碩士論文開(kāi)題報(bào)告-中國(guó)房地產(chǎn)稅制改革研究

1、碩 士 研 究 生 開(kāi) 題 報(bào) 告 題 目： 中國(guó)房地產(chǎn)稅制改革研究 作 者： 專 業(yè)： 研究方向： 工 程 管 理 指導(dǎo)老師： 二八年十二月1 課題來(lái)源 自選2 研究背景 政策背景 稅收作為房地產(chǎn)調(diào)控的有效杠桿的作用沒(méi)有很好 的顯現(xiàn)出來(lái)3 研究的目的及意義本文想從稅收的角度對(duì)房地產(chǎn)稅制的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)分析，以期提出有針對(duì)性的對(duì)策和建議。分析稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，通過(guò)建立公平、有效合理的房地產(chǎn)稅制體系，充分發(fā)揮稅收對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控功能，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行營(yíng)造良好的稅收政策環(huán)境。4 中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀 新中國(guó)成立以來(lái)，作為稅收體系的重要組成部分，

2、我國(guó)的房地產(chǎn)稅制經(jīng)過(guò)了多次改革和完善。其中以1994年為標(biāo)志的稅制改革在構(gòu)建適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的新型房地產(chǎn)稅制體系方面進(jìn)行了積極有益的嘗試。 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種共計(jì)12個(gè)，其中直接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅種7個(gè)，與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種個(gè)。 直接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅種 土地增值稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 耕地占用稅 房產(chǎn)稅 城市房地產(chǎn)稅 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（現(xiàn)暫停征） 契稅 與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種 營(yíng)業(yè)稅 企業(yè)所得稅 個(gè)人所得稅 印花稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 從房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)過(guò)程來(lái)看，可以將其大體劃分為四大類: 與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的稅收 房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅收 與房地產(chǎn)保有有關(guān)的稅收 與房地產(chǎn)所得

3、有關(guān)的稅收 各房地產(chǎn)稅收發(fā)生的具體階段見(jiàn)下圖： 耕地占用稅城鎮(zhèn)土地使用稅土地出讓金契稅印花稅營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加企業(yè)所得稅營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加土地增值稅企業(yè)或個(gè)人所得稅收契稅印花稅取得土地階段保有階段開(kāi)發(fā)建設(shè)階段銷售階段城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅施工單位納業(yè)主繳納 中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的主要問(wèn)題 稅收的效率原則 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制在稅種結(jié)構(gòu)、稅率設(shè)置、計(jì)稅依據(jù)、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、土地出讓制度和稅收成本等方面不利于優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 稅種間重復(fù)設(shè)置，難以體現(xiàn)稅收中性原則 房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，而在房地產(chǎn)保有環(huán) 節(jié)稅種較少，稅負(fù)較輕。 稅率設(shè)置不能適應(yīng)房

4、地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。 部分稅種的計(jì)稅依據(jù)不合理，不能反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。 租稅費(fèi)體系混亂，稅收負(fù)擔(dān)偏重，增大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。 稅收的公平原則 我國(guó)現(xiàn)行稅制存在征收范圍過(guò)窄、內(nèi)外兩套稅制以及稅收政策不統(tǒng)一的問(wèn)題，妨礙了稅收的橫向公平和縱向公平。 部分稅種的征收范圍過(guò)窄，不利于市場(chǎng)主體的公平競(jìng)爭(zhēng)。 我國(guó)房地產(chǎn)稅制采取了“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政 策，不符合國(guó)民待遇原則。 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)政策不統(tǒng)一，導(dǎo)致納稅人之間稅負(fù)的不公平。 6 國(guó)外房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀 國(guó)外房地產(chǎn)稅收體系 美國(guó) 房地產(chǎn)稅收在美國(guó)政府財(cái)政收入中占有很大的比重，更是地方政府的重要財(cái)政收入來(lái)源。美國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系主要包括一般財(cái)產(chǎn)稅

5、、所得稅、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅等。 英國(guó) 英國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系較為簡(jiǎn)單，主要有住房財(cái)產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)房屋稅、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅等稅種。 日本 日本的房地產(chǎn)稅收體系相對(duì)較為復(fù)雜，對(duì)房產(chǎn)和土地分別予以課稅，涉及的稅種較多，主要有遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅、地價(jià)稅、注冊(cè)許可稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、事業(yè)所稅、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅和特別土地所有稅。 世界各國(guó)在房地產(chǎn)稅制上，盡管各有不同，但稅種設(shè)置主要涉及三個(gè)方面：即對(duì)房地產(chǎn)的保有、流轉(zhuǎn)和取得課稅。 房地產(chǎn)保有稅制 對(duì)房地產(chǎn)保有征稅，目的在于合理調(diào)節(jié)政府與房屋或土地實(shí)際占有者之間的收益分配。目前，世界上通行的房地產(chǎn)保有稅種主要有:不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅、定期不動(dòng)增值稅、其他稅種。 房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)

6、稅制 房地產(chǎn)權(quán)益的流轉(zhuǎn)分為有償和無(wú)償兩種。當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償流轉(zhuǎn)時(shí)，大多數(shù)國(guó)家（或地區(qū)）都要對(duì)轉(zhuǎn)讓收益即增值部分課稅；當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈(zèng)與等無(wú)償流轉(zhuǎn)行為時(shí)，各國(guó)也一般要根據(jù)資產(chǎn)價(jià)值征收遺產(chǎn)稅或贈(zèng)與稅。綜合而言，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)課稅形式主要有以下幾種：以所得稅形式對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益課稅、直接征收土地增值稅、對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)中增值課稅 房地產(chǎn)取得稅制 大多數(shù)國(guó)家對(duì)取得房地產(chǎn)的行為都要征收房地產(chǎn)取得稅。主要包括以下幾種：登錄許可稅、印花稅、不動(dòng)產(chǎn)取得稅、對(duì)繼承或受贈(zèng)行為課征遺產(chǎn)稅或贈(zèng)與稅。 國(guó)外房地產(chǎn)稅制的基本特點(diǎn) 財(cái)政隸屬關(guān)系 房地產(chǎn)課稅多屬地方稅收，是地方政府的主要收入來(lái)源。從稅制設(shè)計(jì)原則來(lái)看，國(guó)外房

7、地產(chǎn)稅制堅(jiān)持了“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則。寬稅基，即除對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免稅以外，其余的不動(dòng)產(chǎn)所有者或占有者均為納稅主體。 稅收分布結(jié)構(gòu) 國(guó)外重視對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，而對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)實(shí)行輕稅政策。 稅費(fèi)體系構(gòu)成 “明稅，少費(fèi)”是國(guó)外房地產(chǎn)稅制的一個(gè)重要特征。 計(jì)稅依據(jù) 大多數(shù)國(guó)家趨向于按房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值征收房地產(chǎn)稅，使其具有隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)的彈性特征。 稅收優(yōu)惠措施 很多國(guó)家在購(gòu)買、建造和租售住宅方面實(shí)行了稅收鼓勵(lì)政策，對(duì)低收入者的實(shí)際困難還采取了更加優(yōu)惠的措施。 征管手段 大部分發(fā)達(dá)國(guó)家形成一套相對(duì)成熟的管理辦法和配套制度。 稅收立法來(lái)看 很多發(fā)達(dá)國(guó)家

8、都建立了比較完善的房地產(chǎn)稅收法律體系。 研究主要內(nèi)容 對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制體系進(jìn)行介紹，分析其弊端，提出改革的必要性。 對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)稅收情況進(jìn)行分析，并以美國(guó)，日本和我國(guó)港臺(tái)地區(qū)為案例重點(diǎn)介紹，結(jié)合其他國(guó)家的稅收制度，從房地產(chǎn)取得,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,房地產(chǎn)保有三階段分類介紹,找出其共同特點(diǎn)，提出可借鑒之處（重保有，重稅輕費(fèi)）. 比較我國(guó)房地產(chǎn)稅收與其他國(guó)家之間的差別，分析中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的缺陷，然后找出問(wèn)題存在的原因。 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的缺陷從以下方面分析 稅負(fù)分布 稅種交叉重疊 內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)公平狀況 稅收優(yōu)惠 稅輕費(fèi)重 問(wèn)題存在的原因從以下方面分析 稅種設(shè)置 課稅范圍 稅率設(shè)計(jì) 稅收與房地

9、產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)性研究 研究政府通過(guò)稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的作用機(jī)理, 主要體現(xiàn)在三個(gè)環(huán)節(jié): 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)的保有 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 研究稅收政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響 對(duì)土地供應(yīng)模式的影響 對(duì)土地價(jià)格的影響 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 對(duì)房地產(chǎn)供求的影響 改革的具體方案的研究，從以下幾方面進(jìn)行研究 需要改革與完善的稅種 將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種合并為“物業(yè)稅”,（統(tǒng)一 內(nèi)外稅制，擴(kuò)大稅基，確定合理的稅率），取消城鎮(zhèn)土地使 用稅與耕地占用稅，簡(jiǎn)化土地增值稅（確定合適稅率，減少 稅率級(jí)數(shù)），研究設(shè)計(jì)一種“歧視性土地增值稅”，從而達(dá) 到打擊投機(jī)，保護(hù)正常投資的目的，對(duì)投機(jī)者重稅，對(duì)投資 者輕稅或免稅。 需要新建的稅種研究 地價(jià)稅、空地稅、農(nóng)地收益稅、荒地稅 繼續(xù)保留或擬開(kāi)征的稅種 契稅（繼續(xù)保留），適時(shí)開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)予稅 通過(guò)以上研究,最終形成新的房地產(chǎn)稅體系 配套措施研究 立法 產(chǎn)權(quán)登記制度 估價(jià)制度8 研究方法主要運(yùn)用以下幾種研究方法: 文獻(xiàn)檢索、分析 通過(guò)檢索相關(guān)的國(guó)外國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)，在我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)稅制改革的建議的基礎(chǔ)上進(jìn)行了一系列的分析。 理論研究 在借鑒前人相關(guān)理論知識(shí)的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)稅收及房地產(chǎn)稅收進(jìn)行了相關(guān)的理論研究，同時(shí)運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理對(duì)稅收負(fù)擔(dān)、稅基、稅率和經(jīng)濟(jì)之間的