世聯(lián)武漢保利海上五月花X年年度策略總綱

1、保利海上五月花2013年年度策略總綱世聯(lián)保利海上五月花項(xiàng)目組Poly Real Estate 20121項(xiàng)目背景22012，保利問(wèn)鼎武漢7月以30億銷(xiāo)售額榮膺武漢銷(xiāo)冠全年以60億的銷(xiāo)售額穩(wěn)摘全年桂冠保利地產(chǎn)深耕武漢10載今朝榮冠全城3從武昌看我，到武漢看我從武昌看我，到武漢看我NO.1，意味著央企第一地產(chǎn)品牌名至實(shí)歸更強(qiáng)的市場(chǎng)影響力和客戶感召能力意味著，武漢從此進(jìn)入保利時(shí)代4公園九里心語(yǔ)拉菲中央公館十二橡樹(shù)莊園香檳國(guó)際海上五月花圓夢(mèng)城海寓保利花園10年前，保利在光谷開(kāi)啟武漢大門(mén)10年后，保利再次榮歸光谷2013年，保利在武漢的第一個(gè)綜合體大盤(pán)驚現(xiàn)光谷2013年，保利在光谷的累計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到6個(gè)

2、，為武漢之最保利時(shí)代茉莉公館2013，保利榮歸光谷52012年五月花總計(jì)完成銷(xiāo)售套數(shù)約983套，完成銷(xiāo)售面積約9.4萬(wàn)方，銷(xiāo)售金額達(dá)5.2個(gè)億！光谷市場(chǎng)2012年上半年銷(xiāo)售成績(jī)以上數(shù)據(jù)截止2012年12月13日，以明源錄入數(shù)據(jù)為準(zhǔn)以上數(shù)據(jù)來(lái)源搜房武漢房企占有率排行榜保利海上五月花2012年銷(xiāo)售成績(jī) 類別套數(shù)面積（） 金額（億） 高層 95889540.444.91洋房 3473.270.03別墅234001.370.35項(xiàng)目合計(jì)98394015.085.29不辱使命，做光谷戰(zhàn)區(qū)的排頭兵保利海上五月花，連續(xù)三年蟬聯(lián)光谷南銷(xiāo)冠62013年推售區(qū)域2013年推售區(qū)域推售時(shí)間2010年2011年201

3、2年完成推售量10萬(wàn)方12萬(wàn)方8萬(wàn)方完成推售套數(shù)住宅8571232799洋房-373別墅713020商鋪332-共計(jì)9611301822五月花歷程回顧如果說(shuō)之前我們一直在“傾銷(xiāo)”那么接下來(lái)的一年請(qǐng)讓我們“稀售”光谷第一青年榜樣級(jí)社區(qū)，歷時(shí)三年銷(xiāo)售，2013年將迎來(lái)項(xiàng)目銷(xiāo)售的最后一年。最后一批絕版房源！最后入主品牌醇熟社區(qū)的機(jī)會(huì)！7伴隨整個(gè)保利品牌價(jià)值的提升伴隨光谷板塊戰(zhàn)略地位的上升伴隨區(qū)域內(nèi)保利首個(gè)高品質(zhì)城市綜合體的入市作為光谷成熟大盤(pán)最后一期的保利海上五月花需要在市場(chǎng)上繼續(xù)提升、值得用更高的價(jià)格去珍藏8目標(biāo)：提價(jià)9市場(chǎng)分析10定調(diào)：2013年樓市調(diào)控不放松市場(chǎng)存量大，2013年武漢樓市仍將面

4、對(duì)巨大的去存壓力11格局之變讓我們先來(lái)看看2013年市場(chǎng)發(fā)生了什么變化。122013年，擁有強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃利好、優(yōu)秀自然資源、城市級(jí)交通配套、優(yōu)異的產(chǎn)品打造、突出的價(jià)格優(yōu)勢(shì)的光谷東無(wú)疑將成為光谷樓市的新熱點(diǎn)！13來(lái)三環(huán)外買(mǎi)房的客戶不論其主觀意向如何，第一限制條件一定是受中心區(qū)價(jià)格擠壓過(guò)來(lái)的隨著光谷東花山片區(qū)的崛起面臨威脅：湯遜湖片區(qū)普通住宅產(chǎn)品將在明年的市場(chǎng)中遭受?chē)?yán)重挑戰(zhàn)14三環(huán)附近供應(yīng)量走高，低價(jià)傾銷(xiāo)項(xiàng)目持續(xù)干擾客戶的心理預(yù)期，光谷南三環(huán)外項(xiàng)目將面臨較大的客戶截流風(fēng)險(xiǎn)。152013年市場(chǎng)格局研判新增區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：隨著光谷東花山片區(qū)的崛起明年最能吸納光谷外溢客戶的區(qū)域?qū)?huì)是光谷東新興規(guī)劃熱點(diǎn)片區(qū)光谷東，

5、將超越光谷南，成為樓市新寵湯遜湖片區(qū)的普通住宅將在市場(chǎng)中受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)原有區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：光谷市場(chǎng)存量及供貨量巨大，市場(chǎng)去存貨壓力大三環(huán)邊低價(jià)攔截項(xiàng)目增多，中心區(qū)外溢客戶截留嚴(yán)重2013年三環(huán)附近競(jìng)爭(zhēng)白熱化，進(jìn)一步截留中心外溢客戶2013年，湯遜湖片區(qū)將腹背受敵！16在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下2013年五月花如果還要實(shí)現(xiàn)6000元/的市場(chǎng)售價(jià)，那么所有來(lái)買(mǎi)五月花的客戶，一定不再是貪圖便宜而來(lái)的客戶所有來(lái)買(mǎi)五月花的客戶，一定是“為了五月花而來(lái)五月花的一群人” 17核心策略推導(dǎo)18讓我們回到項(xiàng)目本身首先，讓我們看看光谷南五月花所在的區(qū)域.19第一家企業(yè)園區(qū)出現(xiàn)，第一家大學(xué)落地，首批高端住宅開(kāi)發(fā)，光谷南五月花所在區(qū)

6、域是光谷三環(huán)外第一個(gè)被開(kāi)發(fā)的板塊。區(qū)域價(jià)值梳理發(fā)展歷程武漢科技大學(xué)中南分校光谷南五月花所在區(qū)域凱迪電力遠(yuǎn)洋莊園（宜家湯臣）區(qū)域大學(xué)企業(yè)高端別墅光谷南五月花所在區(qū)域武漢科技大學(xué)中南分校（1997年）凱迪電力股份有限公司（1999年）保利十二橡樹(shù)藏龍島湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院（2004年）藏龍島科技園（2001年）納帕溪谷（2009年）花山暫無(wú)武漢軟件新城（在建）碧桂園生態(tài)城（2012年）20光谷南五月花所在區(qū)域承接武漢城市化擴(kuò)張的需要，起到連接光谷中心與紙坊，武漢與1+8城市咸寧的重要作用。區(qū)域價(jià)值梳理城市發(fā)展意義光谷南藏龍島花山武咸高鐵武漢1+8城市圈咸寧：面向武漢市及城市圈的生態(tài)旅游、休閑度假基地21區(qū)

7、域價(jià)值梳理未來(lái)規(guī)劃2020年，光谷南五月花所在區(qū)域?qū)⑹俏錆h4片區(qū)域性水網(wǎng)之一，5大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)之一，6大放射形生態(tài)綠楔之一，7處大型體育中心之一，9個(gè)大型居住區(qū)之一。武漢15年城市總體規(guī)劃解讀 建立黃陂新洲片、漢口東西湖片、漢陽(yáng)蔡甸片、武昌江夏片等四片區(qū)域性水網(wǎng)?？刂拼髺|湖、武湖、府河、后官湖、青菱湖、湯遜湖等六大放射形生態(tài)綠鍥，并深入主城區(qū)內(nèi)部，建立聯(lián)系城市內(nèi)外的生態(tài)廊道和城市風(fēng)道。以關(guān)山地區(qū)為主體，向廟山、流芳、藏龍島等地區(qū)延伸，形成光電子及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。新建、擴(kuò)建塔子湖、沌口、盤(pán)龍、豹澥、湯遜湖、黃家湖、武鋼等7處大型體育中心。 集中成片建設(shè)后湖、古田、南湖、四新、東湖、盤(pán)龍、湯遜湖

8、、流芳、金銀湖等9個(gè)大型居住區(qū)以及黃浦、站北、關(guān)山、青山、豹澥、白沙洲、蔡甸、常福等中型居住區(qū)。 22光谷南五月花所在的區(qū)域是一片最早被政府開(kāi)發(fā)，同時(shí)也被寄予濃厚期望的地方她承擔(dān)了武漢在城市化發(fā)展過(guò)程中重要的銜接角色在武漢城市化擴(kuò)張藍(lán)圖中具有十分重要地位她的地位及未來(lái)的發(fā)展不可限量23區(qū)域價(jià)值梳理湖景資源36.6平方公里湖域,湯遜湖當(dāng)之無(wú)愧是全國(guó)第一大內(nèi)陸湖！24區(qū)域價(jià)值梳理別墅住區(qū)保利十二橡樹(shù)莊園長(zhǎng)島納帕溪谷濱湖壹號(hào)紅郡賴特遠(yuǎn)洋莊園保利海上五月花美加橘郡陽(yáng)光100大湖第龍?jiān)窞懓栋鍓K集中了全武漢70%的別墅項(xiàng)目，已成為武漢四大別墅區(qū)之一。年產(chǎn)值1000億的光谷產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，催生湯遜湖居住價(jià)值和投資

9、價(jià)值；42所院校、56個(gè)國(guó)家級(jí)科研院所、20多萬(wàn)各類專業(yè)技術(shù)人員和70多萬(wàn)在校大學(xué)生、51名兩院院士的教育人力資源，確保湯遜湖人文氛圍；交通便捷，在武昌傳統(tǒng)的市中心和湯遜湖之間，已經(jīng)沒(méi)有一個(gè)真空帶。既與城市中心保持著路網(wǎng)的暢通，信息的同步，又偏安一隅，保證生活與工作在短時(shí)間內(nèi)可以輕松切換?？芍^大隱隱于湖，動(dòng)靜兩不誤；浩渺湯遜湖，已成為大武漢稀缺的湖景資源。湯遜湖天賦的自然景觀，形成了最理想的多感官生態(tài)系統(tǒng)，為居住者創(chuàng)造了在城市中絕難企及的居住感受；規(guī)?？涨暗恼槠芳Y(jié)，和其他幾個(gè)別墅區(qū)比較起來(lái)，湯遜湖所匯集的別墅定位更高端，別墅風(fēng)格更豐富，別墅品質(zhì)更精美，別墅形態(tài)更純粹。匯聚一線開(kāi)發(fā)企業(yè)目光之焦

10、點(diǎn)，國(guó)內(nèi)外著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司和建筑大師，以國(guó)際化的手筆，精心打造傳世別墅群落。湯遜湖5點(diǎn)絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使之對(duì)中央別墅區(qū)的光環(huán)當(dāng)仁不讓25區(qū)域價(jià)值梳理土地資源住宅用地供應(yīng)有限，目前幾乎無(wú)一線湖景住宅用地。怡景江南保利海上五月花美加湖濱新城海悅天地湯遜湖山莊遠(yuǎn)洋莊園26區(qū)域價(jià)值梳理商業(yè)配套城市級(jí)配套奧特萊斯落戶，三大倉(cāng)儲(chǔ)超市鼎立，光谷南五月花所在區(qū)域儼然已成為三環(huán)外“中央商業(yè)區(qū)”。華師一附中武漢楓葉國(guó)際學(xué)校華一寄宿學(xué)校省實(shí)驗(yàn)幼兒園武漢科技大學(xué)中南分校外國(guó)語(yǔ)學(xué)校奧特萊斯武商量販中商平價(jià)KFC麥當(dāng)勞武咸城際鐵路中百倉(cāng)儲(chǔ)三大倉(cāng)儲(chǔ)鼎立27區(qū)域價(jià)值梳理交通配套6條公交線路，1條地鐵，1條城際鐵路，無(wú)縫對(duì)接中

11、央城市生活。1條城際鐵路，無(wú)縫對(duì)接1+8城市圈武咸城際鐵路：從武昌站起，途經(jīng)南湖東湯遜湖廟山普安紙坊東烏龍泉東土地堂東山坡東賀勝橋東橫溝橋東咸寧東，終到咸寧南站6條公交線路，20分鐘中直達(dá)光谷中心903：武昌火車(chē)站-保利海上五月花-江夏停車(chē)場(chǎng)901：武昌火車(chē)站-街道口-魯巷-紙坊火車(chē)站915：光谷廣場(chǎng)-五月花-中州村907：武科大黃家湖校區(qū)-街道口-華泰912：902：1條地鐵規(guī)劃，拉近板塊與武漢核心商圈距離地鐵2號(hào)線：常青花園-洪山廣場(chǎng)亞貿(mào)廣場(chǎng)-街道口魯巷28區(qū)域價(jià)值梳理教育配套19年：從幼兒園到大學(xué)一站式教育，在這里不用學(xué)“孟母三遷”。華師一附中武漢楓葉國(guó)際學(xué)校華一寄宿學(xué)校省實(shí)驗(yàn)幼兒園武漢

12、科技大學(xué)中南分校外國(guó)語(yǔ)學(xué)校29區(qū)域價(jià)值梳理世界風(fēng)情化住宅英倫、法蘭西、西班牙、美國(guó)紅褐石.這里是世界風(fēng)情的小型展廳。30與城市保持最合適的距離，是武漢三環(huán)線外最適宜生活的區(qū)域。31讓我們回到項(xiàng)目本身分析了光谷南五月花所在的區(qū)域價(jià)值，接下來(lái)看看五月花在這個(gè)區(qū)域當(dāng)中又是個(gè)怎樣的項(xiàng)目呢？32項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理品牌在光谷，保利是當(dāng)之無(wú)愧的王者，是光谷南區(qū)域樓市扛鼎者。旗下開(kāi)發(fā)的主流大盤(pán)全部得到市場(chǎng)的強(qiáng)烈認(rèn)可：2012年，保利town三彩銷(xiāo)售業(yè)績(jī)橫掃武昌。2010-2012年，保利海上五月花連續(xù)三年蟬聯(lián)光谷南銷(xiāo)冠強(qiáng)大的品牌影響力強(qiáng)大的市場(chǎng)影響力33項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理英倫愈見(jiàn)成熟的建筑立面，風(fēng)情化的園林表現(xiàn)，鑄就區(qū)域

13、內(nèi)唯一的極致英倫純居住區(qū)。坡屋頂古典門(mén)廊六角燈柱紅墅、坡屋頂、六角燈柱、古典門(mén)廊、飄窗純正的“new-tudor”風(fēng)格泛公園（7萬(wàn)平社區(qū)公園）：以35%的綠化率和25%的超低建筑密度打造湖景坡地美宅3435光谷三環(huán)外唯一的大型商業(yè)集中區(qū)，“房子遠(yuǎn)”但是“生活并不遠(yuǎn)”。903路公交901路公交789路公交755路公交華師一附中楓葉國(guó)際學(xué)校外國(guó)語(yǔ)學(xué)校華一寄宿學(xué)校紫薇星中百倉(cāng)儲(chǔ)武商量販KFC中商平價(jià)中南分校校醫(yī)院光谷二小湖北省人民醫(yī)院27萬(wàn)方美加商業(yè)體奧特萊斯天欣汽車(chē)工業(yè)園項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理配套35光谷唯一一個(gè)60萬(wàn)方大型英倫社區(qū)，社區(qū)內(nèi)配置公辦幼兒園省實(shí)驗(yàn)幼兒園于2011年和保利地產(chǎn)4盤(pán)同時(shí)簽約社區(qū)一線

14、臨湖，打造最舒適的湖岸生活二期大型臨街商業(yè)，保證社區(qū)內(nèi)部生活供給豐富的泳池、球場(chǎng)運(yùn)動(dòng)配套，打造最高健康標(biāo)準(zhǔn)大型的社區(qū)內(nèi)園林景觀，處處彰顯英倫本色項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理成熟2013年全光谷唯一一個(gè)3年成熟社區(qū)，所有生活愿景全部?jī)冬F(xiàn)，別人都在描述未來(lái)，只有我們享受現(xiàn)在！36前期最為暢銷(xiāo)的三房產(chǎn)品仍將是項(xiàng)目2013年供貨的主力，功能與舒適度之間的平衡是區(qū)域優(yōu)勢(shì)戶型典范。2013年新增住宅產(chǎn)品戶型配比戶型套數(shù)套數(shù)比例面積面積比例70-75左右16014%11569.610%89左右28825%25865.2823%92左右22219%20378.5218%98左右26222%25442.8623%120左右24

15、020%29117.7626%合計(jì)1172100%112374.02100%項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理戶型37近10平空中花園光谷唯一主臥尺度的拓展空間，專為首置客戶打造專利三房。飄窗1：近10空中花園：可做臥室功能使用。2：廚房與餐廳相連：U型廚房設(shè)計(jì)、廚房出入口與餐廳相連，方便好用。3：餐廳與客廳連接成橫廳，前后陽(yáng)臺(tái)，通透采光好；同時(shí)優(yōu)化餐廳面寬，更大程度優(yōu)化面積的使用。4：14.04平闊綽主臥，次臥贈(zèng)送飄窗。功能區(qū)布局合理好用，滿足80后首置客戶需求。96平三房項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理戶型38資源/景觀價(jià)值中國(guó)第一大內(nèi)陸湖一線湖岸資源產(chǎn)品價(jià)值配套價(jià)值光谷樓市扛鼎者品牌價(jià)值規(guī)劃價(jià)值一線湖岸社區(qū)最后一期，產(chǎn)品珍稀本體

16、價(jià)值梳理90-100暢銷(xiāo)三房，光谷樓市戶型典范高贈(zèng)送，光谷唯一主臥尺度拓展空間外部配套：三環(huán)外唯一大型商業(yè)集中區(qū)自有配套：唯一三年成熟項(xiàng)目，生活愿景全部?jī)冬F(xiàn)英倫風(fēng)情光谷唯一極致英倫風(fēng)情純住區(qū)39讓我們回到項(xiàng)目本身最后我們回顧五月花三年走過(guò)的旅程402010年 五月花號(hào)起航原生英倫踏海而來(lái)412011年 五月花號(hào)踏上華麗征途光谷進(jìn)入倫敦時(shí)間422012年 五月花號(hào)踏上光谷土地，正式上岸城市，我的主場(chǎng)432012年 五月花號(hào)即將完美收官她將會(huì)為光谷為城市留下什么？五月花將成為光谷一段傳奇，也是光谷英倫人居生活的制定者44核心策略 強(qiáng)化英倫標(biāo)簽性，深化成熟都市化屬性，打造獨(dú)具辨識(shí)度，專屬的光谷青年生

17、活，實(shí)現(xiàn)2013年五月花的收官傳奇。45策略分解46讓我們回到項(xiàng)目本身英倫屬性深化A1、展示包裝2、活動(dòng)體驗(yàn)47五月花體驗(yàn)館吧臺(tái)：英倫傳統(tǒng)服裝+英倫下午茶服務(wù)是的，在這里可以選擇你的下午茶展示策略營(yíng)銷(xiāo)中心包裝48英國(guó)下午茶全套茶具英國(guó)復(fù)古鑰匙扣英國(guó)風(fēng)情明信片五月花定制英倫風(fēng)情禮品：以具有濃郁英倫風(fēng)情的特色禮物作為客戶上訪或成交的禮物。英國(guó)香薰蠟燭五月花定制版毛巾套盒五月花定制版格子雨傘展示策略英倫風(fēng)情禮品49英倫特色園林小品增加電話亭 郵箱 在看房主要通道上增加特色英倫小品，兼具功能和景觀功能。展示策略園林英倫風(fēng)情50第一季：2013年，來(lái)一場(chǎng)凱特王妃的婚禮吧！形式：每個(gè)女孩都有一個(gè)王妃夢(mèng)，等

18、著屬于她的王子。5月，來(lái)一場(chǎng)凱特王妃的婚禮吧！Step1：微博曬愛(ài)情宣言，轉(zhuǎn)發(fā)量最多的1對(duì)新人即有機(jī)會(huì)參加五月花5月，給她 一個(gè)凱特王妃的婚禮活動(dòng)。Step2：獲選新人參加活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)婚禮儀式按照純英倫皇室婚禮進(jìn)行打造，力圖給客戶最純正英倫皇家婚禮的體驗(yàn)。造勢(shì)活動(dòng)：光谷青年創(chuàng)意英倫 城市體驗(yàn)英倫體驗(yàn)活動(dòng)活動(dòng)目的：利用契合光谷青年喜好的系列活動(dòng)，以獨(dú)具英倫風(fēng)情的皇室婚禮及英倫經(jīng)典舞臺(tái)劇制造話題性。51第二季：英倫莎翁經(jīng)典劇目-羅密歐與朱麗葉舞臺(tái)劇五月花站形式：1萬(wàn)個(gè)人心里有1萬(wàn)種羅密歐與朱麗葉式的愛(ài)情，五月花讓你體驗(yàn)只屬于自己的羅密歐式的愛(ài)情。Step1：邀請(qǐng)湖北話劇團(tuán)進(jìn)行英倫經(jīng)典舞臺(tái)劇的演出；S

19、tep2：線上線下以活動(dòng)搶票的形式，吸引英倫愛(ài)好者的關(guān)注，制造社會(huì)影響力。造勢(shì)活動(dòng)：光谷青年創(chuàng)意英倫 城市體驗(yàn)英倫體驗(yàn)活動(dòng)活動(dòng)目的：利用契合光谷青年喜好的系列活動(dòng)，以獨(dú)具英倫風(fēng)情的皇室婚禮及英倫經(jīng)典舞臺(tái)劇制造話題性。52活動(dòng)策略英倫幫成立建立英倫幫，邀請(qǐng)業(yè)主入幫，可享受老帶新優(yōu)惠升級(jí)，英倫吧臺(tái)專屬服務(wù)，提高客戶對(duì)于項(xiàng)目的認(rèn)可度及潛在的口碑傳播。英倫幫加入標(biāo)準(zhǔn)：熱愛(ài)生活、樂(lè)于挑戰(zhàn)的年青人，都可以成為英倫幫成員公爵（DUCK)侯爵（Marquess）伯爵（Earl）子爵（Viscount）標(biāo)準(zhǔn)：推薦親人朋友購(gòu)買(mǎi)海上五月花項(xiàng)目達(dá)10套或以上。權(quán)益：介紹朋友成交可獲價(jià)值800元禮品。憑此卡可享受體驗(yàn)館

20、吧臺(tái)3人免單服務(wù)。憑此卡可借閱英倫mini書(shū)吧圖書(shū)，一次最多3本，返還期限1周。標(biāo)準(zhǔn)：推薦親人朋友購(gòu)買(mǎi)海上五月花項(xiàng)目達(dá)5套或以上。權(quán)益：介紹朋友成交可獲價(jià)值500元禮品憑此卡可享受體驗(yàn)館吧臺(tái)2人免單服務(wù)。憑此卡可借閱英倫mini書(shū)吧圖書(shū)，一次最多3本，返還期限1周標(biāo)準(zhǔn)：保利海上五月花業(yè)主。權(quán)益：介紹朋友成交可獲價(jià)值300元禮品憑此卡可享受體驗(yàn)館吧臺(tái)1人免單服務(wù)。憑此卡可借閱英倫mini書(shū)吧圖書(shū)，一次最多2本，返還期限1周。標(biāo)準(zhǔn)：保利海上五月花業(yè)主。權(quán)益：憑此卡可享受購(gòu)房額外優(yōu)惠憑此卡可產(chǎn)于五月花體驗(yàn)館定期活動(dòng)。英倫幫讓每一位業(yè)主得到到更好的服務(wù)，享受更多專屬權(quán)利。53英倫幫活動(dòng)季：給一個(gè)舞臺(tái)給

21、孩子七彩童年，才藝show形式：她很小就會(huì)隨著音樂(lè)起舞，他是父母心中的歌神五月花給孩子們一個(gè)舞臺(tái)，show出自己。Step1：向保利系樓盤(pán)業(yè)主發(fā)出邀約函，邀約孩子參加6月五月花才藝show。Step2：邀約2-3家知名幼兒園參加表演環(huán)節(jié)，并為參賽選手打分。step3: 參賽選手評(píng)選出一二三等，微博同步全程直播。階段活動(dòng)：定期舉辦英倫幫主題活動(dòng)，以孩子及鄰里互動(dòng)作為為切入點(diǎn)，加強(qiáng)業(yè)主和五月花的聯(lián)系，進(jìn)行潛在的五月花美譽(yù)傳播。54英倫幫活動(dòng)季：暑假做什么？五月花第二課堂盛大啟動(dòng)形式：畫(huà)畫(huà)，書(shū)法，聲樂(lè) 都想學(xué)？沒(méi)問(wèn)題，五月花第二課堂盛大啟動(dòng)！Step1：線上線下同時(shí)發(fā)布五月花第二課堂招募令，父母帶孩

22、子報(bào)名即可參加第 二課堂。Step2：8月中旬舉辦畢業(yè)匯演，評(píng)選一二三等獎(jiǎng)。第二課堂活動(dòng)微博全程跟蹤 報(bào)道。階段活動(dòng)：定期舉辦英倫幫主題活動(dòng)，以孩子及父母互動(dòng)作為為切入點(diǎn)，加強(qiáng)業(yè)主和五月花的聯(lián)系，進(jìn)行潛在的五月花美譽(yù)傳播。55英倫幫活動(dòng)季：和鄰居一起過(guò)跨年吧五月花業(yè)主跨年晚會(huì)形式：還在懷念大學(xué)和他們一起在操場(chǎng)上喊跨年倒計(jì)時(shí)？2013年在五月花和大家一起跨年倒計(jì)時(shí)吧！Step1：由物業(yè)向五月花業(yè)主發(fā)出跨年晚會(huì)節(jié)目邀請(qǐng)函，邀請(qǐng)業(yè)主報(bào)名并進(jìn)行初選。Step2：晚會(huì)當(dāng)天邀約武漢校園樂(lè)隊(duì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)表演show，并評(píng)選出優(yōu)秀節(jié)目一二三等獎(jiǎng)。階段活動(dòng)：定期舉辦英倫幫主題活動(dòng)，以孩子及父母互動(dòng)作為為切入點(diǎn)，加強(qiáng)

23、業(yè)主和五月花的聯(lián)系，進(jìn)行潛在的五月花美譽(yù)傳播。56讓我們回到項(xiàng)目本身強(qiáng)化成熟都市化B1、商業(yè)包裝2、園林升級(jí)3、幼兒園展示57開(kāi)啟光谷第一家“荒島圖書(shū)館”尋求與城市畫(huà)報(bào)合作，在項(xiàng)目二期商業(yè)街醒目位置開(kāi)設(shè)荒島圖書(shū)館。58社區(qū)商業(yè)街太生活？社區(qū)商業(yè)街也可以文藝范打造五月花文化概念一條街將文藝與商業(yè)完美融合引入以符合80后年輕人群的小資、文藝范的咖啡店和特色書(shū)吧，打造光谷青年的五月花生活?，F(xiàn)場(chǎng)包裝商業(yè)街文藝范的青年書(shū)店80后的咖啡店59學(xué)府氣質(zhì)的點(diǎn)滴滲透：商業(yè)街店名概念化一間咖啡館？ 一間便利店？ 一間小酒吧？ 一間速食店？ 我們只選擇有故事的商店 橡樹(shù)微話吧、精神加油站、意林 每一家店面都有著精神

24、概念的追求定制生活的極致演繹：商業(yè)街與概念說(shuō)601、社區(qū)超市主力店招商 在項(xiàng)目2期臨街商鋪建設(shè)期間，同步與中百、華潤(rùn)蘇果等超市進(jìn)行洽談，盡早完成社區(qū)超市主力店的簽約進(jìn)駐，進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目在生活便捷度上的優(yōu)勢(shì)。2、社區(qū)餐飲主力店招商 在保證社區(qū)超市主力店落實(shí)的同時(shí)，引進(jìn)品質(zhì)相對(duì)較好的品牌餐飲店，進(jìn)一步拉大項(xiàng)目與周邊競(jìng)品項(xiàng)目間的配套差異，拉升項(xiàng)目形象。盡快啟動(dòng)二期商業(yè)街中主力店的招商工作，通過(guò)高品質(zhì)主力店增強(qiáng)客戶信心?，F(xiàn)場(chǎng)包裝商業(yè)街打造611、建筑材料櫥窗展示2、觸摸體驗(yàn)墻 在櫥窗中社區(qū)用的主要建材進(jìn)行陳列展示，櫥窗旁邊配以材料名稱、價(jià)格、特性及簡(jiǎn)單感性說(shuō)明。 通過(guò)觸摸墻壁，幫助客戶感受不同的防水隔

25、熱材料、不同的玻璃選材在保溫隔熱上的顯著差異。新穎的工法展示對(duì)品牌實(shí)力，建筑品質(zhì)能起到有力的塑造作用。現(xiàn)場(chǎng)包裝工法展示62在幼兒園正式開(kāi)園前，完成社區(qū)幼兒園的建設(shè)工作，達(dá)到入駐、展示標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)場(chǎng)包裝幼兒園符合項(xiàng)目風(fēng)情的幼教設(shè)施表現(xiàn)配套實(shí)力的幼兒操場(chǎng) 當(dāng)社區(qū)入住率及入住人數(shù)無(wú)法達(dá)到幼兒園開(kāi)園標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可采用變通展示的方式達(dá)成對(duì)教育配套價(jià)值的有效輸出。 社區(qū)幼兒園建成后，將社區(qū)幼兒園安排到看房動(dòng)線中區(qū)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)觀摩與體驗(yàn)幫助客戶理解項(xiàng)目?jī)r(jià)值。63展示提升園林展示【奇幻旅程九又四分之三站臺(tái)】【奇幻旅程波光布拉德】【奇幻旅程愛(ài)麗絲小徑】【奇幻旅程MINI廣場(chǎng)】【奇幻旅程凱特的花園】【奇幻旅程玫瑰漫步】在繁

26、華都會(huì)邂逅英倫，開(kāi)啟一場(chǎng)關(guān)于家的奇幻旅程64展示提升奇幻旅程在社區(qū)架空層設(shè)置兒童娛樂(lè)及老人休閑區(qū)【奇幻旅程波光布拉德】65展示提升奇幻旅程在二期園林展示初期，以社區(qū)內(nèi)主道鋪設(shè)盆栽花徑的形式，減少客戶對(duì)于園林景觀尚未完全成型的注意，同時(shí)增強(qiáng)客戶對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)值體驗(yàn)【奇幻旅程愛(ài)麗絲小徑】花徑花種類選取及擺樣由業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行專屬定制設(shè)計(jì)。66讓我們回到項(xiàng)目本身打造專屬化生活C1、裝修專屬方案2、家具專屬方案3、物業(yè)自選升級(jí)方案67精裝修解決方案與武漢多家知名裝飾公司（美頌雅庭、業(yè)之峰、東易日盛等）合作，打造五月花精致兩房、方正三房、舒享四房的五月花定制風(fēng)格裝修設(shè)計(jì)圖。68商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行2013房地產(chǎn)營(yíng)

27、銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！火爆促銷(xiāo)中此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣(mài)本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！69產(chǎn)品精致兩房方正三房闊綽四房繪畫(huà)女的花樣小家女孩子也需要有一個(gè)完全屬于自己的家，溫馨花朵裝飾，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單就打造出一個(gè)女孩想要的夢(mèng)幻世界。專為獨(dú)立女青年打造專為80后打造濃墨重彩有孩子了

28、，80后也漸漸成為了父母了，多色彩的打造，特色兒童房設(shè)計(jì)，不乏80后的活潑與活力。專為時(shí)尚人士打造北歐簡(jiǎn)約風(fēng)快40了，放心不下父母，是時(shí)候?yàn)樗麄兞粢婚g房了，簡(jiǎn)單干凈的線條搭配，淺色色彩搭配，亞麻制品是父母的回憶。70可變形家具方案，獨(dú)享個(gè)性空間五月花按現(xiàn)有戶型的尺寸定制專屬多功能家具套餐（多變床，多變組合柜，多變餐桌），多變家具只有在五月花才可以定制到。71可變形，易收納的櫥柜與大床設(shè)計(jì)72可移動(dòng)書(shū)房隱藏的客房73菜單式物業(yè)服務(wù)以定制“代”服務(wù)、信息服務(wù)、特色服務(wù)三種方式提升項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)檔次，增加客戶對(duì)于項(xiàng)目高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的感知度。74您之所需，我之所有物業(yè)提供七種“代”增值服務(wù)（代定鮮花、代

29、定TAXI、代請(qǐng)鐘點(diǎn)工、代定機(jī)票或者火車(chē)票、代遛寵物、代定酒店），客戶根據(jù)自己需求可定制化選擇特色物業(yè)服務(wù)。75戶型也可定制，這里一切都是為你打造您就是姐妹淘中“購(gòu)物百事通”建議物業(yè)提供各類購(gòu)物信息的付費(fèi)咨詢服務(wù)（包括百貨商場(chǎng)最新優(yōu)惠信息，武漢各類展銷(xiāo)會(huì)等），客戶可自由定制服務(wù)形式與種類。76讓我們回到項(xiàng)目本身推售節(jié)奏D77項(xiàng)目背景2013年供貨區(qū)域預(yù)計(jì)2011年可以完成項(xiàng)目北區(qū)地塊絕大部分供貨，總面積約20萬(wàn)方，可銷(xiāo)售金額約10個(gè)億。11#3#1#2#5#4#6#二期一期7#10#12月供貨約4.44萬(wàn)方高層存貨別墅存貨售罄洋房存貨售罄高層存貨五月花2013年全年新供貨11.23萬(wàn)方，貨值約

30、5.9 億元。江夏大道湯遜湖6月供貨約3.8萬(wàn)方10月供貨約2.99萬(wàn)方78項(xiàng)目背景2013年供貨節(jié)奏2013年供貨節(jié)奏相對(duì)失衡，1-5月持續(xù)斷貨，6月、10月、12月集中供貨。預(yù)售證問(wèn)題或?qū)⒅萍s銷(xiāo)售進(jìn)度。793#6#5#7#11#10#1、從總體上來(lái)看，一期房源由于湖景資源的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品優(yōu)于二期。建議將一期房源作為項(xiàng)目的價(jià)格標(biāo)桿，利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)。2、二期房源中，7號(hào)樓由于超開(kāi)闊的樓間距及主體景觀園林，成為二期樓王產(chǎn)品3、5號(hào)樓三面皆是主體園林景觀，俯瞰別墅園林，產(chǎn)品價(jià)值系數(shù)較高4、3號(hào)樓正臨近項(xiàng)目主干道，且裙樓為商業(yè)，與6號(hào)樓相比，略遜一籌。項(xiàng)目背景新推高層價(jià)值排序80蓄客7、6#2013年

31、推貨鋪排去存5、3#蓄客去存蓄客10、11#11#10#12月推貨約4.44萬(wàn)方474套，金額2.34億。3#5#6#7#10月推貨約2.99萬(wàn)方318套，金額1.56億6月推貨約3.8萬(wàn)方380套，金額2億8110月5800元/10月5850元/6月5650元/6月5750元/12月6050元/12月5950元/2013年推貨鋪排推貨節(jié)奏：按照工程節(jié)點(diǎn)并盡量配合樓棟價(jià)值排序進(jìn)行房源的推售。價(jià)格策略：6月，以7#、6#景觀資源較好的單位，結(jié)合金九銀十的市場(chǎng)契機(jī)，實(shí)現(xiàn)每棟50-100元價(jià)格的小幅提升，。10月，以二期5#、3#單位蓄客加推，以每棟50元的價(jià)格進(jìn)行小幅溢價(jià)。12月，推出一期瞰湖樓王

32、10、11#，以強(qiáng)勢(shì)景觀優(yōu)勢(shì)和最后的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)每棟100元的價(jià)格提升，最終達(dá)到項(xiàng)目的整體溢價(jià)。82讓我們回到項(xiàng)目本身渠道分解E83渠道策略客戶分析來(lái)訪客戶以網(wǎng)絡(luò)、朋友或業(yè)主介紹作為主要了解項(xiàng)目的渠道，路過(guò)的占比也在逐步增高。1）來(lái)電渠道：網(wǎng)絡(luò)渠道為主要來(lái)電渠道，其中以搜房網(wǎng)最高，占43%；其次為朋友推介，11%；短信渠道占8%。2）來(lái)訪渠道：來(lái)訪中，朋友介紹為主要渠道，39%，其次為網(wǎng)絡(luò)渠道34%，；路過(guò)占13%3）成交渠道：成交客戶主要以老客戶帶新客戶為主，52%；其次為網(wǎng)絡(luò)29%。84渠道策略新客戶拓展線上線下渠道組合，全面覆蓋光谷；深耕光谷，做到光谷人知道五月花。主媒體渠道一夜傾城次媒體

33、渠道隨風(fēng)潛入夜公交候車(chē)廳（全年集中式大量投放覆蓋目標(biāo)區(qū)域）網(wǎng)絡(luò)（話題、論壇炒作，即時(shí)傳遞項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，保持熱度）巡展（固定展點(diǎn)和移動(dòng)展點(diǎn)相結(jié)合，蓄客階段集中投放，吸引目前區(qū)域客戶關(guān)注）長(zhǎng)效媒體封鎖區(qū)域短信投放（連續(xù)投放，短期內(nèi)覆蓋大量客戶群）陣地包裝（華泰導(dǎo)視、發(fā)光樓體字、營(yíng)銷(xiāo)中心導(dǎo)視系統(tǒng)等）小眾媒介（如公共自行車(chē)廣告等，精準(zhǔn)目標(biāo)客戶出入?yún)^(qū)域，點(diǎn)狀渠道吸引客戶）短效媒體集中釋放報(bào)紙、光谷LED（短期內(nèi)持續(xù)聚焦，越臨近開(kāi)盤(pán)密度越高。）85 1：創(chuàng)辦五月花社區(qū)手機(jī)報(bào)，通過(guò)業(yè)主自主選擇定制的形式，進(jìn)行發(fā)送。主要模塊包括：五月花社區(qū)新動(dòng)向，美食饕餮，五月花最新銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)，五月花體驗(yàn)感周末活動(dòng)推介等模塊。2：

34、以手機(jī)報(bào)的形式取代傳統(tǒng)問(wèn)候短信的形式，創(chuàng)立光谷第一家社區(qū)手機(jī)報(bào)。讓客戶獲得獨(dú)一無(wú)二的業(yè)主享受。渠道策略業(yè)主維護(hù)以五月花社區(qū)手機(jī)報(bào)的形式替代傳統(tǒng)短信進(jìn)行業(yè)主維護(hù)。以溫馨，親和互動(dòng)的方式向業(yè)主傳達(dá)五月花對(duì)業(yè)主的關(guān)心和及時(shí)銷(xiāo)售信息及業(yè)主活動(dòng)信息。86新型溝通工具：微博及微信捆綁營(yíng)銷(xiāo)微博定位轉(zhuǎn)變：轉(zhuǎn)變項(xiàng)目微博定位，將原本及時(shí)銷(xiāo)售信息傳遞平臺(tái)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐杂悶楹诵牡氖占皞鬟f平臺(tái)，讓更多網(wǎng)友自動(dòng)關(guān)注項(xiàng)目微博，生活中離不開(kāi)保利海上五月花。官方微信建立：建立官方微信，及時(shí)發(fā)布項(xiàng)目銷(xiāo)售信息。在官方微博發(fā)布微信二維碼，盡可能轉(zhuǎn)化項(xiàng)目潛在關(guān)注客戶。87大客戶單位專場(chǎng)活動(dòng)1內(nèi)郵推介/內(nèi)部推介會(huì)2禮品贈(zèng)送+活動(dòng)贊助3

35、大客戶拓展方式88大客戶拓展之一：專場(chǎng)活動(dòng)電影包場(chǎng)、羽毛球活動(dòng)、年會(huì)贊助電影包場(chǎng)形式：電影院包場(chǎng)電影；電影開(kāi)始前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行PPT推介；配合：派單、現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)活動(dòng)、禮品派送。 五月花杯企業(yè)籃球比賽五月花杯企業(yè)羽毛球比賽89大客戶拓展之二：內(nèi)郵推介/內(nèi)部推介會(huì) 以郵件推介的形式，通過(guò)企業(yè)行政部在企業(yè)內(nèi)部郵箱發(fā)送，從而有效覆蓋企業(yè)所有員工。 90大客戶拓展之三：節(jié)假日禮品贈(zèng)送禮品（實(shí)用性+傳播性）新年大禮包 新年臺(tái)歷紙巾盒、杯子節(jié)假日：春節(jié)、端午節(jié)國(guó)慶節(jié)、中秋節(jié)形式：上門(mén)派發(fā)；結(jié)合專場(chǎng)活動(dòng)贈(zèng)送；公關(guān)禮品等91階段鋪排92時(shí)間：2012年1月3月關(guān)鍵營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作：第一階段去存貨第二階段開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期第三階段持續(xù)

36、熱銷(xiāo)期第四階段熱銷(xiāo)收官C、 大客戶拓展D、線上推廣全面啟動(dòng)A、褐石產(chǎn)品發(fā)布會(huì)B、 光影褐石微電影首發(fā)第一階段：項(xiàng)目存貨去化期931-2月1月2月春節(jié)（2月10日）3#1#2#5#4#6#二期7#高層存貨銷(xiāo)售目標(biāo)：4000萬(wàn)銷(xiāo)售房源：高層存貨、別墅存貨、商鋪目標(biāo)客戶：區(qū)域目標(biāo)客戶及返鄉(xiāng)置業(yè)客戶營(yíng)銷(xiāo)包裝：1：94第一階段1月3月春節(jié)（2月10日）目標(biāo)：高層住宅及別墅存貨的去化目標(biāo)客戶：返鄉(xiāng)客戶推售房源：前期高層余貨、商鋪節(jié)日優(yōu)惠包裝：春節(jié)特惠房推廣渠道：雙蛋節(jié)日賀卡/利是封派單廣深返鄉(xiāng)客戶電郵直投異地短信發(fā)送網(wǎng)絡(luò)投放及炒作3#1#2#5#4#6#二期7#高層存貨沿海1間房，不如五月花三代同堂95附

37、件：1-2月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)鋪排執(zhí)行1月2月春節(jié)（2月10日）目標(biāo)：高層住宅及別墅存貨的去化目標(biāo)客戶：返鄉(xiāng)客戶推售房源：前期高層余貨、商鋪節(jié)日優(yōu)惠包裝：春節(jié)特惠房推廣渠道：雙蛋節(jié)日賀卡/利是封派單廣深返鄉(xiāng)客戶電郵直投異地短信發(fā)送網(wǎng)絡(luò)投放及炒作最后的別墅生活屬于懂它的你沿海1間房，不如五月花三代同堂3#1#2#5#4#6#二期7#高層存貨96節(jié)日優(yōu)惠包裝：推售背景：臨近農(nóng)歷新年，有大批返鄉(xiāng)客回到武漢，結(jié)合節(jié)日及期間目標(biāo)客戶群，推出春節(jié)50套獻(xiàn)禮房。房源：1期準(zhǔn)現(xiàn)房房源，二期剩余房源，別墅剩余存貨銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝：獻(xiàn)禮房展示板 春節(jié)氛圍的包裝節(jié)日優(yōu)惠包裝97渠道鋪排光谷區(qū)域宣傳安排：網(wǎng)絡(luò)硬廣：結(jié)合春節(jié)期間的活動(dòng)主題在線上進(jìn)行節(jié)日促銷(xiāo)信息的釋放；網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)：以“新年許愿”為話題進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)討論，同時(shí)在討論帖內(nèi)開(kāi)展“搶樓有獎(jiǎng)”活動(dòng)，獲獎(jiǎng)網(wǎng)友將得到電影票2張及保利海上五月花紀(jì)念品一份(利是封20張)；搶樓有獎(jiǎng)：在活動(dòng)期間的節(jié)假日夜晚舉行搶樓有獎(jiǎng)活動(dòng)，在8到10點(diǎn)間所