融創(chuàng)玖璋臺推廣總結(jié)

1、融創(chuàng)玖樟臺操盤實(shí)錄L.1碰到要賣天價的假豪宅怎么辦上限主體下限玖樟臺2.5萬東方星城、天陽文暉、尚城國際、天城府、楊柳郡本案因產(chǎn)品形態(tài)的唯一性，并無絕對意義上的業(yè)態(tài)競品，但可以通過稀缺的洋房形態(tài)實(shí)現(xiàn)競爭階層的躍升，與上層定位的中央公館、新都會1958等相同總價區(qū)間的公寓產(chǎn)品形成競爭，實(shí)現(xiàn)對其客戶的牽引與形象的對等；市場格局占位5萬+武林壹號武林外灘君璽華家池（4.5萬+）4萬+新都會、朗詩文暉地塊中央公館（近3萬）東宸、中央公園如何在城東實(shí)現(xiàn)高層35000+洋房40000+本案最大營銷策略命題市場邏輯/產(chǎn)品邏輯/客群邏輯POINT 1 建立消費(fèi)者的購買邏輯建構(gòu)項(xiàng)目價格的三個邏輯市場邏輯 1-洞

2、察土地價值據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016的土地價格被刷新了23輪，與2013年的土地價格比較，漲幅最大的是未來科技城和申花板塊，城東新城漲幅只有11%，之所以會有相對滯后的印象，是由于在1月本案土地成交之后，土地市場比較平靜，所以給市場造成了一種錯覺。未來新宅地預(yù)見土地價值建筑面積達(dá)18萬方的彭埠單元R21-33地塊，將在近期入市，如果以申花板塊為例，1月份天陽以19695拿下武林邸地塊，8月融創(chuàng)創(chuàng)下34028的樓板價，7個月地價漲幅達(dá)到73%；而城東在本案之后沒有過新宅地的成交，如果按此推算，時隔7個月，該新宅地的價格將突破28000.本案2016年12月26日，杭州當(dāng)年最后一場土拍，經(jīng)過31輪報(bào)價，世茂

3、集團(tuán)最終以66.42億元成功競得江干區(qū)彭埠單元R21-33地塊，折合樓面價高達(dá)36461元/平方米。未來該地塊預(yù)期出售價格將在45000以上。POINT 2 運(yùn)用市場可信的未來預(yù)期增加購買信心市場邏輯 2-板塊歸屬定義市場數(shù)據(jù)似乎在告訴我們城東很好賣。但對于城東賣40000仍然沒有說服力武林東翼文暉城東新城核心一脈華家池（凱旋路）那么該以何種板塊歸屬，才能贏得恰當(dāng)?shù)母偁幷嘉?，獲得價值最大化？德勝路是浙江人的德勝路 機(jī)場路是杭州人的機(jī)場路華家池板塊已經(jīng)牢牢樹立了4.5萬+的市場價格認(rèn)知，并形成了中央公館的板塊外延在這個區(qū)域內(nèi)的地緣客戶對華家池的眷戀要高于武林門本案客戶與華家池板塊的客戶地圖將有二

4、分之一交圈板塊定義市場觀點(diǎn) Viewpoint+項(xiàng)目板塊價值歸屬武林東翼武林最恰當(dāng)?shù)谋磉_(dá)6公里市中心價值底色一脈華家池一條機(jī)場路/凱旋路一脈華家池一個板塊價值坐標(biāo)文暉文暉價格未建立一條區(qū)域地理牽引線城東新城核心城東新城太遠(yuǎn)一條生活背景線POINT 3 利用有價值和有說服力的上游板塊增加項(xiàng)目的地段價值+機(jī)場路的價值解構(gòu)一脈華家池貴重軸一條九里松濃蔭境一個國賓道國賓禮一座西洋村文明源林蔭玖樟臺 一脈華家池機(jī)場路700余棵香樟濃蔭如蓋，綿延數(shù)里，一脈華家池2016年，在林木映掩的繁華深處，融創(chuàng)悄然落子承接區(qū)域國賓氣韻和時代國賓榮光，以城市低密洋房之姿，譜寫杭州人居新傳奇POINT 4 挖掘城市文脈，

5、可以為地段重塑精神內(nèi)核產(chǎn)品邏輯 1 從2-3個象限內(nèi)找到唯一性市中心7層純正洋房極度稀缺以7層洋房的名義，為城心純正洋房正名純正洋房基因從洋房的稀缺、情懷，純正，完美逐漸剝離出玖樟臺洋房的核心DNA7POINT 5 在市場中發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品類型的稀缺性，并在推廣中標(biāo)簽化產(chǎn)品邏輯 2 以一條storyline去串聯(lián)產(chǎn)品價值普通開發(fā)商在設(shè)計(jì)產(chǎn)品而大師是在設(shè)計(jì)場景場景正在成為顛覆傳統(tǒng)豪宅的新力量，成為未來發(fā)展的關(guān)鍵詞未來，人們喜歡的不是產(chǎn)品本身，而是產(chǎn)品所處的場景，場景時代就此到來場所精神寧靜奢華生活意象國際文明社群審美當(dāng)代品位情感體驗(yàn)至善禮待場景革命歸心場景關(guān)于玖樟臺的場景革命構(gòu)建美學(xué)場景功能場景智能場景

6、互動場景POINT 6 以 sotoryline 方式對產(chǎn)品進(jìn)行有邏輯的演繹每一個場景都是一次歸心場景革命歸心場景融創(chuàng)玖樟臺16大歸心場景場所精神寧靜奢華生活意象國際文明社群審美當(dāng)代品位情感體驗(yàn)至善禮待美學(xué)場景藏境游園對景掩映功能場景陪伴食坊悅讀樂跑智能場景風(fēng)來暖足品奢露泳互動場景歸家浴日目送愛廚客群邏輯 1 洞察客群的類型和圈層POINT 7 判斷客戶類型后，才能知道如何對話中心外溢華家池與文暉板塊額外溢交通便利、價值洼地審美認(rèn)同融創(chuàng)的第三極豪宅區(qū)別于城市其他作品低密需求武林6公里稀缺精裝低密產(chǎn)品地緣情節(jié)生于此，長于此工作于此，圈層于此客群邏輯 2 購買項(xiàng)目的物理屬性城市上中產(chǎn)的高端品質(zhì)改善

7、，人生進(jìn)階之后的犒賞，審美意識的逐步覺醒POINT 8 要深知客戶購買行為的物理屬性POINT 1 建立消費(fèi)者的購買邏輯POINT 2 運(yùn)用市場可信的未來預(yù)期增加購買信心POINT 3 利用有價值和有說服力的上游板塊增加項(xiàng)目的地段價值POINT 4 挖掘城市文脈，可以為地段重塑精神內(nèi)核POINT 5 在市場中發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品類型的稀缺性，并在推廣中標(biāo)簽化POINT 6 以sotoryline方式對產(chǎn)品進(jìn)行有邏輯的演繹POINT 7 判斷客戶類型后，才能知道如何對話POINT 8 要深知客戶購買行為的物理屬性建構(gòu)項(xiàng)目價格的邏輯要點(diǎn)L.2PPT再好不代表營銷做得好全球最奢華的酒店7 星級酒店全球最昂貴的超

8、級跑車 ONE-77 全球最奢華的私人飛機(jī) 加長型波音777Setp1 樹標(biāo)簽關(guān)于7的數(shù)字營銷“7”的最高標(biāo)準(zhǔn)系列參考IPHONE7的四宮格縮略圖關(guān)于7的數(shù)字營銷“7”的珍貴稀缺系列塊 7百達(dá)翡麗175周年紀(jì)念款，全球只有7 Lykan Hypersport超跑，全球僅輛光之山，全球7 大鉆石之一關(guān)于7的數(shù)字營銷“7”的經(jīng)典傳承系列Setp2 講情懷Setp3 聊地段Setp4 追歷史Setp5 售樓部一段刷爆朋友圈的視頻Setp6 猜地價猜地價贏鉆石（H5）Setp7 說產(chǎn)品12米L型陽臺Length長約13米的L型陽臺，帶來無邊際瞰景體驗(yàn)。憑欄俯瞰，猶如佇立在郵輪船頭，放任心靈縱行在花園之

9、海。Light超大L型陽臺，與南向雙臥雙飄窗，共同組成超長日照面，營造出“向日葵”式的發(fā)達(dá)采光系統(tǒng)。在這里，你不會錯過每一次朝霞與夕陽。Link陽臺，是建筑與自然的橋梁，就越完整的體會“城之光，水之聲，月之色，花之香”。Life讀書、書畫、談心、靜臥、曬日上演著24小時沉浸式自然影像。 小飲、種植、音樂、散步、活動它如同電影的熒幕，陽臺越大， 宋代養(yǎng)生大師陳直“十樂”養(yǎng)生之道，正是現(xiàn)代城市人群奢望的陽臺生活。2梯2戶TTop融創(chuàng)玖樟臺，兩梯兩戶設(shè)計(jì)，帶來TOP級墅式歸家禮儀。類獨(dú)門獨(dú)戶式的私家電梯廳，見證每一次啟程與凱旋。Tranquility人生的進(jìn)取與退隱，以電梯為界限，不被打擾，正是私密的意義所在。融創(chuàng)玖樟臺，兩梯兩戶設(shè)計(jì)，讓電梯里的每一刻，世界都靜歸自己。Terrific從精裝電梯廳，到精裝電梯轎廂，融創(chuàng)玖