高品質(zhì)住宅架空層研究（商業(yè)房地產(chǎn)）

1、架空層專題研究品控中心2架空層基本概念解讀3架空層的概念 架空層應用范圍架空層的功能及優(yōu)點 3.1 營造園林景觀 3.2 增加私密性減少干擾 3.3 連接大小環(huán)境 3.4“低層化”高層建筑 3.5 泛會所概念 3.6 其他作用目錄架空層基本概念解讀4架空層的概念架空層（OPEN FLOOR）：僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護結(jié)構(gòu)的開敞空間層。架空層基本概念解讀52. 架空層應用范圍目前在房地產(chǎn)方面架空層的利用主要是為了增加樓盤的活動空間等目的 ，架空層的層高并 不一定低，有的可以達到 69m，但主要是高層（100M）以下的建筑采用。普通的也可達到3m。架空層從功能上來說并不一定是防止沉降。防止沉降以現(xiàn)在

2、的施工技術(shù)來說可以采用沉 降縫或變更基礎(chǔ)形式處理。架空層在內(nèi)陸城市也大量采用，特別是房屋密集、容積率高的小區(qū)，為增加綠化面積和公 共面積而作出的一種變相指標平衡方式。架空層基本概念解讀63. 架空層的功能及優(yōu)點造園者可在架空層呈設(shè)置廊架、花池，修筑水池，與墻面、柱子結(jié)合，造景門、景窗，放 置趣味性雕塑，配置多種園林植物，形成各種豐富多彩的特殊園林景觀，使居民居住的舒適度 及觀賞度大為增加。3.1 營造園林景觀架空層處在建筑底層或中間，由建筑的支柱形成各種相對獨立的空間，易與園林景觀 相融合，是小區(qū)綠化的延伸。架空層基本概念解讀73.2 增加私密性減少干擾以往建筑底層住宅存在著干擾大、缺乏安全感

3、、潮濕、通風及采光差等問題。而架空層的 出現(xiàn)不僅解決了原來房產(chǎn)商底層房子不好賣的老問題，還大大提升了樓盤的品質(zhì)。首先，把住宅底層作為架空層進行園林綠化，可以促進了空氣流通、減少潮濕、美化景觀； 其次，居民可以擁有公共的街區(qū)和個人的私密空間，更享受了半公共空間的鄰里場所；另外， 架空層不僅增加了居住區(qū)內(nèi)部空間層次同時又加強了住宅空間與城市空間的連續(xù)性，使人更貼 近自然。架空層基本概念解讀83.3 連接大小環(huán)境長期以來，城市中的土地被人類高度地開發(fā)利用，形成了日益密集的建筑，城市綠化用地 已受到嚴重的制約。而架空層的設(shè)計能使綠化得到延伸及擴展。架空層基本概念解讀9置身于架空空間內(nèi)仿佛漫步于室外的大

4、自然中既有室內(nèi)宜人的氣氛，又具有室外的自 然親切感，業(yè)主們多了溝通交流的場所。不管是下雨還是天晴，沐浴著滿園的綠色和清新空氣， 清晨打拳、練功，傍晚下棋、聊天，儼然生活在一個安全、和諧、文明的社區(qū)環(huán)境。3.4“低層化”高層建筑隨著居住區(qū)建筑越造越高，使得人們離綠地及鄰居也就越來越遠。在鋼筋 水泥的建筑日益 占據(jù)城市主流的今天，架空層為城市空間和居住空間提供了鏈接，為人們架起鄰里溝通的溫馨橋梁，提供了具有人情味的自然空間，滿足了居民交往及活動的需要，增進了鄰里的情感交流。架空層基本概念解讀103.5 泛會所概念高檔樓盤常出現(xiàn)雙會所、泛會所概念，利用架空層局部圍合做半開放式會所。利用架空層做半開放

5、式泛會所，（室外泳池）架空層基本概念解讀113.6 其他作用架空層的空間除了可以營造綠化景觀以外還可以作多種用途： 作為停車場等進行經(jīng)營；B. 作為一些管線出口、儀器儀表集中的管理區(qū)；架空層基本概念解讀12C. 居住區(qū)部分配套商業(yè)、物業(yè)(物業(yè)服務中心、宿舍)的運用。其中，架空層用于車位、商業(yè)、物業(yè)、大堂等功能能使物業(yè)更加便利化、人性化， 并且后期的經(jīng)營管理能為開發(fā)商、物業(yè)管理公司帶來豐厚的回報，可極大地發(fā)揮和衍生物業(yè)的使用價值。架空層基本概念解讀13架空層的商業(yè)價值和應用建議141.商業(yè)價值 1.1 不占用容積率指標 1.2 拉近樓房間距 1.3 面積公攤 1.4 提升樓盤品質(zhì)2. 對應用的建

6、議 2.1營造方面 2.營銷方面 架空層的商業(yè)價值和應用建議15商業(yè)價值架空層越來越受到開發(fā)商和購房者的關(guān)注，因為購房者在買房時大多不愿意住 1 樓，這 部分空間很難利用。架空層能夠增加整個小區(qū)特別是高層小區(qū)的通透度，增加綠化面積，為小區(qū)的業(yè)主提供 更多的公共交流空間，所以從建筑角度來說，政府是鼓勵開發(fā)商多建架空層的。架空層的商業(yè)價值和應用建議161.1 不占用容積率指標如果架空層算入建筑面積和容積率，那么開發(fā)商就要交納相應的配套費、土地出讓金等， 這是一筆不小的開支。正因為這樣，一些原本建造有架空層的樓盤甚至重新改為商鋪出售，很 多開發(fā)商對建造架空層心存疑慮。關(guān)于建筑層高控制及容積率指標計算

7、規(guī)則，規(guī)則中規(guī)定：建筑底層布置層高 3.0 米以 上架空層，其建筑面積可不計入地塊容積率，但電梯井、門廳、過道等圍合部門應計入容積率。 架空層應滿足以下條件：以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞；無特定功能，只作為公共 休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用。架空層應計入建筑層次。對于開發(fā)商來說建造架空層只是增加了一些建造成本，不會占用容積率的指標。架空層的商業(yè)價值和應用建議171.2 拉近樓房間距假設(shè)在 B 樓沒有架空層的情況下，A、B 樓間距應為 18 米（假定 A、B、C 為多層 18 米， 間距規(guī)劃為 1：1 為 18 米），如圖 3-1 所示。但實際情況下，要求 A、B 兩樓間距為 15

8、 米，此 時可以在 B 樓一層做架空層 3 米，這樣根據(jù)規(guī)劃要求（在大寒日，B 樓的一層的某一房間應該 保證 2 小時的滿窗日照）A 樓即可和 B 樓相距 15 米，如圖 3-2 所示。圖 3-1圖 3-2架空層的商業(yè)價值和應用建議18A 圖B 圖1.3 利用架空層增加某個特定區(qū)域的價值A(chǔ) 圖：通過架空層功能的衍生（健身、車位）贈送給 1 樓業(yè)主，使 1 樓的售價大大提高，而 多賣的價格遠遠高于架空層的造價；（但要注意此處的架空層面積不得進行公攤，并建議層高 不超過 2.2，不計容積，不算產(chǎn)權(quán)，以贈送使用權(quán)方式處理）。B 圖：一號區(qū)域為商鋪，通過一號商鋪后面樓房的架空層（同樣采用 A 圖形式贈

9、送，注意事項一致）的運用，同樣可以大大提升商鋪的售價。架空層的商業(yè)價值和應用建議19A 圖B 圖1.3 利用架空層增加某個特定區(qū)域的價值A(chǔ) 圖：通過架空層功能的衍生（健身、車位）贈送給 1 樓業(yè)主，使 1 樓的售價大大提高，而 多賣的價格遠遠高于架空層的造價；（但要注意此處的架空層面積不得進行公攤，并建議層高 不超過 2.2，不計容積，不算產(chǎn)權(quán)，以贈送使用權(quán)方式處理）。B 圖：一號區(qū)域為商鋪，通過一號商鋪后面樓房的架空層（同樣采用 A 圖形式贈送，注意事項一致）的運用，同樣可以大大提升商鋪的售價。架空層的商業(yè)價值和應用建議201.3 面積公攤架空層是供業(yè)主公共使用的空間，增加了業(yè)主之間溝通交流

10、的機會，目前的架空層主要有兩種：一種是半地下室的，另外一種是地上的。 地上架空層又可以分為幾種情況：A. 層高小于 2.2 米，因為目前的規(guī)劃中本身不計算建筑面積，無所謂公攤；B. 層高大于 2.2 米小于 3 米，之前的規(guī)劃中一般不計入層次和容積率，不算公攤；C. 層高在 3 米以上，四周通透，沒有圍護，不計算建筑面積。但對其中有圍護的樓梯、 電梯井、住宅門廳等，要算建筑面積。這部分要算公攤面積的架空層必須要滿足兩個必要條件：一是這部分面積是經(jīng)過規(guī)劃批準的，需要計算容積率和建筑面積的；二是這部分面積是為上戶住宅所服務的一個區(qū)域。架空層的性質(zhì)為公建配套設(shè)施，不發(fā) 產(chǎn)權(quán)證。架空層的商業(yè)價值和應用

11、建議211.4 提升樓盤品質(zhì)引進架空層景觀，開發(fā)商無疑要付出一定代價。架空層景觀設(shè)計跟一般的樓層不同，這 里面涉及到一個施工時的轉(zhuǎn)換成本，加上一般的架空層為精裝修，業(yè)主入住即可使用，要布置 一些設(shè)施，增添綠化、小品，開發(fā)商不僅不能將這部分面積拿出來銷售，反而要倒貼不少成本。 此外，有些地方的房子規(guī)劃局審批是要控制高度的，建造架空層也就意味著房子要少造一層。架空層的商業(yè)價值和應用建議222. 對應用的建議2.1營造方面架空層的利用應該因地制宜，功能的使用上靈活多變，應結(jié)合樓盤條件具體分析，不可盲 目照搬。B. 對出戶抄表的問題應該盡量在架空層考慮：A.對于市內(nèi)土地緊張，對停車位要求較高的樓盤應對

12、架空層作停車位考慮：架空層的商業(yè)價值和應用建議23D. 對于架空層用于停車位或商業(yè)、物業(yè)功能使用時應保證樓上業(yè)主的安全和不受干擾，如通 過隔音等手段；于地形起伏的坡地建筑，架空層的運用可以配合地形營造獨立綠化和停車位，以解決一樓 采光不足和坡地景觀的矛盾；C. 架空層用于大堂對于高檔住宅樓盤和商住樓盤有很好的品質(zhì)提升和彌補配套的作用：架空層的商業(yè)價值和應用建議242. 營銷方面在房地產(chǎn)具體營銷過程中，建議在銷售價格制定的過程中其實可以對架空層的造價進行分攤，而不要對面積進行分攤；而對面積低于 2.2 米的架空層車位實行使用權(quán)出讓，最好以贈送 的方式處理，以提高特定區(qū)域的房屋售價；對高于 2.2

13、 米的架空層車位報請規(guī)劃進行改造審批 進行產(chǎn)權(quán)車位銷售或作為商業(yè)出售。如果不報產(chǎn)權(quán)，對其進行公攤處理，后期采用出租方式進 行贏利。但是存在一定的風險：A. 業(yè)主的法律意識不斷加強，對其自身權(quán)益進行維護； B. 業(yè)主委員會對其物業(yè)公司進行財物審核；C. 物業(yè)管理公司發(fā)生更換，為其他與開發(fā)商無關(guān)聯(lián)的公司，由于無產(chǎn)權(quán)保證，開發(fā)商將 永遠失去架空層的收益。2. 運用方面在架空層的運用方面，一般情況下，花園洋房下的架空層層高不會超過 2.2 米，不計產(chǎn)權(quán)， 用贈送的形式送給業(yè)主，自然其房屋的單價也會加高；多層或小高層、高層下的架空層由于車 位短缺，故按產(chǎn)權(quán)車位標準建造，以產(chǎn)權(quán)車位形式出售給業(yè)主。架空層的

14、商業(yè)價值和應用建議25架空層景觀的營造26目錄 1. 設(shè)計規(guī)范 1.1 建筑面積計算 1.2 面積分攤規(guī)則2.景觀營造 2.1 建筑空間 2.2 園林景觀 2.3 交通組織3.可能遇到的問題 3.1 造園要素單一 3.2 層高限制 3.3 受地域條件限制 3.4 景觀管理不善271. 設(shè)計規(guī)范架空層應滿足以下條件：以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞；無特定功能，只作為公共休閑、交通、綠化等 公共開敞空間使用。架空層應計入建筑層次。1.1 建筑面積計算架空層架空部分能否計算建筑面積依據(jù)兩點：一是層高是否滿足 2.2 米；二是架空層是否 做地面，即與室外地坪是否有高差。1.1.1 設(shè)計用途為公共

15、開放空間A. 與室外地坪無高差，層高小于 2.2 米，不計入建筑面積，不計入公攤；B. 層高大于 2.2 米，3 米以下，之前規(guī)劃中一般不計入層次和容積率，不計入公攤；C. 建筑底層布置層高 3.0 米以上架空層，四周通透，沒有圍護其建筑面積可不計入地塊 容積率。其電梯井、門廳、過道等圍合部門應計入容積率。1.1.2 設(shè)計用途為停車 指除電梯、樓梯、門廳等建筑必要共用部位及配電間、信報間等必要使用空間外，全部架空作為停車場所。 A架空層與室外地面有高差，2.2 米以上的架空層可計算建筑面積 B架空層與室外地面無高差或低于 2.2 米的架空層不計算建筑面積。架空層景觀的營造282.1 建筑空間架

16、空層空間的充分利用，可以營造出以人為本的不同景觀系列的休閑空間，為各年齡層 次及愛好不同的小區(qū)居民提供豐富多彩的娛樂、晨練等活動場所。功能分區(qū)劃分為：兒童活動區(qū)、成人健身區(qū)、棋牌活動區(qū)、休閑閱覽區(qū)等。室內(nèi)與室外的空間過渡可以利用不同材質(zhì)、顏色的鋪裝劃分空間，并結(jié)合游戲器械及體育器械的擺設(shè)，形成多樣化的活動場地。中老年健身區(qū)休閑設(shè)施室外游泳池休閑閱覽區(qū)架空層景觀的營造292.2 園林景觀2.2.1 造景手法 利用底層架空之后，會產(chǎn)生從細節(jié)到整體環(huán)境都放大的透視效果。真正要達到步移景異及景觀共享的效果，在營造架空層園林景觀時通常的造景手法：A.結(jié)合居住區(qū)環(huán)境設(shè)計的功能布局，遵循環(huán)境設(shè)計的理念設(shè)計；

17、B.充分考慮視距的比例，適當縮小景物的尺度；C.運用借景、框景、障景等造園手法，讓室內(nèi)空間向戶外延伸，從而起到增大空間、增強景深的作用。利用框景，增強環(huán)境的穿透力，欣賞原本不屬于這個組團的景觀。架空層景觀的營造302.2.2 植物配置植物的配置對架空層景觀的影響至關(guān)重要。架空層的面積一般較大，中間甚至終年得不到 陽光的照射，而由于植物的生長需要陽光、土壤和空氣，架空層綠化對植物負面影響最大的是 光照。在光照強度、光照時間與光質(zhì)都不能滿足植物生長的要求時，選擇觀葉、抗風及耐陰的 植物，如：八角金盤、桃葉珊瑚、魚尾葵等。架空層景觀的營造312.2.3 硬景設(shè)計 造園者可在架空層呈設(shè)置廊架、花池，修

18、筑水池，與墻面、柱子結(jié)合，造景門、景窗，放置趣味性雕塑，配置多種園林植物，形成各種豐富多彩的特殊園林景觀，使居民居住的舒適度及觀賞度大為增加。架空層景觀的營造322.3 交通組織在架空層中的人行交通布局上需充分考慮到人的行走習慣，整個交通組織可以考慮為廊架 及每棟樓之間的園路、架空層的消防通道等有機地交織在一起，形成多個循環(huán)通道，使人行走 的路線更加便利科學，茶余飯后漫步其中深感輕松與愜意。架空層景觀的營造333.1 造園要素單一架空層內(nèi)部的墻面與架空層的支柱占的面積較大，處于人們視線所敏感和行為可及的范 圍，對墻面和支柱的景觀設(shè)計決定了園林景觀的風格和特性，因此，新穎且有創(chuàng)意的設(shè)計理念 能更

19、 好地構(gòu)建出優(yōu)美的空間環(huán)境。但是目前有些居住區(qū)的架空層僅僅是在外墻垂直面的邊緣 簡單地栽一些植物，空間內(nèi)部簡單地布置幾條小路，而缺少了其他的造園要素，不能形成良好 的園林景觀。解決方法： 如果能充分利用垂直空間，對天花、墻、柱子面采用吊盆的形式種植各類草本、花卉、藤本植物和蕨類植物或設(shè)置花架等進行垂直綠化，則能大大增強綠化空間的視覺美感和最大生態(tài)效應。3. 存在問題及解決對策架空層景觀的營造34架空層從其技術(shù)規(guī)范標準來看，可分為層高 22 米以上和層高 22 米以下兩種，目前大部分居住區(qū)的層高在 335 米，只有少數(shù)層高在 45 米以上。層高低矮限制了一些構(gòu)筑 物的體量、尺度及高大喬木的栽植，因此造園要素的布置受到了限制，大規(guī)模的園林空間難以 營造。解決方法： 可以借鑒中式景觀設(shè)計的一些做法，用對景、借景、夾景、框景、隔景、障景