中建梅溪湖壹號(hào)市場(chǎng)分析

1、2022/7/25中建梅溪湖壹號(hào)市場(chǎng)預(yù)測(cè)(sh chn y c)共十九頁(yè)2022/7/25宏觀(hnggun)分析整體房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)分析具體項(xiàng)目分析共十九頁(yè)中建梅溪湖壹號(hào)金茂梅溪湖 基本(jbn)情況地段 梅溪湖路南路 商業(yè) 自帶8000風(fēng)情商業(yè)街、2個(gè)會(huì)所。 生態(tài) 3000畝梅溪湖、4360畝岳麓山桃花嶺。 教育 自帶國(guó)際雙語幼兒園、博才小學(xué)和師大附中（與金茂共同出資引進(jìn)，購(gòu)房即得入學(xué)名額） 醫(yī)療 湘雅附三，衛(wèi)生部直管三級(jí)甲等醫(yī)院。 物業(yè) 中建物業(yè)，國(guó)際一級(jí)資質(zhì)。 品牌 中建地產(chǎn)，世界500強(qiáng)前百?gòu)?qiáng)中國(guó)建筑全資子公司。 戶型 高層面積區(qū)間78-180，別墅面積區(qū)間230-280。

2、 容積 2.4 綠化 41% 建筑風(fēng)格 Art Deco風(fēng)格 體量 總建面約70萬 營(yíng)銷動(dòng)態(tài)(dngti) 高層面積78-180，別墅面積230-280，高層均為2梯4戶，共25層，共1000戶，均價(jià)8000多元/起。 共十九頁(yè)2022/7/25宏觀分析(fnx)經(jīng)濟(jì)背景GDP長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、快速增長(zhǎng)構(gòu)建了房地產(chǎn)發(fā)展的平臺(tái)。宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系： 萎縮 停滯(tngzh) 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 2012年長(zhǎng)沙市實(shí)現(xiàn)GDP6399.91億元，比上年增長(zhǎng)13.0%2013年長(zhǎng)沙市實(shí)現(xiàn)GDP7153.13億元，比上年增長(zhǎng)12.0%2014年上半年長(zhǎng)沙市實(shí)現(xiàn)GDP3580.06億元，同比增長(zhǎng)10.

3、1%9%共十九頁(yè)長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)居民人均(rn jn)消費(fèi)性支出長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)(chngzhn)人均可支配收近幾年來，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，2007年漲幅最大，達(dá)到16.01%。前三年年均增幅有微弱擴(kuò)大的趨勢(shì)，2012年前三季度增幅達(dá)到近年來新高。2012年前10月，城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá)到25036元，同比增長(zhǎng)16.6%，高于十年來的增長(zhǎng)水平。 近九年來，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出維持在6%-10%的增長(zhǎng)水平(除2006、2007、2009年以外)。 2012年1-11月，城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出162243元，同比增長(zhǎng)9.3%，與2011年同期相比，漲幅縮小。漲幅略低于10年平均水平9.5%的

4、增幅。城鎮(zhèn)人均可支配收入快速增長(zhǎng)，消費(fèi)性支出增速放緩，收支比持續(xù)增大，表明居民儲(chǔ)蓄增加，購(gòu)買能力增強(qiáng)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供有力支撐。宏觀分析經(jīng)濟(jì)背景共十九頁(yè)長(zhǎng)沙：制造之都，創(chuàng)意之城。長(zhǎng)沙城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力挺進(jìn)10強(qiáng)，成為中西部地區(qū)唯一代表；全球(qunqi)500個(gè)城市同臺(tái)競(jìng)技，獲評(píng)城市競(jìng)爭(zhēng)力提升速度最快城市之一，位居第四，成為中部唯一入選城市創(chuàng)造：工業(yè)總產(chǎn)值年均增長(zhǎng)33%。創(chuàng)新：專利擁有量超全國(guó)平均數(shù)3倍。轉(zhuǎn)型：“產(chǎn)城融合新城崛起，家園更幸福。2020年長(zhǎng)沙：1個(gè)市級(jí)商圈+33個(gè)區(qū)域性商圈。區(qū)域性商業(yè)中心：已形成12個(gè)，本次規(guī)劃21個(gè)，其中15個(gè)近期規(guī)劃，6個(gè)遠(yuǎn)期規(guī)劃。重點(diǎn)(zhngdin)建設(shè)和引

5、導(dǎo)3個(gè)城市商業(yè)副中心：星沙新城商業(yè)副中心、武廣商業(yè)副中心和梅溪湖商業(yè)副中心。湖南共簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議項(xiàng)目13個(gè)、投資合作項(xiàng)目348個(gè)。境外投資合作項(xiàng)目133個(gè)，總投資130.6億美元，引進(jìn)資金124.3億美元。省外境內(nèi)投資合作項(xiàng)目215個(gè)，總投資1670.4億元，引進(jìn)境內(nèi)資金1619.6億元。長(zhǎng)沙市在綜合競(jìng)爭(zhēng)力、招商引資、市內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局三方面綜合提升其未來發(fā)展?jié)摿Α５谄邔弥胁?huì)中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力：長(zhǎng)沙第十長(zhǎng)沙城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局宏觀分析經(jīng)濟(jì)背景共十九頁(yè)2022/7/25宏觀(hnggun)分析政策導(dǎo)向共十九頁(yè)2022/7/25共十九頁(yè)房地產(chǎn)投資額連續(xù)增長(zhǎng)，投入持續(xù)增加(zngji)，開發(fā)商對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)

6、市場(chǎng)信心十足。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(fnx)供求分析長(zhǎng)沙市歷年房地產(chǎn)投資額走勢(shì)圖 12年全年，房地產(chǎn)投資呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，開發(fā)商對(duì)、對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)信心十足13年1、2月份房地產(chǎn)投資總額占長(zhǎng)沙固定投資總額的39.2%，仍處于較熱階段2013 年 1-2 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資 121.82 億元，增長(zhǎng) 19.7% ；商品房銷售面積增長(zhǎng)79.0%；住宅銷售額增長(zhǎng) 115.6%。長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資累計(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)圖2 月止完成固定資產(chǎn)投資 310.64 億元，同比增長(zhǎng) 30.4%，增幅同比提升 22.9 個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 295.89 億元，增長(zhǎng) 29.0%。資料來源：CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

7、共十九頁(yè)2022/7/25市場(chǎng)(shchng)關(guān)鍵詞：供求兩旺，近一年來供應(yīng)量及成交量均跌中有漲長(zhǎng)沙(chn sh)近一年來市商品住宅供求走勢(shì)圖整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析供求分析共十九頁(yè)2022/7/25整體(zhngt)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析共十九頁(yè)2022/7/25整體(zhngt)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析梅溪湖區(qū)域整體體量將達(dá)到(d do)917萬平方，集中在2014年啟動(dòng)項(xiàng)目的總供應(yīng)量達(dá)180萬方，未來區(qū)域市場(chǎng)將呈現(xiàn)噴井狀態(tài)，供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。共十九頁(yè)2022/7/25整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(fnx)同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析(fnx)2014年區(qū)域內(nèi)預(yù)計(jì)有11個(gè)在售項(xiàng)目(xingm)，新入

8、市項(xiàng)目(xingm)主要集中在13年年底和14年5月后；主力戶型集中在90140m2的兩房至四方。版塊內(nèi)項(xiàng)目體量基本上都是30m2以上大盤；一線臨湖項(xiàng)目容量普遍在3.0以內(nèi)，屬于低密度高尚景觀資源型住宅區(qū)；物業(yè)形態(tài)以別墅+高層為主；主力戶型面積集中在90120之間。2013年片區(qū)主要在售項(xiàng)目達(dá)13個(gè)，據(jù)網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)2013年梅溪湖片區(qū)新推出93.4萬方，合計(jì)7389套，全年新預(yù)計(jì)售樓3025套，剩余貨量較大，片區(qū)內(nèi)同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。共十九頁(yè)具體項(xiàng)目分析主力(zhl)產(chǎn)品戶型優(yōu)勢(shì)：戶型周正N+1設(shè)計(jì)(shj)；動(dòng)靜分區(qū)明確，客廳，主臥雙南向設(shè)計(jì)(shj)，居住舒適度高；劣勢(shì)：無明顯劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：戶型周

9、正N+1設(shè)計(jì)；動(dòng)靜分區(qū)明確；多空中花園設(shè)計(jì)；劣勢(shì)：客廳開間相對(duì)較窄優(yōu)勢(shì)：N+1設(shè)計(jì)；動(dòng)靜分區(qū)明確；客廳，主臥、均南向設(shè)計(jì)，居住舒適度好，多空中花園設(shè)計(jì)劣勢(shì)：戶型不周正；962+1房892+1房801+1房共十九頁(yè)1263+1房942+1房?jī)?yōu)勢(shì)：戶型周正N+1設(shè)計(jì)；動(dòng)靜分區(qū)(fn q)明確，客廳，主臥雙南向設(shè)計(jì)，空中花園設(shè)計(jì)，贈(zèng)送率高；劣勢(shì)：無明顯劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：戶型(h xn)周正N+1設(shè)計(jì)；動(dòng)靜分區(qū)明確，客廳，主臥，次臥均南向設(shè)計(jì)，居住舒適度高；劣勢(shì)：無明顯劣勢(shì)具體項(xiàng)目分析主力產(chǎn)品戶型共十九頁(yè)具體(jt)項(xiàng)目分析客戶屬性項(xiàng)目入市不久推廣未能 完全影響市場(chǎng)，目前客戶主要以長(zhǎng)沙本地客戶為主，其中河西客

10、戶居多，年齡大多集中在35-50周歲段，預(yù)計(jì)(yj)有部分外地客戶以及周邊拆遷戶。項(xiàng)目目標(biāo)客戶群客戶構(gòu)成客戶來源客戶年齡職業(yè)置業(yè)次數(shù)關(guān)注點(diǎn)占比河西客戶汽車西站、麓谷、大學(xué)城、地緣周邊25-35歲泛公務(wù)員（公務(wù)員、醫(yī)生、教師）、私營(yíng)業(yè)主、岳麓區(qū)寫字樓白領(lǐng)首次置業(yè)和首次改善居多品質(zhì)55%地市客戶邵陽(yáng)、常德、衡陽(yáng)、婁底30-40歲公務(wù)員系統(tǒng)、私營(yíng)業(yè)主首次改善和多次改善居多教育、區(qū)域發(fā)展前景、地段（與老家交通便利）、品質(zhì)30%河?xùn)|客戶（雨花區(qū)（高橋）、芙蓉區(qū)（五一路沿線）30-40歲私營(yíng)業(yè)主、寫字樓白領(lǐng)及公務(wù)員首次改善和多次改善居多環(huán)境、教育品質(zhì)、價(jià)格東客15%共十九頁(yè)項(xiàng)目(xingm)優(yōu)劣勢(shì)分析（小

11、結(jié)）優(yōu)勢(shì)：開發(fā)品牌：12年謀局全國(guó)10余城，成就中國(guó)責(zé)任地產(chǎn)“TOP25”；產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：N+N空中院落，圍合式庭院布局，戶型高贈(zèng)送面積(min j)，實(shí)用性高，景觀視野開闊；景觀資源：暫時(shí)擁有龍王港河、梅溪湖一線湖景資源，梅嶺公園、體育公園零距離接觸；交通路網(wǎng)：與地鐵站口僅有5分鐘路程，且臨近梅溪湖環(huán)湖干道，未來交通將較為便利；教育配套：臨近百年長(zhǎng)郡、岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，享受板塊內(nèi)高質(zhì)的教學(xué)配套資源；劣勢(shì)：交通路網(wǎng)：項(xiàng)目不臨城市主干道，無公交線路直達(dá)項(xiàng)目，交通不便；周邊配套：項(xiàng)目周邊生活配套、商業(yè)氛圍都未形成 ，還需較長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展成形；景觀資源：梅溪湖與項(xiàng)目之間有較大的空地，今后將會(huì)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，屆時(shí)形成的高層建筑將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的景觀視野造成一定的遮擋。共十九頁(yè)2022/7/25謝謝(xi xie)觀看共十九頁(yè)內(nèi)容摘要2022/3/3。中建梅溪湖壹號(hào)金茂梅溪湖。物業(yè) 中建物業(yè)，國(guó)際一級(jí)資質(zhì)。戶型 高層面積區(qū)間78-180，別墅面積區(qū)間230-280。均增幅(zn f)有微弱擴(kuò)大的趨勢(shì)，2012年前三季度增幅(zn f)。業(yè)副中心：星沙新城商業(yè)副。中心、武廣商業(yè)