商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)市場(chǎng)定位策劃方案

1、從成功(chnggng)到卓越 三林世博功能區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)定位研究說明：本報(bào)告為過程文件，尚未經(jīng)過公司評(píng)審，暫提交給貴司進(jìn)行初步結(jié)論(jiln)的參考。共八十二頁研究(ynji)思路現(xiàn)狀(xinzhung)盤點(diǎn)提出問題外部發(fā)展環(huán)境解構(gòu)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略成功案例借鑒區(qū)域發(fā)展定位第一部分 研究基礎(chǔ)第二部分 研究視角第三部分 案例研究第四部分 整體定位匯報(bào)議程共八十二頁匯報(bào)(hubo)議程第一部分 研究(ynji)基礎(chǔ)第二部分 研究視角第三部分 案例研究第四部分 整體定位現(xiàn)狀盤點(diǎn)提出問題發(fā)展歷程區(qū)域地位產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀消費(fèi)構(gòu)成經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)發(fā)展趨勢(shì)判斷共八十二頁本項(xiàng)目位于上海市浦東區(qū)三林世博功能(gngn

2、ng)區(qū)域，臨近世博會(huì)場(chǎng)所世博會(huì)項(xiàng)目(xingm)15分鐘車程共八十二頁以楊高南路為界分為東西兩區(qū)楊高南路以西為恒大建材市場(chǎng)，包括陶瓷、綜合建材和石材，另有一個(gè)成熟居住小區(qū)南江苑楊高南路以東分為同福建材市場(chǎng)和東明建材市場(chǎng)整個(gè)市場(chǎng)總建筑面積超過(chogu)50萬M2浦東最大的建材專業(yè)市場(chǎng)，在上海頗具影響力其中石材類處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位項(xiàng)目(xingm)現(xiàn)狀：以楊高路為界西區(qū)以恒大陶瓷建材市場(chǎng)為主，東區(qū)以同福、東明建材市場(chǎng)為主恒大陶瓷建材市場(chǎng)同福石材市場(chǎng)東明石材市場(chǎng)恒大石材交易在全市建材銷售產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)的基礎(chǔ)地位較強(qiáng)，具有一定的定價(jià)能力同福易家麗東明家具廣場(chǎng)共八十二頁區(qū)域(qy)內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展歷程19

3、971999年起步期20002003年快速發(fā)展2003年至今鼎盛期填補(bǔ)市場(chǎng)空缺依靠低成本吸引商家入駐交通主干道楊高南路建成上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走高上海房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展專業(yè)化、規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)建材市場(chǎng)一期（陶瓷）、二期（衛(wèi)?。⑷冢麸棧?999年石材交易中心成立建材市場(chǎng)四期（窗簾布藝）、五期（家具）知名度逐漸提升提升品位，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名品牌；重新劃分功能區(qū)，劃行歸市；進(jìn)行內(nèi)部裝修，同時(shí)改建道路、停車場(chǎng)等配套；完善功能，新建約2萬平米的品牌展示廳1998年同福石材市場(chǎng)開業(yè)，經(jīng)營(yíng)各類石材2002年在石材市場(chǎng)基礎(chǔ)上擴(kuò)建同福易家麗家居裝飾廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)各類綜合建材1999年東明石材交易中心開業(yè)，經(jīng)營(yíng)各類石

4、材2000年東明家具廣場(chǎng)形成，經(jīng)營(yíng)各類家具恒大同福東明恒大建材市場(chǎng)從1997年起以每年一期的速度于2002年左右全部建成；2003年起主要以內(nèi)部功能調(diào)整、完善配套為主，規(guī)模化發(fā)展；同福和東明建材市場(chǎng)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)品種相對(duì)單一(dny)；對(duì)應(yīng)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展歷程可以看出，建材市場(chǎng)的發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展息息相關(guān)。共八十二頁楊高南路以西主要(zhyo)是恒大陶瓷建材市場(chǎng)：包含石材交易中心和陶瓷建材市場(chǎng)恒大陶瓷建材市場(chǎng)位于楊高路以西，總占地面積約800畝；營(yíng)業(yè)面積：約10萬m2；物業(yè)類型：一層為主交通條件：外部交通主要依靠楊高南路，內(nèi)部交通屬于自發(fā)形成，雖經(jīng)過改建，但仍比較雜亂整體環(huán)境：市場(chǎng)由恒大集團(tuán)

5、統(tǒng)一進(jìn)行開發(fā)(kif)和市場(chǎng)管理，采取攤位出租經(jīng)營(yíng)方式;市場(chǎng)周邊被居民區(qū)和農(nóng)村宅基地不規(guī)則包圍，市場(chǎng)內(nèi)部仍留有部分宅基地石材交易中心陶瓷建材市場(chǎng)合計(jì)占地面積（畝）550150700建筑面積（M2）2500009200259200其中：營(yíng)業(yè)房面積80000920089200 倉(cāng)庫(kù)（M2）170000170000 大棚（M2）2100021000 堆場(chǎng)（M2）1100011000 停車場(chǎng)(M2)11000200013000經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（戶八十二頁恒大專業(yè)市場(chǎng)功能(gngnng)分區(qū)：建材及石材恒大建材市場(chǎng)主要分為七大功能區(qū)，其中陶瓷、五金、木質(zhì)品等功能劃分并不十分明確；市場(chǎng)有

6、明顯的功能分區(qū)，具備營(yíng)業(yè)、展示、倉(cāng)儲(chǔ)等功能，但由于分期建設(shè)缺乏整體規(guī)劃，屬于被動(dòng)功能改善，功能布局存在明顯的不合理性;倉(cāng)庫(kù)和石材加工展示區(qū)占地(zhn d)規(guī)模擁有絕大比重。陶瓷潔具家具五金木質(zhì)品木質(zhì)品綜合配置區(qū)窗簾布藝陶瓷精品廳玻璃廚具展廳燈飾城膠合板區(qū)石材展示、加工堆場(chǎng)123456123564倉(cāng)庫(kù)其他已建成住宅小區(qū)共八十二頁交易方式以傳統(tǒng)的現(xiàn)貨交易為主，消費(fèi)者以上海本地為主，批發(fā)(p f)量占總交易量的70%左右交易方式消費(fèi)者構(gòu)成(guchng)市場(chǎng)交易方式以現(xiàn)貨交易為主，隨著電子科技的發(fā)展，目前約有15的商家采用電子交易和傳統(tǒng)交易相結(jié)合的方式，主要是木材和陶瓷類商家。市場(chǎng)消費(fèi)者來源以上海

7、本地為主，其中批發(fā)約占70，主要為上海及周邊小型專業(yè)市場(chǎng)集群采購(gòu)和家裝公司。交易方式仍以傳統(tǒng)的現(xiàn)貨批發(fā)交易為主；主要消費(fèi)群體來自于上海，同時(shí)為上海的部分專業(yè)市場(chǎng)如金山、寶山、杭州灣等的貨源地，可輻射江浙一帶；經(jīng)營(yíng)者以外地人多，上海本地的基本沒有，主要來源于福建。共八十二頁市場(chǎng)(shchng)盈利水平可觀，租金水平逐漸上漲，市場(chǎng)(shchng)在三林注冊(cè)，年上交稅收較為穩(wěn)定2002年市場(chǎng)全面建成后，隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，市場(chǎng)營(yíng)業(yè)額保持約5億元/年的增長(zhǎng)速度(zn chn s d)，目前穩(wěn)定在50億元/年左右；陶瓷、膠合板、五金等建材產(chǎn)品的銷售量在上海市建材市場(chǎng)銷售排名中位居前列；年?duì)I業(yè)額

8、年份02年06年30億元50億元類型租金（元/m2.天）營(yíng)業(yè)用房臨街2.53轉(zhuǎn)租租金達(dá)到4不臨街約2.2倉(cāng)庫(kù)1.2租金水平年?duì)I業(yè)額出租率利稅情況出租情況良好，優(yōu)質(zhì)租戶保有率高經(jīng)營(yíng)戶達(dá)1400多戶市場(chǎng)整體出租率達(dá)99.7其中70的租戶為長(zhǎng)期租戶銷售額：將近50億元/年普通的店鋪利潤(rùn)可達(dá)7080萬/年租賃收入：9000多萬元/年上繳稅金：700萬元/年共八十二頁恒大建材市場(chǎng)形成了一定(ydng)的品牌與影響力，消費(fèi)者認(rèn)可度較高現(xiàn)狀質(zhì)量良莠不齊(ling yu b q)，存在一定的欺詐現(xiàn)象，對(duì)市場(chǎng)整體有所影響。石材交易在全市建材銷售產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)的基礎(chǔ)地位較強(qiáng)，具有一定的定價(jià)能力入選進(jìn)了石材行業(yè)“2005

9、年度CISE中國(guó)十大石材交易市場(chǎng)”1998、1999及2000年連續(xù)三年被評(píng)為“上海市文明市場(chǎng)”2002 年被評(píng)為浦東新區(qū)“三星級(jí)市場(chǎng)”被評(píng)為全國(guó)“市場(chǎng)系統(tǒng)五星級(jí)市場(chǎng)”恒大建材市場(chǎng)的品牌影響力消費(fèi)者認(rèn)可度平時(shí)日人流量：8500人/天周末及節(jié)假日：13000多人/天共八十二頁交易方式和經(jīng)營(yíng)狀況：家具零售(ln shu)缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)下滑趨勢(shì)東區(qū)市場(chǎng)均以現(xiàn)貨交易；由于業(yè)態(tài)不同，東區(qū)市場(chǎng)除石材交易中心與街鋪以批發(fā)為主外，其他以零售為主；東區(qū)租金基本以1020的水平上漲，商戶經(jīng)營(yíng)成本逐年增加，但家具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，導(dǎo)致(dozh)經(jīng)營(yíng)狀況下滑。名稱交易方式租金水平交易方式同福易家麗家居裝

10、飾廣場(chǎng)（同福石材）零售為主石材批發(fā)為主2004年為100元/平米月左右130150元/平米月零售非本市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)狀況一般，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，近兩年經(jīng)營(yíng)狀況明顯下滑石材起步較早，已有一定市場(chǎng)影響力東明家具廣場(chǎng)零售為主一樓：150元/平米月二樓：120元/平米月基本滿租，但由于區(qū)域內(nèi)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，嚴(yán)重影響經(jīng)營(yíng)狀況東明石材中心批發(fā)為主經(jīng)營(yíng)狀況一般，隨著新東明石材中心的建成，地位逐漸被取代板泉路沿街商鋪以批發(fā)為主120150元/平米月2007年預(yù)計(jì)提到180元/平米月沿街面生意比較興旺共八十二頁擬合單一產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場(chǎng)生命周期曲線可以看出目前(mqin)本專業(yè)市場(chǎng)處于發(fā)展的成熟期，但局部增速放緩，甚至出

11、現(xiàn)下滑趨勢(shì)知名度：從2002年起逐步提高，有上海地區(qū)石材的定價(jià)權(quán)；輻射范圍：浦東地區(qū)最大的專業(yè)市場(chǎng)，輻射上海及其周邊部分地區(qū)；利潤(rùn)水平：恒大建材市場(chǎng)的單位營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)額高達(dá)5萬元/平方米年；交易成本：較低，但近年有走高趨勢(shì)(qsh)；經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者態(tài)度：有議價(jià)空間，受到一定的認(rèn)可；經(jīng)營(yíng)者滿意度較高，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。投入期成長(zhǎng)期成熟期衰退期知名度低提高高降低輻射范圍窄擴(kuò)大廣泛縮小利潤(rùn)水平低提高高降低交易成本高降低低提高經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者態(tài)度懷疑認(rèn)知認(rèn)可遺忘單產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場(chǎng)生命周期曲線 我們?cè)诂F(xiàn)狀的發(fā)展中同時(shí)也發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)的專業(yè)市場(chǎng)土地利用效率較低，局部競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)營(yíng)狀況下滑，租金水平連年升高，提高經(jīng)營(yíng)成本。

12、共八十二頁基于現(xiàn)狀(xinzhung)提出問題專業(yè)市場(chǎng)區(qū)域的外部環(huán)境如何(rh)，能否支持區(qū)域成熟期的持續(xù)發(fā)展？Q1上海建材市場(chǎng)的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)格局如何，區(qū)域本身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)在哪？Q2共八十二頁匯報(bào)(hubo)議程第一(dy)部分 研究基礎(chǔ)第二部分 研究視角第三部分 案例研究第四部分 整體定位外部發(fā)展環(huán)境解構(gòu)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域發(fā)展背景發(fā)展機(jī)遇判斷競(jìng)爭(zhēng)格局研判競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)分析共八十二頁中國(guó)已經(jīng)形成了三大城市群，其中以長(zhǎng)三角城市群地區(qū)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)(fd)，城市一體化程度最高，逐漸形成以上海為核心的世界第六大都市圈美國(guó)(mi u)東北部大西洋沿岸都市群美國(guó)五大湖大城市群日本東海道太平洋沿岸都市

13、群英國(guó)大城市群歐洲西北部大城市群中國(guó)長(zhǎng)三角大城市群2005年全國(guó)GDP分布41,3環(huán)渤海城市群特征：中心化城市強(qiáng)化階段，即極化階段。北京、天津成為一個(gè)磁石核心，強(qiáng)烈地吸引著周邊城市的產(chǎn)業(yè)功能。珠江三角城市群特征：中心城市的軸向擴(kuò)散帶動(dòng)中小城市發(fā)展，點(diǎn)軸系統(tǒng)形成，即擴(kuò)散階段。以香港為核心，深圳為代言人，周邊城市形成產(chǎn)業(yè)分工，并向特色性方向發(fā)展。長(zhǎng)三角城市群特征：信息化與產(chǎn)業(yè)高技術(shù)化高速發(fā)展，區(qū)域生產(chǎn)力向均衡化發(fā)展，空間結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)化，形成點(diǎn)軸網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，整個(gè)區(qū)域成為一個(gè)高度發(fā)達(dá)的城市化區(qū)域。環(huán)渤海長(zhǎng)三角珠三角世界六大都市圈資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)；文獻(xiàn)檢索中國(guó)已經(jīng)形成環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角三大都市圈，

14、其中上海市的城市一體化程度最高，逐漸形成了以上海為核心的世界第六大都市圈。共八十二頁上海蘇州揚(yáng)州無錫杭州寧波嘉興常州鎮(zhèn)江南通舟山臺(tái)州泰州湖州紹興(sho xn)核 心對(duì)外窗口(chungku) 第一圈層次級(jí)輻射中心第二圈層專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場(chǎng)第三圈層原材料基地上海將重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長(zhǎng)江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時(shí)上海國(guó)際大都市的地位得到加強(qiáng)，承但了長(zhǎng)三角對(duì)外窗口的功能。次級(jí)中心城市一方面接受核心城市轉(zhuǎn)移出來的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場(chǎng)，同時(shí)調(diào)整自己在整個(gè)城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級(jí)的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)低一等級(jí)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。集中發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)

15、，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地南京為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場(chǎng)第三圈層原材料基地，以廉價(jià)的人力、物力、豐富的自然資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力。第二圈層依靠廉價(jià)的人力資源，對(duì)原材料進(jìn)行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢(shì)、低成本、低利潤(rùn)取勝。依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢(shì)，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。第一圈層核心層依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會(huì)環(huán)境、高級(jí)人才的聚集、與國(guó)際接軌的大平臺(tái)建設(shè)，提高凝聚與展示優(yōu)勢(shì)。資料來源：文獻(xiàn)檢索；世聯(lián)分析上海作為長(zhǎng)三角都市圈的核心承擔(dān)著綜合服務(wù)中心和對(duì)外窗口的功能共八十二頁上海正形成多核心的大都市格局，世博地區(qū)(dq)將是城市化的主要方向上海城市化正形成多核心的中心區(qū)格局； 世

16、博地區(qū)規(guī)劃為上海第五個(gè)城市副中心，將輻射87.37平方公里、100萬人口；是近階段上海城市化的主要(zhyo)方向上海市“多中心發(fā)展”的空間戰(zhàn)略 上海中心城區(qū)“多中心發(fā)展”的模式： 一個(gè)市級(jí)中心； 真如、五角場(chǎng)、花木、徐家匯四個(gè)城市副中心； 世博會(huì)周邊地區(qū)規(guī)劃形成“第五個(gè)城市副中心”花木五角場(chǎng)真如徐家匯世博共八十二頁本項(xiàng)目屬于浦東世博功能區(qū)范疇，近期發(fā)展(fzhn)受世博影響最大依托三林世博園區(qū)建設(shè)，逐步將世博園區(qū)及周邊地區(qū)建成融都市旅游、生態(tài)(shngti)居住、現(xiàn)代商貿(mào)、文化博覽等多重功能為一體的現(xiàn)代生活與綜合功能區(qū)，成為現(xiàn)代都市會(huì)展旅游的標(biāo)志性區(qū)域之一。 名稱功能定位分析東北分區(qū)高橋次分

17、區(qū)依托外高橋保稅區(qū)和港口資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展以物流、倉(cāng)儲(chǔ)、信息等為主的產(chǎn)業(yè)，兼有居住功能；金橋次分區(qū)依托金橋出口加工區(qū)，發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)，形成由產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學(xué)園區(qū)和居住區(qū)組成的多功能區(qū)域；中央分區(qū)陸家嘴次分區(qū)以陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)為依托，發(fā)展以金融、旅游、會(huì)展等為主的第三產(chǎn)業(yè)，結(jié)合黃浦江兩岸開發(fā)，形成居住功能為主導(dǎo)的區(qū)域；東南分區(qū)張江次分區(qū)以張江高科技園區(qū)和孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)為依托，發(fā)展以信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、旅游為主的產(chǎn)業(yè)，兼有居住功能； 三林次分區(qū)以世博會(huì)、環(huán)球影城主題公園為依托，發(fā)展以旅游、會(huì)展、服務(wù)等為主的第三產(chǎn)業(yè)，形成居住功能為主導(dǎo)的區(qū)域；郊區(qū)川沙次分區(qū)依托現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大力發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)

18、，利用臨近浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展以旅游業(yè)、物流業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)，形成居住功能為主導(dǎo)的區(qū)域；陸家嘴功能區(qū)川沙功能區(qū)外高橋功能區(qū)金橋功能區(qū)張江功能區(qū)三林功能區(qū)共八十二頁世博會(huì)區(qū)域?qū)⑿纬梢陨虅?wù)、旅游(lyu)休閑、高尚居住為主的副中心，三林是最主要的輻射區(qū)域大三林憑借區(qū)域(qy)優(yōu)勢(shì)受世博會(huì)的影響最大，世博會(huì)的發(fā)展會(huì)大大加速三林地區(qū)的城市化進(jìn)程世博規(guī)劃區(qū)6501000米核心區(qū)大三林輻射區(qū)5KM邊緣區(qū)域完成會(huì)址的舊城改造，促進(jìn)周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，成為上海黃浦江兩岸城市空間整合的戰(zhàn)略性節(jié)點(diǎn)，同時(shí)也將形成城市意象脈絡(luò)的核心區(qū)域之一 。承接配套商品房建設(shè)、城市配套建設(shè)，同時(shí)滿足建設(shè)期間部分臨時(shí)性居住需求；加速

19、三林的城市化進(jìn)程。成為世博配套商品房基地之一，推動(dòng)區(qū)域的公共設(shè)施和生活配套的完善。如浦江鎮(zhèn)等。共八十二頁三林功能區(qū)將在世博會(huì)的驅(qū)動(dòng)(q dn)下與核心城區(qū)融為一體，成為上海新的城市功能區(qū)和形象標(biāo)桿之一 隨著上海多核心城市(chngsh)化的擴(kuò)張，和世博會(huì)的強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)，三林功能區(qū)將融入上海核心城區(qū)，成為上海大都市新的城市(chngsh)功能區(qū)和形象標(biāo)桿之一世博會(huì)與三林功能區(qū) 龐大的集中投資建設(shè)：世博會(huì)園區(qū)建設(shè)的直接投資將達(dá)到30億美元，由此帶動(dòng)約150300億美元的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通、商業(yè)以及舊區(qū)改造等延伸領(lǐng)域的投資 發(fā)達(dá)的一體化交通：將建地鐵線3條、快速軌道線2條、輕軌線2條、“3橋5隧”的越江

20、交通、輪渡線4條、公交和有軌電車線l8條，與中心城區(qū)充分一體化 浦江兩岸綜合開發(fā)：位于浦江兩岸開發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)，同時(shí)片區(qū)會(huì)展、文化休閑、商務(wù)、貿(mào)易、生態(tài)居住的功能定位，將使其快速融入都市核心區(qū)，成為上海新的城市功能區(qū)和形象標(biāo)桿之一 世博會(huì)的經(jīng)濟(jì)效益：本屆世博會(huì)預(yù)計(jì)帶來7000萬的消費(fèi)人流，2010年與世博會(huì)消費(fèi)相關(guān)的消費(fèi)預(yù)計(jì)達(dá)100億元，將快速拉動(dòng)三林區(qū)域的跳躍發(fā)展共八十二頁案例驗(yàn)證(ynzhng)：絕大多數(shù)世博會(huì)選址區(qū)通過世博會(huì)發(fā)展成為城市的重要功能區(qū)1984年新奧爾良世博會(huì)貫通西岸沿河地區(qū)(dq)和市中心，帶旺整個(gè)城市的商業(yè)和旅游業(yè)1988年布里斯班世博會(huì)成為澳大利亞最好的市內(nèi)公園，布里斯班

21、人生活方式的代表1992年塞維利亞世博會(huì)塞維利亞科技園區(qū)、新型旅游城市密西西比河西岸一片破舊的倉(cāng)庫(kù)和廢地世博會(huì)場(chǎng)館地原貌世博會(huì)后布里斯班河南岸，荒涼的美軍廢棄營(yíng)地 2010年上海世博會(huì)也必將為三林帶來無限的發(fā)展機(jī)遇1998年里斯本世博會(huì)萬國(guó)公園、文體娛樂中心、政府辦公區(qū)、住宅區(qū)，帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，成為重要城市新區(qū)里斯本市東部廢棄的舊倉(cāng)庫(kù)區(qū)、垃圾焚燒場(chǎng)共八十二頁三林世博區(qū)將成為上海人口主要流動(dòng)方向(fngxing)之一，未來城市化程度高 三林世博區(qū)承接中心城區(qū)人口，是上海人口主要流動(dòng)(lidng)方向之一； 未來片區(qū)人口密度高，僅次于上海CBD陸家嘴功能區(qū)，城市化程度高黃埔區(qū)盧灣區(qū)徐匯區(qū)閔 行

22、靜安區(qū)虹口區(qū)楊浦區(qū)閘 北 區(qū) 普陀 浦 東 新區(qū)南 匯 閔行長(zhǎng) 寧 松江嘉定青浦1994-2002年，浦東新區(qū)的人口密度以2.1%的年均速度增長(zhǎng)； 三林世博功能區(qū)是上海主要居住片區(qū)，是人口流動(dòng)的主要方向之一 2020年三林世博功能區(qū)規(guī)劃人口100萬/ km2，人口密度僅次于陸家嘴功能區(qū)浦東功能區(qū)人口密度（萬人/km2）陸家嘴功能區(qū)2.1三林世博功能區(qū)1.15外高橋功能區(qū)0.36金橋功能區(qū)0.67張江功能區(qū)0.33川沙功能區(qū)0.25影響之一共八十二頁隨著交通的不斷完善，世博期間三林區(qū)域(qy)將與浦西地區(qū)完全一體化規(guī)劃有4條軌道交通線路連接三林片區(qū)與浦西地區(qū)將有3座橋梁聯(lián)系東西規(guī)劃4條隧道(su

23、do)連接?xùn)|西共有11個(gè)通道3種方式與浦西地區(qū)聯(lián)系，三林世博功能片區(qū)與浦西區(qū)將完全一體化影響之二南浦大橋地鐵8號(hào)線盧浦大橋西藏南路隧道打浦路隧道及復(fù)線龍耀路隧道上中路隧道徐浦大橋地鐵11號(hào)線地鐵13號(hào)線地鐵7號(hào)線共八十二頁三林片區(qū)是上海最新的住宅開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)，未來將形成大規(guī)模的成熟(chngsh)高檔居住區(qū) 浦東新區(qū)是目前上海商品房銷售量最大的區(qū)域； 三林片區(qū)是浦東當(dāng)前及未來最主要的商品房供應(yīng)片區(qū);新政顯效背景下，三林片區(qū)集聚上海熱銷(r xio)樓盤；三林片區(qū)整體市場(chǎng)認(rèn)可度高，市場(chǎng)信心足2005年上海外環(huán)內(nèi)各區(qū)商品房銷售情況（萬平方米）浦東新區(qū)的新推樓盤20%集中于三林片區(qū)影響之三2006-2

24、007年上海最具人氣名盤前15位中，三林片區(qū)樓盤占4位樓盤人氣名次地杰國(guó)際城 第2名萬科新里程第4名大華錦繡華城第11名中房櫻桃苑第12名共八十二頁三林片區(qū)認(rèn)可度高，房?jī)r(jià)受宏觀政策影響(yngxing)最小，價(jià)格逐年穩(wěn)步上升2005年受宏觀調(diào)控影響，上海住宅新房成交均價(jià)下挫，但三林片區(qū)價(jià)格(jig)相對(duì)平穩(wěn)114009900840069005400元/平方米上海及三林近5年同期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率年份2005年15月房?jī)r(jià)變化圖上海三林平均增長(zhǎng)率22.25%平均增長(zhǎng)率12.83%三林近年整體房?jī)r(jià)表現(xiàn)穩(wěn)定，受宏觀調(diào)控影響相對(duì)較小。共八十二頁對(duì)本項(xiàng)目影響2快速城市化使區(qū)域地位提升的同時(shí)必將帶來土地成本的

25、提高，對(duì)低附加值產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生(chnshng)“擠出”效應(yīng) 隨著(su zhe)三林區(qū)域價(jià)值的高端化，地價(jià)上漲，建材市場(chǎng)的土地成本大幅上漲，經(jīng)營(yíng)三林區(qū)域價(jià)值提升地價(jià)巨幅上漲經(jīng)營(yíng)成本加大土地成本加大利潤(rùn)率低價(jià)格上漲無競(jìng)爭(zhēng)力外遷或退出市場(chǎng)低成本低售價(jià)是恒大建材市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力共八十二頁深圳華強(qiáng)北將原有區(qū)域內(nèi)建筑功能轉(zhuǎn)化(zhunhu)后，區(qū)域價(jià)值極大提升，低附加值產(chǎn)業(yè)逐漸被“擠出”區(qū)域華強(qiáng)北路南北930米，東西1560米，商業(yè)區(qū)總面積1.45平方公里左右；格局：振華路以南以電子專業(yè)市場(chǎng)為主；振華路以北為服裝、百貨；餐飲、酒店(ji din)等貫穿其中。 80年代末電子商家自發(fā)匯集80年代初城市邊緣工業(yè)

26、區(qū)80年代末賽格電子市場(chǎng)進(jìn)駐1998-99年第一次改造2000年后成熟商業(yè)區(qū)隨著城市化的快速發(fā)展，原有的城市郊區(qū)逐漸變?yōu)槌鞘械闹行?，商家根?jù)市場(chǎng)變化自發(fā)形成電子專業(yè)市場(chǎng)。賽格的進(jìn)駐和政府對(duì)改造的規(guī)劃指導(dǎo)，使華強(qiáng)北發(fā)展成一個(gè)電子市場(chǎng)的步伐加快，同時(shí)帶來華強(qiáng)北對(duì)商業(yè)配套的需求，隨著金融、服裝、百貨、酒店等商家的進(jìn)入，華強(qiáng)北逐漸發(fā)展成為一個(gè)以專業(yè)市場(chǎng)為主導(dǎo)的綜合商業(yè)街區(qū)，同時(shí)抬高了華強(qiáng)北片區(qū)的地價(jià)，區(qū)低附加值工廠區(qū)已經(jīng)無法支付日益升高的土地租金，逐漸外遷。目前華強(qiáng)北成為深圳最大的市民消費(fèi)中心和旅游觀光購(gòu)物中心之一，成為全國(guó)最大的電子市場(chǎng)。 深南中路振華路振興路燕南路華發(fā)路華強(qiáng)北路華強(qiáng)電子世界電子科技

27、大廈電子大廈賽格廣場(chǎng)中電電子市場(chǎng)兒童世界男人世界順電女人世界曼哈食 街食 街食 街案例：華強(qiáng)北共八十二頁短短十年時(shí)間，華強(qiáng)北商鋪?zhàn)饨鹚皆鲩L(zhǎng)(zngzhng)了近20倍之多，但目前遇到了發(fā)展的瓶頸由于華強(qiáng)北早期由市場(chǎng)自發(fā)(zf)形成，因此在發(fā)展的過程中存在著一定的制約因素，主要表現(xiàn)在：配套不完善，給排水及電力跟不上，消防系統(tǒng)不合格，街區(qū)照明燈光不夠，嚴(yán)重缺乏停車場(chǎng)等市政配套設(shè)施；管理混亂，經(jīng)營(yíng)混雜，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃；商品結(jié)構(gòu)不合理，處在無序競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)；存在物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)者投入的矛盾。改造后，賽格廣場(chǎng)形成，配套逐漸完善。專業(yè)市場(chǎng)20多家營(yíng)業(yè)面積60多萬M2日客流量3050萬人銀行機(jī)構(gòu)20多家 證券機(jī)

28、構(gòu)40多家 華強(qiáng)北商鋪月租金水平變化圖電子市場(chǎng)形成初期，工業(yè)廠房與商鋪混雜。1994年-2006年十幾年的時(shí)間，商鋪的租金水平增長(zhǎng)了近20倍。1994年50-80元/ M2 2002年180-200元/ M2 2006年1000元/ M2 以上市級(jí)商業(yè)中心形成，更新改造持續(xù)進(jìn)行，配套完善。專業(yè)市場(chǎng)40余家日客流量50萬人次營(yíng)業(yè)面積80萬M2700多家商業(yè)經(jīng)營(yíng)單位中，匯集了電子、電器、通訊、服裝、百貨、銀行證券、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、酒樓賓館等幾十個(gè)行業(yè) 案例：華強(qiáng)北共八十二頁啟示：政府應(yīng)及早介入?yún)^(qū)域(qy)的再開發(fā)，防止區(qū)域(qy)無序發(fā)展引起的衰退案例經(jīng)驗(yàn)與啟示：城市化進(jìn)程促進(jìn)區(qū)域由郊區(qū)向中心的升級(jí)

29、，高附加值產(chǎn)業(yè)必將取代低附加值產(chǎn)業(yè)；專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展(fzhn)將帶來金融、酒店等配套服務(wù)的需求；隨著區(qū)域的不斷繁榮，政府應(yīng)盡早對(duì)區(qū)域的發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃引導(dǎo)，防止區(qū)域內(nèi)部由于管理不善、環(huán)境惡劣、配套緊張等引起的區(qū)域過早衰退。郊區(qū)低附加值產(chǎn)業(yè)中心高附加值產(chǎn)業(yè)功能過濾功能選擇“擠出”“轉(zhuǎn)型”“升級(jí)”市場(chǎng)自發(fā)形成無序城市化驅(qū)動(dòng)規(guī)劃引導(dǎo)完善市場(chǎng)化驅(qū)動(dòng)政府介入共八十二頁隨著世博的召開，該區(qū)域(qy)未來的發(fā)展機(jī)遇和威脅并存，政府應(yīng)及早介入?yún)^(qū)域(qy)的再開發(fā)過程上海城市化的快速進(jìn)行和2010年世博會(huì)的召開將迅速推進(jìn)三林片區(qū)的發(fā)展，對(duì)本區(qū)域同時(shí)意味著機(jī)遇和威脅；政府應(yīng)及早介入?yún)^(qū)域的再定義和升級(jí)更新，以取得區(qū)域開

30、發(fā)價(jià)值最大化，保持區(qū)域活力(hul)和可持續(xù)發(fā)展。上海多中心城市化發(fā)展階段三林世博副中心本項(xiàng)目機(jī)遇：大三林區(qū)域價(jià)值升高威脅：區(qū)域經(jīng)營(yíng)成本升高競(jìng)爭(zhēng)力下降，加速區(qū)域衰退政府及早介入?yún)^(qū)域的再開發(fā)世博加速三林城市化進(jìn)程區(qū)域宏觀背景發(fā)展結(jié)論抓住機(jī)遇轉(zhuǎn)變威脅保持區(qū)域持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力低附加值高附加值粗放型土地集約利用共八十二頁匯報(bào)(hubo)議程第一部分 研究(ynji)基礎(chǔ)第二部分 研究視角第三部分 案例研究第四部分 整體定位外部發(fā)展環(huán)境解構(gòu)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域發(fā)展背景發(fā)展機(jī)遇判斷競(jìng)爭(zhēng)格局研判競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)分析共八十二頁專業(yè)市場(chǎng)(shchng)的分類建材市場(chǎng)屬于靠近消費(fèi)地型的專業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)的規(guī)模和輻射面

31、主要與市場(chǎng)需求的程度有關(guān)，市場(chǎng)潛在需求較大，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小時(shí)，專業(yè)市場(chǎng)則能夠(nnggu)得到長(zhǎng)足的發(fā)展。典型產(chǎn)品：農(nóng)副產(chǎn)品、糧食市場(chǎng)產(chǎn)生原因：產(chǎn)品受運(yùn)輸情況、倉(cāng)儲(chǔ)保管、目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、自然條件影響較大典型產(chǎn)品：水果、建材產(chǎn)生原因：產(chǎn)品受自然條件等限制，生產(chǎn)集中在某一特定區(qū)域，而產(chǎn)品則行銷全國(guó)各地，在一些地方形成不同規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)典型產(chǎn)品：低壓電器、輕紡產(chǎn)生原因：受當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、技術(shù)力量、產(chǎn)品特性、傳統(tǒng)觀念等因素影響，在生產(chǎn)地形成富有特色的專業(yè)市場(chǎng) 典型產(chǎn)品：便于運(yùn)輸?shù)男∩唐樊a(chǎn)生原因：所在地交通便利，政府提供優(yōu)惠政策供給和需求都在本地由外地生產(chǎn)在本地消費(fèi)本地生產(chǎn)滿足外地消

32、費(fèi)產(chǎn)地型外地生產(chǎn)外地消費(fèi)集散地按產(chǎn)品供給和需求的流向，將專業(yè)市場(chǎng)分為四種類型共八十二頁上海建材專業(yè)市場(chǎng)(shchng)分布：多處于中環(huán)路沿線上海綜合建材市場(chǎng)分布較廣，從內(nèi)環(huán)到外環(huán)都分布有不同(b tn)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)范圍的各類建材市場(chǎng)；各類市場(chǎng)分布密集，各行政區(qū)域都有規(guī)模不同的建材市場(chǎng)；建材市場(chǎng)基本飽和，基本滿足市場(chǎng)需要。金沙建材市場(chǎng)共八十二頁各建材市場(chǎng)的規(guī)模對(duì)比(dub)分析上海市區(qū)的建材市場(chǎng)分布星羅棋布，規(guī)模大小不一，其中(qzhng)以九星市場(chǎng)、恒大建材市場(chǎng)、宜山路建材一條街規(guī)模最大；整個(gè)市場(chǎng)大型建材市場(chǎng)大約為20%，中小型建材市場(chǎng)占到80%。營(yíng)業(yè)面積(平方米)建材市場(chǎng)大型：10萬M2以上中

33、型：110萬M2 小型共八十二頁各建材市場(chǎng)的定位(dngwi)對(duì)比分析個(gè)人(grn)零售集體采購(gòu)批發(fā)100%宜山路建材市場(chǎng)成大建材市場(chǎng)恒大建材市場(chǎng)九星建材市場(chǎng)眾匯旺建材市場(chǎng)上海裝飾市場(chǎng)100%本區(qū)域外區(qū)域整體建材以批零兼售為特點(diǎn)，團(tuán)購(gòu)及批發(fā)（家裝公司、三級(jí)經(jīng)銷商）批發(fā)占到了整個(gè)建材市場(chǎng)的50-80%；離市區(qū)較近的建材市場(chǎng)以零售占據(jù)份額較多；客源以上海本地為主，一般以來自市場(chǎng)所在區(qū)域（周邊）為主，根據(jù)提供服務(wù)和影響力不同，來自外區(qū)域的比例會(huì)不同。共八十二頁各建材市場(chǎng)的主力產(chǎn)品由于其發(fā)展不同，形成了不同的產(chǎn)品特色，進(jìn)駐商家(shn ji)一般以長(zhǎng)三角地區(qū)廠商為主類建材市場(chǎng)多以綜合建材產(chǎn)品為主, 但

34、各有側(cè)重；其中以九星、恒大、成大的品牌知名度較大；恒大建材的陶瓷、石材競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)；九星的石膏吊頂?shù)犬a(chǎn)品在建材市場(chǎng)占據(jù)主流；宜山路建材市場(chǎng)衛(wèi)浴產(chǎn)品等匯集眾多國(guó)內(nèi)外中高檔品牌，具有相當(dāng)影響力；整體建材市場(chǎng)進(jìn)駐廠商以長(zhǎng)三角為主,約占40-60%不等,并輻射到華東地區(qū)；國(guó)外品牌在零售(ln shu)為主導(dǎo)的建材市場(chǎng)中如宜山路建材市場(chǎng)、成大建材市場(chǎng)中占10-20%；大型建材市場(chǎng)中除來自華東地區(qū)的廠商外，還有來自東北、華北等地的廠商大約占10-20%產(chǎn)品品牌檔次石材五金木材涂料家具衛(wèi)浴陶瓷國(guó)內(nèi)國(guó)外中高一般宜山路建材市場(chǎng)成大建材市場(chǎng)恒大建材市場(chǎng)九星綜合市場(chǎng) 上海裝飾市場(chǎng)眾匯旺建材市場(chǎng)宜山路建材市場(chǎng)九星綜合市

35、場(chǎng) 成大建材市場(chǎng)恒大建材市場(chǎng)上海裝飾市場(chǎng)眾匯旺建材市場(chǎng)進(jìn)駐廠商數(shù)量5400家500多家1400多戶300多家廠商區(qū)域全國(guó)及國(guó)外全國(guó)長(zhǎng)三角地區(qū)華東地區(qū)長(zhǎng)三角長(zhǎng)三角共八十二頁大中型建材市場(chǎng)的年?duì)I業(yè)額都在數(shù)十億元以上(yshng)，盈利能力較強(qiáng)，發(fā)展穩(wěn)定大中型建材市場(chǎng)的年?duì)I業(yè)額都在數(shù)億元以上，發(fā)展穩(wěn)定；大中型建材市場(chǎng)大多處于城郊，租金在2.2元/平米.天左右, 租金的相對(duì)廉價(jià)一方面滿足了建材特別的倉(cāng)儲(chǔ)、流通的需要，另一方面為建材市場(chǎng)追求規(guī)模效益提供(tgng)了可能；一般大中型建材市場(chǎng)的出租率在90%以上，市場(chǎng)影響力較大的可達(dá)到98-100%，如恒大建材市場(chǎng)、九星建材市場(chǎng)、成大建材市場(chǎng)等。市場(chǎng)宜山路

36、建材市場(chǎng)九星綜合市場(chǎng) 恒大建材市場(chǎng)成大建材市場(chǎng)上海裝飾市場(chǎng)金沙建材市場(chǎng)眾匯旺建材市場(chǎng)營(yíng)業(yè)額30億100億50億5.5億5億租金元/M2天最高182.2-32.21.8-2.0出租率98%99%99.7%100%80%90%95%營(yíng)業(yè)額（億元）共八十二頁各建材市場(chǎng)一般(ybn)都以獨(dú)立店鋪?zhàn)鳛橹饕?jīng)營(yíng)形式，交易方式以現(xiàn)貨交易為主宜山路建材市場(chǎng)九星綜合市場(chǎng) 恒大建材市場(chǎng)成大建材市場(chǎng)金沙建材市場(chǎng)紅都建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)形式專賣店商廈和市場(chǎng)三種類型獨(dú)立店鋪獨(dú)立店鋪獨(dú)立店鋪,500多間營(yíng)業(yè)房獨(dú)立店鋪獨(dú)立店鋪,營(yíng)業(yè)房1000余間 經(jīng)營(yíng)模式電子交易、現(xiàn)貨交易電子交易、現(xiàn)貨交易電子交易、現(xiàn)貨交易電子交易、現(xiàn)貨交易現(xiàn)貨

37、交易現(xiàn)貨交易倉(cāng)儲(chǔ)情況小面積倉(cāng)儲(chǔ)17萬平方米有小面積倉(cāng)儲(chǔ)9萬平方米市場(chǎng)布局大中建材市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式均以電子交易和現(xiàn)貨交易相結(jié)合的方式，而小規(guī)模建材市場(chǎng)則以現(xiàn)貨交易為主；倉(cāng)儲(chǔ)方面，只有恒大擁有(yngyu)超過10萬平方米的倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模。共八十二頁上海市的城市建設(shè)(jinsh)速度加快，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，對(duì)建材需求強(qiáng)勁，消費(fèi)力強(qiáng)近年上海加快城市建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)增長(zhǎng)，將帶動(dòng)建材市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求2010年上海世博會(huì)帶動(dòng)一大批房地產(chǎn)、場(chǎng)館、城市道路等基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，上海未來幾年石材的需求量呈持續(xù)增長(zhǎng)之勢(shì)上海城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人口眾多，對(duì)建材市場(chǎng)具有較高的消費(fèi)(xiofi)能力。房地產(chǎn)施工面積（萬m2）住宅投

38、資額（億元）上海年均木材消耗上海市民年家具消費(fèi)額05年上海石板材交易額三林片區(qū)住宅面積130萬m3以上15億元2500多萬m305年上海石板材用量70億元3600萬m2一組數(shù)據(jù)共八十二頁上海市各專業(yè)(zhuny)市場(chǎng)均在尋求升級(jí)路徑，主動(dòng)應(yīng)變市場(chǎng)環(huán)境的變化上海專業(yè)市場(chǎng)的主要升級(jí)路徑有：1、產(chǎn)業(yè)延伸，發(fā)展商務(wù)、展示、設(shè)計(jì)、物流、服務(wù)等功能；2、規(guī)范市場(chǎng)管理；3、提升檔次(dn c)水平。發(fā)展包括貿(mào)易、商務(wù)、展示、服務(wù)等的多功能發(fā)展建材家居的設(shè)計(jì)、展示、咨詢、貿(mào)易、信息技術(shù)服務(wù)加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，增強(qiáng)質(zhì)量檢測(cè)和仲裁能力推行“人性化”服務(wù)，進(jìn)一步完善售后服務(wù)提升綜合市場(chǎng)的檔次、功能和規(guī)模開發(fā)餐飲、

39、娛樂、住宅、辦公、物流等建筑，形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與城市化相互支撐、互為推動(dòng)的良性格局集展銷、倉(cāng)儲(chǔ)、設(shè)計(jì)、娛樂休閑、餐飲、金融等多功能智能化管理，規(guī)范化交易資產(chǎn)重組，充分利用配套設(shè)施為駐商提供全方位的服務(wù)發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和銷售機(jī)會(huì)宜山建材市場(chǎng)城大建材綜合市場(chǎng)九星綜合市場(chǎng)上海裝飾市場(chǎng)金沙建材市場(chǎng)共八十二頁本區(qū)域的發(fā)展(fzhn)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)價(jià)格低，具有大規(guī)模倉(cāng)儲(chǔ)用地而推動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展石材市場(chǎng)上海市最大，且具有一定(ydng)的定價(jià)能力建材產(chǎn)品鏈較完整區(qū)域內(nèi)因世博會(huì)驅(qū)動(dòng)未來幾年對(duì)建材需求量大區(qū)域城市中心化加速將使土地價(jià)值提升，運(yùn)營(yíng)成本提高，降低專業(yè)市場(chǎng)的吸引力上海各大市場(chǎng)都在進(jìn)行一定的更新

40、迎接市場(chǎng)環(huán)境變化，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大市場(chǎng)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃布局及規(guī)范管理，現(xiàn)狀功能較混雜家具市場(chǎng)缺乏優(yōu)勢(shì)大型連鎖超市式建材市場(chǎng)（如B&Q）沖擊市場(chǎng)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)共八十二頁三林世博功能區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)SWOT分析及應(yīng)對(duì)(yngdu)戰(zhàn)略SWOT優(yōu)勢(shì)-Strength劣勢(shì)-Weak1、涵蓋各類建材的綜合專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)2、石材、陶瓷等在上海地區(qū)有定價(jià)權(quán)3、經(jīng)營(yíng)效益較高，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大1、土地集約化利用程度較低，投入產(chǎn)出比較小2、東、西發(fā)展不均衡，整體規(guī)劃布局不合理，與周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)3、 家具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力減弱機(jī)會(huì)-OpportunitySO戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)WO戰(zhàn)略利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)1 、世博等重大項(xiàng)目加速地區(qū)房

41、地產(chǎn)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展2 、上海城市化進(jìn)程進(jìn)入多中心化階段，人口、房地產(chǎn)開發(fā)量向城市周邊擴(kuò)散1 、保持石材等龍頭產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)地位2、充分運(yùn)用上海城市化和世博會(huì)發(fā)展的契機(jī)，開發(fā)與世博功能區(qū)發(fā)展相匹配的功能1 、進(jìn)行土地的緊縮、集約化利用，提高土地的投入產(chǎn)出力2 、改變現(xiàn)有功能布局，變單一建材市場(chǎng)功能為多功能的組合，提高區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力威脅-ThreatenST戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅WT戰(zhàn)略減小劣勢(shì)，避免威脅1 、上海及長(zhǎng)三角成規(guī)模建材批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛2 、百安居等大型建材品牌連鎖店對(duì)批發(fā)市場(chǎng)造成沖擊3 、隨著區(qū)域進(jìn)一步發(fā)展，經(jīng)營(yíng)成本升高產(chǎn)生“擠出”效應(yīng)1 、綜合功能定位，將競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化

42、為竟和2、對(duì)現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，穩(wěn)固龍頭地位1 、拓展專業(yè)市場(chǎng)的服務(wù)領(lǐng)域2 、主動(dòng)變低附加值產(chǎn)業(yè)為高附加值產(chǎn)業(yè)，防止擠出效應(yīng)的出現(xiàn)3、重新對(duì)區(qū)域進(jìn)行合理的規(guī)劃與布局，符合區(qū)域周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展通過對(duì)本項(xiàng)目SWOT的綜合分析可以看出，保持該區(qū)域持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略在于通過現(xiàn)有“龍頭”產(chǎn)業(yè)的升級(jí)保持區(qū)域優(yōu)勢(shì)；通過功能的重新定義和規(guī)劃改變區(qū)域劣勢(shì)；通過機(jī)會(huì)的運(yùn)用(ynyng)促進(jìn)區(qū)域轉(zhuǎn)型；通過預(yù)見性的措施防止區(qū)域受到競(jìng)爭(zhēng)威脅。共八十二頁區(qū)域(qy)發(fā)展戰(zhàn)略 以世博發(fā)展帶動(dòng)為契機(jī)(qj)，在鞏固現(xiàn)有建材市場(chǎng)龍頭地位的同時(shí)，積極對(duì)區(qū)域進(jìn)行升級(jí)和功能延展； 發(fā)展由粗放型向集約型、低附加值向高附加值轉(zhuǎn)變的保持競(jìng)爭(zhēng)活力與可

43、持續(xù)發(fā)展的綜合型區(qū)域。共八十二頁基于發(fā)展(fzhn)提出問題如何才能保持三林專業(yè)市場(chǎng)區(qū)域的可持續(xù)(chx)發(fā)展？Q3怎樣對(duì)區(qū)域進(jìn)行再定義才能與大三林世博功能區(qū)的發(fā)展相匹配？Q4共八十二頁匯報(bào)(hubo)議程第一部分 研究(ynji)基礎(chǔ)第二部分 研究視角第三部分 案例研究第四部分 整體定位里斯本世博區(qū)塞維利亞世博區(qū)布里斯班世博區(qū)大阪世博區(qū)南潯建材市場(chǎng)中國(guó)日用品商城義烏中國(guó)小商品城杭州四季青服裝市場(chǎng)寧波華東物資城杭州中國(guó)絲綢城日本專業(yè)市場(chǎng)法國(guó)專業(yè)市場(chǎng)里斯本世博區(qū)大阪世博區(qū)南潯建材市場(chǎng)義烏中國(guó)小商品城杭州四季青服裝市場(chǎng)寧波華東物資城日本專業(yè)市場(chǎng)法國(guó)專業(yè)市場(chǎng) 世博影響區(qū)專業(yè)市場(chǎng)升級(jí)區(qū)專業(yè)市場(chǎng)延展區(qū)初

44、步考慮案例重點(diǎn)研究案例功能構(gòu)成及分區(qū)升級(jí)、延展模式案例總結(jié)和啟示共八十二頁葡萄牙的里斯本通過世博會(huì)，將廢棄場(chǎng)地建設(shè)為里斯本融居住、商務(wù)和休閑為一體的多功能地區(qū)、城市經(jīng)濟(jì)(jngj)增長(zhǎng)核之一里斯本世博區(qū)位于(wiy)里斯本東部邊緣的Tagus河畔的廢棄場(chǎng)地。分布著各類污染和危險(xiǎn)設(shè)施，包括煉油場(chǎng)和儲(chǔ)油灌、設(shè)施簡(jiǎn)陋的屠宰場(chǎng)、軍火堆場(chǎng)等里斯本世博會(huì)場(chǎng)址區(qū)世博會(huì)前區(qū)域原貌以世博會(huì)為動(dòng)力，將100公頃的世博場(chǎng)館與340公頃的新區(qū)建設(shè)融為一體，根本改善地區(qū)的交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境品質(zhì)里斯本的首都新區(qū)，融居住、商務(wù)和休閑為一體的多功能區(qū)域，里斯本的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極核之一世博會(huì)后改造新區(qū)共八十二頁世博會(huì)促使區(qū)域功

45、能升級(jí)(shng j)，高附加值功能替代低附加值功能世博影響(yngxing)區(qū)域重建154321：舊有設(shè)施拆除或改造2：區(qū)域條件的根本改善：基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件等3：世博會(huì)的高端功能設(shè)施和知名效應(yīng)4：高端形象定位，吸引新的高端功能集聚5：地價(jià)猛增，區(qū)域復(fù)興 世博會(huì)的舉辦，提升了區(qū)域的價(jià)值和形象； 區(qū)域功能升級(jí)，土地升值，商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂等高附加值的功能取代原先低附加值的煉油場(chǎng)、屠宰場(chǎng)等； 里斯本世博區(qū)域原先的煉油場(chǎng)、屠宰場(chǎng)等外遷，將部分工業(yè)建筑改造作工業(yè)景觀共八十二頁將成為(chngwi)葡首都里斯本最大的商業(yè)區(qū)；目前已興建兩家星級(jí)賓館；一個(gè)購(gòu)物中心：匯集了160家商店和餐館 銀行

46、、信息、娛樂等設(shè)施 里斯本的生活新區(qū)，已成為一個(gè)高檔的生活區(qū) 1萬套住宅，可容納2.5萬居民(jmn)和2.2萬個(gè)就業(yè)崗位 越來越多的市民選擇了搬遷到這個(gè)生活新區(qū)小區(qū)來生活休閑會(huì)展、商務(wù)辦公、高檔居住、商業(yè)為世博影響區(qū)內(nèi)的主要功能構(gòu)成 旅游：每年吸引1200萬游客，境外游客占多數(shù)；文娛：舉辦各類世界級(jí)體育比賽和文藝表演； 展覽：里斯本展覽中心每年舉辦30場(chǎng)展覽，參觀人次達(dá)80萬休閑會(huì)展辦公樓建設(shè)進(jìn)入高潮時(shí)期 61萬平方米的辦公建筑； 跨國(guó)公司(如BMW、 Ford、Sony等) 入駐； 葡萄牙政府購(gòu)買場(chǎng)館用作政府辦公商務(wù)辦公功能產(chǎn)業(yè)商業(yè)中心高檔居住區(qū) 共八十二頁世博場(chǎng)館、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施，外部交通

47、、住宿、公園的建設(shè)極大提升大阪(d bn)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)主題：人類的進(jìn)步與和諧 地點(diǎn)：日本大阪 會(huì)期：1970.3.15-9.13類別：綜合類總面積：330公頃(n qn) 參加國(guó)：參觀者：6420萬人經(jīng)濟(jì)效益：170億日元 時(shí)日本政府不僅對(duì)建設(shè)世博會(huì)場(chǎng)館及配套設(shè)施撥出巨額?？?，還對(duì)交通、住宿、公園、城市下水道與河道等進(jìn)行了大力改造。尤其是在交通方面，政府對(duì)東京至大阪的高速鐵路線進(jìn)行改建，擴(kuò)大機(jī)場(chǎng)，從市中心到博覽會(huì)之間建設(shè)了幾十公里鐵路，大大方便了游客參觀和疏散。大阪世博區(qū)共八十二頁世博場(chǎng)館周邊商業(yè)、旅游(lyu)等產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，大阪產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升，與周邊城市形成關(guān)西經(jīng)濟(jì)帶舉辦(jbn)世界博覽會(huì)商

48、業(yè)旅游文化商務(wù)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)信息產(chǎn)業(yè)物流產(chǎn)業(yè)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)會(huì)展產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)環(huán)保產(chǎn)業(yè)大阪成為商務(wù)交易、金融、信息交流的中樞，成為世界的市場(chǎng)中心、資源配置中心、全球服務(wù)中心世博園區(qū)世博園區(qū)周邊大阪市周邊城市群關(guān)西經(jīng)濟(jì)帶共八十二頁基于完善的基礎(chǔ)設(shè)施，世博會(huì)后大阪Senri形成(xngchng)旅游區(qū)、公眾居住區(qū)及高尚居住區(qū)大阪世博區(qū)萬博公園 原來的場(chǎng)址被改建成一個(gè)龐大的、綠草茵茵的萬博公園。園內(nèi)散布著各類博物館和科技館游樂、溫泉原來的停車場(chǎng)等附屬設(shè)施，現(xiàn)在全部改造成了游藝場(chǎng)和溫泉等設(shè)施公眾居住區(qū)世博會(huì)期間供職員和參觀者居住的“世博會(huì)城”，在世博會(huì)結(jié)束以后就轉(zhuǎn)成了公眾居住區(qū)近郊住宅區(qū)公園便捷的交通和配套設(shè)

49、施的完善，帶動(dòng)了周邊的房地產(chǎn)，當(dāng)?shù)爻蔀榇筅嬉黄撵o的近郊住宅區(qū)。共八十二頁世聯(lián)研究分析幾十個(gè)國(guó)內(nèi)外案例，尋求(xnqi)延長(zhǎng)專業(yè)市場(chǎng)生命周期的方法參考案例批發(fā)與期貨融合美國(guó)電力批發(fā)市場(chǎng)多元化經(jīng)營(yíng)中國(guó)日用商品城（臺(tái)州）升級(jí)換代四季青服飾城（杭州）產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)發(fā)展舟山國(guó)際(guj)水產(chǎn)城完整的產(chǎn)業(yè)鏈安國(guó)東方藥城全方位發(fā)展中國(guó)科技五金城產(chǎn)業(yè)延伸浙江松門水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展湛江霞山水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)共八十二頁國(guó)內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)形態(tài)(xngti)的發(fā)展歷程第一代第二代第三代第四代第五代馬路市場(chǎng)大棚市場(chǎng)獨(dú)立店鋪大商場(chǎng)式交易中心經(jīng)營(yíng)形式露天為市、沿街為場(chǎng) ，擺地?cái)?、?臨 時(shí) 攤 位以“大棚”基本設(shè)施加上

50、粗放式的管理手扶梯升堂入室圍繞某一區(qū)域，自然集中形成獨(dú)立店面大型室內(nèi)市場(chǎng)，完備設(shè)施的商場(chǎng)式環(huán)境和完善服務(wù)，統(tǒng)一管理構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)平臺(tái)，內(nèi)部主要以精品店形式構(gòu)成，檔次、環(huán)境和平臺(tái)均升級(jí)市場(chǎng)特點(diǎn)伴隨商品交換活動(dòng)產(chǎn)生而產(chǎn)生，是原始的市場(chǎng)形態(tài)現(xiàn)貨交易投資小準(zhǔn)入門檻低貨品來源及銷售都以城鄉(xiāng)集鎮(zhèn)為主，輻射范圍小規(guī)模擴(kuò)大，呈分散化趨勢(shì)物流平臺(tái)，競(jìng)爭(zhēng)激烈產(chǎn)品來源及銷售面對(duì)大城市和發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)，輻射范圍大以物業(yè)管理為基礎(chǔ)，提供全方位多功能的物流、信息、技術(shù)、咨詢等服務(wù)為競(jìng)爭(zhēng)手段，通過提供完善的服務(wù)取得規(guī)模效益以現(xiàn)代主流形式為基礎(chǔ)的綜合服務(wù)平臺(tái)，集產(chǎn)品信息交換、產(chǎn)品展示、產(chǎn)品交貨和國(guó)內(nèi)外商貿(mào)于一體依托于電子商務(wù)集現(xiàn)

51、代物流業(yè)專業(yè)市場(chǎng)雛形輻射面較窄規(guī)模、輻射面擴(kuò)大系統(tǒng)服務(wù)、規(guī)模效應(yīng)交易、服務(wù)平臺(tái)共八十二頁南潯(nn xn)建材市場(chǎng)發(fā)展歷程：主動(dòng)升級(jí)完善，做大做強(qiáng)1987年1993年1998年2004年至今(zhjn)19951997年19992003年建材市場(chǎng)雛形南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立，建材市場(chǎng)投入使用快速發(fā)展奠定地位完善產(chǎn)業(yè)鏈物流中心化發(fā)展為滿足當(dāng)?shù)?000余家家具生產(chǎn)廠家的原始需求而自發(fā)形成的交易場(chǎng)所形成以膠合板為主的交易市場(chǎng)，初步形成區(qū)域影響力連續(xù)三年成交額名列浙江省生產(chǎn)資料市場(chǎng)第一名，初步確立了全國(guó)膠合板交易中心、價(jià)格中心、信息中心的地位膠合板銷售額占全國(guó)市場(chǎng)的四分之一積極探索“以市興市、滾動(dòng)發(fā)展”的運(yùn)

52、作機(jī)制，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，追加投資組建浙江南潯建材市場(chǎng)信息中心，完成生產(chǎn)資料市場(chǎng)與生產(chǎn)要素市場(chǎng)結(jié)合、現(xiàn)貨市場(chǎng)與期貨市場(chǎng)結(jié)合這兩個(gè)跨世紀(jì)的轉(zhuǎn)變膠合板市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，需求呈飽和狀態(tài)，逐漸向生產(chǎn)銷售實(shí)木地板產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展市場(chǎng)先后7次擴(kuò)建，經(jīng)營(yíng)面積從當(dāng)初的2.13萬M2擴(kuò)大到38萬M2 ，擁有地板、膠合板、五金、家私、坯料、建陶等6大交易區(qū)2003年11月，被認(rèn)定為全省20家重點(diǎn)市場(chǎng)和省百?gòu)?qiáng)市場(chǎng)成為全國(guó)最大的膠合板集散市場(chǎng)，市場(chǎng)交易量占全國(guó)交易總量的1/3，連續(xù)4年成交額突破80億元以木業(yè)建材、木業(yè)制品、裝飾材料為主的集產(chǎn)品展示、交易、信息、倉(cāng)儲(chǔ)、服務(wù)為一體的物流中心，逐步成為在國(guó)內(nèi)甚至國(guó)際上

53、有較高知名度的物流中心共八十二頁南潯建材市場(chǎng)(shchng)形成管理、展示、物流的合理功能分區(qū)以及產(chǎn)供銷一條龍的市場(chǎng)(shchng)體系功能分區(qū)使各功能區(qū)分又緊密聯(lián)系，可以整合現(xiàn)有物業(yè)和土地資源，提高整體效益配套(pi to)了倉(cāng)庫(kù)、搬運(yùn)公司、貨運(yùn)公司、專用碼頭、木材準(zhǔn)運(yùn)代理、進(jìn)出口業(yè)務(wù)代理、金融、有點(diǎn)、治安等服務(wù)。綜合管理服務(wù)區(qū)產(chǎn)品展示銷售區(qū)現(xiàn)代物流區(qū)收集、整理、發(fā)布各類市場(chǎng)信息，提供商務(wù)服務(wù)，包括市場(chǎng)物業(yè)管理、餐飲、價(jià)格中心、信息中心等產(chǎn)品展示及銷售經(jīng)營(yíng)服務(wù)為市場(chǎng)客戶物資進(jìn)出、儲(chǔ)運(yùn)停車提供服務(wù)，提供貨物儲(chǔ)存的區(qū)域每個(gè)專業(yè)交易區(qū)根據(jù)市場(chǎng)化運(yùn)作方式劃分不同的交易區(qū)，并分別確定精品和普通交易區(qū)塊

54、4個(gè)交易區(qū)地板家具（辦公）膠合板配件包括地板坯料、五金、木線條、燈具等南潯建材市場(chǎng)共八十二頁市場(chǎng)地位全國(guó)中心化，成立木業(yè)信息中心和價(jià)格中心，形成(xngchng)具有全國(guó)影響力的專業(yè)市場(chǎng)全國(guó)中心化極高地提升了南潯建材市場(chǎng)的知名度以及品牌影響力，使其能迅速確立(qul)行業(yè)中的龍頭地位南潯建材市場(chǎng)五個(gè)全國(guó)中心全國(guó)最大的膠合板集散中心全國(guó)最大的木地板產(chǎn)銷基地全國(guó)最大的木業(yè)價(jià)格中心全國(guó)最大的木業(yè)信息中心全國(guó)最大的木業(yè)質(zhì)檢中心以國(guó)內(nèi)銷售為主，部分出口香港及日本等地興建地板生產(chǎn)交易中心，銷售額占全國(guó)市場(chǎng)的50以木材加工制造為主的產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大形成價(jià)格中心開辟網(wǎng)站及發(fā)行報(bào)紙，報(bào)導(dǎo)價(jià)格行情與信息動(dòng)態(tài)吸引質(zhì)檢中

55、心落戶，為市場(chǎng)提供良好的平臺(tái)共八十二頁以木業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)品為龍頭，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈的延伸與關(guān)聯(lián)(gunlin)產(chǎn)品鏈的擴(kuò)展以膠合板、地板等木業(yè)為龍頭，形成具有全國(guó)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品，區(qū)別于其他建材市場(chǎng)延展產(chǎn)業(yè)鏈，依托(ytu)市場(chǎng)需求及市場(chǎng)的集聚效應(yīng)，完善產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)展產(chǎn)品鏈，市場(chǎng)吸引建材相關(guān)產(chǎn)品入場(chǎng)，形成體系完整的市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)一站式采購(gòu)膠合板地板（主導(dǎo)產(chǎn)品）產(chǎn)業(yè)鏈延伸產(chǎn)品鏈擴(kuò)展種植樹木，培育木材資源林木業(yè)機(jī)械極配件等相關(guān)行業(yè)金融、網(wǎng)站、報(bào)紙等服務(wù)行業(yè)價(jià)格中心、信息中心、質(zhì)檢中心家具（辦公）建筑五金、燈具建陶、油漆地板坯料、木線條燈上下游產(chǎn)業(yè)建材相關(guān)產(chǎn)品共八十二頁提高市場(chǎng)(shchng)附加值、提高市場(chǎng)(shchng

56、)檔次，搭建電子商務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)雙平臺(tái)運(yùn)作搭建電子商務(wù)平臺(tái)是期貨交易的基礎(chǔ)，也是交易方式現(xiàn)代化的重要途徑木材(mci)等原材料可以實(shí)現(xiàn)期貨交易建材等不能進(jìn)行期貨交易的產(chǎn)品通過預(yù)定等“類期貨”的交易方式進(jìn)行交易通過將精品交易區(qū)與普通交易區(qū)區(qū)分的方式，在提高市場(chǎng)的檔次同時(shí)增加市場(chǎng)覆蓋面雙平臺(tái)運(yùn)作現(xiàn)場(chǎng)交易期貨交易木材的期貨交易建材“類期貨”預(yù)定依托于建立成熟的電子商務(wù)平臺(tái)普通交易區(qū)精品交易區(qū)提高市場(chǎng)檔次的路徑以品牌產(chǎn)品為主，面向中高端人群普通建材市場(chǎng)，面向中低端人群共八十二頁南潯(nn xn)建材市場(chǎng)案例啟示啟示(qsh)一強(qiáng)化龍頭產(chǎn)品，擴(kuò)占相關(guān)產(chǎn)品形成產(chǎn)業(yè)集聚。以膠合板、木材為拳頭產(chǎn)品，帶動(dòng)建材產(chǎn)品

57、結(jié)構(gòu)的完整，形成擁有膠合板、家私、建筑五金、建陶、燈具、木材、油漆等建材產(chǎn)品集聚市場(chǎng)啟示二延展產(chǎn)業(yè)鏈，提高專業(yè)市場(chǎng)附加值及效益。成立建材和木業(yè)的銷售中心、價(jià)格中心、信息中心和質(zhì)檢中心，開發(fā)木材種植等上游產(chǎn)業(yè)啟示三地位全國(guó)中心化，成立木業(yè)價(jià)格及信息中心。成為具有木業(yè)定價(jià)能力的專業(yè)市場(chǎng)，擴(kuò)大影響力啟示四搭建現(xiàn)代的電子商務(wù)平臺(tái)及現(xiàn)代物流平臺(tái)。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)貨與電子交易相結(jié)合現(xiàn)代化的交易方式，降低交易成本，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)啟示五合理功能分區(qū)及延展。改善專業(yè)市場(chǎng)的場(chǎng)地結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)環(huán)境共八十二頁義烏中國(guó)小商品城發(fā)展成具有先進(jìn)市場(chǎng)(shchng)體系的國(guó)際化專業(yè)市場(chǎng)(shchng)義烏中國(guó)小商品城由篁園市場(chǎng)、賓王市場(chǎng)、國(guó)

58、際商貿(mào)城三大市場(chǎng)集群組成 ；市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積150萬M2，商位4.3萬個(gè)，匯集4個(gè)行業(yè)1502個(gè)大類32萬種商品；行銷東南亞、中東、歐美等200多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，場(chǎng)內(nèi)90%以上的商戶發(fā)生外貿(mào)供貨業(yè)務(wù)；義烏積極推進(jìn)市場(chǎng)交易方式創(chuàng)新，大力發(fā)展電子商務(wù)(din z shn w)、小商品數(shù)字城，擁有網(wǎng)上租賃經(jīng)營(yíng)戶三萬多家，形成網(wǎng)上展示，線上洽談、連鎖配送、國(guó)際貸代等現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)方式。義烏中國(guó)小商品城關(guān)鍵點(diǎn)借鑒：專業(yè)市場(chǎng)國(guó)際化路徑功能構(gòu)成與分區(qū)市場(chǎng)功能的延伸信息化及電子商務(wù)平臺(tái)發(fā)展會(huì)展帶動(dòng)市場(chǎng)共八十二頁中國(guó)小商品城的發(fā)展經(jīng)歷了3個(gè)階段(jidun)，發(fā)展成為國(guó)際化的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)(shng j)時(shí)間成立階段：

59、19821987年由馬路市場(chǎng)到大棚市場(chǎng)到第三代的篁園市場(chǎng)場(chǎng)地、設(shè)施、品種、檔次質(zhì)量不斷提高全國(guó)化階段：19881994年1990年義烏小商品市場(chǎng)成交額躍居全國(guó)各大專業(yè)市場(chǎng)之首，此后年年保持這一桂冠 1992年，命名為中國(guó)小商品城 國(guó)際化階段：1995年至今90年代中期，間接轉(zhuǎn)口貿(mào)易的萌芽階段，賓王市場(chǎng)建立，舊市場(chǎng)改造升級(jí)90年代后期，轉(zhuǎn)型接軌期，內(nèi)外貿(mào)商品分區(qū)、做強(qiáng)做大博覽會(huì)、創(chuàng)國(guó)外分市場(chǎng)2001年以來的全面發(fā)展期，義烏國(guó)際商貿(mào)城建成使用，國(guó)際物流園區(qū)、海關(guān)辦事處、博覽會(huì)等配套相繼成立20多年來經(jīng)歷四次搬遷、八次擴(kuò)建，推進(jìn)市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施的國(guó)際化建設(shè)；順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，逐步發(fā)展成為面向全球的小商品

60、市場(chǎng)。共八十二頁內(nèi)外貿(mào)易市場(chǎng)功能區(qū)分、同類產(chǎn)品集聚(jj)的市場(chǎng)功能構(gòu)成與分區(qū)國(guó)際(guj)商貿(mào)城：主要針對(duì)外貿(mào)批發(fā)，設(shè)主體市場(chǎng)、生產(chǎn)企業(yè)直銷中心、商品采購(gòu)中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心、餐飲中心五大經(jīng)營(yíng)區(qū)。主要經(jīng)營(yíng)：花類、花類配件、玩具、工藝品、飾品等為主賓王市場(chǎng)：由5個(gè)交易區(qū)塊和化妝品市場(chǎng)、國(guó)際貿(mào)易中心等7個(gè)部分組成，主要經(jīng)營(yíng)服裝、針織內(nèi)衣、領(lǐng)帶、毛線、毛巾、皮革、紡織品、花邊、床上用品、副食、干果、糖果、炒貨、雜貨、化妝品、家俱等商品 篁園市場(chǎng)：小商品特色最明顯的核心市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)文體、日用百貨、五金、電子、電器、鐘表、箱包、雨具、針棉、線帶、鞋類、鈕扣、眼鏡等 專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)街：有針織市場(chǎng)、眼鏡市場(chǎng)、化