廣濟(jì)藥業(yè)：0020-2 -評(píng)估報(bào)告（廣濟(jì)藥業(yè)江堤路1號(hào)）

1、湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司（武穴市江堤路1號(hào)）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司涉及的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書蘇鑫武資字(2022)第0020-2號(hào)江蘇鑫洋二 O湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告目錄湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào)TEL:北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告目錄湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào)TEL:北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司涉及的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告蘇鑫武資字(2022)第0020-2號(hào)目 錄 TOC o 1-5 h z 第一部分資產(chǎn)評(píng)估師聲明1第二

2、部分 資產(chǎn)價(jià)值報(bào)告摘要2第三部分資產(chǎn)價(jià)值報(bào)告正文6一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有人、報(bào)告使用人8二、評(píng)估對(duì)象及范圍9三、評(píng)估目的10四、價(jià)值類型10五、評(píng)估基準(zhǔn)日10六、參考依據(jù)11七、評(píng)估方法11八、程序?qū)嵤┻^程和情況 15九、假設(shè)條件16十、價(jià)值結(jié)論17十一、特別事項(xiàng)說明17十二、報(bào)告使用限制說明17十三、報(bào)告出具日期20第四部分附件21湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)評(píng)信報(bào)告聲明湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)評(píng)信報(bào)告聲明第一部分資產(chǎn)評(píng)估師聲明1、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中：遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則， 恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過程中收集的資料，評(píng)估 報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估

3、結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2、本次評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍由委托方確定；保證所提供資料的真實(shí)性、 合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)方的責(zé)任。3、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相 關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。4、我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了核實(shí)；對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬狀況給予必 要的關(guān)注。對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬的確認(rèn)或發(fā)表意見超出資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)范 圍，本評(píng)估報(bào)告不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬提供的保 證。5、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限 定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)

4、、限 定條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。6、資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專 業(yè)意見。我們只對(duì)評(píng)估結(jié)論本身符合職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)評(píng)估報(bào)告 使用者在相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為中的資產(chǎn)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。7、評(píng)估結(jié)論是評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)行 為的定價(jià)參考依據(jù)。評(píng)估對(duì)象實(shí)際成交價(jià)格受多種因素影響，評(píng)估結(jié)論不 應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。8、本評(píng)估報(bào)告依據(jù)相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則要求披露了評(píng)估對(duì)象的基本信息，此 披露不能作為評(píng)估報(bào)告使用者了解評(píng)估對(duì)象的唯一信息來源。第頁湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào) TEL: 0713-67

5、59355湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告摘要湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào)TEL:北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告摘要湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào)TEL:北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告摘要湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào)TEL:二部分資產(chǎn)價(jià)值報(bào)告摘要湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司涉及的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要蘇鑫武資字(2022)第0020-2號(hào)武穴市征地和土地收儲(chǔ)中心：江蘇鑫洋土地房地產(chǎn)評(píng)

6、估有限公司(以下簡稱“鑫洋評(píng)估)接受武 穴市征地和土地收儲(chǔ)中心的委托，對(duì)湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司位于武穴 市江堤路1號(hào)所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為委托方了解所涉及的資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià) 值提供價(jià)格參考依據(jù)。對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)在2022年5月31日這一評(píng)估基 準(zhǔn)日所表現(xiàn)的資產(chǎn)價(jià)值做出了評(píng)定估算。鑫洋評(píng)估在對(duì)湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司所屬的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過程 中，依據(jù)國家有關(guān)的法律法規(guī)及規(guī)范化要求，嚴(yán)格遵循資產(chǎn)評(píng)估獨(dú)立性、 客觀性、科學(xué)性、專業(yè)性的工作原則及資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營、替代性、公開市場(chǎng) 等原則，強(qiáng)調(diào)評(píng)估程序的科學(xué)性、取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的公正性、資產(chǎn)狀態(tài)確認(rèn)的現(xiàn) 實(shí)性，公正、客觀、科學(xué)地對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日之公允市價(jià)進(jìn)行評(píng)

7、定 估算，為委托方擬了解所涉及的資產(chǎn)提供市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。評(píng)估對(duì)象和范圍：湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司申報(bào)的資產(chǎn)明細(xì)表。價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值。在本次評(píng)估過程中，我們嚴(yán)格遵守獨(dú)立、客觀、公正的工作原則，同第3頁湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)信報(bào)告摘要湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)信報(bào)告摘要時(shí)遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則和公開市場(chǎng)原則等操作性原則，并用以上原 則指導(dǎo)作業(yè)人員在評(píng)估過程中選擇適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、方法、參數(shù)和價(jià)格依據(jù)。作業(yè)人員嚴(yán)格按照有關(guān)制度和規(guī)定完成工作，在評(píng)估過程中作業(yè)人員 恪守職業(yè)道德和規(guī)范。北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公人民幣壹仟壹佰玖拾萬評(píng)估方法：成本法。司涉及的希產(chǎn)評(píng)估結(jié)果為1190.零伍仟朶

8、佰元整）。評(píng)估結(jié)論：截至價(jià)值時(shí)點(diǎn)2022重要提示：1、本機(jī)構(gòu)的職責(zé)是對(duì)本報(bào)告所述評(píng)估目的下的資產(chǎn)價(jià)值做出專業(yè)判斷，所得出的結(jié)論在很大程度上依賴于委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的有關(guān)資 料。因此，本報(bào)告得出的結(jié)論是以委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行 為文件、資產(chǎn)所有權(quán)文件、證件及會(huì)計(jì)憑證、法律文件等真實(shí)、合法為前 提。-2、報(bào)告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由委托人及產(chǎn)權(quán)持有人 提供，委托人及產(chǎn)權(quán)持有人對(duì)其真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。3、對(duì)評(píng)估對(duì)象存在的可能影響資產(chǎn)價(jià)值的瑕疵事項(xiàng)，在企業(yè)委托時(shí)未 作特殊說明而作業(yè)人員執(zhí)行評(píng)估程序一般不能獲知的情況下，本機(jī)構(gòu)及作 業(yè)人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。4、我們僅對(duì)本

9、評(píng)估事項(xiàng)操作程序的合規(guī)性和采用方法的公允性負(fù)責(zé)， 僅對(duì)資產(chǎn)價(jià)值發(fā)表意見，不對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬發(fā)表意見和提供保證， 也不對(duì)由此造成的評(píng)估結(jié)果失實(shí)而引致的損失承擔(dān)責(zé)任。5、特別事項(xiàng)根據(jù)湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司提供的資料，本次評(píng)估資產(chǎn)有土地使 用權(quán)、辦公樓、冷凍庫、車間、門衛(wèi)等，詳情見評(píng)估明細(xì)表。 第4頁 湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào) TEL:北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)信報(bào)告摘要湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào)TEL:北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)信報(bào)告摘要湖北鑫洋土地房

10、地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào)TEL:在評(píng)估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化 時(shí)，應(yīng)按以下原則處理：當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行相應(yīng) 調(diào)整；當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對(duì)資產(chǎn)價(jià)值結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)， 委托人應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)有資格的機(jī)構(gòu)重新確定資產(chǎn)價(jià)值；對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后，資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托人在資產(chǎn)實(shí) 際作價(jià)時(shí)應(yīng)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)價(jià)值報(bào)告正文，欲了解本項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理 解價(jià)值結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)價(jià)值報(bào)告全文。湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告正文湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)

11、估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào)TEL:北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告正文湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào) TEL:北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告正文湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào) TEL:三部分資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告正文湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司涉及的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告蘇鑫武資字(2022)第0020-2號(hào)武穴市征地和土地收儲(chǔ)中心：江蘇鑫洋土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司接受武穴市征地和土地收儲(chǔ)中心的 委托，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則

12、，對(duì)湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司涉及 的資產(chǎn)價(jià)值在2022年5月31日市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估?，F(xiàn)將評(píng)估情況報(bào)告如下：一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人、報(bào)告使用人委托人名稱：武穴市征地和土地收儲(chǔ)中心統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：124211827476858296企業(yè)類型：事業(yè)單位企業(yè)地址：武穴市城東新區(qū)(國土局辦公樓)產(chǎn)權(quán)持有人名稱：湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：914200007070161108類型：其他股份有限公司(上市)企業(yè)地址：湖北省武穴市大金鎮(zhèn)梅武路100號(hào)法定代表人：阮洪第7頁湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告正文湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào) TEL: 071

13、3-6759355湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告正文湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào) TEL:6）注冊(cè)資本：伍仟捌佰萬圓整（7）成立日期：1993年05月28日（8）營業(yè)期限：長期經(jīng)營范圍：許可項(xiàng)目：藥品生產(chǎn)；藥品進(jìn)出口；藥品零售；食品生產(chǎn)；食 品銷售；保健食品生產(chǎn)；現(xiàn)制現(xiàn)售飲用水；食品添加劑生產(chǎn)；飼料添加劑 生產(chǎn)；貨物進(jìn)出口；技術(shù)進(jìn)出口；第二類醫(yī)療器械生產(chǎn)；第三類醫(yī)療器械 生產(chǎn)；第三類醫(yī)療器械經(jīng)營；化妝品生產(chǎn)（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān) 部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng)，具體經(jīng)營項(xiàng)目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可 證件為準(zhǔn)）一般項(xiàng)目：藥

14、品委托生產(chǎn)；保健食品（預(yù)包裝）銷售；食品添 加劑銷售；飼料添加劑銷售；醫(yī)用包裝材料制造；包裝材料及制品銷售； 第一類醫(yī)療器械生產(chǎn)；第一類醫(yī)療器械銷售；第二類醫(yī)療器械銷售；非食 用鹽加工；非食用鹽銷售；日用化學(xué)產(chǎn)品制造；日用化學(xué)產(chǎn)品銷售（除許 可業(yè)務(wù)外，可自主依法經(jīng)營法律法規(guī)非禁止或限制的項(xiàng)目）（三）報(bào)告使用人本評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告使用者僅限湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司和土地儲(chǔ) 備中心資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)管部門審核及備案使用，其他單位不得使用。二、評(píng)估對(duì)象及范圍評(píng)估對(duì)象及范圍為湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司涉及的資產(chǎn)有土地使用 權(quán)、辦公樓、冷凍庫、車間、門衛(wèi)等，具體信息以湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限 公司提供資料為準(zhǔn)。具體信息

15、如下：1、房屋建筑物第8頁序號(hào)不動(dòng)產(chǎn)權(quán) 證號(hào)坐落房屋建筑物名稱結(jié)構(gòu)房屋建筑面積(m1)備注1鄂(2019) 武穴市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0003312 號(hào)武穴市江堤路1號(hào)供電站2層混合508. 112酒精車間3層混合368. 743喳乙醇車間2層混合1244. 14乙烯酮車間3層混合952. 755車間辦公室2層混合184. 286制汽車間2層混合529. 837門衛(wèi)1層混合31.088辦公樓4層混合988. 19冷凍庫1層混合247. 4510發(fā)電機(jī)組房1層混合182. 43合計(jì)/5236. 872、土地使用權(quán)序號(hào)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)坐落使用期限權(quán)利 性質(zhì)用途土地使用權(quán) 面積(RT )1鄂(2019

16、)武 穴市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 0003312421182001038GB00004F00010001等10戶武穴市江堤 路1號(hào)2001-10-01 至2051-09-30 止出讓工業(yè)用地21691.75三、評(píng)估目的擬了解涉及的湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，鑫湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告摘要湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告摘要洋評(píng)估接受武穴市征地和土地收儲(chǔ)中心的委托，為委托方及產(chǎn)權(quán)占有方擬了 解涉及資產(chǎn)的價(jià)值提供參考依據(jù)，對(duì)湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司位于武穴市 江堤路1號(hào)涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估工作，對(duì)委托評(píng)估所涉及的的資產(chǎn)在2022 年5月31日這一評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市

17、場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，僅對(duì)其了解的涉及 資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值提供價(jià)值參考。四、價(jià)值類型依據(jù)本次評(píng)估目的，確定本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。價(jià)值類型取決于評(píng)估特定的目的、市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的使用狀況。 本次評(píng)估是在持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下，通過充分考慮評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、 評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素，測(cè)算湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司申報(bào)的資產(chǎn)組 市場(chǎng)價(jià)值。本次評(píng)估對(duì)市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的使用等無特別限制和要求， 評(píng)估目的為湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司擬了解涉及的資產(chǎn)組市場(chǎng)價(jià)值，為 此需對(duì)所涉及的資產(chǎn)組市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，符合市場(chǎng)價(jià)值的定義，故本次 選擇報(bào)告價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何

18、強(qiáng)迫壓 制的情況下，評(píng)估對(duì)象在基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、評(píng)估基準(zhǔn)日基準(zhǔn)日為2022年5月31日。六、參考依據(jù)（一）資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)1、產(chǎn)權(quán)持有者提供的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書資料；2、相關(guān)其他資料。（二）取價(jià)依據(jù)第0頁 湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào) TEL:北廣濟(jì)藥業(yè)股份奩限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告正文湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào)TEL:北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告正文湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào)TEL:/p>

19、、委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料；2、其他相關(guān)資料。七、評(píng)估方法根據(jù)本次評(píng)估的資產(chǎn)所處的現(xiàn)時(shí)狀態(tài)，將采用成本法進(jìn)行估算。1、房屋類資產(chǎn)基于本次評(píng)估之特定目的，結(jié)合各待評(píng)建筑物的特點(diǎn)，本次評(píng)估按照 房屋建（構(gòu)）筑物用途、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和使用性質(zhì)，采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。（1）對(duì)于自建自用的生產(chǎn)性房屋建（構(gòu)）筑物采用重置成本法評(píng)估。即： 根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推行營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的 通知、住房建設(shè)部和當(dāng)?shù)仃P(guān)于建筑業(yè)營改增后建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)調(diào)整辦 法的相關(guān)規(guī)定，一般企業(yè)建筑物的重置全價(jià)由建安工程造價(jià)（不含稅）、 前期費(fèi)用及其他費(fèi)用（不含稅）、資金成本三部分構(gòu)成，重置全價(jià)（不含稅）=建安工程造價(jià)

20、（不含稅）+前期費(fèi)用及其他費(fèi) 用（不含稅）+資金成本評(píng)估值=重置全價(jià)（不含稅）X綜合成新率重置全價(jià)的確定首先，評(píng)估人員根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)特征將評(píng)估對(duì)象歸類成組，對(duì)于主 要建筑物和具有代表性的典型建筑物的評(píng)估主要采用重編預(yù)算法和類比 法。主要建筑物采用重編預(yù)算法以待估建筑物的工程竣工資料、圖紙、預(yù)決算資料為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng) 勘察結(jié)果，重新編制工程量清單，按各地現(xiàn)行建筑工程預(yù)算定額和取費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)計(jì)算出評(píng)估基準(zhǔn)日各個(gè)主要建筑物和具有代表性的建筑物的工程造價(jià)， 并計(jì)入評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)行的國家及各地對(duì)建設(shè)項(xiàng)目收取的各項(xiàng)工程建設(shè)其他 費(fèi)用后，根據(jù)工程建設(shè)合理工期計(jì)算資金成本，得出建筑物的重置全價(jià)。對(duì)于一般建筑物主要

21、采用類比法,即選擇決算資料齊全的建筑物，第頁 用決算調(diào)整法計(jì)算工程造價(jià)及重置成本，然后以其每平方米單位造價(jià)作為 參照物。與被評(píng)估建筑物進(jìn)行比較，調(diào)整各項(xiàng)差異因素，推算各個(gè)被評(píng)估 建筑物造價(jià)，攤?cè)牍こ探ㄔO(shè)其他費(fèi)用，根據(jù)建設(shè)合理工期計(jì)算資金成本， 得出建筑物的重置全價(jià)。綜合成新率的確定本次評(píng)估成新率的測(cè)定采用完好分值率法和使用年限法兩種方法進(jìn)行 測(cè)定。取其權(quán)重值作為該房屋的綜合成新率。主要房屋采用勘察成新率和理論成新率兩種方法進(jìn)行測(cè)定，取其加權(quán) 平均值作為該房屋的綜合成新率?？辈斐尚侣蕼y(cè)定，首先將影響房屋成新 情況的主要因素分類，通過建筑物造價(jià)中各類所占比重，確定不同結(jié)構(gòu)形 式建筑各因素的標(biāo)準(zhǔn)分值

22、，再由現(xiàn)場(chǎng)勘察實(shí)際狀況，確定各分類評(píng)估完好 分值，根據(jù)此分值確定勘察成新率。綜合成新率(%)=勘察成新率X60%+理論成新率X40%其中：勘察成新率(%)=(完好分值/基準(zhǔn)分值)X100% 理論成新率(%) = (1 -已使用年限/耐用年限)X100%評(píng)估值的確定評(píng)估值=重置全價(jià)(不含稅)X綜合成新率2、無形資產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán)通用的評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成 本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。根據(jù)土地使用權(quán)的特點(diǎn)、評(píng)估價(jià)值類 型、資料收集情況等相關(guān)條件，本次選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近 法對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，然后將兩種方法得出的結(jié)果采用算數(shù)平均的方 法最終確定土地使

23、用權(quán)的評(píng)估值?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表 等評(píng)估成果，按照替代原則，就估價(jià)對(duì)象的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所 處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn) 第2頁地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)價(jià)格的估價(jià)方法。本次 評(píng)估運(yùn)用的計(jì)算公式為：地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)X期日修正系數(shù)X （1+綜合修正系數(shù)）X容積率修正 系數(shù)士開發(fā)水平修正X年期修正系數(shù)成本逼近法成本逼近法是以取得、開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依 據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地 價(jià)格的估價(jià)方法。基本原理是把對(duì)土地的所有投資

24、，包括土地取得費(fèi)用和 土地開發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用等量資本獲取等量利潤的 投資原理，加上“基本成本”所應(yīng)產(chǎn)生的合理利潤、利息，作為地價(jià)的基 礎(chǔ)部分，同時(shí)根據(jù)國家對(duì)土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土 地增值收益（土地出讓金），再考慮剩余使用年期、宗地條件的影響因素， 從而求得土地價(jià)格。A:無形資產(chǎn)成新率調(diào)整值八、程序?qū)嵤┻^程和情況整個(gè)工作分四個(gè)階段進(jìn)行：（一）準(zhǔn)備階段1、與委托人就本次評(píng)估目的、分析期限、范圍等問題協(xié)商一致，并制 訂工作計(jì)劃；2、在充分理解了委托人需求后，收集資料。（二）測(cè)算分析階段1、在委托人和產(chǎn)權(quán)持有人的配合下，查閱其相關(guān)資料，在充分調(diào)查和 了解的基礎(chǔ)上

25、，結(jié)合所收集的資料進(jìn)行綜合分析；2、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)所收集信息資料進(jìn)行歸類整理和全面分析；3、根據(jù)歷史財(cái)務(wù)情況和市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，綜合分析市場(chǎng)價(jià)值。（三）匯總、提交報(bào)告階段第3頁湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告正文湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告正文對(duì)初步結(jié)果進(jìn)行分析匯總，對(duì)結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。按 照本機(jī)構(gòu)內(nèi)部報(bào)告審核制度對(duì)報(bào)告進(jìn)行反復(fù)修改，校正。在上述工作基礎(chǔ)上，起草報(bào)告，初步審核后與委托人交換意見，在獨(dú) 立分析相關(guān)意見后，按本機(jī)構(gòu)內(nèi)部報(bào)告審核制度修正調(diào)整，最后出具正式 報(bào)告。九、假設(shè)條件本資產(chǎn)價(jià)值報(bào)告的分析和結(jié)論僅在設(shè)定的以下假設(shè)條件下成立：（一）一般假設(shè)1、本資

26、產(chǎn)價(jià)值報(bào)告結(jié)論依據(jù)委托人及產(chǎn)權(quán)持有人所提供的信息資料為 可信的和準(zhǔn)確的。2、產(chǎn)權(quán)持有人持續(xù)經(jīng)營，合法擁有、使用、處置資產(chǎn)并享有其收益的 權(quán)利不受侵犯；除非另有說明，假設(shè)公司完全遵守所有有關(guān)的法律和法規(guī)。（二）環(huán)境假設(shè)1、評(píng)估對(duì)象所在地區(qū)的法律、法規(guī)、政策環(huán)境相對(duì)于評(píng)估基準(zhǔn)日無重 大變動(dòng)。2、評(píng)估對(duì)象所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國際政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對(duì)于評(píng)估 基準(zhǔn)日無重大變動(dòng)。3、與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的利率、匯率、物價(jià)水平相對(duì)于評(píng)估基準(zhǔn)日無重大 變動(dòng)。（三）公開交易條件假設(shè)1、有自愿交易意向的買賣雙方，對(duì)評(píng)估對(duì)象及市場(chǎng)、以及影響評(píng)估對(duì) 象價(jià)值的相關(guān)因素均有合理的知識(shí)背景。相關(guān)交易方將在不受任何外在壓 力、脅迫

27、下，自主、獨(dú)立地決定其交易行為。2、評(píng)估對(duì)象按照公平的原則實(shí)行公開招標(biāo)、拍賣、掛牌交易，有意向 的購買方理性地報(bào)價(jià)，平等、獨(dú)立地參與競價(jià)。第14頁湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào) TEL:北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告正文湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào)TEL:北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告正文湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào)TEL:與本次評(píng)估目的對(duì)應(yīng)的交易相關(guān)的權(quán)利人、委托人、其他利害關(guān)系 人及其關(guān)聯(lián)人

28、，均不享有對(duì)評(píng)估對(duì)象的優(yōu)先權(quán)，也不干涉評(píng)估對(duì)象的交易 價(jià)格。作業(yè)人員認(rèn)為，上述假設(shè)在基準(zhǔn)日是合理的和必要的，并作為形成價(jià) 值結(jié)論的基礎(chǔ)。若上述假設(shè)條件在基準(zhǔn)日不能成立或日后發(fā)生重大改變， 將可能導(dǎo)致價(jià)值結(jié)論無法實(shí)現(xiàn)。十、價(jià)值結(jié)論股份有限公司申報(bào)的 理人，夔菱砰r佰玖拾萬零伍仟染佰裁至價(jià)值時(shí)點(diǎn)2022年5月31 資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果為1190. 57萬元（大 元整）。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)棠瘧總燙/評(píng)估基準(zhǔn)日：2022年5月31日委托方：武穴市征地和土地收儲(chǔ)中心資產(chǎn)占有單位：湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司 金額單位：人民幣萬元項(xiàng)目!賬面價(jià)值A(chǔ)評(píng)估價(jià)值B增減值C=B-A增值率D=C/Ax100%流動(dòng)資產(chǎn)-非流動(dòng)資產(chǎn)-1,1

29、90.57其中；可供出售金融資產(chǎn)，-持有至到期投資I-長期應(yīng)收款-!-! -!長期股權(quán)投資-：-投資性房地產(chǎn)-：-:-I固定資產(chǎn)643.70在建工程：-:工程物資-I固定資產(chǎn)清理-第15頁 TOC o 1-5 h z 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)|-j-I 油氣資產(chǎn) I+ j-4無形資產(chǎn) I546.87! 1- 4? TOC o 1-5 h z 開發(fā)支出 : II 長期待攤費(fèi)用 商譽(yù) 遞延所得稅資產(chǎn)i-!-i-ii*:其他非流動(dòng)資產(chǎn)i-i-i -i+1 -資產(chǎn)總計(jì)！1,190.57：】 i I4 j流動(dòng)負(fù)債I H -| T ti? i 非流動(dòng)負(fù)債j- 負(fù)債合計(jì)！ -| ;jJ-j 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）i1,

30、190.57：-I十一、特別事項(xiàng)說明（一）未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素截至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，尚未發(fā)現(xiàn)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素。（二）重大期后事項(xiàng)期后事項(xiàng)是指價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后出具報(bào)告之前發(fā)生的重大事項(xiàng)。截至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，未發(fā)現(xiàn)重大期后事項(xiàng)。（三）其他需要說明的事項(xiàng)1、本機(jī)構(gòu)的職責(zé)是對(duì)本報(bào)告所述評(píng)估目的下的資產(chǎn)價(jià)值做出專業(yè)判 斷，所得出的結(jié)論在很大程度上依賴于委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的有關(guān)資 料。因此，本報(bào)告得岀的結(jié)論是以委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行 為文件、資產(chǎn)所有權(quán)文件、證件及會(huì)計(jì)憑證、法律文件等真實(shí)、合法為前 提。2、報(bào)告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由委托人及產(chǎn)權(quán)持有人 提供，委托人及產(chǎn)權(quán)

31、持有人對(duì)其真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。3、對(duì)評(píng)估對(duì)象存在的可能影響資產(chǎn)價(jià)值的瑕疵事項(xiàng)，在企業(yè)委托時(shí)未第6頁 作特殊說明而作業(yè)人員執(zhí)行評(píng)估程序一般不能獲知的情況下，本機(jī)構(gòu)及作 業(yè)人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。4、我們僅對(duì)本評(píng)估事項(xiàng)操作程序的合規(guī)性和采用方法的公允性負(fù)責(zé)， 僅對(duì)資產(chǎn)價(jià)值發(fā)表意見，不對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬發(fā)表意見和提供保證， 也不對(duì)由此造成的評(píng)估結(jié)果失實(shí)而引致的損失承擔(dān)責(zé)任。5、特別事項(xiàng)根據(jù)湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司提供的資料，本次評(píng)估資產(chǎn)有土地使 用權(quán)、辦公樓、冷凍庫、車間、門衛(wèi)等，具體信息以湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有 限公司提供資料為準(zhǔn)。6、在評(píng)估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化

32、時(shí)，應(yīng)按以下原則處理：當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行相應(yīng) 調(diào)整；當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對(duì)資產(chǎn)價(jià)值結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)， 委托人應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)有資格的機(jī)構(gòu)重新確定資產(chǎn)價(jià)值；對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后，資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托人在資產(chǎn)實(shí) 際作價(jià)時(shí)應(yīng)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。上述事項(xiàng)提請(qǐng)報(bào)告使用方注意。十二、報(bào)告使用限制說明(一)本報(bào)告只能用于本報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途。同時(shí)，本報(bào)告 結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)的原則確定的現(xiàn)行 公允市價(jià)，沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方 可能追加付出的價(jià)格等對(duì)價(jià)格的影響，同時(shí)，本報(bào)告也未考慮國家宏觀經(jīng) 濟(jì)政

33、策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前 述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等其它情況發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)論第7頁湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告正文第15湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào)TEL:北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告正文第15湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào)TEL:般會(huì)失效。本機(jī)構(gòu)不承擔(dān)由于這些條件的變化而導(dǎo)致報(bào)告結(jié)論失效的相 關(guān)法律責(zé)任。本報(bào)告成立的前提條件是本次經(jīng)濟(jì)行為符合國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī) 定，并得到有關(guān)部門的批準(zhǔn)。（二）本報(bào)

34、告只能由報(bào)告載明的報(bào)告使用者使用。報(bào)告的使用權(quán)歸委 托人所有，未經(jīng)委托人許可，本機(jī)構(gòu)不會(huì)隨意向他人公開。（三）未征得本機(jī)構(gòu)同意并審閱相關(guān)內(nèi)容，報(bào)告的全部或者部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體, 有約定的除外。（四）本報(bào)告結(jié)論的使用有效期：自2022年6月27日至2023年6月26十三、報(bào)告出具日期報(bào)告出具日為2022年6月27日。（本頁以下無正文）法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另本報(bào)告結(jié)論使用有效期為一年，即日O湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告正文第9頁湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào)TEL:北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)

35、估報(bào)告正文第9頁湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào)TEL:本頁無正文）法定代表人：母z娃若資產(chǎn)評(píng)估師:資產(chǎn)評(píng)估師:湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告正文第20頁湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào)TEL:北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告正文第20頁湖北鑫洋土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ADD：武穴市明珠路132號(hào)TEL:件1、評(píng)估結(jié)果明細(xì)表2、委托對(duì)象權(quán)屬證明；3、委評(píng)資產(chǎn)照片；4、委托評(píng)估資產(chǎn)相關(guān)資料復(fù)印件5、評(píng)估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件項(xiàng)目賬面價(jià)值評(píng)估

36、價(jià)值增減值增值率ABC=B-AD=C/AX100%流動(dòng)資產(chǎn)-2非流動(dòng)資產(chǎn)1,190.573其中：可供出售金融資產(chǎn)-4持有至到期投資-5長期應(yīng)收款-6&期股權(quán)投資-7投資性房地產(chǎn)-8固定資產(chǎn)643.709在建工程-10工程物資-11固定資產(chǎn)治理-12生產(chǎn)性生物資產(chǎn)-13汕氣資產(chǎn)-14無形資產(chǎn)546.8715開發(fā)支出-16商譽(yù)-17長期待攤費(fèi)用-18遞延所得稅資產(chǎn)-19其他非流動(dòng)資產(chǎn)-20資產(chǎn)總計(jì)1,190.5721流動(dòng)負(fù)債-22非流動(dòng)負(fù)債-23負(fù)債合計(jì)-24凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）1,190.57-評(píng)估基準(zhǔn)日：2022年5IJ31 FI被評(píng)估單位：湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司評(píng)估機(jī)構(gòu)表1共1頁第1頁金額

37、單位：人民幣萬元紹電郷房地爲(wèi)隔有限公司資產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估結(jié)果匯總表表4-6共1頁第1頁金額單位：人民幣元固定資產(chǎn)評(píng)估匯總表評(píng)估基準(zhǔn)FI： 2022年5月31日編號(hào)科目名稱賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增值額增值率原值凈值原值凈值原值凈值原值凈值房屋建筑物類合計(jì)-8,983,158.006,436,981.004-6-1固定資產(chǎn)-房屋建筑物-8,983,158.006,436,981.004-6-2固定資產(chǎn)-構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施-4-6-3固定資產(chǎn)-管道及溝槽-設(shè)備類合計(jì)-4-6-4固定資產(chǎn)-機(jī)器設(shè)備-4-6-5固定資產(chǎn)-車輛-4-6-6固定資產(chǎn)-電子設(shè)備-4-6-7固定資產(chǎn)-土地-固定資產(chǎn)合計(jì)-8,983,158.006,436,981.00減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備-固定資產(chǎn)凈值.6,436,981.00-被評(píng)估單位：湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司被評(píng)估單位填表人：填表FI期:2022年6月22日被評(píng)估單位:湖北廣濟(jì)藥業(yè)股份有限公司固定資產(chǎn)房屋建筑物評(píng)估明細(xì)表評(píng)估基準(zhǔn)日:2022年5月31日表4-6-