房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌措

1、 房地產(chǎn)開發(fā)(kif)資金的籌措共四十七頁第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)(kif)資金籌集的基本概念一、房地產(chǎn)開發(fā)資金總額(zng )的構(gòu)成 建設(shè)項目實行項目法人投資責任制，試行建設(shè)項目資本金制度。 在資金籌措階段，建設(shè)項目所需的資金總額由自有資金、借入資金兩部分組成共四十七頁（一）自有資金 指企業(yè)有權(quán)支配使用、按國家財務(wù)制度和會計準則可用于固定資產(chǎn)投資和流動資金的資金，即在建設(shè)項目資金總額中投資者繳付的出資額，對項目來說是非債務(wù)性資金。（二）借入資金也稱負債資金，即企業(yè)或項目建設(shè)單位對外籌集(chuj)的資金，是指以企業(yè)或項目建設(shè)單位名義從金融機構(gòu)和資本市場借入、需要償還的固定資產(chǎn)投資資金和流動資金，代

2、表了投資人對企業(yè)或建設(shè)項目的債權(quán)，包括長期負債和流動負債。共四十七頁二、資金(zjn)籌集方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的方式，一般有以下(yxi)幾類：吸收投資（合資、合作等）發(fā)行股票發(fā)行債券向銀行借款等共四十七頁第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集(chuj)方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集(chuj)方式關(guān)系圖投資者特設(shè)機構(gòu)銀行購房者開發(fā)項目股票、債券房地產(chǎn)投資信托合作開發(fā)BOT融資發(fā)行證券資金債權(quán)資金資金抵押貸款短期或長期貸款抵押貸款股本融資股本融資共四十七頁一、向銀行借款（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行借款的種類1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款 這項貸款主要用于墊付城市綜合開發(fā)、商品房開發(fā)以及(yj)舊城改造所需的生

3、產(chǎn)性流動資金。共四十七頁獲得流動資金貸款(di kun)的主要條件必須具有開發(fā)企業(yè)資格證書，必須持有工商營業(yè)執(zhí)照；必須在貸款銀行開立帳戶，持有貸款證；企業(yè)或項目自有流動資金占生產(chǎn)流動資金的30%；必須具有主管部門下達的項目年度開發(fā)計劃和經(jīng)批準的項目規(guī)劃設(shè)計，并提供相應(yīng)的項目開發(fā)方案和可行性報告(bogo)；有健全的管理機構(gòu)和財務(wù)管理制度；有按期償還貸款本息的能力。共四十七頁2、房地產(chǎn)開發(fā)(kif)項目貸款為某一特定項目向銀行借入的資金(zjn)，不能挪用于其他項目，根據(jù)開發(fā)項目具體的開發(fā)生產(chǎn)工期以及其資金(zjn)占用量來核定貸款額度，并且在開發(fā)項目竣工銷售后銀行才能收回該貸款。共四十七頁申請

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款(di kun)的條件：除了要符合上述流動資金貸款的貸款條件之外，還必須具備以下條件：一是貸款項目必須已經(jīng)列入有關(guān)政府部門的年度固定資產(chǎn)投資計劃，必須具備經(jīng)有權(quán)部門批準的設(shè)計(shj)文件，并通過了銀行的可行性研究和項目評估；二是貸款項目的前期準備工作已經(jīng)就緒，如辦妥土地征用手續(xù)、開發(fā)項目預售許可證，并已預收規(guī)定比例（一般為項目工程總造價的30%）的銷售定金，施工隊伍和主要建筑材料貨源已經(jīng)落實，已具備施工條件。共四十七頁3、房地產(chǎn)抵押(dy)貸款指借款人以借款人或第三人合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向銀行提供按期履行債務(wù)(zhiw)的保證而取得的貸款?？梢栽O(shè)定抵押權(quán)的房地

5、產(chǎn)有：依法取得的土地使用權(quán)；依法取得的房屋期權(quán)；依法可以抵押的其他房地產(chǎn)。共四十七頁房地產(chǎn)抵押貸款(di kun)的條件貸款額度由貸款銀行根據(jù)借款人的資信(z xn)程度、經(jīng)營收益、申請借款金額和借款時間長短確定，但最高不超過抵押物現(xiàn)行作價的70%，其現(xiàn)行作價由專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)確定；抵押合同由抵押人和與貸款銀行雙方共同簽訂，抵押合同是房地產(chǎn)抵押貸款合同不可分割的文件；房地產(chǎn)抵押貸款合同、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后必須辦理抵押登記。共四十七頁（二）向銀行借款的程序(chngx)1、提出借款申請需提供項目(xingm)可行性研究報告；項目開工前期準備工作完成情況的報告；在開戶銀行存入了規(guī)定比例資金的證

6、明；經(jīng)有權(quán)單位批準下達的項目投資計劃或開工通知書；按規(guī)定項目竣工投產(chǎn)所需自籌流動資金落實情況及證明材料等。共四十七頁2、銀行審核申請內(nèi)容：企業(yè)或項目的財務(wù)狀況；借款(ji kun)企業(yè)的信用情況；企業(yè)或項目的贏利能力及其穩(wěn)定性；企業(yè)或項目的發(fā)展前景；企業(yè)或項目借款的合法性和安全性；借款的擔保物或抵押物情況，從而測定貸款的風險度。共四十七頁考核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)狀況和還本付息能力(nngl)的主要指標（1）短期償債能力指標 流動比率= 速動比率(bl)= 現(xiàn)金比率=共四十七頁長期償債(chn zhai)能力指標： 資產(chǎn)負債率= 產(chǎn)權(quán)比率= 已獲利息(lx)倍數(shù)=共四十七頁3、簽訂借款合同(h t

7、ong)4、企業(yè)取得借款5、企業(yè)歸還借款共四十七頁（三）借款(ji kun)企業(yè)歸還借款(ji kun)的方式定期按等額還本，每期付息一次定期按等額還本付息每期計息并付息一次，本金(bnjn)到期一次付清到期本金利息一次付清共四十七頁二、發(fā)行(fhng)債券（一）企業(yè)債券的種類和特點我國企業(yè)債券分為記名債券和無記名債券。企業(yè)債券的特點：代表一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。債券具有分配上的優(yōu)先權(quán)；債券持有人只是企業(yè)的債權(quán)人，不是所有人，無權(quán)(w qun)參與企業(yè)的經(jīng)營管理，對企業(yè)的經(jīng)營管理狀況不承擔責任；企業(yè)債券可以轉(zhuǎn)讓、抵押和繼承。共四十七頁（二）企業(yè)債券的發(fā)行1、企業(yè)發(fā)行債券的條件：企業(yè)規(guī)模達到國家規(guī)定的

8、要求；企業(yè)財務(wù)制度符合國家規(guī)定；具有償債能力；企業(yè)經(jīng)濟效益好，發(fā)行債券前連續(xù)(linx)3年盈利；所籌集的資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策；債券利率不得高于國家限定的水平；國務(wù)院規(guī)定的其他條件；共四十七頁2、企業(yè)債券的發(fā)行程序公司權(quán)力機構(gòu)作出決定報請國務(wù)院證券管理部門批準公告(gnggo)債券募集辦法債券承銷機構(gòu)承銷共四十七頁 （三）企業(yè)債券的發(fā)行價格是指債券投資者認購新發(fā)行的債券時實際支付的價格 P0= + P0債券的發(fā)行價格或稱市場現(xiàn)價； C債券年利息 i市場利率 m每年計息次數(shù) n到期(do q)年限數(shù) F債券面值 t年份數(shù)共四十七頁例 題某企業(yè)發(fā)行(fhng)債券1000萬元（單位面值1000

9、元，共1萬張），期限3年，年利率為10%，現(xiàn)考慮付息方式為一年計息一次和一年計息兩次（每半年計息一次）兩種情況：若發(fā)行時市場利率為10%，則發(fā)行價格為：若發(fā)行時市場利率為12%，則發(fā)行價格為：若發(fā)行時市場利率為8%，則發(fā)行價格為：共四十七頁三、發(fā)行股票（一）股票的特點股票持有人與股票的權(quán)利與義務(wù)是不可分離的；股票是財產(chǎn)(cichn)所有權(quán)證書，而不是債權(quán)債務(wù)憑證。共四十七頁（二）股票發(fā)行(fhng)條件設(shè)立房地產(chǎn)股份有限公司申請公開發(fā)行股票，應(yīng)當符合下列規(guī)定：符合國家產(chǎn)業(yè)政策；發(fā)行人的普通股限于一種，同股同權(quán)；發(fā)行人認購的股本數(shù)不低于總股本的規(guī)定比例；向社會公眾發(fā)行(fhng)的部分不低于股本

10、總額的規(guī)定比例；證券委規(guī)定的其他條件。共四十七頁（三）股票(gpio)籌資的優(yōu)缺點優(yōu)點：由于沒有固定的利息負擔，股票相對于債券籌資，具有更大的財務(wù)靈活性和較小的財務(wù)風險；股本沒有固定的到期日，無需償還本金；股票籌資能增強公司的信用，為利用更多的債務(wù)籌資提供(tgng)強有力支持。共四十七頁缺點：籌資成本高，一般高于債券籌資的成本；當發(fā)售新股票，增加新股東時，可能會分散公司的控制權(quán)；另一方面新股東對公司累積(lij)的贏余具有分享權(quán)，這會降低普通股的每股凈收益。共四十七頁四、自有資金(zjn)籌集（一）資本金籌集房地產(chǎn)投資項目的資本金比例須占項目總投資的20%以上(yshng)。（二）企業(yè)公積金

11、包括資本公積金和贏余公積金。1、資本公積金籌集指企業(yè)由于投入資本所引起的各種增值。包括：股票溢價發(fā)行取得的公積金；法定資產(chǎn)重估增值；接受捐贈的財產(chǎn)。2、贏余公積金籌集是企業(yè)按規(guī)定從稅后利潤中提取的，屬于所有者留存企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)或權(quán)益。共四十七頁五、其他(qt)籌資方式各類信托基金(jjn)預收購房定金或購房款；尋找經(jīng)濟實力雄厚的承包商共四十七頁第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集(chuj)規(guī)劃一、房地產(chǎn)開發(fā)(kif)資金籌集規(guī)劃的概念和基本內(nèi)容就是根據(jù)項目可行性研究估算的總投資需要量和年度投資需要量，通過資金來源與運用表研究、安排資金的來源與運用，為項目尋求適宜的資金籌集方案，選擇財務(wù)費用最經(jīng)濟的資金

12、籌集方案，并在此基礎(chǔ)上估計獲得資金的可能性，以適應(yīng)項目預期的現(xiàn)金流量。共四十七頁主 要 內(nèi) 容1、對企業(yè)或項目的內(nèi)外部因素(yn s)進行分析。2、在企業(yè)或項目的開發(fā)經(jīng)營目標指導下，合理確定籌資目標。3、資金籌集的規(guī)模和流量。4、資金來源、期限、方式等資本結(jié)構(gòu)分析。5、資金籌集成本分析。6、資金籌集的風險和可行性分析。7、擬訂各種可行的資金籌集方案，并篩選編制最合理可行的資金籌集方案。共四十七頁二、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集結(jié)構(gòu)(jigu)分析籌資資本結(jié)構(gòu)：即企業(yè)或項目的全部資金來源中負債和所有者權(quán)益二者各占的比重及其比例關(guān)系?；I資方式結(jié)構(gòu)：一般可以分為股票籌資、債券籌資、金融機構(gòu)借款籌資和企業(yè)內(nèi)部籌

13、資?；I資來源結(jié)構(gòu)：可分為內(nèi)部籌資和外部籌資。籌資成本結(jié)構(gòu)：分為成本籌資和無成本籌資。籌資期限(qxin)結(jié)構(gòu)：分為長期籌資和短期籌資。共四十七頁三、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集(chuj)的成本分析（一）資金成本的概念和確定資金成本是企業(yè)籌集資金和使用資金所必須付出(fch)的代價。資金成本率 K= 100% 或 K= 100% 式中K資金成本率（一般通稱為資金成本）； D使用費； P籌資總額； F籌資費用； f籌資費用率，即籌資費用與籌資總額之比。 共四十七頁（二）資金成本(chngbn)的種類1、個別資金成本指按各種資金籌資方式計算確定的成本。1）債務(wù)成本通常將銀行貸款和債券的資金成本稱為債務(wù)資金成

14、本。債務(wù)資金所支付的利息費用可作為財務(wù)費用，通常在所得稅之前扣除，這可使企業(yè)少繳一部分所得稅。因此，債務(wù)成本計算公式為： K1=式中 K1債務(wù)成本率； I1年利息率； f1借款費用率； T所得稅率；共四十七頁例1：某房地產(chǎn)企業(yè)長期借款200萬元，年利率10.8%,借款期限(qxin)3年，每年付息一次，到期一次還本，企業(yè)所得稅率33%，籌資費用忽略不計，計算這筆長期借款的成本。共四十七頁例2：某企業(yè)平價發(fā)行一筆企業(yè)債券，總面額為400萬元，該債券票面利率為12%，籌資費用率為2%，所得稅稅率(shul)為25%，計算這筆債券的成本。共四十七頁2）權(quán)益(quny)成本權(quán)益資金是企業(yè)所有者投入企業(yè)

15、的資金，可分為優(yōu)先股、普通股以及留存收益等。權(quán)益資金的成本包括兩大內(nèi)容：投資者的預期(yq)投資報酬資金籌集費用根據(jù)所得稅法的規(guī)定，公司需以稅后利潤向股東分派股利，故沒有抵稅利益。 共四十七頁普通股資金成本由于普通股沒有固定的股利，且要承受(chngshu)公司的興衰，故其價格可能發(fā)生重大變動，現(xiàn)采用股利估價的方法來確定普通股成本。假定股票市價P0等于未來各年股利（D1,D2，Dx）的現(xiàn)值，以普通股權(quán)益報酬率即Ks 為貼現(xiàn)率，現(xiàn)有： 共四十七頁ABC公司擬發(fā)行一批普通股，發(fā)行價格(jig)12元，每股發(fā)行費用2元，預定每年分派現(xiàn)股利每股1.2元。其資本成本率測算為： K=1.2/(12-2)=

16、12% 共四十七頁例：假定某公司(n s)普通股的現(xiàn)行市價每股25元，,發(fā)行費用忽略不計，第一年支付股利D1為每股1.75元，預計每年股利增長率g為9%，則普通股權(quán)益成本為： 1.7525+9%=16%共四十七頁優(yōu)先股資金成本優(yōu)先股的股利通常是固定的，公司利用優(yōu)先股籌資需花費發(fā)行費用，因此，優(yōu)先股資本成本率的測算類似于固定股利政策的普通股。留存收益資金成本 項目的稅后利潤除了用于支付股息外，一般都要留有一部分用于投資。留用利潤是企業(yè)(qy)內(nèi)部的一種資金來源。共四十七頁2、加權(quán)平均資金成本 采用多種方式籌集資金，應(yīng)計算其綜合資金成本，以各種資金占全部資金的比重為權(quán)數(shù)(qunsh)，對各種資金的

17、成本進行加權(quán)平均計算。共四十七頁3、邊際(binj)資金成本當某種方式的籌資超過一定(ydng)數(shù)額時，個別資金成本會增加，從而若欲使籌資結(jié)構(gòu)不變時，加權(quán)平均資金成本將會發(fā)生變動。因此，企業(yè)或項目在籌集新資金時，必須通過邊際資金成本的計算，了解資金成本的變動隨籌資額變動的相互關(guān)系。共四十七頁例：某企業(yè)為現(xiàn)有資本100萬元，其中長期負債20萬元，優(yōu)先股5萬元，普通股75萬元，為了滿足追加投資需要，擬籌措新資，試確定籌措新資的資金成本。計算步驟如下：確定目標資本結(jié)構(gòu)(jigu)假定經(jīng)研究分析增資時保持原有資本結(jié)構(gòu)，即長期負債20%，優(yōu)先股5%，普通股75%。共四十七頁確定各種資金(zjn)的成本計

18、算各種籌資方式在不同增資額度內(nèi)的個別資金成本。見下表計算籌資總額分界點根據(jù)目標資本結(jié)構(gòu)和各種資金成本變化的分界點，計算籌資總額分界點。共四十七頁資金方式目標資本結(jié)構(gòu)增資的數(shù)量范圍資金成本長期負債20%40000元8%優(yōu)先股5%2500元10%2500元12%普通股75%22500元14%22500 75000元15%7500元16%共四十七頁（二）財務(wù)杠桿(gnggn)與籌資成本財務(wù)杠桿是指借入資金對企業(yè)自有資金的影響，可以(ky)用企業(yè)自有資金利潤率來反映。式中:i-企業(yè)自有資金利潤率（稅后利潤與自有資金之比）；if-息稅前資金 利潤率（支付利息和繳納所得稅以前的利潤與資金總額之比）；i0-借入資金利息率； T-所得稅稅率r-負債比例（借入資金與自有資金之比）；共四十七頁內(nèi)容摘要房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌措。建設(shè)項目實行項目法人投資責任制，試行建