[最新]房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法精講講義(共274頁)

1、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概論 11 對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識一 、房地產(chǎn)估價(jià)的稱呼 美國稱呼：real estate appraisal 英國稱呼：property valuation 國內(nèi)稱呼：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)價(jià)值評估二、房地產(chǎn)估價(jià)的含義 房地產(chǎn)估價(jià)是指：房地產(chǎn)估價(jià)師接受他人委托，根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷并提出專業(yè)意見的活動(dòng)。簡要的說，就是對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行測算和判斷的活動(dòng)。 房地產(chǎn)評估的是內(nèi)在價(jià)值，并非價(jià)格，在評估過程中，受很多因素的影響，需要進(jìn)行測算和判斷。 房地產(chǎn)估價(jià)是技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)的結(jié)合。

2、房地產(chǎn)估價(jià)的核心是指房地產(chǎn)價(jià)格是在特定權(quán)益狀況下，特定估價(jià)目的下，特定時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)格。三、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)1.房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格2.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場定價(jià)而不是代替市場定價(jià)3.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證4.房地產(chǎn)估價(jià)有誤差但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)四、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（一）專業(yè)估價(jià)存在的基本前提：“獨(dú)一無二”、“價(jià)值量大”、“典型的不完全市場”。（二）現(xiàn)實(shí)需要房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)（三）房地產(chǎn)估價(jià)在資產(chǎn)估價(jià)行 業(yè)中占有重要地位。企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要土地使用權(quán)出讓的需要房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要房地產(chǎn)稅收的需要房地產(chǎn)征收和

3、征用補(bǔ)償?shù)男枰康禺a(chǎn)損害賠償?shù)男枰康禺a(chǎn)抵押、典當(dāng)?shù)男枰康禺a(chǎn)管理的需要其他方面的需要 12 房地產(chǎn)估價(jià)的要素1、估價(jià)當(dāng)事人2、估價(jià)目的：估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途 3、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)目的交易價(jià)格評估（出讓、轉(zhuǎn)讓）房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評估司法鑒定評估房地產(chǎn)資產(chǎn)核定其他：保險(xiǎn)、課稅等農(nóng)用地城市、舊城拆遷 4、 估價(jià)原則6、估價(jià)方法5、 估價(jià)程序：獲取估價(jià)業(yè)務(wù)受理估價(jià)委托擬定估價(jià)作業(yè)方案搜集估價(jià)所需資料實(shí)地查勘估價(jià)對象選定估價(jià)方法測算確定估價(jià)結(jié)果撰寫估價(jià)報(bào)告審核估價(jià)報(bào)告出具估價(jià)報(bào)告估價(jià)資料歸檔市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法獨(dú)立、客觀、公正原則

4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則合法原則最高最佳使用原則替代原則 7、估價(jià)對象無建筑物的空地土地與已建成的建筑物的合成體有建筑物的土地建筑物未來狀況下的房地產(chǎn)已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分房地產(chǎn)的局部包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)或者以房地產(chǎn)價(jià)值為主的一個(gè)企 業(yè)整體作為企業(yè)整體中一部分的房地產(chǎn)土地與尚未建成的建筑物的合成體在建工程 8、影響估價(jià)因素 9、估價(jià)假設(shè) 11、價(jià)值的類型房地產(chǎn)自身因素經(jīng)濟(jì)因素環(huán)境因素人口因素行政因素國際因素心理因素其他因素社會因素 10、估價(jià)依據(jù) 12、估價(jià)結(jié)果 我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的基本歷程 1、確立了房地產(chǎn)估價(jià)的法律地位 2、建產(chǎn)了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度 3、

5、制訂了房地產(chǎn)估價(jià)國家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見 4、成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織 5、設(shè)定了“房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊”和“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)”等行政許可 6、形成了公平競爭的房地產(chǎn)估價(jià)市場 7、形成了比較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系 8、深化和拓展了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù) 9、發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)的部門規(guī)章和規(guī)范性文件 10、積極開展了國際交流合作 13 中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況土地出讓（級市場):招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議土地轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)出讓（ 級市場）農(nóng)用地征用（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等）城市舊城評估 11、拓寬了房地產(chǎn)估價(jià)的服務(wù)領(lǐng)域 房地產(chǎn)交易評估 抵押貸款評估 征用補(bǔ)償評估 司法鑒定評估 房

6、地產(chǎn)開發(fā)咨詢評估 其他評估（保險(xiǎn)、稅收等）第二章 房地產(chǎn)及其描述 21房地產(chǎn)的整體概念一、房地產(chǎn)的含義1、房地產(chǎn)的定義：指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。2、房地產(chǎn)存在形態(tài)：土地、建筑物、房地3、房地產(chǎn)其他稱呼：不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)土地:陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間建筑物:房屋和構(gòu)筑物其他定著物實(shí)物區(qū)位權(quán)益房地產(chǎn) 二 、土地的概念 1、土地的定義2、房地產(chǎn)估價(jià)中的土地定義：地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。3、土地利用所受的限制 土地權(quán)利的設(shè)立和行使的限制 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制 土地使用管制 土地即田地、地面。 土地指地球上的表層，包括水域。 土地是指自然物、自

7、然力或自然資源在內(nèi)。 4、土地的基本條件 (1)位置（或坐落）：宏觀（市）、中觀（區(qū)域、級別、區(qū)段）、微觀（街、門牌號、宗地號） (2)面積 (3)四至 (4)形狀 (5)地形、地勢 (6)周圍環(huán)境、景觀 (7)利用狀況：建筑物、附著物狀況 (8)產(chǎn)權(quán)狀況 (9)土地使用管制 (10)地質(zhì)條件 (11)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度 (12)其他：如臨街商業(yè)用地還需要了解其臨街寬度和臨街深度 三 、建筑物的概念 1、建筑物的定義廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，包括房屋和構(gòu)筑物。狹義的建筑物是指房屋，不包括構(gòu)筑物。 2、建筑物的基本認(rèn)識(1)位置（或坐落） (2)面積 (3)層數(shù)和高度

8、(4)結(jié)構(gòu) (5)設(shè)備 (6)層高或凈高 (7)空間布局 (8)裝飾裝修 (9)外觀 (10)建成年月 (11)利用狀況 (12)維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度 (13)產(chǎn)權(quán)狀況 (14)公共服務(wù)設(shè)施完備程度 (15)其他：如通風(fēng)、采光、隔聲、隔振、隔熱、物業(yè)管理等 22 房地產(chǎn)的特性一、不可移動(dòng)性二、獨(dú)一無二性三、壽命長久四、供給有限五、價(jià)值量大六、流動(dòng)性差七、用途多樣性八、保值增值九、易受限制十、相互影響自然壽命經(jīng)濟(jì)壽命自然供給經(jīng)濟(jì)供給利用結(jié)構(gòu)改變利用強(qiáng)度管制權(quán)征稅權(quán)征收權(quán)充公權(quán) 23 房地產(chǎn)的種類一 、按用途劃分的類型房地產(chǎn) 居住房地產(chǎn) 餐飲房地產(chǎn) 娛樂房地產(chǎn) 辦公房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) 旅館房地產(chǎn)

9、 工業(yè)和倉儲房地產(chǎn) 特殊用途房地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 綜合房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn) 生地 舊房 新房 熟地 毛地 在建工程二 、按開發(fā)程度劃分三 、按是否產(chǎn)生收益劃分房地產(chǎn) 收益性房地產(chǎn) 非收益性房地產(chǎn)房地產(chǎn) 銷售房地產(chǎn) 營業(yè)房地產(chǎn) 出租房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn)四 、按經(jīng)營使用方式劃分第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值 一 、價(jià)格理論二、房地產(chǎn)價(jià)格形成條件有效性（有用性）:商品的使用價(jià)值有效需求：對物品的有支付能力支持的需要價(jià)格形成條件稀缺性 （西方經(jīng)濟(jì)）房地產(chǎn)價(jià)格：和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)貨幣額、商品或其他有價(jià)物。房地產(chǎn)的價(jià)格是一種效用價(jià)格。 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值（價(jià)格）理論 效用價(jià)值（價(jià)格）理論 （馬克

10、思） （成本 、 費(fèi)用） + 利稅 P= c + v + m 31 房地產(chǎn)價(jià)格的概念和形成條件 32 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格，既有共同之處，又有不同的地方共同之處是： 都是價(jià)格，用貨幣來表示；都有波動(dòng)，受供求因素的影響；都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。一、地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同 1、生產(chǎn)成本不同。一般物品的價(jià)格必然含有生產(chǎn)成本因素，而地價(jià)不一定含有成本因素。它是地租的資本化：p=A/r 2、折舊不同。一般商品有折舊，而土地?zé)o折舊，而且會自然增值。 3、價(jià)格差異不同。一般物品價(jià)格較一致，而土地由于具有獨(dú)一無二的特性，所以基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格。 4、市場性

11、質(zhì)不同。一般物品的市場為較完全市場，而土地市場為不完全市場。5、價(jià)格形成的時(shí)間不同。一般物品價(jià)格形成時(shí)間較短，地價(jià)形成時(shí)間較長。6、供求變化不同。一般物品的價(jià)格供給彈性較大，而地價(jià)供給彈性較小。二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征1、房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。 2、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。3、房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。4、房地產(chǎn)價(jià)格是在長期考慮下形成的。5、房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。 33 房地產(chǎn)的供求與價(jià)格 一、房地產(chǎn)需求1、房地產(chǎn)需求的概念 房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠購買的數(shù)量。 形成需求有兩個(gè)條

12、件：一是消費(fèi)者愿意購買，二是消費(fèi)者有能力購買。2、決定房地產(chǎn)需求量的因素 房地產(chǎn)價(jià)格水平 消費(fèi)者收入水平房地產(chǎn)需求基本面：出售+出租+投機(jī)房地產(chǎn)供給基本面：增量+存量 消費(fèi)者的偏好 相關(guān)物品的價(jià)格水平 消費(fèi)者對未來的預(yù)期3、房地產(chǎn)的需求曲線POQD(a)PO(b)QD2D0D1需求增加需求減少 二、房地產(chǎn)供給1、房地產(chǎn)供給的概念 房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者（賣者）在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在某一價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意的而且能夠提供出售的數(shù)量。 形成供給有兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者有能力供給。 某種房地產(chǎn)在未來某一時(shí)間的供給量為：供給量=存量-

13、拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量 2、決定房地產(chǎn)供給量的因素 房地產(chǎn)的價(jià)格水平 房地產(chǎn)的開發(fā)成本 房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平 房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期3、房地產(chǎn)供給曲線POQS(a)PO(b)QS2S0S1供求增加供求減少 三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格POQS價(jià)格上升ED供過于求Q1Pa價(jià)格回落P2P1Q3Q2Q4QC均衡價(jià)格價(jià)格下降供不應(yīng)求價(jià)格回升均衡價(jià)格房地產(chǎn)均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時(shí)的價(jià)格。均衡價(jià)格理論是價(jià)格原理的核心內(nèi)容，它表明:均衡是市場價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢，如果市場價(jià)格由于某種因素或者

14、某些因素的影響而脫離了均衡價(jià)格，則必然出現(xiàn)過?；蚨倘保瑢?dǎo)致買者和賣者之間的競爭，形成價(jià)格下降或上升的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價(jià)格?？偟膩碇v，房地產(chǎn)的價(jià)格與其需求正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)：供給一定，需求增加，則價(jià)格上升，需求減少，則價(jià)格下降；需求一定，供給增加，則價(jià)格下降，供給減少，則價(jià)格上升。四、房地產(chǎn)供求狀況的分類1、全國房地產(chǎn)總的供求狀況2、本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況3、全國同類房地產(chǎn)的供求狀況4、本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況五、房地產(chǎn)供給彈性 1、彈性的概念 彈性是對作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對變化對作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對變化的反應(yīng)程度（或敏感程度）的一種度量。 2、房地產(chǎn)需求彈性 房地

15、產(chǎn)需求的價(jià)格彈性 房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性用來表示在一定時(shí)期內(nèi)一種房地產(chǎn)需求量的相對變化對于該種房地產(chǎn)自身價(jià)格的相對變化的反應(yīng)程度。 房地產(chǎn)需求的收入彈性 房地產(chǎn)需求的收入彈性是用來表示消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)需求量的相對變化對于消費(fèi)者收入量的相對變化的反應(yīng)程度。 房地產(chǎn)需求的人口彈性 房地產(chǎn)需求的人口彈性是用來表示房地產(chǎn)需求量的相對變化對于人口數(shù)量的相對變化的反應(yīng)程度。 房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性 房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性是指某種房地產(chǎn)因另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變化1%所引起的其需求量的百分比變化。 房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈性 房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈性是房地產(chǎn)需求量變化的百分比與預(yù)期的其未來價(jià)格變化的百分比

16、之比。3、房地產(chǎn)的供給彈性 房地產(chǎn)供給彈性主要有供給的價(jià)格彈性和供給的要素成本彈性。房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性 房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性表示在一定時(shí)期內(nèi)一種房地產(chǎn)供給量的相對變化對于該種房地產(chǎn)價(jià)格的相對變化的反應(yīng)程度。房地產(chǎn)供給的要素成本彈性 房地產(chǎn)供給的要素成本彈性表示房地產(chǎn)供給量的相對變化對于要素價(jià)格的相對變化的反應(yīng)程度。4、彈性數(shù)值的類型 彈性大于1，稱為富有彈性 彈性小于1，稱為缺乏彈性 彈性等于1，稱為單一彈性 彈性無窮大，稱為完全彈性 彈性等于零，稱為完全無彈性5、房地產(chǎn)供給與需求的特殊性 本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供給區(qū)域性供求規(guī)律的特殊性 34 房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值

17、 價(jià)值在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值分為使用價(jià)值和交換價(jià)值，狹義的價(jià)值僅指交換價(jià)值。 使用價(jià)值是指該種商品能滿足人們某種需要的效用。 交換價(jià)值是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量。在房地產(chǎn)估價(jià)中通常所講的價(jià)值，也是指交換價(jià)值。 沒有使用價(jià)值的東西不會有交換價(jià)值，沒有交換價(jià)值的東西不一定沒有使用價(jià)值。二、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格、公開市場價(jià)值、清 算價(jià)值和評估價(jià)值 成交價(jià)格是指一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成的交易的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。正常的成交價(jià)格的形成條件有7個(gè)： 公開市場 交易對象本身具備市場性 眾多的買者和賣者 買者和賣者都是出于自愿 理性的經(jīng)濟(jì)行為 買者和賣

18、者都具有完全信息 適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易 市場價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價(jià)格。 理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)說假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。市場價(jià)格是短期均衡價(jià)格，而理論價(jià)格是長期均衡價(jià)格。 公開市場價(jià)值是估價(jià)對象在一系列假設(shè)條件下最可能的交易價(jià)格。 清算價(jià)值是賣者被迫出售、買者是自愿而不是被迫購買下的價(jià)格。 評估價(jià)值是估價(jià)人員對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行預(yù)測和判定的結(jié)果。 一個(gè)良好的評估價(jià)值=正常交易價(jià)格=市場價(jià)格三、投資價(jià)值、市場價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、在用價(jià)值和殘余價(jià)值 （1）投資價(jià)值-站在特定的某個(gè)投資者 （2）市場價(jià)值-站在一般的投資者

19、在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會因投資者的不同而不同。 就投資價(jià)值和市場價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的市場價(jià)值。（3）謹(jǐn)慎價(jià)值 謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則所評估的價(jià)值。 （4）快速變現(xiàn)價(jià)值 快速變現(xiàn)價(jià)值是指在不符合市場價(jià)值形成條件中“適當(dāng)?shù)臓I銷”下的價(jià)值。（5）在用價(jià)值 在用價(jià)值是指在現(xiàn)狀利用下的價(jià)值。（6）殘余價(jià)值 殘余價(jià)值是指在非繼續(xù)利用下的價(jià)值。四、原始價(jià)值、賬面價(jià)值和市場價(jià)值 原始價(jià)值是指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本。賬面價(jià)值又稱賬面凈值、折余價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額。 市場價(jià)值又稱實(shí)際價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在

20、市場上實(shí)際所值的價(jià)格。 原始價(jià)值是始終不變的，賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而不斷減少的，市場價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而波動(dòng)的。 就原始價(jià)值、賬面價(jià)值與市場價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的市場價(jià)值。五、市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià) 市場調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價(jià)格。 政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)指標(biāo)，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價(jià)格。 政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。六、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)1、基準(zhǔn)地價(jià) 基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均

21、質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均地價(jià)。2、標(biāo)定地價(jià) 標(biāo)定地價(jià)是指政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格，它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。3、重置價(jià)格 重置價(jià)格是指某一基準(zhǔn)時(shí)期內(nèi)，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理、必須的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。七、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格 1、土地價(jià)格 生地價(jià)（無二級市場） 毛地價(jià) 熟地價(jià) 所有權(quán) 使用權(quán) 級市場熟地價(jià)=生地價(jià)+土地開發(fā)費(fèi)、稅金 +土地增值收益級市場熟地價(jià)=生地價(jià)+土地開發(fā)費(fèi)、稅

22、金+正常開發(fā)利潤 2、建筑物價(jià)格 建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占有的土地的價(jià)格。3、房地價(jià)格 房地價(jià)格是指建筑物連同其占有的土地的價(jià)格，它往往等同于人們平常所說的房價(jià)。八、總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面價(jià)格 總價(jià)格是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)整體的價(jià)格，它一般不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。 單位價(jià)格是指單位土地面積的土地價(jià)格。一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。 樓面價(jià)格是土地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格。樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。 樓面價(jià)格=土地總價(jià)/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率九、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格 所有權(quán)價(jià)格主要包括農(nóng)村集體土地征收價(jià)格、

23、房屋所有權(quán)和土地資產(chǎn)核查。 使用權(quán)價(jià)格有出讓土地使用權(quán)價(jià)格、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格、土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)格等。 其他權(quán)益價(jià)格泛指所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格以外的各種權(quán)益的價(jià)格，如租賃權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格、典權(quán)價(jià)格等。十、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、典價(jià)、保險(xiǎn)價(jià)值、 課稅價(jià)值和征收價(jià)值 1、買賣價(jià)格是房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人（作為賣方）收取或他人（作為買房）支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。 2、抵押價(jià)值是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)念~款后的余額。抵押價(jià)格小于市場價(jià)格。3、租賃價(jià)格通常稱為租金

24、或房租，是房地產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。將房租分為市場租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。商品租金由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤八項(xiàng)因素構(gòu)成。4、典價(jià)是在設(shè)立典權(quán)時(shí)，由出典人收取或典權(quán)人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。典價(jià)往往低于房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。5、保險(xiǎn)價(jià)值是指將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評估的價(jià)值。6、課稅價(jià)值是為課稅的需要，由估價(jià)人員評估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)值，一般視稅收政策而定。7、征收價(jià)值是指政府強(qiáng)制取得房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)給予的補(bǔ)償金額。十一、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)

25、際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。十二、現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格及現(xiàn)房價(jià)格和期房價(jià)格 現(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)進(jìn)行商品交割的價(jià)格。 期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。 期房價(jià)格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋為交易標(biāo)的價(jià)格。 期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償十三、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià) 起價(jià)是指所銷售的商品房的最低價(jià)格。只是廣告作用，這種價(jià)格并不存在，所以，它不能反映所銷售商品房的

26、真實(shí)價(jià)格水平。 標(biāo)價(jià)又稱報(bào)價(jià)，是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價(jià)格。 成交價(jià)是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。 均價(jià)是所銷售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。成交價(jià)的平均價(jià)格一般可以反映所銷售商品房的總體價(jià)格水平。十四、評估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià) 評估價(jià)是對擬拍賣的房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值進(jìn)行測算和判定的結(jié)果。保留價(jià)又稱拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格。拍賣分為有保留價(jià)拍賣和無保留價(jià)拍賣。 起拍價(jià)是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的價(jià)格。拍賣有增加拍賣和減價(jià)拍賣。 應(yīng)價(jià)是競拍人對拍賣師報(bào)出的價(jià)格的允許，或是競買人自己

27、報(bào)出的價(jià)格。成交價(jià)是對拍賣師落錘或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競買人的最高應(yīng)價(jià)。十五、補(bǔ)地價(jià) 補(bǔ)地價(jià)是指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補(bǔ)交的地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有以下幾類：1、土地使用者改變土地用途、容積率等城市規(guī)劃限制條件。2、土地使用者延長土地使用年限。3、土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。4、違法用地處置。十七、歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值 歷史成本也稱為原始成本、原始價(jià)值，簡稱原值、原價(jià)則指資置時(shí)支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額，或者購置時(shí)所付出的對價(jià)的公允價(jià)值。 重置成本是指現(xiàn)在購買相同或相似的

28、資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額。 可變現(xiàn)凈值是指資產(chǎn)正常對外銷售所能收到現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額扣減該資產(chǎn)至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額。 公允價(jià)值是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。 賬面價(jià)值也稱為賬面凈值、折余價(jià)值，在歷史成本計(jì)量下，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的歷史成本減去已計(jì)提折舊后的余額。十六、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值 無租約限制價(jià)值是指全部可出租部分按照市場租金水平確定租賃收入所求取的價(jià)值。 出租人權(quán)益價(jià)值也稱為有租約限制價(jià)值、帶租約的房地產(chǎn)價(jià)值，是指已出租部分在其租賃期間按照租賃合同約定的租金確定租賃收入、租賃

29、期間屆滿后和未出租部分按照市場租金水平確定租賃收入所求取的價(jià)值。 承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指按照租賃合同約定的租金與市場租金的差額所求取的價(jià)值。第4章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析 要把握房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，量化其對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先應(yīng)具有下列5點(diǎn)認(rèn)識： （1）不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的。 （2）不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的。 （3）不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，與房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的。 （4）有些房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無關(guān)。 （5）各種影響因素對同一類型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方

30、向和影響程度不是一成不變的。 （6）同一影響因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不同的。 （7）同一影響因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不同的 （8）某些房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化。 41 房地產(chǎn)自身因素 房地產(chǎn)自身狀況的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)格的高低。所謂自身因素，是指那些反映房地產(chǎn)本身的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。一、房地產(chǎn)區(qū)位因素 房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的生活滿足程度、經(jīng)濟(jì)收益或社會影響，房地產(chǎn)坐落的區(qū)位不同，價(jià)格會有較大的差異。 房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。二、房地產(chǎn)實(shí)物因素（一）

31、土地實(shí)物因素（1）土地面積和形狀 同等位置的兩塊土地一般來說，由于面積大小不等，價(jià)格會有高低差異。凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，價(jià)格較低。 土地形狀是否規(guī)則，對地價(jià)也有一定影響。形狀規(guī)則的土地，主要是指正方形、長方形(但長寬的比例要適當(dāng))的土地。由于形狀不規(guī)則的土地一般不能有效利用，相對于形狀規(guī)則的土地，其價(jià)格一般要低。（2）地形、地勢 地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是與相鄰道路的高低關(guān)系，例如是高于還是低于路面。 由于地形、地勢的平坦、起伏、低洼等影響到房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本或利用價(jià)值，從而影響其價(jià)格。一般來說，土地平坦，地價(jià)較高；土地

32、高低不平，地價(jià)較低。在其他條件相同時(shí)，地勢高的房地產(chǎn)的價(jià)格，要高于地勢低的房地產(chǎn)的價(jià)格。（3）地質(zhì)條件 地質(zhì)條件決定著土地的承載力。土地的承載力是指土地可負(fù)荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。 地價(jià)與地質(zhì)條件關(guān)系的實(shí)質(zhì)，是地質(zhì)條件的好壞決定著建設(shè)費(fèi)用的高低。建造同樣的建筑物，地質(zhì)條件好的土地，需要的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用低，從而地價(jià)高；相反，則需要的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用高，地價(jià)則低。（4）肥力 肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生長、繁殖所需養(yǎng)分的能力。土地天然就可能具有不同的肥力，但也可以通過后天的人工施肥或土地改良使其肥力提高。 肥力對于農(nóng)業(yè)是極為重要的，

33、但對于其他產(chǎn)業(yè)并不重要，所以，肥力這個(gè)因素主要是與農(nóng)地的價(jià)格有關(guān)。對于農(nóng)地而言，顯而易見，土地肥沃，地價(jià)就高；相反，土地貧瘠，地價(jià)就低。在農(nóng)地價(jià)格的決定因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地區(qū)，肥力對地價(jià)的決定作用越大。（5）日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害 一般來說，受到周圍建筑物或者其他物體遮擋的房地產(chǎn)的價(jià)格(尤其是住宅的價(jià)格)，要低于無遮擋情況下的類似房地產(chǎn)的價(jià)格。同一街道的商業(yè)房地產(chǎn)，因位于向陽面與背陽面的不同，價(jià)格也有所差異。 農(nóng)地中的坡地，陰坡地與陽坡地的價(jià)格差異也很明顯。 房地產(chǎn)價(jià)格與風(fēng)向的關(guān)系在城市中比較突出，在上風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較高，在下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較

34、低。 把降水量與地勢結(jié)合起來看，對房地產(chǎn)價(jià)格的影響比較明顯。地勢雖然低洼，但如果降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大；反之，降水量大，地勢對房地產(chǎn)價(jià)格的影響就大。 凡是有天然周期性災(zāi)害的地區(qū)，如有天然周期性水災(zāi)的江、河、湖、海邊，土地利用價(jià)值低，甚至不能利用。如果勉強(qiáng)利用，一旦天災(zāi)襲來，人們的生命財(cái)產(chǎn)都無保障。這類土地的價(jià)格必然很低。（二）建筑物實(shí)物因素 建筑物的規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面格局、功能、質(zhì)量、外觀形象等因素，對房地產(chǎn)價(jià)格均有較大影響。以建筑物的外觀形象為例，它包括建筑式樣、風(fēng)格和色調(diào)等，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。凡是建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺，則價(jià)格就高；反之

35、，單調(diào)、呆板，很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價(jià)格就低。 三、房地產(chǎn)權(quán)益因素 一宗房地產(chǎn)利用所受限制的各類和程度，對其價(jià)值有很大的影響。進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)調(diào)查房地產(chǎn)利用所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，只有這樣才能評估出正確的價(jià)值。對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3個(gè)方面：房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制；房地產(chǎn)使用管制；相鄰關(guān)系關(guān)系的限制。 42 環(huán)境因素 影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素。這方面的因素主要有大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。一、大氣環(huán)境 大氣就是空氣，是人類賴以生存、片刻也不能缺少的物質(zhì)?？諝赓|(zhì)量的好壞，對人體健

36、康十分重要。房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。尤其是化工廠、屠宰廠、醬廠、酒廠、廁所等都可能造成空氣污染，因此，凡接近這些地方的房地產(chǎn)價(jià)格較低。二、聲覺環(huán)境 對于住宅、旅館、辦公、學(xué)校、科研等類房地產(chǎn)來說，噪聲大的地方，房地產(chǎn)價(jià)格較低；噪聲小、安靜的地方，房地產(chǎn)價(jià)格通常較高。三、水文環(huán)境 地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價(jià)格也有很大影響。如靠打水井來解決飲水的地區(qū)，地下水的質(zhì)量或其受到的污染程度，對該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有更大的影響。四、視覺環(huán)境 房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，如電線桿、廣告牌、標(biāo)示牌等的豎立狀態(tài)和設(shè)計(jì)是否美觀，

37、建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，都會對房地產(chǎn)價(jià)格有影響。五、衛(wèi)生環(huán)境 清潔衛(wèi)生狀況，包括垃圾堆放情況，對房地產(chǎn)價(jià)格也有影響。 43 人口因素一、人口數(shù)量 當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí)，對房地產(chǎn)的需求就會減少，房地產(chǎn)價(jià)格也就會下落。二、人口素質(zhì) 人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。三、人口結(jié)構(gòu) 人口結(jié)構(gòu)是指一定時(shí)期內(nèi)人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等因素的構(gòu)成狀況。 44 制度政策因素一、房地產(chǎn)制度政策 房地產(chǎn)制度政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、

38、交易管理制度及價(jià)格政策。二、金融制度政策 房地產(chǎn)由于價(jià)值較大，其開發(fā)、投資、消費(fèi)都需要大量資金支持，從而與金融密切相關(guān)。三、稅收制度政策 新開征、暫停征收、恢復(fù)征收或者取消某個(gè)與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種，提高或降低房地產(chǎn)稅收的稅率或稅額標(biāo)準(zhǔn)等，會對房地產(chǎn)價(jià)格有影響。房地產(chǎn)稅收可分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅收。四、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃 政府的規(guī)劃和計(jì)劃是重要的公共政策。對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的政府的規(guī)劃和計(jì)劃很多，如國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)民規(guī)劃，城鄉(xiāng)規(guī)劃，地地利用總體規(guī)劃等土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃，住房建設(shè)規(guī)劃等住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃。這些規(guī)劃和計(jì)劃的編制、調(diào)整和修訂，對房地產(chǎn)價(jià)格會有較大的影響。五、有關(guān)特殊政策

39、中共中央、國務(wù)院相繼作出鼓勵(lì)東部地區(qū)率先發(fā)展、實(shí)施西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地、促進(jìn)中部地區(qū)崛起等重大決策，以及設(shè)立沿海開放城市、建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)、設(shè)立開發(fā)區(qū)，相應(yīng)實(shí)行特殊的政策、特殊的體制機(jī)制、特殊的對外開放措施、國家給予必要的支持等，意味著會吸引投資、經(jīng)濟(jì)較快發(fā)民、對房地產(chǎn)的需求相應(yīng)會增加，從而會提高這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。 45 經(jīng)濟(jì)因素 影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲蓄、消費(fèi)、投資水平，財(cái)政收支及金融狀況，利率，物價(jià)(特別是建筑材料價(jià)格)、建筑人工費(fèi)，居民收入。一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設(shè)施等的需求增加，由此

40、會引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。二、利率 從收益法可以看出，房地產(chǎn)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)；從求取報(bào)酬率的累加法可以看出，報(bào)酬率與利率正相關(guān)。所以，房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)，利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會上升；利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會下降。三、物價(jià) 通常，物價(jià)的普遍波動(dòng)表明貨幣購買力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)。此時(shí)物價(jià)變動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變動(dòng)，如果其他條件不變，則物價(jià)變動(dòng)的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致，表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。四、居民收入 通常，居民收入的真正增加(非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加），意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活

41、動(dòng)所需的空間會擴(kuò)大，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。至于對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小而定。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化。五、匯率 貨幣有不同的幣種，如人民向、美元、歐元、英鎊、日元、港幣等。不同的幣種，不公名稱不同，而且貨幣單位不同，幣值也不相等，它們之間經(jīng)常需要換算或兌換。匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率，或者說，一種貨幣以另一種貨幣表示的價(jià)格。在國際房地產(chǎn)投資中，匯率波動(dòng)會影響房地產(chǎn)的投資收益。當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時(shí)，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格下降。

42、46 社會因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化。 一、政治安定狀況政治安定狀況是指有不同政治觀點(diǎn)的黨派、團(tuán)體的沖突情況，現(xiàn)行政權(quán)的穩(wěn)固程度等。一般來說，政治不安定則意味著社會可能動(dòng)蕩，這會影響人們投資、置業(yè)的信心，從而會造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。二、社會治安狀況社會治安狀況是指偷竊、搶劫、強(qiáng)奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障，因此會造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。三、房地產(chǎn)投機(jī) 一般來說，房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)3種情況：引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲；引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌；起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的

43、作用。 四、城市化 一般來說，城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成對城市房地產(chǎn)的需求不斷增加，從而會帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 47 國際因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的國際因素主要有世界經(jīng)濟(jì)狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況。一、世界經(jīng)濟(jì)狀況世界經(jīng)濟(jì)狀況，特別是周邊國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。如果世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲。二、政治對立狀況 如果國與國之間發(fā)生政治對立，則不免會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。三、國際競爭狀況 國際競爭，主要是指國與國之間為吸引外來投資而展開的競爭。當(dāng)競爭激烈時(shí)，為吸引投資者通常會采取低地價(jià)政

44、策，從而會使房地產(chǎn)價(jià)格低落；但如果在其他方面采取優(yōu)惠政策，吸引了大量外來投資者進(jìn)入，則對房地產(chǎn)的需求會增加，從而會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。四、軍事沖突狀況 一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格會陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭威脅或者影響的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格也會有所下降。 48 心理因素 心理因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有下列幾個(gè)：購買或出售心態(tài)；個(gè)人欣賞趣味(偏好)；時(shí)尚風(fēng)氣；接近名家住宅心理；講究風(fēng)水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數(shù)字等。 49 其他因素二、重要政治人物的健康狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素除了上面列舉的八大類之外，還有一些其他因素，如某些重要政治人物

45、的健康與生死狀況，有時(shí)人們預(yù)期其會影響時(shí)局，從而會引起房地產(chǎn)價(jià)格的漲落。 共有的房地產(chǎn)，如果共有人較多，對于房地產(chǎn)的維護(hù)、修繕、處分等很難形成共識，部分共有人如果不堪其繁而轉(zhuǎn)讓其在共有的房地產(chǎn)中享有的份額，這時(shí)的成交價(jià)格多會低于正常價(jià)格。二、行政隸屬變更行政隸屬變更顯然會影響房地產(chǎn)價(jià)格。第五章 房地產(chǎn)估價(jià)原則 51 估價(jià)原則概述 人們在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識了房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)，這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價(jià)原則。 房地產(chǎn)估 價(jià)原則 最高最佳使用原則獨(dú)立、客觀、公正原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則謹(jǐn)慎原則替代原則合

46、法原則 52 獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。所謂獨(dú)立，一是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依賴他人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；二是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系；三是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中不應(yīng)受外部干擾因素的影響，不屈從于外部壓力，完全憑自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)和良心進(jìn)行評估。所謂客觀，是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實(shí)際出發(fā)，按照事物的本來面目去評估。所謂公正，是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中應(yīng)公平正直，不偏袒任何一方。遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心，是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場上，評估出一個(gè)對

47、各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。 合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行，合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：（1）在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或以其他合法證件為依據(jù)。（2）在合法使用方面，應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制）為依據(jù)。（3）在合法處理方面，應(yīng)以法律、法則或合同等允許的處分方式為依據(jù)。 53 合法原則一、基本概念 所謂最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大的一種可能的使用。最高最佳使用必須同時(shí)符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：法律上許可；技術(shù)上可能；經(jīng)濟(jì)

48、上可行；價(jià)值最大化。二、最高最佳使用原則的具體表現(xiàn) 1、最佳用途（法定用途下的具體用途，如產(chǎn)品的定位。） 2、最佳規(guī)模 3、最佳集約度三、與最高最佳使用原則有關(guān)的經(jīng)濟(jì)原理 1、收益遞增遞減原理 2、均衡原理（估價(jià)對象內(nèi)部要素是否均衡？） 3、適合原理（估價(jià)對象與外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)？） 54 最高最佳使用原則四、對舊有房地產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)考慮最高最佳使用應(yīng)注意1、保持現(xiàn)狀。認(rèn)為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)。2、裝飾裝修改造前提。認(rèn)為裝飾裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝飾裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。3、轉(zhuǎn)換用途前提。認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予

49、以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。4、重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)。5、上述情形的某種組合。 55 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則一、基本概念 房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。二、確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)注意 1、評估時(shí)點(diǎn)可以是過去、現(xiàn)在或者未來 2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評估房地產(chǎn)價(jià)值的時(shí)間界限 3、在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系。 56 替代原則一、基本概念1、替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 類似房地產(chǎn)在同一市場供

50、需圈內(nèi)，其價(jià)格會相互制約，相互影響，趨于一致的水平。2、類似房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)中實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價(jià)對象的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況相似或相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。二、替代原則在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)注意1、如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)并已知其價(jià)格時(shí)，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)已知價(jià)格推算出估價(jià)對象的未知價(jià)格。2、評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，不能孤立的評估某宗房地產(chǎn)價(jià)格。 57 謹(jǐn)慎原則一、基本概念 謹(jǐn)慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值是應(yīng)當(dāng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制，未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未

51、設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。二、謹(jǐn)慎原則在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)遵循 （1）在運(yùn)用市場法時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。 （2）在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。 （3）在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。 （4）在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤第六章 市場法及其運(yùn)用 61 市場法的基本原理一、市場法的概念 市場法又稱市場比較法，是將估價(jià)對象與

52、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對象價(jià)值的方法。 市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。 估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格（元/m2) =類似房地產(chǎn)交易價(jià)格（元/m2) （1+ki) 二、理論依據(jù) 市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，只要有較多的交易實(shí)例，其成交價(jià)格的綜合結(jié)果就可以作為正常市場價(jià)格的最佳參考值，這一點(diǎn)是基于“大數(shù)法則”。 大數(shù)法則又稱大數(shù)定律，是隨機(jī)現(xiàn)象中的基本規(guī)律，人們在長期實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，在隨機(jī)現(xiàn)象的大量重復(fù)中往往出現(xiàn)幾乎必然的規(guī)律。三、適用對象和條件 1、適用對象：具有交易性的房地產(chǎn)。 2、適用

53、條件：在同一供求范圍圈內(nèi) ，存在較多類似房地產(chǎn)的交易。四、操作步驟 1、搜集交易實(shí)例 2、選取可比實(shí)例 3、對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理 4、求取比準(zhǔn)價(jià)格 62 搜集交易實(shí)例一、搜集大量交易實(shí)例的必要性 只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握正常的市場價(jià)格行情，才能據(jù)此評估出客觀合理的價(jià)值。當(dāng)然，可以根據(jù)估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等情況，有針對性的搜集一些交易實(shí)例。二、搜集交易實(shí)例的途徑 1、查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易實(shí)例 2、向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、律師等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況。 3、與房地產(chǎn)出售者洽談，獲得房地產(chǎn)的要價(jià)資料。 4、查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣

54、告、信息等資料。5、參加房地產(chǎn)交易會，了解房地產(chǎn)市場行情，搜集有關(guān)信息，索要有關(guān)資料。6、同行之間相互提供三、搜集內(nèi)容的完整性和真實(shí)性搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括： 1、交易實(shí)例房地產(chǎn)基本狀況 2、交易雙方基本情況 3、成交價(jià)格 4、成交日期 5、付款方式 6、交易情況四、建立交易實(shí)例庫房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立房產(chǎn)交易（包括買賣、租賃）實(shí)例庫 63 選取可比實(shí)例一、選取可比實(shí)例的必要性 在搜集的交易實(shí)例中，不是任何交易實(shí)例都可以用來參照比較的，需要從中選取符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。一般選取3個(gè)以上（

55、含3個(gè)）、10個(gè)以下（含10個(gè)）的可比實(shí)例即可。二、選取可比實(shí)例的要求 對選取的可比實(shí)例有4個(gè)基本要求：1、選取可比實(shí)例的數(shù)量要求2、選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求（與估價(jià)對象區(qū)位相近、目的吻合、成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格）3、選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題 在可比實(shí)例時(shí)可具體化為9個(gè)方面： 1、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象處在同一供求范圍內(nèi)。 2、可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對象的用途相同。 3、可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對象的規(guī)模相同。 4、可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。 5、可比實(shí)例的檔次應(yīng)與估價(jià)對象的檔次相同。 6、可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對象的權(quán)利性質(zhì)相同。 7、可比

56、實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相同。 8、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的相同。 9、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場價(jià)格或能夠修正為正常市場價(jià)格。 64 建立比較基準(zhǔn) 建立比較基準(zhǔn)包括：1、統(tǒng)一付款方式2、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍3、統(tǒng)一價(jià)格單位 65 市場比較法的運(yùn)用一、市場比較法的基本公式 1、待估房地產(chǎn)價(jià)格（元/m2)= 2、單純地價(jià)評估待估 土地價(jià)格（元/m2)區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格（元/m2) 其他修正交易情況修正交易時(shí)間修正=交易實(shí)例土地價(jià)格（元/m2) 其他修正交易情況修正交易時(shí)間修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正二、交易情況修正1、概念：將類似房地產(chǎn)的非正常價(jià)格修正為正常交易價(jià)格

57、。目的是對比較實(shí)例房地產(chǎn)由于非正常差異而產(chǎn)生的價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。2、哪些交易可判斷為非正常交易 利害關(guān)系人之間的交易。 被迫出售或被迫購買的交易。 交易雙方或某一方對交易對象不夠了解或?qū)κ袌鲂星椴粔蚴煜さ慕灰住?交易雙方或某一方有特殊動(dòng)機(jī)或偏好的交易。 特殊交易方式的交易。如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。 相鄰房地產(chǎn)的合并交易。 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。3、修正方法三、交易時(shí)間的修正1、基本概念將類似房地產(chǎn)在交易時(shí)點(diǎn)的價(jià)格修正為評估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。目的是對比較實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格與估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格由于交易時(shí)間不同而產(chǎn)生的價(jià)格差異進(jìn)行修正。交易時(shí)間修正實(shí)質(zhì)是對房地產(chǎn)市場狀況對房

58、地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整。正常交易：100/100 比正常價(jià)格偏高x%：100/1+x比正常價(jià)格偏低x% ：100/1-x 2、修正方法 （1）按房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正 環(huán)比價(jià)格指數(shù) 基期價(jià)格指數(shù)（2）按逐期上漲率或平均上漲率計(jì)算逐期上漲率x% 時(shí)間修正系數(shù)=（1+ x%）n平均上漲率x% 時(shí)間修正系數(shù)=（1+ x%n）四、房地產(chǎn)狀況的修正進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對象狀況下的價(jià)格。（一）區(qū)位狀況修正1、區(qū)位狀況的概念區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下

59、的價(jià)格。區(qū)位狀況修正一般只需考慮區(qū)域因素。 2、區(qū)域因素的構(gòu)成 區(qū)域 因素商服繁華程度：市、區(qū)、街道級 交通狀況對外交通通達(dá)度 公用設(shè)施完備度：水電、汽、熱等生活及文體設(shè)施完善度環(huán)境優(yōu)劣度：視覺、大氣、聽覺、水、人文 對內(nèi)交通便捷度 地形條件受周期性自然災(zāi)害影響的程度 規(guī)劃因素人口因素3、區(qū)域因素修正方法 定量修正法。 如綜合評分法、G(1,N)模型等。也可以將模型分析與綜合評分法結(jié)合使用。首先，通過數(shù)學(xué)模型的建立來分析房地產(chǎn)價(jià)格在區(qū)域因素、個(gè)別因素的分配問題，再利用綜合評分法確定可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對象房地產(chǎn)綜合得分，進(jìn)而判斷單位分值對地價(jià)的影響程度。 定性修正法經(jīng)驗(yàn)評定法（因素成對比較判斷

60、） 此方法，可以將可比實(shí)例房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)有差異的區(qū)域因素或因子列表進(jìn)行一、一比較，憑估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)確定修正系數(shù)。（二）實(shí)物狀況修正 1、實(shí)物狀況的概念 實(shí)物狀況是對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在其實(shí)物狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對象實(shí)物狀況下的價(jià)格。 2、實(shí)物狀況修正包括的內(nèi)容 實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，土地中包括面積大小、形狀、地形、地勢、地基（工程地質(zhì)）、土壤、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素；對建筑物來說，包括建筑規(guī)模、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、日照、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲、防水、層高和室內(nèi)凈高、空間布局等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。