建筑工程管理畢業(yè)論文(陳飛挺)(共24頁)

1、附錄 碩士論文武漢大學(xué)（論文） 我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理問題及對(duì)策研究PAGE 6 類 型：畢業(yè)論文題 目：我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理問題及對(duì)策研究學(xué)生姓名：王建德指導(dǎo)教師：俞進(jìn)平專 業(yè)：建筑工程管理時(shí) 間：2013.03摘 要1隨著我國城市化水平的不斷提高，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步和社會(huì)的發(fā)展，各行各業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)都演變的越來越激烈，對(duì)于工程建設(shè)領(lǐng)域，也變的復(fù)雜多樣。人們?nèi)找骊P(guān)注和重視的問題是如何在規(guī)定的時(shí)間(shjin)期限內(nèi)，按照預(yù)定的計(jì)劃，保證質(zhì)量的完成某項(xiàng)任務(wù)，來獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)是典型的以項(xiàng)目為盈利模式的產(chǎn)業(yè)，但是他的管理基礎(chǔ)，也恰恰是以項(xiàng)目為管理模式。在不斷激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，管理者們要滿足

2、公司不斷加快的發(fā)展需要以及越來越嚴(yán)苛的項(xiàng)目目標(biāo)優(yōu)化要求，必須努力有創(chuàng)新思維、創(chuàng)新組織、創(chuàng)新管理、快速提升管理效率。 本文系統(tǒng)地介紹了我國房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的相關(guān)內(nèi)容(nirng)進(jìn)行闡述，指出我國房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理的對(duì)策，從而創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益，優(yōu)化我們的生活水平。 通過對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)總體發(fā)展(fzhn)狀況的把握，發(fā)現(xiàn)了我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理存在的主要問題，據(jù)此提出了我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的對(duì)策建議，利于我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康有序發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；風(fēng)險(xiǎn)管理；質(zhì)量管理；成本管理ABSTRACT Summary 12th century world th

3、e rapid development of national technological and social competition has become intensified, as the level of urbanization in China increased scientific and technological progress and social development, competition increasingly intense in the evolution of various trades and industries, for construct

4、ion field, are complex and diverse. There is a growing concern and attention to the problem of how in the time period, in accordance with a predetermined plan, accomplish a task for quality assurance, to maximize economic efficiency. Real estate development is typical of the project-earning industry

5、, but his management Foundation, is precisely the project-management mode. Under continued intense competition, executives to meet accelerating the companys development needs, as well as optimization of project objectives more demanding requirements, organizations must strive to innovative thinking,

6、 innovation, innovation management, improve management efficiency. This system describes the current status of project management for the real estate industry in China, and to set out the relevant elements of project management in real estate development, pointed out that Chinas real estate industry

7、 project management strategies, so as to create a better economic efficiency, optimizing our living standards. Key words: real estate; project management, risk management, quality control, cost managementKey words: motion control； autopilot； neural ；GIS目 錄第1章 緒論(xln)1.1 研究(ynji)背景及意義51.2 主要(zhyo)研究?jī)?nèi)

8、容5第2章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的相關(guān)理論2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的含義與意義 72.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)容 8第3章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的相關(guān)理論3.1 可行性研究缺乏 103.2 設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失 103.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的對(duì)策建議113.4 進(jìn)行項(xiàng)目的投資決策與預(yù)算 123.5. 加強(qiáng)項(xiàng)目控制管理 123.6 我國房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀(xinzhung)分析 133.7 我國房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理中存在(cnzi)的通病及分析 13第4章 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理優(yōu)化對(duì)策(duc)4.1 加強(qiáng)項(xiàng)目前期開發(fā)管理 164.2 重視項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 164.3 房地產(chǎn)開發(fā)的過程控制 164.4 完善房

9、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后期的項(xiàng)目管理 174.5 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理174.6 全面完善項(xiàng)目成本管理 174.7 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理18第5章 總結(jié) 20 HYPERLINK l _Toc243045000 參考文獻(xiàn) 21 HYPERLINK l _Toc243045000 致謝 22第1章 緒論 1.1 研究(ynji)背景及意義 近年來，房地產(chǎn)業(yè)正迅速發(fā)展為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)群體，成為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本元素，對(duì)任何一個(gè)國家及企業(yè)的發(fā)展都起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理作為一種現(xiàn)代化的管理方式，它是伴隨社會(huì)建設(shè)和管理大型項(xiàng)目的需要

10、而產(chǎn)生，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的水平的高低對(duì)項(xiàng)目的成敗起到至關(guān)重要的作用，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。我國加入WTO后，已日益融入全球經(jīng)濟(jì)體系，國際競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)越來越明顯，國內(nèi)外形勢(shì)的發(fā)展要求(yoqi)房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步與國際接軌，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。同時(shí)，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，國外企業(yè)對(duì)我國投資幅度加大，促進(jìn)了酒店業(yè)、寫字樓、住宅業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)逐漸與國際接軌。在經(jīng)濟(jì)一體化的情況下，中國將成為國際建設(shè)市場(chǎng)最大的熱點(diǎn)之一，強(qiáng)勁的國外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，新增加的市場(chǎng)需求及原有的市場(chǎng)份額有被國外同行搶占的可能，對(duì)國內(nèi)同行來說，競(jìng)爭(zhēng)壓力陡然增加

11、，當(dāng)前，國際慣例的項(xiàng)目管理知識(shí)對(duì)我國業(yè)主、工程咨詢業(yè)和施工企業(yè)顯得更加重要。我們要從產(chǎn)業(yè)生存的高度認(rèn)識(shí)我國項(xiàng)目管理與國際接軌的迫切性，切實(shí)而深入的了解國際慣例的項(xiàng)目管理機(jī)制與運(yùn)作，由此分析我國項(xiàng)目管理的癥結(jié)及我國施工企業(yè)功能的匱乏，進(jìn)而再造我國投資與建設(shè)全新的項(xiàng)目管理體制，提高我國建設(shè)企業(yè)的國際競(jìng)爭(zhēng)力。在這樣的國際國內(nèi)背景下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行管理進(jìn)行研究就顯得極為重要。 1.2主要研究(ynji)內(nèi)容 房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理涉及到眾多內(nèi)容,但是成功的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理并不將這些內(nèi)容孤立開來,而是把它們構(gòu)造一個(gè)有效的系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理系統(tǒng)。本文通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理的相關(guān)理論的了解，分析現(xiàn)

12、狀，找出問題，并提出對(duì)策。 第一章，緒論。提出研究問題，闡述研究背景、意義及主要內(nèi)容。 第二章，項(xiàng)目管理的相關(guān)理論，可以使我們更好的了解房地產(chǎn)項(xiàng)目管理以及其內(nèi)容。 第三章，房地產(chǎn)開發(fā)工程(gngchng)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述，是我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析、了解，并找出房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的一些問題。第四章，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理優(yōu)化對(duì)策，從各方面(fngmin)加強(qiáng)、完善項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的用處，使其發(fā)揮更好的作用第2章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的相關(guān)(xinggun)理論2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的含義(hny)與意義 2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)(kif)項(xiàng)目管理的含義 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地

13、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。 具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個(gè)部門，近百個(gè)單位，以及最終

14、用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的意義 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義主要體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面等。 2.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過程和全部開發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。 2.1.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理 這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，

15、建立各種規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。 2.1.5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理 其意義是為開發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目不同(b tn)階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍，獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)調(diào)之中，人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為主要，項(xiàng)目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。 2.1.6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(xingm)的控制管理其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的

16、質(zhì)量、工期和成本(chngbn)進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。 2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)容 在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目中，由于項(xiàng)目本身的復(fù)雜性和龐大性，它往往涉及到許多專業(yè)部門，不僅僅是項(xiàng)目建設(shè)單位或項(xiàng)目投資單位。在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，盡管不同的參與者所承擔(dān)的工作任務(wù)不同，但是各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的完整體系。 2.2.1項(xiàng)目建設(shè)單位項(xiàng)目建

17、設(shè)單位是站在投資主體的立場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式，采用多種方法和措施，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目多有工作的系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)過程進(jìn)行計(jì)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評(píng)價(jià)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、工期、投資效益目的實(shí)現(xiàn)。如果除項(xiàng)目建設(shè)單位之外還包括項(xiàng)目的其他投資者。如項(xiàng)目融資單位、BOT項(xiàng)目的投資者等，他們必須參與項(xiàng)目全過程的管理，便于了解項(xiàng)目的投資收益情況，確定投資方案。 2.2.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位在現(xiàn)代項(xiàng)目實(shí)施過程中，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的影響，設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷地延伸，已經(jīng)打破了以往純?cè)O(shè)計(jì)階段的舊格局，在向兩端逐漸拓展，漸漸深入到了項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究、施工階段和竣工驗(yàn)收階段，甚至還滲透到了使用過程

18、中的改造和維修過程。 因此，在市場(chǎng)的作用下，項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷拓展，已不完全是設(shè)計(jì)階段的自我管理。其工作任務(wù)已延伸到項(xiàng)目施工階段的施工監(jiān)督、竣工階段的質(zhì)量驗(yàn)收，滲透到項(xiàng)目前期為項(xiàng)目建設(shè)單位提供可靠的技術(shù)服務(wù)，幫助建設(shè)單位進(jìn)行產(chǎn)品(chnpn)定位和項(xiàng)目立項(xiàng)等。 2.2.3施工單位（或項(xiàng)目(xingm)承包商）施工單位是項(xiàng)目產(chǎn)品的直接建造單位，一般是在項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)完成后，施工單位通過投標(biāo)的形式取得項(xiàng)目的施工承包資格，按承包合同規(guī)定完成項(xiàng)目施工任務(wù)，并在規(guī)定的時(shí)間期限內(nèi)，交付項(xiàng)目，同時(shí)還應(yīng)按合同規(guī)定承擔(dān)承包項(xiàng)目的保修責(zé)任。其工作范圍、責(zé)任與權(quán)力持續(xù)時(shí)間應(yīng)由合同進(jìn)行清晰地規(guī)定。 現(xiàn)代房地

19、產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性，使業(yè)主越來越趨向于將項(xiàng)目的全部(qunb)任務(wù)交給一個(gè)承包商完成，即采用“設(shè)計(jì)施工供應(yīng)”的總承包方式。采用這種承包方式的項(xiàng)目，承包商往往在項(xiàng)目建立后，甚至在項(xiàng)目可性研究階段或構(gòu)思階段就介入了項(xiàng)目的有關(guān)工作，為業(yè)主提供全過程、全方位的服務(wù)（包括項(xiàng)目的運(yùn)行管理，參與項(xiàng)目的融資等）。 這種總承包公司是一個(gè)純粹的項(xiàng)目管理公司（沒有施工單位和設(shè)計(jì)單位等），對(duì)項(xiàng)目各階段的任務(wù)可在他的統(tǒng)一調(diào)配下，采用分包的方式分包給設(shè)計(jì)單位、工單位、監(jiān)理單位等。此時(shí)的總承包方式已打破了過去以往承包單位僅僅承包項(xiàng)目施工任務(wù)的運(yùn)行模式，可使總承包單位運(yùn)用自己豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)具體項(xiàng)目實(shí)施管理，同時(shí)減輕了業(yè)主管

20、理項(xiàng)目的壓力，在一定程度上促進(jìn)了項(xiàng)目的順利實(shí)施和社會(huì)資源的合理利用。 2.2.4咨詢單位（監(jiān)理公司）咨詢單位（或監(jiān)理公司）是一種中介服務(wù)組織，一般是在接受業(yè)主或總承包商的委托之后，按咨詢（監(jiān)理）合同的規(guī)定，代表業(yè)主或承包商，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)咨詢（監(jiān)理），對(duì)相應(yīng)階段的相關(guān)任務(wù)進(jìn)行咨詢（監(jiān)理）。其中咨詢（監(jiān)理）單位主要是對(duì)業(yè)主或承包商直接負(fù)責(zé)。 當(dāng)然，還包括對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宏觀調(diào)控的政府主管部門，他們主要調(diào)控項(xiàng)目對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，控制項(xiàng)目的質(zhì)量關(guān)，促進(jìn)項(xiàng)目與環(huán)境之間的協(xié)調(diào)等宏觀性工作；第3章 我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀及存在(cnzi)問題 我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理近年來雖已取得重要的進(jìn)展，但是基本上還

21、停留在粗放式的經(jīng)驗(yàn)管理階段。存在質(zhì)量事故多發(fā)、工期拖延、費(fèi)用超支等問題，和國際先進(jìn)水平比較，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理仍然處于較低水平，存在不少(b sho)問題。主要是管理體制不完善，缺少高素質(zhì)的項(xiàng)目管理專業(yè)人才，不能全面系統(tǒng)地采用先進(jìn)方法，法律法規(guī)也不健全等。這些都是中國目前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理比較粗放的重要原因，也是一些房地產(chǎn)企業(yè)投資效益不高，競(jìng)爭(zhēng)能力不強(qiáng)，發(fā)展速度不快(bkui)的關(guān)鍵所在。 3.1 可行性研究缺乏 3.1.1項(xiàng)目目標(biāo)和工程任務(wù)分解不足 在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，作為項(xiàng)目所有者的房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏大型工程建設(shè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，沒有很好的對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致研究分析，并提出項(xiàng)目的總體目標(biāo)，也沒有將工作任

22、務(wù)進(jìn)行分解，并加以落實(shí)分配，這導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)以下問題： 項(xiàng)目在初期無法向下進(jìn)行； 項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)； 項(xiàng)目延期交房； 部分功能配套不全。 3.1.2市場(chǎng)定位不準(zhǔn)、缺乏創(chuàng)新能力 在項(xiàng)目開始前，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視了市場(chǎng)作用，沒有做充分的調(diào)查研究，不做設(shè)計(jì)研究，只是根據(jù)周邊項(xiàng)目戶型、樓型照貓畫虎，造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新能力，從而使項(xiàng)目銷售不暢、價(jià)格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現(xiàn)在： 市場(chǎng)定位工作主體發(fā)生偏差； 運(yùn)用差異化戰(zhàn)略模仿有余而創(chuàng)新不足； 偏離市場(chǎng)定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)概念式定位； 目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場(chǎng)需求判斷錯(cuò)誤。 3.2設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失 由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體

23、制無法跟上，造成在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在： 3.2.1缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不規(guī)范，未形成公正、公平、公開競(jìng)爭(zhēng)的良好環(huán)境，造成了設(shè)計(jì)招標(biāo)往往流于形式。 3.2.2忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性 未認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目整個(gè)運(yùn)作過程的重要影響，公司對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)普遍存在一種“輕設(shè)計(jì)控制，重施工控制”的思想。 3.2.3設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失 對(duì)于設(shè)計(jì)監(jiān)理工作，由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制不健全，加上設(shè)計(jì)單位的工作量較大，部分設(shè)計(jì)人員素質(zhì)較差導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖紙很難

24、做到精心勘探、精心設(shè)計(jì)，達(dá)到一流的施工質(zhì)量，造成在施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。 3.2.4文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理 尚未制定有關(guān)工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規(guī)定，項(xiàng)目檔案管理管理混亂，尤其是對(duì)工程項(xiàng)目的合同管理方面，未能實(shí)現(xiàn)以合同為主線、以合同為核心實(shí)施工程項(xiàng)目管理。 3.3加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)(qy)項(xiàng)目管理的對(duì)策建議 要加強(qiáng)項(xiàng)目前期開發(fā)管理，項(xiàng)目前期研究分析工作一般包括：投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。其中(qzhng)，關(guān)鍵是項(xiàng)目可行性研究和投資決策。 3.3.1進(jìn)行詳細(xì)(xingx)的項(xiàng)目可行性研究 市場(chǎng)調(diào)

25、研的目的是對(duì)所篩選的項(xiàng)目進(jìn)行客觀分析，驗(yàn)證項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，為開發(fā)決策提供技術(shù)依據(jù)，從根本上避免決策中的隨機(jī)性而強(qiáng)調(diào)科學(xué)性。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)按照一定的市場(chǎng)調(diào)研程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行以下三方面的調(diào)研： 3.3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求調(diào)研 充分調(diào)查投資地區(qū)各類地產(chǎn)商品供給量及需求量、價(jià)格水平、地區(qū)分布、投資地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)能力及技術(shù)水平，也就是要理解在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)作為商品必然依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求情況來確定是否投資，投資什么項(xiàng)目，這是房地產(chǎn)投資決定性因素，也是調(diào)研的根本點(diǎn)。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從專業(yè)角度提出合理建議。 3.3.3要進(jìn)行環(huán)境調(diào)研 主要指項(xiàng)目的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

26、、居民收入水平、消費(fèi)水平、社會(huì)購買力、文化環(huán)境、社會(huì)治安、社會(huì)職業(yè)分布、文化教育、社會(huì)風(fēng)氣、習(xí)俗等，使得對(duì)項(xiàng)目從政治、經(jīng)濟(jì)、文化的高度來認(rèn)識(shí)，這也是為社會(huì)服務(wù)的同時(shí)獲取社會(huì)效益及良好經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)。 3.3.4要進(jìn)行開發(fā)場(chǎng)地調(diào)研 場(chǎng)地是產(chǎn)品定位前期調(diào)研極其重要的內(nèi)容，要充分認(rèn)識(shí)到一塊位置優(yōu)越的土地會(huì)給開發(fā)帶來巨大的效益。這其中，開發(fā)土地所處區(qū)域位置、環(huán)境條件、交通條件、開發(fā)場(chǎng)地使用現(xiàn)狀、大小形狀、地質(zhì)等都要引起重視，項(xiàng)目管理隊(duì)伍應(yīng)參與土地選擇與分析，參加有關(guān)的洽談，在此基礎(chǔ)上提出開發(fā)初步建議方案并評(píng)價(jià)綜述方案的優(yōu)缺點(diǎn)，同時(shí)對(duì)未來項(xiàng)目產(chǎn)品定位提出初步設(shè)想方案。 3.4進(jìn)行項(xiàng)目的投資決策與預(yù)算 進(jìn)

27、行房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)資金一般都需幾億元人民幣以上，若沒有切實(shí)可行，的投資方案和融資還貸方案，也就談不上立項(xiàng)。因此，在項(xiàng)目可行性研究時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和融資決策是項(xiàng)目經(jīng)理必須重視的問題。 3.4.1重視投資分析 項(xiàng)目經(jīng)理在對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、市場(chǎng)可接受的樓盤價(jià)格水平、投資成本進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的資金使用、回收及相應(yīng)措施進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃和控制，是投資分析管理的主要內(nèi)容。通過投資分析對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作的計(jì)劃性和目標(biāo)性進(jìn)行有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成效的關(guān)鍵，投資分析是今后項(xiàng)目管理運(yùn)作的工作指南。 3.4.2重視融資決策 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，一般要幾年時(shí)間，融資的財(cái)務(wù)費(fèi)用可能高達(dá)總固定費(fèi)用

28、的5%25%以上。因而，融資決策主要是確定融資方案的合理性,它對(duì)建設(shè)總費(fèi)用有很大的影響，一定要請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的專家參與制訂。首先需根據(jù)投資總額及自有資金、預(yù)計(jì)預(yù)售收入，測(cè)算出需融資額度，然后確定該項(xiàng)款項(xiàng)的還款方案，并根據(jù)開發(fā)過程中可籌集、回收的資金及需支出的資金進(jìn)行分析，確保項(xiàng)目的資金流量有盈余，從而保證項(xiàng)目開發(fā)的順利實(shí)施。 3.5.加強(qiáng)項(xiàng)目控制管理 項(xiàng)目實(shí)施階段房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的工作是按合同規(guī)定為項(xiàng)目順利實(shí)施提供必要的條件，并在實(shí)施過程中督促檢查并協(xié)調(diào)有關(guān)各方（監(jiān)理、設(shè)計(jì)、承包商、供應(yīng)商、政府職能部門）的工作，定期為項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行研究分析，該階段的項(xiàng)目管理可描述為：在項(xiàng)目實(shí)施階段，業(yè)主的項(xiàng)目組

29、人員，按照有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范要求，根據(jù)簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件，調(diào)動(dòng)各方面的綜合資源，對(duì)項(xiàng)目從開工至竣工的工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本及其他方向的目標(biāo)進(jìn)行全面控制的管理過程，本階段的工作重點(diǎn)是項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本的控制管理。 3.5.1加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度控制管理 進(jìn)度控制是指對(duì)工程實(shí)施階段的工作內(nèi)容、工作順序、持續(xù)時(shí)間及工作之間的相互銜接關(guān)系等進(jìn)行計(jì)劃并付諸實(shí)施，然后在計(jì)劃實(shí)施過程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃進(jìn)行，一旦發(fā)現(xiàn)有偏差出現(xiàn)，應(yīng)在分析偏差產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上有采取有效措施排除障礙或調(diào)整、修改原進(jìn)度計(jì)劃后再付諸實(shí)施，如此循環(huán)，直至工程項(xiàng)目竣工、交付使用的過程。 3.5

30、.2加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量控制管理 工程項(xiàng)目的質(zhì)量是指項(xiàng)目能夠滿足業(yè)主或客戶需求的特性與指標(biāo)，一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)過程就是工程項(xiàng)目質(zhì)量的形成過程。項(xiàng)目實(shí)施階段開發(fā)商的項(xiàng)目組要開展多方面的工作，對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行控制和監(jiān)督，概括地說有審查確認(rèn)承包商的質(zhì)量保證體系，進(jìn)場(chǎng)材料、設(shè)備的質(zhì)量控制、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則以及對(duì)監(jiān)理工程師日常監(jiān)理工作的監(jiān)督和檢查等方面。3.6我國房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀(xinzhung)分析 當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種，就是部門(bmn)制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項(xiàng)工程。公司制度的

31、項(xiàng)目管理方式，主要管理單一項(xiàng)目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財(cái)務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運(yùn)用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計(jì)后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理形勢(shì)不容樂觀。 3.7我國房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理中存在的通病(tngbng)及分析 3.7.1可行性研究缺乏,投資決策倉促盲目 可行性研究是在工程項(xiàng)目決策前,進(jìn)行財(cái)務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法,它是開發(fā)商在開工前對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行,進(jìn)行全面的分析論證。可行性研究工作得不到重視,導(dǎo)致了一系列的問題,如商品房空置面積上升,商業(yè)用房空置問題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤

32、加大、本偏高;設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。 3.7.2設(shè)計(jì)監(jiān)理(jin l)缺失 由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時(shí)又無法跟上(n shn),造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題很多,有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更,變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在:缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序,忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性,設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失,文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。 3.7.3項(xiàng)目運(yùn)行過程項(xiàng)目管理機(jī)制(jzh)不完善 項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制的不完善,導(dǎo)致項(xiàng)目管理的失控,如項(xiàng)目工程進(jìn)度失控,延期交房普遍;房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力,管理費(fèi)用過高及不可預(yù)見費(fèi)用

33、超出預(yù)期。 3.7.4項(xiàng)目管理概念的狹隘與局限 項(xiàng)目管理概念的狹隘與局限,導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作成本過高、房地產(chǎn)交易糾紛不斷。 對(duì)于項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理以外的工作,如項(xiàng)目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運(yùn)用等等。融資手段的單一及資金運(yùn)作計(jì)劃水平低下導(dǎo)致資金運(yùn)作成本偏高,直接影響了項(xiàng)目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中,糾紛不斷。 3.7.5物業(yè)服務(wù)不到位 物業(yè)服務(wù)管理,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務(wù),物業(yè)管理是我國房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過程中,最忽略的地方,也是導(dǎo)致企業(yè)品牌不容易建立和保的根本原因。主要表現(xiàn)在:未能積極處理售買雙方的關(guān)系,售后維修不及時(shí),配套設(shè)施不到位等。 3

34、.7.6項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對(duì)比，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企

35、業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場(chǎng)研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過高。 3.7.7項(xiàng)目成本(chngbn)管理問題 無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求(zhuqi)造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的

36、問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益第4章 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理優(yōu)化對(duì)策(duc)4.1加強(qiáng)(jiqing)項(xiàng)目前期開發(fā)管理 項(xiàng)目前期研究分析工作一般包括:投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)(shj)、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。 4.2重視項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 擬建項(xiàng)目經(jīng)過決策立項(xiàng)后,設(shè)計(jì)就成為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵,其工作質(zhì)量的好壞直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量、投資的回報(bào)和效益。設(shè)計(jì)應(yīng)以市場(chǎng)需求為目標(biāo),立足于技術(shù)定位,從安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)方面全面權(quán)衡。充分考慮地塊特征、戶型、面積、建筑風(fēng)格、環(huán)境、擬銷售

37、價(jià)格、單套住房銷售總價(jià)、項(xiàng)目定位后的目標(biāo)客戶承受能力等方面因素,確定一個(gè)合理的設(shè)計(jì)方案。一方面,加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通。項(xiàng)目經(jīng)理在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行密切的深層次的合作;另一方面,重視設(shè)計(jì)對(duì)投資控制的影響。真正對(duì)投資控制有影響的是設(shè)計(jì)階段,因此項(xiàng)目管理中對(duì)設(shè)計(jì)階段概算及施工圖預(yù)算編制要求全面準(zhǔn)確,力求不漏項(xiàng)、不留缺口,并要考慮足夠的各種浮動(dòng)因素。 4.3房地產(chǎn)開發(fā)的過程控制 項(xiàng)目控制技術(shù)一般包括:質(zhì)量控制、成本控制兩方面的內(nèi)容。 4.3.1 質(zhì)量管理 質(zhì)量對(duì)于任何產(chǎn)品都是至關(guān)重要的。重視事前質(zhì)量策劃,明確質(zhì)量目標(biāo)。所謂質(zhì)量策劃,就是制定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運(yùn)行過程和相關(guān)資源以實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目

38、標(biāo)。傳統(tǒng)的項(xiàng)目質(zhì)量管理,都集中在材料的甄別、施工過程的錯(cuò)漏等等。質(zhì)量,不再是不出錯(cuò),而是在資金使用的限制下,達(dá)到最好的使用標(biāo)準(zhǔn)。制定了好的標(biāo)準(zhǔn)也能為合同的簽訂及索賠打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次,以人為本,加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn),提高全員質(zhì)量意識(shí)。最后,完善質(zhì)量管理體系,建立健全完善的質(zhì)量管理制度,加強(qiáng)過程檢驗(yàn)。 4.3.2 成本控制的具體措施 成本控制的具體措施有以下幾個(gè)(j )方面:降低資金成本。首先,加強(qiáng)現(xiàn)金管理,制定合理的現(xiàn)金使用(shyng)計(jì)劃,壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量。其次,要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理,盡快收回賒銷賬款,減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)?？刂乒こ坛杀?。首先,做好評(píng)估階段。這既是企業(yè)決策層進(jìn)行開發(fā)

39、項(xiàng)目決策的依據(jù),也是進(jìn)行成本、銷售、利潤控制和分析的依據(jù);再次,設(shè)計(jì)階段。第一,引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。爭(zhēng)取多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo),第二,實(shí)行設(shè)計(jì)審核。第三,建立獎(jiǎng)懲制度。無論是甲方還是乙方或者第三方,施工階段。這一階段,主要是加強(qiáng)(jiqing)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的管理包括現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理和審查兩個(gè)階段4.4完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后期的項(xiàng)目管理 項(xiàng)目物業(yè)管理提供良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象、加快其市場(chǎng)銷售速度,而且有利于維護(hù)房屋購買者的利益,確實(shí)達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。積極與物業(yè)管理公司溝通,充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等。營銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的地位十分重要,項(xiàng)

40、目經(jīng)理必須對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確,正確把握營銷理念。 首先,做好產(chǎn)品市場(chǎng)定位;其次,加強(qiáng)產(chǎn)品市場(chǎng)推廣;項(xiàng)目經(jīng)理通過前期市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位對(duì)客戶進(jìn)行跟蹤分析,并在樓盤銷售過程中隨著市場(chǎng)的變化不斷調(diào)整營銷方案。 4.5加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的

41、利潤。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過買保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取ｍ?xiàng)目管理者聯(lián)盟 4.6全面(qunmin)完善項(xiàng)目成本管理 項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程

42、，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)(jinsh)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容?？v觀整個(gè)項(xiàng)目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀的角

43、度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對(duì)各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對(duì)于確實(shí)(qush)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，必須委派施

44、工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對(duì)于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對(duì)于不符合工程需求的材料予以清除，對(duì)于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。 4.7房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理 房地產(chǎn)公司可以通過完善的項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對(duì)較少，筑產(chǎn)品質(zhì)同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)

45、管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對(duì)新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對(duì)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。 4.7.1提高項(xiàng)目管理人員素質(zhì)科學(xué)(kxu)實(shí)施項(xiàng)目管理 目前我國現(xiàn)有小而專、大而強(qiáng)的項(xiàng)目管理公司不多，而且專業(yè)性的項(xiàng)目管理人員非常少，人員素質(zhì)也不高，對(duì)項(xiàng)目管理的性質(zhì)、任務(wù)、機(jī)制認(rèn)識(shí)不夠，管理片面，往往局限于對(duì)施工質(zhì)量的監(jiān)控，使我國的建設(shè)項(xiàng)目管理在理論和方法上與先進(jìn)國家相比，都存在較大的差距。要使項(xiàng)目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備(jbi)現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項(xiàng)目經(jīng)理，一定要具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項(xiàng)目管理中必須突出以人為本的思想。對(duì)于規(guī)模較大的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須要掌握和善于運(yùn)用電腦等工具，進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，那么，要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時(shí)，要求項(xiàng)目每一位管理人員，要隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展，不斷對(duì)自身充電，接受上崗培