02、方案設(shè)計管理流程

1、XX置業(yè)集團(tuán)流程管理文件編號：版號：A/0 頁碼：第 PAGE 10 頁 共 NUMPAGES 10 頁 方案設(shè)計管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人目的 為規(guī)范公司項目方案設(shè)計階段的操作流程，加強對此階段各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，確保設(shè)計質(zhì)量、進(jìn)度和控制成本。適用范圍適用于項目方案設(shè)計階段的設(shè)計管理。術(shù)語和定義方案設(shè)計：本流程的方案設(shè)計包括為取得規(guī)劃方案復(fù)函及開工證所必需的規(guī)劃方案設(shè)計和建筑單體方案設(shè)計。集團(tuán)產(chǎn)品決策委員會成員：組長-董事長；執(zhí)行組長-總裁；組員-投資發(fā)展部總經(jīng)理、技術(shù)管理部總經(jīng)理、成本管理部總經(jīng)理、營銷管理部總經(jīng)理、財務(wù)管理部總經(jīng)理、以上各部

2、門分管領(lǐng)導(dǎo)及指定的其他人員。項目公司產(chǎn)品決策委員會成員：組長-項目公司總經(jīng)理；組員-營銷部經(jīng)理、設(shè)計部經(jīng)理、成本部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理、以上部門分管副總經(jīng)理及總經(jīng)理指定的其他人員。職責(zé)項目公司設(shè)計部組織收集和分析項目設(shè)計基礎(chǔ)資料；負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計任務(wù)書，并組織評審；負(fù)責(zé)過程中與設(shè)計單位溝通交流，跟蹤設(shè)計單位完成方案設(shè)計；負(fù)責(zé)組織方案設(shè)計評審。項目公司成本部負(fù)責(zé)提出方案設(shè)計成本優(yōu)化建議，并進(jìn)行成本測算。項目公司營銷部負(fù)責(zé)提供產(chǎn)品定位報告。項目公司開發(fā)部收集并提供政府主管部門的規(guī)劃設(shè)計要求；參與設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計成果評審；負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計報批。項目公司工程部提供市政及現(xiàn)場工程條件。參與設(shè)計任務(wù)書

3、及設(shè)計成果評審。物業(yè)公司提供物業(yè)管理要求。項目公司及集團(tuán)產(chǎn)品委員會參與設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計成果評審。項目公司設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審核設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計成果。集團(tuán)總裁審批設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計成果。現(xiàn)有項目公司部門設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)項目公司部門設(shè)置對應(yīng)關(guān)系：標(biāo)準(zhǔn)項目公司蕪湖公司銅陵公司宣城公司營銷部策劃部、銷售部營銷部營銷策劃部設(shè)計部設(shè)計部設(shè)計部總工程師辦公室開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部前期事務(wù)部工程部工程部1、2工程部、景觀部工程管理部成本部預(yù)算部預(yù)算部工程成本管理部財務(wù)部財務(wù)部財務(wù)部財務(wù)部辦公室行政人力部綜合部總經(jīng)理辦公室采購部預(yù)算部采購部材料管理部工作程序設(shè)計任務(wù)書編制及評審項目公司設(shè)計部在概念設(shè)計階段即行著手進(jìn)行規(guī)劃及單體設(shè)

4、計工作準(zhǔn)備，主要包括：概念設(shè)計成果主要結(jié)論；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定（建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模、占地面積、建筑標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備、配套設(shè)施等）、項目內(nèi)容和要求（包括規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、暖通、環(huán)保等專業(yè)的基本要求）；為提高公司產(chǎn)品附加值，物業(yè)公司在規(guī)劃設(shè)計前與規(guī)劃設(shè)計部溝通思路（主要是會所、物業(yè)管理用房性質(zhì)、面積及其所需的片區(qū)位置），明確物業(yè)管理需求；項目公司開發(fā)部提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證（復(fù)印件），匯總規(guī)劃意見書至方案報審前的審查要點及政府部門其他意見；項目公司營銷部提供審批確認(rèn)的項目深化定位報告；考慮景觀資源利用和改造設(shè)想，結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)范設(shè)計限制條件，收集項目公司營銷部的景觀風(fēng)格意向；項目公司工程部負(fù)責(zé)落

5、實大市政條件及現(xiàn)場條件；項目公司成本部提供設(shè)計成本建議。項目公司設(shè)計部根據(jù)設(shè)計資料編制方案設(shè)計任務(wù)書（可參考方案設(shè)計任務(wù)書（參考）交項目設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審核后組織評審。（CP點-關(guān)鍵控制點）方案設(shè)計任務(wù)書的評審參與部門及人員包括：項目公司及集團(tuán)產(chǎn)品決策委員會、項目公司開發(fā)部，物業(yè)公司根據(jù)需要參與。各專業(yè)參與概念設(shè)計任務(wù)書的評審重點：各專業(yè)參與概念設(shè)計任務(wù)書的評審重點：設(shè)計：設(shè)計依據(jù)資料的正確性及完整性，規(guī)劃設(shè)計與單體設(shè)計要求，項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求，設(shè)計成果內(nèi)容及深度要求，各階段設(shè)計進(jìn)度安排；成本：設(shè)定項目方案設(shè)計成本目標(biāo)建議；項目公司開發(fā)部：審查政府相關(guān)部門對項目方案設(shè)計的要求；營銷：審查項目產(chǎn)品

6、定位要求，產(chǎn)品類型及面積、比例要求，規(guī)劃及單體設(shè)計風(fēng)格建議，以及提供項目商業(yè)定位及商業(yè)單體設(shè)計相關(guān)要求（建議由商業(yè)顧問提供）；物業(yè)公司：明確應(yīng)避免的客戶投訴問題，檢查物業(yè)管理模式、會所及物管用房的設(shè)計要求。項目公司設(shè)計部修訂方案設(shè)計任務(wù)書后報集團(tuán)總裁審批確定。規(guī)劃及單體（初步）設(shè)計與評審項目公司設(shè)計部以審批通過的方案設(shè)計任務(wù)書為依據(jù)之一，按照設(shè)計供方選擇與管理流程的要求選定方案設(shè)計單位。若沿用概念設(shè)計單位，則需報集團(tuán)設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審批。設(shè)計單位完成規(guī)劃及單體（初步）設(shè)計，項目公司設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計過程監(jiān)控及設(shè)計信息溝通，填寫設(shè)計信息交流表。規(guī)劃及單體（初步）設(shè)計圖紙包含以下內(nèi)容：規(guī)劃設(shè)計圖紙目錄表（

7、參考）分類序號圖紙名稱比例低、多層項目高層項目備注總圖1總平面圖 1:5001:1000 2分析圖日照分析圖1:5001:10003公共服務(wù)設(shè)施布置分析圖1:5001:10004交通分析圖 1:5001:10005景觀結(jié)構(gòu)分析圖1:5001:10006小區(qū)管理模式分析圖1:5001:10007詳圖小區(qū)各道路斷面圖1:2008其他工作模型 1:10009土方平衡圖1:5001:100010道路及豎向設(shè)計圖1:5001:100011彩色總平面圖1:50012總體剖面圖1:5001:100013總體鳥瞰圖組團(tuán)與管理14分析圖典型組團(tuán)管理示意圖1:2001:40015典型組團(tuán)交通分析圖16其他效果圖低

8、、多層住宅單元/高層住宅單體17高層住宅單體地下及裙房各層平面圖1:2001:40018標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 19立面圖20剖面圖21效果圖主要公共建筑22各層平面圖1:2001:400包括獨立商業(yè)建筑、會所、幼兒園或?qū)W校23立面圖24剖面圖25效果圖 注： 上表中“”表示必須完成的圖紙，“”表示可選擇完成的圖紙。除上表所列的圖紙項目外，可根據(jù)項目情況要求設(shè)計單位完成其他圖紙。設(shè)計單位提交規(guī)劃及單體（初步）設(shè)計初稿，項目公司設(shè)計部先進(jìn)行內(nèi)部審核，項目公司成本部根據(jù)設(shè)計階段成本優(yōu)化作業(yè)指引對方案設(shè)計文件進(jìn)行成本優(yōu)化管理，對設(shè)計方案進(jìn)行成本測算（成本測算的深度和內(nèi)容參見目標(biāo)成本測算方法作業(yè)指引），項目公司

9、財務(wù)部按照項目成本測算指標(biāo)完成對項目成本盈利預(yù)測表和項目現(xiàn)金流量表。 （CP點-關(guān)鍵控制點）項目公司設(shè)計部將規(guī)劃及單體（初步）設(shè)計初稿交項目公司設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審核后組織召開評審會，評審內(nèi)容也包括項目成本測算表-方案版、項目成本盈利預(yù)測表和項目現(xiàn)金流量表，參與部門及人員包括：項目公司及集團(tuán)產(chǎn)品決策委員會（各專業(yè)根據(jù)需要參與）、項目公司開發(fā)部、物業(yè)公司，可以根據(jù)需要邀請外部專家。評審后填寫設(shè)計評審表形成評審決議，具體評審內(nèi)容詳見各階段設(shè)計審圖要點，各專業(yè)評審關(guān)注點如下：設(shè)計：各專業(yè)設(shè)計人員按設(shè)計任務(wù)書的成果要求進(jìn)行檢查成果深度，落實是否滿足國家的政策、規(guī)范、是否滿足公司的要求。重點審查規(guī)劃及單體設(shè)計

10、是否滿足任務(wù)書要求，示范區(qū)劃分是否合理。需要時，結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計人員對設(shè)計方案進(jìn)行結(jié)構(gòu)試算，以評審結(jié)構(gòu)合理性；成本：審查規(guī)劃及單體方案各分項是否突破項目成本測算（概設(shè)版）要求，并檢查項目盈利指標(biāo)是否達(dá)到集團(tuán)盈利要求（集團(tuán)成本管理部負(fù)責(zé)）；項目公司開發(fā)部：檢查方案設(shè)計成果是否滿足政府相關(guān)部門要求并達(dá)到報建深度；營銷：審查規(guī)劃及單體設(shè)計是否滿足項目產(chǎn)品定位要求，產(chǎn)品類型及面積、比例要求，設(shè)計風(fēng)格建議，銷售示范區(qū)劃分合理性，以及規(guī)劃及單體設(shè)計是否滿足項目商業(yè)定位及商業(yè)單體設(shè)計相關(guān)要求（建議由商業(yè)顧問進(jìn)行）；物業(yè)公司：審查規(guī)劃及單體設(shè)計是否存在客戶投訴的隱患，是否滿足物業(yè)管理模式要求、會所及物管用房的設(shè)計

11、要求；集團(tuán)財務(wù)管理部：審查項目現(xiàn)金流量安排是否對集團(tuán)資金計劃造成重大影響。項目公司設(shè)計部根據(jù)設(shè)計評審表，要求設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計初稿調(diào)整，并經(jīng)項目公司設(shè)計部內(nèi)部審核調(diào)整后的規(guī)劃及單體（初步）設(shè)計文件后，報集團(tuán)總裁審批確定，報集團(tuán)董事長備案。（CP點-關(guān)鍵控制點）項目公司開發(fā)部負(fù)責(zé)進(jìn)行規(guī)劃方案報批，設(shè)計部根據(jù)反饋意見組織完善直至確定（重要的設(shè)計調(diào)整，如涉及到項目投資收益、開發(fā)計劃及產(chǎn)品理念/效果/重要設(shè)施功能，由項目公司總經(jīng)理決定是否進(jìn)一步組織完善及論證評審，報董事長和總裁備案）。單體深化設(shè)計與評審（CP點-關(guān)鍵控制點）規(guī)劃設(shè)計報批通過后，項目公司設(shè)計部根據(jù)批復(fù)意見及規(guī)劃設(shè)計方案，繼續(xù)組織設(shè)計單

12、位進(jìn)行單體深化設(shè)計，相關(guān)成果評審程序同規(guī)劃及單體（初步）設(shè)計。單體深化設(shè)計圖紙應(yīng)包括：規(guī)劃及建筑方案圖紙目錄表(參考)分類序號圖紙名稱比例低、多層項目高層項目備注 總圖1總平面布置圖 1:5001:1000 若為首期開發(fā)，則還應(yīng)完成項目總體的總平面圖及分期技術(shù)指標(biāo)。2總平面定位圖 1:5001:10003總圖 1:3001:5004戶型分布圖 1:5001:10005分析圖日照分析圖1:5001:10006公共建筑布置分析圖1:5001:10007道路及交通分析圖 1:5001:10008景觀結(jié)構(gòu)分析圖1:5001:10009小區(qū)管理模式分析圖1:5001:100010詳圖小區(qū)各道路斷面圖1:

13、1001:200總圖11其他道路及豎向總圖1:500項目路網(wǎng)復(fù)雜時，應(yīng)單獨繪制道路及豎向總圖。12工作模型 1:100013彩色總平面布置圖1:50014總體鳥瞰圖典型組團(tuán)或典型住宅單元組合15底層平面圖 1:200 1:300若無標(biāo)準(zhǔn)層則必須完成各層平面圖。16標(biāo)準(zhǔn)層平面圖17屋頂平面圖18立面圖（四個）19剖面圖 20分析圖典型組團(tuán)管理示意圖1:30021典型組團(tuán)交通分析圖1:30022其他工作模型1:1001:300 23效果圖（二個立面方向）低、多層住宅單元/高層住宅單體24多層住宅單元底層平面圖1:50低、多層若無標(biāo)準(zhǔn)層則必須完成各層平面圖。高層若無裙房則必須完成一層平面圖及有差異的

14、各層平面圖。25高層住宅單體地下及裙房各層平面圖1:1001:20026標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 低、多層1:50高層1:1001:20027屋頂平面圖28立面圖（四個）29剖面圖30其他單體入口放大平面圖1:3031戶型放大平面圖1:5032立面細(xì)部節(jié)點放大圖（平立剖面）1:5033模型1:50或1:10034效果圖主要公共建筑（獨立商業(yè)建筑、會所、幼兒園或?qū)W校）35總平面圖1:500布置在低、多層住宅底層的商業(yè)服務(wù)部分直接在典型組團(tuán)圖中表達(dá)；布置在高層單體中的商業(yè)服務(wù)部分無須另外表達(dá)。36各層平面圖1:20037立面圖（四個）38剖面圖39其他幼兒園標(biāo)準(zhǔn)單元平面布置圖1:10040學(xué)校教室平面布置圖1:10041工作模型1:50042效果圖 注： 上表中“”表示必須完成的圖紙，“”表示可選擇完成的圖紙。除上表所列的圖紙項目外，可根據(jù)項目情況要求設(shè)計單位完成其他圖紙。后續(xù)相關(guān)活動開展取得規(guī)劃方案復(fù)函后，項目公司設(shè)計部開始組織景觀設(shè)計，編制景觀方案設(shè)計任務(wù)書，詳見景觀設(shè)計管理流程。單體深化設(shè)計評審階段，項目公司營銷部