江陵縣2012年土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告

1、前言江陵縣城區(qū)上一輪土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新是在 2006 年，近年來，江陵縣建設(shè)不斷發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，狀況和房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化，原基準(zhǔn)地價(jià)關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)每隔 23 年要進(jìn)行一次更新的相關(guān)規(guī)與市場價(jià)格產(chǎn)生了較大偏差；基于定，在省國土資源廳的總體部署下（省國土資源廳關(guān)于開展第三輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的通知（發(fā)2011139 號），江陵縣國土資源局會同評估咨詢（以下“”）于 2012 年對江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了新一輪更新。為了確保本次土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的順利開展，江陵縣人民成立了江陵縣土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，召開了動(dòng)員會，縣國土資源局還成立了領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，

2、組建了工作，設(shè)立了由江陵縣國土資源局領(lǐng)導(dǎo)以及評估行業(yè)相關(guān)組成的咨詢組，對本次更新工作提供技術(shù)支持。本次更新工作還得到了江陵縣、江陵縣規(guī)劃局等相關(guān)部門的大力支持。這里，對領(lǐng)導(dǎo)、的支持和幫助表示由衷感謝！由于種種，本次江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中難免需要補(bǔ)充和改進(jìn)的地方，敬請領(lǐng)導(dǎo)和給予批評指正。目錄第一章 概 述1第一節(jié) 江陵縣概況1一、地理位置1二、歷史沿革1三、自然條件與城市資源2四、與發(fā)展4第二節(jié) 江陵縣城區(qū)概況7第二章江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新概況9第一節(jié) 更新工作說明9一、更新. 9二、更新依據(jù)10三、更新范圍及內(nèi)容12四、更新程序13五、更新成果16六、更新相關(guān)問題說明

3、17第二節(jié) 江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)說明18一、土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新更新理論基礎(chǔ)18二、土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新基本原則21三、土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線23第三章江陵縣城區(qū)土地級別更新27第一節(jié) 江陵縣城區(qū)土地級別更新因素因子及權(quán)重確定27一、土地級別更新因素因子的確定27二、土地級別更新因素因子影響分析31三、土地級別更新資料調(diào)查35四、各類用地級別更新因素因子權(quán)重確定36第二節(jié) 江陵縣城區(qū)土地級別更新因子整理與指標(biāo)分析46一、土地級別更新因子整理46二、土地級別更新因子指標(biāo)分析47第三節(jié) 江陵縣城區(qū)土地級別單元分值計(jì)算67一、評價(jià)單元的劃分67二、評價(jià)單元因子作用分計(jì)算6

4、7三、評價(jià)單元因素總分值計(jì)算68第四節(jié) 江陵縣城區(qū)各類用地土地級別劃分69一、土地級別確定原則69二、土地級別初步確定70三、土地級別檢驗(yàn)與調(diào)整74四、各類用地級別的確定76五、重點(diǎn)變化區(qū)域分析78第五節(jié) 江陵縣城區(qū)各類用地級別統(tǒng)計(jì)分析78一、綜合定級面積統(tǒng)計(jì)78I二、商業(yè)用地面積統(tǒng)計(jì)79三、住宅用地面積統(tǒng)計(jì)80四、工業(yè)用地面積統(tǒng)計(jì)80第四章江陵縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新82第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵確定82一、基準(zhǔn)地價(jià)定義82二、原基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵82三、確定本次更新基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵82第二節(jié) 估價(jià)資料的收集整理83一、資料收集標(biāo)準(zhǔn)83二、估價(jià)資料的收集83三、估價(jià)資料整理84第三節(jié) 樣點(diǎn)地價(jià)測算99一、樣點(diǎn)地價(jià)

5、計(jì)算99二、樣點(diǎn)地價(jià)的. 102三、樣點(diǎn)地價(jià)檢驗(yàn)與有效樣點(diǎn)的確定104第四節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果分析與確定105一、基準(zhǔn)地價(jià)更新初步結(jié)果105二、基準(zhǔn)地價(jià)更新初步成果合理性分析108三、基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果確定111第五節(jié) 商業(yè)路線價(jià)的計(jì)算與確定112一、商業(yè)路線價(jià)測算112二、商業(yè)路線價(jià)確定及范圍描述113三、商業(yè)用地路線價(jià)結(jié)果分析113四、路線價(jià)體系113第五章江陵縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)體系編制115第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)一、基準(zhǔn)地價(jià)二、基準(zhǔn)地價(jià)三、基準(zhǔn)地價(jià)四、基準(zhǔn)地價(jià)體系及編制原理115體系115因素及其權(quán)重確定116體系的編制原理116體系的檢驗(yàn)119第二節(jié) 商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系120一、商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域因素

6、二、商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)個(gè)別因素體系120體系127第三節(jié) 住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)體系131一、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域因素二、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)個(gè)別因素體系131體系139第四節(jié) 工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系142體系142體系146一、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域因素二、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)個(gè)別因素第六章江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果應(yīng)用148第一節(jié) 土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果148II一、文字成果148二、圖件成果148第二節(jié) 土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果應(yīng)用148一、地價(jià)管理方面的應(yīng)用149二、宗地地價(jià)評估方面的應(yīng)用150三、更新成果應(yīng)用的建議155附件一157各類用地級別邊界描述157附件二158一、江陵縣城區(qū)土地

7、級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員. 158二、江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新組. 159. 159三、江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新項(xiàng)目組附件三160一、江陵縣城區(qū)商業(yè)用地級別與基準(zhǔn)地價(jià)圖160二、江陵縣城區(qū)住宅用地級別與基準(zhǔn)地價(jià)圖160三、江陵縣城區(qū)工業(yè)用地級別與基準(zhǔn)地價(jià)圖160四、江陵縣城區(qū)綜合定級土地級別圖160五、江陵縣城區(qū)商業(yè)用地路線價(jià)圖160III2012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告第一章 概述第一節(jié)江陵縣概況一、地理位置江陵縣位于省中南部，江漢平原腹地、荊江河段北岸。全縣版圖呈馬鞍形，東西距53.5 千米，南北距 36.2 千米。版圖面積 1048 平方公里

8、，轄 9 個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），2 個(gè)管理區(qū)，人口41 萬。地形西高東低，較為平坦，海拔高程在 40 米以上（馬家寨鄉(xiāng)文新村五家河）25.3米（沙崗鎮(zhèn)九甲湖電排）之間。境內(nèi)大小湖泊星羅棋布，河流溝渠交錯(cuò)，主要湖泊有三湖、。圖 11 江陵縣在省的位置示意圖二、歷史沿革江陵，因"地臨江"、"近州無高山，所有皆"而得名，自楚元年（公元前 689 年）至二十九年（公元前 278 年，撥郢，在郢始置江陵縣），20 代楚王在江陵建都，延續(xù) 411 年，成就了作為春秋五霸戰(zhàn)國七雄的宏圖大業(yè)。其后至乾德元年（公元 963 年）荊南（南平）國亡，先后又有 14 代帝王在此建都。江陵

9、作為我國的歷史名城之一，除建都外，還一直是郡、府、州、路治所，成立后一直為荊州地區(qū)行政公署所在地。1994 年，經(jīng)批準(zhǔn)撤銷荊州地區(qū)、沙市市及江陵縣，設(shè)立荊沙市（1996 年 12 月更12012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告名為荊州市）及荊州、沙市、江陵三區(qū)，原江陵縣一分為三，江陵區(qū)人民駐郝穴鎮(zhèn)。1998年 7 月，江陵撤區(qū)置縣，恢復(fù)縣治，是最古老而又最年輕的縣之一。圖 12江陵縣行政區(qū)劃圖三、自然條件與城市資源（一）地質(zhì)地貌江陵縣內(nèi)地形西高東低，較為平坦，海拔高程在 40 米以上25.3間。全縣土壤包含水稻土和潮土兩個(gè)土類，7 個(gè)亞類， 7 個(gè)土屬，75 個(gè)土種，土壤有機(jī)質(zhì)含量

10、較高，適于種植多種作物。全縣土壤包含水稻土和潮土兩個(gè)土類，7 個(gè)亞類， 7 個(gè)土屬，75 個(gè)土種，土壤有機(jī)質(zhì)含量較高，適于種植多種作物。（二）氣候江陵縣屬北亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，具有四季分明，熱量豐富，光照適宜，雨水充沛，雨熱同季，無霜期長等特點(diǎn)。全年日照時(shí)數(shù) 18271897 小時(shí)，全年太陽總輻射量為 103110 千卡/平方厘米。全年平均氣溫 1616.4，值最熱 39.2，最冷-19；無霜期246262 天。全年平均降雨量 9001100 毫米。（三）土地資源江陵縣國土面積 104873.52 公頃，占全省國土總面積的 0.56%。其中耕地面積 68740.72公頃，園地面積 286.1

11、3 公頃，林地面積 1609.21 公頃，城鎮(zhèn)村莊及工礦用地 10012.02公頃，交通用地 2566.46 公頃，水域及水利設(shè)施用地 21605.69 公頃，其他土地 48.38 公22012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告頃。土地利用類型多樣，適宜性廣，耕地資源和水資源相對優(yōu)勢突出。但土地類型占土地總面積的比例不盡合理，居民點(diǎn)及工礦用地面積大，園地、林地所占比例偏低，缺乏牧草地。同時(shí)，各地類內(nèi)部利用結(jié)構(gòu)也不盡合理，耕地中，糧食作物種植面積大，其他作物種植面積少；用材林比，林比重小。（四）物產(chǎn)資源江陵生物資源豐富，有動(dòng)植物 1200 多種，其中動(dòng)物 200，植物 1000。農(nóng)作物

12、及栽培物 20，蔬菜 80，水果 13 種，花類近 80，林木 88 種，竹類 13 種，藥材 222 種，其它 500，主要農(nóng)作物有水稻、大麥、小麥、蠶豆、大豆、綠豆、棉花、油菜、花生、芝麻；主要?jiǎng)游镉小ⅫS鼠狼、豬獾、鵪鶉、七彩山雞、紅頸雉雞及鳥類、蛇類、蛙類等；主要優(yōu)勢樹種有意楊、水杉、；主要鄉(xiāng)土樹種有楓楊、苦楝、桑樹、竹類；主要林果類樹種有柑橘、葡萄、桃、梨；其中珍稀植物有資市鎮(zhèn)百年銀杏；主要水有鱔魚、大口鯰、泥鰍、鯽魚、鯉魚、草魚、花白鰱、烏鱧、小龍蝦、中華鱉、螃蟹、中華草龜、黃顙魚。（五）水資源長江流經(jīng)江陵，寺閘、閘為重要的引長江水灌溉工程，由于長江水量充足，為全縣生產(chǎn)生活提供了取之

13、不盡的水源。但冬春長江水位降至 26 米左右，不能通過大閘自灌引水。全縣年降水總量 12.2 億立方米。地下水資源豐富，靜止水位距地面 0.6 米，高位地下水距地面 0.3 米，年可供開采量 4.2 億立方米。（六）礦藏資源江陵縣境內(nèi)有石油蘊(yùn)藏，擁有油氣資源 1 億立方米以上，現(xiàn)提交探明資源量 1500 萬立方米，江陵凹陷已具備成為中南地區(qū)油氣資源戰(zhàn)略接替區(qū)的條件。江陵東部地下凹陷地區(qū)發(fā)現(xiàn)儲量巨大，品位高、質(zhì)量優(yōu)的巨大型鹽礦，且鹽層厚度大，埋深淺，利于開采?，F(xiàn)已查明的有江陵縣秦市鄉(xiāng)礦泉水品味較高，有一定的儲量，有待開發(fā)利用。沿長江沙洲及河灘有可供采挖的粗沙卵石，并含微量砂金?，F(xiàn)已開發(fā)利用的礦產(chǎn)

14、資源有磚瓦粘土，磚瓦粘土資源除農(nóng)田外有沿長江的三大灘地，儲量為 850 萬立方米，年開采量為 55 萬立方米。（七）風(fēng)景名勝江陵歷史悠久，是楚的發(fā)源地，縣治郝穴鎮(zhèn)得名至今已一千七百多年，明朝以來一直為江陵東南部中心。據(jù)宋代方輿攬勝及乾隆版江陵縣志記載，自東晉以32012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告來，這里的禪林殿宇如妙濟(jì)寺、即享譽(yù)遠(yuǎn)近。而東晉至這設(shè)置的僑郡僑縣和新置州縣亦有大量遺存。但由于歷史上的、洪水及后來的，歷史遺跡大多不復(fù)。如今發(fā)現(xiàn)的只有荊江大堤上的江陵縣郝穴建閘記碑和鎮(zhèn)安寺鐵牛，碩果僅存。圖 13 江陵縣景點(diǎn)鎮(zhèn)安寺鐵牛四、與發(fā)展據(jù)江陵縣 2011 年國民和發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯

15、示，江陵縣與發(fā)展情況如下：（一）綜合狀況2011 年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 41.8 億元，按可比口徑增長 13%；其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值16.4 億元，增長 4.1%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 12.1 億元，增長 29.8%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值13.3 億元，增長 13.3%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2010 年的 44:23:33 調(diào)整為 39:29:32.全縣人均地區(qū)生產(chǎn)總值 12641.6 元，較上年提高 2279 元。居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（CPI）14.6，價(jià)格水平較上年提高 2.6%，年末全縣從業(yè)23.5，較上年增加 1.5，其中城鎮(zhèn)從業(yè)12.6，比上年增加 0.9。（二）農(nóng)業(yè)全縣農(nóng)林牧副漁業(yè)總產(chǎn)值達(dá)

16、到 28.73 億元，按可比口徑計(jì)算比上年增長 4.1%，農(nóng)作物總播種面積 120.1 萬畝，比上年減少 0.48 萬畝，糧食播種面積 67.2 萬畝，比上年減少 0.6萬畝；棉花種植面積 12.9 萬畝，比上年增加 0.99 萬畝；油料種植面積 32.9 萬畝，比上年減少 0.7 萬畝，蔬菜面積 5.1 萬畝，比上年增加 0.18 萬畝。糧食總產(chǎn)量 25.2 萬噸，比上年減 10.2 萬噸，減幅 28.8%；棉花總產(chǎn)量 11494 噸，比上年增產(chǎn) 1480 噸，增長 14.8%；油料總產(chǎn)量 6.6 萬噸，比上年減 93 噸，減幅 0.14%。42012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)

17、報(bào)告生豬出欄 32.4，比上年增加 0.4，增長 25%；家禽出籠 600.88，比上年增加 20.8。水產(chǎn)量達(dá)到 28597 噸，比上年增加 947 噸，增長 3.4%。農(nóng)村用電量 9972 萬千瓦時(shí)，同比增長 19.7%，其中農(nóng)村居民生活用電 5928 萬千瓦時(shí)，同比增長 18.9%。農(nóng)業(yè)化肥施用量 14.7 萬噸，與上年基本持平。（三）工業(yè)與業(yè)工業(yè)繼續(xù)保持快速增長。2011 年全縣新增規(guī)模企業(yè) 4 家，因統(tǒng)計(jì)制度（規(guī)模企業(yè)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)從年銷售收入 500提高到 2000）原有規(guī)模企業(yè)銷售產(chǎn)值消減至 2000以下 3 家，實(shí)際增加 1 家達(dá)到 28 家；實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）28.82 億，同比增

18、長 68.33%，其中輕工業(yè) 19.64 億元，同比增長 137.73%，重工業(yè) 9.18 億元，減幅達(dá) 3.87%；實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)增加值 8.18 億元，按可比口徑增長 31.5%。工業(yè)產(chǎn)銷銜接良好，效益明顯提高。2011 年銷售率達(dá)到 99.68%，較上年提高 1 個(gè)百分點(diǎn)；效益綜合指數(shù)達(dá)到 198.4，較上年提高 71 個(gè)點(diǎn)；規(guī)模以上工業(yè)從業(yè)年平均人數(shù) 5608 人，較上年增加 283 人。規(guī)模工業(yè)全員勞動(dòng)生產(chǎn)率為 160770 元/人，較上年增加86900 元/人，增長 117.6%?，F(xiàn)有資質(zhì)內(nèi)企業(yè) 9 個(gè)，降級 1 個(gè)，企業(yè)從業(yè)2874 人，較上年減少 846 人，業(yè)總產(chǎn)值 8.08

19、億，同比增長 32.8%，實(shí)現(xiàn)業(yè)增加值 1.77 億元，增長 28.2%，房屋施工面積 46.2 萬，比上年增加 0.6 萬；房屋竣工面積 41.7 萬，比上年增加 7.4萬。（四）固定資產(chǎn)投資全完成固定資產(chǎn)投資 205025，比上年增長 40%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資183502，增長 63.1%；房地產(chǎn)開發(fā)投資 17510，增長 203.1%；工業(yè)投資 142521，增長 83.3%；工業(yè)園區(qū)投資 138806，增長 85.64%。（五）國內(nèi)及市場物價(jià)全年實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額 202142，增長 17.7%；其中限額以上實(shí)現(xiàn) 13909 萬元，同比增長 34.6%。按行業(yè)劃分，批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額

20、 84145，同比增長 13.6%；零售業(yè)零售額 186526，同比增長 21.6%；住宿業(yè) 2933，同比增長 23.6%；餐飲業(yè) 25321，同比增長 18.5%。（六）交通、郵電和旅游全縣公路里程 1558 公里，其中：、二、三等級公路 1362 公里，較上年增加 106.252012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告公里，農(nóng)村公路基本達(dá)到“村村通”；擁有民用汽車 9372 輛，其中載客汽車 5229 輛，載貨汽車 3295 輛。全年能源消費(fèi)總量 23.89 萬噸標(biāo)煤，較上年增加 8.7%，GDP 能耗為 0.615，較上年下降 3.85%。全年總用電量 28055 萬千瓦時(shí)，

21、同比增長 10.2%，其中工業(yè)用電量 12365 萬千瓦時(shí)，較上年增加 1019 萬千瓦時(shí)，增長 8.9%；居民生活用量 9568 萬千瓦時(shí)，較上年增加 1199 萬千瓦時(shí)，增長 14.3%。（七）財(cái)政、金融和保險(xiǎn)全口徑財(cái)政總收入 35710，同比增長 66.6%，全地域各項(xiàng)稅收 13607，增長52.9%。地方財(cái)政預(yù)算收入 11007，增長 41%，其中各項(xiàng)稅收 7167，增長 51.8%；地方基金收入 18359，增長 94.4%。地方財(cái)政總支出 80377，同比增長 8.5%，其中農(nóng)林水事務(wù)支出 21367，增長6.3%；教育支出 12028，增長 11.2%；保障和就業(yè)支出 5836，

22、減幅達(dá) 16.3%；醫(yī)療衛(wèi)生支出 7022，減幅達(dá) 10.9%。年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 52.77 億元，同比增長 29.9%，其中企業(yè)存款 12.17 億元，增長 21.2%；居民儲蓄存款 33.9 億元，增長 12.9%；定期存款 29.74 億元。年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額 18.48 億元，減 1.9%，其中：短期貸款 13.56 億元，同比增長 1.5%，中長期貸款 9.97 億元，增 138.7%。按貸款結(jié)構(gòu)劃分，工業(yè)貸款 9.97 億元 ，增 94.6%，商業(yè)貸款 3.09億元，減 50.2%。農(nóng)業(yè)貸款 14.27 億元，增 108.3%。（八）教育、科技、衛(wèi)生全縣現(xiàn)有學(xué)校 31

23、 所，其中，普通中學(xué) 16 所，職業(yè)高中 1 所，小學(xué) 14 所。在校學(xué)生總數(shù) 49410 人，其中普通中學(xué) 23827 人，職業(yè)高中 1841 人，小學(xué) 23742 人。共有專任教師 1907人，其中，普通中學(xué) 1300 人，職業(yè)高中 34 人，小學(xué) 573 人。全縣現(xiàn)有18 個(gè)，在園幼兒 7802 人。學(xué)齡兒童入學(xué)率 100%，初中畢業(yè)生升學(xué)率 56.8%，九年義務(wù)教育完成率 99.6%。5869 人，其中中級技術(shù)3494 人；農(nóng)業(yè)技術(shù)全縣各類專業(yè)技術(shù)以上178 人。全縣廣播覆蓋率 100%，電視覆蓋率 91.2%，較上年提高 11.7 個(gè)百分點(diǎn)，公共室）1 個(gè)，藏書 18 千冊。6201

24、2 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 19 個(gè)，其中醫(yī)院 4 所，衛(wèi)生院 11 所，共有床位 919 張，衛(wèi)生1266人。（九）人口、人民生活和保障全縣年末總戶數(shù) 12.03，總?cè)丝?41.52，其中常住人口 33.09，鄉(xiāng)村人口31.4，城鎮(zhèn)人口 10.11，新出生人口 3672 人，人口 1593 人。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12275 元，較上年增加 1325 元，增長 12.1%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 7883 元，增長 16.2%，其中食品消費(fèi)支出 3555 元，同比增長 9.6%。教育娛樂服務(wù)消費(fèi) 339.5 元，減 21.1%。農(nóng)民年人均純收入 6613 元，

25、較上年增加 941 元，增長 16.6%。農(nóng)民人均消費(fèi)性支出 4743元，增長 24.1%，其中食品消費(fèi)支出 1721 元，增長 22.9%，教育娛樂服務(wù)消費(fèi) 339.5 元，減 21.1%。全縣從業(yè)21.1，其中：城鎮(zhèn)從業(yè)12.58，城鎮(zhèn)職工平均工資 18400元，較上年增加 994 元，增長 5.7%。年末離退休、退職14758 人，城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù) 37689 人，較上年增加 3611 人，增長 10.6%，基本醫(yī)療保險(xiǎn)參保人數(shù) 15328 人，失業(yè)保險(xiǎn)參保人數(shù) 2108 人。農(nóng)村居民參加合作醫(yī)療人數(shù) 27.89，參加農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù) 1.29。全縣共有福利收養(yǎng)性12 個(gè)，共有床

26、位數(shù) 928 個(gè)，居民最低生活保障已保人數(shù)16130 人，其中城鎮(zhèn)低保 5339 人。（十）資源環(huán)境與城市建設(shè)全縣國土版圖面積 1047.81 平方公里，常用耕地面積 57 萬畝，有效灌溉面積 49.7 萬畝，總播種面積 120 萬畝，森林覆蓋率 14.8%。城市全年供水總量 390 萬噸，全年煤氣供應(yīng)總量 3.9 萬立方米，公共汽車 47 輛，出租汽車 80 輛，污水處理廠 1 個(gè)，處理站 3 個(gè)。第二節(jié)江陵縣城區(qū)概況江陵縣城于郝穴鎮(zhèn)，郝穴古名鶴穴，相傳得名于西晉大將軍羊祜鎮(zhèn)，江陵澤中多鶴，教舞，以娛賓客，后遂名其地曰鶴穴，故今鶴穴有”。其位于長江與內(nèi)的結(jié)點(diǎn)處，江漢平原西部。鎮(zhèn)北、東、南三面

27、均與本縣熊河鎮(zhèn)接壤，西北至東南隔長江與公安縣相望。全鎮(zhèn)國土面積 38 平方公里，其中城區(qū)面積 12.5 平方公里，耕地面積 534.372012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告公頃，水域面積 817.9 公頃，林地面積 113.3 公頃。郝穴地勢平坦，海拔高程在 30-31間，鎮(zhèn)西南荊江大堤高出地面 10-12 米。轄區(qū)土質(zhì)為砂土，地耐力每平方厘米 0.8-1.2 公斤。郝穴屬大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，光照充足，溫和濕潤，無霜期長。全鎮(zhèn)轄 6 個(gè)村民委員會，7 個(gè)社區(qū)居民委員會，44 個(gè)村民小組，118 個(gè)居民小組。2011 年末全鎮(zhèn)總戶數(shù) 13880戶，總?cè)丝?41986 人，其

28、中男 21800 人，女 20186 人。鄉(xiāng)村戶 2796 戶、11057 人。絕大多數(shù)為，有少數(shù)民族 9 個(gè)，共計(jì) 142 人。隨著縣委、縣“實(shí)施沿江大開發(fā)，建設(shè)濱江工業(yè)城”的戰(zhàn)略部署逐漸展開，江陵縣縣城城市總體規(guī)劃和性詳規(guī)編制完成，城市建設(shè)步伐不斷加快，城區(qū)面積不斷擴(kuò)展，城市功能不斷完善，行政區(qū)、商業(yè)區(qū)、居民區(qū)、工業(yè)園區(qū)等新城市功能分區(qū)進(jìn)一步規(guī)劃完善，郝穴正向著現(xiàn)代化濱江新城的目標(biāo)穩(wěn)步邁進(jìn)。82012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告第二章江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新概況第一節(jié) 更新工作說明一、更新江陵縣城區(qū)上一輪土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新基準(zhǔn)日為 2006 年 6 月 30 日

29、，更新成果公布實(shí)施后執(zhí)行至今已有六年之久。近年來，江陵縣城區(qū)不斷發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，經(jīng)濟(jì)和土地市場價(jià)格水平發(fā)生較大變化。一方面，土地資本的投入顯著增加，土地開發(fā)的強(qiáng)度明顯加大，現(xiàn)行的土地級別和基準(zhǔn)地價(jià)與城市發(fā)展速度不匹配，不能準(zhǔn)確反映出城鎮(zhèn)地價(jià)的現(xiàn)實(shí)狀況；另一方面，土地管理相關(guān)新政的出臺以及對地價(jià)方面的調(diào)控都使得江陵縣城區(qū)地價(jià)有了很大程度的變化。具體主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）與地方相關(guān)規(guī)定的要求土地管理法第二十八條規(guī)定：“縣級以上人民中民土地行政主管部門會同同級有關(guān)部門，根據(jù)土地調(diào)查成果、規(guī)劃土地用途和制定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，評定土地等級。”城市房地產(chǎn)管理法第三十三條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)

30、和各類中民房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由規(guī)定。”（國發(fā)200115 號）規(guī)定：“市、關(guān)于關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理縣人民要依法定期確定、公布當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)，切實(shí)加強(qiáng)地價(jià)管理。凡尚未確定基準(zhǔn)地價(jià)的市、縣，要按照規(guī)定和統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，盡快評估確定；已經(jīng)確定基準(zhǔn)地價(jià)的市、縣，要根據(jù)土地市場價(jià)格變化情況，及時(shí)更新。要根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)，制定協(xié)議出讓標(biāo)準(zhǔn)。基準(zhǔn)地價(jià)、協(xié)議出讓土地標(biāo)準(zhǔn)一經(jīng)確定，必須嚴(yán)格執(zhí)行并向公開。各級人民均不得低于協(xié)議出讓出讓土地。要抓緊建立全國地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，對全國重要城市地價(jià)水平動(dòng)態(tài)變化情監(jiān)測?！?011 年 11 月省國土資源廳下發(fā)了省國土資源廳關(guān)于開展第三

31、輪基準(zhǔn)地價(jià)更發(fā)2011139新工作（，在全省范圍內(nèi)開展第三輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，規(guī)定更新已滿三年的城市進(jìn)行更新。92012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告（二）城市基礎(chǔ)建設(shè)與城市化進(jìn)程快速發(fā)展的要求江陵縣近年來高速發(fā)展的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，極大地了江陵縣基礎(chǔ)設(shè)施條件，改變了江陵縣內(nèi)部土地條件，打破了原有土地級別界限，改變了城市內(nèi)部布局。同時(shí)，隨著江陵縣熱點(diǎn)區(qū)域的開發(fā)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和建設(shè)模式要求江陵縣區(qū)域內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)的平衡和協(xié)調(diào)。（三）適應(yīng)實(shí)際地價(jià)管理的要求現(xiàn)行江陵縣城區(qū)土地級別和基準(zhǔn)地價(jià)成果已經(jīng)難以適應(yīng)江陵縣實(shí)際需求很多需要完善的地方，：土地級別因素因子體系不夠全面；基準(zhǔn)地價(jià)體系不夠

32、完善等。（四）高速發(fā)展的要求主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是土地收購儲備需要客觀的基準(zhǔn)地價(jià)體系；二是土地需要與市場相適應(yīng)的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；三是核定劃撥土地使用權(quán)權(quán)益、合理界定土地稅收需的地價(jià)體系。綜上所述，為貫徹落實(shí)省國土資源廳關(guān)于開展第三輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作發(fā)2011139的精神，2012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作勢（在必行。二、更新依據(jù)（一）法規(guī)依據(jù)1.中民土地管理法（2004 年 8 月 28 日修訂）；2.中城市房地產(chǎn)管理法（2007 年 8 月 30 日修訂）；民3.關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題(國發(fā)200631 號)；4.(國發(fā)200115 號)；關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理5.關(guān)于促進(jìn)房地

33、產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展(國辦發(fā)20104 號)；6.城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程(GB/T18507-2001)(中民質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫2001 年 11 月 12 日發(fā)布，2002 年 7 月 1 日實(shí)施)；7.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T18508-2001)(中民質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局 2001 年 11 月 12 日發(fā)布，2002 年 7 月 1 日實(shí)施)；8.土地利用現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)(GB/T21010-2007)(中民質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和化管理委員會 2007 年 8 月 10 日發(fā)布)；9.城市用地與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(GBJl3790)；102012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告10.(發(fā)

34、2005稅務(wù)財(cái)政部 國土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地稅收管理111 號)；11.稅務(wù)關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作(發(fā)201053 號)；12.國土資源部關(guān)于部署開展 2010 年城市土地價(jià)格調(diào)查與監(jiān)測工作(國土資電發(fā)201068 號)；13.國土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施<全國工業(yè)用地出讓標(biāo)準(zhǔn)>(國土資發(fā)2006307 號)；14.國土資源部關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別（國土資發(fā)2008308 號）文15.國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓(國土資發(fā)2009 56標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施號)；16.國土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控促進(jìn)土地市場健康發(fā)展的(國土資發(fā)2010204 號)；17.省人民關(guān)于公布省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)

35、準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)(鄂政發(fā)200946 號)；18.省人民關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理并規(guī)范土地市場(200180 號)；19.省人民省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法（省人民政府令第 45 號）；20.省國土資源廳省國土資源廳關(guān)于開展第三輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作（發(fā)2011139 號）；（二）技術(shù)規(guī)范依據(jù)1.省城鎮(zhèn)土地級別更新技術(shù)規(guī)范(試行)；2.省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范(試行)；（三）相關(guān)規(guī)劃及相關(guān)資料1.江陵縣城市總體規(guī)劃(2010-2030 年)；2.江陵縣土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）；3.江陵縣工業(yè)園區(qū)性詳細(xì)規(guī)劃；4. 2006 年江陵縣城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果；5.江陵縣

36、統(tǒng)計(jì)年鑒(2010 年)；112012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告6.其他相關(guān)資料等。三、更新范圍及內(nèi)容（一）更新工作范圍依據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程，城鎮(zhèn)土地定級對象是土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地。城鎮(zhèn)以外的工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)等用地可一同參與評定。發(fā)2011139根據(jù)省國土資源廳關(guān)于開展第三輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作（號），本次基準(zhǔn)地價(jià)更新應(yīng)做好與江陵縣土地利用總體規(guī)劃（2006-2020 年）的銜接工作，所以本次更新工作范圍初步采用江陵縣土地利用總體規(guī)劃（2006-2020 年）的中心城區(qū)用地規(guī)劃范圍。為適應(yīng)中心城區(qū)建設(shè)發(fā)展的不確定性，在中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模邊

37、界之外，增加劃定中心城區(qū)建設(shè)規(guī)劃期內(nèi)可選擇布局的擴(kuò)展邊界。因此，本次更新工作范圍采用擴(kuò)展邊界的范圍，總面積 22.10 平方公里。本次更新范圍西至長江沿線，東至東環(huán)路，往北建國村，雙橋村的一部分，往南新園村，具體更新范圍見下圖。2012 年更新范圍線沿江產(chǎn)業(yè)園2006 年更新范圍線城東工業(yè)園圖 2-1 2012 年與 2006 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍對比示意圖2006 年基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍為 12.91 平方公里，此次更新的規(guī)模為 22.10 平方公里。在上輪更新范圍的基礎(chǔ)上，此次更新主要新增了城東工業(yè)園和沿江產(chǎn)業(yè)園的面積。122012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告

38、（二）更新工作內(nèi)容此次土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新是以城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程和省國土資源廳相關(guān)技術(shù)規(guī)范為依據(jù)，對江陵縣城區(qū)分商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地三種用地類型，進(jìn)行江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。在更新工作的基礎(chǔ)上，完成相應(yīng)的更告和圖等。本次江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的主要內(nèi)容有：1.對江陵縣土地市場進(jìn)行相關(guān)專題調(diào)研；2.根據(jù)相關(guān)規(guī)程及技術(shù)規(guī)范，制定土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作程序；3.根據(jù)江陵縣地價(jià)體系實(shí)際情況，確定城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線；4.根據(jù)制定的更新技術(shù)路線，進(jìn)行相關(guān)資料調(diào)查；5.利用收集到的相關(guān)資料進(jìn)行土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新；6.編制商業(yè)、

39、住宅、工業(yè)宗地基準(zhǔn)地價(jià)地價(jià)體系；7.申請上級國土部門對土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)成果進(jìn)行預(yù)檢、驗(yàn)收，組織成果聽證和上報(bào)縣公布實(shí)施。四、更新程序（一）工作組織為了順利地開展和完成本次江陵縣城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，江陵縣成立了 2012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，具體負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)本次更新工作；由局相關(guān)責(zé)任科室業(yè)務(wù)骨干會同評估咨詢組成工作，具體負(fù)責(zé)實(shí)施本次更新工作；由縣國土資源局與相關(guān)部門的 11 位領(lǐng)導(dǎo)、組成組，對本次更新工作技術(shù)路線和確定、因素因子及權(quán)重確定、土地級別劃分和基準(zhǔn)地價(jià)確定等環(huán)節(jié)進(jìn)行把關(guān)。評估咨詢作為外協(xié)，主要負(fù)責(zé)更新工作方案與技術(shù)方案編制、外業(yè)調(diào)查、土地定級與基準(zhǔn)

40、地價(jià)測算、技術(shù)報(bào)告編制等更新技術(shù)工作，工作組織運(yùn)行見下圖所示。132012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告項(xiàng)目組組后勤組調(diào)查組技術(shù)組確定技術(shù)路線和收集資料處理結(jié)果，實(shí)地驗(yàn)證與調(diào)整圖 2-2 土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)評估工作組織框架圖（二）工作程序本次更新工作在對江陵縣土地市場和分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)江陵縣的具體情況制定土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作方案和技術(shù)方案，整個(gè)更新工作大體上可劃分為以下 5 個(gè)階段，預(yù)計(jì)在 2012 年 12 月底以前完成全部工作。1.方案制定與前期準(zhǔn)備階段(2012 年 4 月上中旬)前期準(zhǔn)備工作的主要任務(wù)是成立領(lǐng)導(dǎo)小組，組建工作、落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)、技術(shù)培訓(xùn)、召開有關(guān)會議、

41、組織宣傳發(fā)動(dòng)、印刷有關(guān)資料、購置有關(guān)、擬定技術(shù)路線等。具體工作內(nèi)容如下：（1）報(bào)請縣批準(zhǔn)開展土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，成立領(lǐng)導(dǎo)小組；（2）召開領(lǐng)導(dǎo)小組、工作及相關(guān)協(xié)作會議，制定此次更新工作的制度和方案；（3）土地定級因素和估價(jià)樣點(diǎn)調(diào)查表格設(shè)計(jì)及印刷；（4）組織相關(guān)進(jìn)行培訓(xùn)；（5）購置有關(guān)、輔助和落實(shí)辦公場地；（6）相關(guān)的走訪及咨詢。2.重點(diǎn)區(qū)域分析與資料調(diào)查階段(2012 年 4 月下旬至 5 月下旬)（1）基礎(chǔ)資料可以分為總體狀況和評估基本資料。評估基本資料工作底圖、工作范圍、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定以及相關(guān)；14定級估價(jià)結(jié)果分析與評價(jià)數(shù)據(jù)處理處理結(jié)果，實(shí)地驗(yàn)證與調(diào)整調(diào)查方案設(shè)計(jì)后勤保障工作領(lǐng)導(dǎo)小

42、組2012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告（2）土地定級因子資料的收集，原則上以預(yù)算上輪定級資料為主，更新調(diào)查為輔。原始資料備的則以更新現(xiàn)狀為主，原始資料為輔，先到相關(guān)行政收集，如資料不進(jìn)行實(shí)地調(diào)查；（3）估價(jià)資料的收集，土地市場資料（上輪調(diào)查的樣點(diǎn)資料）、地價(jià)監(jiān)測樣點(diǎn)資料、土地市場招拍掛資料以及估價(jià)相應(yīng)參數(shù)資料（還原利率、房屋重置價(jià)、稅費(fèi)等），一是到、土地中心和管理局等部門進(jìn)行資料調(diào)查，如土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、征地、房屋等，二是實(shí)地收集，如商鋪、柜臺出租、二手房等。3.土地級別更新與基準(zhǔn)地價(jià)修訂階段（2012 年 6 月至 9 月中旬)本階段主要是對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理。土地級別更

43、新方面主要是將原定級資料與更新收集資料進(jìn)行對接，測算土地級別變化情況，在此基礎(chǔ)上與地價(jià)重點(diǎn)變化區(qū)域相比較，并作相應(yīng)的調(diào)整和完善，進(jìn)行土地級別確定。在土地級別確定的基礎(chǔ)上，利用樣點(diǎn)地價(jià)資料對各種類型用地不同級別基準(zhǔn)地價(jià)水平進(jìn)行更新。完善基準(zhǔn)地價(jià)體系，形成初步技術(shù)成果并進(jìn)行實(shí)地校驗(yàn)。4.意見征詢與成果完善階段（2012 年 9 月中旬至 9 月下旬）本階段由基準(zhǔn)地價(jià)更新領(lǐng)導(dǎo)小組組織召開咨詢會及評審會，征求有關(guān)各方面意見，結(jié)合實(shí)際情況對成果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整完善。項(xiàng)目組在成果調(diào)整的基礎(chǔ)上編制工作報(bào)告、技術(shù)報(bào)告，形成完整的基準(zhǔn)地價(jià)成果體系。5.成果預(yù)檢、驗(yàn)收、聽證與上報(bào)審批階段（待完成）首先廣泛聽取各方面意

44、見，內(nèi)開展論證；邀請土地、物價(jià)管理和房地產(chǎn)評估等領(lǐng)域的對成果進(jìn)行討論；由荊州市國土資源局組織對成果進(jìn)行預(yù)檢。預(yù)檢后對成果進(jìn)行進(jìn)一步的修改與完善。其次上報(bào)荊州市國土資源局，申請省國土資源廳對成果進(jìn)行驗(yàn)收，根據(jù)驗(yàn)收意見，對成果修改完善，同時(shí)組織對成果進(jìn)行聽證。最后根據(jù)驗(yàn)收和聽證意見，基準(zhǔn)地價(jià)更新成果最終修改定稿后，上報(bào)省國土資源廳、省物價(jià)局，經(jīng)批準(zhǔn)后由江陵縣人民向發(fā)布。152012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告制定定級估價(jià)方案工作方案技術(shù)方案任務(wù)目的工作范圍組織時(shí)間安排總思路技術(shù)路線工作程序預(yù)期結(jié)果資料收集與實(shí)地調(diào)查基礎(chǔ)資料定級資料估價(jià)資料定級因素資料及圖件城市規(guī)劃資料及圖件出讓轉(zhuǎn)讓

45、資料房屋買賣租賃征地資料其他資料工作底圖工作底圖地價(jià)內(nèi)涵數(shù)據(jù)分析處理定級過程估價(jià)過程因素因子及權(quán)重確定網(wǎng)格單元?jiǎng)澐忠蜃幼饔梅钟?jì)算單元總分值計(jì)算估價(jià)樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算與土地級別劃分還原法剩余法成本法基準(zhǔn)地價(jià)初步確定基準(zhǔn)地價(jià)工作報(bào)告、技術(shù)報(bào)告各種類型級別及基準(zhǔn)地價(jià)圖件附件及其他資料圖件圖 2-3 土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作流程圖五、更新成果（一）文字報(bào)告1.2012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告；2.2012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告；3.2012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)方案。4.2012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作方案。5.附件及其他資料說明

46、。16成果驗(yàn)收與審批成果編制意見征詢土地級別、基準(zhǔn)地價(jià)、體系初步成果成果檢驗(yàn)成果編制體系初步確定土地級別初步確定前期準(zhǔn)備土地市場調(diào)研分析接受基準(zhǔn)地價(jià)更新委托召開領(lǐng)導(dǎo)小組會議江陵縣批準(zhǔn)開展基準(zhǔn)地價(jià)更新工作2012 年江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告（二）圖件部分1.2012 年江陵縣城區(qū)綜合定級土地級別圖；2.2012 年江陵縣城區(qū)商業(yè)用地級別與基準(zhǔn)地價(jià)圖；3.2012 年江陵縣城區(qū)住宅用地級別與基準(zhǔn)地價(jià)圖；4.2012 年江陵縣城區(qū)工業(yè)用地級別與基準(zhǔn)地價(jià)圖；5.2012 年江陵縣城區(qū)商業(yè)用地路線價(jià)圖。（三）數(shù)據(jù)庫成果江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新數(shù)據(jù)庫六、更新相關(guān)問題說明（一）基本概

47、念以下概念嚴(yán)格依據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程來界定：城鎮(zhèn)土地定級：有綜合定級和定級兩種，綜合定級指影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種、自然因素進(jìn)行綜合分析，按綜合評價(jià)值的差異劃分土地級；定級指分別對影響城鎮(zhèn)某類型用地質(zhì)量的各種、自然因素進(jìn)行分析，按評價(jià)值的差異劃分土地級；定級包含商業(yè)用地定級、住宅用地定級、工業(yè)用地定級。城鎮(zhèn)土地定級對象：是土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地。城鎮(zhèn)以外的工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)等用地可一同參與評定。基準(zhǔn)地價(jià)：指規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一評估基準(zhǔn)日上法定最年期土地使用權(quán)區(qū)

48、域平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)更新：是在土地定級或者劃分均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上，用土地、市場的樣本地價(jià)及地價(jià)指數(shù)等來重新確定某類用途土地在現(xiàn)狀條件下一評估基準(zhǔn)日的土地使用權(quán)平均價(jià)格。（二）特殊說明事項(xiàng)1.本次江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作使用的是“城鎮(zhèn)土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)更新（V5.0）”，本次更新工作大量數(shù)據(jù)都是在該的基礎(chǔ)上計(jì)算而來的；2.本次江陵縣城區(qū)土地級別更新成果中，了綜合定級、商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地級別更新成果。綜合用地只定級不定價(jià)，綜合用地級別和各級別總范圍是一致的；3.本次土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新的基準(zhǔn)日為 2012 年 06 月 30 日，其中，相關(guān)資料的收172012 年江陵縣城

49、區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告集（相關(guān)文件、相關(guān)數(shù)據(jù)、相關(guān)規(guī)費(fèi)）因考慮到基準(zhǔn)地價(jià)成果的實(shí)用性，采用了基準(zhǔn)日之前最新頒布的相關(guān)文件為依據(jù)；4.本次江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)成果的歸江陵縣國土資源局所有，評估咨詢對該成果擁有解釋權(quán)。第二節(jié)江陵縣城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)說明一、土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新更新理論基礎(chǔ)（一）地租地價(jià)理論地租地價(jià)理論是城鎮(zhèn)土地估價(jià)的基本理論。的地租理論認(rèn)為，地租反映的是一種，其實(shí)質(zhì)是土地所有者向土地使用者讓渡土地使用權(quán)時(shí)每年應(yīng)該獲得的或者，是土地使用權(quán)在上得以實(shí)現(xiàn)的形式，地租的實(shí)體是勞動(dòng)創(chuàng)造的剩余價(jià)值，即超額利潤。實(shí)行土地公有制，城市土地屬所有，以土地所有者

50、的身份將一定年期的土地使用權(quán)交付于土地使用者，由土地使用者向支付土地使用權(quán)出讓金。其實(shí)質(zhì)是土地所有者將土地使用權(quán)出租給土地使用者，由土地使用者支付地租租賃行為。關(guān)于土地價(jià)值的有關(guān)論述表明：土地價(jià)格的本質(zhì)是地租的資本化，即土地的資本化，位置對于土地價(jià)格有決定性的作用，“這種地租的特征，首先是位置在這里對于級差地租有決定作用影響”；土地價(jià)格中包含了土地資本的因素，土地資本使土地變成了一個(gè)比以前有更高生產(chǎn)率的投資場所，土地資本的利息和利潤，和真正的地租一樣，對于土地價(jià)格也有決定作用；土地價(jià)格必然趨向上漲，在發(fā)展過程中，利潤有下降的趨勢，即使和地租的變動(dòng)以及土地的價(jià)格無關(guān)，土地價(jià)格也有上漲的趨勢。（二）理論理論是研究人類行為的空間選擇及空間區(qū)內(nèi)活動(dòng)優(yōu)化