招拍掛專題報道(ppt)

1、“招、拍、掛”專題報告 開發(fā)部 2007.3.15 英皇（北京）房地產(chǎn)開發(fā)(kif)有限公司共四十五頁目 錄一、 “招、拍、掛”實施背景二、 “招、拍、掛”基礎(chǔ)知識及 操作流程三、投標(biāo)文件實例五、總 結(jié) 四、 2007年即將入市地塊共四十五頁2001年4月，國務(wù)院發(fā)出15號文件關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知，掀起了土地使用制度改革的高潮，北京市土地整理儲備中心在此背景下成立的。當(dāng)時主要承擔(dān)土地整理、土地收購儲備、土地一級開發(fā)和土地交易市場等方面的工作。同時，從2003年開始(kish)至今，全市18個區(qū)縣和亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)陸續(xù)組建了20個土地儲備分中心。目前，全市土地儲備系統(tǒng)已經(jīng)

2、形成了市和區(qū)縣兩級土地儲備管理的格局。 2003年開始，央行出臺“121號”文件，直接抬高房地產(chǎn)開發(fā)門檻，隨即的2004年，國土資源部71號令明確規(guī)定，此前濫用的所謂“土地使用權(quán)協(xié)議出讓制度”廢止，經(jīng)營性國有土地使用權(quán)必須通過土地招拍掛途徑獲取。 一、“招、拍、掛” 實施(shsh)背景共四十五頁2004年6月25日，國土資源部在其發(fā)布的關(guān)于嚴(yán)格實行(shxng)經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知中明確指出 ：通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)是從源頭上防治土地供應(yīng)環(huán)節(jié)產(chǎn)生腐敗的有效措施 。2004年8月9日，對北京，國土資源局關(guān)于北京市處理經(jīng)營性用地歷史遺留問題政策界定標(biāo)準(zhǔn)的通知

3、正式印發(fā)施行，明確了歷史遺留項目處理完畢的時限，被喻為國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的“831”大限。 從2001年11月到2006年3月底，土地儲備中心共組織有202宗、1372公頃國有土地入市成交，成交價款為358億元，政府土地收益113億元。其中，通過招拍掛為政府多增加土地收益39.8億元，占政府土地收益總額的35%！在道理上，“831”意義也顯而易見：通過土地招拍掛，讓一切都透明！ 一、“招、拍、掛” 實施(shsh)背景“招、拍、掛” 實施背景共四十五頁2006年土地交易成交(chng jio)一覽表（摘選） 資料來源(liyun)：北京市土地整理儲備中心共四十五頁基礎(chǔ)知識 全民所有制：所有

4、權(quán)屬于(shy)國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使； 集體所有制：村農(nóng)民集體； 村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體； 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。一、中國(zhn u)大陸現(xiàn)行土地制度共四十五頁 國有土地使用權(quán)出讓(chrng)國 家土地(td)使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付) 土地使用權(quán)出讓(土地一級市場)由國家壟斷。 只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。 國有土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)方式拍賣方式掛牌方式 國有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年基礎(chǔ)知識共四十五頁二、當(dāng)前

5、(dngqin) “招、拍、掛” 的特點北京：招標(biāo)走向前臺，土地未必價高者得 招標(biāo)除了出價之外，還要綜合考慮投標(biāo)企業(yè)的其他情況，例如開發(fā)資質(zhì)、資金水平、施工質(zhì)量、先前業(yè)績等，綜合這些因素之后，由評標(biāo)委員會最終決定誰中標(biāo)，因此，土地未必價高者得。2006年12月29日，朝陽區(qū)廣渠路36號住宅及配套用地，北京城開和城建聯(lián)合體最終以總價26億元的價格中標(biāo)。其標(biāo)價僅排在第五位，比第一名華潤置地的報價低4.5億元。 2006年11月25日，朝陽四惠橋東北側(cè)住宅用地，金地（集團(tuán)）股份有限公司以75668萬元中標(biāo)，標(biāo)價位列第二(d r)，低于中遠(yuǎn)地產(chǎn)的80000萬元?；A(chǔ)知識共四十五頁北京：土地一級開發(fā)招投

6、標(biāo) 土地一級開發(fā)是指土地在出讓前，進(jìn)行拆遷(chi qin)、平整、市政配套建設(shè)等對土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的過程。 目前，越來越多的開發(fā)商看中了土地一級開發(fā)市場，不但是為了其8%左右的利潤，而更看重的是能順利拿到經(jīng)過一級開發(fā)后的“熟地”。 基礎(chǔ)知識共四十五頁基礎(chǔ)知識共四十五頁國土部 ：用地預(yù)申請制度（勾地政策）2006年5月31日，國土部頒布的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范 中提出了有條件的地方，可以建立用地預(yù)申請制度。 但到目前為止，由于政府缺乏對這一制度的明確解釋，因此該制度還遠(yuǎn)未進(jìn)入探討技術(shù)問題的階段。(到目前為止還未有(wi yu)實施先例) 基礎(chǔ)知識共四十五頁操作(cozu)流程一

7、、取得(qd)國有土地使用權(quán)共四十五頁 辦理土地(td)登記 核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書交付(jiof)土地 發(fā)布出讓公告 編制出讓文件地價評估確定出讓底價編制、確定出讓方案 公布出讓計劃確定供地方式 簽訂出讓合同公布結(jié)果 招 標(biāo) 拍 賣 掛 牌 招拍掛實施操作流程(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9) 申請及資格審查(6)(10)二、“招、拍、掛”出讓國有土地使用權(quán)的流程共四十五頁操作(cozu)流程招 標(biāo) 招標(biāo)(zho bio)方式概念是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式

8、。 招標(biāo)流程評標(biāo)出讓人確定標(biāo)的及標(biāo)底投標(biāo)人投標(biāo)出讓人、投標(biāo)人開標(biāo)評標(biāo)小組確定中標(biāo)人對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。 共四十五頁操作(cozu)流程拍 賣 拍賣方式(fngsh)概念 按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者（競買人 ）。 拍賣流程一、 發(fā)布拍賣公告；二、 有意向的競買人購買拍賣文件；三、 現(xiàn)場踏勘、答疑；四、 競買人提出競買申請；五、 競買人交納競買保證金并領(lǐng)取競買號牌；六、 拍賣會；七、 競買人競價；八、 確定競得人；九、 簽署拍賣成交確認(rèn)書；十、 退還未競得

9、人的競買保證金； 共四十五頁操作(cozu)流程掛 牌 掛牌方式(fngsh)概念出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。 掛牌流程接受新報價出讓人宗地信息掛牌公布競買人報價出讓人更新掛牌價格出讓人確定競得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除

10、外；（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。 共四十五頁操作(cozu)流程協(xié) 議 協(xié)議方式(fngsh)概念（少）指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。 劃 拔 劃拔方式概念（少）指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。共四十五頁三、出讓(chrng)方式的適用范圍出讓方式劃拔方式

11、（少）招標(biāo)、拍賣、掛牌協(xié)議（少）1經(jīng)營性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競爭要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1國家機(jī)關(guān)、軍事用地2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請協(xié)議出讓2城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓3國家重點扶持的能源、交通等項目用地4出讓土地使用權(quán)改變用途4出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費用(

12、補(bǔ)償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制操作(cozu)流程共四十五頁四、招標(biāo)(zho bio)、拍賣、掛牌的異同招 標(biāo) 拍 賣掛 牌交易場所指定地點拍賣行土地交易場所交易方式一次報價多次報價多次報價持續(xù)時間長短長復(fù)雜程度需要制作標(biāo)書十分復(fù)雜不復(fù)雜一般衡量指標(biāo)價格及指定的技術(shù)等其它綜合條件價格價格適用范圍具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求操作(cozu)流程共四十五頁三、 投標(biāo)文件(wnjin)實例 共四十五頁投標(biāo)(tu bio)評分標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)招標(biāo)意向書規(guī)定(gudng)，該地塊招標(biāo)底價達(dá)5.3億元，其中投標(biāo)保證金為1億元。其評

13、分標(biāo)準(zhǔn)為：設(shè)總分為100分， 投標(biāo)企業(yè)財務(wù)實力占15分； 投標(biāo)人資質(zhì)及業(yè)績占10分； 投標(biāo)價格占30分； 開發(fā)理念及方案說明占15分； 付款進(jìn)度占25分； 綜合印象占5分。投標(biāo)文件實例共四十五頁投標(biāo)文件(wnjin)實例共四十五頁投標(biāo)(tu bio)文件實例共四十五頁投標(biāo)文件(wnjin)實例共四十五頁投標(biāo)文件(wnjin)實例共四十五頁投標(biāo)(tu bio)文件實例共四十五頁投標(biāo)(tu bio)文件實例共四十五頁投標(biāo)(tu bio)文件實例共四十五頁投標(biāo)文件(wnjin)實例共四十五頁四、2007年即將(jjing)入市地塊1、2007年即將入市地塊信息表2、2007年即將入市地塊推介 朝陽區(qū)

14、西大望路住宅(zhzhi)及公共服務(wù)設(shè)施用地 海淀區(qū)西三旗住宅及配套用地 北京濱水居住區(qū)2地用地共四十五頁2007年即將入市(r sh)地塊共四十五頁2007年即將入市(r sh)地塊共四十五頁2007年即將(jjing)入市地塊預(yù)計2007年第二季度入市，該地塊位于朝陽區(qū)西大望路24號，建設(shè)用地面積18288平方米，總規(guī)劃面積為45720平方米。該地塊距離國貿(mào)僅5分鐘車程，地處東三環(huán)與東四環(huán)間，坐守新擴(kuò)建的西大望路和廣渠路黃金交接點。交通十分便利。地處珠江帝景、風(fēng)度柏林，樂城國際幾大社區(qū)之間，生活設(shè)施(shsh)非常完備，與家樂福百安居shoppingmall隔路相望，步行只需5分鐘。優(yōu)越的

15、地理位置，便利的交通，使其具有極大的升值潛力。 、朝陽區(qū)西大望路住宅及公共服務(wù)設(shè)施用地（）共四十五頁朝陽區(qū)西大望路住宅(zhzhi)及公共服務(wù)設(shè)施用地2007年即將入市(r sh)地塊共四十五頁2007年即將入市(r sh)地塊預(yù)計2007年第二季度入市，該地塊位于朝陽區(qū)廣渠門外大街10號 ，建設(shè)用地面積32800平方米，總規(guī)劃面積為67500平方米。地塊東側(cè)為東三環(huán)中路,往北步行15分鐘可達(dá)國貿(mào)、銀泰、央視、北京電視臺,開車10-20分鐘可達(dá)燕莎、賽特、建國門,南側(cè)為光華北一街，目前已經(jīng)通車，可連通東三環(huán)和東二環(huán)，交通十分便利,北側(cè)規(guī)劃為30-50米景觀綠化帶及光華北路，緊鄰?fù)ɑ莺?西側(cè)規(guī)劃

16、為廣和東二路,沿東三環(huán)南北向為,地鐵5號線,多條公交車線路可達(dá)。其周邊(zhu bin)項目富力城、合生國際花園等售價已近2萬/平米，地塊升值潛力巨大。2、廣渠門外10號地 （）共四十五頁 廣渠門外10號地2007年即將(jjing)入市地塊共四十五頁該地塊建設(shè)用地面積22.38萬平方米，規(guī)劃建筑面積48.60萬平方米，是即將在07年第二季度海淀成熟區(qū)域推出的最大面積地塊之一。地塊緊鄰八達(dá)嶺高速以及地鐵13號線，交通比較便利，但生活配套大多都是一些小超市、小飯館，缺乏消費休閑娛樂(yl)的場所；從周邊項目來看，項目品質(zhì)和價格差別較大，既有五六千一平方米的項目，如育新家園、森林大第家、新龍城等，

17、也有單價在萬元左右的項目，如上第MOMA。2007年即將入市(r sh)地塊3、海淀區(qū)西三旗住宅及配套用地共四十五頁海淀區(qū)西三旗新都東路住宅(zhzhi)及配套項目用地 2007年即將(jjing)入市地塊共四十五頁 其它(qt)即將上市地塊推介（）共四十五頁五、總 結(jié) “ 8.31 ” 后，開發(fā)商獲得土地的主要方式(fngsh)已經(jīng)演變成公開市場的招拍掛形式。 英皇（北京）公司若意欲發(fā)展地產(chǎn)項目，必須將 “招、拍、掛” 做為其獲得土地的重要手段之一。共四十五頁 優(yōu)勢及機(jī)會在公開市場上拿到的項目，其背景相對于轉(zhuǎn)讓所得的而言較為 “干凈” ，且手續(xù)齊全，因此投資及政策風(fēng)險較小。許多 “項目位置佳

18、、升值潛力(qinl)大” 的地塊會通過“招、拍、掛” 被推向土地公開市場。共四十五頁 今后北京市土地一級開發(fā)市場也將以“ 招標(biāo) ” 的形式全面開放，這一政策將會為公司(n s)拿地提供更多的渠道。英皇公司如果通過 “招、拍、掛” 在公開市場拿地，必將會引起媒體的廣泛關(guān)注，對公司的品牌的推廣會有積極的促進(jìn)作用。共四十五頁 劣勢與威脅由于公開市場上拿地時間較緊，從信息公布到 “招拍掛” 僅有30天左右時間。因此需要公司盡早確定目標(biāo)項目，并進(jìn)行長期跟蹤調(diào)研，從而對前期工作提出了較高的要求。公開市場拿地對公司資金實力要求較高，開發(fā)商多會采用一次性付款方式支付地價款。而且三在正式投標(biāo)(tu bio)前7天，需要支付數(shù)額較大的保證金，因此需要確保資金的及時到位。共四十五頁英皇(yn hun)（北京）房地產(chǎn)開發(fā)公司 開發(fā)部 2007年3月15日共四十五頁內(nèi)容摘要“招、拍、掛”專題報告?！罢?、拍、掛”專題報告。同時，從2003