上海房地產(chǎn)走勢與預(yù)警

1、上海房地產(chǎn)走勢與預(yù)警張斌2012-11-1214:40:10來源：中國地產(chǎn)市場2012年第09期客觀、公正地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中所存在的各種問題，科學(xué)地測度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)警情程度，是當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)重要內(nèi)容。本文根據(jù)歷年來上海市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)，對(duì)商品住宅進(jìn)行了預(yù)警分析。目前，總量預(yù)警指標(biāo)與生產(chǎn)類預(yù)警指標(biāo)保持在警戒限度以內(nèi)，但交易類和價(jià)格類預(yù)警指標(biāo)與購買力指標(biāo)發(fā)生了反向發(fā)展的趨勢，由此導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格過快增長可能會(huì)破壞剛剛回暖的整體行業(yè)環(huán)境，對(duì)上海市房地產(chǎn)乃至整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不良影響。房地產(chǎn)價(jià)格趨穩(wěn)由于上海市政府限購令等一系列調(diào)控政策的影響，從去年年中開始，上海市房地產(chǎn)均價(jià)一路呈現(xiàn)走低態(tài)勢

2、，到今年2月達(dá)到谷底（22485元平方米），之后呈現(xiàn)緩慢小幅上升趨勢，在7月達(dá)到23707元平方米。具體到各個(gè)行政區(qū)，寶山、嘉定、楊浦、長寧依然呈現(xiàn)頹勢，平均成交價(jià)格一路下跌，閔行、浦東、普陀區(qū)的房價(jià)呈劇烈動(dòng)蕩趨勢，僅有松江和徐匯兩區(qū)在今年上半年房價(jià)保持了持續(xù)的上漲趨勢。在上海市房地產(chǎn)市場的構(gòu)成中，中高檔地產(chǎn)占據(jù)了相當(dāng)大的比例，這對(duì)于平均價(jià)格的拉動(dòng)有著非常明顯的作用，而成交量的很大比例又集中在中低檔的商品房中。今年上半年實(shí)體經(jīng)濟(jì)并不景氣，尤以造船等制造業(yè)為甚，作為中低檔住宅的主力消費(fèi)群體的工薪階層的消費(fèi)與投資能力都受到了很大的沖擊，銀行業(yè)在銀根上也受到了更大的壓力。所以總體而言,上半年房價(jià)雖然

3、趨于穩(wěn)定，但對(duì)于其回暖的判斷與估計(jì)，還需持謹(jǐn)慎態(tài)度。近3年以來，上海市房地產(chǎn)投資一直保持高速增長勢態(tài)，但2011年以后增速大大放緩。2012年，上海市房地產(chǎn)投資總額滯后于房價(jià)的變化非常明顯，反映了房地產(chǎn)投資商從樂觀到悲觀又到樂觀的一個(gè)心態(tài)變化過程。2012年12月房地產(chǎn)總投資315.86億元，同比增長9.5%，略高于2011年同期水平。但是受到市場持續(xù)低迷的影響，到了4月，上海市房地產(chǎn)累計(jì)投資總額僅為613.18億元，同比下降0.1%，這是非常罕見的；而隨著2月以后價(jià)格的逐步回升，房地產(chǎn)投資商又開始看好市場走向，截至今年6月，房地產(chǎn)累計(jì)投資達(dá)到1042.43億元，同比增長達(dá)到12.7%。土地市

4、場難言整體回暖在“新國八條”出臺(tái)前，上海土地出讓的溢價(jià)率一般都在100%以上。“新國八條”出臺(tái)后，土地出讓的溢價(jià)率也在50%100%。目前土地出讓的溢價(jià)率基本都在50%以下，甚至許多地塊都是以底價(jià)成交。這對(duì)地方政府的財(cái)政收入是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。2011年上海土地市場在供應(yīng)大幅放量的情況下，成交率同樣呈現(xiàn)上漲勢頭,全年總共達(dá)成地塊出讓729幅，合計(jì)2684萬平方米，環(huán)比分別增長39%、15%。保障性住房延續(xù)前一年上漲勢頭，用地供應(yīng)大幅增長，直接促進(jìn)居住類地塊放量成交，全年總共出讓149幅居住用地，累計(jì)成交901萬平方米，環(huán)比分別增長19%、下滑6%。商辦用地成交震蕩回落，全年共計(jì)出讓104幅，累計(jì)

5、成交267萬平方米，環(huán)比分別增長9%、下滑20%。2012年上半年依然延續(xù)了2011年的走勢，到6月出現(xiàn)轉(zhuǎn)折跡象，6月上海共成交20幅經(jīng)營性用地，占上半年總數(shù)的40.8%；且溢價(jià)地塊有9幅，其中最高溢價(jià)率更是達(dá)到435%，創(chuàng)造了近2年多來的新高。雖然6月土地市場“回暖”，但整個(gè)2012年上半年還是難掩冷淡局面。數(shù)據(jù)顯示，截至6月27日，全市共成交204幅地塊（包括經(jīng)營性用地和其他用地），總成交金額為178.7億元，同比下降67.1%。2011年至今，上海土地市場的底價(jià)成交率提升迅猛,但成交率仍在98%左右，一方面預(yù)申請(qǐng)制度的實(shí)施大大降低了土地流標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面也反映出實(shí)力房企儲(chǔ)備土地的積極心

6、態(tài)。在樓市調(diào)控背景下，各路房企拿地心態(tài)趨于謹(jǐn)慎，而一些品牌房企在較強(qiáng)資金實(shí)力的支撐下，土地購置仍十分必要。由于2011年一線城市樓市普遍低迷，因此房企選擇在一線城市放慢拿地速度，而在二三線城市的擴(kuò)張則愈演愈烈。從拿地的性質(zhì)來看，2011年，各路品牌房企似乎“嗅”到了未來住宅領(lǐng)域的萎靡，紛紛將資金轉(zhuǎn)投商辦用地，如綠地、復(fù)地、旭輝等，主要是由于推出的地塊性價(jià)比相對(duì)較高，且商辦項(xiàng)目不會(huì)在銷售過程中受到限貸限購等重磅政策的影響。但是商用地塊歷來缺少泡沫成分助推，開發(fā)企業(yè)拿地時(shí)理性成分本身就更多，而信貸縮緊、開發(fā)商融資渠道受阻，央行連續(xù)加息使開發(fā)商資金壓力明顯增大，也加重了商辦地塊開發(fā)商出手拿地的謹(jǐn)慎程

7、度。因此，到了2012年上半年，在土地溢價(jià)轉(zhuǎn)冷之際，開發(fā)企業(yè)仍然將精力放在了宅地身上，但綜合下半年所推出的宅地來看，不少地塊均位于偏遠(yuǎn)地區(qū)，給中標(biāo)企業(yè)帶來不小的壓力。因此，預(yù)計(jì)宅地競爭不激烈，高溢價(jià)難現(xiàn)，且表現(xiàn)出開發(fā)企業(yè)“各分一杯羹”的局面。政策微調(diào)尤為關(guān)鍵2012年，國家有關(guān)部門堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的調(diào)子仍然一如既往，但在“行政降溫”和歐債危機(jī)的雙重影響之下，我國房地產(chǎn)市場也面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)，這迫使政府不得不開始對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)和完善，放緩一些激進(jìn)的做法。上海提高了普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)，將普通住房門檻設(shè)定為：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)為330萬元套以下，內(nèi)外環(huán)之間為200萬元套以下；外環(huán)以外為160萬元套以下，較

8、2008年的標(biāo)準(zhǔn)分別提高85萬元、60萬元、62萬元。調(diào)整后，普通住房范圍擴(kuò)大，這意味著有更多居民能夠享受購買普通商品房的優(yōu)惠。目前，房地產(chǎn)市場尚沒有出現(xiàn)明顯的危機(jī)預(yù)兆，但還是應(yīng)該建立科學(xué)、系統(tǒng)的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，并充分考慮系統(tǒng)的可行性，以最大程度地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警價(jià)值。根據(jù)筆者之前的研究，上海市房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系包括五個(gè)方面：一是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總量異常；二是房地產(chǎn)購買力指標(biāo)異常；三是價(jià)格類指標(biāo)異常；四是生產(chǎn)類指標(biāo)異常；五是交易類指標(biāo)異常。目前政府加大了土地供應(yīng)力度，同時(shí)盡管土地成交溢價(jià)率下降，但還是保持了較高的成交率，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的總投資也呈上升勢態(tài)，所以警情指標(biāo)一與指標(biāo)四并不存在問題。從全局

9、來講，房地產(chǎn)銷售價(jià)格與銷售率也扭轉(zhuǎn)了頹勢，部分地區(qū)已開始呈上升勢態(tài)。但是從預(yù)警指標(biāo)三來看，2012年上海市的國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仍存在一些危險(xiǎn)的征兆，由于工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)放緩、投資增長乏力等因素影響，上海實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展也面臨諸多難題，工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)放緩，工業(yè)出口繼續(xù)下降的現(xiàn)象仍未改善。房地產(chǎn)預(yù)警中，指標(biāo)二與指標(biāo)三、指標(biāo)五是否同步非常重要，而目前上海市的這些警情指標(biāo)出現(xiàn)了逆向發(fā)展的趨勢，這意味著房地產(chǎn)價(jià)格如果過快上漲就會(huì)影響房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)的銷售率。在目前地產(chǎn)商依然在囤積土地、保持開發(fā)的情況下，會(huì)對(duì)行業(yè)整體環(huán)境和資金周轉(zhuǎn)造成更大的壓力，影響行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。而如果房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)低迷，那么對(duì)于投資和關(guān)聯(lián)行業(yè)的抑制

10、也會(huì)給上海的實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來重大影響。因此，既要保持對(duì)市場價(jià)格走向的引導(dǎo)，控制價(jià)格的過快增長，又要保持民眾對(duì)于房地產(chǎn)市場的信心。房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)穩(wěn)步前進(jìn)，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展。2012年，若國際經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境不再發(fā)生顯著惡化，國內(nèi)不出現(xiàn)大范圍的嚴(yán)重自然災(zāi)害和其他重大問題，經(jīng)濟(jì)增速雖將繼續(xù)有所回落，但仍可以保持在合理增長區(qū)間，GDP增長率預(yù)計(jì)達(dá)到8.9%，CPI也將緩慢回落至4.93%，經(jīng)濟(jì)增速和高房價(jià)“硬著陸”的可能性非常小。筆者認(rèn)為，與2008年相比，當(dāng)前中國整體的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況較為穩(wěn)定。2012年的房地產(chǎn)政策不會(huì)出現(xiàn)方向性的轉(zhuǎn)變，但是會(huì)出現(xiàn)政策的微調(diào)。預(yù)期在政策調(diào)控的作用下，上海市政府會(huì)加大土地供應(yīng)，房地產(chǎn)商也繼續(xù)對(duì)前景保持良好信心，同時(shí)在土地交易市場也更趨于理性，結(jié)構(gòu)趨于合理化，投資也保持一定的增速，未來半年乃至更