新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的影響_secret

1、PAGE PAGE 3新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的影響一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)的背景作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，房地產(chǎn)業(yè)這一關(guān)系國計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)也逐漸開放，隨著金融監(jiān)管的放寬、金融工具的創(chuàng)新以及信息技術(shù)日新月異的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)資本化、信用化程度提高，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)不斷增強(qiáng)。在這種形勢下，為了提高房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，規(guī)范房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算方法，減少人為操縱的可能性，應(yīng)對國內(nèi)、外市場風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)國內(nèi)會(huì)計(jì)堆則與國際準(zhǔn)則接軌，財(cái)政部于2006年出臺(tái)了企業(yè)會(huì)計(jì)誰則。其中3號準(zhǔn)則為投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算樹立了方向，改變了以往投資性房地產(chǎn)沒有單獨(dú)核算體系而是混同于一般企業(yè)的局面，是投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的一項(xiàng)革命，對房地產(chǎn)業(yè)

2、產(chǎn)生了重大的影響。二、投資性房地產(chǎn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的特點(diǎn)2006年2月15日出臺(tái)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展的要求，既體現(xiàn)了與國際準(zhǔn)則的一致步調(diào)，還考慮了中國的特色，具有顯著的特點(diǎn):1.定義明確、邊界清晰在新準(zhǔn)則出臺(tái)之前，房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)核算一直被納入到一般企業(yè)的會(huì)計(jì)核算之中，沒有獨(dú)立的核算淮則。由于房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期特別長的特點(diǎn)，采用權(quán)貴發(fā)生制，在開發(fā)初期房地產(chǎn)企業(yè)的賬面利潤一般是虧損的，這不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。新規(guī)則的實(shí)施，將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的核算之中分離出來，對投資性房地產(chǎn)單獨(dú)核算，可以客觀的反映企業(yè)整體的運(yùn)營狀況。同時(shí)，新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的定義為:投資性房地產(chǎn)，是指為

3、賺取資金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。這就明確投資性房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)的區(qū)別，當(dāng)持有目的和現(xiàn)金流量的核算與投資性房地產(chǎn)不同時(shí)，可以很清晰的將二者區(qū)分。2.公允價(jià)值計(jì)量方法的采用國際準(zhǔn)則傾向于采用公允價(jià)值，因?yàn)楣蕛r(jià)值能夠更公正的反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，有利于投資者做出正確的投資決策。而公允價(jià)值運(yùn)用的前提是有活躍的市場。隨粉我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場中的活躍主體房地產(chǎn)市場逐漸完善并走向成熟，在一定程度上能夠滿足公允價(jià)值對于活躍市場的要求。為了與國際準(zhǔn)則接軌，同時(shí)考慮到我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不完善的現(xiàn)狀，對于投資性房地產(chǎn)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許有條件的運(yùn)用公允價(jià)值的計(jì)量方法。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)規(guī)定投資

4、性房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價(jià)值的計(jì)量方法，需要同時(shí)滿足兩個(gè)條件：(l)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場.(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理估計(jì)。對于不滿足這兩個(gè)條件的投資性房地產(chǎn)企業(yè)，仍然采用歷史成本計(jì)價(jià)法?？梢?，新準(zhǔn)則拒絕對主觀估價(jià)技術(shù)的大量使用，體現(xiàn)了謹(jǐn)懊性原則，能夠有效防范人為操作的可能性。3.企業(yè)有更多的選擇權(quán)新準(zhǔn)則允許投資性房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)性計(jì)量在歷史成本和公允價(jià)值之間做出選擇;如果企業(yè)達(dá)到采用公允價(jià)值計(jì)量方法的條件，企業(yè)可以根據(jù)自身狀況自由做出選擇。若企業(yè)以利潤最大化作為經(jīng)營目標(biāo)，采用公允價(jià)值的計(jì)量方法會(huì)

5、提高房地產(chǎn)資產(chǎn)的總價(jià)值，從而增加企業(yè)的利潤總額;如果企業(yè)更注重企業(yè)的現(xiàn)金流量，那么采用歷史成本計(jì)量方法更符合企業(yè)的利益。因?yàn)楣蕛r(jià)值計(jì)量方法所計(jì)算出的價(jià)值總額一般大于歷史成本計(jì)算出的價(jià)值總額，從而導(dǎo)致企業(yè)的利潤增加，所得稅增加，減少企業(yè)的現(xiàn)金流量。三、投資性房地產(chǎn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在的缺陷1.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的處理準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)自用房地產(chǎn)按公允價(jià)值轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，要按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積(其他資本公積)計(jì)入所有者權(quán)益。這一做法與準(zhǔn)則的整體原則相悖:既

6、然在采用公允價(jià)值計(jì)!方法的條件下，公允價(jià)值的計(jì)量允許不論是收益還是虧損都可以計(jì)人當(dāng)期收益，為何當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積(其他資本公積)計(jì)入所有者權(quán)益。這一做法與準(zhǔn)則的整體原則相悖:既然在采用公允價(jià)值計(jì)!方法的條件下，公允價(jià)值的計(jì)量允許不論是收益還是虧損都可以計(jì)人當(dāng)期收益，為何當(dāng)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，對收益和虧損所做的處理有差別，形成了鮮明的不對稱。這種“減值確認(rèn)損失，增值直接計(jì)入所有者權(quán)益”的思想是一種因循守舊。2.處置投資性房地產(chǎn)時(shí)原確認(rèn)公允價(jià)值損益的處理準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是企業(yè)的一項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)，故其處置與固定資產(chǎn)、無形

7、資產(chǎn)的核算方法均不相同，需要通過其他業(yè)務(wù)收入(或其他業(yè)務(wù)成本)反映，即處置時(shí)按其收入確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入，將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)人其他業(yè)務(wù)成本。按準(zhǔn)則應(yīng)用指南要求，公允價(jià)值變動(dòng)在處里時(shí)對其他業(yè)務(wù)收人進(jìn)行了調(diào)整，但企業(yè)在處里投資性房地產(chǎn)時(shí)所取得的收入是一個(gè)確定的金額，即其他業(yè)務(wù)收入的金額是不會(huì)發(fā)生變動(dòng)的。同時(shí)，以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，期末確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)或轉(zhuǎn)換時(shí)所形成的資本公積都是對該投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的一種調(diào)整，這種調(diào)整在處置時(shí)體現(xiàn)為其他業(yè)務(wù)成本的變動(dòng)。公允價(jià)值上升而對資產(chǎn)賬面價(jià)值的調(diào)整在處置時(shí)表現(xiàn)為其他業(yè)務(wù)成本的增加而不是其他業(yè)務(wù)收人的減少;公允價(jià)值下降對資產(chǎn)賬面價(jià)值的調(diào)整在處置時(shí)反映為其他業(yè)務(wù)

8、成本的減少而不是其他業(yè)務(wù)收入的增加。這種處理無法明確其他業(yè)務(wù)成本科目變動(dòng)的原因，給企業(yè)的期終核算帶來困難。四、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的影響我國房地產(chǎn)企業(yè)一直采用歷史成本的計(jì)量方法，即以最初成本人賬定期提取折舊。隨著房地產(chǎn)市場的日益發(fā)展，房地產(chǎn)大幅升值，歷史成本計(jì)量方法無法真實(shí)的反映投資性房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真實(shí)狀況。新準(zhǔn)則的采用是巨大進(jìn)步，對投資性房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生了巨大的影響:1.提升了企業(yè)的賬面價(jià)值由于房地產(chǎn)業(yè)處于不斷升值的狀態(tài)，以歷史成本計(jì)價(jià)并提取折舊大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的賬面價(jià)值，與企業(yè)的總市場價(jià)值形成扭曲，新規(guī)則采用的公允價(jià)值法能夠客觀公正的反映企業(yè)的資產(chǎn)總值，提升企業(yè)的賬面

9、價(jià)值，從而增強(qiáng)企業(yè)的整體實(shí)力，有利于并購和擴(kuò)張。由于在短期內(nèi)，我國采用重估價(jià)值的方法，在投資決策做出之前，已經(jīng)對企業(yè)的市場價(jià)值做出了重新評估。新準(zhǔn)則的運(yùn)用只是把原先隱藏的價(jià)值顯性化，并沒有提升企業(yè)的總價(jià)值。因此在采用新規(guī)則之后，對于利潤與資產(chǎn)的急速膨脹要做出合理的評價(jià)，除了經(jīng)營因素之外，不能忽視會(huì)計(jì)政策的變動(dòng)。2.有利于信息更充分的披露對于投資者而言，獲得真實(shí)的會(huì)計(jì)核算資料是做出正確的投資決策的關(guān)鍵。以往的會(huì)計(jì)核算方法隱藏了投資性房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，給予企業(yè)經(jīng)營者較大操作利潤的可能性，不利于投資者做出正確的決策。根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式應(yīng)視作會(huì)計(jì)政策的變更。在采用新準(zhǔn)則之后，會(huì)大大提升企業(yè)的資產(chǎn)總值，提高公司規(guī)模。從而在披露信息時(shí)能挖掘出企業(yè)的隱藏價(jià)值，使信息披露更加準(zhǔn)確和公正。3.加劇了企業(yè)利潤的波動(dòng)性在謹(jǐn)懊性原則的指導(dǎo)下，以往的會(huì)計(jì)制度以利潤穩(wěn)定為特點(diǎn)，企業(yè)利潤波動(dòng)幅度較小。新誰則的采用，一方面提升了企業(yè)總的價(jià)值使利潤上升.另一方面，由于公