房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析課件

1、返回第七 章 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中主要變量分析1、土地費(fèi)用2、建安工程費(fèi)3、租售價(jià)格4、開發(fā)期5、容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)6、資本化率(年投資收益率)7、貸款利率二 、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要變量分析1、購買價(jià)格2、權(quán)益投資比例3、空置率4、運(yùn)營成本第二節(jié) 盈虧平衡分析一、盈虧平衡分析的基本原理1、概念 盈虧平衡分析：在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系。其目的就是找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)（Break Even Point,BEP)，確定合理的開發(fā)量，并對其盈利能力及其風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行進(jìn)一步的了解。2

2、、計(jì)算方法 建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷售量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。介紹線性盈虧平衡分析線性盈虧平衡分析的基本公式：年銷售收入方程：B=P*Q年總成本費(fèi)用方程：C=Cf+Cv*Q其中：B為銷售收入，C為總成本，Cf固定成本，Cv變動(dòng)成本，Q為產(chǎn)銷量 實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時(shí)，B=C，可以推導(dǎo)出盈虧平衡產(chǎn)量、盈虧平衡價(jià)格、盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)成本。盈利區(qū)域BC虧損區(qū)域BC固定成本銷售收入線總成本線二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，區(qū)別在于平衡點(diǎn)設(shè)置。臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低

3、經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤為0時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。1、盈虧平衡分析的方向1）最低租售價(jià)格分析2）最低租售數(shù)量分析3）最高土地取得價(jià)格4）最高工程費(fèi)用5）最高購買價(jià)格6）最高運(yùn)營費(fèi)用比率7）多因素臨界點(diǎn)組合2、案例1）保本點(diǎn)分析結(jié)論：當(dāng)初始售價(jià)下降33%，成本上升57%時(shí)，本項(xiàng)目的稅前利潤為零。說明本項(xiàng)目抵抗售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。2）臨界點(diǎn)分析結(jié)論：當(dāng)項(xiàng)目的初始租金水平下降約32%即26.5美元/平方米，出租率下降至62%時(shí)，本項(xiàng)目的稅后財(cái)務(wù)內(nèi)

4、部收益率接近目標(biāo)收益率18%，使項(xiàng)目達(dá)到?jīng)Q策的臨界點(diǎn)。表明本項(xiàng)目抵抗租金和入住率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力也較強(qiáng)。三、敏感性分析1、概念敏感性分析：指從眾多不確定性因素中找出對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性的分析方法。2、敏感性分析的目的1）找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析其變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析提供依據(jù)。2）研究不確定性因素變動(dòng)引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍和極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。3）比較多方案的敏感性大小，以便在效益相似的情況下，從中選擇不敏感的投資方案。3、

5、敏感性分析的步驟1）確定用于敏感分析的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)（內(nèi)部收益率）；2）確定影響該項(xiàng)目的不確定性因素；3）確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍；4）計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值；5）通過評價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，做進(jìn)一步的分析。4、單因素與多因素敏感性分析1）單因素敏感分析假設(shè)某一不確定性因素變化時(shí)，其他因素不變，即各因素之間是相互獨(dú)立的。下面通過例題來說明單因素敏感性分析的具體使用方法：案例：某開發(fā)商擬在其以20萬美元購得的一塊土地上開發(fā)一塊普通寫字樓，規(guī)劃允許建筑面積2000平方米，建造成本為200元/平方米，項(xiàng)目的準(zhǔn)備期為3個(gè)月，建造期為12個(gè)月，第4個(gè)月到

6、第15個(gè)月投入的建造成本分別占總建筑臣本的3.8%、4.70%、5.8%、6.9%、8.6%、10.3%、12.7%、13.5%、11.9%、8.5%、6.8%和6.5% 。預(yù)計(jì)項(xiàng)目投入使用后年租金收入為6.5美元，貸款利率為15%。用現(xiàn)金流量法對該項(xiàng)目進(jìn)行評估的結(jié)果見圖，試對項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析。解：1）單因素敏感性分析 2）單因素敏感性分析5、敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測值”法基本思路： 對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測值（估計(jì)值），即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值，根據(jù)各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測值的相互分析、判斷開發(fā)商利潤受影響的情況。例題：變化結(jié)果：結(jié)論：當(dāng)因素發(fā)生變化時(shí)

7、，開發(fā)商利潤值大約在38539266841美元之間，最可能的利潤值大約為199444美元。四、 風(fēng)險(xiǎn)分析1、敏感性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析的區(qū)別1）敏感性分析無法對開發(fā)商所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)作定量估計(jì)，它只能起定性說明，只能說明該項(xiàng)目的盈利性所發(fā)生的變化及變化的敏感程度。2）風(fēng)險(xiǎn)分析可以根據(jù)各種變量的概率分布，來推求一個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下獲利的可能性大小。 2、風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程可以分為三個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)辨識、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)調(diào)查和專家打分法解析方法蒙特卡洛法3、概率分析的步驟1）原理： 通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計(jì)算在不同概率條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)，就可以說明房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀況下的

8、風(fēng)險(xiǎn)程度。2、概率分析的步驟1）列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素；2）選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)；3）分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率；4）計(jì)算在規(guī)定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的累計(jì)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。3、概率確定的方法分類：主觀概率：就是用主觀概率對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)的情況。所謂主觀概率是根據(jù)對某事件是否發(fā)生的個(gè)人觀點(diǎn)，取一個(gè)01之間的數(shù)值來描述事件發(fā)生的可能性，此數(shù)值稱為主觀概率。人員利用較少的統(tǒng)計(jì)信息作出的估計(jì)，但它是根據(jù)個(gè)人或集體合理的判斷，加上一定的信息、經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)分析所得，因此在應(yīng)用中也必須引以重視，尤其是可用資料嚴(yán)重不足或根本無可用資料的情況。 客觀估計(jì)：是用客觀概率對

9、風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行的估計(jì)。客觀概率是通過大量統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)信息進(jìn)行計(jì)算的或根據(jù)概率古典定義將事件集分解成基本事件后分析計(jì)算出的概率值。它不隨分析計(jì)算者的意志而變化，是實(shí)事求是的客觀存在值。案例：已知某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程發(fā)包價(jià)和建造成本自1985年2000年的變動(dòng)情況如下表。1）通過歸納后預(yù)測2001年2005年間承包價(jià)的上漲率大約為每年8%，建造成本的上漲率大約為每年6%7%。2）進(jìn)一步分析2001年2005年間該地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)承包價(jià)和上漲情況的可能值，以及發(fā)生的概率。3、蒙特卡洛法（模擬法或統(tǒng)計(jì)實(shí)驗(yàn)法）1）分析每一可變因素可能變化的范圍并確定這些變化的概率分布。2）通過模擬實(shí)驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布。3）反復(fù)重復(fù)以上步驟