拆遷評估中遇到的問題與對策講解課件

1、淺談拆遷評估中遇到的問題與對策 天津博成房地產(chǎn)土地評估有限公司總經(jīng)理： 高藕葉本演示文稿可能包含觀眾討論和即席反應(yīng)。使用 PowerPoint 可以跟蹤演示時(shí)的即席反應(yīng)，在幻燈片放映中，右鍵單擊鼠標(biāo)請選擇“會(huì)議記錄”選擇“即席反應(yīng)”選項(xiàng)卡必要時(shí)輸入即席反應(yīng)單擊“確定”撤消此框此動(dòng)作將自動(dòng)在演示文稿末尾創(chuàng)建一張即席反應(yīng)幻燈片，包括您的觀點(diǎn)。內(nèi)容提要 1、房地產(chǎn)拆遷評估的流程 2、房地產(chǎn)拆遷評估所依據(jù)的文件 3、房地產(chǎn)拆遷評估所遇到的問題2拆遷評估的流程 網(wǎng)上報(bào)名抽 簽未中結(jié) 束中標(biāo)接受估價(jià)業(yè)務(wù)擬定估價(jià)作業(yè)方案前期準(zhǔn)備入戶查勘選定估價(jià)方法測算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理確定估價(jià)結(jié)果公示及答疑出具估價(jià)報(bào)告及分戶報(bào)告

2、單協(xié)助動(dòng)遷項(xiàng)目歸檔拆遷評估流程 1、網(wǎng)上報(bào)名 評估公司由專人負(fù)責(zé)在天津市房管局房屋拆遷網(wǎng)上的報(bào)名工作。 2、抽簽確定評估公司 攜帶委托書、資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、本人身份證原及復(fù)印件，法定代表人身份證復(fù)印件等到指定地點(diǎn)參與評標(biāo)。 3、接受估價(jià)業(yè)務(wù) 明確估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象，簽訂估價(jià)委托合同。 拆遷評估流程 4、擬定估價(jià)作業(yè)方案 確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目組成員，合理安排項(xiàng)目人員、進(jìn)度，選擇最優(yōu)方案，確定擬采用的估價(jià)路線及方法。 5、前期準(zhǔn)備工作 向委托方索取資料包括“住宅明細(xì)表、委托書、簽合同、委托方營業(yè)執(zhí)照，公、企業(yè)產(chǎn)房屋所有權(quán)證、土地證、房屋經(jīng)營明細(xì)、產(chǎn)權(quán)銷售明細(xì)、拆遷平面圖、房型圖；公建要

3、房屋所有權(quán)證、土地證、租賃合同；宅基地要調(diào)查表、房型圖、面積計(jì)算、建房手續(xù)或確認(rèn)書等”；踏勘熟悉項(xiàng)目環(huán)境、范圍。 拆遷評估流程 6、入戶查勘 根據(jù)項(xiàng)目情況設(shè)計(jì)勘查表，強(qiáng)調(diào)特殊查勘項(xiàng)目及應(yīng)注意地方，勘察表填寫清楚全面，拍照順序準(zhǔn)確，勘查人簽字，項(xiàng)目主持人驗(yàn)看表格，及時(shí)指出問題。 7、整理資料 整理項(xiàng)目照片、現(xiàn)場查勘表，將現(xiàn)場查勘表用Excel形成易于編輯處理的項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，分析數(shù)據(jù)，并對數(shù)據(jù)進(jìn)行加工處理。 拆遷評估流程 8、選定估價(jià)方法測算 根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)方法和條件、所收集到的資料確定合適的估價(jià)方法。 9、確定估價(jià)結(jié)果 與委托方溝通評估結(jié)果和修正體系，確定價(jià)格，寫技術(shù)報(bào)告、預(yù)評報(bào)告。 10

4、、公示及答疑 現(xiàn)場張貼初評結(jié)果，向被拆遷人解釋評估依據(jù)、原則及評估技術(shù)路線、參數(shù)選取等。拆遷評估流程 11、出具估價(jià)報(bào)告及分戶報(bào)告 向委托方出具估價(jià)報(bào)告，頒發(fā)拆遷許可證后，向被拆遷人出具分戶報(bào)告單。 12、協(xié)助動(dòng)遷 派專人到現(xiàn)場協(xié)助拆遷單位做好項(xiàng)目的拆遷工作，保障拆遷工作的順利實(shí)施。 13、項(xiàng)目歸檔 整理項(xiàng)目計(jì)算表、技術(shù)報(bào)告、正式報(bào)告、預(yù)評報(bào)告、計(jì)算表、委托方提供的原始表格、各組核對表（簽名）、匯總表、報(bào)告明細(xì)表、分戶單、入戶通知、公示、照片、勘查表等，裝訂存檔。拆遷評估所依據(jù)的文件 1、 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-1999； 2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；

5、 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第五十八條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度?！?3、中華人民共和國土地管理法； 4、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（中華人民共和國國務(wù)院令第305號） 第二十四條 “貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。 拆遷評估所依據(jù)的文件 5、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見的通知（建住房2003234號） 第三條本意見所稱城市房屋拆遷估價(jià)(以下簡稱拆遷估價(jià))，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評估。 拆遷評

6、估所依據(jù)的文件拆遷評估所依據(jù)的文件 房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。 拆遷評估所依據(jù)的文件 第四條拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡稱估價(jià)機(jī)構(gòu))承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。 第五條拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。

7、任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)拆遷估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。 拆遷評估所依據(jù)的文件 第六條市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。 拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。 房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。 拆遷評估所依據(jù)的文件 第十一條拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格?！?拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷

8、許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 拆遷評估所依據(jù)的文件 6、 天津市城市房屋拆遷管理規(guī)定（天津市人民政府令第113號） 第四條 拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償安置； 被拆遷人、房屋承租人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。 拆遷評估所依據(jù)的文件 本規(guī)定所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。 本規(guī)定所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。 本規(guī)定所稱房屋承租人，是指與被拆遷人具有房屋租賃關(guān)系的單位和個(gè)人，包括歷史形成的、實(shí)際租用被拆遷人房屋的單位和個(gè)人。拆遷評估所依據(jù)

9、的文件 第二十六條 拆遷住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償金額按照被拆遷房屋所處區(qū)位的新建普通商品房市場價(jià)格評估確定，具體實(shí)施辦法由市國土資源和房屋管理局規(guī)定。拆遷當(dāng)事人有約定的，依照其約定。 第二十七條 拆遷非住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定；其中拆遷劃撥土地上的非住宅房屋，貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格和土地使用權(quán)取得方式確定。拆遷評估所依據(jù)的文件 第四十三條 房屋拆遷評估應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合法、獨(dú)立、客觀、公正、公平、公開的原則。任何組織和個(gè)人不得干預(yù)拆遷評估活動(dòng)和評估結(jié)果。 第四十四條 拆遷項(xiàng)目確定后，拆遷人或者接受委托的拆遷單位應(yīng)

10、當(dāng)向社會(huì)發(fā)布信息，具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可以提出拆遷評估作業(yè)申請。拆遷人或者接受委托的拆遷單位應(yīng)當(dāng)在公證機(jī)關(guān)監(jiān)督下，采取抽簽方式確定拆遷項(xiàng)目的評估機(jī)構(gòu)。參加抽簽的評估機(jī)構(gòu)不得少于3家。拆遷評估所依據(jù)的文件 第四十五條 評估結(jié)果與被拆遷房屋所處區(qū)位的新建普通商品房市場價(jià)格差距較大的，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)要求拆遷人或者接受委托的拆遷單位向天津市房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請技術(shù)鑒定。 第四十六條 被拆遷人要求對其被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場評估補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定評估。拆遷評估所依據(jù)的文件 7、天津市房屋拆遷評估管理辦法（2007年5月1日起實(shí)施）； 第十條估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒

11、發(fā)之日。 第十一條拆遷住宅房屋貨幣補(bǔ)償金額，以被拆遷房屋 所處區(qū)位新建普通商品房市場評估確定平均價(jià)格，并結(jié)合被拆遷房屋的狀況在5以內(nèi)進(jìn)行上浮修正；拆遷評估所依據(jù)的文件 被拆遷房屋所處區(qū)位沒有新建普通商品房的，以相鄰區(qū)位新建普通商品房市場評估確定平均價(jià)格。拆遷當(dāng)事人有約定的，依照其約定。 被拆遷房屋所處區(qū)位是指其所在行政區(qū)、縣的街、鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政管轄區(qū)域內(nèi)。 新建普通商品房是指住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上（含1.0）、單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）、剔除精裝修、特殊設(shè)備設(shè)施配置以及其它特殊因素影響價(jià)格的商品房。拆遷評估所依據(jù)的文件 第十二條拆遷評估單位應(yīng)當(dāng)將初步評估結(jié)果在拆遷現(xiàn)

12、場公示7日，聽取拆遷當(dāng)事人意見。 公示期滿后，拆遷評估單位應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶評估報(bào)告。 第十三條拆遷人或被拆遷人對評估報(bào)告有疑問的，可以向拆遷評估單位咨詢。拆遷評估單位應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和評估結(jié)果產(chǎn)生的過程。拆遷評估所依據(jù)的文件 第十四條被拆遷人要求對其被拆遷房屋評估補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)自收到分戶評估報(bào)告3日內(nèi)向拆遷人或其委托的拆遷單位提供書面申請。拆遷人或接受委托的拆遷單位接到申請后2日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)通知拆遷評估單位對被拆遷房屋進(jìn)行評估。拆遷評估單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素

13、進(jìn)行房地產(chǎn)市場評估，并在5日內(nèi)出具分戶評估報(bào)告。拆遷評估所依據(jù)的文件 第十五條拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議，自收到分戶評估報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原拆遷評估單位書面申請復(fù)核。該單位應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。評估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報(bào)告；評估結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。 第十六條拆遷當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果有異議且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起5日內(nèi)，可以向天津市房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請技術(shù)鑒定。拆遷評估所依據(jù)的文件 天津市房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的評估報(bào)告的評估依據(jù)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式

14、等評估技術(shù)問題出具書面鑒定意見。 評估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報(bào)告，本市房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)作出的維持評估報(bào)告的鑒定意見為最終評估結(jié)論；評估報(bào)告存在技術(shù)問題的，拆遷評估單位應(yīng)當(dāng)改正調(diào)整，重新出具評估報(bào)告。 申請?zhí)旖蚴蟹康禺a(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)技術(shù)鑒定的費(fèi)用由申請人交納。評估存在技術(shù)問題的，技術(shù)鑒定費(fèi)用由拆遷評估單位承擔(dān)。 拆遷評估所依據(jù)的文件 8、天津市城鎮(zhèn)土地定級估價(jià)成果報(bào)告（中心城區(qū)）（2006年5月8日起實(shí)施）； 9、關(guān)于同意調(diào)整我市中心城區(qū)及各區(qū)縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的批復(fù)（津政函200748號）（2007年5月6日起實(shí)施）； 拆遷評估所依據(jù)的文件 10、關(guān)于貫徹建設(shè)部城市房屋拆遷

15、估價(jià)指導(dǎo)意見的通知（津房拆2004100號）； 11、天津市房屋拆遷許可證審批程序（2004年7月1日起施行）；拆遷評估中所遇到的問題 1、估價(jià)方法問題 2、估價(jià)過程中的答疑問題 3、被拆遷房屋的性質(zhì)認(rèn)定問題 4、突擊建房、裝修問題 5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)問題問題 1：估價(jià)方法問題拆遷評估的三大方法： 1、市場法 2、收益法 3、成本法市場比較法的內(nèi)涵1、定義 市場比較法，就是指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格 作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2、應(yīng)用前提 （1）充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場 ； （2）參照物及估價(jià)對象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是

16、可以收集到的。收益法的內(nèi)涵1、定義 收益法 ，也稱收益資本化法、收益還原法。收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2、應(yīng)用前提 （1）估價(jià)對象有經(jīng)濟(jì)收益或潛在收益 （2）未來收益和風(fēng)險(xiǎn)能較容易量化成本法的內(nèi)涵1、定義 成本法，簡要說，是根據(jù)估價(jià)對象的重新構(gòu)建價(jià)格來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。2、應(yīng)用前提 （1）自由競爭的市場 （2）該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)天津市拆遷的主要模式 目前天津市主要按市場法進(jìn)行拆遷，被拆遷房屋的價(jià)值主要以下面的方法確定 房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算公式為： V1=KtKfKm

17、VoA（a） 式中：V1一房地產(chǎn)市場評估價(jià)格；Vo評估基準(zhǔn)價(jià)；A被拆遷房屋建筑面積；Kt房屋成新程度修正系數(shù)；K0一樓層修正系數(shù)：Km朝向修正系數(shù)。公式（a）適用于成片房屋拆遷，由評估機(jī)構(gòu)選取典型樣本進(jìn)行評估，其估價(jià)結(jié)果作為該類房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)價(jià)（Vo），再根據(jù)同類房地產(chǎn)個(gè)體的差異進(jìn)行成新程度、樓層、朝向的修正，得出拆遷房屋的房地產(chǎn)評估價(jià)格（V1）。區(qū)位、用途因素已在評估基準(zhǔn)價(jià)中考慮。裝修、設(shè)施因素在評估基準(zhǔn)價(jià)中按一般水平進(jìn)行評估，被拆遷房屋個(gè)體的裝修差異一般情況不再予以考慮。該模式遇到的問題 天津市房屋拆遷補(bǔ)償金額主要由V1房地產(chǎn)市場評估價(jià)格來決定，而其核心Vo評估基準(zhǔn)價(jià)，由評估機(jī)構(gòu)選取典型

18、樣本進(jìn)行評估，主要考慮市場原則 。同時(shí)V1的確定需要大量修正系數(shù)。所以以該模式進(jìn)行評估主要有以下兩個(gè)問題： 1、基準(zhǔn)價(jià)的確定 2、修正系數(shù)的確定基準(zhǔn)價(jià)的確定存在的問題 目前基準(zhǔn)價(jià)的確定主要是以被拆遷房屋周邊房屋交易實(shí)例進(jìn)行修正取得。但是，深究房屋拆遷的實(shí)質(zhì)，其實(shí)是該房屋所處區(qū)域的區(qū)位條件發(fā)生了變化，上述房屋的土地用途已經(jīng)不適用于目前該區(qū)域的區(qū)位條件，即根據(jù)目前該區(qū)域的區(qū)位條件，應(yīng)該采用另外一種用途，才能達(dá)到該土地的最有效使用，因此才對現(xiàn)狀房屋進(jìn)行拆遷。從這個(gè)角度看，拆遷價(jià)值的確定，應(yīng)該主要考慮拆遷區(qū)位土地價(jià)值問題。 解決對策從“土地最有效使用”出發(fā)，重視土地價(jià)值 對于房地產(chǎn)的評估，一個(gè)核心概念

19、或者說指導(dǎo)思想就是“土地最有效使用”。拆遷評估面對的基本是破舊房屋，土地價(jià)值更顯重要。因此建議各地在確定評估方法中重視土地價(jià)格或區(qū)位價(jià)格的評估，并且由此重視基準(zhǔn)價(jià)的合理確定。與現(xiàn)有狀況相比，建議基準(zhǔn)價(jià)應(yīng)該更加細(xì)化，突出不同區(qū)位的差異，并且不要僅停留在較大選值范圍內(nèi)。案例分析北洋新里1號樓照片案例分析 在北洋新里1號樓項(xiàng)目中，需要評估的被拆遷項(xiàng)目為70年代建造的樓房，如果以該樓的房屋現(xiàn)狀進(jìn)行評估就忽視了該塊地段的土地的“有效價(jià)值”。 我們在評估該項(xiàng)目的時(shí)，充分考慮了該塊土地的“有效價(jià)值”和“合法原則”，依據(jù)天津市人民政府令第113號第二十六條“拆遷住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償金額按照被拆遷房

20、屋所處區(qū)位的新建普通商品房市場價(jià)格評估確定，具體實(shí)施辦法由市國土資源和房屋管理局規(guī)定。拆遷當(dāng)事人有約定的，依照其約定。”對該拆遷項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行了評估。下圖為該項(xiàng)目采用的可比較實(shí)例照片鑫瑞名苑外景照片花園五座外景照片天津?yàn)?海景雅苑外景照片修正系數(shù)的確定存在的問題 目前拆遷評估中都需要用到大量修正系數(shù)、參數(shù)，例如天津的房屋成新程度修正、樓層修正、朝向修正、非市場因素修正，容積率修正等，也包括在基準(zhǔn)價(jià)中對區(qū)類、檔次等參數(shù)的確定。首先存在的問題是這些系數(shù)、參數(shù)多大準(zhǔn)確度上反映不同類別間的差異？例如我們看到有些差異是幾何成倍遞增的、有些差異是按等差變化的，實(shí)際中是否如此有規(guī)律？另一個(gè)問題是這些系數(shù)、參

21、數(shù)大多數(shù)本身還存在一個(gè)范圍，還需要評估人員“藝術(shù)地”選擇。而當(dāng)這一范圍相當(dāng)大的時(shí)候，這種選擇就會(huì)變得相當(dāng)困難。 解決對策 加強(qiáng)基礎(chǔ)工作，建立更科學(xué)的修正系數(shù)指標(biāo) 評估工作是科學(xué)和藝術(shù)的結(jié)合，但目前拆遷評估中用到大量修正系數(shù)、參數(shù)，主觀性、經(jīng)驗(yàn)性確定的成分過大。建議各部門包括學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來，對各種修正系數(shù)、參數(shù)進(jìn)行科學(xué)的研究，確定符合實(shí)際的標(biāo)準(zhǔn)，并且根據(jù)實(shí)際情況的變化及時(shí)修正，使這一基礎(chǔ)工作更具科學(xué)性。問題 2、估價(jià)過程中的答疑難問題 拆遷評估事關(guān)拆遷人與被拆遷人的切身利益，對評估結(jié)果進(jìn)行咨詢本來無可非議，但拆遷評估由于受各種因素影響，評估結(jié)果有時(shí)難免會(huì)出現(xiàn)一些誤差。因此前來質(zhì)疑的客戶相當(dāng)多，

22、有的客戶還帶上了自己的親戚朋友一行浩浩蕩蕩，且質(zhì)疑問題事無巨細(xì)均要求詳細(xì)作答，再加上對評估專業(yè)知識的缺乏，常常質(zhì)問評估事項(xiàng)以外的問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一宗拆遷業(yè)務(wù)中至少有90%的客戶要求答疑，少數(shù)被拆遷入甚至以評估公司和拆遷人相“勾結(jié)”為由，大肆謾罵、砸物、動(dòng)手打人，嚴(yán)重影響評估機(jī)構(gòu)正常業(yè)務(wù)開展。答疑現(xiàn)場 解決對策 1、加強(qiáng)與被拆遷人的溝通 善于溝通、勇于溝通、友善溝通，是解決拆遷評估難的中心工作。與被拆遷人的溝通是拆遷評估難點(diǎn)中的難點(diǎn)，也是做好拆遷評估不可逾越的障礙。與被拆遷人溝通，首先是要友善，以真誠和耐心打動(dòng)人，切忌蠻橫無理，盛氣凌人，言行不一；其次是有針對性，要揣摩被拆遷入的心理，了解被拆遷人

23、心中的疑團(tuán)，針對其個(gè)性進(jìn)行啟發(fā)感動(dòng)；再次是設(shè)身處地為被拆遷人著想，更深層次地解剖拆遷戶的難處并及時(shí)向有關(guān)部門反映，求得矛盾的緩和或是解決。 2、加強(qiáng)與拆遷人的溝通 同被拆遷入相比，與拆遷人溝通相對容易一些。與拆遷人溝通，最重要的是幫助拆遷人理清頭緒。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)充分發(fā)揮自己的專業(yè)特長和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢，理清拆遷中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，分析拆遷的優(yōu)勢和劣勢，準(zhǔn)確估算拆遷資金并對項(xiàng)目發(fā)表自己獨(dú)到的見解；其次是勸告拆遷人依法行事，拆遷人有時(shí)在拆遷受阻的時(shí)候，往往采取一些非理性行為，作為拆遷的“中間人”，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)主動(dòng)與拆遷人溝通，分析原因，研究對策，規(guī)勸拆遷人依法辦事，按程序辦事。 3、加強(qiáng)與同行的溝通 同類區(qū)域的不

24、同拆遷項(xiàng)目一般建設(shè)單位不同，或者同一拆遷項(xiàng)目由于各種原因多次核發(fā)拆遷許可證，估價(jià)機(jī)構(gòu)往往不同。不同的估價(jià)機(jī)構(gòu)在現(xiàn)場查勘過程中，主觀因素較多，設(shè)定價(jià)格內(nèi)涵過程不一致，造成了同類區(qū)域的不同項(xiàng)目的評估價(jià)格存在較大差異。這就要求估價(jià)機(jī)構(gòu)建立信息共享，把本評估項(xiàng)目與其他同期項(xiàng)目或往期評估項(xiàng)目作為一個(gè)整體，尤其把本街段、本街區(qū)和類似區(qū)域的評估項(xiàng)目作為一個(gè)整體，做到綜合平衡，避免價(jià)格矛盾。問題 3、被拆遷房屋的用途認(rèn)定問題 1、被拆的房屋為城區(qū)的舊房 由于歷史原因，許多房屋沒有房屋的所有權(quán)證，有的即使有證件，上面缺少對用途的記載，而房屋的用途直接影響到房屋的拆遷補(bǔ)償金額，故認(rèn)定被拆房屋的用途成為拆遷當(dāng)事人爭

25、論的焦點(diǎn)。一幢居民臨街樓，原房屋實(shí)際用途為住宅，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一樓的戶主擅自將其住房改造成商業(yè)用房使用，而改造后又沒到房地產(chǎn)管理部門變更原房屋所有權(quán)手續(xù)，在拆遷評估過程中，被拆遷戶往往要求，一樓按實(shí)際使用的商業(yè)用房評估，而拆遷人認(rèn)為以房屋所有權(quán)證上未記載商用房，以私自改造房屋使用性質(zhì)，是違法為由，要求以居住房評估，作為我們評估機(jī)構(gòu)又無權(quán)認(rèn)定其用途，形成矛盾。案例 鞍山道140號拆遷項(xiàng)目 案例分析 從上圖可以看出該樓一樓為商業(yè)用房，其余各層為住宅。雖然一樓為實(shí)際為商業(yè)用途，但產(chǎn)權(quán)證載用途卻為居住。針對這種情況我們按照估價(jià)指導(dǎo)意見第十二條 “被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記

26、載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可按協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估，對被拆遷房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的；案例分析 拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可按協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估，對被拆遷房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的；應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)?！钡囊?guī)定按照產(chǎn)權(quán)證載用途評估，如果拆遷人和被拆遷人對使用用途達(dá)成一致意見的按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。這種情況雙方當(dāng)事人又很難協(xié)商一致，這就要求評估機(jī)構(gòu)，不但要有豐富的理論知識 ，而且要有一定的協(xié)調(diào)能力，既要從政策上說服當(dāng)事人，又要使規(guī)劃部門盡早拿出確認(rèn)結(jié)果。解決對策 估價(jià)指導(dǎo)意見第

27、十二條中規(guī)定“被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可按協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估，對被拆遷房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的；應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。”這種情況雙方當(dāng)事人又很難協(xié)商一致，這就要求評估機(jī)構(gòu)，不但要有豐富的理論知道 ，而且要有一定的協(xié)調(diào)能力，即要從政策上說服當(dāng)事人，又要使規(guī)劃部門盡早拿出確認(rèn)結(jié)果。在解決拆遷當(dāng)事人之間 的矛盾，減少評估結(jié)果的差異。 問題 4、突擊建房、裝修問題 在拆遷評估過中經(jīng)常會(huì)遇到被拆遷人突擊建房，裝修問題，剛剛進(jìn)入拆遷入戶調(diào)查在一夜之間就冒出許多不同結(jié)構(gòu)的簡易棚及構(gòu)筑物，對于新建的房屋或棚，被拆遷人根本提供不出合法有效手續(xù)，入戶調(diào)查難，不給予評估，不予登記，不給予評估，就會(huì)出現(xiàn)被拆遷人不讓入戶，不讓調(diào)查登記，給入戶調(diào)查帶來很大困難，甚至出現(xiàn)個(gè)別戶煽風(fēng)點(diǎn)火，集眾上訪，對抗合法拆遷，出現(xiàn)不穩(wěn)定因素，增大拆遷難度 下圖為雙港某一項(xiàng)目的搶建房 下圖為