房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)課件

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)2022/7/27房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)講授目錄一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政審批概述二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立與資質(zhì)管理三、立項(xiàng)環(huán)節(jié)行政審批四、規(guī)劃環(huán)節(jié)行政審批五、用地環(huán)節(jié)行政審批六、設(shè)計(jì)、施工與驗(yàn)收環(huán)節(jié)行政審批七、建設(shè)項(xiàng)目并聯(lián)審批制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政審批概述提示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政審批特點(diǎn)及框架（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政審批與行政許可1、概念：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、行政審批、行政許可1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第2條第三款規(guī)定，其是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。即以土地和房屋建筑為對(duì)象進(jìn)行的建設(shè)行為。2）行政審批：是

2、指行政審批機(jī)關(guān)根據(jù)自然人、法人或者其他組織依法提出的申請(qǐng)，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其從事特定活動(dòng)、認(rèn)可其資格資質(zhì)、確認(rèn)特定民事關(guān)系或者特定權(quán)利能力和行為能力的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)3）行政許可：是指行政機(jī)關(guān)根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請(qǐng)，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其從事特定活動(dòng)的行為。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與行政審批、行政許可三者關(guān)系行政審批與行政許可大同小異，其不同之處在于： 第一、行政許可與行政審批調(diào)整范圍的大小不同。行政審批調(diào)整的范圍大于行政許可，行政審批包括內(nèi)部行政審批與外部行政審批，而行政許可主要指行政機(jī)關(guān)的外部行政行為。 第二，外部行政審批的大部分內(nèi)容與行政許可重疊，但外部行政審批并不等同于行

3、政許可。 第三，行政審批的程序要求不太嚴(yán)格，而行政許可必須遵守法律規(guī)定的程序，行政相對(duì)人有較大的參與權(quán)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)既包括行政許可的內(nèi)容，同時(shí)也包括部分行政審批的內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政審批特點(diǎn) 1、涉及法律多 2、地域性強(qiáng) 3、政策變化快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政審批框架房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)管理建設(shè)用地使用權(quán)的取得 選址定點(diǎn) 項(xiàng)目立項(xiàng)用地規(guī)劃許可證核發(fā) 建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)核發(fā) 工程設(shè)計(jì)方案審查 工程初步設(shè)計(jì)審批 項(xiàng)目總投資概算審批 城市房屋拆遷許可 施工圖設(shè)計(jì)審查 建設(shè)工程規(guī)劃許可 施工準(zhǔn)備階段管理 建設(shè)工程過(guò)程管理 工

4、程竣工驗(yàn)收與備案 商品房銷(xiāo)售與初始登記 物業(yè)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立與資質(zhì)管理（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司概念及特點(diǎn)1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司概念城市房地產(chǎn)管理法第二十九條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)業(yè)為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定第二條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指大城市及村鎮(zhèn)從事土地開(kāi)發(fā)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。因此，一般認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是指依法成立，以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)并具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的特點(diǎn)具有法人資格的經(jīng)濟(jì)

5、組織；有嚴(yán)格的資質(zhì)要求；以營(yíng)業(yè)為目的；主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；實(shí)行歸口管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)2、內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立 名稱(chēng)核準(zhǔn) 資質(zhì)初審 工商登記 稅務(wù)登記 備案登記（暫定資質(zhì)）3、外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立1）外商投資產(chǎn)業(yè)分類(lèi)鼓勵(lì)、（允許）、限制、禁止2）與內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立異同名稱(chēng)核準(zhǔn) （外資審批） 資質(zhì)初審 工商登記 稅務(wù)登記 備案登記（暫定資質(zhì)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)3）外資房地產(chǎn)公司分類(lèi)中外合資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 概念：是指為了擴(kuò)大國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作和技術(shù)交流，外國(guó)公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人按照平等互利的原則，經(jīng)中國(guó)政府批準(zhǔn)，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，同中國(guó)的公司、企業(yè)或

6、其他經(jīng)濟(jì)組織共同舉辦的房地產(chǎn)合營(yíng)企業(yè)，在中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和房地產(chǎn)綜合服務(wù)等業(yè)務(wù)，其是具有中國(guó)法人地位的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是我國(guó)利用外資進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種重要形式。 審批機(jī)關(guān)：商務(wù)部及省級(jí)人民政府 審查程序：申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)（3個(gè)月）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)中外合作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 概念：是指外國(guó)公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人同中國(guó)的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人按照平等互利的原則，依中國(guó)法律在中國(guó)境內(nèi)共同舉辦的，以合同約定合作各方權(quán)利義務(wù)，專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)組織。是契約式或非股權(quán)式合作性開(kāi)發(fā)公司，可以是企業(yè)法人，也可以是非企業(yè)法人。 審批機(jī)關(guān)與程序與上述基本

7、一致（審批時(shí)間45天）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)外商獨(dú)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 概念：是指依照中國(guó)法律在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的全部資本由外國(guó)投資者投資，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)法人組織，不包括外國(guó)企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)。 審批機(jī)關(guān)程序與上述相同（審批時(shí)間為90天）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)管理 1、暫定資質(zhì)與資質(zhì)申請(qǐng) 1）暫定資質(zhì) 概念：新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)，持規(guī)定文件到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)申請(qǐng)備案，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書(shū)。其是申請(qǐng)核定正式資質(zhì)的一個(gè)過(guò)渡性措施。 有效期：1年

8、 延長(zhǎng)期：不超過(guò)2年（但自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書(shū)1年內(nèi)無(wú)項(xiàng)目，則不得延長(zhǎng)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)2）資質(zhì)申請(qǐng) 審批機(jī)關(guān)：國(guó)務(wù)院以及縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)。 申請(qǐng)程序：申請(qǐng)（暫定資質(zhì)前1個(gè)月）、審查、核定 申請(qǐng)資料：申請(qǐng)表、資質(zhì)證書(shū)、負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告、法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、負(fù)責(zé)人職稱(chēng)證明、已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)資料、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)情況報(bào)告、其他文件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)2、資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)審批與規(guī)模限制1）資質(zhì)等級(jí)：共四級(jí)2）資質(zhì)審批：建設(shè)部（一級(jí)）、?。ǘ⑷?jí)）、市（四級(jí)）3）規(guī)模限制：一級(jí)（不受限制）、二級(jí)（25萬(wàn)以下）、三級(jí)（北京：20萬(wàn)、重慶：10萬(wàn)

9、）、四級(jí)（北京：10萬(wàn)、重慶：2萬(wàn)）3、資質(zhì)年檢、變更、注銷(xiāo)1）資質(zhì)年檢概念、年檢權(quán)限資質(zhì)年檢概念：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行定期檢驗(yàn)制度。一般是一年一次，定期辦理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 年檢權(quán)限：一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)或者其委托的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)；二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)主管部門(mén)制定辦法確定。2）資質(zhì)變更概念、需變更的情形 資質(zhì)變更概念：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取資質(zhì)證書(shū)以后，因企業(yè)變更名稱(chēng)等情況出現(xiàn)，而向原資質(zhì)審批部門(mén)辦理變更手續(xù)的行為。 需變更的情形：企業(yè)名稱(chēng)變更；法定代表人變更；主要管

10、理、技術(shù)負(fù)責(zé)人變更。應(yīng)當(dāng)在上述情形變更后30日內(nèi)辦理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)3）資質(zhì)終止概念、終止的情形 資質(zhì)終止：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取資質(zhì)證書(shū)以后，因某些客觀情況的發(fā)生而不再具有企業(yè)資質(zhì)的行為。 終止情形概念：資質(zhì)失效；資質(zhì)注銷(xiāo)（企業(yè)分立、合并；破產(chǎn)歇業(yè)或其他原因終止業(yè)務(wù)；不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營(yíng)行為的；無(wú)正當(dāng)理由不參加年檢）；資質(zhì)吊銷(xiāo)（超越資質(zhì)從事開(kāi)發(fā)而逾期不改的；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量低劣發(fā)生重大質(zhì)量事故且情節(jié)嚴(yán)重的）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)案例一 1998年，南亞飯店將自有停車(chē)場(chǎng)（土地性質(zhì)為劃撥）與黎一村委會(huì)一小學(xué)用地（土地為集體所有，其土地與停車(chē)場(chǎng)相鄰）合作建設(shè)商務(wù)辦公樓及

11、餐飲、歌舞、健身等綜合性服務(wù)娛樂(lè)項(xiàng)目。建房合同還約定，村委會(huì)每年固定分利，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2004年村委會(huì)因故起訴南亞飯店，請(qǐng)求確認(rèn)該建房合同無(wú)效。一、二審法院均判決該建房合同無(wú)效。該判決是否正確？思考：1、劃撥土地 2、集體土地 3、合作建房 4、開(kāi)發(fā)主體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)三、立項(xiàng)環(huán)節(jié)行政審批提示：項(xiàng)目立項(xiàng)、概算項(xiàng)目立項(xiàng)1、立項(xiàng)概念及立項(xiàng)審批新特點(diǎn)1）立項(xiàng)概念：是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段中最后一個(gè)環(huán)節(jié)，經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)上的必要性、協(xié)凋性，技術(shù)上的可行性、先進(jìn)性，經(jīng)濟(jì)上的合理性、效益性進(jìn)行詳盡、科學(xué)地論證，認(rèn)為可行而報(bào)請(qǐng)投資主管部門(mén)審批、核準(zhǔn)或備案的程序。2）立項(xiàng)審批新特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相

12、關(guān)法律實(shí)務(wù) 改革項(xiàng)目審批制、規(guī)范政府核準(zhǔn)制、健全備案制、加快推行“代建制”、簡(jiǎn)化審批程序及合理劃分權(quán)限分工、改進(jìn)投資宏觀調(diào)控方式（經(jīng)濟(jì)、法律、行政）。 2、立項(xiàng)審查形式 1）審批：項(xiàng)目建議書(shū)審批、可行性研究報(bào)告審批。 項(xiàng)目建議書(shū)審批 項(xiàng)目建議書(shū)：（又稱(chēng)立項(xiàng)申請(qǐng)）是對(duì)擬建項(xiàng)目向發(fā)展改革部門(mén)申報(bào)的項(xiàng)目申請(qǐng)，項(xiàng)目建設(shè)籌建單位或項(xiàng)目法人，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、國(guó)家和地方中長(zhǎng)期規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)、所在地的內(nèi)外部條件，提出的某一具體項(xiàng)目的建議條件，對(duì)擬建項(xiàng)目提出的框架性總體設(shè)想。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)項(xiàng)目建議書(shū)審批主管部門(mén)：縣級(jí)以上發(fā)展和改革委員會(huì)。項(xiàng)目建議適用對(duì)象：政府性投資。項(xiàng)

13、目建議書(shū)主要內(nèi)容：提出的必要性和依據(jù)；產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模和建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想；資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系；投資估算和資金籌措設(shè)想；項(xiàng)目進(jìn)度安排；經(jīng)濟(jì)效果和社會(huì)效益的初步安排。項(xiàng)目建議書(shū)編制主體：自行編制、委托編制、招標(biāo)編制。項(xiàng)目建議書(shū)審批：申請(qǐng)、征徇、審核、審定、批準(zhǔn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)可行性研究報(bào)告審批 可行性研究報(bào)告：指具體實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前，對(duì)擬建項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、工程上的可行性論證、研究及評(píng)價(jià)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作的重要內(nèi)容。也就是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的可行性進(jìn)行評(píng)估。 項(xiàng)目建議書(shū)是初步的可行性研究報(bào)告，可行性研究報(bào)告是深化了的項(xiàng)目建議書(shū)，可行性報(bào)告審批程序與建議書(shū)審批基本

14、一致。 2）核準(zhǔn)： 核準(zhǔn)概念、運(yùn)用范圍、功能 概念：指行政機(jī)關(guān)對(duì)某些事項(xiàng)是否達(dá)到特定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)規(guī)范的判斷、確定，即對(duì)企業(yè)投資建設(shè)行為合法性的判斷與確定。屬行政許可范疇。核準(zhǔn)只提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，不審查項(xiàng)目建議書(shū)和可行性報(bào)告。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 適用范圍：適用于直接關(guān)系公共安全、人身健康、生命財(cái)產(chǎn)安全的重要設(shè)備設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、安裝和使用，直接關(guān)系人身健康、生命財(cái)產(chǎn)安全的特定安全、物品的檢驗(yàn)、檢疫。 功能：防止危險(xiǎn)、保障安全，沒(méi)有數(shù)量控制。 核準(zhǔn)的分類(lèi) 國(guó)內(nèi)企業(yè)投資項(xiàng)目的核準(zhǔn) 外商投資項(xiàng)目的核準(zhǔn) 境外投資項(xiàng)目的核準(zhǔn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 3）備案 備案概念意義 備案概念：指

15、非政府性投資且明令不屬于重大類(lèi)或限制類(lèi)的項(xiàng)目，采用程序更加簡(jiǎn)便內(nèi)容更加簡(jiǎn)略的一種告知性措施。 意義：有利于及時(shí)掌握和了解企業(yè)投資方向；有利于貫徹國(guó)家法律法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入制度； 有利于及時(shí)發(fā)布投資信息，引導(dǎo)社會(huì)投資；有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)投資運(yùn)行中存在的問(wèn)題。 備案主管部門(mén)、程序 主管部門(mén)：采用屬地化管理，由縣級(jí)以上投資主管部門(mén)實(shí)施。 程序：申請(qǐng)、備案（2個(gè)工作日）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 備案變更、有效期 變更：已辦理投資備案手續(xù)的項(xiàng)目，如投資主體或主要建設(shè)內(nèi)容發(fā)生變化，應(yīng)向原發(fā)證機(jī)關(guān)交回原投資項(xiàng)目備案證，重新辦理備案證。 有效期：項(xiàng)目辦理備案手續(xù)后，應(yīng)在2年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，如超過(guò)2年仍未動(dòng)工

16、的，投資項(xiàng)目自動(dòng)銷(xiāo)號(hào)。 （二）概算審批 1、概算概念、種類(lèi)、變更要求、適用范圍 概算概念：指設(shè)計(jì)單位在初步設(shè)計(jì)或技術(shù)設(shè)計(jì)階段，根據(jù)設(shè)計(jì)要求利用概算定額、概算指標(biāo)等對(duì)工程建設(shè)全部投資（工程造價(jià)）進(jìn)行的概略計(jì)算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 種類(lèi)：?jiǎn)挝还こ谈潘恪雾?xiàng)工程綜合概算、建設(shè)項(xiàng)目總概算。 變更要求：概算一般是在初步設(shè)計(jì)階段進(jìn)行，初步設(shè)計(jì)不得隨意改變被批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告確定的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、工程標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)地址和總投資等控制指標(biāo)。概算超過(guò)可行性研究報(bào)告總投資結(jié)算的10%以上，或其他主要指標(biāo)需要變更時(shí)，應(yīng)以說(shuō)明原因和計(jì)算依據(jù)，并報(bào)原可行性研究報(bào)告的原審批單位同意。 適用范圍：限于政府投資項(xiàng)

17、目（不包括核準(zhǔn)和 備案項(xiàng)目）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)2、概算作用、審批條件 概算作用：制定投資計(jì)劃和制定項(xiàng)目投資總額依據(jù)；施工、管理設(shè)計(jì)等簽訂合同和推行項(xiàng)目包干責(zé)任制依據(jù)；籌措建設(shè)資金、編制用款計(jì)劃及加強(qiáng)基建財(cái)務(wù)管理依據(jù)；工程結(jié)算、決算、竣工驗(yàn)收及基建支出與概算投資比較、考核工程項(xiàng)目建設(shè)成本、分析投資效果的依據(jù)。 審批條件：可行性報(bào)告已獲批準(zhǔn)；總投資概算未超過(guò)可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)總投資估算3%（10%），初步設(shè)計(jì)方案建筑面積未超過(guò)可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)面積的5%；應(yīng)組建項(xiàng)目法人的項(xiàng)目，項(xiàng)目法人已成立；其他相關(guān)規(guī)定的條件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 3、概算增加的情形、原因分析及對(duì)策建議 1）概

18、算增加情形： 設(shè)計(jì)變更；征地拆遷費(fèi)不確定；隨意擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、增加建設(shè)內(nèi)容、提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；建筑材料漲價(jià)。 2）原因分析： 投資決策不科學(xué)，投資概算精度低；違反基本建設(shè)程序；管理體制混亂，權(quán)責(zé)不分；合同執(zhí)行不力。 3）對(duì)策建議： 加強(qiáng)前期工作，提高決策的民主性和科學(xué)性；嚴(yán)格基本建設(shè)程序，控制設(shè)計(jì)變更；明確管理主體，逐步推行代建制；強(qiáng)化階段管理，有效控制投資；加強(qiáng)項(xiàng)目概算審計(jì)，有效控制投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)案例二 2008年，山峽庫(kù)區(qū)長(zhǎng)江邊坡治理工程，由某縣屬?lài)?guó)有開(kāi)發(fā)建設(shè)公司發(fā)包給了一基樁公司，基樁公司收取管理費(fèi)后轉(zhuǎn)包給了王某個(gè)人承建，王某收取管理費(fèi)后，再轉(zhuǎn)讓給了李某，后工程竣工驗(yàn)收合格

19、，尚欠李某部分工程款，李某遂起訴開(kāi)發(fā)公司和基樁公司。李某以竣工資料為據(jù)進(jìn)行結(jié)算，認(rèn)為開(kāi)發(fā)公司和基樁公司尚欠工程款6000萬(wàn)元，而開(kāi)發(fā)公司以審計(jì)結(jié)算為據(jù)認(rèn)為只欠5000萬(wàn)元。問(wèn)：本案該如何處理？思考：1、審計(jì) 2、掛靠 3、代建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 四、規(guī)劃環(huán)節(jié)行政審批 提示：項(xiàng)目選址、用地規(guī)劃、工程規(guī)劃、規(guī)劃驗(yàn)收 （一）項(xiàng)目選址 1、項(xiàng)目選址概念、條件 1）項(xiàng)目選址概念：亦稱(chēng)“項(xiàng)目地址選擇”，即建設(shè)項(xiàng)目在擬建地區(qū)、地點(diǎn)范圍內(nèi)具體確定坐落位置和東西南北四至。項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)：是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)依法核發(fā)的有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的選址和布局的法律憑證。 2）申領(lǐng)選址意見(jiàn)書(shū)條件：一是在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)；二

20、是建設(shè)項(xiàng)目需要有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)；三是以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 2、項(xiàng)目選址行政許可的內(nèi)容和條件 1）選址行政許可內(nèi)容 非通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌取得建設(shè)用地使用權(quán)的選址許可內(nèi)容： 確定項(xiàng)目選址定點(diǎn)；審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；核發(fā)建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)及附圖。 通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的選址許可內(nèi)容： 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃公告及其附圖；建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 2）選址行政許可條件 符合城鄉(xiāng)規(guī)劃；位于已編制并有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃的區(qū)域；除公益性設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施外，建筑用地在舊城改造區(qū)不小于1000平方米（重慶）：相關(guān)協(xié)辦部門(mén)審查同意。

21、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 3、選址意見(jiàn)書(shū)有效期及法律效力 1）有效期： 非通過(guò)招拍掛取得土地的項(xiàng)目，應(yīng)在取得選址意見(jiàn)書(shū)后6個(gè)月內(nèi)報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，否則失效（不可抗力除外）。 通過(guò)招拍掛取得土地的項(xiàng)目，除出讓合同涉及與規(guī)劃指標(biāo)及控制性要求的內(nèi)容與規(guī)劃公告不一致的，需報(bào)請(qǐng)研究外，直接領(lǐng)取選址意見(jiàn)書(shū)，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其附圖。 2）選址意見(jiàn)書(shū)法律效力 通過(guò)招拍掛方式取得土地：同時(shí)取得選址意見(jiàn)書(shū)、用地規(guī)劃許可證 方案設(shè)計(jì) 工程規(guī)劃許可證。 非通過(guò)招拍掛方式取得土地：取得選址意見(jiàn)書(shū) 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 4、選址階段相關(guān)部門(mén)的審批 項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)、地質(zhì)災(zāi)

22、害危險(xiǎn)評(píng)估、消防審查、水利事項(xiàng)審查、國(guó)家安全事項(xiàng)審查。 （二）建設(shè)用地規(guī)劃許可 1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證概念、作用 1）概念：指建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)用地之前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的法律憑證。（經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)依法確認(rèn)其建項(xiàng)目位置和用地范圍的法律憑證）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 2）作用：確認(rèn)土地利用符合城市規(guī)劃；維護(hù)建設(shè)單位按照規(guī)劃用地的合法權(quán)益；為土地管理部門(mén)行使管理職能提供必要依據(jù)。 2、劃撥、出讓用地規(guī)劃許可證管理 1）劃撥土地用地規(guī)劃許可證管理城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十七條。已獲批準(zhǔn)控制性詳細(xì)規(guī)劃和立項(xiàng)批文 申領(lǐng)建設(shè)用地

23、規(guī)劃許可證 申請(qǐng)土地 劃撥土地。 2）出讓土地用地規(guī)劃許可證管理 城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條。已獲批準(zhǔn)控制性詳細(xì)規(guī)劃（規(guī)劃條件）和立項(xiàng)批文 簽訂出讓合同 領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證（持出讓合同、立項(xiàng)批文）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 3）用地規(guī)劃許可證對(duì)出讓、劃撥效力影響。 城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十九條。 規(guī)劃條件未納入出讓合同，則出讓合同無(wú)效；未取得用地規(guī)劃許可證批準(zhǔn)用地的，應(yīng)撤銷(xiāo)批文； 占用土地的，應(yīng)退回； 給當(dāng)事人造成損失的，依法賠償。 3、用地規(guī)劃許可證有效期 建設(shè)單位在取得用地規(guī)劃許可證后3個(gè)月內(nèi)未取得建設(shè)用地批文，則用地規(guī)劃許可證（含附圖，附件）和選址意見(jiàn)書(shū)自行失效（不可抗力除外）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

24、及相關(guān)法律實(shí)務(wù) （三）建設(shè)工程規(guī)劃許可 1、建設(shè)工程規(guī)劃許可概念、適用范圍 1）概念：城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)對(duì)在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，確認(rèn)其是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求而準(zhǔn)許進(jìn)行工程建設(shè)的行為。建設(shè)工程規(guī)劃許可證則是由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)用于確認(rèn)建設(shè)工程是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的法律憑證。 2）適用范圍：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)；在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 2、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；已簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或取得劃撥用地批準(zhǔn)文件；取

25、得環(huán)保、消防、人防等相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)；通過(guò)方案設(shè)計(jì)和施工圖審查；設(shè)計(jì)單位資質(zhì)資格符合要求；設(shè)計(jì)文件符合國(guó)家、本地規(guī)定；符合城鄉(xiāng)規(guī)劃及城鄉(xiāng)景觀要求。 3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證有效期 城鄉(xiāng)規(guī)劃法未作規(guī)定，上海規(guī)定：應(yīng)在取得工程規(guī)劃許可證后6個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，逾期未開(kāi)工又未申請(qǐng)延期或申請(qǐng)延期未獲批準(zhǔn)的，則失效；江蘇省規(guī)定：1年內(nèi)開(kāi)工、又未申請(qǐng)延期的，則失效；重慶規(guī)定：1年內(nèi)（臨時(shí)6個(gè)月）未開(kāi)工，可延期6個(gè)月（臨時(shí)延期3個(gè)月），否則失效（不可抗力除外）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) （四）建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收 1、規(guī)劃驗(yàn)收概念、依據(jù) 1）概念：規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)依法建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)的行為。 2）依據(jù)

26、：城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十五條規(guī)定。縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后6個(gè)月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)送有關(guān)竣工驗(yàn)收資料。規(guī)劃驗(yàn)收后包括建筑工程、市政及管線工程規(guī)劃驗(yàn)收。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)2、規(guī)劃驗(yàn)收審核內(nèi)容 審核建設(shè)工程竣工圖有關(guān)規(guī)劃管理的內(nèi)容；驗(yàn)核建設(shè)工程規(guī)劃許可的實(shí)施情況；檢查應(yīng)拆除構(gòu)建筑物是否按照規(guī)定拆除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)案例三 1997年，甲公司從糖酒公司改制轉(zhuǎn)讓時(shí)取得了土地使用權(quán)，向縣建設(shè)規(guī)劃局申請(qǐng)辦理了建房手續(xù)，修建了一幢五層樓房，

27、但建設(shè)時(shí)超面積建設(shè)，被建設(shè)規(guī)劃局處罰。2001年，乙公司從糖酒公司轉(zhuǎn)讓取得部分土地使用權(quán)，該土地緊靠甲公司房屋背后。2001年4月乙公司向縣建設(shè)規(guī)劃局申領(lǐng)了建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。乙公司在甲公司房屋后面開(kāi)始修建一幢四層樓房（兩幢樓相距50cm左右）。甲公司以建設(shè)規(guī)劃局為乙公司頒證行為侵犯了甲公司采光、通風(fēng)等相鄰權(quán)，向法院提起行政訴訟，要求撤銷(xiāo)為乙公司頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。該案該如何處理？思考：1、違章建筑 2、行政違法 3、民事侵權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 五、用地環(huán)節(jié)行政審批 提示：建設(shè)用地使用權(quán)取得，建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)核發(fā)。 （一）建設(shè)用地使用權(quán)取得 1、建設(shè)用

28、地使用權(quán)出讓 1）出讓概念：指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給建設(shè)用地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 2）招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定新規(guī)定：（2007年11月1日與2002年7月1日兩個(gè)制度對(duì)比）一是將工業(yè)用地納入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓范圍；二是明確建設(shè)用地使用權(quán)可以分層出讓?zhuān)蝗菍⑼恋厥褂脵?quán)修改為建設(shè)用地使用權(quán)；四是進(jìn)一步明確掛牌出讓期限載止問(wèn)題；五是進(jìn)一步規(guī)范出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)發(fā)放。 3）出讓形式 招標(biāo)出讓 概念：指市、縣人民政府建設(shè)用地行政主管部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有

29、建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定建設(shè)用地使用權(quán)者的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 特點(diǎn)：充分的競(jìng)爭(zhēng)性；保密性；判斷的綜合性；投標(biāo)的一次性。 形式：公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)。 拍賣(mài)出讓 概念：指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用權(quán)人的行為。 特點(diǎn)：公開(kāi)性；價(jià)格決定性；報(bào)價(jià)多次性；對(duì)拍賣(mài)人和競(jìng)買(mǎi)人的要求高。 掛牌出讓 概念：指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用權(quán)人的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 特點(diǎn)：市場(chǎng)化程度較高；

30、透明度高；充分體現(xiàn)價(jià)高者得，不受競(jìng)買(mǎi)人數(shù)限制；方式簡(jiǎn)便、節(jié)省組織等成本。 協(xié)議出讓 概念：指出讓方和受讓方經(jīng)過(guò)協(xié)商，就土地使用權(quán)出讓條件以及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致而出讓土地使用權(quán)的民事法律行為。 特點(diǎn)：政府對(duì)土地的控制力度較大；自身缺陷突出；無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性；程序不嚴(yán)格；導(dǎo)致地價(jià)低。 適用范圍：法律未對(duì)協(xié)議出讓適用范圍作出明確規(guī)定，這里以北京2002年規(guī)定為例：普通住宅建設(shè)用地；工業(yè)建設(shè)用地；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地；市人民政府批準(zhǔn)的其他用地。(補(bǔ)充轉(zhuǎn)讓)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 2、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥 1）劃撥概念、特點(diǎn) 劃撥概念：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在建設(shè)用地使用權(quán)人繳納補(bǔ)償

31、、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)償交付給建設(shè)用地使用者使用的行為。 特點(diǎn)：主體特定性；無(wú)償性；無(wú)期性；轉(zhuǎn)讓限制性；行政性。 2）適用范圍：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（2008）對(duì)劃撥用地范圍作了更嚴(yán)格的限定，即今后除軍事、社會(huì)保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對(duì)其他用地要積極探索有償使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 3）用地申請(qǐng)程序：凡符合城市房地產(chǎn)管理法第二十三條規(guī)定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，用地單位可依法向市或區(qū)縣房屋

32、土地管理局提出劃撥用地申請(qǐng)。北京市規(guī)定，申請(qǐng)劃撥用地10畝以上（含10畝）2000畝以下的，向市房屋土地管理局提出申請(qǐng)；不足10畝的，向區(qū)、縣房屋土地管理局提出申請(qǐng)。重慶市規(guī)定了劃撥土地用地預(yù)申請(qǐng)，即建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時(shí)，建設(shè)單位向區(qū)縣土地行政主管部提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)申請(qǐng)，用地預(yù)申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，建設(shè)單位才可以持計(jì)劃、規(guī)劃等部門(mén)對(duì)該建設(shè)項(xiàng)目的有效文件，向區(qū)縣土地行政主管部門(mén)提出建設(shè)用地申請(qǐng)。(補(bǔ)充轉(zhuǎn)讓)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) （二）建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)核發(fā) 1、建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)與土地登記概念 建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)概念：建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)是國(guó)家確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)人享有建設(shè)用地使用權(quán)利的法律

33、憑證和證明。 土地登記概念：是指將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律、法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。建設(shè)用地使用權(quán)適用登記生效原則，經(jīng)登記生效。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 2、建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)核發(fā)的主管部門(mén)及權(quán)限分工 1）主管部門(mén)：申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向土地所在地縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)提出土地登記申請(qǐng)，跨縣級(jí)行政區(qū)域使用的建設(shè)用地，各縣級(jí)以上人民政府分別辦理登記。 2）權(quán)限分工：各地不完全相同。北京規(guī)定： 市房地局負(fù)責(zé)辦理全市外產(chǎn)、中外分資（外）產(chǎn)、軍產(chǎn)、保密用房、外銷(xiāo)商品房（含華僑公寓）的房權(quán)屬登記所。上述以外的

34、由各區(qū)縣辦理登記；重慶規(guī)定：主城九區(qū)的土地登記由市土地房屋行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)，上述規(guī)定以外的由各區(qū)縣負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)案例四 程志于2002年4月從區(qū)農(nóng)資公司購(gòu)買(mǎi)了一劃撥地和地上房屋，并經(jīng)區(qū)國(guó)土房管局辦理了變更登記，為其辦理了國(guó)有土地劃撥權(quán)證和房屋權(quán)屬證書(shū)。2003年6月，程志以區(qū)政府和區(qū)國(guó)土房管局為被告向法院提起行政訴訟要求撤銷(xiāo)已頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證。一審法院以劃撥土地轉(zhuǎn)讓時(shí)經(jīng)過(guò)了政府同意，故維持了區(qū)政府領(lǐng)發(fā)的土地使用證。程志不服提起上訴，二審法院以轉(zhuǎn)讓劃撥土地時(shí)農(nóng)資公司未繳納土地收益金為由撤銷(xiāo)了區(qū)政府頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。你認(rèn)為法院的判決正確嗎？思考：1、劃撥土地適用范

35、圍 2、劃撥土地轉(zhuǎn)讓 3、收益金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 案例五 區(qū)文化館（以下稱(chēng)文化館）欲在原址（該地塊系劃撥土地）重新建設(shè)新大廈，遂于2000年12月16日與某物業(yè)開(kāi)發(fā)公司（以下稱(chēng)開(kāi)發(fā)公司）簽訂了聯(lián)合建房合同，區(qū)文化館以該劃撥地作為投入，開(kāi)發(fā)公司以現(xiàn)金投入，該項(xiàng)目于2000年12月26日取得了區(qū)計(jì)委的立項(xiàng)批復(fù)，并于次日向規(guī)劃局區(qū)分局辦理報(bào)建手續(xù)，其間，開(kāi)發(fā)公司已投入了數(shù)百萬(wàn)元。2002年11月6日文化館因故提出終止聯(lián)合建房合同，開(kāi)發(fā)公司不同意終止聯(lián)建合同,遂依據(jù)聯(lián)合建房合同向重慶仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁要求繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約金。仲裁庭認(rèn)為本案“在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂的聯(lián)合建房合同系雙方當(dāng)

36、事人真實(shí)意思表示，合同依法成立，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。”據(jù)此裁決“繼續(xù)履行聯(lián)合建房合同。” 問(wèn)：仲裁庭的裁決是否正確？思考：1、合作建房 2、劃撥土地 3、契約自由 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)案例六 某縣政府將農(nóng)民集體土地征收后，由政府將國(guó)有土地以劃撥方式給農(nóng)民建住宅，農(nóng)民則未經(jīng)政府同意將該土地與他人（投資者）聯(lián)合建房，房屋建好后，農(nóng)民不同意辦理房屋過(guò)戶(hù)，問(wèn)此案該如何處理？思考：1、集體土地 2、劃撥土地 3、合作建房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 六、設(shè)計(jì)、施工與驗(yàn)收環(huán)節(jié) 提示：方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)，施工準(zhǔn)備階段與過(guò)程管理，竣工、驗(yàn)收與備案。 （一）設(shè)計(jì)環(huán)節(jié) 1

37、、建設(shè)工程方案設(shè)計(jì)審查 1）概念：建設(shè)工程方案設(shè)計(jì)審查是規(guī)劃行政主管部門(mén)的一項(xiàng)重要審查內(nèi)容，建設(shè)單位必須按照城鄉(xiāng)規(guī)劃，規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和規(guī)劃管理部門(mén)提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)工程設(shè)計(jì)，并報(bào)規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行的審查。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 2）申報(bào)條件：有經(jīng)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃方案或總平面設(shè)計(jì)方案；有相應(yīng)資質(zhì)單位設(shè)計(jì)的建設(shè)工程方案設(shè)計(jì)（含建筑效果、各層平面、直面、剖面圖等），重要項(xiàng)目需提交模型。 3）審查的內(nèi)容：規(guī)劃部門(mén)審查建筑設(shè)計(jì)方案是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；相關(guān)部門(mén)如消防、環(huán)保、人防等對(duì)各自管理范圍的建設(shè)方案書(shū)面審查意見(jiàn)，居住區(qū)的建筑方案必須附有項(xiàng)目所在地政府部門(mén)的對(duì)公建配套

38、的審查意見(jiàn)如水、電、污水處理、道路連接、教育、醫(yī)療設(shè)施。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 4）方案設(shè)計(jì)會(huì)審部門(mén)：建筑節(jié)能、防空地下室、消防、園林綠化、夜景燈飾、市政公用設(shè)施、國(guó)家安全、機(jī)場(chǎng)空域、使用港口岸線、文物保護(hù)、無(wú)線電、電力、河道、防雷電災(zāi)害等部門(mén)。 5）方案設(shè)計(jì)有效期：方案設(shè)計(jì)通過(guò)批準(zhǔn)后6個(gè)月內(nèi)，未申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證又未申請(qǐng)延期的則失效。 2、建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)審查 1）概念：指建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)建設(shè)單位在方案設(shè)計(jì)或者可行性研究報(bào)告獲批準(zhǔn)后，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面通盤(pán)規(guī)劃，以確認(rèn)其符合規(guī)定的活動(dòng)。只在大型項(xiàng)目才進(jìn)行初步設(shè)計(jì)審查。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 2）初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)達(dá)到的條件：符合

39、已審定的設(shè)計(jì)方案；能據(jù)以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)；能據(jù)以進(jìn)行施工準(zhǔn)備；能據(jù)以作為審批確定項(xiàng)目投資的依據(jù)。 3）初步設(shè)計(jì)會(huì)審部門(mén)：建筑節(jié)能、消防、人防、環(huán)保、市政管網(wǎng)、園林、防雷裝置等。 3、建筑施工圖設(shè)計(jì)審查 1）概念：指受建設(shè)行政主管部門(mén)委托的施工圖審查機(jī)構(gòu)依據(jù)國(guó)家和該行政區(qū)域的法律、法規(guī)，規(guī)章、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，對(duì)施工圖結(jié)構(gòu)安全和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行情況等進(jìn)行技術(shù)及程序合法性審查。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 2）審查機(jī)構(gòu)與建設(shè)行政主管部門(mén)審查的內(nèi)容 審查機(jī)構(gòu)審查的內(nèi)容：是否按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)文件進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，施工圖是否達(dá)到規(guī)定的深度要求；建筑物穩(wěn)定性、安全性審查；是否符合抗震、消防、節(jié)能、環(huán)保、衛(wèi)

40、生、人防等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；是否損害公眾利益；設(shè)計(jì)文件責(zé)任保障制是否明確落實(shí)；設(shè)計(jì)單位資質(zhì)、主要設(shè)計(jì)人員執(zhí)業(yè)資格、證章使用是否符合規(guī)定。 建設(shè)行政主管部門(mén)審查內(nèi)容：施工圖是否通過(guò)審查機(jī)構(gòu)審查；是否按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)；工程勘察、設(shè)計(jì)的委托與承接是否符合國(guó)家的規(guī)定；設(shè)計(jì)文件責(zé)任保障制是否符合規(guī)定；是否執(zhí)行國(guó)家抗震標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 3）施工圖備案審查會(huì)審部門(mén) 建筑節(jié)能、消防、防雷裝置、人防、園林綠化、排水管網(wǎng)及占挖道路市政等。 （二）施工準(zhǔn)備與過(guò)程管理 1、施工準(zhǔn)備階段管理 1）概念：是指建設(shè)項(xiàng)目正式施工前，對(duì)建設(shè)單位、施工企業(yè)所做的各項(xiàng)施工前準(zhǔn)備活動(dòng)的管理。 2）主

41、要內(nèi)容：工程報(bào)建管理；施工單位招標(biāo)投標(biāo)管理和監(jiān)理單位招標(biāo)投標(biāo)管理；工程造價(jià)管理；項(xiàng)目安全生產(chǎn)條件審核；項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督管理；施工許可證管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 3）施工許可證管理 概念：指建筑工程開(kāi)始施工前建設(shè)單位向建筑行政主管部門(mén)申請(qǐng)的可以施工的證明。 運(yùn)用范圍：從事各類(lèi)房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位應(yīng)在開(kāi)工前向工程所在地縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申領(lǐng)施工許可證。工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 申請(qǐng)條件：已獲用地

42、批準(zhǔn)手續(xù)；已辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證；施工場(chǎng)地具備施工條件；已確定施工企業(yè)；有經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖；有質(zhì)量、安全措施；已委托監(jiān)理；建設(shè)資金已落實(shí)。 有效期：領(lǐng)證后3個(gè)月開(kāi)工，可延期2次，每次3個(gè)月，否則失效。 2、施工過(guò)程管理 1）建設(shè)工程施工合同管理 制度、簽證、索賠 2）建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理 主管部門(mén)、建設(shè)單位、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位的安全責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 3、建筑工程竣工、驗(yàn)收與備案 1）竣工、驗(yàn)收、備案概念 竣工：是施工單位對(duì)承接工程的完結(jié)。 驗(yàn)收：建筑工程在施工單位自行質(zhì)量檢查評(píng)定的基礎(chǔ)上，參與建設(shè)活動(dòng)的有關(guān)單位共同對(duì)工程進(jìn)行檢測(cè)，對(duì)工程質(zhì)量達(dá)到合格與否進(jìn)行確認(rèn)。 備案

43、：指建設(shè)單位的工程竣工驗(yàn)收合格后向主管機(jī)關(guān)報(bào)告情況，主管機(jī)關(guān)登記存檔備查的具體行政行為。（竣工驗(yàn)收合格后15日內(nèi)備案）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù) 2）工程竣工驗(yàn)收與備案的主體 竣工驗(yàn)收備案的主管部門(mén)：縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)是建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案的主管部門(mén)。可委托建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)具體實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督工作。 竣工驗(yàn)收的直接責(zé)任主體：建設(shè)單位、施工單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位，其中建設(shè)單位為工程竣工驗(yàn)收的組織者。 3）工程竣工專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收 消防、規(guī)劃、節(jié)能、防空地下室、市政設(shè)施、防害設(shè)施、河道、水土保持等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)案例七 某開(kāi)發(fā)公司于2007年通過(guò)拍賣(mài)購(gòu)得一地塊，且土地費(fèi)用已全部付清，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。后因該地塊下方埋設(shè)有鄰近房屋業(yè)主污水處理池、用地紅線劃分不合理不能進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，2009年遂向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，要求解除與政府簽訂的土地出讓合同。思考：1、合同解除 2、出讓主體義務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律實(shí)務(wù)案例八 2008年，北京某建筑公司為某開(kāi)發(fā)公司承建一商住樓，工程完工后，開(kāi)發(fā)商已按進(jìn)度付清