[昆明]酒店改擴(kuò)建項目開發(fā)方向分析匯報（附圖）

1、xx酒店二號院改擴(kuò)建項目開發(fā)方向分析匯報 2015年6月，原項目組針對泰姬酒店項目后續(xù)開發(fā)及世博花園酒店二號院地塊的重新定位提出了多個開發(fā)方案，并委托世博投資公司針對各個方案開始進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算工作。2015年8月，世博投資公司完成了“世博花園酒店二號院改擴(kuò)建項目”的項目經(jīng)濟(jì)測算工作。 2015年9月，項目規(guī)劃條件明確，用地性質(zhì)成功調(diào)整為B2兼容B1，項目開發(fā)方向有了更多的選擇性。為了保證產(chǎn)品開發(fā)的安全性，新區(qū)公司邀請了昆明金石發(fā)展咨詢有限公司，昆明風(fēng)之鈴市場調(diào)查與研究有限公司，昆明世聯(lián)卓群房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司三家機(jī)構(gòu)并通過比選最終確定昆明金石發(fā)展咨詢有限公司負(fù)責(zé)針對房地產(chǎn)市場需求做一份客觀的市場調(diào)

2、研報告。成果于2015年11月6日向公司及集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)作了匯報。前 言Contants01 昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀02 昆明市房地產(chǎn)區(qū)域市場分析03 項目宗地分析04 項目開發(fā)方向建議05 單一業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)濟(jì)測算與比較分析06 開發(fā)強(qiáng)度彈性分析 07 滿容開發(fā)業(yè)態(tài)配備建議08 滿容開發(fā)現(xiàn)金平衡分析09 方案優(yōu)選第一部分昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2011-2013年昆明土地成交放巨量，以拍地至開發(fā)上市時間1-2年推算，二級市場供應(yīng)洪峰體現(xiàn)在2012-2015年，2014-2015年開始土地供求銳減，將減輕2016-2017年市場供應(yīng)壓力昆明一級市場表現(xiàn)注：數(shù)據(jù)來源于昆明市國土資源局昆明市土地成交以住宅為主，商業(yè)占

3、比較大，由土地市場成交情況可大致推算未來1-2年的市場供應(yīng)情況，由于2014及2015年一級市場成交巨減，預(yù)期2016-2017年新增供應(yīng)壓力不大，主要面臨庫存去化壓力昆明一級市場表現(xiàn)注：數(shù)據(jù)來源于昆明市國土資源局高庫存時期，市場供求關(guān)系嚴(yán)重失衡自2012年開始，市場供大于求的局面持續(xù)存在，商品房存量過巨，進(jìn)入去庫存時代昆明二級市場分析注：數(shù)據(jù)來源于昆明市房產(chǎn)信息中心自2010年以來，昆明商品房市場供大于求的局面開始長期存在，在此壓力下市場供應(yīng)與成交量仍節(jié)節(jié)攀升，一方面反映出了強(qiáng)大的內(nèi)生動力；而在樂觀的同時，商品房靜態(tài)存量也達(dá)到了2200萬的驚人數(shù)字，是昆明兩年的去化量總和！昆明市商品房高庫存

4、的壓力凸顯，在全國市場普遍開始轉(zhuǎn)暖的大環(huán)境下，昆明市場表現(xiàn)仍顯疲軟昆明二級市場分析注：數(shù)據(jù)來源于昆明市房產(chǎn)信息中心昆明二級市場分析近期市場成交較為平穩(wěn)，進(jìn)入傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季，市場仍無較大起色，預(yù)期年終促銷將拉動成交量；而商品房成交均價環(huán)比下降，市場“以價換量”明顯昆明市主要商圈分布于市中心、南市區(qū)及北市區(qū)，世博板塊內(nèi)主要存活指向性商業(yè)昆明商圈分布現(xiàn)狀市中心：三市街主力商圈，為昆明傳統(tǒng)商圈，曾是昆明唯一集中商業(yè)區(qū)，吸引全市及絕大部分來昆外地人。北市區(qū)：片區(qū)發(fā)展較早，現(xiàn)已形成北辰財富中心、霖雨路及白云路等區(qū)域商圈，隨重點項目推進(jìn)，片區(qū)商業(yè)將有質(zhì)的飛躍。南市區(qū)：南亞風(fēng)情第一城代表了區(qū)域級商業(yè)

5、中心的崛起，未來西山萬達(dá)廣場建成將再次完善片區(qū)商業(yè)配套。西市區(qū)：西市區(qū)尚無區(qū)域級商業(yè)中心，人民路壹號廣場、保利六合、經(jīng)典雙城等大體量商業(yè)項目建成，方能使西市區(qū)商業(yè)大有改觀。東市區(qū)：人口密集區(qū)處于二環(huán)周邊，出二環(huán)后地勢多起伏，人口分布不均，以車市及餐飲等指向性商業(yè)為主。東南片區(qū)：現(xiàn)有商業(yè)多為專業(yè)市場，經(jīng)商人群眾多，商業(yè)較有活力，生活商業(yè)中心集中于世紀(jì)城商圈。 萬達(dá)廣場紅星國際白云路商圈世博園板塊自身商業(yè)匱乏依賴主城及北市區(qū)商圈昆明商業(yè)發(fā)展趨勢昆明商業(yè)格局高新區(qū)商圈白云路商圈北辰商圈滇池路商圈世紀(jì)城商圈南市區(qū)商圈巫家壩城市副中心市中心商圈東市區(qū)商圈市中心外擴(kuò)商圈北京路沿線是昆明發(fā)展最密集的商業(yè)商務(wù)

6、圈。本案處于世博板塊核心區(qū)域，片區(qū)植被覆蓋較多，整體偏靜，且地勢起伏，交通條件一般，從主城范圍來看屬于邊緣，不利于人流聚合及大型商業(yè)體存活。南市區(qū)是目前昆明新興商業(yè)最為集中的區(qū)域，代表了昆明城市的發(fā)展方向。近兩年運營商業(yè)中心概況本案同德昆明南屏街商圈南亞風(fēng)情商圈云路中心萬達(dá)廣場愛琴海銀海尚御融城金階公園1903七彩metown欣都龍城欣都龍城開業(yè)時間：2013年12月18日商業(yè)體量：8萬項目特色：地鐵商業(yè)、北市區(qū)較成熟商圈昆明廣場開業(yè)時間：2014年12月12日商業(yè)體量：9萬項目特色：二環(huán)物業(yè)、北京路、地標(biāo)建筑七彩metown開業(yè)時間：2013年5月25日商業(yè)體量：5.6萬項目特色：一環(huán)物業(yè)、

7、俊發(fā)品牌、人口基數(shù)大云路中心開業(yè)時間：2015年3月29日商業(yè)體量：3.5萬平方米項目特色：一環(huán)物業(yè)、品相高端萬達(dá)廣場開業(yè)時間：2013年10月31日商業(yè)體量：12萬平方米項目特色：全國知名、全業(yè)態(tài)覆蓋、地標(biāo)建筑銀海尚御開業(yè)時間：未開業(yè)商業(yè)體量：4.5萬平方米項目特色：鄰里商業(yè)、街鋪與地下商業(yè)結(jié)合融城金階開業(yè)時間：2015年2月5日部分開業(yè)商業(yè)體量：5萬平方米項目特色：城市綜合體、城投品牌愛琴海開業(yè)時間：2014年12月20日商業(yè)體量：16萬平方米項目特色：雙MALL形式、業(yè)態(tài)豐富、紅星品牌公園1903開業(yè)時間：2015年1月23日商業(yè)體量：22萬平方米項目特色：金格奧特萊斯、環(huán)境優(yōu)秀、外立面

8、獨特昆明近兩年開業(yè)的商業(yè)體以綜合MALL為主，體量10萬左右，屬于區(qū)域型商業(yè)中心，5萬以內(nèi)的小型MALL目前經(jīng)營狀況不佳昆明市房地產(chǎn)市場環(huán)境總結(jié)昆明房地產(chǎn)市場預(yù)判 2011-2013年受土地市場巨量成交影響，導(dǎo)致2012-2014年市場供應(yīng)量爆發(fā)式增長，分別達(dá)到1100萬、1700萬、1800萬，而當(dāng)期市場去化量僅達(dá)到700-1100萬左右，進(jìn)而產(chǎn)生了巨量庫存； 2014年土地市場成交已明顯下降，根據(jù) 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知要求：住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng)。目前2

9、015年土地供應(yīng)成交進(jìn)一步減少，后市新增供應(yīng)壓力減輕。 目前昆明市商品房成交總量基本維持在年均1000萬左右，住宅均價水平仍在繼續(xù)探底，但由于市場新增供應(yīng)減少，后市壓力減輕，出現(xiàn)大幅“跳水”的可能性不高，預(yù)期在明后年有望出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖。 昆明商業(yè)用地成交占比較大，因此帶來了一系列問題，如城市商業(yè)承載力有限、同質(zhì)化競爭激烈、商業(yè)物業(yè)供應(yīng)嚴(yán)重過剩，此狀況既無法避免，短期內(nèi)亦不會消退，甚至將重蹈99世博會后的商用物業(yè)過剩局面。昆明商業(yè)發(fā)展趨勢 昆明總體商業(yè)主線呈北南東南方向延伸，局部地點有區(qū)域級服務(wù)中心； 新興購物中心、商業(yè)街區(qū)大量入市，商業(yè)投資、運營風(fēng)險加大。良好的商業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計及招商運營水平等能提

10、高項目價值，拉升項目售價，降低開發(fā)風(fēng)險。 目前商業(yè)過剩情況較為明朗，寫字樓整體租金、出租率下降明顯，投資客愈發(fā)稀少。第二部分昆明市房地產(chǎn)區(qū)域市場分析昆明市板塊劃分及屬性新貴區(qū)域、中高端物業(yè)為主傳統(tǒng)富人區(qū)，低密物業(yè)為主區(qū)域級商業(yè)中心分布密集區(qū)域競爭激烈市中心核心地帶區(qū)域相對封閉，發(fā)展相對落后區(qū)域逐步成熟，人口涌入較多板塊位置較偏，客戶認(rèn)可度不高區(qū)域競爭激烈，主要面向剛需市場環(huán)境佳，心理距離遠(yuǎn)，競爭較為激烈昆明發(fā)展較活躍區(qū)域，客群基數(shù)大昆明高端住區(qū)之一，已有多年無新高端項目供應(yīng)空港服務(wù)性物業(yè)新興區(qū)域，區(qū)位及環(huán)境有一定優(yōu)勢，中低密項目為主區(qū)域發(fā)展較慢，內(nèi)生客群市場主要依賴內(nèi)生客群市場，區(qū)域相對獨立區(qū)

11、域競爭激烈，外來客群涌入較多大學(xué)城及昆明行政中心拉動，投資客為主昆明未來商業(yè)區(qū)主要集中于主城、南市區(qū)及東南片區(qū)，西市區(qū)及北市區(qū)也將逐漸形成規(guī)模昆明各區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量昆明寫字樓公寓供求情況寫字樓公寓產(chǎn)品供應(yīng)逐年遞增，而去化率則大幅下降，單純依靠市場去化壓力巨大注：數(shù)據(jù)來源于昆明市房產(chǎn)信息中心昆明商業(yè)供求情況商鋪產(chǎn)品整體去化率較低，2014年去化率有所回升，年均去化介于30-40萬之間注：數(shù)據(jù)來源于昆明市房產(chǎn)信息中心項目名稱物業(yè)類型預(yù)售證時間供應(yīng)（萬）去化（萬）面積去化率去化周期（月）月均去化（）均價（元/）霖嵐國際寫字樓2013.10.258.156.4779.38%223000前期預(yù)售0.8萬0

12、.9-1.3萬中企萬派中心寫字樓2014.6.131.80.8346%155501-1.4萬云路中心寫字樓2013.11.151.66 1.51 90.65%188401.4-2萬人民路壹號廣場寫字樓2013.9.180.87 0.72 82.09%203601.1-1.5萬保利六合寫字樓2014.2.274.17 0.4310.3%173201.8-2.4萬昆明廣場寫字樓2013.12.279.29 6.5 70%1836001-2.5萬南悅城寫字樓2014.11.412.966.0546.68%1060000.9-1.3萬紅星國際寫字樓2014.3.287.982.4230.3%17140

13、01-2.2萬廣福城寫字樓2013.10.2211.97.0951.2%2232000.7-1萬合計58.7832.0254.47%昆明主要在售寫字樓項目供求分析寫字樓市場去化月均400-1000，需要大幅調(diào)低售價引入大客戶資源提升去化量項目名稱物業(yè)類型預(yù)售證時間供應(yīng)（萬）去化（萬）面積去化率去化周期（月）月均去化（）均價（元/）保利六合精裝公寓2013.8.27.30 3.45 47.25%25138012000-13000大宥城公寓2014.9.90.97 0.66 67.82%12550前期16000現(xiàn)12000協(xié)信學(xué)府天地公寓2014.5.161.32 0.91 68.64%14650

14、7500-8500綠地大城天地公寓2014.12.122.88 0.50 17.36%77008500-9500南悅城精裝公寓2014.11.246.10.8113.3%10800返租9300簡裝7000H公寓精裝復(fù)式2014.5.202.21.2355.9%1488016000萬科金域國際公寓2013.7.293.272.0963.9%25830毛坯5500裝修6200中天城理想中心公寓2015.6.104.731.9841.86%1020007800合計28.7711.6339%昆明主要在售公寓項目供求分析2014年后上市公寓項目月均去化約700，多數(shù)項目比前期售價下調(diào)30%左右項目名稱物

15、業(yè)類型預(yù)售證時間供應(yīng)（萬）去化（萬）面積去化率去化周期（月）月均去化（）均價（元/）潤城第一大道商鋪2012.5.253.131.0633.8%333201.5-5萬南悅城商鋪2014.11.243.140.5918.8%415005-6萬（無公攤）紅星國際商鋪2014.3.282.030.9245.3%185101.8-7萬廣福城商鋪2013.12.133.060.278.8%142001.5-5.5萬保利六合商鋪2013.8.22.13 0.74 34.70%213502-12萬昆明廣場商鋪2013.12.278.04 1.46 18.22%178601.6-5萬協(xié)信學(xué)府天地商鋪2013.

16、12.90.98 0.83 84.78%174901.2-5.5萬大宥城商鋪2014.9.96.19 1.05 17.03%715002-10萬霖嵐國際廣場商鋪2013.10.250.840.223.8%191001-7萬中企萬派中心商鋪2014.6.130.330.2781.8%132002-3.5萬合計29.877.3924.7%昆明主要在售商鋪產(chǎn)品供求分析商鋪售賣情況普遍較差，月均去化500左右，去化周期較長高標(biāo)寫字樓租售價格項目名稱每平米月租金（元）均價（元/）云路中心90-14016000東方首座140-16025000-29000萬達(dá)雙塔18000保利六合20000同德昆明廣場15

17、025000欣都龍城120-15017000-23000金平果商務(wù)中心10015000-17000俊發(fā)中心140順城100-13024000-30000藍(lán)光昆侖中心90-140目前昆明主要高標(biāo)寫字樓平均租金120元/月，市面均價17000-22000元/，大客戶及內(nèi)部成交僅為市場價50-70%，部分項目由于市場去化不佳，推行“以租代售”政策萬科白沙潤園洋房：精裝均價11000元/別墅22000元/俊發(fā)盛唐城高層：均價7500元/云潤天陽高層：7000元/洋房：12000元/ 清水佳湖雅居小高層：6600元/世博首岸大平層：均價14000元/銀海白沙郡洋房：均價7800-9000元/商鋪2-3萬

18、/紫東苑小高層：均價5800-6500元/朝九晚五高層：均價7500元/世博里地下商鋪：均價13000元/（帶12年返租）寫字樓價格待定本案本案地緣競爭關(guān)系區(qū)域參考平臺價：聯(lián)排別墅：20000-22000元/洋房：9000-12000元/高層住宅：7500元/寫字樓:5A16000元/公寓：暫無（參考金尚俊園8500；參考花之城（精裝高返租13000）本案處于世博核心區(qū)，受用地規(guī)劃限制，地理區(qū)位及片區(qū)特性影響較大，與其他周邊項目可比度極低；地緣圈外主要為城中村項目，產(chǎn)品以高層住宅及大體量綜合商業(yè)為主；地緣圈內(nèi)東白沙河區(qū)域與本案區(qū)域條件相仿，以洋房、別墅物業(yè)為主；地緣競爭度較高核心競爭圈云山村項

19、目白龍寺項目世博生態(tài)城低碳中心5A寫字樓：16000元/本案區(qū)位及用地條件與區(qū)域外項目相似度極低，競爭關(guān)系較弱狀態(tài)項目名稱項目類型占地（畝）建面（萬）容積率與本案競爭關(guān)系待售世博里商業(yè)、寫字樓459.51.25在售世博生態(tài)城低碳中心寫字樓4614.392.99在售云潤天陽高層、洋房、公寓、商住9223.272.5在售清水佳湖雅居小高層172.513.131.41在售盛唐城住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓727.992254.9在售世博首岸住宅409.272.5在售白沙郡洋房、別墅150181.19在售白沙潤園洋房、別墅300301.2在售紫東苑住宅160171.19在售朝九晚五住宅10520.61.9

20、9潛在云山村項目住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓289874潛在白龍寺項目住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓154544.5本案地緣競爭關(guān)系區(qū)域項目主要在售住宅類產(chǎn)品，但各類型商業(yè)、商務(wù)產(chǎn)品規(guī)劃均有，本案需找市場差異化切入點片區(qū)二手房市場情況項目名稱類型面積（）單價（元/）總價（萬元）世博生態(tài)城別墅27419000520世博生態(tài)城獨棟485206001000博園鄰里疊加26417500460世博生態(tài)城飛行的樹海洋房9111500105項目名稱類型面積（）月租（元）月租金/（元）世博生態(tài)城依山鄰里聯(lián)排別墅2571200047世博生態(tài)城雙拼3001600053世博生態(tài)城獨棟5003000060片區(qū)別墅二手房單價約2

21、萬元/，獨棟售價相對偏低主要受總價影響，每平米月租金約50-60元注：可供本案參考的公寓、寫字樓租售樣本缺乏第三部分項目宗地分析周邊配套盤龍區(qū)人民醫(yī)院西南林業(yè)大學(xué)云波小學(xué)世博園金殿青云小學(xué)金實小學(xué)聯(lián)盟小學(xué)解放軍533醫(yī)院家樂福麥德龍超市欣都龍城北辰財富中心明通小學(xué)北辰校區(qū)北市區(qū)醫(yī)院中匯商業(yè)廣場天詳小學(xué)理工大學(xué)延安醫(yī)院北區(qū)分院云南婦女兒童醫(yī)院家樂福園博花鳥世博車市1KM2KM3KM項目隸屬于世博板塊，但該板塊的最大劣勢就為配套極度匱乏。商業(yè)購物消費需求基本在半徑三公里外，商業(yè)非常稀缺。醫(yī)療資源基本能保證就醫(yī)需求但并不豐富較于資源較為匱乏，小學(xué)教學(xué)質(zhì)量較低，中學(xué)幾乎沒有。較近的商業(yè)類型物業(yè)基本都為

22、專業(yè)市場，如園博花鳥市場、世博車市等。本項目周邊基本為高檔別墅住宅小區(qū)，交通基本靠自駕車，所以對附近資源需求也較低，可接受較遠(yuǎn)配套。地塊現(xiàn)狀及指標(biāo)容積率：1.2建筑密度：40%限高：40M用地面積：56.7畝地塊形狀不規(guī)則，破差12米，地質(zhì)穩(wěn)定，增加后期規(guī)劃設(shè)計和施工建造的難度。但為低容產(chǎn)品的擺放提供高差條件，利用坡差可打造較為錯落的建筑調(diào)性。地塊內(nèi)現(xiàn)有建筑物，較為老舊。后期項目啟動需協(xié)調(diào)拆遷、安置等后續(xù)工作增加項目開發(fā)周期及難度；項目毗鄰世博園，優(yōu)資自然資源能很好拉動腹地物業(yè)價值；四周均有道路，施工車輛進(jìn)出，施工廢料處理較為容易。建筑建筑中心綠地建筑建筑210180230280容積率1.2代

23、表本項目可以出現(xiàn)的產(chǎn)品類型較為豐富，別墅、商街、公寓、小高層等均有條件限高40M ，因容積率小于1.2的限制，實際造成的影響較小56.7畝用地面積，項目為較小地塊，開發(fā)體量較小，資金壓力較小，比較靈活指向性商業(yè)風(fēng)情化產(chǎn)品中高端方向基地屬性用地性質(zhì)商業(yè)商務(wù)世博園核心區(qū) 知名度高自然環(huán)境綠色氧吧規(guī)劃控制低密物業(yè)基地屬性梳理地塊規(guī)模精品小盤區(qū)域認(rèn)知富人區(qū)交通人流不利普通商業(yè)世博園核心資源品牌知名度大環(huán)境配套游客資源片區(qū)發(fā)展?jié)摿匦〗Y(jié)板塊價值本案位于昆明東北板塊的中心，屬于世博園板塊，傳統(tǒng)別墅板塊區(qū)，板塊資源優(yōu)勢較大，資源占有價值較高；周邊配套變化項目周邊醫(yī)療配套、教育配套，商業(yè)配套、休閑配套較為稀

24、缺；區(qū)域內(nèi)自然人口稀薄，商業(yè)氛圍不夠濃郁，商業(yè)業(yè)態(tài)多為高檔餐飲，私密娛樂等具有較強(qiáng)指向性；道路及交通優(yōu)勢項目周邊道路通達(dá)，公共交通便捷，距離地鐵站較近，交通優(yōu)勢明顯；地塊板塊內(nèi)大盤相繼開發(fā)，未來商業(yè)建成開業(yè)、小區(qū)入住率提高將共同炒熱片區(qū)，本案在區(qū)域影響力也將得以提升。開發(fā)判研基地內(nèi)部現(xiàn)存建筑增加開發(fā)周期和難度，坡差增加產(chǎn)品多樣性，項目自然資源的利用對地塊腹地產(chǎn)品價值拉動較大；基地小結(jié)充分利用項目自然優(yōu)勢和板塊優(yōu)勢開發(fā)板塊稀缺物業(yè)-創(chuàng)造有一定風(fēng)情感、高體驗式的叫囂產(chǎn)品 1、依托世博園核心區(qū)優(yōu)勢 2、打造片區(qū)“稀缺精品樓盤”3、提高項目調(diào)性，在產(chǎn)品宣傳和服務(wù)上做文章4、借助展示和服務(wù)實現(xiàn)品牌落地和

25、價值傳遞減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會依托區(qū)域資源環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合項目特點和產(chǎn)品優(yōu)勢，打造片區(qū)精品項目，樹立片區(qū)標(biāo)桿！S優(yōu)勢1、開發(fā)商品牌及世博園知名度2、區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)異，毗鄰世博園3、地塊體量不大，適于做精品4、區(qū)域公共交通體系發(fā)達(dá)，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿薮骔劣勢1、周邊傳統(tǒng)商業(yè)氛圍較弱，核心地緣客戶稀薄2、地塊道路通達(dá)性不佳；3、商業(yè)用地性質(zhì)與區(qū)域接受度匹配度較低；O機(jī)會T威脅1、昆明商業(yè)、商務(wù)市場庫存巨量；2、市場投資、自用客群已大幅減少；3、片區(qū)在售及潛在項目有大量商業(yè)待售。SWOT分析1、世博園核心區(qū)探索轉(zhuǎn)型升級；2、項目容積率有一定空間往低密方

26、向開發(fā)，規(guī)避市場競爭紅海；3、國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)積極扶持，政策利好不斷利用世博園核心區(qū)規(guī)劃，充分展示好片區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展，突出項目稀缺感與投資價值。結(jié)合世博園景區(qū)資源打造項目特有產(chǎn)品，借勢周邊項目配套資源，以及項目獨特性，削弱劣勢，打動客戶。充分利用區(qū)位優(yōu)勢及設(shè)計資源，進(jìn)行產(chǎn)品及區(qū)位差異化競爭，主打區(qū)域“稀缺別墅”，區(qū)別其他項目。項目SWOT分析第四部分項目開發(fā)方向建議【商務(wù)公寓&辦公】【主題商業(yè)及商墅】【投資&居住公寓】購物中心居 住商 務(wù)商 業(yè)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓服務(wù)公寓LOFT主題商業(yè)鄰里中心別墅高端辦公商業(yè)會所投資&居住公寓項目定位方向建議符合條件的物業(yè)類型方向一：旅游購物風(fēng)情商街優(yōu)勢項目用地屬

27、性為商業(yè)用地，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)條件與開發(fā)物業(yè)匹配度較高；商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)強(qiáng)度較低且溢價空間較大，可實現(xiàn)高利潤產(chǎn)出；商街形式多樣且具有較強(qiáng)吸納能力，結(jié)合旅游資源效果好；劣勢以昆明近期一級土地供應(yīng)市場來看，供地均為商業(yè)用地屬性，現(xiàn)昆明市場商業(yè)配比及存量遠(yuǎn)超服務(wù)人群需求，商業(yè)不僅從存量、投資市場均存在嚴(yán)重客群面問題；商業(yè)產(chǎn)品雖溢價空間較大，但可售性較差，固有資產(chǎn)僅為賬面產(chǎn)值，難以實現(xiàn)現(xiàn)金利潤轉(zhuǎn)化；風(fēng)情商街多需充足固定人口作為支撐，且對開發(fā)商要求較高，需長期運管方能實現(xiàn)；項目定位方向建議需游客資源支撐項目定位方向建議方向二：總部基地商務(wù)園區(qū)優(yōu)勢相比常規(guī)高密商務(wù)而言項目1.2容積率、建筑40米限高，可規(guī)劃出較為高端

28、的低密商務(wù)辦公產(chǎn)品；項目所處板塊及區(qū)域規(guī)劃與低密園林式辦公匹配度較高，物業(yè)可與酒店、公寓等同類物業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)換；劣勢縱觀昆明商務(wù)市場由于現(xiàn)有存量遠(yuǎn)盛于需求量，已淪為普遍低價無市的尷尬局面；區(qū)域沒有傳統(tǒng)辦公氛圍，且交通、通達(dá)性與辦公客群訴求相違背；物業(yè)市場客群稀薄且面臨同區(qū)域類似項目直面競爭，項目若以商務(wù)定性將陷入僵局；商務(wù)市場過飽和項目定位方向建議方向三：商務(wù)商業(yè)別墅區(qū)優(yōu)勢項目所處板塊及區(qū)域規(guī)劃較為支持該類物業(yè)，通過物業(yè)營銷推廣可有效對整盤形象氣質(zhì)進(jìn)一步提升；通過官邸類商墅兼顧商務(wù)與私家別墅雙重屬性，從而拓寬市場滿足高端客群需求；劣勢物業(yè)體量產(chǎn)出較少，綜合考慮地價及成本費用還需進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證物業(yè)經(jīng)濟(jì)

29、可行性；物業(yè)規(guī)劃設(shè)計要求較高，接受該類物業(yè)人群屬窄眾客群，由于總價原因?qū)е沦徺I門檻較高；物業(yè)除產(chǎn)品本身外還需公共產(chǎn)品及大環(huán)境、軟性服務(wù)等對物業(yè)作為強(qiáng)支撐； 容積率無法做滿第五部分單一業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)濟(jì)測算與比較分析單一業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)測算業(yè)態(tài)利潤率比選從上表可看出除公寓/寫字樓外，商業(yè)及別墅物業(yè)利潤率相近，因此項目以經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)應(yīng)以低密物業(yè)為導(dǎo)向；為確保賬面經(jīng)濟(jì)效益有效轉(zhuǎn)化，項目重點在于產(chǎn)品貨系分配的合理性；備注：此輪測算將土地成本按零計算，不代表實際利潤產(chǎn)出，僅用于業(yè)態(tài)排序甄選。因而利潤率偏高，若加入土地成本因素考慮，利潤率需20%才可保證項目開發(fā)安全。雙拼 獨棟 商業(yè) 聯(lián)排 公寓/寫字樓（單畝/零地價）

30、 業(yè)態(tài)優(yōu)選對比物業(yè)類型容積率總建面（）售價預(yù)估（萬元/）總銷售額（萬元）建安成本（元/）其它開發(fā)成本（元/）成本合計（萬元）單畝利潤額（萬元）利潤率獨棟0.3200 2.8560 35007083 212 348 62.20%雙拼0.45300 2.4720 35005268 263 457 63.47%聯(lián)排0.75500 21000 35004288 389 611 61.06%商業(yè)0.8533 1.8960 30003942 370 590 61.44%公寓辦公2.21467 0.851247 30002070 744 503 40.35%聯(lián)排 商業(yè) 公寓辦公 雙拼 獨棟業(yè)態(tài)利潤額比選業(yè)態(tài)

31、優(yōu)勢比選通過以上折線圖進(jìn)行分析獨棟、雙拼別墅均屬單畝建筑面積少，利潤率高的物業(yè)；商業(yè)及聯(lián)排別墅單畝面積產(chǎn)出與利潤產(chǎn)出大致相同；酒店公寓為單畝建筑體量大、經(jīng)濟(jì)效益相對較差物業(yè)，由經(jīng)濟(jì)性出發(fā)因盡量少配；項目用地性質(zhì)為商業(yè)用地，故而可考慮比選物業(yè)受到局限，僅能從別墅、商務(wù)、商業(yè)角度進(jìn)行考慮；隨產(chǎn)品方案容積率增加，利潤上升狀況并不明顯！相反，利潤率下降嚴(yán)重產(chǎn)品業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)利潤客群面市場稀缺度商業(yè)獨棟雙拼聯(lián)排公寓/寫字樓業(yè)態(tài)各項權(quán)重分析商業(yè)體量需根據(jù)項目需求程度切實規(guī)劃，綜合考慮其市場需求及自持可能；公寓/寫字樓產(chǎn)品根據(jù)甲方訴求具體考慮，隨容積率升高，在零地價條件下，項目利潤率明顯下降，產(chǎn)品去化風(fēng)險也將

32、增高。綜合項目自身條件、市場、經(jīng)濟(jì)預(yù)算多重因素考慮，產(chǎn)品業(yè)態(tài)建議以低密類別墅為主或優(yōu)先選擇！為提高項目經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)考慮容積率突破手法設(shè)計，在相同的業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)下，盡量提升容積率。第六部分開發(fā)強(qiáng)度彈性分析項目開發(fā)風(fēng)險提示綜合分析：通過不同容積率模擬規(guī)劃經(jīng)濟(jì)效益對比發(fā)現(xiàn)，若以全別墅產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)劃，項目開發(fā)利潤較為樂觀；相比以滿容積率1.2為目標(biāo)配置公寓寫字樓產(chǎn)品，項目開發(fā)強(qiáng)度增加，雖利潤額增加，但利潤率大幅度縮減；說明項目風(fēng)險加大。建議 若以經(jīng)濟(jì)、可售等角度進(jìn)行綜合考慮必須降低容積率才能有效確保項目開發(fā)合理性，若滿容開發(fā)，在目前投資客缺乏的市場條件下，高容產(chǎn)品銷售難以保證。在不同容積率比選下，計入1.0

33、6億地價成本，在R=0.75時利潤率最優(yōu)容積率0.30.450.7511.2總成本2245325331324083471737600賬面產(chǎn)值3136040320560005367056341利潤率28%37%42%35%33%第七部分滿容開發(fā)業(yè)態(tài)配備建議產(chǎn)品配比建議滿容配比建議滿容規(guī)劃建議：項目若考慮滿足規(guī)劃，公寓、寫字樓為填充容積率產(chǎn)品，由于綜合效益較低，應(yīng)按照最低配比進(jìn)行規(guī)劃；低密物業(yè)注重產(chǎn)品的價值感建立；分布物業(yè)類型建筑面積（）銷售面積（）預(yù)估單價(元/)賬面產(chǎn)值（萬元）自持率（%）可售產(chǎn)值（萬元）地上商業(yè)15001500.001800027000%2700獨棟商墅10301030.00

34、2800028840%2884雙拼商墅20602060.002400049440%4944聯(lián)排商墅103001030020000206000%20600酒店公寓/寫字樓2966229662.008500252130%25213小計地上總建面44552445525634156341住宅下車位地下停車位14257 358140000/個50120%5012小計地下總建面14257 50125012合計總建筑面積58809 6135361353項目開發(fā)總成本45510 整盤現(xiàn)金銷售總額61353開發(fā)周期現(xiàn)金收益15843 開發(fā)周期現(xiàn)金利潤率25.8%第八部分滿容開發(fā)現(xiàn)金平衡分析項目現(xiàn)金平衡建議現(xiàn)金平衡建議現(xiàn)金平衡建議：項目低密物業(yè)全部銷售，可快速回流大量開發(fā)資金；同期銷售部分公寓及寫字樓，當(dāng)銷售面積達(dá)到58%時，項目總投入與銷售收入基本持平，實現(xiàn)現(xiàn)金平衡。分布物業(yè)類型建筑面積（）銷售面積（）預(yù)估單價(元/)賬面產(chǎn)值（萬元）銷售率（%）售賣產(chǎn)值（萬元）地上商業(yè)15001500.00180002700100%2700獨棟商墅10301030.00280002884100%2884雙拼商墅20602060.00240004944100%4944聯(lián)排商墅10300103002000020600100%20600酒店公寓/寫字樓2966229662.