廈門住宅·園博一號(hào)整合推廣提案

1、共二百零三頁(yè)方 案 目 的一、清晰認(rèn)知區(qū)域和項(xiàng)目，形成合情合理、生動(dòng)形象并且利于傳播的定位。二、深入分析市場(chǎng)與客戶(k h)，清晰解讀各期邏輯，全局觀念，形成全案整合推廣總綱。三、全方位解決項(xiàng)目推廣的核心問(wèn)題，達(dá)到科學(xué)化、可衡量、可操作的效果。四、在整合推廣等方面擬定合理的計(jì)劃，全面配合全案營(yíng)銷目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。共二百零三頁(yè)“我們不是(b shi)為了世界上多一處豪宅，而是在尋找一些生活替代它。” Ken Gan共二百零三頁(yè)在我們眼里，住宅.園博一號(hào)將重新(chngxn)定義廈門豪宅標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)，湖居、湯居生活是一個(gè)奢侈的夢(mèng)，是一種偶爾的度假(d ji)方式，只有少數(shù)人可以真正可以擁有。對(duì)于

2、我們而言，集美湖、園博苑一線、在城市中心的養(yǎng)生湯居，是奇跡，是大自然的鬼斧神工，更是一種奢侈。住宅.園博一號(hào)，必將締造廈門豪宅標(biāo)桿！共二百零三頁(yè)報(bào) 告 目 錄一、項(xiàng)目目標(biāo)二、市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目定位與客群分析四、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉與視覺(jué)表現(xiàn)五、推廣策略與階段性視覺(jué)表現(xiàn)六、服務(wù)(fw)團(tuán)隊(duì)與費(fèi)用共二百零三頁(yè)報(bào) 告 目 錄一、項(xiàng)目目標(biāo)二、市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目定位與客群分析四、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉(tlin)與視覺(jué)表現(xiàn)五、推廣策略與階段性視覺(jué)表現(xiàn)六、服務(wù)團(tuán)隊(duì)與費(fèi)用共二百零三頁(yè)品牌目標(biāo)(mbio)、企業(yè)目標(biāo)(mbio)利用本項(xiàng)目為平臺(tái)，通過(guò)項(xiàng)目品牌運(yùn)作，成功(chnggng)奠定并提升住宅集團(tuán)在廈門高端住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域

3、的影響力。具體推廣及營(yíng)銷目標(biāo)營(yíng)造出項(xiàng)目高于廈門普遍高端項(xiàng)目的價(jià)值感、稀缺感和尊貴感。別墅和公寓價(jià)格全面超越島外項(xiàng)目，達(dá)到島內(nèi)普遍高端項(xiàng)目的價(jià)格水平。項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)通過(guò)整個(gè)項(xiàng)目的的成功營(yíng)銷，樹(shù)立區(qū)域市場(chǎng)豪宅標(biāo)桿，帶動(dòng)集美區(qū)域住宅集團(tuán)其他項(xiàng)目的銷售。項(xiàng)目總體目標(biāo)設(shè)定共二百零三頁(yè)目標(biāo)(mbio)分解別墅均價(jià)目標(biāo)(mbio)50000元起，主力戶型330-550，則總價(jià)在1650萬(wàn)以上;公寓均價(jià)目標(biāo)25000元起，主力戶型170-220，則總價(jià)425萬(wàn)元以上。1價(jià)格目標(biāo)現(xiàn)狀：項(xiàng)目公寓總價(jià)遠(yuǎn)超出區(qū)域內(nèi)的任一項(xiàng)目，與島內(nèi)豪宅總價(jià)范圍接近。項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)預(yù)期的價(jià)格存在一定難度（難點(diǎn)集中在公寓總價(jià)上）16戶類獨(dú)棟多

4、層（四層）別墅爭(zhēng)取推出即售磬，公寓爭(zhēng)取縮短銷售周期，領(lǐng)跑廈門豪宅市場(chǎng)。2速度目標(biāo)現(xiàn)狀：近階段，廈門住宅市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的觀望情緒，銷售周期拉長(zhǎng)，項(xiàng)目出現(xiàn)滯緩，在售豪宅未來(lái)月均正常銷售率都在10套以內(nèi)。 項(xiàng)目需要實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)高于當(dāng)前市場(chǎng)平臺(tái)豪宅項(xiàng)目的銷售速度3品牌建立及項(xiàng)目運(yùn)作利用本項(xiàng)目為平臺(tái)，通過(guò)項(xiàng)目品牌運(yùn)作，奠定并提升住宅集團(tuán)在廈門高端住宅領(lǐng)域的影響力?，F(xiàn)狀：住宅集團(tuán)其他項(xiàng)目的成功運(yùn)作已建立了廣泛的影響力，但客戶對(duì)園博一號(hào)的價(jià)值缺乏清晰的認(rèn)知。亟需建立項(xiàng)目影響，跟品牌營(yíng)銷緊密配合共二百零三頁(yè)目標(biāo)(mbio)界定核心目標(biāo)：通過(guò)設(shè)計(jì)項(xiàng)目高速、高價(jià)(o ji)、高形象的整合推廣模式，項(xiàng)目推廣結(jié)合品牌推廣，建

5、立園博一號(hào)的市場(chǎng)影響力，創(chuàng)造豪宅熱銷奇跡。意味著相對(duì)較高的價(jià)格1.價(jià)格目標(biāo)2.速度目標(biāo)超出當(dāng)前市場(chǎng)平均水平3.品牌建立及項(xiàng)目運(yùn)作意味著項(xiàng)目營(yíng)銷和企業(yè)品牌營(yíng)銷密不可分共二百零三頁(yè)報(bào) 告 目 錄一、項(xiàng)目目標(biāo)二、市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目定位與客群分析四、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉與視覺(jué)(shju)表現(xiàn)五、推廣策略與階段性視覺(jué)表現(xiàn)六、服務(wù)團(tuán)隊(duì)與費(fèi)用共二百零三頁(yè)（一）、站在全國(guó)(qun u)看豪宅共二百零三頁(yè)第一階段大第二階段外豪第三階段富人(f rn)區(qū)第四階段私享產(chǎn)品核心特征1.“大”；2.“低密度”3.資源依附1.金磚堆砌；2.符號(hào)營(yíng)造；3.空間改變，空中別墅1.“體驗(yàn)點(diǎn)”打造2.立足于“產(chǎn)品氛圍”、“服務(wù)”；1.

6、注重私密性；2.注重享受性；3.注重專屬化；產(chǎn)品價(jià)值訴求點(diǎn)大面子身份、體驗(yàn)、品質(zhì)卓越、專屬、創(chuàng)新、藝術(shù)頂級(jí)形象特征“別墅”物業(yè)類型為頂級(jí)形象；鑲金帶銀，強(qiáng)調(diào)富貴符號(hào)；強(qiáng)調(diào)生活方式低調(diào)的奢華收藏品立足于產(chǎn)品硬件立足于產(chǎn)品軟件立足于產(chǎn)品軟硬相結(jié)合營(yíng)銷特征張揚(yáng)外顯，宣傳產(chǎn)品的用材和資源的占有宣揚(yáng)某種高尚的生活帶來(lái)的身份低調(diào)奢華，強(qiáng)調(diào)圈內(nèi)影響市場(chǎng)價(jià)格1.市場(chǎng)比較法定價(jià)2.價(jià)格與普通住宅價(jià)格比約為1.3：1前期市場(chǎng)比較法定價(jià)，后期稀缺性自我定價(jià)；價(jià)格比1.3：1跳至2-4：1稀缺性自我定價(jià)；價(jià)格比2-4：1代表項(xiàng)目銀湖別墅星海國(guó)寶金色海岸中信紅樹(shù)灣波托菲諾東方潤(rùn)園萬(wàn)科十七英里貝沙灣；凱旋門注：由于第一階

7、段與第二階段產(chǎn)品沒(méi)有(mi yu)太大變革，并為初級(jí)階段初級(jí)階段高級(jí)階段成熟階段1.發(fā)展階段:廈門目前處于豪宅發(fā)展第二階段，產(chǎn)品仍不成熟，發(fā)展空間巨大!共二百零三頁(yè)高級(jí)發(fā)展階段在關(guān)鍵點(diǎn)上將豪宅價(jià)值演繹到極致(j zh)，軟硬結(jié)合打造成熟富人生活理念1星海(xn hi)國(guó)寶2世貿(mào)濱江3湯臣壹品4香蜜湖一號(hào)5中信紅樹(shù)灣6紅樹(shù)西岸7波托菲諾8金色海岸9東方潤(rùn)園10貝沙灣11凱旋門精神理念層級(jí)硬件保障水平高低高市場(chǎng)平均價(jià)值曲線豪宅價(jià)值曲線最高風(fēng)險(xiǎn)曲線12354671011備注：隨著硬件保障水平的提高，硬件檔次提高，在理念的統(tǒng)領(lǐng)下，物質(zhì)保障整體系統(tǒng)性增強(qiáng)隨著精神理念層級(jí)的提高，從簡(jiǎn)單的資源占有和炫富，到

8、表達(dá)成熟富豪生活階段初級(jí)發(fā)展階段高級(jí)發(fā)展階段成熟發(fā)展階段特征產(chǎn)品缺乏系統(tǒng)性保障，多為簡(jiǎn)單堆砌，對(duì)資源的利用意識(shí)停留在擁有理念制勝，硬件有一定水準(zhǔn)，但系統(tǒng)化程度不強(qiáng)，差異不大市場(chǎng)成熟階段，理念成熟，在具備強(qiáng)勢(shì)資源條件下，軟硬件保障全面系統(tǒng)要點(diǎn)1.重點(diǎn)發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，做出豪華和高檔的感覺(jué)2.精神層面多數(shù)僅貼上身份和財(cái)富的簡(jiǎn)單標(biāo)簽1.依托資源，重點(diǎn)挖掘精神理念層面的高度2.具備一定條件的硬件檔次保障，局部放大具有成熟富人生活理念具備成熟完備的硬件支撐體系，關(guān)鍵點(diǎn)放大將豪宅價(jià)值演繹到極致89共二百零三頁(yè)設(shè)計(jì)：大師之作定制性、藝術(shù)性、地標(biāo)性材質(zhì)：國(guó)際品牌貨真價(jià)實(shí)、奢華、王室御用人文：時(shí)間元素古樹(shù)、山石、歷

9、史空間：突破傳統(tǒng)尺度放大1.2倍以上、人性化功能：功能多元室外功能室內(nèi)化、享受性科技：高科技元素時(shí)尚、精密、安全(nqun)配套設(shè)施：配套私享會(huì)所功能放大、圈層生活、私人俱樂(lè)部物業(yè)管理：5星級(jí)服務(wù)金鑰匙目前國(guó)內(nèi)頂級(jí)豪宅在硬件的配套檔次上已經(jīng)趨向完善，但在軟件的標(biāo)準(zhǔn)上，僅初步(chb)做到 “圈層生活”，而在私享、影響力、藝術(shù)性上缺乏深層次的挖掘。2、硬件標(biāo)準(zhǔn)：頂級(jí)豪宅硬件具有8大“頂”級(jí)標(biāo)準(zhǔn)共二百零三頁(yè)3、頂級(jí)客戶需求(xqi)：頂級(jí)消費(fèi)趨向與頂級(jí)豪宅發(fā)展趨吻合，注重私享、影響力、藝術(shù)性頂級(jí)(dn j)豪宅客戶的需求特征對(duì)圈層乃至社會(huì)的影響力對(duì)資源的私享對(duì)奢侈娛樂(lè)方式的熱衷 加入社會(huì)頂層頂級(jí)的

10、權(quán)貴圈對(duì)社會(huì)的影響：基金、捐贈(zèng)對(duì)資源的絕對(duì)私享，而不僅是和別人一起觀賞游艇、私人飛機(jī)、馬會(huì)、高爾夫、頂級(jí)spa等對(duì)奢侈品的愛(ài)好 藝術(shù)品、珠寶、其它奢侈享受品頂級(jí)豪宅客戶構(gòu)成：上海華府天地： 5-15億身價(jià)的全球頂級(jí)富豪波托菲諾：市級(jí)及其以上的政界要人就有18位、文體明星36位、商界名流190位之多。 香蜜湖1號(hào)：深圳及周邊城市的企業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員和金領(lǐng)香港凱旋門：約一成是內(nèi)地客戶，主要來(lái)自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人，其它為海外客戶。來(lái)源的多樣性身份的頂級(jí)性共二百零三頁(yè)客戶需求的三大核心價(jià)值點(diǎn)是稀缺(x qu)位置、卓越硬件、私享生活，進(jìn)入高級(jí)發(fā)展階段后，客戶對(duì)私享生活敏感點(diǎn)最強(qiáng)私享生

11、活(shnghu)極至要素項(xiàng)目具有昭示性、標(biāo)志性，私屬領(lǐng)地界定明確公共資源私享，通過(guò)標(biāo)識(shí)、規(guī)劃達(dá)成私享空間圈層生活的社交場(chǎng)通過(guò)會(huì)籍、俱樂(lè)部等形式達(dá)成專屬私享頂級(jí)配置設(shè)施：游艇碼頭、紅酒雪茄坊、私屬學(xué)校、頂級(jí)購(gòu)物中心等在圈層中形成影響力，而非需社會(huì)影響力服務(wù)是1對(duì)1，是強(qiáng)調(diào)身份的對(duì)等私密享受，是具有內(nèi)張力的，是身份的標(biāo)簽配套私享資源侵占低調(diào)奢華共二百零三頁(yè)4、核心驅(qū)動(dòng)力:飛視對(duì)全國(guó)乃至世界范圍內(nèi)頂級(jí)豪宅案例進(jìn)行研究，總結(jié)(zngji)出豪宅的5種核心驅(qū)動(dòng)力模式功能轉(zhuǎn)換東海路9號(hào)精裝修金色海岸科技智能化紅樹(shù)西岸附送(f sn)價(jià)值蝴蝶谷頂級(jí)配套私享歷史人文生活模式資源私享/核心地段產(chǎn)品創(chuàng)新核心驅(qū)動(dòng)

12、力上海華府天地富人生活示范波托菲諾灣區(qū)新生活中信紅樹(shù)灣灣區(qū)藝術(shù)香港.貝沙灣萬(wàn)科十七英里吉寶灣凱旋門Brickell KeyWilliam island代表案例：青島東海路9號(hào)深圳星河丹堤杭州金色海岸深圳紅樹(shù)西岸上海華府天地杭州西湖8號(hào)公館深圳中信紅樹(shù)灣深圳波托菲諾香港貝沙灣深圳萬(wàn)科十七英里新加坡吉寶灣香港凱旋門美國(guó)Brickell Key美國(guó)William island共二百零三頁(yè)產(chǎn)品(chnpn)創(chuàng)新共二百零三頁(yè)東海路9號(hào)：以酒店標(biāo)準(zhǔn)打造的青島濱海(bn hi)超高層豪宅，強(qiáng)烈的地標(biāo)效應(yīng)青島市區(qū)繁華地段占地約10100平方米，總建面95368平方米，容積率：8.95目前售價(jià)：均價(jià)28000元

13、/平2棟50層塔樓及2層裙樓組成 戶型面積(min j)：以三房170270平米為主，其中頂層為623的復(fù)式公寓動(dòng)感的“帆”形外觀 產(chǎn)品創(chuàng)新功能轉(zhuǎn)換精裝修科技智能附送價(jià)值共二百零三頁(yè)極具地標(biāo)效應(yīng)的高度、外形及頂級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用，使得項(xiàng)目超越一般居住功能的，功能轉(zhuǎn)換(zhunhun)到頂級(jí)酒店層級(jí)，實(shí)現(xiàn)了價(jià)值提升共二百零三頁(yè)杭州金色海岸：最核心是以精裝修及闊綽戶型為主的頂級(jí)豪宅產(chǎn)品(chnpn)打造產(chǎn)品(chnpn)創(chuàng)新功能轉(zhuǎn)換精裝修科技智能附送價(jià)值要素打造方式建筑設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司園林景觀設(shè)計(jì)貝爾高林景觀設(shè)計(jì)公司規(guī)劃布局建筑排布形成一個(gè)“”形圍合排布，充分利用將近一千米

14、的臨江線，使戶戶都能享用錢塘江景觀。戶型特點(diǎn)175500平米，大面寬短進(jìn)深“五明戶型”，雙主臥設(shè)計(jì)、入戶花園、獨(dú)立工人房空中別墅全套房設(shè)計(jì)，面積200400平米，餐廳邊設(shè)計(jì)邊廳，可改為棋牌室獨(dú)立衛(wèi)生間、景觀浴室、270度弧形景觀窗、步入式更衣間室內(nèi)裝修6000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：聘請(qǐng)香港G.I.L公司進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)；采用原裝進(jìn)口OTIS電梯，這是國(guó)內(nèi)第一個(gè)大規(guī)模采用原裝進(jìn)口OTIS電梯的住宅項(xiàng)目；原裝進(jìn)口SIEMENS嵌入式廚房電器；原裝進(jìn)口Siematic櫥柜；原裝進(jìn)口漢斯格雅衛(wèi)浴潔具、龍頭花灑等；選用了目前最先進(jìn)的日本大金VRV戶式帶新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)。會(huì)所設(shè)施金色海岸設(shè)有5000平米的五星級(jí)會(huì)

15、所，配有室內(nèi)恒溫游泳池、室外網(wǎng)球場(chǎng)、高尚俱樂(lè)部、商務(wù)中心、餐廳、酒吧、時(shí)尚健身美容設(shè)施等完善配套。 社區(qū)配套周邊成熟的城市生活配套和商業(yè)配套物業(yè)管理戴德梁行物業(yè)管理營(yíng)銷手段以“極限享用江景”為推廣語(yǔ)，突出一種尊貴而不失優(yōu)雅的氣質(zhì)，精致完善的細(xì)節(jié)全部隱于房間 共二百零三頁(yè)配合戶型的大尺度、闊綽按照歐洲(u zhu)皇室標(biāo)準(zhǔn)，采用世界頂級(jí)品牌的裝修材質(zhì)塑造歐洲(u zhu)皇室生活場(chǎng)景，讓客戶體驗(yàn)皇室貴族的奢華配合戶型的大尺度及大空間，按照歐洲皇室標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修1.采用原裝進(jìn)口OTIS電梯，這是國(guó)內(nèi)第一個(gè)大規(guī)模采用原裝進(jìn)口OTIS電梯的住宅項(xiàng)目2.原裝進(jìn)口SIEMENS嵌入式廚房電器3.原裝進(jìn)口Si

16、ematic櫥柜4.原裝進(jìn)口漢斯格雅衛(wèi)浴潔具、龍頭花灑等5.選用了目前最先進(jìn)的日本(r bn)大金VRV戶式帶新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)6.共二百零三頁(yè)紅樹(shù)(hn sh)西岸：極致高科技智能化：連同LG、日訊、 CLIPSAL及HONEYWELL，投資3000萬(wàn)美元打造亞洲代表性數(shù)字化社區(qū)亞洲最大智能化社區(qū)智能化設(shè)施：液晶觸摸屏終端(zhn dun)：韓國(guó)/HOMEYWELL/HS-5000-G-T家庭網(wǎng)關(guān)：韓國(guó)/HOMEYWELL/HS-5000-G-W浴室對(duì)講分機(jī)：韓國(guó)/HOMEYWELL/BathPhone可視門口機(jī)：韓國(guó)/HOMEYWELL/HC-600012路智能繼電器：澳大利亞/CLIPSA

17、L/L5512RVF8路智能繼電器：澳大利亞/CLIPSAL/L5508RVF4路智能調(diào)光器：澳大利亞/CLIPSAL/L5504D2A4鍵Neo開(kāi)關(guān)：澳大利亞/CLIPSAL/E5054NL8鍵Neo開(kāi)關(guān)：澳大利亞/CLIPSAL/E5058NLPC界面：澳大利亞/CLIPSAL/5500PC8鍵遙控器：澳大利亞/CLIPSAL/E5038TX室內(nèi)紅外線傳感器：澳大利亞/CLIPSAL/5751(WE)智能電鎖：韓國(guó)/IREVO/TG-smart社區(qū)的物業(yè)管理、安防管理、社區(qū)服務(wù)、家居生活全方位實(shí)現(xiàn)智能化。以“家庭集成控制”為系統(tǒng)核心，連接網(wǎng)絡(luò)智能家電、緊急呼叫、門禁、電子門鎖以及觸摸屏操作

18、終端，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程控制終端設(shè)備，甚至手機(jī)遙控。全部1301套單元中，其中1000多套單元交樓標(biāo)準(zhǔn)已全部安裝了“智慧家居”系統(tǒng)，業(yè)主入住后可直接享用，部分超大戶型單元，業(yè)主可以根據(jù)自己的需要，結(jié)合個(gè)性化裝修風(fēng)格，選擇不同的“智慧家居”解決方案，由CNHOORAY為業(yè)主量身定做“智慧家居”系統(tǒng)。功能轉(zhuǎn)換精裝修科技智能附送價(jià)值產(chǎn)品創(chuàng)新共二百零三頁(yè)高科技材料與產(chǎn)品在細(xì)節(jié)處體現(xiàn)奢華(shhu)，保證絕對(duì)的高舒適性。隔音樓板/阻隔垂直方向噪音紅樹(shù)西岸采用美國(guó)(mi u)陶式化學(xué)隔音墊和擠塑板相結(jié)合的樓板隔音系統(tǒng)使居住在紅樹(shù)西岸的業(yè)主可充分享受前所未有的、完全不受干擾的寧?kù)o生活空間。JUST RIGHT熱水循環(huán)

19、/無(wú)需等待采用美國(guó)專利產(chǎn)品品牌JUST RIGHT，保證水龍頭隨時(shí)打開(kāi)就有熱水，無(wú)需分秒等待。依靠重力和冷熱水比重差異進(jìn)行比較循環(huán)，節(jié)約能源、無(wú)須動(dòng)力、分戶設(shè)置。戶式中央冷暖空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)：保證業(yè)主在完全封閉窗戶的情況下可以呼吸到室外空氣；戶式中央空調(diào)智能化控制：減少室外機(jī)數(shù)量，戶內(nèi)入口上方設(shè)有出風(fēng)口，業(yè)主可以根據(jù)自己的需求在回家之前通過(guò)遠(yuǎn)程控制預(yù)先打開(kāi)空調(diào)；同層側(cè)向排水系統(tǒng)，避免直接垂直排水帶來(lái)的噪音紅樹(shù)西岸排水系統(tǒng)采用了有100多年歷史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同層排水系統(tǒng)接吉博力橫排防臭地漏，這是目前發(fā)達(dá)國(guó)家廣泛采用的排水方式，同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在

20、同樓層內(nèi)連接到主排水立管上，它從根本上解決了衛(wèi)生間的許多問(wèn)題，盡可能地避開(kāi)上下鄰居排水之間的互相干擾。進(jìn)水銅管/保障飲用水質(zhì)量采用美國(guó)NIBICO進(jìn)水銅管，保證用戶飲用水的質(zhì)量和進(jìn)水管的使用壽命。檫窗機(jī)/保持玻璃幕墻的美觀每戶避雷器陽(yáng)臺(tái)隔柵/保護(hù)隱私減少對(duì)視共二百零三頁(yè)蝴蝶谷：全新的創(chuàng)新產(chǎn)品突破市場(chǎng)(shchng)，創(chuàng)造市場(chǎng)(shchng)神話戶戶帶花園，360度觀景，盡享南湖500畝絕版景觀資源，充分體現(xiàn)入住者的尊貴與氣度(qd)100的贈(zèng)送面積產(chǎn)品創(chuàng)新功能轉(zhuǎn)換精裝修科技智能附送價(jià)值共二百零三頁(yè)歷史(lsh)人文共二百零三頁(yè)西湖8號(hào)公館：唯一(wi y)的不可復(fù)制的西湖成為其頂級(jí)豪宅核心價(jià)值

21、支撐西湖8號(hào)西湖8號(hào)公館與西湖的直線距離僅200米，東與吳山隔街相望，北臨千年(qin nin)文化名街河坊街，出門即是繁華市中心；周邊配套（200米生活圈）：各種文化藝術(shù)長(zhǎng)廊：以中國(guó)美院為中心，包括酒吧、畫廊、咖啡廳、美術(shù)館等；頂級(jí)名車專賣店：保時(shí)捷、賓利、法拉利、瑪薩拉蒂等；國(guó)際名品街：這里匯聚了眾多國(guó)際知名品牌，包含服飾、箱包、珠寶、手表、皮草、家居、美容及中西式餐飲等；中國(guó)的、世界的、唯一的西湖共二百零三頁(yè)五大國(guó)際知名設(shè)計(jì)師：雅克設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)副總建筑設(shè)計(jì)師朱遠(yuǎn)航先生、意大利國(guó)家注冊(cè)建筑師Ricardo先生；五合國(guó)際副總盧求先生、德國(guó)建筑師M.Diem先生；香港PAL設(shè)計(jì)事務(wù)所首席設(shè)計(jì)師梁景

22、華先生 建筑設(shè)計(jì)西湖8號(hào)公館將灰色系作為建筑外觀色彩基調(diào)，既將青磚黛瓦等各種元素充分融入，又將現(xiàn)代輕鋼結(jié)構(gòu)與玻璃面、灰墻磚組合運(yùn)用；整體設(shè)計(jì)體現(xiàn)了江南園林建筑“瘦、透、露”的神韻，整個(gè)樓盤精致靈動(dòng)、雍容典雅。 國(guó)際領(lǐng)先節(jié)能技術(shù)包括置換式新風(fēng)系統(tǒng)、中央真空吸塵系統(tǒng)、外遮陽(yáng)、高效節(jié)能門窗、浮筑樓板、后排水系統(tǒng)等七大節(jié)能技術(shù)，有效地解決了居住空間通風(fēng)、保溫、遮陽(yáng)、隔音等問(wèn)題。最新的智能科技包括智能安防和智能家居兩大系統(tǒng)，服務(wù)于業(yè)主的生活。比如，在窗戶及入戶花園裝上智能防護(hù)網(wǎng)，隱藏式施工，其工藝講究，既安全又美觀，15米外幾乎看不到，在防盜的同時(shí)并不妨礙業(yè)主享受室外美景。內(nèi)部建筑設(shè)計(jì)突破電梯：“智能、

23、專屬的景觀電梯”直達(dá)每戶，電梯180度取景；物業(yè)管理：為每十戶配一個(gè)私人保健醫(yī)生(yshng)，隨時(shí)為業(yè)主的健康問(wèn)題作出檢查和診治等大師(dsh)手筆與創(chuàng)新技術(shù)運(yùn)用唯一的、不可復(fù)制的西湖資源，打造高品質(zhì)豪宅共二百零三頁(yè)資源(zyun)私享共二百零三頁(yè)萬(wàn)科.17英里(yngl)：億年礁石662米私家海灘無(wú)敵一線大鵬灣海景成為業(yè)主的專享共二百零三頁(yè)集萬(wàn)千崇于一身，成為(chngwi)南中國(guó)海名副其實(shí)的新貴名利場(chǎng)： 倡導(dǎo)新奢華主義(RE-LUXE )的生活方式項(xiàng)目定位：具有鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性的高檔居住小區(qū)功能定位：CLUBHOUSE融合居住、商務(wù)、度假、甚至部分商業(yè)功能；南中國(guó)海資產(chǎn)新貴

24、(xn u)的名利沙龍 產(chǎn)品口號(hào)：名流匯聚，低調(diào)內(nèi)斂，無(wú)敵海景附送權(quán)益無(wú)限提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值空間卓越品質(zhì)特權(quán)創(chuàng)新藝術(shù)智慧身份唯一第一：她在中國(guó)房地產(chǎn)界享有盛名，是卓越的象征第二：她是萬(wàn)科20年最頂級(jí)的產(chǎn)品，是品質(zhì)的象征第三：她是唯一從小區(qū)直接下到海灘的物業(yè)，是特權(quán)的象征第四：她是深圳第一個(gè) VISTA CLUB HOUSE，是銳意創(chuàng)新的象征第五：嚴(yán)迅奇先生親自主筆，美國(guó)SLA、BDS公司豪情加盟，是大師藝術(shù)的象征第六：資源極度稀缺、獨(dú)有的保值增值功能，是智慧和財(cái)富的象征第七：附送浪琴會(huì)籍(價(jià)值45萬(wàn))是榮耀身份的象征第八：她隨著國(guó)家對(duì)海域的控制也將成為深圳絕無(wú)僅有、空前絕后的最臨海物業(yè)，是奢侈品的象

25、征共二百零三頁(yè)頂級(jí)(dn j)配套私享共二百零三頁(yè)香港凱旋門：擁有維多利亞港無(wú)敵景觀，為香港頂級(jí)(dn j)地段；交通便利成香港企業(yè)家最大賣點(diǎn)地段繁華，無(wú)敵海景資源位于九龍城海邊繁華地段緊靠園林中央公園臨海而建，南向維多利亞港，西向中港碼頭，無(wú)敵海景資源交通非常便利(binl)到中環(huán)只需一站直達(dá)香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)靠近中港碼頭將建南環(huán)線駁通港九新界和通往內(nèi)地凱旋門客戶：已與100多位買家簽約，約一成是內(nèi)地客戶，主要來(lái)自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他們大部分都是最能干的企業(yè)家，很多人買房子都是一次性付款，不用做按揭。在九龍區(qū)買房子的大部分都是香港的廠家、企業(yè)家和實(shí)業(yè)家，經(jīng)常要到內(nèi)地做生意，如果

26、這些鐵路沿線接通了，他們回內(nèi)地做生意會(huì)很方便，這因而成為凱旋門很大的賣點(diǎn)。共二百零三頁(yè)頂級(jí)摩天會(huì)所，擁有無(wú)敵海灣(hiwn)視野，配套頂級(jí)豪華，完全體現(xiàn)頂級(jí)高尚生活，僅為業(yè)主專屬59樓的摩天大廳，就是凱旋門豪華會(huì)所的空中恒溫泳池，每一位身臨其境的參觀者，都會(huì)被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的維多利亞港夜景倒映在游泳池畔，顯得波光粼粼，令人不禁迷醉。60樓為宴會(huì)及休閑區(qū)，星夢(mèng)宴會(huì)廳豪華典雅，天花板垂吊著6盞法國(guó)Baccarat水晶吊燈；最令人驚艷的是空中酒廊云霄閣，180度的臨海景觀，是適合小酌幾杯的好地方；61樓是大型健身中心，在跑步機(jī)上跑步，高空俯瞰維港，彷佛空中漫步；62樓為空中花園

27、，以法國(guó)浪漫情懷為藍(lán)本，劃分(hu fn)為茶花園、桂花園、松樹(shù)園、茉莉園、薔薇園及榕樹(shù)園，讓住戶在綠化空間中舒展筋骨。 62樓空中花園60樓為宴會(huì)及休閑區(qū)61樓是大型健身中心共二百零三頁(yè)生活(shnghu)模式共二百零三頁(yè)波托菲諾：依托華僑城區(qū)域開(kāi)發(fā)所奠定的配套體系，引入意大利波托菲諾風(fēng)情(fngqng)小鎮(zhèn)生活方式，滿足多元、開(kāi)放、創(chuàng)新、融合的居住體驗(yàn)，示范富人生活威尼斯酒店華夏藝術(shù)中心漢唐大廈銅鑼灣商業(yè)中心世界之窗歡樂(lè)谷民俗文化村華僑城片區(qū)經(jīng)過(guò)十年發(fā)展，建成了完整的區(qū)域配套體系，形成了城市的區(qū)域中心地位，城市價(jià)值得到極大提升，已經(jīng)具備打造頂級(jí)(dn j)富人豪宅社區(qū)的條件給人帶來(lái)休閑、純

28、粹、寧?kù)o、開(kāi)放生活方式的意大利小鎮(zhèn)Portofino成熟配套與異域生活方式完美結(jié)合的純粹富人居住社區(qū)共二百零三頁(yè)華僑城20年區(qū)域開(kāi)發(fā)積累的的高端配套體系(tx)，經(jīng)過(guò)資源整合后，極大的提升了波托菲諾的區(qū)域價(jià)值和居住價(jià)值主題公園：民俗文化村、錦繡中華、世界之窗、歡樂(lè)谷文化(wnhu)藝術(shù)：何香凝美術(shù)館、華廈藝術(shù)中心休閑娛樂(lè)：雕塑公園和走廊、OCT生態(tài)廣場(chǎng)、保齡球館、體育活動(dòng)中心等華僑城第一幼兒園南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校華僑城小學(xué)華僑城中學(xué)暨南大學(xué)中旅學(xué)院華僑城醫(yī)院歡樂(lè)谷國(guó)際青年旅館海景酒店：4星級(jí)深圳灣大酒店： 4星級(jí)威尼斯皇冠假日酒店：5星級(jí)中國(guó)銀行、工商銀行、招商銀行城市公共巴士、環(huán)華僑城生活小巴、汽車

29、站配套分類文化娛樂(lè)教育醫(yī)療酒店銀行交通配套設(shè)施以城市的配套體系來(lái)經(jīng)營(yíng)，功能齊全多樣；配套設(shè)施同時(shí)面向社區(qū)和城市，滿足需求；教育和醫(yī)療設(shè)施對(duì)住宅的影響度大；文化娛樂(lè)設(shè)施和酒店主要服務(wù)于城市，能全面提升區(qū)域的形象和檔次。區(qū)域價(jià)值住宅價(jià)值共二百零三頁(yè)五種(w zhn)頂級(jí)豪宅特征及適用性總結(jié)類型特征適用性產(chǎn)品創(chuàng)新功能轉(zhuǎn)換通過(guò)居住功能的升級(jí)，通過(guò)更高層級(jí)物業(yè)轉(zhuǎn)換，實(shí)現(xiàn)價(jià)值升級(jí)用地性質(zhì) 、高度等不受限制市場(chǎng)對(duì)高層級(jí)物業(yè)接受度高精裝修通過(guò)頂級(jí)品牌系統(tǒng)嫁接，實(shí)現(xiàn)表里如一的高品質(zhì)；一旦滯銷容易過(guò)時(shí)客戶追求效率個(gè)性需求不強(qiáng)烈科技智能化最新科技及智能的應(yīng)用，將便利性及舒適性進(jìn)行到底；科技容易過(guò)時(shí)客戶對(duì)科技認(rèn)知度高

30、存在大量科技新貴人群附送價(jià)值通過(guò)額外贈(zèng)送給消費(fèi)者提供超值感政府攻關(guān)能力強(qiáng)歷史人文將人文精神進(jìn)行現(xiàn)代演繹及升華擁有唯一的、不可復(fù)制的人文資源生活模式通過(guò)資源的整合及挖掘，創(chuàng)造一種全新的生活方式資源具備挖掘潛力客戶對(duì)全新生活模式接受意識(shí)強(qiáng)資源私享將稀缺的資源獨(dú)享化，少數(shù)人占有多數(shù)人資源資源稀缺通過(guò)系統(tǒng)的措施實(shí)現(xiàn)資源獨(dú)享頂級(jí)配套私享將頂級(jí)配套專屬化，僅供少數(shù)人專享客戶專屬意識(shí)強(qiáng)共二百零三頁(yè)五大核心驅(qū)動(dòng)，豪宅(ho zhi)發(fā)展方向豪宅核心驅(qū)動(dòng)資源、地段人文歷史產(chǎn)品頂級(jí)配套生活模式特征客觀決定，不可改變可變，但很難成為決定性差異（小體量特色產(chǎn)品除外）可變，具備一定專有性通過(guò)對(duì)資源的整合挖掘，創(chuàng)造出獨(dú)一

31、無(wú)二，不易復(fù)制的廈門豪宅分類萬(wàn)科湖心島國(guó)貿(mào)天琴灣當(dāng)代天境鑫塔水尚香山國(guó)際游艇？市場(chǎng)空白本案契合度湖、海、溫泉等優(yōu)勢(shì)資源私享，契合度高。集美人文底蘊(yùn)，新中式建筑特色，契合度高。要在產(chǎn)品方面超越島內(nèi)豪宅項(xiàng)目，難度較大對(duì)總建18萬(wàn)的項(xiàng)目而言，頂級(jí)配套的成本過(guò)高。住宅園博一號(hào)的豪宅驅(qū)動(dòng)模式高度契合資源私享、人文歷史和生活模式，打造(dzo)復(fù)合價(jià)值的豪宅產(chǎn)品。共二百零三頁(yè)資源私享建立區(qū)位價(jià)值的稀缺感，制造市場(chǎng)影響力，充分傳遞資源的私享性，建立客戶等級(jí)尊崇感，利用客戶體驗(yàn)提升價(jià)值。生活模式開(kāi)創(chuàng)全新的濱水生活模式，滿足多元、開(kāi)放、創(chuàng)新、融合的居住體驗(yàn)，滿足客戶離塵不離城的生活需求。人文歷史挖掘集美的人文底

32、蘊(yùn)，把握項(xiàng)目新中式建筑風(fēng)格的特色，在傳播時(shí)走差異化，突出文化氣息。住宅園博一號(hào)的豪宅(ho zhi)模式共二百零三頁(yè)（二）、站在廈門看豪宅(ho zhi)共二百零三頁(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析(fnx)樓市格局(gj)演變思明區(qū)：區(qū)域成熟度高，景觀、人文資源豐富，配套完善，吸納大部分高端置業(yè)群體；湖里區(qū)：近年備受關(guān)注，五緣灣區(qū)域受捧，配套漸趨完善，樓盤漸趨高端化；集美區(qū)：城市規(guī)劃利好，區(qū)位、資源豐富，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，對(duì)周邊區(qū)域吸納能力增強(qiáng)。翔安區(qū)：樓市新秀，欠缺配套，有待提升，通達(dá)島內(nèi)僅有翔安隧道；同安區(qū)：區(qū)位相對(duì)較差，本身資源不足，在競(jìng)爭(zhēng)擠壓下，以滿足當(dāng)?shù)刂脴I(yè)需求為主；海滄區(qū)：城市規(guī)劃利好，區(qū)位、資源豐富

33、，運(yùn)營(yíng)多年，配套相對(duì)成熟。 島內(nèi)同安翔安集美海滄廈門樓市格局演變：島外集美漸成置業(yè)熱點(diǎn)共二百零三頁(yè)高端物業(yè)(w y)項(xiàng)目發(fā)展方向借勢(shì)集美新城的水晶湖郡/聯(lián)發(fā)杏林(xn ln)灣一號(hào)城中心區(qū)城市擴(kuò)張島外城市外緣萬(wàn)科湖心島/世茂湖濱首府/國(guó)貿(mào)天琴灣/半山御景/寶嘉譽(yù)峰隨著“海灣型城市”建設(shè)步伐的不斷加快，集美憑借海景資源、文教、地理、配套等優(yōu)勢(shì)，樓盤開(kāi)發(fā)漸趨高端化、豪宅化。廈門樓市格局演變：集美憑借各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)成為高端豪宅島內(nèi)向島外轉(zhuǎn)移的一大區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析樓市格局演變共二百零三頁(yè)高端物業(yè)格局現(xiàn)狀：但從廈門在售或待售同類型(lixng)項(xiàng)目預(yù)測(cè)來(lái)看，未來(lái)品牌高端項(xiàng)目還將主要集中于島內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)激烈10

34、11119211531216651774五緣灣板塊(bn kui)蓮前湖邊水庫(kù)板塊會(huì)展-環(huán)島路板塊中山廈大板塊板塊廈禾濱南板塊濱北筼筜-東渡板塊1、云頂至尊2、海峽國(guó)際社區(qū)3、皇府御園4、領(lǐng)秀城5、君臨寶邸6、國(guó)際廣場(chǎng)7、國(guó)際郵輪城8、聯(lián)發(fā)濱海名居9、新景國(guó)際外灘10、國(guó)貿(mào)天琴灣11、恒禾項(xiàng)目12、萬(wàn)科湖心島13、世茂湖濱首府14、寶龍御湖官邸15、恒興2009G2316、當(dāng)代天境17、新景2009G1418、半山御景19、寶嘉譽(yù)峰20、源昌君悅山代表在售樓盤代表待售樓盤市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析高端物業(yè)格局81314181920共二百零三頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)現(xiàn)狀分析本案(bn n)競(jìng)爭(zhēng)板塊綜合項(xiàng)目區(qū)位

35、、資源條件、客戶關(guān)注點(diǎn)、銷售價(jià)格及目前待售體量，對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)板塊劃分如下： 核心競(jìng)爭(zhēng)板塊：島內(nèi)板塊 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊：集美板塊 潛在競(jìng)爭(zhēng)板塊海滄板塊廈門島內(nèi)翔安區(qū)同安區(qū)集美區(qū)海滄區(qū)本案廈門在售與待售高端物業(yè)主要集中在島內(nèi)，未來(lái)將分流項(xiàng)目客戶共二百零三頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)現(xiàn)狀分析核心競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)板塊 核心競(jìng)爭(zhēng)板塊島內(nèi)在售高端物業(yè)分析（統(tǒng)計(jì)截止日期為2010-10-20）項(xiàng)目名稱近期開(kāi)盤時(shí)間推出套數(shù)主力面積（） 均價(jià)（元/）主力產(chǎn)品總價(jià)(萬(wàn)元)銷售率月均銷售量萬(wàn)科湖心島2011.8.859240-27038000912-98872.9%21國(guó)貿(mào)天琴灣2011.10.1560248和2852

36、5000375-40020.3%30世茂湖濱首府2010.12.21111260-32030000780-96097.3%10.8源昌君悅山2011.10.143192平兩房135-153三房21780200-3336%26寶嘉譽(yù)峰2011.10.1107170-196四、五房28000476-548.84.6%5半山御景2011.9.169886-12824000206-30720.4%20聯(lián)發(fā)濱海名居2011.7.23229118-16024000283-38428.4%21.6云頂至尊2011.4.2110313四房450001408.59%1.7項(xiàng)目具有較高整體形象及景觀資源高檔物業(yè)，

37、銷售速度相對(duì)較快，銷售期短，戶型偏大的戶型產(chǎn)品，銷售速度相對(duì)較慢，購(gòu)房者青睞配套成熟區(qū)域,公寓總價(jià)承受能力基本在250-400萬(wàn)元，高檔物業(yè)銷售相對(duì)較緩慢。共二百零三頁(yè)項(xiàng)目名稱所屬商圈建筑面積主力戶型及面積段均價(jià)總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）套數(shù)開(kāi)盤時(shí)間銷售率君臨寶邸禾祥西商圈5.4萬(wàn)3房/163-17623354元/380-411萬(wàn)2542009-12-1270%魯能.領(lǐng)秀城火車站商圈(較遠(yuǎn))25萬(wàn)3-4房156-181m22000元/343-565萬(wàn)10711期2007.112期2008.0590%競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)現(xiàn)狀分析核心(hxn)競(jìng)爭(zhēng)板塊地段類(城市中心)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比均價(jià)在20000元/m2

38、左右地段成熟的高檔物業(yè)，銷售速度可能相對(duì)較快，銷售期短，如2010年的新景.高峰會(huì)等。居住氛圍與地段較成熟區(qū)域，戶型相對(duì)較大而導(dǎo)致其銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)，如領(lǐng)秀城 ；本項(xiàng)目所處位置地段相對(duì)其他可類比物業(yè)優(yōu)勢(shì)不明顯購(gòu)房者理性置業(yè)，青睞地段成熟配套區(qū)域，相對(duì)于高檔物業(yè)的總價(jià)承受能力基本在350-500萬(wàn)元。共二百零三頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀(xinzhung)分析核心(hxn)競(jìng)爭(zhēng)板塊資源類(山景、海景、城市景觀)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比11年競(jìng)爭(zhēng)激烈，且競(jìng)爭(zhēng)主要集中在五緣灣-觀音山-湖邊水庫(kù)板塊；隨著廈門市區(qū)土地日益稀缺，在廈門市區(qū)供應(yīng)的高檔項(xiàng)目主要為中型項(xiàng)目高檔物業(yè)供應(yīng)中，出現(xiàn)大盤項(xiàng)目，大盤項(xiàng)目主要出現(xiàn)在五緣灣板塊，帶動(dòng)客

39、戶東進(jìn)。 核心競(jìng)爭(zhēng)板塊島內(nèi)在售高端物業(yè)分析項(xiàng)目名稱近期開(kāi)盤時(shí)間推出套數(shù)主力面積（） 均價(jià)（元/）主力產(chǎn)品總價(jià)(萬(wàn)元)銷售率月均銷售量萬(wàn)科湖心島2011.8.859240-27038000912-98872.9%21國(guó)貿(mào)天琴灣2011.10.1560248和28525000375-40020.3%30世茂湖濱首府2010.12.21111260-32030000780-96097.3%11源昌君悅山2011.10.143192平兩房135-153三房21780200-3336%26寶嘉譽(yù)峰2011.10.1107170-196四、五房28000476-548.84.6%5半山御景2011.9.1

40、69886-12824000206-30720.4%20聯(lián)發(fā)濱海名居2011.7.23229118-16024000283-38428.4%21.6云頂至尊2011.4.2110313四房450001408.59%1.7高端物業(yè)主力戶型集中在3房、4房的大戶型，主力面積為160-300m共二百零三頁(yè)板塊板塊特征客戶敏感點(diǎn)客戶搶奪典型樓盤五緣灣-觀音山-湖邊水庫(kù)板塊集生態(tài)居住、高端養(yǎng)生理療、旅游休閑、文化娛樂(lè)、高新技術(shù)研發(fā)為一體的復(fù)合型城區(qū)，是廈門正在崛起的高檔居住區(qū)。生態(tài)價(jià)值、發(fā)展前景、資源占有、身份象征灣居情節(jié)客戶、關(guān)注片區(qū)前景的客戶國(guó)貿(mào)天琴灣萬(wàn)科湖心島廈禾濱南板塊是聯(lián)結(jié)新城區(qū)和老城區(qū)的城市

41、中心板塊，擁有島內(nèi)頂級(jí)兩大商圈成熟地段、配套交通、性價(jià)比看好片區(qū)繁華便利的客戶君臨寶邸領(lǐng)秀城會(huì)展-環(huán)島路板塊依山面海，占盡島內(nèi)所有稀缺景觀；隨著土地資源的稀缺，板塊逐漸以別墅+高層公寓形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。生活氛圍、景觀資源、稀缺驅(qū)趕不關(guān)注居住距離、重視產(chǎn)品附加值的客戶海峽國(guó)際社區(qū)聯(lián)發(fā)濱海名居濱北筼筜-東渡板塊濱北筼筜板塊依托筼筜湖景觀資源及市政府的新規(guī)劃行政地位，受到置業(yè)者青睞配套交通、生活氛圍、發(fā)展前景、性價(jià)比認(rèn)可本片區(qū)生活環(huán)境的中高端客戶國(guó)際廣場(chǎng)廈門島內(nèi)置業(yè)客戶(k h)特征概述通過(guò)對(duì)廈門島內(nèi)置業(yè)客戶(k h)的特征分析，本項(xiàng)目的客戶(k h)競(jìng)爭(zhēng)分流所對(duì)應(yīng)的樓盤為五緣灣板塊、廈禾濱南板塊、會(huì)展

42、-環(huán)島路版塊、濱北筼筜-東渡板塊等區(qū)域的高尚住宅。競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀分析核心競(jìng)爭(zhēng)板塊共二百零三頁(yè)區(qū)域與城市關(guān)系及成熟度景觀資源交通可達(dá)性 配套發(fā)展前景片區(qū)形象五緣灣-觀音山-湖邊水庫(kù)板塊廈禾濱南板塊會(huì)展-環(huán)島路版塊濱北筼筜-東渡板塊本項(xiàng)目所在區(qū)域 競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀(xinzhung)分析核心(hxn)競(jìng)爭(zhēng)板塊通過(guò)對(duì)五大區(qū)域客戶競(jìng)爭(zhēng)因素的對(duì)比，項(xiàng)目在與濱北筼筜-東渡板塊、會(huì)展-環(huán)島路版塊的目標(biāo)客戶爭(zhēng)奪中需突出區(qū)域發(fā)展前景、在與五緣灣-觀音山-湖邊水庫(kù)板塊區(qū)域的目標(biāo)客戶爭(zhēng)奪中需突出與城市的關(guān)系完備配套，在與廈禾濱南板塊的目標(biāo)客戶爭(zhēng)奪中需突出景觀資源。共二百零三頁(yè)未來(lái)(wili)競(jìng)爭(zhēng)分析島內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)項(xiàng)目

43、分析當(dāng)代天境-全球首席藏品豪宅 位置:思明南路碧山路交匯處（鷺江海景花園對(duì)面） 項(xiàng)目概況:是當(dāng)代置業(yè)集團(tuán)攜手新加坡巴馬丹拿、英國(guó)第一太平戴維斯等國(guó)際知名伙伴聯(lián)合打造的精裝修海景豪宅。項(xiàng)目總建筑面積約37966平方米，由A、B兩棟超100米的塔樓組成。該項(xiàng)目是廈門市西海岸規(guī)劃控制中保留下來(lái)的唯一直接臨海景的高尚住宅樓 。主力戶型：三房、四房 150200平方米 項(xiàng)目進(jìn)度：銷售進(jìn)展緩慢，至今銷售率僅為23% 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）低容積率項(xiàng)目建筑形態(tài)更加豐富項(xiàng)目地處新城區(qū)，未來(lái)發(fā)展前景可觀劣勢(shì)(W)項(xiàng)目各項(xiàng)生活配套不及島內(nèi)項(xiàng)目島外心理距離感強(qiáng)機(jī)會(huì)（O）結(jié)合區(qū)域營(yíng)銷，渲染未來(lái)發(fā)展前景，增長(zhǎng)客戶購(gòu)買升值預(yù)期

44、威脅（T）產(chǎn)品創(chuàng)新，高層平面中引入了別墅的設(shè)計(jì)概念 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，將會(huì)分流部分客群VS共二百零三頁(yè)恒興2009G23-總占地面積42920.234 ，總建面積(min j)33840 未來(lái)(wili)競(jìng)爭(zhēng)分析島內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析位置:該地塊位于思明區(qū)03-14片區(qū)云頂南路東側(cè)項(xiàng)目概況:2009G23地塊由廈門恒興置業(yè)有限公司以104700萬(wàn)元競(jìng)得,樓面價(jià)高達(dá)30940元/平米,土地用途為居住地塊,總建筑面積33840平方米，未來(lái)將建成島內(nèi)高端純別墅社區(qū)目建筑形態(tài)：別墅競(jìng)地時(shí)間：2009-09-08VS本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）湖、海、溫泉等多重景觀項(xiàng)目地處新城區(qū)，未來(lái)發(fā)展前景可觀劣勢(shì)(W)項(xiàng)目各項(xiàng)生活配套不

45、及島內(nèi)項(xiàng)目島外心理距離感強(qiáng)機(jī)會(huì)（O）項(xiàng)目較先入市威脅（T）恒興項(xiàng)目未來(lái)面市價(jià)格與本項(xiàng)目不在同一層面，不是直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目共二百零三頁(yè)新景2009G14（新景七星公館(gnggun) ）-總占地面積3.70萬(wàn),總建筑面積10.00萬(wàn)未來(lái)(wili)競(jìng)爭(zhēng)分析島內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析位置:思明區(qū)七星路與體育路交叉口西北側(cè) 項(xiàng)目概況:2009G14地塊于2009年6月8日由8新景地集團(tuán)以10.15億競(jìng)得，樓面價(jià)10143元/平。土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地（居?。?、批發(fā)零售用地（商業(yè)）、科教用地（幼兒園），總建筑面積100060。建筑形態(tài)：高層項(xiàng)目進(jìn)度:預(yù)計(jì)2012年推出樓面地價(jià): 10143元/平競(jìng)地時(shí)間：2009-

46、06-08本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）景觀資源更加優(yōu)越島外新城區(qū)規(guī)劃,升值發(fā)展可觀劣勢(shì)(W)項(xiàng)目各項(xiàng)生活配套不及島內(nèi)項(xiàng)目島外區(qū)域認(rèn)可度不及島內(nèi)，心理距離感強(qiáng)機(jī)會(huì)（O）充分借助本項(xiàng)目景觀資源優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目較先入市威脅（T）將會(huì)分流部分客群VS共二百零三頁(yè)萬(wàn)科.湖心島-總占地面積9.51萬(wàn)平,總建面積(min j)19.97萬(wàn)平 位置:萬(wàn)科湖心島位于湖里區(qū)湖邊水庫(kù)片區(qū)，湖心島北部 項(xiàng)目概況:萬(wàn)科湖心島總建約20萬(wàn)平米，位于廈門島內(nèi)唯一的淡水資源湖邊水庫(kù)中央，這塊因“三面環(huán)湖”而就被業(yè)界追捧為島內(nèi)絕版地塊，將于10年年底揭開(kāi)神秘面紗正式亮相 項(xiàng)目進(jìn)度:正在進(jìn)行樁基施工(sh gng)；別墅樣板房在建，已開(kāi)始進(jìn)行外墻的

47、涂灰 項(xiàng)目進(jìn)度:現(xiàn)主打戶型為240-260的精裝房，起價(jià)29000元/，均價(jià)約38000元/。 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目一線水景資源,湖海雙層景觀,自然環(huán)境更具優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處新城區(qū)，未來(lái)發(fā)展前景可觀劣勢(shì)(W)項(xiàng)目各項(xiàng)生活配套不及島內(nèi)項(xiàng)目島外心理距離感強(qiáng)品牌影響不如萬(wàn)科機(jī)會(huì)（O）通過(guò)價(jià)值引導(dǎo)，增強(qiáng)客戶升值預(yù)期目前蔡塘的區(qū)域形象不如項(xiàng)目威脅（T）產(chǎn)品創(chuàng)新萬(wàn)科品牌威懾力入市時(shí)間相當(dāng),分流客群VS未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析島內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析共二百零三頁(yè)恒禾七尚-總占地面積萬(wàn)7.5平,總建面積(min j)15萬(wàn)平 位置:湖里區(qū)-五緣灣片區(qū)內(nèi)湖東岸，五石路以北項(xiàng)目概況:2009G12地塊最終由77號(hào)廈門恒禾置地競(jìng)得，樓面價(jià)

48、9340元/平。土地(td)用途為城鎮(zhèn)住宅用地（居?。?、批發(fā)零售用地（商業(yè)），總建筑面積150000 建筑形態(tài):多層、高層樓面價(jià): 9340元/平競(jìng)地時(shí)間：2009-6-8本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）良好的景觀資源劣勢(shì)(W)項(xiàng)目片區(qū)認(rèn)可度不及恒禾項(xiàng)目島外心理距離感強(qiáng)機(jī)會(huì)（O）通過(guò)區(qū)域與城市關(guān)系及生活便利性贏得客戶關(guān)注項(xiàng)目較先入市威脅（T）產(chǎn)品創(chuàng)新重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，分流客群VS未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析島內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析共二百零三頁(yè)國(guó)貿(mào)天琴灣-占地面積9.16平，總建筑面積(jin zh min j)26.6萬(wàn)平方米 位置:位于五緣灣片區(qū)，內(nèi)灣西側(cè)項(xiàng)目概況:國(guó)貿(mào)天琴灣即是國(guó)貿(mào)地產(chǎn)2007年9與8日競(jìng)得的兩幅五緣灣地2007G2

49、8和2007G29。 2007G28地塊，占地58114平方米，建筑面積139480平方米，成交樓面價(jià)14447元/平。規(guī)劃有25棟海景別墅，6棟底層架空29層住宅一線(yxin)海景公寓，4棟底層架空23層住宅二線海景公寓。 2007G29地塊，占地33533平方米，建筑面積73773平方米，成交樓面價(jià)17486元/平。規(guī)劃有10棟海景別墅，4棟底層架空29層住宅一線海景公寓，3棟底層架空23層住宅二線海景公寓。戶型設(shè)置:高層住宅以三房、四房為主，面積152-387平，多層墅館面積391-752平。項(xiàng)目進(jìn)度:10月15日，國(guó)貿(mào)天琴灣7#樓開(kāi)盤。 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）與國(guó)貿(mào)天琴灣的五緣灣景觀相比，

50、項(xiàng)目擁有湖、海、溫泉、園博苑等多重景觀劣勢(shì)(W)天琴灣區(qū)域認(rèn)可價(jià)值更高島外心理距離感強(qiáng)機(jī)會(huì)（O）通過(guò)高性價(jià)比，增強(qiáng)客戶升值預(yù)期通過(guò)生活便利性吸引客戶通過(guò)區(qū)域與城市關(guān)系贏得客戶關(guān)注威脅（T）產(chǎn)品線類似，將分流客群國(guó)貿(mào)在高端住宅領(lǐng)域的影響力VS未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析島內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析共二百零三頁(yè)世茂湖濱(h bn)首府-土地面積為13.72萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)到45.27平方米 位置:湖邊水庫(kù)片區(qū)觀日西路（規(guī)劃路）南側(cè)，金邊路以東，金湫路（規(guī)劃路）西側(cè)，金碧路（規(guī)劃路）以北 項(xiàng)目概況:茂湖濱首府初步規(guī)劃為集住宅和商業(yè)于一體的高檔綜合生活(shnghu)社區(qū)。由13棟高層住宅、9棟6層住宅及2-3層的商業(yè)組成

51、的建筑群。其中B2-3，C-1，C-2，D2-2為42-52層的超高層住宅，總高達(dá)到160.0m，其余層數(shù)為24-32層，總高在100.0m以下，居住總戶數(shù)達(dá)2287戶。 建筑形態(tài):超高層、高層項(xiàng)目進(jìn)度：700的精裝樓王已公開(kāi)發(fā)售，30000元/起。本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）建筑產(chǎn)品形態(tài)更加豐富劣勢(shì)(W)湖邊水庫(kù)區(qū)域認(rèn)可價(jià)值更高島外心理距離感強(qiáng)大型高檔社區(qū)，自身配套齊全機(jī)會(huì)（O）總價(jià)有優(yōu)勢(shì)目前蔡塘的區(qū)域形象不如項(xiàng)目威脅（T）重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,將分流客群世茂品牌影響力VS未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析島內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析共二百零三頁(yè)鑫塔水尚占地面積3.39萬(wàn)平,總建面22.52萬(wàn)平位置:思明塔埔小區(qū)安置房以西、觀音山北路以北 項(xiàng)目

52、概況:項(xiàng)目總占地面積：3.39萬(wàn)平方米，總建筑面積：22.5萬(wàn)平方米，由9棟近150米的超高層住宅組合而成 。鑫塔水尚在整體設(shè)計(jì)上采用圍合式(h sh)布局，封閉式管理，人車分流制，純住宅居住大社區(qū),總規(guī)劃戶數(shù)1200套、挑高6米，買一層送一層的樓中樓戶型設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積高達(dá)60%以上。戶型南北通透，動(dòng)靜分離，面積可選性大，從107平米到175平米全有。主力有2房2廳的戶型，實(shí)際可享受5房3廳的大度空間 建筑形態(tài):高層本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）建筑產(chǎn)品形態(tài)更加豐富景觀具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)周邊配套優(yōu)越劣勢(shì)(W)精裝產(chǎn)品，產(chǎn)品力強(qiáng)挑高戶型，折算價(jià)低島外心理距離感強(qiáng)機(jī)會(huì)（O）通過(guò)生活便利性吸引客戶通過(guò)區(qū)域與城市關(guān)系贏得

53、客戶關(guān)注威脅（T）將分流客群VS未來(lái)(wili)競(jìng)爭(zhēng)分析島內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析共二百零三頁(yè)位置:廈門市思明區(qū)仙岳路北側(cè)項(xiàng)目概況:寶嘉譽(yù)峰由六幢6層至31層高的住宅樓組成，占地面積約為20430平方米，總建筑面積約為64410平方米，戶型面積在集中在100-200平方米之間，全部為南北通透的板式結(jié)構(gòu)，1#、3#、4#、5#為一梯一戶，2#、6#為一梯二戶。周邊配套:購(gòu)物中心：SM城市廣場(chǎng)二期、大潤(rùn)發(fā)超市等；酒店：磐基酒店、喜來(lái)登五星級(jí)大酒店、威斯汀國(guó)際大酒店（建設(shè)中）；市政配套：五館一心（圖書館、博物館、文化館、美術(shù)館、科技館、體育中心）；醫(yī)療(ylio)配套：廈門中醫(yī)院、松柏醫(yī)院；教育配套：松柏小學(xué)

54、、松柏二小、松柏中學(xué)及建設(shè)中的民立二小等；休閑配套：仙岳山公園、白鷺洲公園；其他生活配套：建設(shè)銀行、中信銀行、招商銀行、廈門商業(yè)銀行等眾多銀行，中國(guó)移動(dòng)、電信營(yíng)業(yè)廳，松柏郵局等。寶嘉譽(yù)峰-于城市(chngsh)顯赫處，盡享中心唯我的奢侈本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）占據(jù)良好的景觀資源低容積率、低密度劣勢(shì)(W)寶嘉譽(yù)峰周邊配套更完善寶嘉譽(yù)峰交通便利性更好機(jī)會(huì)（O）通過(guò)區(qū)域價(jià)值引導(dǎo)突破通過(guò)景觀資源超越對(duì)手威脅（T）分流客群VS未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析島內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析共二百零三頁(yè)位置:廈門仙岳路與僑岳路交匯處項(xiàng)目概況:半山御景位于思明區(qū)仙岳上南麓，系政府規(guī)劃的西郭宜居新型綜合城區(qū)的領(lǐng)航項(xiàng)目，兼得自然與城市醇熟配套，遵循“以人

55、為本、因地制宜”的山地高尚社區(qū)設(shè)計(jì)理念，鍛造廈門首席山地公園名宅。半山御景占地面積57320.54平方米，總建面積167320平方米，土地用途為住宅(zhzhi)、商業(yè)、辦公、幼兒園。半山御景成交樓面價(jià)為6484.58元/。周邊配套:松柏中學(xué)、SM廣場(chǎng)、新華書店、中國(guó)郵政銀行、建設(shè)銀行等。社區(qū)自帶商業(yè)配套及幼兒園。半山御景-兼得自然(zrn)與城市醇熟配套本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）多種核心資源劣勢(shì)(W)市場(chǎng)影響不如半山御景品牌影響不如建發(fā)機(jī)會(huì)（O）通過(guò)區(qū)域價(jià)值引導(dǎo)突破威脅（T）分流客群VS未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析島內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析共二百零三頁(yè)中駿天峰-海滄豪宅(ho zhi)標(biāo)桿位置:海滄大道與角嵩路交叉口西北側(cè) 項(xiàng)

56、目概況:中駿天峰是中駿置業(yè)于2009年8月競(jìng)得的H2009G01地塊，是在廈門的首個(gè) 精裝住宅(zhzhi)項(xiàng)目。純板式結(jié)構(gòu)，樓高116米，層高3.15米，西側(cè)為多層別墅，南北朝向；東側(cè)為12-36層小高層、超高層住宅，東西朝向。 項(xiàng)目進(jìn)度:別墅39套，已售10套，銷售率26%；高層288套，已售180套，銷售率62%。 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）湖、海、溫泉、園博苑等優(yōu)越景觀資源低密度、低容積率，更宜居。劣勢(shì)(W)中駿天峰精裝住宅，品質(zhì)感強(qiáng)中駿在泉州等地開(kāi)發(fā)眾多項(xiàng)目，異地高端客戶充足；機(jī)會(huì)（O）通過(guò)區(qū)域價(jià)值引導(dǎo)突破通過(guò)景觀資源超越對(duì)手威脅（T）同為島外豪宅，分流客群中駿天峰總價(jià)上有優(yōu)勢(shì)VS未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析

57、島內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析共二百零三頁(yè)高檔物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)集中于2011年-2012年入市，競(jìng)爭(zhēng)激烈，從推盤時(shí)間看，直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要為新景七星公館(gnggun)、恒禾七尚等項(xiàng)目。未來(lái)(wili)競(jìng)爭(zhēng)分析12月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2010年2011年禹洲尊海當(dāng)代天境新景七星公館萬(wàn)科.湖心島恒禾七尚國(guó)貿(mào)天琴灣世茂湖濱首府鑫塔水尚寶嘉譽(yù)峰50萬(wàn)平3.8萬(wàn)平10萬(wàn)平（待定）19.97萬(wàn)平15萬(wàn)平（2012年初）21萬(wàn)平60萬(wàn)平22.8萬(wàn)平14.5萬(wàn)平 皇府御園 本項(xiàng)目18.8萬(wàn)平（2012.6）半山御景8.9萬(wàn)平16.7萬(wàn)平共二百零三頁(yè)市場(chǎng)供應(yīng)小結(jié)(x

58、ioji) 項(xiàng)目入市時(shí)，城市豪宅集中放量，未來(lái)項(xiàng)目銷售期面臨激烈客戶爭(zhēng)奪。凸顯(t xin)資源差異及提升產(chǎn)品品質(zhì)附加值是取勝關(guān)鍵； 豪宅推盤量分布不均，傳統(tǒng)豪宅片區(qū)逐漸被新興片區(qū)取代。景觀資源項(xiàng)目不斷顯現(xiàn)，但城市核心高尚住宅相對(duì)稀缺。因此，對(duì)我項(xiàng)目而言，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。共二百零三頁(yè)報(bào) 告 目 錄一、項(xiàng)目目標(biāo)二、市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目定位與客群分析四、項(xiàng)目核心(hxn)價(jià)值提煉與視覺(jué)表現(xiàn)五、推廣策略與階段性視覺(jué)表現(xiàn)六、服務(wù)團(tuán)隊(duì)與費(fèi)用共二百零三頁(yè)地塊(d kui)解析項(xiàng)目(xingm)位置住宅園博一號(hào)地處集美區(qū)集美湖畔西側(cè)，緊鄰水上園林“園博苑”風(fēng)景區(qū) 。住宅蓮花新城中央公園廈門理工學(xué)院誠(chéng)毅書城誠(chéng)毅圖

59、書館誠(chéng)毅科技館市民中心商務(wù)中心嘉庚藝術(shù)中心集美湖商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心體育公園廈門市水上運(yùn)動(dòng)中心園博苑西亭十年制學(xué)校華僑大學(xué)廈門工商旅游學(xué)校集美大道華夏學(xué)院廈門工學(xué)院廈門軟件職業(yè)技術(shù)學(xué)院集美中學(xué)附屬學(xué)校市民廣場(chǎng)集美新城科技園集美湖道住宅蓮花國(guó)際手機(jī)動(dòng)漫城駿豪溫泉酒店新洲路海翔大道杏林北路和悅路環(huán)灣木棧道本案集美湖商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心鳥(niǎo)瞰效果圖集美湖局部景觀效果圖集美新城市民中心嘉庚文化藝術(shù)中心集美新城商務(wù)中心集美新城核心區(qū)效果鳥(niǎo)瞰共二百零三頁(yè)地塊(d kui)解析交通(jiotng)配套住宅園博一號(hào)下杏林大橋后第一站，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利。共二百零三頁(yè)地塊(d kui)解析項(xiàng)目(xingm)規(guī)劃 總建筑面積188

60、380平方米，有多層電梯洋房、高層空中別墅等建筑形態(tài)，景觀資源豐富，戶戶推窗見(jiàn)湖，獨(dú)享園博美景，構(gòu)筑“城市向海，居住向湖”的高品質(zhì)灣居生活。 共二百零三頁(yè) 內(nèi)外雙重景觀體系、外擁園博苑、集美湖、沿湖棧道等良好景觀，內(nèi)藏溫泉公園優(yōu)越(yuyu)資源，同時(shí)將溫泉公園的主題引入南北兩側(cè)景觀綠地，通過(guò)室外溫泉泡池，把溫泉的休閑養(yǎng)生和園林景觀巧妙地有機(jī)結(jié)合。 多層住宅沿集美湖一側(cè)設(shè)置，坐擁社區(qū)主體水系景觀，高層住宅沿東面設(shè)置，景觀資源最大化設(shè)計(jì)，平面排布上間距最大化，減少對(duì)視與視線遮擋，戶戶直線觀湖。 地塊(d kui)解析園林景觀共二百零三頁(yè)地塊(d kui)解析建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代中式風(fēng)格進(jìn)行設(shè)計(jì)，結(jié)合