虹橋酒店項目策劃書-86頁

1、Home Bridge Hotel虹橋商務(wù)酒店項目策劃書宋羽 042125張思 042124 指導(dǎo)老師：賈廣社 2007.6項目策劃書主要內(nèi)容項目概況1項目組織結(jié)構(gòu)2項目合同管理3項目結(jié)構(gòu)分解4項目進度管理5項目成本管理6項目質(zhì)量管理7項目風(fēng)險管理8910項目人力資源管理項目信息管理項目概述 1. 項目目標(biāo) 2. 項目背景 3.可行性研究 4.項目范圍酒店定位五星級商務(wù)酒店酒店理念“以高程度的商務(wù)配套，為繁忙的商務(wù)人士提供專業(yè)的商務(wù)服務(wù)” 滿足現(xiàn)代商務(wù)人士在工作、生活、休閑三方面與“商務(wù)活動”及時協(xié)調(diào)的需要，圍繞“商務(wù)”的核心要求進行運作 1. 項目目標(biāo)Home Bridge Hotel功能簡

2、介：商務(wù)酒店是酒店與寫字樓同時開發(fā)的酒店社區(qū)形式，以最便捷的形式滿足了商務(wù)人士接待重要來訪客戶、駐滬外籍工作人員的短期住宿等需求，有的高端客房還帶有會客廳，并且所有的客房均提供寬帶接口等全方位的商務(wù)辦公配置。在酒店服務(wù)方面, 計劃提供24小時服務(wù)，甚至可能提供按小時出租，即使公司的老板、員工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。酒店功能詳細設(shè)計擬建18層，建筑面積約為36000平方米的商務(wù)酒店。1層為公共服務(wù)設(shè)施：精品店，美容美發(fā)店，花店2層為茶室，書店3-4層為酒店工作人員辦公區(qū)域5層為大堂6-8層為宴會、餐飲、娛樂區(qū)域9層：能容納400人會議的專用會議廳、配有衣帽間。有同聲傳譯設(shè)施（至

3、少4種語言），有現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。 10層：15個小型會議室，會議室內(nèi)配備有電話會議設(shè)施11層：會議輔助設(shè)施，包括有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機、錄像機、文件粉碎機，復(fù)印室、有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。 有照相膠卷沖印室。12層：商務(wù)辦公室、商務(wù)會客區(qū)13-18層為客房，其中包括標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華套房及總統(tǒng)套房等各種房型共200余套客房內(nèi)可通過視聽設(shè)備提供帳單等的可視性查詢服務(wù)，提供語言信箱服務(wù)。 衛(wèi)生間有飲用水系統(tǒng)。 所有套房分設(shè)供主人和來訪人使用的衛(wèi)生間。 客房內(nèi)有收發(fā)傳真或電子郵件的設(shè)備。 提供免費店內(nèi)無線尋呼服務(wù)。 24小時提供洗衣加急服務(wù)。 委托代辦服務(wù)?？头坑写筇?/p>

4、酒吧。 專業(yè)性茶室。 西餐廳外的其他外國餐廳，配有專門廚房。 有餅屋。 有至少能容納200人正式宴會的大宴會廳，配有專門的宴會廚房。 有24小時營業(yè)的餐廳。鋼琴吧 - 高雅的音樂酒吧，云集各類名酒佳釀，有現(xiàn)場音樂表演餐廳、酒吧有至少能容納400人會議的專用會議廳、配有衣帽間。 配有5個小會議室。 有同聲傳譯設(shè)施（至少4種語言） 有電話會議設(shè)施。 有現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。 有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機、錄像機、文件粉碎機。 有專門的復(fù)印室、配備足夠的復(fù)印機設(shè)備。 有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。 有照相膠卷沖印室。商務(wù)設(shè)施保齡球室（6道）。 美容美發(fā)室。 精品店。 獨立的書店。

5、獨立的鮮花店娛樂設(shè)施安全設(shè)施電子卡門鎖。 客房貴重物品保險。 自備發(fā)電系統(tǒng)。 2. 項目背景背景1：虹橋綜合交通樞紐 -換乘客流促使商業(yè)高速發(fā)展 虹橋綜合交通樞紐東起外環(huán)線，西至華翔路，北臨北翟路，南到滬青平公路，控制占地26.6平方公里。 城市軌道交通：虹橋交通樞紐將匯集地鐵2號線(虹橋交通樞紐至浦東機場)、5號線（莘莊站至虹橋交通樞紐）、10號線(虹橋交通樞紐至外高橋)、13號線(虹橋交通樞紐至普陀區(qū))，低速磁懸浮、高速磁懸浮，此外還有鐵路、航空、公交出租等交通工具，同時還多預(yù)留了兩條地鐵軌道。 2. 項目背景 2. 項目背景背景2：2010年上海世博會 -國際來訪者刺激酒店業(yè)發(fā)展 201

6、0年上海世博會邀請了個國家和國際組織參展，吸引萬人次的參觀者，是中國政府申辦和籌辦上海世博會期間向國際社會作出的一項莊嚴(yán)承諾，這兩項指標(biāo)都將創(chuàng)世博會多年歷史的最高記錄。按照計劃，預(yù)計在今年內(nèi)，確認(rèn)參加上海世博會的國家和國際組織將達到或超過個。外國參展商落戶將帶動商業(yè)貿(mào)易的蓬勃發(fā)展；旅游經(jīng)濟所帶來的人群將產(chǎn)生對酒店、賓館等商業(yè)設(shè)施的大量需求，2010年世博會更將帶來大量的旅游人群和許多商務(wù)貿(mào)易方面的客流。選址西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)地理位置和發(fā)展優(yōu)勢2.1城市樞紐效應(yīng) ：虹橋交通樞紐所產(chǎn)生的巨大人流、物流、信息流必將為其周邊地區(qū)帶來財富商機，現(xiàn)代化大的綜合交通樞紐已經(jīng)不僅僅發(fā)揮交通功能，而且將迅速

7、推動具有商業(yè)、商務(wù)、休閑等多功能新城市空間的拓展，并成為城市發(fā)展的重要節(jié)點 。2.2西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)地理位置 西郊臨空商務(wù)區(qū)在徐涇鎮(zhèn)的東側(cè)，緊鄰即將建設(shè)的虹橋交通樞紐（毗鄰西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)僅1公里）。其規(guī)劃范圍：南起徐涇港，北至蟠龍港；西到諸光路，東到與閔行區(qū)交界的小淶港；占地共有2979畝，約198.6公頃。 3. 可行性研究選址西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)自身的肌理特色 2. 1 良好的生態(tài)環(huán)境 規(guī)劃區(qū)域內(nèi)原生河道和古老樹木構(gòu)成了天然雕飾的閑適環(huán)境，不可再生的自然肌理，人與自然和諧、可持續(xù)發(fā)展的高檔商務(wù)園區(qū)。2. 2 高檔的房產(chǎn)集群 區(qū)域周邊有西郊莊園、西郊大公館、大豪山林別墅、康虹

8、花園、久事西郊花園、荷蘭銀行、國際網(wǎng)球俱樂部等。2. 3 豐富的旅游資源 西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)可以借助周邊的旅游資源，如上海動物園、七寶古鎮(zhèn)、青龍塔、佘山及朱家角等，形成獨特的商務(wù)旅游特色。 3. 可行性研究 2.4 良好的教育環(huán)境和人才基礎(chǔ) 在徐涇附近有國家會計學(xué)院、德法學(xué)校、美國學(xué)校及上海房地產(chǎn)學(xué)校等；在周圍高檔別墅區(qū)內(nèi)居住著大量的外籍人士、高級白領(lǐng)及國內(nèi)外著名學(xué)者。 2.5 優(yōu)越的開發(fā)條件 西郊臨空商務(wù)區(qū)所處地塊目前基本上是未開墾的“處女地”，沒有歷史包袱，可以在短期內(nèi)快速啟動，開發(fā)成本相對較低，可以進行高標(biāo)準(zhǔn)、整體性綜合開發(fā)。 3. 可行性研究 西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)的功能定位西郊（

9、徐涇）臨空商務(wù)區(qū)定位之一 立足大上海、輻射長三角的“商務(wù)高地”。高端商務(wù)人士由于其強勁的消費能力，日益成為各方市場爭奪的重點，同時大交通樞紐的便利又為其方便地到達提供了保證。因而西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)將其目標(biāo)市場定位在高端商務(wù)人士。（商務(wù)酒店服務(wù)的主要人群） 西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)定位之二適應(yīng)上海產(chǎn)業(yè)升級要求，建立“創(chuàng)新服務(wù)園區(qū)”。 西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)定位之三提供全方位信息平臺，打造“信息樞紐”。 3. 可行性研究宏觀經(jīng)濟環(huán)境旅游增長，帶動酒店行業(yè)興旺3. 可行性研究12005年，上海接待入境旅游人數(shù)將由2002年的272萬人次增長到400萬人次，如按每人次住宿兩夜計，2005年上海接待入

10、境旅游者的客房需求為800萬房夜次，比2002年增加約256萬房夜次。在加上未來2008年奧運會和2010年上海世博會，上海的高檔客房需求將面臨較大的上升空間。2有關(guān)部門預(yù)測，上海世博會總參觀客流量將超過7000萬人次，平均日客流量40萬人次，高峰日客流量則將達到60萬人次。而根據(jù)上海相關(guān)部門的規(guī)劃，到世博會舉辦時，上海星級酒店和經(jīng)濟型酒店的床位將達到40萬張，截止去年年中，上海的星級賓館只有359家，共9萬張床位。也就是說，世博會期間，上海酒店市場床位缺口超過10萬張。酒店SWOT分析新進入者國內(nèi)外著名酒店集團優(yōu)勢擁有靈活投資策略，可以選擇最佳投資點擁有雄厚資金，具有豐富行業(yè)經(jīng)驗，擁有大量的

11、人才儲備，并因長期經(jīng)營擁有行業(yè)管理人際關(guān)系等特殊資源。劣勢資金量相對小，行業(yè)經(jīng)驗不足，人才儲備不足長期在行業(yè)中，形成行為慣性，應(yīng)變能力不足，出現(xiàn)戰(zhàn)略盲點。在市場拓展中，尚未真正深入二、三線城市機會目前市場中仍然存在巨大潛在市場或市場空白迅速發(fā)掘潛在市場，占領(lǐng)市場空白威脅來自于行業(yè)中現(xiàn)有集團的反應(yīng)及新的同時進入者的行為新的進入者和趕超者，將以靈活機制、快速行動，超前戰(zhàn)略思維后來居上商務(wù)酒店市場前景從發(fā)展趨勢上看，從現(xiàn)在起到2008年，上海市場對甲級酒店式辦公樓需要將與日俱增，走勢強勁。本項目緊靠虹橋機場，具有地理的特殊性，商務(wù)酒店和商務(wù)別墅在該地區(qū)均屬稀缺產(chǎn)品。虹橋機場規(guī)劃增辟國內(nèi)航線，未來客戶

12、群體將更加擴大。外來投資的進入、周邊商業(yè)區(qū)的拓展，使得對商務(wù)類物業(yè)的需求持續(xù)增加。據(jù)有關(guān)資料，目前虹橋地區(qū)商務(wù)樓趨向緊張，已向周邊地區(qū)延伸。 從供求關(guān)系上看，土地是不可再生資源，經(jīng)多年開發(fā)，西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)剩余的土地供給量已極其有限。而在需求上，更是一種身份的體現(xiàn)，因此市場缺口較大，因而有巨大的商業(yè)價值。房地產(chǎn)開發(fā)公司指揮部技術(shù)部工程部審算部設(shè)備部市場部物業(yè)開發(fā)部運營部財務(wù)部項目一項目二本項目項目經(jīng)理專家組土建水電工程師造價師采購員營銷人員物業(yè)管理員技術(shù)員會計組織結(jié)構(gòu)圖項目任務(wù)分工表工作編號工作項目指揮部技術(shù)部財務(wù)部工程部市場部審算部物業(yè)開發(fā)部運營部設(shè)備部1人事2重大技術(shù)審查決策3設(shè)計管

13、理4技術(shù)指標(biāo)5科研指標(biāo)6行政管理7外事工作8檔案管理9資金保險10財務(wù)管理項目任務(wù)分工表工作編號工作項目指揮部技術(shù)部財務(wù)部工程部市場部審算部物業(yè)開發(fā)部運營部設(shè)備部11審計12計劃管理13合同管理14招投標(biāo)管理15工程籌劃16土建評定項目管理17工程前期工作18質(zhì)量管理19安全管理20設(shè)備選型項目任務(wù)分工表工作編號工作項目指揮部技術(shù)部財務(wù)部工程部市場部審算部物業(yè)開發(fā)部運營部設(shè)備部21設(shè)備材料采購22安裝工程項目管理23運營準(zhǔn)備24廣告宣傳25開通、調(diào)試、驗收26系統(tǒng)交接27物業(yè)開發(fā)28酒店開業(yè)29酒店營銷-主辦 -協(xié)辦 -配合合同管理 1. 合同模式 EPC 2. EPC模式下業(yè)主的職責(zé) 3.

14、合同總體策劃 4. 合同分析 5. 合同控制和跟蹤 6. 合同風(fēng)險管理合同生命期的特征計劃完工階段1啟動階段2計劃階段 3實施階段 4收尾合同生命周期時間變更成本增加風(fēng)險降低信息質(zhì)量設(shè)計-采購-施工總承包（EPC） 合同模式 EPC EPC模式下業(yè)主的職責(zé)向EPC承包商支付工程款審查批準(zhǔn)分包商招標(biāo)選擇EPC承包商編制業(yè)主要求監(jiān)督和驗收合同體系的協(xié)調(diào)又稱為合同網(wǎng)絡(luò)，目的是項目所涉及的各合同之間關(guān)系的安排與協(xié)調(diào)。包括的內(nèi)容工程和工作內(nèi)容的完整性技術(shù)上的協(xié)調(diào)價格上的協(xié)調(diào)時間上的協(xié)調(diào)合同管理的組織協(xié)調(diào) 合同總體策劃總體分析-合同總體分析的內(nèi)容-合同的法律基礎(chǔ)-合同類型-合同文件和合同語言-合同文件的解

15、釋順序-承包商的主要任務(wù)-發(fā)包人責(zé)任-合同價格-合同總體分析的內(nèi)容-施工工期-違約責(zé)任-驗收、移交和保修-索賠程序和爭議的解決合同分析 合同詳細分析-將承包合同目標(biāo)、要求和合同雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系分解落實到具體的工程活動上-針對對象：合同協(xié)議書、規(guī)范、圖紙、工作量表-通過合同事件表、網(wǎng)絡(luò)圖、橫道圖等定義各工程活動以項目工作分解結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)（WBS）-合同工作分解結(jié)構(gòu)（CWBS）對CWBS中的活動，編制合同事件表 合同分析合同實施控制建立合同實施的保證體系監(jiān)督承包商的工程小組和分包商按合同施工對合同實施情況進行跟蹤，對合同履行情況加以診斷進行合同變更管理日常的索賠與反索賠 合同控制和跟蹤風(fēng)險識別風(fēng)險定

16、性分析風(fēng)險定量分析風(fēng)險控制與管理 合同風(fēng)險管理風(fēng)險應(yīng)對措施項目分解結(jié)構(gòu)WBS 1. 項目WBS 2. 項目流程圖 3.項目任務(wù)編碼 4.項目任務(wù)分解表Home Bridgehotel決策階段實施階段使用階段決策階段環(huán)境調(diào)查和分析項目定義和論證組織策劃管理策劃合同策劃經(jīng)濟策劃技術(shù)策劃風(fēng)險分析實施階段設(shè)計準(zhǔn)備階段設(shè)計階段施工階段動用前準(zhǔn)備階段保修階段營銷宣傳施工階段投資控制進度控制質(zhì)量控制安全控制合同管理組織與協(xié)調(diào)竣工驗收營銷宣傳平面媒體電視網(wǎng)絡(luò)利用虹橋樞紐報紙雜志廣告牌磁懸浮車內(nèi)高鐵站臺地鐵廣播公交車車身機場廣播熱氣球任務(wù)編碼表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱1立項和可行性研究100選定項目

17、，簽定合作意向書101初步確定開發(fā)方案 102申報規(guī)劃要點 103申報、審批項目建議書 104編制項目可行性研究報告 105申報、審批項目可行性研究報告任務(wù)編碼表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱2項目規(guī)劃設(shè)計 200申報選址定點 201申報規(guī)劃設(shè)計條件 202委托作出規(guī)劃設(shè)計方案 203辦理人防、消防審核 204審定規(guī)劃設(shè)計方案 205落實環(huán)?！叭龔U”治理方案 206建設(shè)工程勘察招、投標(biāo) 207委托地質(zhì)勘探 208委托初步設(shè)計 209申報、審定初步設(shè)計任務(wù)編碼表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱3市政配套300征求主管部門審查意見 301落實市政公用設(shè)施配套方案 302報審市政配套方案

18、303市政各管理部門提出市政配套意見 304市政管線綜合 任務(wù)編碼表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱4土地使用權(quán)的取得401辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 402辦理建設(shè)用地委托釘樁 403辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 404主管部門實地勘察 405土地估價報告的預(yù)審 406委托地價評估 407辦理核定地價手續(xù) 408辦理土地出讓審批 409簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 410領(lǐng)取臨時國有土地使用證 411領(lǐng)取正式國有土地使用證 412國有土地使用權(quán)出讓金的返還 任務(wù)編碼表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱5拆遷安置501委托進行拆遷工作 502辦理拆遷申請 503審批、領(lǐng)取拆遷許可證 504簽訂房

19、屋拆遷責(zé)任書 505辦理拆遷公告與通知 506辦理戶口凍結(jié) 507暫停辦理相關(guān)事項 508確定拆遷安置方案 509簽訂拆遷補償書面協(xié)議 510召開拆遷動員會，進行拆遷安置 511發(fā)放運作拆遷補償款 512拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理 513移交拆遷檔案資料 514房屋拆遷糾紛的裁決 515強制拆遷 任務(wù)編碼表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱6開工前準(zhǔn)備601領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 602項目轉(zhuǎn)入正式計劃 603交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費 604交納自來水廠建設(shè)費 605交納污水處理廠建設(shè)費 606交納供熱廠建設(shè)費 607交納供電貼費及電源建設(shè)集資費 608土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)

20、609設(shè)計單位出報批圖 610出施工圖 611編制、報送工程檔案資料，交檔案保證金 612辦理消防審核意見表 613審批人防工程、辦理人防許可證 614核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 615領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記 任務(wù)編碼表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱7工程建設(shè)招投標(biāo)701辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請 702招標(biāo)準(zhǔn)備 703招標(biāo)通告 704編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 705編制招標(biāo)工程標(biāo)底 706標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn) 707標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo) 708投標(biāo)單位資格審批 709編制投標(biāo)書并送達 710召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場 711召開開標(biāo)會議，進行開標(biāo) 712評標(biāo)、決標(biāo) 713發(fā)中標(biāo)通知

21、書 714簽訂工程承包合同 715工程承包合同的審查 任務(wù)編碼表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱8開工手續(xù)801辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù) 802建設(shè)工程監(jiān)理 803辦理開工統(tǒng)計登記 804交納實心黏土磚限制使用費 805辦理開工前審計 806交納投資方向調(diào)節(jié)稅 807領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證 808報裝施工用水、電、路 809協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門 810協(xié)調(diào)交通管理部門 811交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議 812領(lǐng)取建設(shè)工程開工證 項目進度管理1.甘特圖 2.進度拖延原因分析3. 進度拖延解決措施甘特圖甘特圖進度拖延原因分析計劃時忘記(遺漏)部分必需的功能或工作計劃值(例如計劃工作量、持續(xù)時間)

22、不足，相關(guān)的實際工作量增加資源或能力不足，例如計劃時沒考慮到資源的限制或缺陷，沒有考慮如何完成工作出現(xiàn)了計劃中未能考慮到的風(fēng)險或狀況，未能使工程實施達到預(yù)定的效率在現(xiàn)代工程中，上級(業(yè)主、投資者、企業(yè)主管)常常在一開始就提出很緊迫的工期要求。使承包商或其他設(shè)計人、供應(yīng)商的工期太緊。而且許業(yè)主為了縮短工期，常常壓縮承包商的做標(biāo)期、前期準(zhǔn)備的時間。 工期及相關(guān)計劃失誤進度拖延原因分析工作量的變化。可能是由于設(shè)計的修改、設(shè)計的錯誤、業(yè)主新的要求、修改項目的目標(biāo)及系統(tǒng)范圍的擴展造成的外界(如政府、上層系統(tǒng))對項目新的要求或限制，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的提高可能造成項目資源的缺乏無法及時完成環(huán)境條件的變化，如不利的施

23、工條件不僅造成對工程實施過程的干擾，有時直接要求調(diào)整原來已確定的計劃發(fā)生不可抗力事件，如地震、臺風(fēng)、動亂、戰(zhàn)爭狀態(tài)等。 邊際條件的變化進度拖延原因分析計劃部門與實施者之間，總分包商之間，業(yè)主與承包商之間缺少溝通工程實施者缺少工期意識，例如管理者拖延了圖紙的供應(yīng)和批準(zhǔn)，任務(wù)下達時缺少必要的工期說明和責(zé)任落實，拖延了工程活動項目參加單位對各個活動(各專業(yè)工程和供應(yīng))之間的邏輯關(guān)系(活動鏈)沒有清楚地了解，下達任務(wù)時也沒有作詳細的解釋，同時對活動的必要的前提條件準(zhǔn)備不足，各單位之間缺少協(xié)調(diào)和信息溝通，許多工作脫節(jié)，資源供應(yīng)出現(xiàn)問題由于其它方面未完成項目計劃造成拖延。例如設(shè)計單位拖延設(shè)計、運輸不及時、

24、上級機關(guān)拖延批準(zhǔn)手續(xù)、質(zhì)量檢查拖延，業(yè)主不果斷處理問題等承包商沒有集中力量施工，材料供應(yīng)拖延，資金缺乏，工期控制不緊。這可能是由于承包商同期工程太多，力量不足造成的業(yè)主沒有集中資金的供應(yīng)，拖欠工程款，或業(yè)主的材料、設(shè)備供應(yīng)不及時 管理過程中的失誤解決進度拖延的措施增加資源投入，例如增加勞動力、材料、周轉(zhuǎn)材料和設(shè)備的投入量 重新分配資源，例如將服務(wù)部門的人員投入到生產(chǎn)中去 減少工作范圍，包括減少工作量或刪去一些工作包(或分項工程) 改善工具器具以提高勞動效率 提高勞動生產(chǎn)率，主要通過輔助措施和合理的工作過程 將部分任務(wù)轉(zhuǎn)移 改變網(wǎng)絡(luò)計劃中工程活動的邏輯關(guān)系 將一些工作包合并 修改實施方案成本管理

25、1.成本分配 2.成本控制時間區(qū)段3.成本控制的主要工作 4. 成本超支原因分析5.降低成本的措施成本分配本項目擬投資12億人民幣前期計劃投資1億元進行可行性研究等建設(shè)準(zhǔn)備工作建設(shè)期計劃投入10.5億元進行建設(shè)、裝修等工作竣工后計劃投入0.5億元進行物業(yè)管理、試運行等工作成本控制時間區(qū)段A為上期末的實際控制結(jié)果；B為本期內(nèi)的實際完成值； C為控制期末至項目結(jié)束的剩 余成本預(yù)測(診斷)值； D(為A十B)，是至本期末項目 全部實際控制結(jié)果；E(為 D十C)為整個項目的總成 本預(yù)測(診斷)值。 在上述的區(qū)段劃分中，進行成 本控制只需抓住B段(即本控制 期內(nèi)實際成本信息)和 C段(即 剩余成本預(yù)測信

26、息)，其它是 已儲存的信息(如 A)或經(jīng)過處 理得到的信息(如D、E)。 成本控制主要工作其它工作 成本計劃工作成本監(jiān)督 成本跟蹤 成本診斷工作 審算部成本超支原因分析原成本計劃數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，估價錯誤，預(yù)算太低，不適當(dāng)?shù)夭捎玫蛢r 策略，承包商(或分包商)報價超出預(yù)期的的最高價；外部原因：上級、業(yè)主的干擾，陰雨天氣，物價上漲，不可抗力事件實施管理中的問題： 不適當(dāng)?shù)目刂瞥绦?，費用控制存在問題，預(yù)算外開支，被罰款；成本責(zé)任不明，實施者對成本沒有承擔(dān)義務(wù)，缺少成本(投資)方面限額的概念，同時又沒有節(jié)約成本的獎勵措施； 勞動效率低，工人頻繁地調(diào)動，施工組織混亂； 采購了劣質(zhì)材料，工人培訓(xùn)不充分，材料消耗

27、增加，浪費嚴(yán)重，發(fā)生事故，返工，周轉(zhuǎn)資金占用量大，財務(wù)成本高； 合同不利，在合同執(zhí)行中存在缺陷，承包商(分包商、供應(yīng)商)的賠償要求。工程范圍的增加，設(shè)計的修改，功能和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提高，工作量大幅度增加。降低成本措施措施技術(shù)方案購買部分產(chǎn)品 重選供應(yīng)商 改變實施過程 變更工程范圍 索賠 項目質(zhì)量管理1.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評定 2.質(zhì)量管理戴明環(huán)循環(huán) 3. 質(zhì)量管理重點 4. 質(zhì)量管理各部分的關(guān)系 5. 質(zhì)量、成本、進度三者的關(guān)系 6. 合同風(fēng)險管理按期完成工程各階段任務(wù)，依照詳細進度計劃實施項目。前期宣傳有一定的力度及社會影響力。招投標(biāo)程序符合法定要求，合同管理到位。使本房地產(chǎn)開發(fā)商的社會形象進一步提升，增強

28、社會影響力！1.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評定 2.質(zhì)量管理戴明環(huán)循環(huán)對組織內(nèi)部：項目策劃完成、各階段分工任務(wù)明確，人員培訓(xùn)順利進行、后勤物資保障對社會：廣告宣傳效果、提高知名度，搶占先期市場。對周邊規(guī)劃建設(shè)：給予的一定的支援，建設(shè)符合交通樞紐周邊的規(guī)劃，符合徐涇商務(wù)臨空區(qū)的規(guī)劃布局對政府：對預(yù)期計劃完成的程度。對承包商及分包商：管理到位，績效考核。對整體：資金到位情況 3. 質(zhì)量管理重點 4. 質(zhì)量管理各部分的關(guān)系成本成本費用最低成本質(zhì)量最高最佳項目合理工期費用最低經(jīng)濟的最適當(dāng) 5. 質(zhì)量、成本、進度三者的關(guān)系風(fēng)險管理 1. 風(fēng)險識別 2. 風(fēng)險回避 3. 風(fēng)險預(yù)防 4. 風(fēng)險抑制 1. 風(fēng)險識別投資決策階段

29、土地獲取階段項目建設(shè)階段租售管理階段開發(fā)區(qū)域風(fēng)險開發(fā)物業(yè)風(fēng)險項目建設(shè)風(fēng)險開發(fā)時機風(fēng)險開發(fā)成本市場供求征地拆遷籌資招標(biāo)模式承包方式自然條件工期拖延項目質(zhì)量開發(fā)成本施工索賠租售合同銷售時機自然災(zāi)害意外事故決策階段：搞好開發(fā)經(jīng)營方案的評價決策土地獲取：開展項目規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選，建設(shè)階段：通過招標(biāo)模式，承包方式，合同類型的選擇，可以避開某些風(fēng)險，或在項目施工方案中，淘汰有缺陷，風(fēng)險高的施工方法、施工工藝租售階段：可采用營銷代理，以充分利用代理人豐富的營銷經(jīng)驗 2. 風(fēng)險回避決策階段1，建立高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊伍2，樹立風(fēng)險意識3，健全風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)4，貫徹執(zhí)行奉獻管理責(zé)任制度5，認(rèn)真細致的市場調(diào)研，使項目準(zhǔn)確定位6，調(diào)查政治、政策、社會、經(jīng)濟環(huán)境，使項目決策建立在堅實的基礎(chǔ)上7，做好開發(fā)方案的風(fēng)險分析，制定全面的風(fēng)險管理計劃 3. 風(fēng)險