房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

1、共三十一頁7.1可行性研究概述(i sh)一、可行性研究的含義和目的在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策前，論證項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)可能性的科學(xué)方法。減少(jinsho)/避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。共三十一頁二、可行性研究的作用1.申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)2.項(xiàng)目投資決策的依據(jù)3.籌集建設(shè)資金的依據(jù)4.開發(fā)商與有關(guān)各部門(bmn)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)5.下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)共三十一頁三、可行性研究的工作(gngzu)階段投資(tu z)機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目評(píng)估與決策共三十一頁四、可行性研究的內(nèi)容1.項(xiàng)目概況2.開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查3.市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定4.

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇5.資源供給條件分析6.環(huán)境影響評(píng)價(jià)7.項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究8.開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制(binzh)9.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析10.結(jié)論及建議共三十一頁7.2房地產(chǎn)開發(fā)(kif)項(xiàng)目投資與收入估算一、投資估算( sun)1.土地費(fèi)用（征收補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓價(jià)款、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地租用費(fèi)）2.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)（項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)用）3.房屋開發(fā)費(fèi)（建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）4.其他工程費(fèi)（臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、合同公證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)

3、費(fèi)用）共三十一頁7.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(xingm)投資與收入估算一、投資估算5.開發(fā)期間稅費(fèi)（房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)等）6.管理費(fèi)用（管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等）7.銷售費(fèi)用（銷售前期費(fèi)、銷售推廣(tugung)費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、銷售代理費(fèi)等）8.財(cái)務(wù)費(fèi)用（借款或債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等）9.不可預(yù)見費(fèi)資金使用計(jì)劃共三十一頁二、收入估算( sun)估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的租售計(jì)劃，包括：擬租售物業(yè)的類型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價(jià)格、租售收入及收款方式。1.租售

4、方案2.租售價(jià)格3.租售收入4.收款方式共三十一頁銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期123n1銷售收入1.11.21.3可銷售面積（）單位售價(jià)（元/）銷售比例（%）2經(jīng)營稅金及附加2.12.22.3營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加共三十一頁出租收入與經(jīng)營稅金估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期123n1租金收入1.11.21.3出租面積（）單位租金（元/）出租率（%）2經(jīng)營稅金及附加2.12.22.3營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加3凈轉(zhuǎn)售收入3.13.23.3轉(zhuǎn)售價(jià)格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金共三十一頁三、資金(zjn)籌措投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營

5、期合計(jì)123n1項(xiàng)目總投資1.11.2開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金2資金籌措2.12.22.32.42.5資本金借貸資金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入共三十一頁7.3房地產(chǎn)開發(fā)(kif)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表一、基本報(bào)表（一）現(xiàn)金流量表反應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的現(xiàn)金流入和流出，用以計(jì)算(j sun)各動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以考察全部投資的盈利能力。資本金現(xiàn)金流量表以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以考察資本金的盈利能力。共三十一頁項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)123n1現(xiàn)金流入1.11.21.3銷售收入租金收入自營收入2現(xiàn)金流出2.12.22.32

6、.4開發(fā)建設(shè)投資運(yùn)營資金運(yùn)營費(fèi)用營業(yè)稅及附加3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值（ic=10%）6累計(jì)凈現(xiàn)值共三十一頁資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)123n1現(xiàn)金流入1.11.21.3銷售收入長期借款短期借款2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.5開發(fā)建設(shè)投資運(yùn)營費(fèi)用營業(yè)稅及附加借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值（ic=10%）6累計(jì)凈現(xiàn)值共三十一頁一、基本報(bào)表（二）財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表反應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案(fng n)，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。共三十一頁財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)

7、經(jīng)營期合計(jì)123n1資金來源1.11.21.31.41.51.61.71.8銷售收入租金收入自營收入自有資金長期借款短期借款回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.12.22.32.42.52.6開發(fā)建設(shè)投資運(yùn)營費(fèi)用營業(yè)稅及附加土地增值稅借款本金償還借款利息支付3盈余資金4累計(jì)盈余資金共三十一頁一、基本報(bào)表（三）損益表反應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計(jì)算投資(tu z)利潤率、資本金利潤率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。共三十一頁一、基本報(bào)表（四）資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表反應(yīng)企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況(qngkung)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，

8、不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)或投資一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。共三十一頁二、輔助報(bào)表項(xiàng)目(xingm)總投資估算表開發(fā)建設(shè)投資估算表經(jīng)營成本估算表借款還本付息估算表共三十一頁7.4風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析，是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而(jn r)分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素共三十一頁一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析(fnx)2.房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素共三十一頁二、盈虧平衡(pnghng)分析共三十一頁三、敏感性分析(fnx)共三十一頁四、風(fēng)險(xiǎn)(f

9、ngxin)分析共三十一頁四、風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析的一般(ybn)過程和方法開發(fā)投資涉及哪些活動(dòng)；各活動(dòng)中包括哪些風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因是什么；項(xiàng)目中哪些風(fēng)險(xiǎn)是主要的；各風(fēng)險(xiǎn)變量之間是否相關(guān)。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小；風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況；風(fēng)險(xiǎn)估算選出最佳方案；檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)因素；對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響；對(duì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的建議。共三十一頁五、風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)防范共三十一頁7.5可行性研究報(bào)告(bogo)的撰寫一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本(jbn)構(gòu)成研究報(bào)告1 封面2 摘要3 目錄4 正文5 附件6 附圖共三十一頁二、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告示例(shl)第1章總 論第2章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究第3章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件第4章建筑方案第5章節(jié)能節(jié)水措施第6章環(huán)境影響評(píng)價(jià)第7章勞動(dòng)衛(wèi)生與消防第8章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置第9章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度共三十一頁二、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告示例第10章 項(xiàng)目招投標(biāo)第11章 投資估算與資金(zjn)籌措第12章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第13章 社會(huì)評(píng)價(jià)第14章 研究結(jié)論與建議共三十一頁共三十一頁內(nèi)容摘要7.1可行性研究概述。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策前，論證項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)可能性的科學(xué)方法。減少/避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。1.土地費(fèi)用（征收補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓價(jià)款、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地租用費(fèi)）。2.勘察設(shè)計(jì)(shj)和前期工程費(fèi)（項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)(shj