián)因素進(jìn)行打分比較，綜合比較得出各項(xiàng)目的評(píng)估值，如下表：商業(yè)價(jià)格定位指標(biāo)類(lèi)比項(xiàng)目本案香榭水岸當(dāng)陽(yáng)上上城盛泰華庭合計(jì)權(quán)重值82%67.5%86.5%70%一層商鋪銷(xiāo)售價(jià)格19000預(yù)期10000元15520（折后）所占權(quán)重25%60%15%一層商鋪權(quán)重均價(jià)4750元6000元2328元13078元根據(jù)可比銷(xiāo)售項(xiàng)目，通過(guò)市場(chǎng)比較法，得出本案

40、一層的參考價(jià)格，如下表：注：盛泰華庭表面均價(jià)20000元/平米，三年投資回報(bào)20%，一次性再9.7折商業(yè)價(jià)格定位通過(guò)收益還原法驗(yàn)證當(dāng)前項(xiàng)目周邊廣家洲路沿線商鋪?zhàn)饨鹚揭话阍?520元/平米左右，在此取高值計(jì)算，按照目前通行的3%的投資回報(bào)率計(jì)算，廣家洲路沿線商鋪現(xiàn)時(shí)價(jià)值為：20元/平米12個(gè)月3%=8000元/平米每平米月租金12個(gè)月年回報(bào)率=商鋪現(xiàn)時(shí)價(jià)值=考慮到周邊商鋪品質(zhì)較低，商鋪折舊等因素，同時(shí)考慮到本案商鋪整體形象較佳，租金水平不可同比，假定本案租金在周邊商業(yè)租金基礎(chǔ)上上浮50%，即每平米每月租金為30元/平米，本案一層商鋪現(xiàn)時(shí)均價(jià)應(yīng)為：30元/平米12個(gè)月3%=12000元/平米商業(yè)

41、價(jià)格定位為了避免單一定價(jià)方法可能存在誤差的風(fēng)險(xiǎn)，本案采用市場(chǎng)比較法與收益還原法相結(jié)合的方法定價(jià)，采取兩者均值作為本案銷(xiāo)售均價(jià)，本案B區(qū)一層商業(yè)實(shí)收均價(jià)即為：（13078元+12000元）/2=12539元/平米修正之后價(jià)格為：12500元/平米B區(qū)一層商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)商業(yè)價(jià)格定位B區(qū)2層銷(xiāo)售均價(jià)香榭水岸沿街商業(yè)二層均價(jià)為4500元/ ，約為一層19000元/ 的24%；盛泰華庭沿街部分二層商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為4500元/ ,約為其一層15520元/ 的29%;根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目操作的慣例以及商業(yè)定價(jià)經(jīng)驗(yàn)值的把握，一般擬訂的原則是： 1F：2F=1：0.30.4；(該原則為指導(dǎo)定價(jià)原則，并不作為適用于任何項(xiàng)目的

42、“萬(wàn)能膠”。而應(yīng)結(jié)合片區(qū)的價(jià)格現(xiàn)狀和接受程度做調(diào)整。)由于市場(chǎng)類(lèi)比售項(xiàng)目一、二樓價(jià)格比差距較大，因此本案取商業(yè)操作通行價(jià)格比中間值，即二樓價(jià)格為一樓價(jià)格的35%。二層均價(jià)為：12500元/ 35%=4375元/ 修正之后的銷(xiāo)售均價(jià)為：4400元/ 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路Part 4項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目推廣思路項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及營(yíng)銷(xiāo)階段劃分項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理各樓棟商鋪面積一覽1棟2棟3棟小計(jì)1F1728.08417.621499.703645.42F2024.811577.483602.293F417.62341.68759.34F341.68341.68合計(jì)3836.54835.243833.5683

43、48.67項(xiàng)目梳理商業(yè)分布概況各樓棟分層鋪均面積1棟2棟3棟46間16間35間1F78.5552.293.732F84.37105.173F52.2170.844F170.84樓棟房源層別項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理高價(jià)值區(qū)中高價(jià)值區(qū)中價(jià)值區(qū)中低價(jià)值區(qū)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值劃分根據(jù)項(xiàng)目昭示性特點(diǎn)，人、車(chē)流線特點(diǎn)以及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣等特點(diǎn)，我們將本案價(jià)值進(jìn)行了劃分，分成了四個(gè)檔次的價(jià)值：項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目推廣思路項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及營(yíng)銷(xiāo)階段劃分項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路租售并舉，以售為主本案的最終目的是將商鋪有效去化，并在保證回款的前提下盡可能實(shí)現(xiàn)滿鋪經(jīng)營(yíng)。因此，建議本案采取租售并舉的模式，招商階段以租為主，建議以三年為期進(jìn)

44、行培育期，進(jìn)入銷(xiāo)售階段租戶有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，若租戶放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)利，則租約到期后，新的租賃關(guān)系決定權(quán)在于商鋪所有權(quán)人。營(yíng)銷(xiāo)模式建議項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路促銷(xiāo)策略客戶在購(gòu)鋪后，將商鋪前三年的經(jīng)營(yíng)權(quán)交給商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，獲得三年內(nèi)每年7%的回報(bào)，三年總計(jì)21%的租金回報(bào)，租金每年返還，首年7%的投資回報(bào)可直接沖抵相應(yīng)的購(gòu)房款。這種方式既可以降低購(gòu)鋪門(mén)檻，又可以避免開(kāi)發(fā)商的一次性返租壓力。帶租約銷(xiāo)售+三年返租計(jì)劃項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路營(yíng)銷(xiāo)折扣體系客戶類(lèi)別常規(guī)折扣額外折扣一層客戶按揭：享受9.9折一次性付款：9.7折認(rèn)籌階段：10000抵20000元，開(kāi)盤(pán)解籌準(zhǔn)時(shí)簽約（三天內(nèi)）另享1%折扣。開(kāi)盤(pán)前：“日進(jìn)斗金”活動(dòng)，認(rèn)籌

45、最高3000元優(yōu)惠，逐日遞減100元。開(kāi)盤(pán)后：所有優(yōu)惠折扣取消，僅保留付款方式折扣二層以上客戶首年7%租金返還按揭：9.9折一次性付款：9.7折認(rèn)籌階段：10000抵20000元，開(kāi)盤(pán)解籌準(zhǔn)時(shí)簽約（三天內(nèi)）另享1%折扣。開(kāi)盤(pán)前：“日進(jìn)斗金”活動(dòng)，認(rèn)籌最高3000元優(yōu)惠，逐日遞減100元開(kāi)盤(pán)后：所有優(yōu)惠折扣取消，僅保留付款方式折扣項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目入市初期銷(xiāo)售表面均價(jià)預(yù)估本項(xiàng)目折扣成本優(yōu)惠項(xiàng)目1、認(rèn)籌優(yōu)惠2、準(zhǔn)時(shí)簽約3、付款優(yōu)惠4、租金返還成本合計(jì)折扣率116元/1%2%3年12%15%+116元本案一層可售商鋪整體實(shí)收均價(jià)為：12500元/項(xiàng)目一層入市初期對(duì)外均價(jià)約為：12500（115%）

46、+116 =14822元/本案二層可售商鋪整體實(shí)收均價(jià)為：4400元/項(xiàng)目二層入市初期對(duì)外均價(jià)約為：4400（115%）+116 =5292元/修正之后一、二層入市初期對(duì)外均價(jià)分別為：14850元/ 和5300元/ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目推廣思路項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及營(yíng)銷(xiāo)階段劃分項(xiàng)目推廣思路當(dāng)陽(yáng)人口分布特點(diǎn)當(dāng)陽(yáng)城市轄區(qū)面積2159平方公里，總?cè)丝诩s50萬(wàn)人，城區(qū)人口約16萬(wàn)人，其余34萬(wàn)人口分布在縣城以外的八個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全是每平方公里人口密度為231.6人，區(qū)域人口分布廣、密度小、人口集中度低。本案商業(yè)超過(guò)6萬(wàn)方之巨，僅依縣城本地難以完全消化，需要依賴(lài)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。推廣要點(diǎn)：推廣力度一定要強(qiáng)，覆蓋面一定要全面，要覆蓋