成都溫江區(qū)160畝地塊項目分析報告

1、呈：董事長 項目：成都溫江區(qū)160畝 地塊項目由：戰(zhàn)略發(fā)展部 編號：20080812（總第096號）事由：關(guān)于成都溫江區(qū)160畝地塊項目初步測算報告日期：2008年8月12日頁數(shù)：9頁緊急 傳閱 請批示 請_日內(nèi)回復(fù)根據(jù)柏毅（香港）有限公司提供位于成都 溫江區(qū) 光華大道160畝住宅項目相關(guān)資料以及對項目的初步調(diào)查，我部對該地塊做了投資的初步測算分析。 初步結(jié)論 考慮該地塊位于成都主城外圍西部分中心的旅游片區(qū)，按照將該地塊規(guī)劃設(shè)計為 別墅（雙拼、連排）、花園洋房、高層電梯洋房三種物業(yè)形態(tài)來進行投資測算分析，所得投資利潤較低，僅0.06%。這是由于該項目對方所報地價（187.5萬/畝）和已建300

2、00平米建筑面積轉(zhuǎn)讓價（10000/平米）高。從成都房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析可以看出，成都住宅市場有向三環(huán)外區(qū)域發(fā)展，其中城西是住宅市場發(fā)展的主要方向。而受5.12地震的影響，成都市拆遷逐步展開，由此帶來的剛性需求是成都市房產(chǎn)市場的利好因素。一、項目地塊規(guī)劃設(shè)計要點1.項目地塊位置項目處于成都 溫江區(qū) 西三環(huán)外10公里 光華大道。地塊南面緊靠“奧林匹克花園”，東南面“萬科朗潤園”。 2.技術(shù)經(jīng)濟指標序號類別基本數(shù)據(jù)1總用地面積106672 160畝2實際出讓面積106672 160畝3容積率2.254綠地率35%5建筑密度27%6建筑控制高度100米7用地性質(zhì)二類居住9地上建筑面積240012 其中

3、:連排別墅45000 （150套，容積率為0.8） 花園洋房25350 （130套，容積率為1.3） 高層電梯168000 （容積率為5.43） 配套(社區(qū)服務(wù)物業(yè))1662 10地下建筑面積26840.5 車庫17240 人防9600.5 12總建筑面積266852.5 說明：該項目地塊凈用地160畝，土地平整工程已完成，第一期建筑工程已建建筑面積有30000平米（別墅）。若按以上規(guī)劃設(shè)計方案，即總?cè)莘e率2.25，總建筑面積1066722.25=240012，對方報地價為3億，則樓面地價為1250元/平米。附：位置圖：萬科朗潤園均價項目地塊位置奧林匹克花園多層高層均價5000二、總投資估算實

4、際土地出讓面積（畝）160.00 土地價(萬元)30000.00 每畝地價(萬元)187.50 樓面地價(元/每平米)1249.94 序號費用名稱建筑面積（）費用標準（元/）費用金額（萬元）一土地費用240012 1300 31200 1 出讓金240012 1250 30000 2 契稅(4%)1200 二前期費用236852 160 3790 三設(shè)計費用236852 90 2132 四建安成本236852 2451 58053 1臨時設(shè)施236852 43 1018 2別墅/花園洋房70350 2400 16884 3高層電梯168000 1600 26880 4地下25640 2400

5、6154 5社區(qū)服務(wù)1662 800 133 6室外工程77871 280 2180 7基礎(chǔ)設(shè)施（含水電氣有線電視等）266852 180 4803 五已建3萬成本價30000 10000 30000 六股權(quán)轉(zhuǎn)讓服務(wù)費（成交價的1%）600 六不可預(yù)見費用（以二、三、四、五的3%計）266852 72 1919 七管理費用（以工程成本2%計）266852 48 1279 八財務(wù)費用(以一、五及工程成本40%、2年6.5%利率計)191 5110 九銷售費用（以銷售額2%計）257252 113 2903 總計5784 136986 三、靜態(tài)財務(wù)指標分析序號項目面積(m2)單價（元/m2)總價（

6、萬元）一總銷售收入145158 1別墅45000 10500 47250 2花園洋房25350 8800 22308 3高層電梯168000 4500 75600 4車庫17240 4200 7241 二總成本136986 三營業(yè)稅及附加(5.55%)8056 四土地增值稅(暫未計)五利潤總額116 六所得稅(25%)29 七稅后利潤87 八稅前投資利潤率0.08%稅后投資利潤率0.06%稅前銷售利潤率0.08%稅后銷售利潤率0.06% 說明：參照目前周邊的售價，該項目投資利潤率低。附一：周邊樓盤藍光香境項目位置：位于溫江區(qū) 光華大道 江安河畔（奧林匹克花園北側(cè)）。項目概況： 香境總建筑面積：

7、約17萬平方米戶型產(chǎn)權(quán)面積：約72-105實際使用面積：約99-180機動車位：約900（輛）中小學(xué)：成都七中實驗學(xué)校、樹德中學(xué)光華校區(qū)、皇家藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校幼兒園：金蘋果幼兒園周邊環(huán)境：濕地公園、青羊綠舟公園、建信奧林匹克花園運動城、魚鳧國都溫泉。開發(fā)商：藍光集團售價： 均價為4480元/平米。芙蓉錦繡項目位置：溫江區(qū)永寧鎮(zhèn)新莊村4、5、6社（芙蓉古城一期景區(qū)大門正對面） 項目簡介： 別墅戶型面積：251-474平米項目距新開通的城市通道芙蓉大道僅200米，距三環(huán)路8分鐘，芙蓉大道、成溫邛、光華大道、羊西線幾條線路均可到達。中小學(xué)：成都7中周邊環(huán)境：花博會主展館、綠洲森林公園、濕地公園、兩河森林

8、公園、金沙車站等。開發(fā)商：成都中亞實業(yè)有限責任公司售價：9000-12000元/平米。 附二：成都市房地產(chǎn)宏觀分析一、成都市概況成都位于中國西南，地處成都平原腹心地帶，處于由劍門蜀道、九寨溝、峨嵋山、長江三峽等地組成的四川旅游環(huán)和全國旅游環(huán)的聯(lián)絡(luò)點上，是內(nèi)地前往西藏的主要通道，旅游地理位置十分優(yōu)越。全市總面積1.239萬平方公里，總?cè)丝?103.4萬，其中市區(qū)人口497.15萬。成都自古為西南重鎮(zhèn)，歷代都是中國西南地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心和長江流域的重要城市，93年被國務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實力為西部第一。二、成都市城市規(guī)劃及建設(shè)根據(jù)成都市城市總體規(guī)劃

9、（2006-2010），成都市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略是要將成都市構(gòu)建成“一主六片”的大都市格局，即以外環(huán)路以內(nèi)的中心城為主城，而在中心城外圍，依托現(xiàn)有城鎮(zhèn)，整合為六個大的片區(qū)。該項目屬成都市中心城外圍的西部片區(qū)。成都市主城區(qū)西部分中心，是以食品、印刷、高新產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)；依托大專院校形成的教育科研、休閑旅游為主的城市新區(qū)。項目位于主城外圍西部分中心的旅游片區(qū)，將該項目規(guī)劃為部分別墅及住宅的市場潛力較大。三、成都市房地產(chǎn)市場分析（08年7月21日-7月27日）1、成都市區(qū)商品房供銷情況商品房住宅可售情況根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果顯示,本周除金牛區(qū)外,其它5個區(qū)域均是供應(yīng)量大于成交量。這充分說明了該周市場

10、推出了大量新房源,扭轉(zhuǎn)了以往長期“入不敷出”狀態(tài)。各種物業(yè)形態(tài)比例情況2、各郊縣成交情況分析溫江區(qū)域以約4.38萬平方米的成交面積再次成為本周的銷售冠軍,共成交商品房357套,分別較上周環(huán)比上升31.93%、32.71%；3、新增預(yù)售項目總體成交情況城西以約7.80萬平方米的新增面積又一次榮登寶座，區(qū)域新增住宅349套。3、環(huán)域新增情況該周3環(huán)外區(qū)域放量驚人,新增預(yù)售面積約11.27萬平方米,占據(jù)市場份額52.27%，成為本周新增預(yù)售面積供應(yīng)主流；區(qū)域新增住宅966套； 2-3環(huán)區(qū)域退居其二，新增預(yù)售面積約10.29萬平方米,僅次于3環(huán)外區(qū)域；區(qū)域新增住612套；市場概況分析：由于受去年9.27政策的出臺，成都樓市一直較低迷，而5.12地震更是讓成都樓市雪上加霜。眾多開發(fā)商為盡快銷售手中房源，更是大打促銷戰(zhàn)，但仍沒見其成交量有多少上漲，市場觀望氛圍仍較濃厚。四、土地市場情況宗地編號宗地位置容積率用途面積（畝）起拍價 （萬元/畝）成交價 萬元/畝）竟得單位GX86(211/212):2008-019南部新區(qū)科創(chuàng)中心片區(qū)J號地塊 2