某地產(chǎn)集團質(zhì)量實測操作指引解讀（2012版）

1、25-7月-221集團在建產(chǎn)品質(zhì)量實測操作指引（A5版）解讀工程管理部25-7月-222 目 錄 歷史回顧1 聚焦目標2 評測類別 3 實測指標 4 觀感指標 5 安全文明 7 發(fā)展方向 8 規(guī)定動作 625-7月-223 一、歷史回顧2009年2月3日：2009年3月6日：產(chǎn)品質(zhì)量評估管理辦法（試行） （A/0版），建立了以質(zhì)量合格率和質(zhì)量風險兩大評價指標的產(chǎn)品質(zhì)量評估體系。發(fā)布產(chǎn)品質(zhì)量實測操作指引（試行）（A/0版）。發(fā)布產(chǎn)品質(zhì)量評估管理辦法（試行） （A/1版）、產(chǎn)品質(zhì)量實測操作指引（試行）（A/1版），增加滲漏、裂縫（空鼓）、防水實測指標。2009年6月22日：發(fā)布產(chǎn)品質(zhì)量實測操作指引

2、（試行）（A/2版），增加給水管、電線管預(yù)留預(yù)埋實測指標。2009年7月27日：2010年2月22日：發(fā)布產(chǎn)品質(zhì)量實測操作指引（試行）（A/3版），結(jié)合集團技術(shù)標準，取消、調(diào)整和增加了部分實測指標。2010年5月18日：發(fā)布產(chǎn)品觀感質(zhì)量評分表，將觀感質(zhì)量納入評分體系。2011年2月18日：發(fā)布產(chǎn)品質(zhì)量實測操作指引（A4版），限制了違規(guī)行為。2011年7月5日：發(fā)布產(chǎn)品觀感質(zhì)量評分表（A1版），對觀感質(zhì)量評分體系更加聚焦問題和缺陷2012年1月19日：發(fā)布產(chǎn)品質(zhì)量實測操作指引（A5版），聚焦定尺加工、觀感質(zhì)量、質(zhì)量通病、安全文明，增加了管理的規(guī)定動作、安全生產(chǎn)等評價指標25-7月-224 二、聚

3、焦目標生產(chǎn)安全質(zhì)量管理框架常態(tài)化合格率100%文明環(huán)?？茖W的計劃管理無質(zhì)量通病卓越的住宅性能超客戶預(yù)期交付觀感建筑、結(jié)構(gòu)安全合理工序時間采購與生產(chǎn)匹配設(shè)計一次定型工程策劃、效率、穿插作業(yè)杜絕滲漏無裂縫少空鼓無觀感缺陷標準執(zhí)行無后期拆改造成的隱患工藝節(jié)點設(shè)計選型觀感標準定尺加工四化管理單工序流水細部與收口無功能缺陷戶型合理空間利用高效節(jié)能環(huán)保優(yōu)異物理性能高居住舒適性工業(yè)化、技術(shù)創(chuàng)新、工藝改進高質(zhì)量住宅產(chǎn)品25-7月-225 二、聚焦目標聚焦目標：杜絕滲漏、空鼓/開裂的系統(tǒng)性質(zhì)量問題尺寸精度控制，（取消或減少濕作業(yè)）裝修部品定尺加工裝修交付觀感提升，裝修房、共用空間、園林景觀管理動作規(guī)范化、標準化

4、安全零容忍文明施工常態(tài)化25-7月-226 三、評測體系定量指標實測合格率(65%)規(guī)定動作合格率(20%)安全文明實測合格率（單獨計分）觀感質(zhì)量合格率(15%)土建（10）裝修（80）四化管理（20）園林（10）安全生產(chǎn)合格率（60%）計劃管理（15）工序管理（15）文明施工合格率（40%）空鼓、開裂類滲漏類定尺加工類觀感變更管理（15%）防滲漏管理（35%）基礎(chǔ)質(zhì)量生產(chǎn)保障規(guī)定動作客戶視角安全生產(chǎn)25-7月-227 四、實測指標總則：增加常態(tài)原則、公正原則，嚴禁停工迎檢、觸犯底線的行為。增加了創(chuàng)新節(jié)點的評分方法，鼓勵從系統(tǒng)上解決問題。增加了禁止性做法等的扣減方法，嚴厲處罰隱瞞、作假、系統(tǒng)性

5、質(zhì)量問題。增加了部分指標的生效時間。“對于本次新增的涉及圖紙設(shè)計的相關(guān)評測內(nèi)容，原則上適用于自2012年5月1日之后通過開工審批的項目 ”實測指標：25-7月-228 四、實測指標砼混凝土結(jié)構(gòu)截面尺寸偏差，頂板水平度極差，樓板厚度偏差，施工控制線設(shè)置 無變化，按照原來操作模式表面平整度增加取消抹灰層的取點要求，增加至135點垂直度增加取消抹灰層和門洞口的要求，增加至75點軸線偏差控制 新增實測指標共12點表面平整度0，8mm2060任選長邊墻兩面中的一面作為1個檢測區(qū)。當所選墻長度小于3米時，同一面墻4個角（頂部及根部）中，取左上及右下2個角。按45度角斜放靠尺，累計測2次表面平整度,這2個實

6、測值分別作為該指標合格率的2個計算點;當所選墻長度大于3米時，還需在墻長度中間水平放靠尺增加測量1次，這3個實測值分別作為該指標合格率的3個計算點?？缍纯诓课槐販y。墻表面平整度0，8mm 取消抹灰層15135（1） 實測區(qū)與合格率計算點：每一面墻為1個實測區(qū)，累計15個實測區(qū)。所選2套房實測區(qū)不足15個時，需增加實測套房數(shù)。每一測尺實測值為一個合格計算點。（2） 測量方法：同一實測區(qū)內(nèi)當墻面長度小于3米，在同一墻面頂部和根部4個角中，選取左上、右下2個角按45度角斜放靠尺分別測量1次，在距離地面20cm左右的位置水平測1次；當墻面長度大于3米，在同一墻面4個角任選兩個方向各測量1次，在墻長度方

7、向任意位置增加2次水平測量，在距離地面20cm左右的位置水平測2次；l 所選實測區(qū)墻面優(yōu)先考慮有門窗、過道洞口的，在各洞口45度斜測一次，洞口兩邊豎向各測一次；l 以上各實測值作為合格率1個計算點。墻表面平整度25-7月-229 四、實測指標砼軸線偏差控制軸線偏差控制（1） 軸線豎向投測：總高H（m）H 30，允許偏差 5(mm)；30 H 60，允許偏差10(mm)；60 H 90 ，允許偏差15(mm)；90 H 120,允許偏差20(mm)；120 H 150，允許偏差25(mm)。 （2） 施工層放線精度：承重墻、梁、柱邊線精度允許偏差3(mm)。（3） 每層放線孔不能少于2個。312

8、（1） 每棟樓為一個測區(qū)，共3棟樓。每層不少于2個放線孔，每棟樓任選一層進行實測。每層軸線豎向偏差實測值及施工層放線偏差各實測2個實測值，各作為一個計算點，每個測區(qū)共4個測點，總共3個測區(qū)，12個計算點。（2） 軸線豎向投測：在樓層放線孔上架設(shè)儀器，通過儀器對準基準點，施工層主軸線和基準點之間的偏差值，若偏差值不滿足標準要求及樓層少于2個放線孔，則此測點為不合格。（3） 施工層放線精度：用卷尺測量主軸線和施工層控制線（承重墻、柱邊線）之間的距離與設(shè)計值進行比較，其偏差值是否符合標準要求。（4） 數(shù)據(jù)記錄：合格記為“0”，不合格記為“1”。軸線豎向312樓層主軸線樓層主軸線放線精度：3mm用卷尺

9、測量主軸線和施工層控制線（承重墻、柱邊線）之間的距離與設(shè)計值進行比較，其偏差值是否符合標準要求。軸線豎向：30米以內(nèi)5mm，以此類推用激光投線儀驗證樓層主軸線的關(guān)系25-7月-2210 四、實測指標砌筑工程方正度：10mm每套房必須有通長基準控制線或偏差超過5mm/2m，否則該套房的實測以不合格計算外門窗洞口尺寸：（-5，+10mm）增加至20個測區(qū)砌筑工程表面平整度，垂直度 無變化方正度 增加方正基準控制線的要求外門窗洞口尺寸偏差 增加了測區(qū)數(shù)25-7月-2211 四、實測指標抹灰工程尺差控制抹灰工程室內(nèi)凈高偏差，頂板水平度極差，陰陽角、地面表面平整度 不變墻面平整度 “墻長超3米”改“墻長

10、超4米”墻面垂直度 增加門洞口必測方正度 增加方正基準控制線的要求地面水平度極差每個地面增加2點定尺加工抹灰工程房間開間/進深尺寸偏差，同戶型同廚衛(wèi)間開間/進深偏差 不變戶內(nèi)門洞尺寸偏差 增加了測區(qū)數(shù)、入戶門洞必選外墻窗內(nèi)側(cè)墻體厚度極差 增加了測區(qū)同戶型同廚衛(wèi)間管道井尺寸偏差 調(diào)整了測區(qū)選擇同戶型同廚衛(wèi)間窗底框標高偏差 增加了測區(qū)數(shù)同戶型同廚衛(wèi)間窗側(cè)框墻距偏差 調(diào)整了測區(qū)選擇柜體嵌入位尺寸偏差 增加測量部位、垂直度、平整度25-7月-2212 四、實測指標抹灰工程表面平整度：（0,4mm)表面垂直度：（0,4mm)少于4米無門洞：3點少于4米有門洞：6點大于4米無門洞：6點大于4米有門洞：9點

11、少于3米無門洞：2點少于3米有門洞：4點大于3米無門洞：3點大于3米有門洞：5點25-7月-2213 四、實測指標抹灰工程方正度：（0,5mm)地面水平度極差：（0,10mm)標準提高一倍測區(qū)增加至15個無通長控制線或偏差超過5mm/2m，則該房間測點不合格每個地面增加2點，共10測區(qū)25-7月-2214 四、實測指標抹灰工程窗邊大小頭：（0,5mm)入戶門洞必選增加至20個測區(qū)高度根據(jù)1米底板若離基層距離大于門貼臉寬度的一半，則寬度、高度及門貼臉不合格戶內(nèi)門洞尺寸偏差：（0,10）（0,3）測區(qū)增加至30個其中涂飾平窗3個凸窗7個瓷磚收口20個25-7月-2215 四、實測指標抹灰工程同戶型

12、同廚衛(wèi)間窗底框標高偏差：（-10,10mm)必選5個戶型，不足按照戶型多少選擇每個戶型選擇2套房同戶型同廚衛(wèi)間管井尺寸偏差：（-5,+5）測區(qū)增加至20個，明確窗底下的磚必須的整磚；同戶型同廚衛(wèi)間窗側(cè)框墻距偏差：（-10,10）標準由原來的（0,15）提高至（0,10）測區(qū)由原來的6個增加至10個；柜體嵌入位尺寸偏差增加垂直度、平整度測量指標10個測區(qū)25-7月-2216 四、實測指標涂飾工程墻面平整、垂直度：（0,4mm)測區(qū)10個，每個測區(qū)增加2個點地板水平度極差：（0,10測點增加至135、75個，規(guī)則同抹灰工程，打磨后標準提高至3涂飾工程墻面垂直度，陰陽角方正，頂棚（吊頂）水平度極差

13、墻面表面平整度 “墻長超3米”改“墻長超4米”墻面飾面磚表面平整度，垂直度，陰陽角方正，接縫高低差 地面飾面磚表面平整度，接縫高低差 室內(nèi)門安裝門框正、側(cè)面垂直度 鋁合金門窗型材拼縫寬度，鋁合金門或窗框正面垂直度 型材拼縫高低差 調(diào)整了塑鋼門窗的合格標準木地板表面平整度，接縫寬度，接縫高低差 水平度極差 增加了踢腳線部位的測點25-7月-2217 四、實測指標防滲漏工程外門窗邊框外表面防水層：墻身為砌體時應(yīng)先抹底層灰，對洞口四周粉刷收頭，不能直接在砌塊上涂刷JS 防水；防滲漏衛(wèi)生間涂膜厚度，衛(wèi)生間附加防水層，衛(wèi)生間地漏 邊框外表面防水層 增加了外邊框不做防水的氣候條件，調(diào)整了部分合格標準邊框收

14、口與塞縫 增加了滴水線、散水坡和鷹嘴的要求防空鼓/開裂砌體墻電線管暗埋，裂縫/空鼓（涂飾），裂縫/空鼓（墻面飾面磚），裂縫/空鼓（地面飾面磚） 外墻防開裂節(jié)點 調(diào)整了節(jié)點要求內(nèi)墻防開裂節(jié)點 調(diào)整了節(jié)點要求砼樓板和砼墻面給水管暗埋 增加了禁止砼樓板開槽的要求砌體墻面給水管暗埋 增加了實心砌體墻開槽長度要求裂縫/空鼓（抹灰） 增加了修補后的檢查標準砌筑節(jié)點：頂磚時間外墻是15天，內(nèi)墻是7天給水線槽：禁止壓槽，實心磚水平開槽長度50025-7月-2218 五、觀感指標裝修房（80%）：將以往的觀感總體評價，調(diào)整為總體評價與缺陷觀察相結(jié)合的方式評價。土建施工（10%）：未調(diào)整。仍以總體評價與缺陷觀察相

15、結(jié)合的方式進行評價。園林施工（10%）：將以往的觀感總體評價，調(diào)整為總體評價與缺陷觀察相結(jié)合的方式評價。25-7月-2219 五、觀感指標混凝土工程露筋、狗洞等重大缺陷關(guān)注漏漿、露筋、樓面是否平整砌筑工程混砌、及二次構(gòu)件構(gòu)造柱、窗臺板、防水反坎、過梁等二次結(jié)構(gòu)澆筑不密實，存在蜂窩、麻面、漏漿、露筋、漲模、夾渣、馬牙槎粗糙等缺陷抹灰工程墻/地面起砂強度不足，起砂。外露鋼筋頭、鋼絲網(wǎng)等外露鋼筋頭、鋼絲網(wǎng)、混凝土面等安裝開槽觀感缺陷未做到橫平豎直、機械切割開槽安裝管線定位圖無項目工程、設(shè)計聯(lián)合確認書面記錄（包含樓棟內(nèi)公共及室內(nèi)部分）；25-7月-2220 五、觀感指標檢查項目檢查內(nèi)容缺陷描述涂飾外露

16、鋼筋頭、鋼絲網(wǎng)外露鋼筋頭、鋼絲網(wǎng)、鋼釘未處理，有銹斑砂痕大面砂痕或刷痕明顯收口粗糙線盒、穿墻管周邊收口粗糙，材料交接處接縫粗糙或過渡明顯瓷磚工藝缺陷暴邊、拼縫目測明顯大小不一，開關(guān)盒等處開孔過大、粗糙石材色差目測明顯色差，大面紋路拼接雜亂無規(guī)則污染、破損污染、斷裂、劃傷、破損墻紙污染、破損污染、劃傷、破損接縫距墻1米目測，可見接縫木地板工藝缺陷目測明顯起拱、翹曲，松動、異響，踢腳線位有踩踏返灰、扭曲變形、墻面交接不嚴現(xiàn)象公共空間污染、破損污染、破損、劃傷、裂縫、暴邊、霉變。25-7月-2221 六、規(guī)定動作指標-匯總四化管理（20%）： 總體仍按A4版執(zhí)行，細化了測區(qū)選擇、檢查標準、評分標準計

17、劃管理（15%）： 分為計劃編制、部品訂單、專項采購、示范區(qū)、計劃執(zhí)行五個部分。明確了測區(qū)選擇、檢查標準、評分方法、數(shù)據(jù)記錄等內(nèi)容。工序管理（15%）： 以樣板管理作為切入點，分為交付樣板、節(jié)點和工序樣板、樣板集中展示區(qū)三個部分。防滲漏管理（35%）： 分為防滲漏體系文件、節(jié)點構(gòu)造、施工工藝、試驗與記錄四個部分。設(shè)置了防水節(jié)點的強制做法變更管理（15%）： 分為安裝、建筑、裝修、結(jié)構(gòu)四個專業(yè)，主要目標是避免因變更造成的后期拆改。25-7月-2222 六、規(guī)定動作指標-防滲漏管理防滲漏管理（35%）： 分為防滲漏體系文件、節(jié)點構(gòu)造、施工工藝、試驗與記錄四個部分。防滲漏體系文件公司防滲漏體系經(jīng)過公

18、司專業(yè)（專家）委員會批準下發(fā)；項目防滲漏體系文件經(jīng)公司專業(yè)（專家）委員會審核，并簽字批準；節(jié)點構(gòu)造結(jié)構(gòu)降板、裝飾完成面降板外墻防水體系、廚衛(wèi)防水體系、屋面防水體系嚴禁做法：地暖管線進出廚衛(wèi)；水電管進出陽臺；半地下室管線；外墻空心磚使用條件聯(lián)排和別墅全砼外墻；施工工藝基層平整、清潔；坡度正確；坡屋面采用雙面支模；衛(wèi)生間門檻石先貼，后做防水；門窗框密封膠牢固、無脫膠、漏膠；構(gòu)造柱頂端澆筑密實，無漏澆；試驗與記錄記錄的時間、部位、階段等符合要求；廚衛(wèi)進行砼結(jié)構(gòu)閉水；涂膜防水的檢驗切片、影像、文字記錄；雨季滲漏點檢查；外墻淋水、沖水的影像、文字記錄；25-7月-2223 六、規(guī)定動作指標-四化管理四化

19、管理（20%）： 總體仍按A4版執(zhí)行，細化了測區(qū)選擇、檢查標準、評分標準。（紅色字體為新四化管理的要求）圖紙深度標準化（質(zhì)量誤差毫米化、部品加工定尺化）土建抹灰尺寸控制圖（含實測復(fù)核圖紙、抹灰開始三層后、無遺漏）裝飾材料排版圖（按戶型、樓棟分類；同戶型、砼樓棟只有一個排版圖）主要部品安裝尺寸確認表（土建、裝修、部品供應(yīng)商）同一戶型、同一部位所有批次訂貨單為依據(jù)，部品加工尺寸只有一個現(xiàn)場管理可視化（觀感質(zhì)量樣板化）質(zhì)量可視化每戶懸掛上墻；每戶進度可視化表甚至大堂或戶內(nèi)；數(shù)據(jù)更新及時，反映罪行狀況；每戶型材料加工下料表懸掛于加工區(qū)材料加工工廠化（質(zhì)量管理的推手）精裝修集中加工；材料按類別分區(qū)堆放整

20、齊；綠色施工，有降塵降噪措施；整體場地干凈整潔、標識清晰施工現(xiàn)場整潔化（工序管理標準化）樓棟內(nèi)裝飾工程實現(xiàn)單工序流水；戶內(nèi)裝修余料集中堆放；每戶配垃圾箱、灰槽；戶內(nèi)和共用空間裝修垃圾日清日畢25-7月-2224 六、規(guī)定動作指標-計劃管理計劃管理（15%）： 分為計劃編制、部品訂單、專項采購、示范區(qū)、計劃執(zhí)行五個部分。計劃編制二級運營計劃、開工申報計劃細化至各樓棟；施工計劃符合集團標準工期，且實際偏差不大于30天；部品訂單最后一批定貨數(shù)量不高于合同每批次數(shù)量要求（避免加工量集中）最后一批生產(chǎn)時間、安裝時間不低于合同要求專項采購裝修、園林單位定標時間與工程管理策劃書偏差不大于20天；示范區(qū)對外展

21、示的進度最慢樓棟工期較標準工期壓縮不超過20天計劃執(zhí)行關(guān)鍵線路上樓棟的主體封頂較標準工期偏差不超過30天；關(guān)鍵線路上樓棟的砌筑大面積開始時間偏差不超過15天；關(guān)鍵線路上樓棟的抹灰大面積開始時間偏差不超過20天；關(guān)鍵線路上樓棟的裝修工期較標準工期偏差不超過30天；關(guān)鍵線路上樓棟的模擬驗收時間不低于30天（聯(lián)合驗收制度要求）25-7月-2225 六、規(guī)定動作指標-工序管理工序管理（15%）： 以樣板管理作為切入點，分為交付樣板、節(jié)點和工序樣板、樣板集中展示區(qū)三個部分。交付樣板銷售樣板房：開放前3天完成；達到交付標準；開放前3天完成驗收，設(shè)計、營銷、工程、采購、成本、客服、物業(yè)聯(lián)合驗收，形成會議紀要并簽字確認招標用施工樣板房：定標前3天完成；質(zhì)量達到交付標準；定標前完成驗收，需工程、采購、成本、設(shè)計聯(lián)合驗收，形成會議紀要，并簽字確認交付用施工樣板房：裝修總包定標后，大面積施工前完成；各類裝修標準不少于一套（后期將調(diào)整為每戶型至少一套）；質(zhì)量達到交付標準（含保潔）；大面積施工前完成驗收，須設(shè)計、營銷、工程、采購、成本、客服、物業(yè)聯(lián)合驗收，與銷售樣板間承諾一致，并簽字確認。節(jié)點和工序樣板對涉及的主要工序和節(jié)點內(nèi)容進行了約定，包括防開裂、暗轉(zhuǎn)、抹灰、門窗、外墻、防水等；戶內(nèi)的實際施工的節(jié)點和工序與相對應(yīng)的樣板相符。樣板集中展示區(qū)總包進場2個月內(nèi)完成；項目部組織驗收，重要工序須工程部參與包