江陵縣2012年土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告_第1頁
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文檔簡介

1、前言江陵縣城區(qū)上一輪土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新是在 2006 年,近年來,江陵縣建設(shè)不斷發(fā)展,城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善,狀況和房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化,原基準(zhǔn)地價(jià)關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)每隔 23 年要進(jìn)行一次更新的相關(guān)規(guī)與市場價(jià)格產(chǎn)生了較大偏差;基于定,在省國土資源廳的總體部署下(省國土資源廳關(guān)于開展第三輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的通知(發(fā)2011139 號),江陵縣國土資源局會同評估咨詢(以下“”)于 2012 年對江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了新一輪更新。為了確保本次土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的順利開展,江陵縣人民成立了江陵縣土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組,召開了動(dòng)員會,縣國土資源局還成立了領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室,

2、組建了工作,設(shè)立了由江陵縣國土資源局領(lǐng)導(dǎo)以及評估行業(yè)相關(guān)組成的咨詢組,對本次更新工作提供技術(shù)支持。本次更新工作還得到了江陵縣、江陵縣規(guī)劃局等相關(guān)部門的大力支持。這里,對領(lǐng)導(dǎo)、的支持和幫助表示由衷感謝!由于種種,本次江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中難免需要補(bǔ)充和改進(jìn)的地方,敬請領(lǐng)導(dǎo)和給予批評指正。目錄第一章 概 述1第一節(jié) 江陵縣概況1一、地理位置1二、歷史沿革1三、自然條件與城市資源2四、與發(fā)展4第二節(jié) 江陵縣城區(qū)概況7第二章江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新概況9第一節(jié) 更新工作說明9一、更新. 9二、更新依據(jù)10三、更新范圍及內(nèi)容12四、更新程序13五、更新成果16六、更新相關(guān)問題說明

3、17第二節(jié) 江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)說明18一、土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新更新理論基礎(chǔ)18二、土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新基本原則21三、土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線23第三章江陵縣城區(qū)土地級別更新27第一節(jié) 江陵縣城區(qū)土地級別更新因素因子及權(quán)重確定27一、土地級別更新因素因子的確定27二、土地級別更新因素因子影響分析31三、土地級別更新資料調(diào)查35四、各類用地級別更新因素因子權(quán)重確定36第二節(jié) 江陵縣城區(qū)土地級別更新因子整理與指標(biāo)分析46一、土地級別更新因子整理46二、土地級別更新因子指標(biāo)分析47第三節(jié) 江陵縣城區(qū)土地級別單元分值計(jì)算67一、評價(jià)單元的劃分67二、評價(jià)單元因子作用分計(jì)算6

4、7三、評價(jià)單元因素總分值計(jì)算68第四節(jié) 江陵縣城區(qū)各類用地土地級別劃分69一、土地級別確定原則69二、土地級別初步確定70三、土地級別檢驗(yàn)與調(diào)整74四、各類用地級別的確定76五、重點(diǎn)變化區(qū)域分析78第五節(jié) 江陵縣城區(qū)各類用地級別統(tǒng)計(jì)分析78一、綜合定級面積統(tǒng)計(jì)78I二、商業(yè)用地面積統(tǒng)計(jì)79三、住宅用地面積統(tǒng)計(jì)80四、工業(yè)用地面積統(tǒng)計(jì)80第四章江陵縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新82第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵確定82一、基準(zhǔn)地價(jià)定義82二、原基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵82三、確定本次更新基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵82第二節(jié) 估價(jià)資料的收集整理83一、資料收集標(biāo)準(zhǔn)83二、估價(jià)資料的收集83三、估價(jià)資料整理84第三節(jié) 樣點(diǎn)地價(jià)測算99一、樣點(diǎn)地價(jià)

5、計(jì)算99二、樣點(diǎn)地價(jià)的. 102三、樣點(diǎn)地價(jià)檢驗(yàn)與有效樣點(diǎn)的確定104第四節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果分析與確定105一、基準(zhǔn)地價(jià)更新初步結(jié)果105二、基準(zhǔn)地價(jià)更新初步成果合理性分析108三、基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果確定111第五節(jié) 商業(yè)路線價(jià)的計(jì)算與確定112一、商業(yè)路線價(jià)測算112二、商業(yè)路線價(jià)確定及范圍描述113三、商業(yè)用地路線價(jià)結(jié)果分析113四、路線價(jià)體系113第五章江陵縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)體系編制115第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)一、基準(zhǔn)地價(jià)二、基準(zhǔn)地價(jià)三、基準(zhǔn)地價(jià)四、基準(zhǔn)地價(jià)體系及編制原理115體系115因素及其權(quán)重確定116體系的編制原理116體系的檢驗(yàn)119第二節(jié) 商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系120一、商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域因素

6、二、商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)個(gè)別因素體系120體系127第三節(jié) 住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)體系131一、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域因素二、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)個(gè)別因素體系131體系139第四節(jié) 工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系142體系142體系146一、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域因素二、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)個(gè)別因素第六章江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果應(yīng)用148第一節(jié) 土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果148II一、文字成果148二、圖件成果148第二節(jié) 土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果應(yīng)用148一、地價(jià)管理方面的應(yīng)用149二、宗地地價(jià)評估方面的應(yīng)用150三、更新成果應(yīng)用的建議155附件一157各類用地級別邊界描述157附件二158一、江陵縣城區(qū)土地

7、級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員. 158二、江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新組. 159. 159三、江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新項(xiàng)目組附件三160一、江陵縣城區(qū)商業(yè)用地級別與基準(zhǔn)地價(jià)圖160二、江陵縣城區(qū)住宅用地級別與基準(zhǔn)地價(jià)圖160三、江陵縣城區(qū)工業(yè)用地級別與基準(zhǔn)地價(jià)圖160四、江陵縣城區(qū)綜合定級土地級別圖160五、江陵縣城區(qū)商業(yè)用地路線價(jià)圖160III2012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告第一章 概述第一節(jié)江陵縣概況一、地理位置江陵縣位于省中南部,江漢平原腹地、荊江河段北岸。全縣版圖呈馬鞍形,東西距53.5 千米,南北距 36.2 千米。版圖面積 1048 平方公里

8、,轄 9 個(gè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn)),2 個(gè)管理區(qū),人口41 萬。地形西高東低,較為平坦,海拔高程在 40 米以上(馬家寨鄉(xiāng)文新村五家河)25.3米(沙崗鎮(zhèn)九甲湖電排)之間。境內(nèi)大小湖泊星羅棋布,河流溝渠交錯(cuò),主要湖泊有三湖、。圖 11 江陵縣在省的位置示意圖二、歷史沿革江陵,因"地臨江"、"近州無高山,所有皆"而得名,自楚元年(公元前 689 年)至二十九年(公元前 278 年,撥郢,在郢始置江陵縣),20 代楚王在江陵建都,延續(xù) 411 年,成就了作為春秋五霸戰(zhàn)國七雄的宏圖大業(yè)。其后至乾德元年(公元 963 年)荊南(南平)國亡,先后又有 14 代帝王在此建都。江陵

9、作為我國的歷史名城之一,除建都外,還一直是郡、府、州、路治所,成立后一直為荊州地區(qū)行政公署所在地。1994 年,經(jīng)批準(zhǔn)撤銷荊州地區(qū)、沙市市及江陵縣,設(shè)立荊沙市(1996 年 12 月更12012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告名為荊州市)及荊州、沙市、江陵三區(qū),原江陵縣一分為三,江陵區(qū)人民駐郝穴鎮(zhèn)。1998年 7 月,江陵撤區(qū)置縣,恢復(fù)縣治,是最古老而又最年輕的縣之一。圖 12江陵縣行政區(qū)劃圖三、自然條件與城市資源(一)地質(zhì)地貌江陵縣內(nèi)地形西高東低,較為平坦,海拔高程在 40 米以上25.3間。全縣土壤包含水稻土和潮土兩個(gè)土類,7 個(gè)亞類, 7 個(gè)土屬,75 個(gè)土種,土壤有機(jī)質(zhì)含量

10、較高,適于種植多種作物。全縣土壤包含水稻土和潮土兩個(gè)土類,7 個(gè)亞類, 7 個(gè)土屬,75 個(gè)土種,土壤有機(jī)質(zhì)含量較高,適于種植多種作物。(二)氣候江陵縣屬北亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū),具有四季分明,熱量豐富,光照適宜,雨水充沛,雨熱同季,無霜期長等特點(diǎn)。全年日照時(shí)數(shù) 18271897 小時(shí),全年太陽總輻射量為 103110 千卡/平方厘米。全年平均氣溫 1616.4,值最熱 39.2,最冷-19;無霜期246262 天。全年平均降雨量 9001100 毫米。(三)土地資源江陵縣國土面積 104873.52 公頃,占全省國土總面積的 0.56%。其中耕地面積 68740.72公頃,園地面積 286.1

11、3 公頃,林地面積 1609.21 公頃,城鎮(zhèn)村莊及工礦用地 10012.02公頃,交通用地 2566.46 公頃,水域及水利設(shè)施用地 21605.69 公頃,其他土地 48.38 公22012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告頃。土地利用類型多樣,適宜性廣,耕地資源和水資源相對優(yōu)勢突出。但土地類型占土地總面積的比例不盡合理,居民點(diǎn)及工礦用地面積大,園地、林地所占比例偏低,缺乏牧草地。同時(shí),各地類內(nèi)部利用結(jié)構(gòu)也不盡合理,耕地中,糧食作物種植面積大,其他作物種植面積少;用材林比,林比重小。(四)物產(chǎn)資源江陵生物資源豐富,有動(dòng)植物 1200 多種,其中動(dòng)物 200,植物 1000。農(nóng)作物

12、及栽培物 20,蔬菜 80,水果 13 種,花類近 80,林木 88 種,竹類 13 種,藥材 222 種,其它 500,主要農(nóng)作物有水稻、大麥、小麥、蠶豆、大豆、綠豆、棉花、油菜、花生、芝麻;主要?jiǎng)游镉小ⅫS鼠狼、豬獾、鵪鶉、七彩山雞、紅頸雉雞及鳥類、蛇類、蛙類等;主要優(yōu)勢樹種有意楊、水杉、;主要鄉(xiāng)土樹種有楓楊、苦楝、桑樹、竹類;主要林果類樹種有柑橘、葡萄、桃、梨;其中珍稀植物有資市鎮(zhèn)百年銀杏;主要水有鱔魚、大口鯰、泥鰍、鯽魚、鯉魚、草魚、花白鰱、烏鱧、小龍蝦、中華鱉、螃蟹、中華草龜、黃顙魚。(五)水資源長江流經(jīng)江陵,寺閘、閘為重要的引長江水灌溉工程,由于長江水量充足,為全縣生產(chǎn)生活提供了取之

13、不盡的水源。但冬春長江水位降至 26 米左右,不能通過大閘自灌引水。全縣年降水總量 12.2 億立方米。地下水資源豐富,靜止水位距地面 0.6 米,高位地下水距地面 0.3 米,年可供開采量 4.2 億立方米。(六)礦藏資源江陵縣境內(nèi)有石油蘊(yùn)藏,擁有油氣資源 1 億立方米以上,現(xiàn)提交探明資源量 1500 萬立方米,江陵凹陷已具備成為中南地區(qū)油氣資源戰(zhàn)略接替區(qū)的條件。江陵東部地下凹陷地區(qū)發(fā)現(xiàn)儲量巨大,品位高、質(zhì)量優(yōu)的巨大型鹽礦,且鹽層厚度大,埋深淺,利于開采?,F(xiàn)已查明的有江陵縣秦市鄉(xiāng)礦泉水品味較高,有一定的儲量,有待開發(fā)利用。沿長江沙洲及河灘有可供采挖的粗沙卵石,并含微量砂金?,F(xiàn)已開發(fā)利用的礦產(chǎn)

14、資源有磚瓦粘土,磚瓦粘土資源除農(nóng)田外有沿長江的三大灘地,儲量為 850 萬立方米,年開采量為 55 萬立方米。(七)風(fēng)景名勝江陵歷史悠久,是楚的發(fā)源地,縣治郝穴鎮(zhèn)得名至今已一千七百多年,明朝以來一直為江陵東南部中心。據(jù)宋代方輿攬勝及乾隆版江陵縣志記載,自東晉以32012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告來,這里的禪林殿宇如妙濟(jì)寺、即享譽(yù)遠(yuǎn)近。而東晉至這設(shè)置的僑郡僑縣和新置州縣亦有大量遺存。但由于歷史上的、洪水及后來的,歷史遺跡大多不復(fù)。如今發(fā)現(xiàn)的只有荊江大堤上的江陵縣郝穴建閘記碑和鎮(zhèn)安寺鐵牛,碩果僅存。圖 13 江陵縣景點(diǎn)鎮(zhèn)安寺鐵牛四、與發(fā)展據(jù)江陵縣 2011 年國民和發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯

15、示,江陵縣與發(fā)展情況如下:(一)綜合狀況2011 年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 41.8 億元,按可比口徑增長 13%;其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值16.4 億元,增長 4.1%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 12.1 億元,增長 29.8%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值13.3 億元,增長 13.3%,三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2010 年的 44:23:33 調(diào)整為 39:29:32.全縣人均地區(qū)生產(chǎn)總值 12641.6 元,較上年提高 2279 元。居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)(CPI)14.6,價(jià)格水平較上年提高 2.6%,年末全縣從業(yè)23.5,較上年增加 1.5,其中城鎮(zhèn)從業(yè)12.6,比上年增加 0.9。(二)農(nóng)業(yè)全縣農(nóng)林牧副漁業(yè)總產(chǎn)值達(dá)

16、到 28.73 億元,按可比口徑計(jì)算比上年增長 4.1%,農(nóng)作物總播種面積 120.1 萬畝,比上年減少 0.48 萬畝,糧食播種面積 67.2 萬畝,比上年減少 0.6萬畝;棉花種植面積 12.9 萬畝,比上年增加 0.99 萬畝;油料種植面積 32.9 萬畝,比上年減少 0.7 萬畝,蔬菜面積 5.1 萬畝,比上年增加 0.18 萬畝。糧食總產(chǎn)量 25.2 萬噸,比上年減 10.2 萬噸,減幅 28.8%;棉花總產(chǎn)量 11494 噸,比上年增產(chǎn) 1480 噸,增長 14.8%;油料總產(chǎn)量 6.6 萬噸,比上年減 93 噸,減幅 0.14%。42012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)

17、報(bào)告生豬出欄 32.4,比上年增加 0.4,增長 25%;家禽出籠 600.88,比上年增加 20.8。水產(chǎn)量達(dá)到 28597 噸,比上年增加 947 噸,增長 3.4%。農(nóng)村用電量 9972 萬千瓦時(shí),同比增長 19.7%,其中農(nóng)村居民生活用電 5928 萬千瓦時(shí),同比增長 18.9%。農(nóng)業(yè)化肥施用量 14.7 萬噸,與上年基本持平。(三)工業(yè)與業(yè)工業(yè)繼續(xù)保持快速增長。2011 年全縣新增規(guī)模企業(yè) 4 家,因統(tǒng)計(jì)制度(規(guī)模企業(yè)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)從年銷售收入 500提高到 2000)原有規(guī)模企業(yè)銷售產(chǎn)值消減至 2000以下 3 家,實(shí)際增加 1 家達(dá)到 28 家;實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值(現(xiàn)價(jià))28.82 億,同比增

18、長 68.33%,其中輕工業(yè) 19.64 億元,同比增長 137.73%,重工業(yè) 9.18 億元,減幅達(dá) 3.87%;實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)增加值 8.18 億元,按可比口徑增長 31.5%。工業(yè)產(chǎn)銷銜接良好,效益明顯提高。2011 年銷售率達(dá)到 99.68%,較上年提高 1 個(gè)百分點(diǎn);效益綜合指數(shù)達(dá)到 198.4,較上年提高 71 個(gè)點(diǎn);規(guī)模以上工業(yè)從業(yè)年平均人數(shù) 5608 人,較上年增加 283 人。規(guī)模工業(yè)全員勞動(dòng)生產(chǎn)率為 160770 元/人,較上年增加86900 元/人,增長 117.6%?,F(xiàn)有資質(zhì)內(nèi)企業(yè) 9 個(gè),降級 1 個(gè),企業(yè)從業(yè)2874 人,較上年減少 846 人,業(yè)總產(chǎn)值 8.08

19、億,同比增長 32.8%,實(shí)現(xiàn)業(yè)增加值 1.77 億元,增長 28.2%,房屋施工面積 46.2 萬,比上年增加 0.6 萬;房屋竣工面積 41.7 萬,比上年增加 7.4萬。(四)固定資產(chǎn)投資全完成固定資產(chǎn)投資 205025,比上年增長 40%,其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資183502,增長 63.1%;房地產(chǎn)開發(fā)投資 17510,增長 203.1%;工業(yè)投資 142521,增長 83.3%;工業(yè)園區(qū)投資 138806,增長 85.64%。(五)國內(nèi)及市場物價(jià)全年實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額 202142,增長 17.7%;其中限額以上實(shí)現(xiàn) 13909 萬元,同比增長 34.6%。按行業(yè)劃分,批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額

20、 84145,同比增長 13.6%;零售業(yè)零售額 186526,同比增長 21.6%;住宿業(yè) 2933,同比增長 23.6%;餐飲業(yè) 25321,同比增長 18.5%。(六)交通、郵電和旅游全縣公路里程 1558 公里,其中:、二、三等級公路 1362 公里,較上年增加 106.252012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告公里,農(nóng)村公路基本達(dá)到“村村通”;擁有民用汽車 9372 輛,其中載客汽車 5229 輛,載貨汽車 3295 輛。全年能源消費(fèi)總量 23.89 萬噸標(biāo)煤,較上年增加 8.7%,GDP 能耗為 0.615,較上年下降 3.85%。全年總用電量 28055 萬千瓦時(shí),

21、同比增長 10.2%,其中工業(yè)用電量 12365 萬千瓦時(shí),較上年增加 1019 萬千瓦時(shí),增長 8.9%;居民生活用量 9568 萬千瓦時(shí),較上年增加 1199 萬千瓦時(shí),增長 14.3%。(七)財(cái)政、金融和保險(xiǎn)全口徑財(cái)政總收入 35710,同比增長 66.6%,全地域各項(xiàng)稅收 13607,增長52.9%。地方財(cái)政預(yù)算收入 11007,增長 41%,其中各項(xiàng)稅收 7167,增長 51.8%;地方基金收入 18359,增長 94.4%。地方財(cái)政總支出 80377,同比增長 8.5%,其中農(nóng)林水事務(wù)支出 21367,增長6.3%;教育支出 12028,增長 11.2%;保障和就業(yè)支出 5836,

22、減幅達(dá) 16.3%;醫(yī)療衛(wèi)生支出 7022,減幅達(dá) 10.9%。年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 52.77 億元,同比增長 29.9%,其中企業(yè)存款 12.17 億元,增長 21.2%;居民儲蓄存款 33.9 億元,增長 12.9%;定期存款 29.74 億元。年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額 18.48 億元,減 1.9%,其中:短期貸款 13.56 億元,同比增長 1.5%,中長期貸款 9.97 億元,增 138.7%。按貸款結(jié)構(gòu)劃分,工業(yè)貸款 9.97 億元 ,增 94.6%,商業(yè)貸款 3.09億元,減 50.2%。農(nóng)業(yè)貸款 14.27 億元,增 108.3%。(八)教育、科技、衛(wèi)生全縣現(xiàn)有學(xué)校 31

23、 所,其中,普通中學(xué) 16 所,職業(yè)高中 1 所,小學(xué) 14 所。在校學(xué)生總數(shù) 49410 人,其中普通中學(xué) 23827 人,職業(yè)高中 1841 人,小學(xué) 23742 人。共有專任教師 1907人,其中,普通中學(xué) 1300 人,職業(yè)高中 34 人,小學(xué) 573 人。全縣現(xiàn)有18 個(gè),在園幼兒 7802 人。學(xué)齡兒童入學(xué)率 100%,初中畢業(yè)生升學(xué)率 56.8%,九年義務(wù)教育完成率 99.6%。5869 人,其中中級技術(shù)3494 人;農(nóng)業(yè)技術(shù)全縣各類專業(yè)技術(shù)以上178 人。全縣廣播覆蓋率 100%,電視覆蓋率 91.2%,較上年提高 11.7 個(gè)百分點(diǎn),公共室)1 個(gè),藏書 18 千冊。6201

24、2 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 19 個(gè),其中醫(yī)院 4 所,衛(wèi)生院 11 所,共有床位 919 張,衛(wèi)生1266人。(九)人口、人民生活和保障全縣年末總戶數(shù) 12.03,總?cè)丝?41.52,其中常住人口 33.09,鄉(xiāng)村人口31.4,城鎮(zhèn)人口 10.11,新出生人口 3672 人,人口 1593 人。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12275 元,較上年增加 1325 元,增長 12.1%,城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 7883 元,增長 16.2%,其中食品消費(fèi)支出 3555 元,同比增長 9.6%。教育娛樂服務(wù)消費(fèi) 339.5 元,減 21.1%。農(nóng)民年人均純收入 6613 元,

25、較上年增加 941 元,增長 16.6%。農(nóng)民人均消費(fèi)性支出 4743元,增長 24.1%,其中食品消費(fèi)支出 1721 元,增長 22.9%,教育娛樂服務(wù)消費(fèi) 339.5 元,減 21.1%。全縣從業(yè)21.1,其中:城鎮(zhèn)從業(yè)12.58,城鎮(zhèn)職工平均工資 18400元,較上年增加 994 元,增長 5.7%。年末離退休、退職14758 人,城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù) 37689 人,較上年增加 3611 人,增長 10.6%,基本醫(yī)療保險(xiǎn)參保人數(shù) 15328 人,失業(yè)保險(xiǎn)參保人數(shù) 2108 人。農(nóng)村居民參加合作醫(yī)療人數(shù) 27.89,參加農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù) 1.29。全縣共有福利收養(yǎng)性12 個(gè),共有床

26、位數(shù) 928 個(gè),居民最低生活保障已保人數(shù)16130 人,其中城鎮(zhèn)低保 5339 人。(十)資源環(huán)境與城市建設(shè)全縣國土版圖面積 1047.81 平方公里,常用耕地面積 57 萬畝,有效灌溉面積 49.7 萬畝,總播種面積 120 萬畝,森林覆蓋率 14.8%。城市全年供水總量 390 萬噸,全年煤氣供應(yīng)總量 3.9 萬立方米,公共汽車 47 輛,出租汽車 80 輛,污水處理廠 1 個(gè),處理站 3 個(gè)。第二節(jié)江陵縣城區(qū)概況江陵縣城于郝穴鎮(zhèn),郝穴古名鶴穴,相傳得名于西晉大將軍羊祜鎮(zhèn),江陵澤中多鶴,教舞,以娛賓客,后遂名其地曰鶴穴,故今鶴穴有”。其位于長江與內(nèi)的結(jié)點(diǎn)處,江漢平原西部。鎮(zhèn)北、東、南三面

27、均與本縣熊河鎮(zhèn)接壤,西北至東南隔長江與公安縣相望。全鎮(zhèn)國土面積 38 平方公里,其中城區(qū)面積 12.5 平方公里,耕地面積 534.372012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告公頃,水域面積 817.9 公頃,林地面積 113.3 公頃。郝穴地勢平坦,海拔高程在 30-31間,鎮(zhèn)西南荊江大堤高出地面 10-12 米。轄區(qū)土質(zhì)為砂土,地耐力每平方厘米 0.8-1.2 公斤。郝穴屬大陸性季風(fēng)氣候,四季分明,光照充足,溫和濕潤,無霜期長。全鎮(zhèn)轄 6 個(gè)村民委員會,7 個(gè)社區(qū)居民委員會,44 個(gè)村民小組,118 個(gè)居民小組。2011 年末全鎮(zhèn)總戶數(shù) 13880戶,總?cè)丝?41986 人,其

28、中男 21800 人,女 20186 人。鄉(xiāng)村戶 2796 戶、11057 人。絕大多數(shù)為,有少數(shù)民族 9 個(gè),共計(jì) 142 人。隨著縣委、縣“實(shí)施沿江大開發(fā),建設(shè)濱江工業(yè)城”的戰(zhàn)略部署逐漸展開,江陵縣縣城城市總體規(guī)劃和性詳規(guī)編制完成,城市建設(shè)步伐不斷加快,城區(qū)面積不斷擴(kuò)展,城市功能不斷完善,行政區(qū)、商業(yè)區(qū)、居民區(qū)、工業(yè)園區(qū)等新城市功能分區(qū)進(jìn)一步規(guī)劃完善,郝穴正向著現(xiàn)代化濱江新城的目標(biāo)穩(wěn)步邁進(jìn)。82012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告第二章江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新概況第一節(jié) 更新工作說明一、更新江陵縣城區(qū)上一輪土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新基準(zhǔn)日為 2006 年 6 月 30 日

29、,更新成果公布實(shí)施后執(zhí)行至今已有六年之久。近年來,江陵縣城區(qū)不斷發(fā)展,基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善,經(jīng)濟(jì)和土地市場價(jià)格水平發(fā)生較大變化。一方面,土地資本的投入顯著增加,土地開發(fā)的強(qiáng)度明顯加大,現(xiàn)行的土地級別和基準(zhǔn)地價(jià)與城市發(fā)展速度不匹配,不能準(zhǔn)確反映出城鎮(zhèn)地價(jià)的現(xiàn)實(shí)狀況;另一方面,土地管理相關(guān)新政的出臺以及對地價(jià)方面的調(diào)控都使得江陵縣城區(qū)地價(jià)有了很大程度的變化。具體主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:(一)與地方相關(guān)規(guī)定的要求土地管理法第二十八條規(guī)定:“縣級以上人民中民土地行政主管部門會同同級有關(guān)部門,根據(jù)土地調(diào)查成果、規(guī)劃土地用途和制定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),評定土地等級。”城市房地產(chǎn)管理法第三十三條規(guī)定:“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)

30、和各類中民房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由規(guī)定。”(國發(fā)200115 號)規(guī)定:“市、關(guān)于關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理縣人民要依法定期確定、公布當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià),切實(shí)加強(qiáng)地價(jià)管理。凡尚未確定基準(zhǔn)地價(jià)的市、縣,要按照規(guī)定和統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),盡快評估確定;已經(jīng)確定基準(zhǔn)地價(jià)的市、縣,要根據(jù)土地市場價(jià)格變化情況,及時(shí)更新。要根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià),制定協(xié)議出讓標(biāo)準(zhǔn)。基準(zhǔn)地價(jià)、協(xié)議出讓土地標(biāo)準(zhǔn)一經(jīng)確定,必須嚴(yán)格執(zhí)行并向公開。各級人民均不得低于協(xié)議出讓出讓土地。要抓緊建立全國地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng),對全國重要城市地價(jià)水平動(dòng)態(tài)變化情監(jiān)測?!?011 年 11 月省國土資源廳下發(fā)了省國土資源廳關(guān)于開展第三

31、輪基準(zhǔn)地價(jià)更發(fā)2011139新工作(,在全省范圍內(nèi)開展第三輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作,規(guī)定更新已滿三年的城市進(jìn)行更新。92012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告(二)城市基礎(chǔ)建設(shè)與城市化進(jìn)程快速發(fā)展的要求江陵縣近年來高速發(fā)展的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),極大地了江陵縣基礎(chǔ)設(shè)施條件,改變了江陵縣內(nèi)部土地條件,打破了原有土地級別界限,改變了城市內(nèi)部布局。同時(shí),隨著江陵縣熱點(diǎn)區(qū)域的開發(fā),城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和建設(shè)模式要求江陵縣區(qū)域內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)的平衡和協(xié)調(diào)。(三)適應(yīng)實(shí)際地價(jià)管理的要求現(xiàn)行江陵縣城區(qū)土地級別和基準(zhǔn)地價(jià)成果已經(jīng)難以適應(yīng)江陵縣實(shí)際需求很多需要完善的地方,:土地級別因素因子體系不夠全面;基準(zhǔn)地價(jià)體系不夠

32、完善等。(四)高速發(fā)展的要求主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:一是土地收購儲備需要客觀的基準(zhǔn)地價(jià)體系;二是土地需要與市場相適應(yīng)的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn);三是核定劃撥土地使用權(quán)權(quán)益、合理界定土地稅收需的地價(jià)體系。綜上所述,為貫徹落實(shí)省國土資源廳關(guān)于開展第三輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作發(fā)2011139的精神,2012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作勢(在必行。二、更新依據(jù)(一)法規(guī)依據(jù)1.中民土地管理法(2004 年 8 月 28 日修訂);2.中城市房地產(chǎn)管理法(2007 年 8 月 30 日修訂);民3.關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題(國發(fā)200631 號);4.(國發(fā)200115 號);關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理5.關(guān)于促進(jìn)房地

33、產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展(國辦發(fā)20104 號);6.城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程(GB/T18507-2001)(中民質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫2001 年 11 月 12 日發(fā)布,2002 年 7 月 1 日實(shí)施);7.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T18508-2001)(中民質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局 2001 年 11 月 12 日發(fā)布,2002 年 7 月 1 日實(shí)施);8.土地利用現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)(GB/T21010-2007)(中民質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和化管理委員會 2007 年 8 月 10 日發(fā)布);9.城市用地與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(GBJl3790);102012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告10.(發(fā)

34、2005稅務(wù)財(cái)政部 國土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地稅收管理111 號);11.稅務(wù)關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作(發(fā)201053 號);12.國土資源部關(guān)于部署開展 2010 年城市土地價(jià)格調(diào)查與監(jiān)測工作(國土資電發(fā)201068 號);13.國土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施<全國工業(yè)用地出讓標(biāo)準(zhǔn)>(國土資發(fā)2006307 號);14.國土資源部關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別(國土資發(fā)2008308 號)文15.國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓(國土資發(fā)2009 56標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施號);16.國土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控促進(jìn)土地市場健康發(fā)展的(國土資發(fā)2010204 號);17.省人民關(guān)于公布省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)

35、準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)(鄂政發(fā)200946 號);18.省人民關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理并規(guī)范土地市場(200180 號);19.省人民省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法(省人民政府令第 45 號);20.省國土資源廳省國土資源廳關(guān)于開展第三輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作(發(fā)2011139 號);(二)技術(shù)規(guī)范依據(jù)1.省城鎮(zhèn)土地級別更新技術(shù)規(guī)范(試行);2.省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范(試行);(三)相關(guān)規(guī)劃及相關(guān)資料1.江陵縣城市總體規(guī)劃(2010-2030 年);2.江陵縣土地利用總體規(guī)劃(2006-2020);3.江陵縣工業(yè)園區(qū)性詳細(xì)規(guī)劃;4. 2006 年江陵縣城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果;5.江陵縣

36、統(tǒng)計(jì)年鑒(2010 年);112012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告6.其他相關(guān)資料等。三、更新范圍及內(nèi)容(一)更新工作范圍依據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程,城鎮(zhèn)土地定級對象是土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地。城鎮(zhèn)以外的工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)等用地可一同參與評定。發(fā)2011139根據(jù)省國土資源廳關(guān)于開展第三輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作(號),本次基準(zhǔn)地價(jià)更新應(yīng)做好與江陵縣土地利用總體規(guī)劃(2006-2020 年)的銜接工作,所以本次更新工作范圍初步采用江陵縣土地利用總體規(guī)劃(2006-2020 年)的中心城區(qū)用地規(guī)劃范圍。為適應(yīng)中心城區(qū)建設(shè)發(fā)展的不確定性,在中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模邊

37、界之外,增加劃定中心城區(qū)建設(shè)規(guī)劃期內(nèi)可選擇布局的擴(kuò)展邊界。因此,本次更新工作范圍采用擴(kuò)展邊界的范圍,總面積 22.10 平方公里。本次更新范圍西至長江沿線,東至東環(huán)路,往北建國村,雙橋村的一部分,往南新園村,具體更新范圍見下圖。2012 年更新范圍線沿江產(chǎn)業(yè)園2006 年更新范圍線城東工業(yè)園圖 2-1 2012 年與 2006 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍對比示意圖2006 年基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍為 12.91 平方公里,此次更新的規(guī)模為 22.10 平方公里。在上輪更新范圍的基礎(chǔ)上,此次更新主要新增了城東工業(yè)園和沿江產(chǎn)業(yè)園的面積。122012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告

38、(二)更新工作內(nèi)容此次土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新是以城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程和省國土資源廳相關(guān)技術(shù)規(guī)范為依據(jù),對江陵縣城區(qū)分商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地三種用地類型,進(jìn)行江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。在更新工作的基礎(chǔ)上,完成相應(yīng)的更告和圖等。本次江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的主要內(nèi)容有:1.對江陵縣土地市場進(jìn)行相關(guān)專題調(diào)研;2.根據(jù)相關(guān)規(guī)程及技術(shù)規(guī)范,制定土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作程序;3.根據(jù)江陵縣地價(jià)體系實(shí)際情況,確定城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線;4.根據(jù)制定的更新技術(shù)路線,進(jìn)行相關(guān)資料調(diào)查;5.利用收集到的相關(guān)資料進(jìn)行土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新;6.編制商業(yè)、

39、住宅、工業(yè)宗地基準(zhǔn)地價(jià)地價(jià)體系;7.申請上級國土部門對土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)成果進(jìn)行預(yù)檢、驗(yàn)收,組織成果聽證和上報(bào)縣公布實(shí)施。四、更新程序(一)工作組織為了順利地開展和完成本次江陵縣城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作,江陵縣成立了 2012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組,具體負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)本次更新工作;由局相關(guān)責(zé)任科室業(yè)務(wù)骨干會同評估咨詢組成工作,具體負(fù)責(zé)實(shí)施本次更新工作;由縣國土資源局與相關(guān)部門的 11 位領(lǐng)導(dǎo)、組成組,對本次更新工作技術(shù)路線和確定、因素因子及權(quán)重確定、土地級別劃分和基準(zhǔn)地價(jià)確定等環(huán)節(jié)進(jìn)行把關(guān)。評估咨詢作為外協(xié),主要負(fù)責(zé)更新工作方案與技術(shù)方案編制、外業(yè)調(diào)查、土地定級與基準(zhǔn)

40、地價(jià)測算、技術(shù)報(bào)告編制等更新技術(shù)工作,工作組織運(yùn)行見下圖所示。132012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告項(xiàng)目組組后勤組調(diào)查組技術(shù)組確定技術(shù)路線和收集資料處理結(jié)果,實(shí)地驗(yàn)證與調(diào)整圖 2-2 土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)評估工作組織框架圖(二)工作程序本次更新工作在對江陵縣土地市場和分析的基礎(chǔ)上,根據(jù)江陵縣的具體情況制定土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作方案和技術(shù)方案,整個(gè)更新工作大體上可劃分為以下 5 個(gè)階段,預(yù)計(jì)在 2012 年 12 月底以前完成全部工作。1.方案制定與前期準(zhǔn)備階段(2012 年 4 月上中旬)前期準(zhǔn)備工作的主要任務(wù)是成立領(lǐng)導(dǎo)小組,組建工作、落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)、技術(shù)培訓(xùn)、召開有關(guān)會議、

41、組織宣傳發(fā)動(dòng)、印刷有關(guān)資料、購置有關(guān)、擬定技術(shù)路線等。具體工作內(nèi)容如下:(1)報(bào)請縣批準(zhǔn)開展土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作,成立領(lǐng)導(dǎo)小組;(2)召開領(lǐng)導(dǎo)小組、工作及相關(guān)協(xié)作會議,制定此次更新工作的制度和方案;(3)土地定級因素和估價(jià)樣點(diǎn)調(diào)查表格設(shè)計(jì)及印刷;(4)組織相關(guān)進(jìn)行培訓(xùn);(5)購置有關(guān)、輔助和落實(shí)辦公場地;(6)相關(guān)的走訪及咨詢。2.重點(diǎn)區(qū)域分析與資料調(diào)查階段(2012 年 4 月下旬至 5 月下旬)(1)基礎(chǔ)資料可以分為總體狀況和評估基本資料。評估基本資料工作底圖、工作范圍、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定以及相關(guān);14定級估價(jià)結(jié)果分析與評價(jià)數(shù)據(jù)處理處理結(jié)果,實(shí)地驗(yàn)證與調(diào)整調(diào)查方案設(shè)計(jì)后勤保障工作領(lǐng)導(dǎo)小

42、組2012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告(2)土地定級因子資料的收集,原則上以預(yù)算上輪定級資料為主,更新調(diào)查為輔。原始資料備的則以更新現(xiàn)狀為主,原始資料為輔,先到相關(guān)行政收集,如資料不進(jìn)行實(shí)地調(diào)查;(3)估價(jià)資料的收集,土地市場資料(上輪調(diào)查的樣點(diǎn)資料)、地價(jià)監(jiān)測樣點(diǎn)資料、土地市場招拍掛資料以及估價(jià)相應(yīng)參數(shù)資料(還原利率、房屋重置價(jià)、稅費(fèi)等),一是到、土地中心和管理局等部門進(jìn)行資料調(diào)查,如土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、征地、房屋等,二是實(shí)地收集,如商鋪、柜臺出租、二手房等。3.土地級別更新與基準(zhǔn)地價(jià)修訂階段(2012 年 6 月至 9 月中旬)本階段主要是對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理。土地級別更

43、新方面主要是將原定級資料與更新收集資料進(jìn)行對接,測算土地級別變化情況,在此基礎(chǔ)上與地價(jià)重點(diǎn)變化區(qū)域相比較,并作相應(yīng)的調(diào)整和完善,進(jìn)行土地級別確定。在土地級別確定的基礎(chǔ)上,利用樣點(diǎn)地價(jià)資料對各種類型用地不同級別基準(zhǔn)地價(jià)水平進(jìn)行更新。完善基準(zhǔn)地價(jià)體系,形成初步技術(shù)成果并進(jìn)行實(shí)地校驗(yàn)。4.意見征詢與成果完善階段(2012 年 9 月中旬至 9 月下旬)本階段由基準(zhǔn)地價(jià)更新領(lǐng)導(dǎo)小組組織召開咨詢會及評審會,征求有關(guān)各方面意見,結(jié)合實(shí)際情況對成果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整完善。項(xiàng)目組在成果調(diào)整的基礎(chǔ)上編制工作報(bào)告、技術(shù)報(bào)告,形成完整的基準(zhǔn)地價(jià)成果體系。5.成果預(yù)檢、驗(yàn)收、聽證與上報(bào)審批階段(待完成)首先廣泛聽取各方面意

44、見,內(nèi)開展論證;邀請土地、物價(jià)管理和房地產(chǎn)評估等領(lǐng)域的對成果進(jìn)行討論;由荊州市國土資源局組織對成果進(jìn)行預(yù)檢。預(yù)檢后對成果進(jìn)行進(jìn)一步的修改與完善。其次上報(bào)荊州市國土資源局,申請省國土資源廳對成果進(jìn)行驗(yàn)收,根據(jù)驗(yàn)收意見,對成果修改完善,同時(shí)組織對成果進(jìn)行聽證。最后根據(jù)驗(yàn)收和聽證意見,基準(zhǔn)地價(jià)更新成果最終修改定稿后,上報(bào)省國土資源廳、省物價(jià)局,經(jīng)批準(zhǔn)后由江陵縣人民向發(fā)布。152012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告制定定級估價(jià)方案工作方案技術(shù)方案任務(wù)目的工作范圍組織時(shí)間安排總思路技術(shù)路線工作程序預(yù)期結(jié)果資料收集與實(shí)地調(diào)查基礎(chǔ)資料定級資料估價(jià)資料定級因素資料及圖件城市規(guī)劃資料及圖件出讓轉(zhuǎn)讓

45、資料房屋買賣租賃征地資料其他資料工作底圖工作底圖地價(jià)內(nèi)涵數(shù)據(jù)分析處理定級過程估價(jià)過程因素因子及權(quán)重確定網(wǎng)格單元?jiǎng)澐忠蜃幼饔梅钟?jì)算單元總分值計(jì)算估價(jià)樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算與土地級別劃分還原法剩余法成本法基準(zhǔn)地價(jià)初步確定基準(zhǔn)地價(jià)工作報(bào)告、技術(shù)報(bào)告各種類型級別及基準(zhǔn)地價(jià)圖件附件及其他資料圖件圖 2-3 土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作流程圖五、更新成果(一)文字報(bào)告1.2012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告;2.2012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告;3.2012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)方案。4.2012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作方案。5.附件及其他資料說明

46、。16成果驗(yàn)收與審批成果編制意見征詢土地級別、基準(zhǔn)地價(jià)、體系初步成果成果檢驗(yàn)成果編制體系初步確定土地級別初步確定前期準(zhǔn)備土地市場調(diào)研分析接受基準(zhǔn)地價(jià)更新委托召開領(lǐng)導(dǎo)小組會議江陵縣批準(zhǔn)開展基準(zhǔn)地價(jià)更新工作2012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告(二)圖件部分1.2012 年江陵縣城區(qū)綜合定級土地級別圖;2.2012 年江陵縣城區(qū)商業(yè)用地級別與基準(zhǔn)地價(jià)圖;3.2012 年江陵縣城區(qū)住宅用地級別與基準(zhǔn)地價(jià)圖;4.2012 年江陵縣城區(qū)工業(yè)用地級別與基準(zhǔn)地價(jià)圖;5.2012 年江陵縣城區(qū)商業(yè)用地路線價(jià)圖。(三)數(shù)據(jù)庫成果江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新數(shù)據(jù)庫六、更新相關(guān)問題說明(一)基本概

47、念以下概念嚴(yán)格依據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程來界定:城鎮(zhèn)土地定級:有綜合定級和定級兩種,綜合定級指影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種、自然因素進(jìn)行綜合分析,按綜合評價(jià)值的差異劃分土地級;定級指分別對影響城鎮(zhèn)某類型用地質(zhì)量的各種、自然因素進(jìn)行分析,按評價(jià)值的差異劃分土地級;定級包含商業(yè)用地定級、住宅用地定級、工業(yè)用地定級。城鎮(zhèn)土地定級對象:是土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地。城鎮(zhèn)以外的工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)等用地可一同參與評定。基準(zhǔn)地價(jià):指規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地,按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途,分別評估確定的某一評估基準(zhǔn)日上法定最年期土地使用權(quán)區(qū)

48、域平均價(jià)格?;鶞?zhǔn)地價(jià)更新:是在土地定級或者劃分均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上,用土地、市場的樣本地價(jià)及地價(jià)指數(shù)等來重新確定某類用途土地在現(xiàn)狀條件下一評估基準(zhǔn)日的土地使用權(quán)平均價(jià)格。(二)特殊說明事項(xiàng)1.本次江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作使用的是“城鎮(zhèn)土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)更新(V5.0)”,本次更新工作大量數(shù)據(jù)都是在該的基礎(chǔ)上計(jì)算而來的;2.本次江陵縣城區(qū)土地級別更新成果中,了綜合定級、商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地級別更新成果。綜合用地只定級不定價(jià),綜合用地級別和各級別總范圍是一致的;3.本次土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新的基準(zhǔn)日為 2012 年 06 月 30 日,其中,相關(guān)資料的收172012 年江陵縣城

49、區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告集(相關(guān)文件、相關(guān)數(shù)據(jù)、相關(guān)規(guī)費(fèi))因考慮到基準(zhǔn)地價(jià)成果的實(shí)用性,采用了基準(zhǔn)日之前最新頒布的相關(guān)文件為依據(jù);4.本次江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)成果的歸江陵縣國土資源局所有,評估咨詢對該成果擁有解釋權(quán)。第二節(jié)江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)說明一、土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新更新理論基礎(chǔ)(一)地租地價(jià)理論地租地價(jià)理論是城鎮(zhèn)土地估價(jià)的基本理論。的地租理論認(rèn)為,地租反映的是一種,其實(shí)質(zhì)是土地所有者向土地使用者讓渡土地使用權(quán)時(shí)每年應(yīng)該獲得的或者,是土地使用權(quán)在上得以實(shí)現(xiàn)的形式,地租的實(shí)體是勞動(dòng)創(chuàng)造的剩余價(jià)值,即超額利潤。實(shí)行土地公有制,城市土地屬所有,以土地所有者

50、的身份將一定年期的土地使用權(quán)交付于土地使用者,由土地使用者向支付土地使用權(quán)出讓金。其實(shí)質(zhì)是土地所有者將土地使用權(quán)出租給土地使用者,由土地使用者支付地租租賃行為。關(guān)于土地價(jià)值的有關(guān)論述表明:土地價(jià)格的本質(zhì)是地租的資本化,即土地的資本化,位置對于土地價(jià)格有決定性的作用,“這種地租的特征,首先是位置在這里對于級差地租有決定作用影響”;土地價(jià)格中包含了土地資本的因素,土地資本使土地變成了一個(gè)比以前有更高生產(chǎn)率的投資場所,土地資本的利息和利潤,和真正的地租一樣,對于土地價(jià)格也有決定作用;土地價(jià)格必然趨向上漲,在發(fā)展過程中,利潤有下降的趨勢,即使和地租的變動(dòng)以及土地的價(jià)格無關(guān),土地價(jià)格也有上漲的趨勢。(二)理論理論是研究人類行為的空間選擇及空間區(qū)內(nèi)活動(dòng)優(yōu)化

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