房地產項目計劃管理培訓教材(45張)課件

1、計劃管理扎體系 明標準 順形勢 提價值PMO秋季例會旭輝集團PMO辦公室承上 PMO經營“駕駛艙”利潤管理經營目標項目管理“大運營”開發(fā)價值鏈專業(yè)業(yè)務啟下項目快周轉4 個月8 個月3 庫存2個月【開工】【開盤】首開取證庫存30%建造取證量3個月經營性現金流回正周期12個月“4832”能力！資金占用現金流回正 項目運營管理體系在于保障戰(zhàn)略匹配、組織有效、流程可行、有效落地、高效決策，且通常為多重目標組合、隨時監(jiān)控/調整計劃、及時調整經營航向，“管一年，看三年”，調整項目開發(fā)節(jié)奏，保證業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定增長.3項機制3個會議3級計劃3層組織集團事業(yè)部項目榮譽排名 問責機制經濟獎懲橫向2會+縱向1會重大節(jié)

2、點（集團） 里程碑節(jié)點（事業(yè)部）主項計劃（項目）“3-3-3-3”項目運營管理體系戰(zhàn)略組織流程決策計劃監(jiān)控評價目標啟下項目運營管理體系計劃管理與快周轉快周轉計劃管理實現節(jié)奏效率能力項目開發(fā)全過程項目獲取項目策劃方案設計示范區(qū)打造項目開發(fā)施工產品交付項目銷售16年項目計劃管理怎么樣？效率 節(jié)奏 城市兵棋推演城市目標16年實現最快項目開盤工期重慶“7”“10.1”天津“8”“9.7”上?！?”無新盤沈陽“7”“7.7”合肥“6”“5.6”杭州“8”“7.2”北京8個月（剛需）11-13個月（商辦）“15.8”長沙“7”無新盤武漢保9爭8破7“13.1”蘇州保8、爭7、破6“9.4”南京“8”“11

3、.8”備注：數據統計截止10月15日，扣除春節(jié)影響16年兵棋推演目標，3個城市實現推演目標！16年項目計劃管理1）效率破“6”目標實現！合肥事業(yè)部 陶沖湖項目 拿地開盤 5.6個月 朗香書院項目 拿地開盤 6.0個月備注：以上工期僅扣除春節(jié)施工影響16年項目計劃管理1）效率案例“合肥破六項目案例分享”標準工期2016年首開項目實際工期0.53.57.78.9方案批復定位示范區(qū)開放開盤1.05.710.611.5方案批復定位示范區(qū)開放開盤15年首開效率實際工期1.05.79.211.116年項目計劃管理1）效率1、定位及方案批復效率仍遲緩，與15年開盤項目持平2、樣板示范區(qū)開放效率有所下降，較1

4、5年開盤項目水平下降0.7個月；3、拿地到開盤周期有所下降，較15年開盤項目水平下降0.4個月；紅旗版工期2016年首開項目-投前與投后實際工期0.433.97.99.7方案批復定位示范區(qū)開放開盤1.05.710.611.5方案批復定位示范區(qū)開放開盤1、拿地時運營計劃排布比較激進；2、拿地后還原項目真實面目16年項目計劃管理1）效率16年項目計劃管理2）節(jié)奏城市項目開盤時間合肥陶沖湖別院2016/7/17合肥朗香書院2016/7/23合肥鉑悅廬州府2016/8/6浙江時代城2016/6/24蘇南壹號院2016/4/10沈陽旭輝錦堂2016/7/23重慶江山樾2016/5/28南京鉑悅金陵201

5、6/6/25蘇州鉑悅犀湖2016/7/30南京鉑悅秦淮2016/10/19武漢鈺龍半島2016/10/13北京七號院2016/10/15北京26街區(qū)2016/6/30天津陸號院2016/10/22沈陽峰尚2016/10/30北京一合相2016/10/31杭州糧食倉庫2016/12/28下半年開盤12個上半年開盤5個下半年開盤項目占七成！第四季度開盤項目占四成！16年項目計劃管理2）節(jié)奏竣備交付項目集中在6月份及12月份！已實現結轉26個16年竣工數12個16年項目計劃管理效率：整體未提升！節(jié)奏：還是不均衡！項目計劃管理維度：項目全周期過程管控三分管理：分級 分階段 分職能招商業(yè)態(tài)規(guī)劃確認主力店

6、合同簽訂及一般商戶合同簽訂30%以上一般商戶合同簽訂50%一般商戶合同簽訂80%商業(yè)接管大于2000平米店鋪及主力店進場裝修商業(yè)開業(yè)項目獲取前期決策規(guī)劃設計示范區(qū)打造工程施工產品交付拿地排布計劃項目交底項目定位會戰(zhàn)略規(guī)劃會項目目標版確定跟投方案完成審批方案批復樣板區(qū)開工樣板區(qū)開放施工證預售證開發(fā)貸商業(yè)開工達預售條件主體結構封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗收開盤銷售交付證大產證 報批報建項目銷售開發(fā)貸招采總包項目計劃管理項目獲取拿地排布計劃項目交底1、激進型/烏龜型2、經濟指標面積/成本/進度/某事業(yè)部項目拿地排布相當于項目模擬演練！現狀：拿地階段計劃排布不合理某事業(yè)部項目案例案例項目計劃管理

7、項目獲取拿地排布計劃項目交底要求：拿地排計劃，6個一定要“明白”總圖經濟指標 標準工期 地塊現狀 政策基本摸底 營銷策略 樣板區(qū)規(guī)劃項目計劃管理項目獲取拿地排布計劃項目交底合作項目交底合作協議交底項目費用-營銷費用、管理費用、成本費用比例確定資金支付：關注投入和回款清算：重點關注清算時點前期營銷-項目定位、方案、價格、營銷動作“三會職責要求”計劃節(jié)點、營銷價格、成本變化的控制派駐人員職責、要求、檔案、資料信息月報披露要求項目計劃管理前期決策項目定位會戰(zhàn)略規(guī)劃會項目目標版確定跟投方案完成審批“兩會”順利召開！不光是組織者，更多是參與者！案例項目計劃管理前期決策項目定位會戰(zhàn)略規(guī)劃會項目目標版確定跟

8、投方案完成審批項目目標版確定定什么！怎么定！口徑！現狀：分期把控弱案例1、無專項交圈機制，分期調整隨意2、分期與標段互相混合3、分期與后期驗收規(guī)劃不匹配項目計劃管理前期決策項目定位會戰(zhàn)略規(guī)劃會項目目標版確定跟投方案完成審批要求：強分期把控+分期專題會項目計劃管理前期決策“利潤或現金流導向”原則“規(guī)模適當”原則“資金使用最大化”原則“合理稅務籌劃”原則“營銷策略”原則“產品合理搭配”原則“利于規(guī)劃驗收、交付結轉”原則項目計劃管理規(guī)劃設計方案批復施工證預售證報批報建影響報批報建的因素政府政策影響：政府調控、限價。合作方影響：收并購、合作邊界不清晰、合作方遺留問題、國企施工總包公開招標。規(guī)劃技術條件

9、影響：報規(guī)面積、技術規(guī)范。公司內部需求與政府需求之間的差異。政府領導政績、個人喜好。項目計劃管理規(guī)劃設計方案批復施工證預售證報批報建案例無法上半年搶收，立冬入市很無奈！項目計劃管理規(guī)劃設計方案批復施工證預售證報批報建案例犧牲上半年開盤目標，保證開盤價格！項目計劃管理規(guī)劃設計方案批復施工證預售證報批報建合作方國資，施工總包招標必須公開招標，周期拉長，影響施工證合作協議規(guī)劃邊界未搞清楚，導致拆遷、補地價等等問題合作方不配合，前期推不動！案例項目計劃管理規(guī)劃設計方案批復施工證預售證報批報建k10的三幢高層調成了階梯狀，面積及貨值指標壓在K9和K7領導個人喜好開盤延后5個月！案例項目計劃管理規(guī)劃設計方

10、案批復施工證預售證報批報建規(guī)劃條件案例項目計劃管理規(guī)劃設計方案批復施工證預售證報批報建預測面積&實測面積補差及賠償 業(yè)主： 5000萬左右！利潤下降！實測建筑面積預測建筑面積。未超出-3%的建筑面積約為：1900平方米。退還業(yè)主補差金額約為：3000萬，超出-3%的建筑面積約為：700平方米，需雙倍賠償，退還業(yè)主補差金額約為：2000萬。案例項目計劃管理規(guī)劃設計方案批復施工證預售證報批報建一圖指導一套系統的報建流程總圖 （已進入城區(qū)、目標城區(qū)）三案例庫1、以往項目出現過的報建案例總結2、其他公司報建案例分享兩表支撐表一：報批報建工作指南表表二：報建細化專項計劃表（關鍵點）四廣播1、政策動態(tài)2、

11、技術規(guī)范變化要求方向框架項目計劃管理開發(fā)貸前期融資開發(fā)貸關注點：1、融資額度2、放款時間3、實際放款額度4、還款時間項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工樣板區(qū)開放開工達預售條件主體結構封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗收現狀：專項計劃失守 開工管控放任示范區(qū)展示延后工程搶工能力弱政府停工等影響項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工樣板區(qū)開放開工達預售條件主體結構封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗收案例案例項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工樣板區(qū)開放開工達預售條件主體結構封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗收要求：抓專項計劃，保關鍵節(jié)點項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工樣板區(qū)開放

12、開工達預售條件主體結構封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗收要求：控開工，彈性供項目計劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開工樣板區(qū)開放開工達預售條件主體結構封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗收要求：控開工，彈性供三表一表銷售計劃表流量控制表銷售去化表供應計劃表開工申請單項目計劃管理開盤銷售項目銷售把控：貨值定調價 開盤前專項計劃（銷售合同、營銷說辭等等）案例項目計劃管理產品交付交付證大產證關注點：1、交付時間、交付條件2、驗收風險3、交付證取得必備條件4、大產證取得必備條件5、交付滿意度6、復盤防索賠！風險把控及辨別意識不夠開盤時間延期5個月！三個不能不能看合作方是本土企業(yè)就不防范證照風險不能只關注

13、規(guī)劃局領導而不管下級辦事人員不能用人不當，耽誤報批報建，延遲開盤案例分享:收并購項目運營關注點及項目報批報建問題項目計劃管理案例項目計劃管理招商業(yè)態(tài)規(guī)劃確認主力店合同簽訂及一般商戶合同簽訂30%以上一般商戶合同簽訂50%一般商戶合同簽訂80%商業(yè)接管大于2000平米店鋪及主力店進場裝修商業(yè)開業(yè)商業(yè)指標定位產品線租金測算、成本控制招商運營開業(yè)韓赟總分享項目計劃管理總結:1、想的多-全周期過程把控2、懂的全-業(yè)務邏輯清楚+專業(yè)知識支撐3、看的清-分級把控、風險判別4、會的多-制度工具17計劃管理與快周轉管控方向1、體系優(yōu)化、制度明確、工具搭建強過程管控機制強化預警巡檢機制優(yōu)化獎罰機制2、PMO人員

14、計劃能力提升業(yè)務能力計劃管理能力階段計劃編制能力計劃分解能力計劃監(jiān)控能力計劃解決問題能力計劃風險判別能力P：專業(yè)M：綜合O：客觀快周轉能力-能力提升1、選好項目的能力（拿好地）項目拓展前期階段對擬選擇項目深入細致研究能力2、精確產品定位能為（精準快速定位）前期精準快速的產品市場、產品定位能力3、較強的設計管理能力（前期設計能力）重點是前期概念性規(guī)劃、方案設計能力4、產品的復制能力（產品標準化）5、快速的供方招標、采購能力6、快速施工組織能力（樣板區(qū)提前實施快速開放）7、團隊協作、執(zhí)行能力五大業(yè)務模塊部門（營銷、設計、配套、成本、工程）整體協助運作提升能力8、資源快速整合能力9、快速的決策能力3

15、、練內功-“兵棋推演”激勵學生學習的名言格言220、每一個成功者都有一個開始。勇于開始，才能找到成功的路。221、世界會向那些有目標和遠見的人讓路（馮兩努香港著名推銷商）222、絆腳石乃是進身之階。223、銷售世界上第一號的產品不是汽車，而是自己。在你成功地把自己推銷給別人之前，你必須百分之百的把自己推銷給自己。224、即使爬到最高的山上，一次也只能腳踏實地地邁一步。225、積極思考造成積極人生，消極思考造成消極人生。226、人之所以有一張嘴，而有兩只耳朵，原因是聽的要比說的多一倍。227、別想一下造出大海，必須先由小河川開始。228、有事者，事竟成；破釜沉舟，百二秦關終歸楚；苦心人，天不負；

16、臥薪嘗膽，三千越甲可吞吳。229、以誠感人者，人亦誠而應。230、積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則在每個機會都看到某種憂患。231、出門走好路，出口說好話，出手做好事。232、旁觀者的姓名永遠爬不到比賽的計分板上。233、怠惰是貧窮的制造廠。234、莫找借口失敗，只找理由成功。（不為失敗找理由，要為成功找方法）235、如果我們想要更多的玫瑰花，就必須種植更多的玫瑰樹。236、偉人之所以偉大，是因為他與別人共處逆境時，別人失去了信心，他卻下決心實現自己的目標。237、世上沒有絕望的處境，只有對處境絕望的人。238、回避現實的人，未來將更不理想。239、當你感到悲哀痛苦時，最好是去學些什么東西。學習會使你永遠立于不敗之地。240、偉人所達到并保持著的高處，并不是一飛就到的，而是他們在同伴們都睡著的時候，一步步艱辛地向