某旅游商業(yè)街項目可行性報告_secret

1、PAGE *旅游景區(qū)項目論證可行性分析報告*2006年5月目錄I正文地塊的基本情況地塊開發(fā)模式論證開發(fā)條件評價市場前景地塊開發(fā)投資測算地塊開發(fā)收益預(yù)測地塊開發(fā)財務(wù)分析地塊開發(fā)其它問題研究地塊開發(fā)可行性論證結(jié)論II附錄位置圖地塊實(shí)景圖地塊周邊環(huán)境實(shí)景*旅游景區(qū)項目論證分析報告和縣烏江地處蘇皖交界，安徽省東部，東臨長江，與六朝古都南京一橋相通（距南京長江三橋15公里），與鋼鐵之城馬鞍山一渡相連，瀕臨九州米市蕪湖，西接安徽省會合肥。是安徽省向東發(fā)展，對接蘇浙滬地區(qū)的橋頭堡，連接蘇皖兩省的紐帶。隨著道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，其接轉(zhuǎn)輻射的功能將日益增強(qiáng)，隨著一系列招商引資的優(yōu)惠條件的出臺，正逐步形成良

2、好的投資環(huán)境。鎮(zhèn)里有風(fēng)光秀麗的鳳凰山和虞姬山遙相呼應(yīng)，向來客訴說著千年的傳奇愛情和*的英雄氣概，其中鎮(zhèn)南的鳳凰山上坐落有千年古剎*，是為紀(jì)念西楚*項羽自刎烏江而建 。鎮(zhèn)內(nèi)有明清古街，古色古香，小商品市場繁榮。鎮(zhèn)內(nèi)空氣自然清新，人民安居樂業(yè)，質(zhì)樸善良。天下第一湯“香泉”距此僅10公里。地處蘇皖紐帶，交通有其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢：105國道、寧烏公路，巢寧路、滁蕪路貫穿于此，距合寧（滬）高速僅15公里，向東直達(dá)南京，與黃金水道長江相依，且有2千噸級的水運(yùn)?？看a頭，經(jīng)商貨運(yùn)較為便利。與內(nèi)陸的城市相比，有著顯著的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)越的投資環(huán)境。一、地塊基本情況位置：和縣烏江鎮(zhèn)南四至：北臨*路（舊稱），東臨駐馬河畔

3、和長江，西臨寧烏公路，南邊為大塊農(nóng)田面積：69907平方米地塊的具體位置和周邊情況如下圖所示：*商業(yè)街地塊形狀圖商業(yè)街地塊功能格局示意圖（規(guī)劃）1.1地塊現(xiàn)狀：整個地塊呈條形，東西分布，地塊內(nèi)多為大塊農(nóng)田，在地塊的西邊分布有沿街兩層商住用房（沿寧烏公路分布）、皖東邊貿(mào)市場、竹排加工場、通訊信號發(fā)射基站等多家單位，地上建筑物均比較為簡單，以兩層樓房和平房為主，有商用、住宅、加工、市場等。環(huán)境特點(diǎn)：綠化較好，有大批農(nóng)田和樹木且臨近鳳凰山*風(fēng)景區(qū)，環(huán)境較為安靜，但因其北面有數(shù)家化工廠，所以污染較嚴(yán)重。1.2周邊特征：臨合寧高速，陸運(yùn)有寧烏公路直達(dá)南京，105國道、巢寧路、滁蕪路穿鎮(zhèn)而過；水運(yùn)有黃金水

4、道長江。內(nèi)有滁河千噸級?？看a頭，距縣內(nèi)淮南鐵路僅55公里。1.3地塊優(yōu)勢：1.地塊呈長條狀，適合開發(fā)商業(yè)街。2.地處城南，緊臨鳳凰山*風(fēng)景區(qū)，綠化好、風(fēng)景優(yōu)美，空氣質(zhì)量高，有較好的環(huán)境較為安靜 3.鎮(zhèn)上有小學(xué)、中學(xué)等教育機(jī)構(gòu)，甲級衛(wèi)生醫(yī)院，工行和農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)，有線電視臺和廣播電視臺，設(shè)施較齊全。4. 金融機(jī)構(gòu)齊全，農(nóng)村合作金融組織2個，農(nóng)行、工商行、建行均設(shè)有機(jī)構(gòu)，可直接辦理外匯存兌業(yè)務(wù)，周邊有一定的商業(yè)氣氛。5.地塊目前是農(nóng)田，免去了拆遷等程序，可直接開發(fā)使用。6周邊有較多景點(diǎn)相接： HYPERLINK /travelguide/ShowSight.aspx?id=2965 陋室、 HYP

5、ERLINK /travelguide/ShowSight.aspx?id=2964 雞籠山、 HYPERLINK /travelguide/ShowSight.aspx?id=2963 天門山、 HYPERLINK /travelguide/ShowSight.aspx?id=2962 太湖山、 HYPERLINK /travelguide/ShowSight.aspx?id=2961 半湯、湯池、香泉、 HYPERLINK /travelguide/ShowSight.aspx?id=2960 姥山。有利于以后形成成熟的旅游線路。7本項擁有得天獨(dú)厚自然山水環(huán)境，是距離市區(qū)最近的天然氧吧，屬

6、。于自然眷顧的上風(fēng)上水之地，也是距南京等大中城市最近的、罕有的真山真水之地8本項目是一個集行政辦公、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、住宅于一體的城市化開。發(fā)建設(shè)項目，必將強(qiáng)化大盤優(yōu)勢和市場競爭能力。1.4地塊劣勢：1.地塊內(nèi)多為農(nóng)田且周邊多為工廠和住宅，缺少傳統(tǒng)商業(yè)氣氛。2.地塊北邊有幾個化工廠，如華星華工等。3.地塊邊有兩座移動和聯(lián)通的通訊信號發(fā)射基站。4鎮(zhèn)內(nèi)人口較少，購買力有限，且目前交通情況勢必會對商業(yè)街產(chǎn)生較大的影響。二、地塊開發(fā)模式論證： 2.1規(guī)劃要點(diǎn)及其限制*商業(yè)街地塊規(guī)劃用途為商務(wù)用地，建筑密度1.58，總?cè)莘e率為1.58，綠化率0.034。規(guī)劃中商業(yè)街商鋪設(shè)計為3層仿明清風(fēng)格建筑 。2.2項目建

7、設(shè)內(nèi)容：A建設(shè)停車場、游客服務(wù)區(qū)B建設(shè)購物一條街C建設(shè)美食、娛樂一條街D建設(shè)賓館、度假村E建設(shè)別墅、住宅（二期）2.2.1項目定位：旅游商業(yè)街（明清仿古風(fēng)格、三層布局）2.2.2開發(fā)狀況： 地塊規(guī)劃面積：69907平方米，綜合容積率1.58，建筑面積為110678.4平方米，設(shè)施配套（道路、綠化、休閑廣場等）面積為建筑面積的47%，共計33014.2平方米，土地面積具體分配如下：地塊面積將近二分之一開發(fā)明清風(fēng)格仿古三層商鋪，其容積率為3，占地面積為30744平方米。地塊面積將近十分之一為開發(fā)賓館和休閑中心用地，容積率為3，占地面積為6148.8平方米。剩下的地塊開發(fā)一個大型的綠化休閑廣場，建筑

8、面積為9956.7平方米。一次性開發(fā)，銷售期1年，2008年1月開始銷售，到2008年12月售完，2008年1月入住，假設(shè)是勻速銷售。2.2.3開發(fā)進(jìn)度： 序號時 間工作內(nèi)容12005年12月至2006年2月辦完土地出讓手續(xù)完成該項目開發(fā)籌備工作32006年3月至2006年6月完成開發(fā)項目的前期準(zhǔn)備工作立項規(guī)劃設(shè)計報建施工招標(biāo) 42006年7月至2007年12月完成土建安裝工程完成總圖及環(huán)境工程銷售做好廣告宣傳52008年1月至2008年12月制訂銷售策略與計劃樓盤預(yù)售估計銷售100%制訂物業(yè)管理規(guī)劃62008年1月1日購房者入住，辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)2.2.4設(shè)定理由論證： （1）建筑密度和容積率的

9、設(shè)定，是通過*旅游景區(qū)項目投資分析報告所得到。（2）周邊建設(shè)在商業(yè)街地塊南面、寧烏鐵路東面有一大片農(nóng)村集體用地，該地塊面積較大，土地較為平整，上面有少量村民居住和大量樹木，建筑密度小，空氣質(zhì)量好，適合商業(yè)街的后續(xù)發(fā)展和開發(fā)住宅小區(qū)。在商業(yè)街地塊的北面，各種條件與商業(yè)街地塊很相似的地塊上，正在開發(fā)類似的商業(yè)店鋪烏江寶利城。三、開發(fā)條件評價3.1經(jīng)濟(jì)地理位置（1）*商業(yè)街地塊位于烏江鎮(zhèn)南面，東面緊臨*風(fēng)景區(qū)和黃金水道長江，西臨鎮(zhèn)內(nèi)主干道寧烏公路，北近合寧（滬）高速公路，南面則有大片農(nóng)田利于后續(xù)開發(fā)。有多路公交線路通過（如烏江到南京市的公交車，15分鐘一班），商業(yè)街建成后物業(yè)將有定點(diǎn)班車直達(dá)南京火車

10、站，同時將進(jìn)行寧烏路擴(kuò)建工程，交通十分便捷。（2）*商業(yè)街地塊附近有多所學(xué)校，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、中國聯(lián)通、中國移動通信塔、中低檔餐館、賓館等一應(yīng)俱全，烏江鎮(zhèn)是巢湖市唯一一家國家小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)，基礎(chǔ)設(shè)施完備，形成了“三縱、四橫、一循環(huán)”的總體框架，邊界貿(mào)易、文化旅游業(yè)發(fā)展迅速，形成了化工、蔬菜批發(fā)交易、服裝、建材等十多個專業(yè)市場。（3）*商業(yè)街地塊位于烏江鎮(zhèn)南鳳凰山邊，風(fēng)景秀麗，空氣新鮮，這里一切都顯得很寧靜平和，沒有城市中的那種喧鬧和浮躁，是現(xiàn)代城市人向往的清凈家園和修身養(yǎng)性之地。（4）隨著安徽省經(jīng)濟(jì)活力的不斷增加，以及和蘇浙滬緊密相連的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，勢必將會吸引越來越多的人來烏江尋

11、找發(fā)展機(jī)會。加上烏江鎮(zhèn)自身一批項目和優(yōu)惠措施的相繼出臺，如已經(jīng)談妥待建的東河沿綜合整治工程、駐馬河石料碼頭工程、皖東邊貿(mào)市場擴(kuò)建工程三大項目，已達(dá)成意向性投資協(xié)議的烏江大橋等項目，必然使得整個烏江的經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境和生活環(huán)境有進(jìn)一步的提高。此外，為了吸引客商投資，當(dāng)?shù)卣€實(shí)行了工業(yè)用地基準(zhǔn)價5萬元每畝，并可根據(jù)投資規(guī)模、技術(shù)含量、稅收貢獻(xiàn)等給予一定的優(yōu)惠的土地價格優(yōu)勢?？梢灶A(yù)見*商業(yè)街地塊無論是在環(huán)境、生活配套設(shè)施還是交通條件，都將有一個比較良好的硬件軟件環(huán)境。而且等*風(fēng)景區(qū)、虞姬園景區(qū)等一批旅游景點(diǎn)的開發(fā)和完善，勢必會帶來大量的游客并大大提高烏江的知名度，這些又能夠極大的推動整個商業(yè)街，乃至整

12、個城鎮(zhèn)的發(fā)展。3.2水、電、電信等基礎(chǔ)設(shè)施由于在*商業(yè)街地塊的北邊有幾家規(guī)模較大的工廠，故水電供應(yīng)可以直接從北面連接供應(yīng)，十分便利。供水方面，商業(yè)街地塊瀕臨長江，鎮(zhèn)內(nèi)又有可日供5萬噸水廠，且供水價格優(yōu)惠，故供水能力較大；在供電方面，鎮(zhèn)內(nèi)有11萬伏、3.5萬伏、1萬伏供電線路，可滿足不同層次供電需求，這些設(shè)施能夠使得電壓穩(wěn)定，總體來說，供電能力儲備大，供電條件優(yōu)越；通信方面，已開通全數(shù)字程控電話3000門，聯(lián)通、移動通信塔、IC卡電話投入使用，已實(shí)現(xiàn)村村通電話目標(biāo)。中國移動和中國聯(lián)通手機(jī)信號很好。四、市場前景4.1地塊周邊開發(fā)情況與銷售情況分析（鎮(zhèn)內(nèi)相近項目情況）地塊周邊的樓盤及其銷售情況如下：

13、（1）烏江寶利城總建筑面積約5000平方米，以3層式商鋪為主。開盤時間：2006 入住時間：2006-10-1 開工日期：2006-5竣工日期：2006-9起價：1780元/平方米 均 價：2000元/平方米最高價：2280元/平方米（2）香泉湖國際度假中心建設(shè)用地約5400畝，容積率0.099，綠化率89.00，總規(guī)劃建筑面積約為35萬平方米，一期包含約2500套酒店式公寓、350幢獨(dú)立別墅及各類輕旅游配套項目。一期開盤時間：2002-6-1 一期入住時間：2005-12-1 一期均價：3800元平方米，周邊樓盤的容積率如下：樓盤烏江寶利城香泉湖容積率270.0994.2地塊開發(fā)后房地產(chǎn)銷售

14、及其商業(yè)街收益前景預(yù)測從潛在消費(fèi)市場的角度來看：一，是烏江本地在集鎮(zhèn)的居民（有兩萬左右，當(dāng)?shù)貏趧恿敵鲚^多且有一定購買力，消費(fèi)能力強(qiáng)），烏江鎮(zhèn)人民政府已決定在全鎮(zhèn)不再審批住宅用地，要求居民購買商業(yè)街房屋，對購買者給予城鎮(zhèn)戶口，經(jīng)商執(zhí)照等優(yōu)惠，鼓勵當(dāng)?shù)鼐用褓彿拷?jīng)商。二，南京市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商戶也會紛紛涌入，在看到商業(yè)街的廣闊商機(jī)和巨大升值空間后，積極搶占這塊新興市場。從和縣的房地產(chǎn)價格走勢的角度來：，前幾年的房地產(chǎn)價格水平雖然一直處于比較低的水平，但03年起房產(chǎn)價格開始一路上揚(yáng)，以下是和縣商品房均價的逐年走勢情況：03年初不到900元/（商鋪1200元/1500元/）03年底1000元/（商鋪18

15、00元/2500元/）04年4月1200元/（商鋪2800元/4500元/）05年6月房價基本在12001600元/之間，最高達(dá)到1800元/，（商鋪?zhàn)罡哌_(dá)50000元/），烏江鎮(zhèn)也在1200元/以上（商鋪2500元/3000元/）從以上數(shù)據(jù)可以知道，整個和縣的房價逐年遞增15%25%左右，可以相信在烏江鎮(zhèn)的旅游、招商等一批項目啟動和新的優(yōu)惠政策出臺的條件下，烏江的房地產(chǎn)時常正在走向上升軌道，尤其會給商業(yè)街沿線的房產(chǎn)價格和需求帶來很大的上浮空間。五、地塊開發(fā)投資測算 5.1土地出讓價格測算 土地成本暫定為8萬元/畝，合120元/平方米。 土地出讓費(fèi)用總額120元/平方米 69907平方米838

16、.88萬元5.2建筑安裝工程造價概算明清風(fēng)格仿古三層商鋪建安費(fèi)用單價約為750元/平方米，賓館和休閑中心的建安費(fèi)用為2000元/平方米。 建筑安裝工程造價總額750 307443+2000 6148.8310606.68萬元5.3設(shè)施配套（道路、綠化等）其它配套總額1000元/平方米 33014.2平方米3301.42萬元5.4其它費(fèi)用（管理、設(shè)計、勘查等）其它費(fèi)用（10606.68+3301.42）10%1390.81 萬元5.5建設(shè)期貸款利息按開發(fā)商自有資金為35%，利率為6%，建設(shè)期為一年半，由于資金的連續(xù)投入，貸款利息按一年計算：利息（838.88+10606.68+3301.42+1

17、390.81）65%6%629.37萬元5.6預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)（10606.68+3301.42+1390.81）5%764.95萬元5.8地塊開發(fā)投資概算與分析總投資合計838.88+10606.68+3301.42+1390.81629.37764.9517532.11萬元六、地塊開發(fā)收益預(yù)測 按明清風(fēng)格仿古三層商鋪平均2200元/平方米，賓館和休閑中心平均3500元/平方米計算， 銷售總額2200元/平方米92232平方米3500元/平方米18446.4平方米26747.28萬元七、地塊開發(fā)財務(wù)分析7.1土地費(fèi)用為：838.88萬元，其他建設(shè)期投資為：16063.86萬元7.2銷售收入：經(jīng)預(yù)

18、測總銷售收入為26747.28萬元，根據(jù)銷售計劃安排：2007年1月至2008年12月銷售： 銷售收入：26747.28萬元7.3銷售成本及稅收：（1）銷售費(fèi)用： 26747.282% =534.95 萬元（2）管理費(fèi)用： 26747.282% =534.95萬元（3）營業(yè)稅及教育附加稅 ： 26747.285.65% = 1511.22 萬元（4）所得稅：（26747.2817532.11534.95534.951511.22）33%2189.24 萬元7.4現(xiàn)金流量表序號項目2006200720081現(xiàn)金流入（萬元）13373.6413373.64 1.1銷售收入（萬元）13373.641

19、3373.642現(xiàn)金流出（萬元）6193.5011999.784109.172.11、土地投資和固定資產(chǎn)投資（萬元）6193.5010709.222.22、銷售稅金及附加（萬元）755.61755.612.33、管理費(fèi)及銷售成本（萬元）534.95534.952.44、利息（萬元）629.37 2.55、所得稅（萬元）2189.24 3凈現(xiàn)金流量（萬元）-6193.50 1373.869264.474累計現(xiàn)金流量（萬元）-6193.50-4819.644444.835稅后利潤（靜態(tài)）（萬元）4444.837.5開發(fā)稅后利潤與稅后利潤率稅后利潤及稅后利潤率稅后利潤總額 = 銷售收入總投資銷售稅金

20、及附加銷售成本所得稅投資稅后利潤率 =（稅后利潤總額總投資）100%銷售稅后利潤率 =（稅后利潤總額銷售收入）100%稅后利潤4444.83萬元投資稅后總利潤率25.35%銷售稅后利潤率16.62%靜態(tài)投資回收期1.5+4819.64/9264.472.02年稅后投資年利潤率13.04%7.6凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值FNPV = （CICO）t（1 + ic）-t內(nèi)部收益FIRR: （CICO）t（1 + FIRR）-t = 07.7凈現(xiàn)值計算表：（以2006年為起始年計算），i=6%項目200620072008凈現(xiàn)金流量（萬元）-6193.50 1373.869264.47折現(xiàn)系數(shù)10.94

21、340.8900凈現(xiàn)值（萬元）-6193.501296.10 8245.38 累計現(xiàn)金流量（萬元）-6193.50-4897.403347.98 通過計算可以求得內(nèi)部收益率FIRR26.32%八、地塊開發(fā)其它問題研究8.1周邊不良環(huán)境的影響問題地塊北邊有幾個化工廠，如華星華工等企業(yè)，生產(chǎn)農(nóng)藥等產(chǎn)品，其生產(chǎn)過程中對周圍空氣及其它環(huán)境有較大影響，如果要成功開發(fā)該地塊商業(yè)街項目，要處理這幾家工廠的污染問題。商業(yè)功能欠缺的問題該地塊旅游基礎(chǔ)較弱，接待水平有限，能形成留住游客的能力差，不具備大規(guī)模、高水準(zhǔn)旅游所能產(chǎn)生的示范和帶動效應(yīng)。且與商業(yè)相關(guān)的軟件、硬件條件都比較欠缺，運(yùn)營商要好好在如何打開商業(yè)街知

22、名度和吸引消費(fèi)群這一點(diǎn)上做足工夫。九、地塊開發(fā)可行性論證結(jié)論9.1開發(fā)的規(guī)模、投資、收益及財務(wù)分析結(jié)果：項目占地（平方米）總建筑面積（平方米）土地費(fèi)用（萬元）總投資（萬元）稅后利潤（萬元）稅后投資年利潤率投資回收期（年）內(nèi)部收效率69907110678.4838.8817532.114444.8313.04%2.0226.32%9.2開發(fā)的前景和綜合效益綜上分析，*商業(yè)街地塊從地理位置、環(huán)境來看，有條件修建成一個中檔的集吃穿住游為一體的商業(yè)區(qū)。從*商業(yè)街地塊周圍的環(huán)境設(shè)施條件來看，公共交通、市政道路、給水、供氣、供電、電訊等都已到位。周圍相應(yīng)的醫(yī)院、小學(xué)、中學(xué)、百貨超市都已配套，這為小區(qū)的公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)可節(jié)省了很大一筆費(fèi)用。*商業(yè)街地塊緊聯(lián)*風(fēng)景區(qū)、游客可以在游玩景區(qū)后去商業(yè)街消費(fèi)，同時顧客也能在購物后去風(fēng)景區(qū)感受歷史、親近自然。經(jīng)過對*商業(yè)街地塊的財務(wù)分析，投資稅后年利潤率13.04%，內(nèi)部收益率FIRR26.32%，大于6%，說明此工程項目的投資回報相當(dāng)高。從目前和縣的房地產(chǎn)市場來看