房地產(chǎn)可行性研究文獻(xiàn)綜述

1、 目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc406867296 房地產(chǎn)可行性研究文獻(xiàn)綜述 PAGEREF _Toc406867296 h 2 HYPERLINK l _Toc406867297 摘要 PAGEREF _Toc406867297 h 2 HYPERLINK l _Toc406867298 關(guān)鍵詞 PAGEREF _Toc406867298 h 2 HYPERLINK l _Toc406867299 一、前言 PAGEREF _Toc406867299 h 2 HYPERLINK l _Toc406867300 二、正文 PAGEREF _Toc4068

2、67300 h 3 HYPERLINK l _Toc406867301 （一）房地產(chǎn)可行性研究的發(fā)展及現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc406867301 h 3 HYPERLINK l _Toc406867302 （二）房地產(chǎn)可行性研究的基本概念和內(nèi)容、作用 PAGEREF _Toc406867302 h 3 HYPERLINK l _Toc406867303 1房地產(chǎn)可行性研究報告 PAGEREF _Toc406867303 h 3 HYPERLINK l _Toc406867304 2用途 PAGEREF _Toc406867304 h 4 HYPERLINK l _Toc406867305

3、 （三）各學(xué)者專家對可研的研究、觀點(diǎn) PAGEREF _Toc406867305 h 4 HYPERLINK l _Toc406867306 （四）案例 PAGEREF _Toc406867306 h 5 HYPERLINK l _Toc406867307 1項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc406867307 h 5 HYPERLINK l _Toc406867308 2市場分析 PAGEREF _Toc406867308 h 6 HYPERLINK l _Toc406867309 3開發(fā)方案定位 PAGEREF _Toc406867309 h 10 HYPERLINK l _Toc4068

4、67310 4經(jīng)濟(jì)評價 PAGEREF _Toc406867310 h 11 HYPERLINK l _Toc406867311 5項(xiàng)目風(fēng)險評價 PAGEREF _Toc406867311 h 12 HYPERLINK l _Toc406867312 6結(jié)語 PAGEREF _Toc406867312 h 12 HYPERLINK l _Toc406867313 三、總結(jié) PAGEREF _Toc406867313 h 12 HYPERLINK l _Toc406867314 四、參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc406867314 h 12房地產(chǎn)可行性研究文獻(xiàn)綜述摘要:本文運(yùn)用綜合分析和歸納

5、的方法，通過中國知識網(wǎng)和萬方數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)庫，運(yùn)用高級檢索方法，在“篇名”處輸入了“房地產(chǎn)投資”和“可行性研究”兩個關(guān)鍵詞，搜索有關(guān)房地產(chǎn)可行性研究的相關(guān)學(xué)術(shù)論文，然后按照時間排序，選擇了近十幾年關(guān)于房地產(chǎn)可行性研究的50篇學(xué)術(shù)論文作為參考文獻(xiàn)，進(jìn)行綜合分析，概述了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的重要性，認(rèn)為是否能夠做好房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究已經(jīng)成為決定房地產(chǎn)投資成敗的關(guān)鍵。最后得出了如下結(jié)論：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)決策分析過程中的重要環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策，申請銀行貸款，投資方與各有關(guān)外協(xié)單位洽談合同的重要依據(jù)。通過對開發(fā)項(xiàng)目的全面分析、論證和評估，從而保證它在技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理、風(fēng)

6、險上可控、節(jié)能和環(huán)保效果明顯、社會效益顯著1。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中加強(qiáng)可行性研究的科學(xué)性與合理性，可以減少投資決策的盲目性，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和促進(jìn)城市土地的合理使用，從而使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和不斷完善2。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目、可行性研究、項(xiàng)目投資一、前言隨著我國城市化發(fā)展步伐的加快，城市人口的增加以及國民經(jīng)濟(jì)的飛速增長帶動了我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的高收益也使其逐漸成為一種重要的投資工具。然而，隨著我國房地產(chǎn)價格經(jīng)歷的前所未有的膨脹，部分城市房價的非理性瘋長，帶來了諸多社會問題，也引發(fā)了國家一輪又一輪的宏觀調(diào)控，尤其是2010年“新國十條”、“國五條”的出臺，對房

7、地產(chǎn)市場影響越來越大3。同時，作為一種高風(fēng)險與高收益并存的投資，房地產(chǎn)行業(yè)還存在很多不完善的地方，尤其在投資可行性分析研究方面還比較落后。目前，在我國房地產(chǎn)市場中呈現(xiàn)的地區(qū)房產(chǎn)投資“過熱”，空置房總量攀升，“爛尾”工程等問題，大多源于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策前沒有重視可行性研究，或是可行性研究流于形式。目前我國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了很多問題，這與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策前沒有重視可行性研究有關(guān)4。2012年4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了3月份70個大中城市的房價數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資、土地供應(yīng)量進(jìn)一步收窄，商品房成交量卻逐步回暖。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與2012年3月相比，70個大城市中新房價格下降的城市是4

8、6個，持平的城市是16個，上漲的城市8個，環(huán)比價格上漲的城市中漲幅都沒有超過0.2%。從同比來看，與2011年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市38個，比2月份增加了11個，這是自2011年9月個別城市再次出現(xiàn)價格同比下降以來，下降城市個數(shù)最多的月份。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)6個月下降。東南沿海城市如杭州、寧波、溫州、金華、青島等新建商品住宅銷售價格環(huán)比降幅也進(jìn)一步擴(kuò)大，3月份比2月份分別擴(kuò)大0.5個、0.5個、0.6個和0.4個百分點(diǎn)5。綜上所述，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快，投資過熱，致使大量商品房空置，資金嚴(yán)重積壓，同時也極易造成經(jīng)濟(jì)虛假

9、增長，形成房地產(chǎn)泡沫，給國民經(jīng)濟(jì)帶來不可估量的風(fēng)險。與此同時，地產(chǎn)過剩造成的經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境變化也在一定程度上使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到了限制，自然也直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)投資總會伴隨著風(fēng)險與收益6。因此，為了保證房地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為了保證國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，為了保證國民生活消費(fèi)的需要，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該完善對房地產(chǎn)開發(fā)前期的可行性研究及投資 風(fēng)險的管理，采取相應(yīng)的措施指導(dǎo)房地產(chǎn)的理性投資，旨在更好地促進(jìn)資源的有效配置，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。 二、正文（一）房地產(chǎn)可行性研究的發(fā)展及現(xiàn)狀改革開放以后，我國經(jīng)濟(jì)體制不斷深入改革，可行性研究這種方法也逐步傳入我國，并運(yùn)

10、用于工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)之前的經(jīng)濟(jì)效益分析。在可行性研究方法傳入我國的同時，我國政府為了做好項(xiàng)目開發(fā)之前的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的分析，避免投資決策失誤所造成的重大損失，提高建設(shè)投資的綜合收益，國家也出臺了相關(guān)的政策，規(guī)定投資項(xiàng)目必須實(shí)施可行性研究7。1981年，國務(wù)院原計劃委員會就明文規(guī)定:所有擴(kuò)建或是新建的大中型投資項(xiàng)目都必須進(jìn)行可行性分析和形成可行性研究報告，只有在論證可行的基礎(chǔ)上才能立項(xiàng)實(shí)施。1983年，計委發(fā)布了關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法，從編制程序、編制內(nèi)容、預(yù)審和復(fù)核等方面來指導(dǎo)我國建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究8。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，項(xiàng)目的可行性研究起步更加比較晚。過去，我國的住房主要是以福

11、利分配為主，房屋的建設(shè)很少考慮效率，從理論上來分析完全是一種低風(fēng)險甚至是無風(fēng)險的項(xiàng)目，所以房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險的理論研究工作更加緩慢9。直到20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)投資出現(xiàn)過熱，可行性研究才真正開始運(yùn)用到房地產(chǎn)領(lǐng)域并逐步深入。我國建設(shè)部2000年頒發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價辦法由于其主要內(nèi)容和研究方法的全面科學(xué)性，目前是我國房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析的重要管理辦法10 。（二）房地產(chǎn)可行性研究的基本概念和內(nèi)容、作用1房地產(chǎn)可行性研究報告1.市場調(diào)查和分析做房地產(chǎn)方面的可行性研究報告之前，需要深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上,對擬開發(fā)的項(xiàng)目的市場需求及市場供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析,并作出客觀的預(yù)測,包括開發(fā)成

12、本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等11.2.規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選在對可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上,優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案,并對其進(jìn)行詳細(xì)的描述12.3.開發(fā)進(jìn)度安排對開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時間安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗(yàn)收等階段安排好開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度. 房地產(chǎn)可行性研究報告的每一個步驟都要準(zhǔn)確謹(jǐn)慎。4.項(xiàng)目投資估算對開發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析評估.5.項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排,合理估算資金需求量,擬訂籌資方案,并對籌資成本進(jìn)行計算和分析13.6.項(xiàng)目財務(wù)評價;依據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制定、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)

13、,從房地產(chǎn)可行性研究報告的角度對項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目從財務(wù)狀況進(jìn)行分析,并借以考察項(xiàng)目財務(wù)可行的一種方法14.7.可行性研究的結(jié)論根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評價指標(biāo)數(shù)值,對項(xiàng)目的可行與否作出明確的結(jié)論.2用途15房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告是項(xiàng)目實(shí)施主體為了實(shí)施某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動需要委托專業(yè)研究機(jī)構(gòu)編撰的重要文件，其主要體現(xiàn)在如下幾個方面作用：1. 用于向投資主管部門備案、行政審批的可行性研究報告根據(jù)國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定國發(fā)（2004）20號的規(guī)定，我國對不使用政府投資的項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)和備案兩種批復(fù)方式，其中核準(zhǔn)項(xiàng)目向政府部門提交項(xiàng)目申請報告，備案項(xiàng)目一般提交項(xiàng)目可行性研究報告

14、。同時，根據(jù)國務(wù)院對確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定，對某些項(xiàng)目仍舊保留行政審批權(quán)，投資主體仍需向?qū)徟块T提交項(xiàng)目可行性研究報告。2. 用于向金融機(jī)構(gòu)貸款的可行性研究報告我國的商業(yè)銀行、國家開發(fā)銀行和進(jìn)出口銀行等以及其他境內(nèi)外的各類金融機(jī)構(gòu)在接受項(xiàng)目建設(shè)貸款時，會對貸款項(xiàng)目進(jìn)行全面、細(xì)致的分析平谷，銀行等金融機(jī)構(gòu)只有在確認(rèn)項(xiàng)目具有償還貸款能力、不承擔(dān)過大的風(fēng)險情況下，才會同意貸款。項(xiàng)目投資方需要出具詳細(xì)的可行性研究報告，銀行等金融機(jī)構(gòu)只有在確認(rèn)項(xiàng)目具有償還貸款能力、不承擔(dān)過大的風(fēng)險情況下，才會同意貸款。3. 用于企業(yè)融資、對外招商合作的可行性研究報告此類研究報告通常要求市場分析準(zhǔn)確、投

15、資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術(shù)研發(fā)等實(shí)際運(yùn)作方案。4. 用于申請進(jìn)口設(shè)備免稅的可行性研究報告主要用于進(jìn)口設(shè)備免稅用的可行性研究報告，申請辦理中外合資企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)項(xiàng)目確認(rèn)書的項(xiàng)目需要提供項(xiàng)目可行性研究報告。5. 用于境外投資項(xiàng)目核準(zhǔn)的可行性研究報告企業(yè)在實(shí)施走出去戰(zhàn)略，對國外礦產(chǎn)資源和其他產(chǎn)業(yè)投資時，需要編寫可行性研究報告報給國家發(fā)展和改革委或省發(fā)改委，需要申請中國進(jìn)出口銀行境外投資重點(diǎn)項(xiàng)目信貸支持時，也需要可行性研究報告。6. 用于環(huán)境評價、審批工業(yè)用地的可行性研究報告我國當(dāng)前對項(xiàng)目的節(jié)能和環(huán)保要求逐漸提高，項(xiàng)目實(shí)施需要進(jìn)行環(huán)境評價，項(xiàng)目可行性研究報告可以作為環(huán)保部門審

16、查項(xiàng)目對環(huán)境影響的依據(jù)，同時項(xiàng)目可行性研究報告也作為向項(xiàng)目建設(shè)所在地政府和規(guī)劃部門申請工業(yè)用地、施工許可證的依據(jù)。（三）各學(xué)者專家對可研的研究、觀點(diǎn)對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，國內(nèi)眾多學(xué)者也從多個角度對這一問題進(jìn)行了研究和探討。 瞿富強(qiáng)、瞿瑩芳（2003）通過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與一般建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的比較與分析，在內(nèi)容與格式統(tǒng)一，提高可行性研寬水平等方面提出了一些建議和措施16。何繼志（2003）認(rèn)為前期可行性研究報告的編制與評估是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一17。崔曉青（2004）在總結(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究內(nèi)容的基礎(chǔ)上,分析了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的信息特點(diǎn),討論了管理信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)

17、技術(shù)、數(shù)據(jù)倉庫和數(shù)據(jù)挖掘等計算機(jī)信息技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中的應(yīng)用18。巫世峰（2006）闡述了可行性研究在房地產(chǎn)項(xiàng)目整個階段中的重要作用,進(jìn)而說明可行性研究評價指標(biāo)體系的研究的必要性和意義,然后提出相應(yīng)評價指標(biāo)體系的建立原則,并利用定性和定量相結(jié)合的方法構(gòu)建出一套較為系統(tǒng)的評價指標(biāo)體系19。林秀欽（2009）以某改造項(xiàng)目為例，就初步可行性研究、項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容及意義作了簡要論述,指出可行性研究在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策和項(xiàng)目運(yùn)作建設(shè)中具有十分重要的作用,應(yīng)引起重視20。洪紅,杜昌盛(2010) 從分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的特點(diǎn)出發(fā)，進(jìn)而提出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作的核心和措施21。蔡

18、亮（2010）房地產(chǎn)項(xiàng)目的確立是一個極其復(fù)雜同時又是十分重要的過程,文章通過具體案例的可行性研究,提出了作者對房地產(chǎn)可行性研究的體會和建議22。王棟、馬令佩（2011）認(rèn)為房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)卓著,在已經(jīng)過去的10年,我國房地產(chǎn)取得了飛速發(fā)展.但是在高速發(fā)展的背后,其所帶來的投資風(fēng)險也日益加大.在目前國家加大宏觀調(diào)控政策下,更應(yīng)該對投資項(xiàng)目的可行性研究以及其可能面臨的風(fēng)險進(jìn)行分析23。廖意紅（2014）在對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資開發(fā)前，需要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是投資決策和開發(fā)計劃的重要依據(jù)24。郭嚇利（2014）在對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資開發(fā)前，需要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究，

19、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是投資決策和開發(fā)計劃的重要依據(jù)。對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究是基本建設(shè)管理中的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)工作，是保證開發(fā)項(xiàng)目以最小的投資換取最佳經(jīng)濟(jì)效果的科學(xué)方法，可行性研究在項(xiàng)目投資決策和項(xiàng)目運(yùn)作建設(shè)中具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義25。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所孫玉梅、劉洪玉指出了房地產(chǎn)市場分析對房地產(chǎn)投資決策、項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)開發(fā)過程、房地產(chǎn)市場宏觀管理等活動的重要性，并總結(jié)了房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容體系，包括區(qū)域房地產(chǎn)市場分析、專業(yè)房地產(chǎn)市場分析、項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析三個層次。內(nèi)容體系包括地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、趣味分析、市場概況分析、專業(yè)市場供求分析、項(xiàng)目競爭分析、敏感性分析六個方面。并指出對于房地產(chǎn)項(xiàng)目

20、的市場分析，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)對市場狀況的把握程度，有利于增強(qiáng)企業(yè)的競爭力，并能幫助企業(yè)適時調(diào)整策略26。（四）案例271項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于風(fēng)光秀麗的門頭溝區(qū)門頭溝新城山景地區(qū)，距離門頭溝葡萄嘴環(huán)島西南約1.5 km處，項(xiàng)目依靠西山山系邊緣，距地鐵1號線的蘋果園站僅7km，距市中心約25km，地理位置比較優(yōu)越。根據(jù)項(xiàng)目初步統(tǒng)計，項(xiàng)目建設(shè)用地為35.62104m2，總建筑面積為62.8104m2，住宅部分容積率為1.8。代征綠地面積3.06104m2，地下面積為10.13104m2。目前本項(xiàng)目使用土地為農(nóng)村集體土地，分二期開發(fā)建設(shè)，計劃用4 a時間全部建設(shè)完成。2市場分析2.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2.

21、1.1北京市基本社會經(jīng)濟(jì)概況2007年末傘市常住人口1633104人，比上年末增加52104人，其自然增長率3.4，人口密度為995人km2，每平方公里比上年末增加32人。2007年實(shí)現(xiàn)人均GDP 7 370美元，早已超過北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要提出的2010年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到6 000美元以上的目標(biāo)。2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到21 989元，比上年增長13.9；農(nóng)村居民人均純收入9 559元，比上年增長10.9。2007年末城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積20.3m2，比上年末增加0.3 m2；農(nóng)村居民人均住房面積39.5 rn2，增加0.4 m2。2.1.2門頭溝區(qū)

22、整體情況2.1.2.1門頭溝地區(qū)生產(chǎn)總值圖1顯示，2007年門頭溝地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到53.4108元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值約3000美元。根據(jù)區(qū)政府工作報告的計劃，該區(qū)今后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以圍繞“四區(qū)”的建設(shè)為重點(diǎn)，國民經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)步的發(fā)展階段。2.1.2.2固定資產(chǎn)投資在北京市投資逐步向郊區(qū)傾斜的大環(huán)境下，門頭溝區(qū)的投資力度不斷加大。其中2007年，全區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資225108元，比上年增長125。房地產(chǎn)投資完成42108元，比上年下降13，下降幅度比上年回升153個百分點(diǎn)(2006年比上年下降166)，占全社會固定資產(chǎn)投資的213。2.1.2.3居民收入從表1得出，2007年門頭溝區(qū)城鎮(zhèn)

23、居民人均可支配收入19465.6元，比上年增加1 815.4元，增長10.3，保持穩(wěn)定增長態(tài)勢；農(nóng)民人均純收入9 198.0元，比上年增長876.8元，增長10.4，城鎮(zhèn)居民人均家庭消費(fèi)支出14 117.7元，比上年同期增長4.3。2.2房地產(chǎn)市場分析2.2.1北京市房地產(chǎn)概況2.2.1.1北京市場供給分析從表2可以看出，全市每年的商品房與住宅投資逐步上升，2007年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1995.8108元，比上年增長16，占全社會固定資產(chǎn)投資額的50.3。2007年全市商品房施工面積10 438.6104m2，比上年下降0.4；其中商品住宅5 914.5104 m2，下降6.3。2007年

24、全市商品房竣工面積2 891.7104m2，比上年下降9.5；其中商品住宅1 854104 m2，下降15.5。2.2.1.2北京市場需求分析從圖2北京市歷年商品房與住宅的銷售面積的比較分析得出，2007年商品房與住宅銷售面積開始下降。商品房銷售面積2 177104m2，下降16.5；其中住宅I 732104m2，下降21.5。在銷售面積增速減緩的情況下，商品房銷售額增長速度并沒有回落，這主要是由于房價的上漲的原因。2007年北京市商品房銷售額2 515108元，其中住宅銷售額l 846108元。住宅供求比(住宅竣工面積：住宅銷售面積)為1854：1731(1.07：1)，供略大于求。2.2.

25、1.3北京銷售價格趨勢分析2007年北京樓市出現(xiàn)了幾年來少有的快速普漲局面。2007年底，除了南部區(qū)域，北京四環(huán)至五環(huán)中間其它域的房價基本都超過15 000元m2。2007年北京樓市交易的均價開始上升，使得商品房銷售均價首次突破萬元大關(guān)，而且漲幅也達(dá)46。2007年北京市商品房銷售價格11553元m2。其中住宅銷售價格10 661元m2。達(dá)到了歷年的最高峰，增幅達(dá)到44.55。所以，商品房銷售價格的增長主要是由于住宅銷售價格的增長。2.2.1.4北京房地產(chǎn)市場綜述2007年北京市房地產(chǎn)市場總體保持穩(wěn)定運(yùn)行狀況，房地產(chǎn)投資增速比2006年上漲了16，但是占全社會投資比重逐漸下降，投資結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化

26、。除此之外，由于2007年施工面積、竣工面積和空置面積的繼續(xù)減少，市場供求矛盾加大。結(jié)果直接導(dǎo)致銷售價格的攀升?？v觀全年，供求關(guān)系是直接影響銷售價格攀升的豐要因素之一。2.2.2門頭溝區(qū)域房地產(chǎn)市場整體分析2.2.2.1房地產(chǎn)供求狀況從表3中可以看出，產(chǎn)品2007年銷售額較2006年增加了20.6108元。所以，隨著蓮石路的開通，阜石路的擴(kuò)修，交通狀況的日益改善，居住條件以及工作通達(dá)性的提升，門頭溝的房地產(chǎn)業(yè)會得到明顯改觀和發(fā)展。2.2.2.2門頭溝土地市場分析根據(jù)表4數(shù)據(jù)顯示，門頭溝前幾年入市交易土地較少，造成供給面積不足，而2007年土地供應(yīng)全部為住宅用地，面積超過20104m2，可見，門

27、頭溝未來幾年內(nèi)，住宅商品房供應(yīng)量將有明顯的提高，從北京土地儲備中心網(wǎng)站上，解到，2007年門頭溝區(qū)成交的城子217地塊項(xiàng)目和門頭溝新城馮村地區(qū)(一期)居住項(xiàng)目的單位地價分別約為206104元667m2和496104元667m2。從這兩宗地塊掛牌價格可以看出，門頭溝房地產(chǎn)市場較好，土地價格提升較快，同時也預(yù)示著門頭溝房地產(chǎn)市場前景較好，區(qū)域價值越來越得到認(rèn)可。2.2.2.3區(qū)域房地產(chǎn)市場分析由于近幾年門頭溝入市交易土地較少，造成供給面積不足，所以近期價格提升較快。從2003年一2005年開發(fā)的項(xiàng)目上市后銷售速度較快，迄今為止絕大多數(shù)項(xiàng)目已銷售完畢，從此看出商品房市場供應(yīng)不足，銷售情況良好。早期各

28、典型項(xiàng)目的成交價基本在3 3004 000元m2之間，而目前唯一在售的項(xiàng)目國信淺山，目前銷售均價為9 200元m2，所以銷售價格漲幅明顯。調(diào)查發(fā)現(xiàn)。門頭溝區(qū)內(nèi)高檔住宅項(xiàng)目非常缺乏，而門頭溝區(qū)自然環(huán)境較優(yōu)越，距離北京市城區(qū)較近，高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)有一定市場份額。2.3房地產(chǎn)市場分析綜述通過對以上北京市房地產(chǎn)市場及門頭溝區(qū)域市場的分析，可以看出項(xiàng)目所處的市場大環(huán)境較好，為項(xiàng)目的運(yùn)作開發(fā)提供了良好的外部條件。3開發(fā)方案定位本項(xiàng)目充分利用獨(dú)有的山體景觀資源優(yōu)勢，打造居山住宅社區(qū)，倡導(dǎo)人與自然的和諧統(tǒng)一。規(guī)劃布局上充分利用現(xiàn)有地形，遵從自然。戶型設(shè)計體現(xiàn)人性化設(shè)計，實(shí)行大面寬，短進(jìn)深，打造舒適性產(chǎn)品。3.

29、1目標(biāo)客戶項(xiàng)目目標(biāo)客戶群主要共分為二類：一類為改善居住型客戶，這部分客戶中大多數(shù)是二次置業(yè)或三次置業(yè)。客戶來自于門頭溝、石景山區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。他們有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，追求居住的舒適度，可以為居住環(huán)境支付較高的溢價，需求戶型面積較大。也有來自于北京市內(nèi)比較喜歡自然環(huán)境的少部分客戶。另一類主要為城市效應(yīng)擠出型客戶，這部分客戶來自于北京市內(nèi)，他們在承受一定總價的范圍內(nèi)，追求產(chǎn)品的性價比。另外還有部分門頭溝區(qū)內(nèi)中等收入人群。3.2產(chǎn)品類型按照項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)條件，項(xiàng)目產(chǎn)品以小高層為主，充分利用山體的景觀資源，使小區(qū)布置錯落有致。另外在開發(fā)過程中注重保護(hù)山體本身特有的生態(tài)環(huán)境，規(guī)劃時盡量減少對自然環(huán)境的破壞，

30、做到住宅、山、植被的和諧統(tǒng)一。精心利用地形的高低起伏，規(guī)劃出錯落有致的山地形態(tài)建筑和豐富的人造與自然景觀，將建筑融為自然的延伸，設(shè)計中盡顯尊重自然的理念，進(jìn)而達(dá)到人與自然和諧共處的人性化居住空間。4 經(jīng)濟(jì)評價4.1經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)過初步測算，在住宅銷售價格8 000元m2的情況下，項(xiàng)日總成本為35.91108元，稅后利潤為9.29108元，成本利潤率為25.87。4.2項(xiàng)目投融資計劃由于工程的費(fèi)用大，因此，建設(shè)項(xiàng)目資金來源主要由建設(shè)單位自籌、銀行貸款、銷售收入三種渠道籌措解決。三項(xiàng)資金合計35.91108元，具體見表5。4.3銷售價格敏感性分析由于項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，市場和政策的因素很難準(zhǔn)確把握，通

31、過銷售價格敏感性分析，判斷項(xiàng)目的承受風(fēng)險的能力。此次價格敏感分析是在住宅銷售均價8 000元m2的基礎(chǔ)上，未考慮車庫銷售收入、商業(yè)銷售價格的變動?；鶞?zhǔn)銷售價格敏感程度設(shè)定為5。從表6可以看出，在價格變動的情況下，項(xiàng)目成本利潤率均在15以上，項(xiàng)目收益較好，市場風(fēng)險小，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。4.4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算結(jié)論 從以上對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測算、銷售價格敏感分析來看，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，項(xiàng)目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，項(xiàng)目的市場前景較好。5項(xiàng)目風(fēng)險評價5.1政策風(fēng)險因本項(xiàng)目處于門頭溝區(qū)，位于六環(huán)以外，不屬于政府政策的調(diào)控蕈點(diǎn)區(qū)域，在“7090平米”政策方面有一定的突破性。即使本項(xiàng)目執(zhí)行“7090平米”政策，因本項(xiàng)目處于門頭

32、溝區(qū)核心位置，區(qū)域內(nèi)中小套型住宅需求比較旺盛，再加上本項(xiàng)目土地成本相對較低，承受市場風(fēng)險能力較強(qiáng)。因此“7090平米”政策不會對本項(xiàng)目造成太大的影響。5.2項(xiàng)目市場風(fēng)險分析區(qū)域價值和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展為項(xiàng)目的成功運(yùn)作提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。隨著門頭溝新城的建設(shè)開發(fā)，該區(qū)域價值會迅速提升，會吸引更多的市內(nèi)、石景山地區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶到此置業(yè)，所以門頭溝未來市場需求較大，市場風(fēng)險較小。6結(jié)語綜上所述，本項(xiàng)目的土地地塊資源條件較好，山體景觀環(huán)境秀麗，交通便利，二級開發(fā)投資同報率較高，達(dá)到25.87，投資風(fēng)險比較小、未來發(fā)展前景看好，適合投資。實(shí)施山景項(xiàng)目的開發(fā)，對門頭溝區(qū)和開發(fā)企業(yè)都具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，并

33、且有利于門頭溝區(qū)的整體建設(shè)和區(qū)域價值的提升，因此，本項(xiàng)目的開發(fā)具有深遠(yuǎn)的社會意義。三、總結(jié)中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過短短幾年的高速發(fā)展，取得了令世人矚目的成就，它與我國國民經(jīng)濟(jì)的高速運(yùn)行是相輔相成的。房地產(chǎn)所能創(chuàng)造的高額附加值以及能為投資者帶來豐厚的利潤，從而吸引了越來越多的房地產(chǎn)的投資者進(jìn)入這個行業(yè)28。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額大，周期長，不確定性因素多，它成功的關(guān)鍵在于正確決策和詳盡的可行性分析?？尚行匝芯繉τ陧?xiàng)目是否能夠科學(xué)的分析與預(yù)測運(yùn)營中的風(fēng)險和收益有著重要的意義，也是做好決策的重要依據(jù)29。因此做好可行性分析工作是項(xiàng)目成敗的重要前提。面對當(dāng)前房地產(chǎn)投資非理性的發(fā)展勢頭的開始出現(xiàn)，我國政府近幾年來在抑

34、制房地產(chǎn)過度非理性發(fā)展方面采取了很多的措施，如土地拍賣和交易、限購限貸、產(chǎn)業(yè)的調(diào)控等等，因此對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，國家宏觀政策的調(diào)控的加強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險就會越來越大，盲目的開發(fā)可能給企業(yè)帶來相當(dāng)大的風(fēng)險30。因此房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)時就更應(yīng)該注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，加大對風(fēng)險的控制，面對當(dāng)前的房地產(chǎn)實(shí)際情況和當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境，從國家宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市的發(fā)展需要以及房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢等方面入手，在宏觀層面和微觀層面，加大對金融風(fēng)險、政策風(fēng)險、行業(yè)風(fēng)險和市場風(fēng)險等等方面的風(fēng)險控制和預(yù)測，做好項(xiàng)目的可行性研究31。四、參考文獻(xiàn)1昌海軍.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究存在問題及對策研究J.中國房地產(chǎn)業(yè)，2012，(3)：4482尹振.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析中存在的問題與對策J.城市建設(shè)，2010：410-4123林秀欽.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的意義J.山西建筑,2009，（14）;201-201.4李惠卿.可行性研究在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的作用探析J.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2010（1