不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度異議登記制度之比較分析

1、-. z不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度與異議登記制度之比擬分析兼論二者同時(shí)設(shè)立的必要性和合理性丁宇翔 寇洪濤關(guān)鍵詞: 不動(dòng)產(chǎn)/預(yù)告登記/異議登記/必要性/效率容提要: 不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度和異議登記制度是兩個(gè)同源而又不同質(zhì)的制度，二者各有其不同的適應(yīng)性：預(yù)告登記可以保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，并保全其順位，還有破產(chǎn)保護(hù)的效力;而異議登記則沒(méi)有這些效力，而且它自身也沒(méi)有公信力，但它能中止不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利的正確性推定效力及公信力。和本登記結(jié)合起來(lái)考察，它們二者的本錢收益比都較高，因而較為有效率。在著手制定民法典的今天，同時(shí)設(shè)立預(yù)告登記和異議登記制度以完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)具必要性和合理性。建國(guó)以來(lái)，我國(guó)的物權(quán)法長(zhǎng)期不興旺，

2、不動(dòng)產(chǎn)登記制度更是失之闕如。1998年我國(guó)立法機(jī)關(guān)正式將物權(quán)法的制定提上議事日程，到2002年為止已有三個(gè)主要的物權(quán)法草案(包括專家建議稿)。這三個(gè)草案都明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。但即便如此，學(xué)界對(duì)是否要同時(shí)規(guī)定預(yù)告登記制度和異議登記制度仍有不少爭(zhēng)論。有人擔(dān)憂同時(shí)規(guī)定會(huì)造成重復(fù)，甚至對(duì)本登記的公信力產(chǎn)生消極影響;也有人認(rèn)為預(yù)告登記和異議登記制度雖有許多相似之處，但也有不少區(qū)別，它們都應(yīng)被規(guī)定而效勞于本登記。學(xué)界爭(zhēng)論的關(guān)鍵在于：預(yù)告登記與異議登記制度終究有無(wú)創(chuàng)設(shè)的必要二者到底有無(wú)區(qū)別我國(guó)立法應(yīng)兩者擇其一還是應(yīng)兼收并蓄使之同存共榮在我國(guó)著手制定民法典的情況下,研究上述問(wèn)題無(wú)疑十分重要。為此，筆者不

3、揣淺薄，欲對(duì)其做一比擬研究，并提出相應(yīng)的立法設(shè)想，以求澄清理論、完善制度，并能就教于學(xué)界。一、討論疇的說(shuō)明根據(jù)登記所要到達(dá)的具體目的的不同，我們可以把不動(dòng)產(chǎn)登記分為本登記和預(yù)備登記。其中，本登記本登記，又稱終局登記，是指將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移、設(shè)定、分割、合并、增減、消滅等記入登記簿中并使其有確定、終局效力的登記。在建立登記制度的國(guó)家，可能沒(méi)有物權(quán)變動(dòng)發(fā)生之前的預(yù)告登記制度，如我國(guó);也可能沒(méi)有物權(quán)變動(dòng)發(fā)生之后的異議登記制度如我國(guó)地區(qū) 1，但都不可能沒(méi)有物權(quán)變動(dòng)發(fā)生過(guò)程之中的本登記制度，所以，本登記是登記序列中最重要的并且是不可或缺一種。預(yù)備登記是與本登記相對(duì)應(yīng)的一種制度，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的非終局性的登記

4、，其目的是在登記所要求的實(shí)質(zhì)要件和程序要件尚不充分時(shí)，保全當(dāng)事人的登記請(qǐng)求權(quán)。 2具體而言，預(yù)備登記又可以分為預(yù)告登記和異議登記。本文僅就預(yù)備登記制度中的預(yù)告登記制度和異議登記制度予以研究，而對(duì)本登記不予詳論。從單個(gè)的不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程看，一般來(lái)說(shuō)總是先有手段性的債權(quán)的發(fā)生，然后有債的履行，即負(fù)有債務(wù)的一方為了使對(duì)方的債權(quán)得到滿足而將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)給對(duì)方(在物權(quán)形式主義下，此時(shí)有一個(gè)物權(quán)契約的存在)，并進(jìn)展登記(本登記)以使物權(quán)最終發(fā)生變動(dòng)。此時(shí)，一個(gè)完整的不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程才真正完結(jié)。 3然而，就在此一過(guò)程的第一階段即僅有債權(quán)發(fā)生的階段，卻有可能發(fā)生一項(xiàng)先于本登記的登記，這就是所謂的預(yù)告登記。預(yù)告登

5、記(Vormerkung)本是德國(guó)法上的概念，它是指為了保全以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之得喪變更為標(biāo)的之債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)展的一項(xiàng)登記，經(jīng)由此種登記，使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)也獲得了公示的效力，從而得以對(duì)抗第三人。因此，可以認(rèn)為預(yù)告登記是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人處分權(quán)的一種限制，它具有阻斷登記公信力的作用。德國(guó)民法典第883-888條專門規(guī)定了預(yù)告登記制度。根據(jù)該法第883條第1款的規(guī)定，得依預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)包括：以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪變更為目的的請(qǐng)求權(quán)和附期限、附條件的請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記或因登記名義人的同意或因假處分而作成， 4而此處所謂假處分，為德國(guó)民事訴訟法上所規(guī)定的保全程序(第935條以下)，與我國(guó)民事訴訟法上規(guī)定的財(cái)產(chǎn)保全制

6、度有類似之處，只是為預(yù)告登記而作出的假處分命令無(wú)需證明被保全的權(quán)利有不能實(shí)現(xiàn)之虞罷了。需要說(shuō)明的是，在日本法上也有預(yù)告登記的概念，依日本不動(dòng)產(chǎn)登記法第2條之規(guī)定：假登記于以下各項(xiàng)情形進(jìn)展：1、未具備登記申請(qǐng)程序上需要的條件時(shí);2欲保全前條所載權(quán)利的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或者消滅的請(qǐng)求權(quán)時(shí)。上述請(qǐng)求權(quán)為附始期、附停頓條件或者其他可于將來(lái)確定者時(shí)，亦同。日本民法中物權(quán)變動(dòng)采意思主義，僅有當(dāng)事人的意思表示即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。故不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，在實(shí)體上已經(jīng)發(fā)生效力，但登記手續(xù)上的要件欠缺時(shí)，可進(jìn)展假登記以對(duì)抗第三人?？梢?jiàn)，日本法上的假登記保全的客體還包括物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，與德國(guó)預(yù)告登記制度在保全圍上有所不同

7、。因此可以這樣講，從涵上看，其預(yù)告登記制度更接近德國(guó)法中的異議登記制度，而其假登記制度則恰好接近于德國(guó)的預(yù)告登記制度。 5異議登記制度在德國(guó)法中又稱異議抗辯登記制度，是因登記原因的無(wú)效或撤銷之物的請(qǐng)求權(quán)(或因登記人員的過(guò)失而為錯(cuò)誤登記的場(chǎng)合)而提起登記、涂銷或回復(fù)之訴時(shí)，對(duì)于既有物權(quán)所為之異議登記，有阻止公信力之效力。 6亦即德國(guó)學(xué)者沃爾夫認(rèn)為的，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)亦可善意取得，但假設(shè)異議登記在權(quán)利取得之前已經(jīng)進(jìn)展，即使該權(quán)利已經(jīng)取得了登記申請(qǐng)，異議也可阻卻權(quán)利的善意取得。 7如前所述，在傳統(tǒng)大陸法系民法理論中，一般將異議登記制度和預(yù)告登記制度統(tǒng)稱為預(yù)備登記制度而與本登記制度相并列。因此，當(dāng)談到本登記時(shí)

8、，與其相對(duì)應(yīng)的便只能是預(yù)備登記。然而，考察單個(gè)的交易過(guò)程可以發(fā)現(xiàn)：預(yù)告登記是在未有物權(quán)但即將發(fā)生物權(quán)時(shí)才有的此時(shí)物權(quán)變動(dòng)尚未發(fā)生;本登記是在物權(quán)的得喪變更的過(guò)程中出現(xiàn)的此時(shí)物權(quán)正在發(fā)生變動(dòng);而異議登記則是在已經(jīng)取得物權(quán)但有人提出異議的情況下發(fā)生的此時(shí)物權(quán)變動(dòng)早已完結(jié)。所以，從其發(fā)生時(shí)間上看，將其與預(yù)告登記歸并到一起是有失妥當(dāng)?shù)?而從制度價(jià)值上看，預(yù)告登記在于保全債權(quán)之登記請(qǐng)求權(quán)(日本除外)，而異議登記在于保全經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記請(qǐng)求權(quán)，二者也大異其趣。鑒于此，本文認(rèn)為在運(yùn)用預(yù)備登記的概念時(shí)應(yīng)該厘清其部預(yù)告登記制度與異議登記制度的差異，而不應(yīng)只知其然而不知其所以然。異議登記雖然有阻止登記公信力

9、的效力，但其本身并無(wú)公信力，故甲為異議登記，乙信甲為真所有人，其不受公信力的保護(hù)。 8在歷史上我國(guó)曾存在過(guò)異議登記制度， 9但目前已不存在異議登記的全國(guó)性法律。 10二、預(yù)告登記與異議登記之制度溯源包含預(yù)告登記和異議登記的預(yù)備登記制度發(fā)端于早期普魯士法規(guī)定的異議登記。普魯士法上的異議登記，其開(kāi)展過(guò)程以1872年5月5日的所有權(quán)取得法和土地登記法為中心，可分為前、后兩期予以說(shuō)明。前期的普魯士法，有兩種預(yù)備登記，即固有異議登記和其他種類的異議登記。所謂固有異議登記，又稱為保全權(quán)利和順位的異議登記，其目的在于保全物的請(qǐng)求權(quán)。它首先具有保全權(quán)利的消極效力。如1783年12月10日的抵押法第二部第289

10、條規(guī)定：任何人在主無(wú)過(guò)失，妨害即時(shí)行使不動(dòng)產(chǎn)上物之請(qǐng)求權(quán)時(shí)，得申請(qǐng)異議登記。其中，所謂物之請(qǐng)求權(quán)，除了已經(jīng)成立的物權(quán)外，尚包括物權(quán)設(shè)定的請(qǐng)求權(quán)。依據(jù)同法同部第298條規(guī)定，此異議登記一經(jīng)記入土地登記簿，其后所為的全部處分和以該處分為容的登記，被認(rèn)為不得侵害異議申請(qǐng)人的權(quán)利。其次，它還具有保全順位的積極效力。比方，依據(jù)前引抵押法第二部第299條規(guī)定，異議申請(qǐng)人以法院判決或其他方法，有效主該物的權(quán)利時(shí)，該物的權(quán)利于異議登記記入之順位，法律上當(dāng)然發(fā)生優(yōu)先于其后記入的全部權(quán)利。其他種類的異議登記與固有異議登記不同，僅有保全權(quán)利的消極效力，并無(wú)保全順位的積極效力。此類異議登記又可以分為：第一，為保全抗辯

11、的異議登記。該登記是基于抵押訴訟，債務(wù)人為保全其抗辯所使用的登記。例如，在債務(wù)清償后，債權(quán)人不同意抵押權(quán)登記的涂銷時(shí)，債務(wù)人作為對(duì)債權(quán)人侵害處分的保全手段，得在抵押登記簿上記入異議。第二，制止處分的異議登記或制止事后記入的異議登記。此項(xiàng)異議登記與前述的異議登記不同，是普魯士在實(shí)務(wù)上的創(chuàng)造，被稱為處分的限制。主要包括假扣押登記、破產(chǎn)宣告登記、強(qiáng)制拍賣登記、禁治產(chǎn)宣告登記以及對(duì)于領(lǐng)主的農(nóng)民規(guī)制登記等。后期普魯士法，即1872年5月5日的所有權(quán)取得法以及土地登記法，并未將早期普魯士法上的異議登記全面廢止，而是將其成為預(yù)告登記，并成認(rèn)兩種類型的預(yù)告登記：第一，為保全已經(jīng)成立的物權(quán)的預(yù)告登記。例如為保全

12、物權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，或權(quán)利不成立、消滅的涂銷登記請(qǐng)求權(quán)。這種預(yù)告登記又被稱為物權(quán)保全的預(yù)告登記，即登記簿存在有誤載，其登記的容與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不符時(shí)，對(duì)于真實(shí)權(quán)利人有喪失權(quán)利的危險(xiǎn)，所采取的保護(hù)手段。在普魯士法上，盡管沒(méi)有完全成認(rèn)登記簿的公信原則，但對(duì)于有償取得登記簿上權(quán)利的取得人而言，只要相關(guān)事項(xiàng)未記入登記簿，且未為取得人知悉，就不得向取得人主。所以真實(shí)的權(quán)利人為了排出取得人的善意取得，仍有進(jìn)展預(yù)告登記的必要。另依所有權(quán)取得法第12條的規(guī)定，對(duì)于登記簿第二區(qū)的權(quán)利，因登記始得對(duì)抗第三人，所以即使第三人知悉這項(xiàng)權(quán)利，如果不進(jìn)展登記，就不能取得相應(yīng)的效力。由此可見(jiàn)，物權(quán)保全的預(yù)告登記，在于打破登記

13、簿的公信原則，除此之外，并不因預(yù)告登記而改變權(quán)利的性質(zhì)。第二，為保全物權(quán)轉(zhuǎn)移、消滅的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記。就普魯士法而言，一般情況下，物權(quán)因記入登記簿而成立，或取得對(duì)于第三人的效力。但進(jìn)展本登記需要取得登記義務(wù)人的承諾。如果登記義務(wù)人不為承諾時(shí)，權(quán)利人必須對(duì)義務(wù)人提出請(qǐng)求為承諾意思表示的訴訟。但因訴訟的各種本錢都不低，如果登記義務(wù)人在此期間對(duì)于第三人為權(quán)利處分，即使登記權(quán)利人此后獲得勝訴判決，也沒(méi)有實(shí)際意義。債權(quán)請(qǐng)求權(quán)保全的預(yù)告登記制度就是針對(duì)這種情況而設(shè)置的保護(hù)手段。由于歷史源淵關(guān)系，德國(guó)法上的預(yù)備登記制度與普魯士法之間存在承繼關(guān)系。德國(guó)民法典物權(quán)編的起草人最初就是以普魯士法為藍(lán)本，做成草案

14、第37條，其容是：預(yù)告登記，為保全本登記或?yàn)楸Ｈ镜怯洺兄Z為目的的請(qǐng)求權(quán)，得記入登記簿。有預(yù)告登記目的權(quán)利者，處分其權(quán)利不得侵害預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)。該財(cái)產(chǎn)于破產(chǎn)宣告場(chǎng)合，其預(yù)告登記不失其效力。但這一草案在議會(huì)第一讀時(shí)遭到反對(duì)意見(jiàn)，反對(duì)者認(rèn)為，只需規(guī)定為保全任何既存物權(quán)的預(yù)告登記，無(wú)需規(guī)定為保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記。因此，德國(guó)民法典第一草案第844條就沒(méi)有成認(rèn)保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記。但在議會(huì)二讀時(shí)，情況有所變化，預(yù)備登記制度被區(qū)分為異議登記和預(yù)告登記。其理由是：一，物權(quán)是對(duì)人客觀地發(fā)生效力，因此保全物權(quán)的預(yù)備登記完成后，與之相悖的處分行為就絕對(duì)無(wú)效;但保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)備登記僅為所保護(hù)的權(quán)利人產(chǎn)

15、生相對(duì)效力，因此，在侵害預(yù)備登記權(quán)利人權(quán)利的限度，相悖的處分行為無(wú)效。二，保全物權(quán)的預(yù)備登記，依其登記所保全已存在的物權(quán)，并決定該物權(quán)的順位。保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)備登記，記入預(yù)備登記的日期，決定被保全請(qǐng)求權(quán)的順位。三，在破產(chǎn)場(chǎng)合，破產(chǎn)管理人對(duì)于保全物權(quán)的預(yù)備登記，只成認(rèn)已存在的物權(quán)。但保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)備登記，則等于使破產(chǎn)管理人不得不設(shè)定新的權(quán)利。正是基于上述理由，德國(guó)民法典第二草案用異議登記制度代替以前的保全物權(quán)的預(yù)告登記制度，保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記制度則最終得以成認(rèn)。 11日本不動(dòng)產(chǎn)登記法的起草人，很早就確信有引入德國(guó)預(yù)備登記制度的必要性和實(shí)用性。因此，盡管日本民法并不嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)契約和債

16、權(quán)契約，并且不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件而非成立要件，日本民法仍然規(guī)定了預(yù)備登記制度。日本民法上的預(yù)備登記制度 包括假登記制度和預(yù)告登記制度，分別對(duì)應(yīng)于德國(guó)法上的預(yù)告登記制度和異議登記制度。通過(guò)對(duì)上述預(yù)告登記和異議登記制度的歷史溯源，我們至少可以得出如下結(jié)論：第一，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度和異議登記制度是同源的，即在國(guó)別上，同源于普魯士以及后來(lái)統(tǒng)一以后的德國(guó);在制度上，同源于普魯士法上的預(yù)備登記制度。因此，二者在很大程度上是可以甚至是應(yīng)該共生共榮的。第二，大陸法系主要國(guó)家如日本和德國(guó)都將二者結(jié)合起來(lái)加以規(guī)定可能并非出自日本法對(duì)德國(guó)法的簡(jiǎn)單繼受，其中很可能是有這兩個(gè)制度本身的優(yōu)異素質(zhì)在起作用。三、預(yù)

17、告登記制度與異議登記制度之求同比擬就預(yù)告登記和異議登記而言，由于二者同出一源，故而存在著較多的一樣點(diǎn)。以下將著重予以分析。(一)二者均屬預(yù)備登記，具有暫時(shí)性就預(yù)告登記和異議登記而言，二者的區(qū)分是債權(quán)和物權(quán)二分法觀念的產(chǎn)物，在這種區(qū)分格局之下，物權(quán)可以說(shuō)是目的，而債權(quán)則可以被視為手段，但從重要性上說(shuō)，二者都非常重要，都應(yīng)予以充分的保護(hù)。但從單個(gè)交易的時(shí)間順序上看，當(dāng)物權(quán)要發(fā)生變動(dòng)時(shí)，首先產(chǎn)生的是以該物權(quán)的設(shè)定(設(shè)定也可以視為廣義上的物權(quán)的變動(dòng)形式之一)、轉(zhuǎn)移、變更或消滅為容的債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán);在*些情況下，還可能有附有始期、停頓條件或其他可于將來(lái)確定的有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。由于它們?cè)谛再|(zhì)上屬

18、于債權(quán)，只具有相對(duì)的效力，因此即使權(quán)利人有此權(quán)利也不能對(duì)抗原權(quán)利人就上述即將發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的物為處分行為，為了防止這一弊端的發(fā)生，德國(guó)法規(guī)定了預(yù)告登記制度以保全其債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但它的效力是暫時(shí)的，當(dāng)物權(quán)變動(dòng)實(shí)際發(fā)生時(shí)，被保全的權(quán)利便會(huì)由預(yù)告登記推進(jìn)為本登記，此時(shí)預(yù)告登記的效力自然終止。與此相似，就異議登記而言，它是事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)現(xiàn)實(shí)登記的權(quán)利人的異議的登記。在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，出現(xiàn)錯(cuò)誤登記是常有的事，錯(cuò)誤登記發(fā)生后至更正前，由于登記的權(quán)利推動(dòng)效力與公信力，縱使登記有錯(cuò)誤，如果第三人受讓，也受到登記公信力的保護(hù)。因此，錯(cuò)誤登記的出現(xiàn)，受損者主要是事實(shí)上的權(quán)利人。為防止這種情況發(fā)生，權(quán)利

19、人得為異議登記，以及時(shí)防止第三人的介入而借登記的公信力取得受讓利益。但是，在此過(guò)程中的異議登記制度說(shuō)到底仍然是暫時(shí)的，當(dāng)更正登記做成之后，以前的異議登記也就自然失其效力。(二) 二者均屬保全登記由上述分析可以看出，不管是預(yù)告登記制度還是異議登記制度，其目的都在于確保登記權(quán)利人的權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)：前者保全了權(quán)利人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，后者如果作成了更正登記則保全了成立在先的物權(quán)。(三)二者均屬限制登記預(yù)告登記制度和異議登記制度在保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)和物權(quán)時(shí)，都是通過(guò)對(duì)登記名義人處分權(quán)之限制而到達(dá)保全登記權(quán)利人權(quán)利的目的的，在這一過(guò)程中，對(duì)登記名義人處分權(quán)的限制實(shí)際上通過(guò)阻止公信力來(lái)完成。在預(yù)告登記，通過(guò)登記的權(quán)利

20、人在一定程度上取得了對(duì)抗原所有人的權(quán)利，因?yàn)?，?jīng)過(guò)預(yù)告登記后，原權(quán)利人的本登記的公信力被消減，在預(yù)告登記權(quán)利人與第三人之間，在妨害預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的圍，義務(wù)人(原權(quán)利人)的處分行為無(wú)效，從中足見(jiàn)預(yù)告登記的排他效力。也正因?yàn)槿绱?，才有學(xué)者說(shuō)：預(yù)告登記系介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具二者之性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性，實(shí)有困難，可認(rèn)為系于土地登記簿上公示，以保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)為目的，具有假設(shè)干物權(quán)效力之制度。 12而在德國(guó)法上，異議登記的效力之一就在于阻斷登記的公信力(德國(guó)民法典第892條)，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利正確性推定效力的中止。在異議登記后，登記名義人仍得處分其權(quán)利，得申請(qǐng)權(quán)利移轉(zhuǎn)登記，地政機(jī)

21、關(guān)應(yīng)予受理。假設(shè)異議為正當(dāng)，異議標(biāo)的之權(quán)利處分成為無(wú)效，處分之相對(duì)人(受讓人)縱屬善意，亦不受登記公信力的保護(hù)，異議人反可請(qǐng)求涂銷在后的與其異議登記相抵觸的登記，反之，假設(shè)異議為不正當(dāng)，其后之處分仍屬有效，因登記的公信力不受阻斷。 13這里需要指出的是，雖然異議登記具有阻斷登記公信力的作用，但異議登記自身并無(wú)公信力，被學(xué)者所津津樂(lè)道的例子是：甲進(jìn)展了異議登記，乙雖然相信甲為真正的權(quán)利人，但卻并不能受公信力的保護(hù)。 14(四)登記之發(fā)生上具有一樣性在德國(guó)法上，二者均可依共同申請(qǐng)或假處分命令而為登記。德國(guó)民法典第885條規(guī)定：預(yù)告登記，根據(jù)假處分的指令，或者根據(jù)預(yù)告登記所涉及的各項(xiàng)土地物權(quán)的權(quán)利人

22、同意，而納入登記。法院發(fā)布的假處分指令，無(wú)須證實(shí)應(yīng)保全的請(qǐng)求權(quán)已受到危害。在登記時(shí)，為了詳細(xì)說(shuō)明應(yīng)保全的請(qǐng)求權(quán)，可以引用假處分或者登記許可證。同樣，異議登記也得依假處分原因或因土地登記簿中的更正所涉及的權(quán)利人的同意(Bewilligung)而為之。前面已經(jīng)提到，上述提到的所謂假處分，為德國(guó)民事訴訟法上所規(guī)定的保全程序(第935條以下)，與我國(guó)民事訴訟法上規(guī)定的財(cái)產(chǎn)保全制度有類似之處，只是其標(biāo)的不包括金錢債權(quán)。同時(shí)，德國(guó)民法典第899條規(guī)定，為異議登記而作出的假處分命令無(wú)需證明異議人之權(quán)利已受到危害，而僅需釋明其登記原因即可，因?yàn)榛诘聡?guó)民法典第892條規(guī)定的登記公信力，異議人的真實(shí)權(quán)利可被認(rèn)為

23、已受到實(shí)際的威脅，故而本條所規(guī)定的假處分與德國(guó)民事訴訟法上規(guī)定的假處分略有區(qū)別，不過(guò)，法院仍得命異議人提供擔(dān)保。四、預(yù)告登記制度與異議登記制度之求異比擬筆者認(rèn)為，預(yù)告登記與異議登記雖有諸多相似之處，但二者在登記所保全的權(quán)利容、登記的效力以及在推進(jìn)到本登記的程序上等諸多方面均存在明顯區(qū)別。因而其具有不同的制度價(jià)值和制度安排。從法律上探討兩者的區(qū)別,具有更為重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。(一)二者保全的權(quán)利容不同關(guān)于預(yù)告登記制度所保全的請(qǐng)求權(quán)的圍，設(shè)有該制度的國(guó)家和地區(qū)的法律均有明確規(guī)定。如德國(guó)民法典第883條第一款規(guī)定：為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或廢止一項(xiàng)土地上的物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，或土地上負(fù)擔(dān)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，或變更這

24、些物權(quán)的容或其順位的請(qǐng)求權(quán)，得在土地登記簿中為預(yù)告登記。被保全的請(qǐng)求權(quán)附條件或者附期限時(shí)，也準(zhǔn)許為預(yù)告登記。我國(guó)地區(qū)土地登記規(guī)則第96條規(guī)定：有以下情形之一者，得申請(qǐng)為預(yù)告登記：(1)為保全關(guān)于土地權(quán)利轉(zhuǎn)移、或使其消滅之請(qǐng)求權(quán);(2)為保全土地權(quán)利容或次序之變更之請(qǐng)求權(quán)，預(yù)告登記于附有條件或?qū)?lái)之請(qǐng)求權(quán)，亦得為之。由此可見(jiàn)，一般而言，可被預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)包括：以物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、變更或消滅為容的(債權(quán))請(qǐng)求權(quán);附有始期、停頓條件或者其他可于將來(lái)確定的有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。當(dāng)然在日本民法上，其假登記所保全的圍還包括物權(quán)。而異議登記在于保全經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記請(qǐng)求權(quán)，德國(guó)民法稱之為登記訂

25、正請(qǐng)求權(quán)。查德國(guó)民法典第899條可知異議登記為更正登記之輔助，二者所保全的均為登記訂正請(qǐng)求權(quán)。一般而言，其發(fā)生之情形有二：(1)登記之涂銷，指物權(quán)之合意不存在、無(wú)效或被撤銷的情形;(2)登記之更正，指登記人員錯(cuò)誤為登記或涂銷的情形。 15(二)二者的效力不同首先，在保全權(quán)利上的不同。二者在保全權(quán)利的容上的差異，已如上述，此處只涉及保全權(quán)利效力上的不同。關(guān)于預(yù)告登記保全權(quán)利之效力，在立法例上有幾種選擇，如制止其后的登記、制止登記名義人再為處分或采取相對(duì)無(wú)效主義。 16但就目前設(shè)有預(yù)告登記制度的國(guó)家和地區(qū)而言，為兼顧當(dāng)事人的利益，保持目的和手段的平衡，一般不采取制止處分或制止登記主義，而奉行處分相

26、對(duì)無(wú)效之原則。即在預(yù)告登記后，就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，義務(wù)人仍得為處分。只是在預(yù)告登記權(quán)利人與第三人之間，在妨害預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的圍，義務(wù)人的處分行為無(wú)效。因此，如果預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)不存在或其請(qǐng)求權(quán)嗣后消滅，或預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)義務(wù)人的處分表示同意，則義務(wù)人對(duì)第三人的處分行為便絕對(duì)地有效。對(duì)此，德國(guó)民法典第883條第2款規(guī)定：在對(duì)土地或權(quán)利為預(yù)告登記后所為的處分，在妨害前項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)的全部或一部的限度無(wú)效。而與此有所差異的是，在經(jīng)過(guò)異議登記之后，雖然土地權(quán)利人仍得處分其權(quán)利，且如與異議登記所保全的權(quán)利相抵觸者，則在抵觸的圍其處分行為也為無(wú)效，但這種無(wú)效是有條件的，即必須說(shuō)明其登記原因(除非異議登記的

27、申請(qǐng)是經(jīng)利害關(guān)系人同意的)，反之，則屬有效。而前述預(yù)告登記沒(méi)有這種要求。其次，在保全順位效力上的差異。預(yù)告登記的效力不僅在于其能保全請(qǐng)求權(quán)這種實(shí)體權(quán)利，其效力還表達(dá)為能保全該請(qǐng)求權(quán)的順位。德國(guó)民法典第883條第3款規(guī)定：以轉(zhuǎn)讓*項(xiàng)權(quán)利為請(qǐng)求權(quán)的標(biāo)的時(shí)，該項(xiàng)權(quán)利的順位按預(yù)告登記的日期加以確定。結(jié)合本條規(guī)定，就預(yù)告登記自身性質(zhì)而言，它本身并無(wú)獨(dú)立的效力，而是與本登記的效力共進(jìn)退。如果只有預(yù)告登記而沒(méi)有本登記，則預(yù)告登記就沒(méi)有任何意義。但預(yù)告登記在依賴本登記的同時(shí)，也完善了本登記的效力，由預(yù)告登記所保全的權(quán)利的順位可以在日后的本登記中繼續(xù)有效。如甲就其不動(dòng)產(chǎn)為乙設(shè)定抵押權(quán)，乙在承受抵押權(quán)設(shè)定的預(yù)告登

28、記后，甲又將該不動(dòng)產(chǎn)為丙設(shè)定抵押權(quán)，而丙又在乙之前完成了抵押權(quán)設(shè)定的本登記，當(dāng)乙根據(jù)預(yù)告登記而做本錢登記時(shí)，其本登記的順位優(yōu)先于丙，其效力視為在預(yù)告登記做成之時(shí)就已發(fā)生。而對(duì)于異議登記，則不存在保全順位的問(wèn)題。具體而言，在異議登記之下，如果異議為正當(dāng)，則說(shuō)明異議登記的權(quán)利人應(yīng)該是真實(shí)的權(quán)利人，則他作為真實(shí)權(quán)利人的地位就是客觀存在的，而不需要異議登記將其保全，即使基于此種正當(dāng)?shù)漠愖h，會(huì)有更正登記的做成，那也只是對(duì)真實(shí)權(quán)利的重新確認(rèn)，而不是保全。如果異議不正當(dāng)，則本登記的公信力不受任何阻斷，異議登記也就不發(fā)生任何效力，更談不上保全效力。不過(guò)，在上述分析中，這種異議的正當(dāng)性判斷應(yīng)由誰(shuí)作出，德國(guó)法未作

29、出明確規(guī)定，現(xiàn)有資料也失之闕如。但由于異議登記為更正登記的輔助手段，目的在于防止為更正登記前因登記的公信力而使異議登記權(quán)利人受損害，而更正登記須征得登記名義人之同意進(jìn)展，假設(shè)登記名義人同意，自然異議登記視為正當(dāng);假設(shè)登記名義人不為同意，異議登記權(quán)利人可請(qǐng)求法院判決其為同意， 17此時(shí)，自然由法院來(lái)判定異議登記的正當(dāng)性。此外，異議登記還可中止登記取得時(shí)效的進(jìn)展(德國(guó)民法典第900條第1項(xiàng))。 18第三，有無(wú)預(yù)警效力不同。因?yàn)轭A(yù)告登記有權(quán)利保全和順位保全的效力，因此，第三人不得無(wú)視預(yù)告登記的存在，預(yù)告登記在本登記之前對(duì)于第三人有預(yù)告的意義。第三人應(yīng)通過(guò)預(yù)告登記認(rèn)識(shí)到預(yù)告登記權(quán)利人日后為本登記的可能

30、性，從而不為妨害預(yù)告登記所保全的權(quán)利(或權(quán)利順位)之行為，而且，第三人也不能以不知預(yù)告登記為由為善意之抗辯。日本學(xué)者將預(yù)告登記的此項(xiàng)效力稱為警告的效力。 19而對(duì)于異議登記來(lái)說(shuō)，由于它自身沒(méi)有公信力，即使第三人根據(jù)異議登記相信異議登記權(quán)利人為真權(quán)利人，也不會(huì)受到公信力的保護(hù)，因此，異議登記沒(méi)有所謂預(yù)警的效力。第四，有無(wú)破產(chǎn)保護(hù)效力不同。 20預(yù)告登記具有破產(chǎn)保護(hù)的效力，基于該效力，預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)不僅可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人以保證請(qǐng)求權(quán)人取得物權(quán)，而且還可以在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人陷于破產(chǎn)時(shí)對(duì)抗其他債權(quán)人，從而使預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。 21對(duì)此，德國(guó)破產(chǎn)法第24條有規(guī)定：為保全破產(chǎn)

31、人的土地權(quán)利，或破產(chǎn)人所為登記的權(quán)利讓與、消滅，或權(quán)利容、順位變更請(qǐng)求權(quán)，在登記簿記入預(yù)告登記時(shí)，債權(quán)人對(duì)破產(chǎn)管理人得請(qǐng)求履行?？梢?jiàn)，預(yù)告登記還有在相對(duì)人陷于破產(chǎn)，但請(qǐng)求權(quán)的履行期限尚未到來(lái)或履行條件并未成就時(shí)，排斥他人而保障請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。這一效力同樣適用于相對(duì)人死亡、其財(cái)產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為緣由要求滌除預(yù)告登記。 22而在異議登記之下，如果異議為正當(dāng)，則異議登記權(quán)利人為真權(quán)利人，則在破產(chǎn)程序中，他直接享有取回權(quán)，其效力要比預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力積極得多。因?yàn)槿』貦?quán)有直接取回的主動(dòng)的效力，而預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力僅有消極被動(dòng)的對(duì)抗效力，權(quán)利人不得因預(yù)告登記而將所涉

32、不動(dòng)產(chǎn)徑行取回。如果異議為不正當(dāng)，則它不會(huì)產(chǎn)生任何效力，更遑論破產(chǎn)保護(hù)效力。最后，有無(wú)公信力不同。所謂公信，主要適用于不動(dòng)產(chǎn)的交易。它是指一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時(shí)依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)展了公示(對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，登記是其公示方式)，則即使依公示方法表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)事實(shí)上并不存在或有瑕疵，但對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)的交易的人，法律仍然成認(rèn)其具有與該物權(quán)為真實(shí)時(shí)一樣的法律效果，以保護(hù)交易平安。 23對(duì)于預(yù)告登記而言，它正是有這種公信的效力。當(dāng)預(yù)告登記做成之后，任何第三人都可信賴此登記所顯示的權(quán)利狀態(tài)為真實(shí)，從而相信預(yù)告登記的權(quán)利人日后可能通過(guò)本登記成為真正的物權(quán)人，即使第三人不知預(yù)告登記的事實(shí)，也不能

33、動(dòng)搖其公信力，此時(shí)，他也不能以此為由進(jìn)展善意之抗辯。而異議登記之不具有公信力，上文已多有涉及，于此不贅。(三)推進(jìn)程序有所不同就預(yù)告登記而言，如何推進(jìn)到本登記，應(yīng)區(qū)分兩種情形：其一，依預(yù)告登記而受保全的請(qǐng)求權(quán)，如果沒(méi)有義務(wù)人的中間處分，預(yù)告登記權(quán)利人需要為本登記時(shí)，須經(jīng)義務(wù)人的協(xié)助而完成。如果義務(wù)人不肯協(xié)助，預(yù)告登記權(quán)利人得經(jīng)由訴訟令其協(xié)助，而后基于判決為之。 24由于預(yù)告登記并不影響所有權(quán)移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)的限制和效力，預(yù)告登記于原則上與該請(qǐng)求權(quán)同其命運(yùn)。如果請(qǐng)求權(quán)附有抗辯權(quán)，在請(qǐng)求前項(xiàng)同意之訴時(shí)，義務(wù)人得援引這些抗辯;其二，預(yù)告登記后，義務(wù)人將不動(dòng)產(chǎn)復(fù)讓與第三人而害及預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)時(shí)，對(duì)于

34、預(yù)告登記權(quán)利人的關(guān)系，應(yīng)為無(wú)效，自不待言。然而，預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)如何主該處分無(wú)效，而實(shí)現(xiàn)請(qǐng)求權(quán)呢根據(jù)德國(guó)法律，在必要的時(shí)候，預(yù)告登記權(quán)利人可通過(guò)訴訟請(qǐng)求獲得本登記的第三人同意，將預(yù)告登記義務(wù)人復(fù)登記為所有人。而且，對(duì)預(yù)告登記義務(wù)人請(qǐng)求為權(quán)利轉(zhuǎn)移(本登記)之訴訟和對(duì)第三人請(qǐng)求為同意之訴，既可以一訴合并解決，也可以分別提起。由此可見(jiàn)，一般而言，在推進(jìn)至本登記的程序上，預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)取得利害關(guān)系人之承諾書(shū)始可為之。而在異議登記之下，如果異議登記是有理由的，即異議為正當(dāng)，則異議登記權(quán)利人可直接申請(qǐng)涂銷無(wú)效之登記并申請(qǐng)更正登記，此時(shí)，無(wú)須征得利害關(guān)系人的同意;而如果異議是不正當(dāng)?shù)?，異議登記本身不起任何

35、效力，也就不存在推進(jìn)到本登記的問(wèn)題了。五、我國(guó)應(yīng)同時(shí)建立預(yù)告登記制度和異議登記制度通過(guò)上述對(duì)二者的異同比擬，我們發(fā)現(xiàn)二者雖然在很多方面有共性，但是也在另外的許多方面有區(qū)別，這些共性之下的區(qū)別甚至昭示著它們可能在*些方面需要結(jié)合起來(lái)才能使整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記制度達(dá)成完善的目的。以下，筆者將從必要性和合理性兩個(gè)方面去論證我國(guó)為什么必須同時(shí)建立上述兩項(xiàng)制度。(一)論證的前提：我國(guó)是否存在預(yù)告登記制度之所以提出這一前提，是因?yàn)?，在我?guó)是否存在預(yù)告登記制度的問(wèn)題上，有學(xué)者做出了肯定答復(fù)，并認(rèn)為預(yù)告登記制度的主要功能在我國(guó)主要通過(guò)商品房預(yù)售登記表達(dá)出來(lái)。 25因此，有必要首先厘清什么是商品房預(yù)售。所謂商品房預(yù)售

36、，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋尚未建成時(shí)，將商品房預(yù)先出售給買受人而由買受人支付一定的定金或價(jià)款的行為。 26商品房預(yù)售俗稱賣樓花。1994年的城市房地產(chǎn)管理法第44條第2款規(guī)定：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。建立部1994年城市商品房預(yù)售管理方法第10條規(guī)定：商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。第13條又規(guī)定，如未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的，應(yīng)由房地產(chǎn)管理部門處以警告、責(zé)令停頓預(yù)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、撤消商品房

37、預(yù)售許可證，并可處以罰款。根據(jù)上述商品房預(yù)售概念的涵，我們可以發(fā)現(xiàn)此處的商品房預(yù)售與前文論及的預(yù)告登記制度存在著較大的不同。第一，二者的前提不同。預(yù)告登記是指為了保全以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之得喪變更為標(biāo)的之債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)展的一項(xiàng)登記，經(jīng)由此種登記，使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)也獲得了公示的效力，從而得以對(duì)抗第三人?？梢哉J(rèn)為預(yù)告登記是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人處分權(quán)的一種限制。由此可見(jiàn)，預(yù)告登記的存在是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的存在為前提的，只有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)客觀地確定地存在，才可能對(duì)就其得喪變更的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)展預(yù)告登記。而在商品房預(yù)售之下，房屋還沒(méi)有建成，更沒(méi)有實(shí)際交付，當(dāng)事人還沒(méi)有取得所有權(quán)，顯然，此時(shí)不存在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，因此，商品房預(yù)售不以不動(dòng)

38、產(chǎn)物權(quán)的存在為前提。第二，二者登記的性質(zhì)不同。在預(yù)告登記之下，當(dāng)事人簽訂合同以使物權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，債權(quán)人為了使自己的債權(quán)實(shí)現(xiàn)更為確定時(shí)可以進(jìn)展預(yù)告登記以保全權(quán)利和順位，也可以不進(jìn)展預(yù)告登記而等待債務(wù)人到期履行。因此，在預(yù)告登記之下，當(dāng)事人是否登記是可以自主決定的一種權(quán)利。而在商品房預(yù)售登記中，根據(jù)城市商品房預(yù)售管理方法的規(guī)定，預(yù)售登記應(yīng)當(dāng)是由預(yù)售人辦理預(yù)售登記手續(xù)，因辦理登記乃是預(yù)售人的一項(xiàng)義務(wù)，不是可以自主決定的。第三，二者的立法旨趣不同。我國(guó)的商品房預(yù)售登記為商品房預(yù)售人(開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè))所負(fù)擔(dān)的一項(xiàng)公法性的義務(wù)，法律并未將重心放在對(duì)預(yù)售合同買方利益的保護(hù)上，并未規(guī)定買方對(duì)預(yù)售人的(預(yù)售)登記

39、請(qǐng)求權(quán);而在預(yù)告登記，其本身為保全買方請(qǐng)求權(quán)而設(shè)，買方有權(quán)通過(guò)預(yù)告登記使自身對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)請(qǐng)求物權(quán)化，其著眼點(diǎn)在于對(duì)買方利益的保護(hù)。 27第四，二者附屬的疇有所不同。查城市房地產(chǎn)管理法和城市商品房預(yù)售管理方法可知，預(yù)售登記是一種備案登記，而備案乃是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的一種管理方式，在*種程度上屬于公法的疇。而對(duì)于這種公法性質(zhì)的備案，如果當(dāng)事人不予辦理的話，會(huì)產(chǎn)生由房地產(chǎn)管理部門處以警告、責(zé)令停頓預(yù)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、撤消商品房預(yù)售許可證，并可處以罰款的行政處分后果。與此相反，預(yù)告登記制度則主要發(fā)生權(quán)利保全、權(quán)利順位保全以及破產(chǎn)保護(hù)效力等私法上的效果，因而應(yīng)歸屬于私法的疇。由上述比擬可以看出，在我國(guó)

40、并沒(méi)有建立真正意義上的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。是否要建立真正的有別于商品房預(yù)售登記的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，將是我們必須面對(duì)的抉擇。(二)同時(shí)設(shè)立預(yù)告登記制度和異議登記制度的必要性在實(shí)際生活中，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展而不斷升高，同時(shí)由于現(xiàn)代社會(huì)生活節(jié)奏的加快和人口流動(dòng)的日趨頻繁，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)易主必將是愈來(lái)愈常有的事。在此種情況下，更好地維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的商業(yè)秩序?qū)⑹欠浅Ｖ匾氖?。在一宗不?dòng)產(chǎn)交易中，賣方一般享有的是物權(quán)，而買方一般享有的是債權(quán)，而物權(quán)與債權(quán)相比在效力上具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的地位。因此，在利益權(quán)衡之下，對(duì)買方利益的保護(hù)顯得更為重要。而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易中買方影響最大的恐怕就是不動(dòng)產(chǎn)的一物二賣了。

41、甲于三日與乙簽訂房屋買賣合同，由于其他原因而沒(méi)有及時(shí)辦理登記手續(xù)，此時(shí)房屋的物權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移，甲對(duì)自己的房屋仍然可以處分。在這種情況下，甲極有可能基于*種原因而將該房屋另賣他人，此時(shí)，乙只能受到較弱的債權(quán)的保護(hù)，他當(dāng)初買房的目的極有可能落空。如果建立預(yù)告登記制度，則乙就可以在與甲簽訂合同之后隨即為預(yù)告登記以保全自己的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。此外，預(yù)告登記的其他諸多效力都可為其所用，因而能夠起到較好的保護(hù)作用。對(duì)此，前文已經(jīng)論及，此處不再贅述。對(duì)于是否應(yīng)把異議登記作為我國(guó)登記制度的一種類型，主要有如下兩種意見(jiàn)。其一，認(rèn)為目前實(shí)行異議登記的條件尚不成熟：一方面，實(shí)行異議登記后，登記的公示作用將會(huì)減弱，甚至權(quán)利設(shè)

42、定和移轉(zhuǎn)的登記因?yàn)楫愖h登記的存在而降低了其應(yīng)有的價(jià)值。在我國(guó)由于登記制度正處于日益完善的階段，登記制度還不成熟，在這種情況下，實(shí)行異議登記，將會(huì)使登記制度難以發(fā)揮作用;另一方面，實(shí)行異議登記制度在實(shí)踐中也難以操作。 28其二，認(rèn)為由于存在登記權(quán)利和事實(shí)權(quán)利不一致的可能性，也就存在保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人的必要性。雖然保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人的最前方式是對(duì)現(xiàn)實(shí)登記為更正登記，但考慮到更正程序較長(zhǎng)特別是真正權(quán)利人與登記權(quán)利人之間的爭(zhēng)議一時(shí)難以解決，法律有必要建立異議登記制度，以臨時(shí)性地保護(hù)真正權(quán)利人。 29筆者以為，上述第一種意見(jiàn)過(guò)分慎重，異議登記制度并不會(huì)對(duì)登記造成障礙，相反，它們的結(jié)合恰好會(huì)使整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登

43、記制度更為完善。從財(cái)產(chǎn)登記制度演化的邏輯上看，它在根本價(jià)值取向上發(fā)生過(guò)三次顯著的重大變化：最初的登記主要是為了對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)展區(qū)分，以便利稅賦的征收;隨著時(shí)代的開(kāi)展，財(cái)產(chǎn)登記逐步與財(cái)產(chǎn)權(quán)聯(lián)系起來(lái)，成為所有權(quán)人和其他權(quán)利人確定和保護(hù)財(cái)產(chǎn)的重要手段;再后來(lái)，商品經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展使財(cái)產(chǎn)的流動(dòng)性增加，財(cái)產(chǎn)登記的功能逐步從以保障財(cái)產(chǎn)利益既得者的靜態(tài)的財(cái)產(chǎn)平安為中心，逐步轉(zhuǎn)移到以保護(hù)交易相對(duì)人的動(dòng)態(tài)的財(cái)產(chǎn)平安為中心，即由權(quán)利區(qū)分時(shí)代的財(cái)產(chǎn)登記制度向權(quán)利保護(hù)時(shí)代的財(cái)產(chǎn)登記制度再到交易平安保護(hù)時(shí)代的財(cái)產(chǎn)登記制度的邁進(jìn)。 30現(xiàn)在正處于交易平安保護(hù)時(shí)代，因而我們要建立的是要與此相適應(yīng)的登記制度，異議登記制度也理應(yīng)如此。異議

44、登記具有阻斷本登記公信力的效力，好似使登記的公示作用減低了，從而降低了對(duì)交易平安的保護(hù)。但實(shí)際上，異議登記作成之后是公示的(盡管它本身沒(méi)有公信力)，第三人可以從登記簿上得知該物處于有爭(zhēng)議狀態(tài)，從而更為全面和審慎地做出意思表示，很好地考慮了第三人的利益，而第三人往往代表了交易關(guān)系中社會(huì)群眾的利益，因此可以說(shuō)，異議登記制度與本登記結(jié)合起來(lái)在更廣的圍和更高的層次上保護(hù)了交易平安，完全符合交易平安保護(hù)時(shí)代財(cái)產(chǎn)登記制度的價(jià)值取向。當(dāng)然，異議登記制度確有導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不穩(wěn)定的消極作用，為解決這一問(wèn)題，盡早恢復(fù)正常的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序，法律應(yīng)為異議登記之效力設(shè)定一定的除斥期間。所以，有學(xué)者建議將此期間規(guī)定為三個(gè)

45、月，如自異議登記之日起三個(gè)月未向登記機(jī)關(guān)提出更正登記申請(qǐng)，應(yīng)使異議登記喪失效力。而且，如果申請(qǐng)人所提出的異議最終不能成立，并因異議登記給登記權(quán)利人利益造成損失的，申請(qǐng)人還應(yīng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任。 31綜上所述，筆者以為，同時(shí)建立預(yù)告登記和異議登記制度使其同本登記制度結(jié)合起來(lái)，在我國(guó)是非常必要的。(三)同時(shí)設(shè)立預(yù)告登記制度和異議登記制度的合理性：二者的效率分析從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，有效的制度就是能夠保證到達(dá)社會(huì)最優(yōu)的制度。而是否到達(dá)社會(huì)最優(yōu)其衡量指標(biāo)又是多元的，其易本錢和收益是最重要的指標(biāo)。以下，本文將運(yùn)用這兩個(gè)指標(biāo)來(lái)檢視筆者在上文提出的同時(shí)建立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度和異議登記制度之后的效率。1、分析工具：

46、法律制度的本錢、效益與效率法律本錢是指法律系統(tǒng)運(yùn)作的全部費(fèi)用支出，它具體包括立法及法的實(shí)施等各個(gè)環(huán)節(jié)中當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)權(quán)利、行使權(quán)力、履行義務(wù)和承當(dāng)責(zé)任所消耗的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間資源。法律本錢在性質(zhì)上屬于交易本錢。 32從法的運(yùn)行的角度看，法律本錢可分為立法本錢和實(shí)施本錢，前者指立法過(guò)程中人力、物力、財(cái)力和時(shí)間等資源的支出;而后者則指人們?cè)诜蓪?shí)施(執(zhí)法、司法、守法)過(guò)程中的投入。一般講，影響立法本錢的因素主要有：一、法律規(guī)的產(chǎn)生機(jī)制，自發(fā)產(chǎn)生的規(guī)由于省卻了專門的分析研究費(fèi)用，因而發(fā)現(xiàn)本錢 33較低，而相反自覺(jué)的超前的立法則發(fā)現(xiàn)本錢較高;二、法律的穩(wěn)定性，法律的穩(wěn)定性越強(qiáng)，立、該、廢的次數(shù)就少，

47、故而費(fèi)用也低;三、法律的社會(huì)性和普遍性，在各國(guó)越是普遍的法律就越容易互相借鑒從而節(jié)省了立法本錢;四、立法技術(shù)，立法過(guò)程量現(xiàn)代化技術(shù)手段的運(yùn)用可以大大縮短時(shí)間而降低立法本錢。影響實(shí)施本錢的因素主要有：一、法律容的科學(xué)性，符合科學(xué)規(guī)律的法律越容易實(shí)施;二、法律的操作性，操作性越強(qiáng)的法律越容易實(shí)施;三、守法鼓勵(lì)機(jī)制，當(dāng)個(gè)人守法的結(jié)果與其私人利益相一致時(shí)，法律因?yàn)榫哂性诘睦骝?qū)動(dòng)性而易于推行; 34四、法律實(shí)施機(jī)構(gòu)設(shè)置的合理性，機(jī)構(gòu)設(shè)置如果對(duì)當(dāng)事人的交易活動(dòng)多有不便時(shí)，當(dāng)事人的守法本錢將大大提高;五、公眾的法律意識(shí)狀況和法律傳統(tǒng)。法律效益是指在立法和法的實(shí)施過(guò)程中的收益減去本錢消耗后所得到的綜合結(jié)果，

48、也即法律在現(xiàn)實(shí)生活作用結(jié)果中符合目的的有效局部 35，用公式表示就是：法律效益=法律收益-法律本錢與法律本錢相對(duì)應(yīng)，法律效益也可分為立法效益和實(shí)施效益。前者指通過(guò)立法所取得的時(shí)間效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的總稱;后者指人們?cè)诜蓪?shí)施中所獲得的司法效益、執(zhí)法效益和守法效益等的總稱。從上述公式中可以看出，法律效益的決定因素主要是兩個(gè)，即法律收益和法律本錢，其具體的自變和因變關(guān)系通過(guò)上述公式自是一目了然。法律效率是指采用*種法律制度的新增效益與其所耗本錢之間的比率，用公式表示就是：法律效率=法律效益法律本錢法律效率是將法律自身的投入和產(chǎn)出進(jìn)展比擬以后的產(chǎn)物，其突出地表現(xiàn)為單位法律本錢所產(chǎn)出的效益量。因

49、此它是衡量法律制度績(jī)效的重要指標(biāo)。從上述公式也可看出，法律效益和法律本錢是決定法律效率的因素，其中法律效益與法律效率成正比例公信，法律本錢與法律效率成反比例關(guān)系。而由于法律本錢既影響法律效益又影響法律效率，因此其在法律效率的決定系統(tǒng)中處于關(guān)鍵地位。2、預(yù)告登記制度的本錢效益考察正統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)中有所謂經(jīng)濟(jì)人的假定，即指會(huì)計(jì)算、有創(chuàng)造性、能尋求自身利益最大化的人。 36這一點(diǎn)在日常的交易活動(dòng)中都有表達(dá)。甲將其不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙，但因其他原因沒(méi)有進(jìn)展登記，在形式主義(物權(quán)形式主義和債權(quán)形式主義)的立法模式下，乙不能取得所有權(quán)。后甲為了獲取更大的收益又將該不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了出價(jià)更高的丙，并進(jìn)展了登記，此時(shí)丙卻確定

50、地取得了所有權(quán)。一般認(rèn)為，這樣做有利于使資源配置到能將其更有效利用的部門(丙出高價(jià)，說(shuō)明丙認(rèn)為物有所值，該物可以給他帶來(lái)更大的收益)，但這種資源的優(yōu)化配置是有條件的，即必須是在一樣的競(jìng)爭(zhēng)條件下。試想如果是乙和丙同時(shí)向甲表示要購(gòu)置此不動(dòng)產(chǎn)，此時(shí)如果甲將標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給出價(jià)較高的丙，此時(shí)的物權(quán)流轉(zhuǎn)自然是符合資源優(yōu)化配置的本意的。但如果在乙已經(jīng)為承受此不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)展了準(zhǔn)備或進(jìn)展了其他以此不動(dòng)產(chǎn)為必要條件的活動(dòng)(如已為裝修房屋而買了涂料)的情況下，則就很難說(shuō)是資源的優(yōu)化配置了。因?yàn)榇藭r(shí)甲雖然獲得了更高的收益，但乙卻付出了更高的本錢，對(duì)于整個(gè)社會(huì)來(lái)說(shuō)，收益可能并沒(méi)有增加。上述情況也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中經(jīng)常所說(shuō)的外部

51、性，即當(dāng)一個(gè)行為主體的行動(dòng)直接影響到另一個(gè)或另一些主體的福利時(shí)，我們就說(shuō)前者的行動(dòng)對(duì)后者有外部性， 37曼昆則用最簡(jiǎn)單的話將其概括為：一個(gè)人的行動(dòng)對(duì)旁觀者福利的影響。 38從資源配置的意義上分析，無(wú)論是正外部性還是負(fù)外部性，都會(huì)影響資源配置的效率。 39上述實(shí)例中甲的行為對(duì)乙來(lái)講，顯然具有負(fù)外部性，它并不能使資源配置到達(dá)最正確，因而也不能讓經(jīng)濟(jì)收益最高。而且甲的行為在法律層面上雖然是無(wú)可指責(zé)的，但在道德層面上卻并不是值得提倡的，如果任其開(kāi)展，對(duì)整個(gè)社會(huì)的信用是有害的。因此，其社會(huì)收益很可能是低的。而預(yù)告登記制度恰好能解決這些問(wèn)題。經(jīng)義務(wù)人同意或法院判決后,購(gòu)置者(乙)可以將這項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登

52、記,因預(yù)告登記具有物權(quán)的排他效力，故出賣方的任何違背預(yù)告登記容的處分均為無(wú)效，這就確保了購(gòu)置者將來(lái)能夠獲得指定的房屋，其實(shí)施后的司法效益是顯而易見(jiàn)的。同時(shí)，對(duì)于出賣方(甲)而言，他既然已經(jīng)同購(gòu)置方訂立了合同,就應(yīng)當(dāng)信守自己的承諾，預(yù)告登記制度在一定限度限制出賣方的處分權(quán)具有合理性。而對(duì)于第三人(丙)來(lái)說(shuō)，由于購(gòu)置者的請(qǐng)求權(quán)已被公示，他完全可以通過(guò)查詢來(lái)了解該不動(dòng)產(chǎn)的情況，防止受到損害，可見(jiàn)，它對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益的維護(hù)也是周到的。而從其設(shè)立本錢來(lái)看，它只是在本登記根底上的添磚加瓦，很多設(shè)立本錢(如對(duì)各國(guó)登記制度的調(diào)研費(fèi)用等)都可以由本登記的設(shè)立而省卻，需要做的只是將該制度形諸法律條文而已。就實(shí)施本

53、錢而言，預(yù)告登記的作成，雖然需要有對(duì)方當(dāng)事人的同意或法院的判決，但相對(duì)于作成預(yù)告登記所得的收益來(lái)說(shuō)，這些費(fèi)用是微缺乏道的。在這一點(diǎn)上，當(dāng)事人是最好的利益判斷者，如果他認(rèn)為請(qǐng)求對(duì)方同意或法院判決需費(fèi)甚巨，他可以不必啟動(dòng)預(yù)告登記程序，其選擇權(quán)完全在當(dāng)事人自己。因此，綜合來(lái)看，預(yù)告登記的效益本錢比是較高的，因而效率也是較高的。3、異議登記制度與物權(quán)保全根據(jù)德國(guó)民法典第894條的規(guī)定，異議登記發(fā)生于如下情形：一，物權(quán)合意不存在、無(wú)效或被撤銷的情形;二，因登記人員的過(guò)失而為錯(cuò)誤登記的情形。在這兩種情況下，真正的物權(quán)人都不是登記名義人，因而發(fā)生了所謂法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)的區(qū)分。 40于此情況下，如果法律只是

54、為當(dāng)事人提供了更正登記或回復(fù)登記等屬于本登記疇的救濟(jì)手段的話，可能會(huì)出現(xiàn)如下情況：即在更正或回復(fù)登記之前或者在更正或回復(fù)登記之訴進(jìn)展中，第三人可能根據(jù)登記簿的記載而與登記名義人進(jìn)展交易，取得登記的公信力利益，這對(duì)真正物權(quán)人是極為不利的。此時(shí)，他只有以下兩種選擇：一，采取訴訟保全措施，二，眼睜睜看著第三人取得本屬于自己的物權(quán)。如采前者，需證明異議人(物權(quán)人)之權(quán)利已受到危害，但這一證明的本錢是相當(dāng)高昂的，因?yàn)樗緛?lái)就不是登記名義人，卻要證明自己是真權(quán)利人，而且還要證明其權(quán)利已受到危害。如采后者，則可能是：第一，權(quán)利人在回復(fù)登記之前沒(méi)有起訴。此時(shí)，因自己之物已被第三人取得，他當(dāng)然可能提起訴訟，但只

55、能提起登記名義人侵權(quán)之訴或登記機(jī)關(guān)賠償之訴(而我國(guó)尚未建立登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任制度，)而不能提起第三人侵權(quán)之訴，因?yàn)榈谌耸芄帕Φ谋Ｗo(hù)。但不管提起哪種訴訟，他最終都得不到本屬自己的不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)樵摬粍?dòng)產(chǎn)已經(jīng)確定地屬于第三人所有(他最多只能得到賠償)，但卻要為訴訟花費(fèi)大量的時(shí)間、精力、金錢，本錢很高，而收益較低。第二，權(quán)利人在回復(fù)登記之前已經(jīng)起訴(回復(fù)登記之訴)，且沒(méi)有采取保全措施，此時(shí)物權(quán)由第三人取得的事實(shí)將使訴訟變得沒(méi)有任何意義，因而可能被終止，于是，物權(quán)人、法院支付了大量司法本錢最終卻沒(méi)有任何收益?？梢?jiàn)，這兩種選擇的收益和本錢比例都較小，因而是無(wú)效率的。而如果法律設(shè)置了異議登記制度，基于與設(shè)

56、立預(yù)告登記同樣的原因，其設(shè)立本錢是較低的。在實(shí)施過(guò)程中，依德國(guó)法真正的物權(quán)人只需有對(duì)方的同意或有假處分命令，即可作成異議登記。這里的假處分命令無(wú)需證明異議人之權(quán)利已受到危害，而僅需釋明其登記原因即可。從中可以看出，假處分命令的取得是較為容易的。因而，即使在對(duì)方不同意異議登記的情況下，物權(quán)人也只需付出較小的本錢即可取得假處分命令以保全自己的物權(quán)，其效益顯然是較高的。當(dāng)然，如果異議登記存在的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，則會(huì)因時(shí)間本錢的過(guò)度支出而抵銷其一局部效益，如可能使物權(quán)關(guān)系不穩(wěn)定等，對(duì)此，可以通過(guò)限制異議登記生效的期間來(lái)解決，如前所述可以限定為三個(gè)月，必要時(shí)可以允許順延。 41但物權(quán)法草案規(guī)定的是三個(gè)月或十五日

57、。 42由此可見(jiàn)，即使單純從預(yù)告登記和異議登記制度本身的制度效率來(lái)看，二者也是非常有效的制度，而它們?nèi)绻c本登記結(jié)合起來(lái)發(fā)揮其整合的效應(yīng)，效率必定會(huì)更高。而這兩項(xiàng)制度各自的適應(yīng)性以及各自的高效率正是我們應(yīng)當(dāng)同時(shí)設(shè)立二者的根據(jù)所在。(四)同時(shí)設(shè)立預(yù)告登記制度和異議登記制度的障礙因素的排除當(dāng)然，同時(shí)設(shè)立預(yù)告登記和異議登記制度在理論上具有必要性和可能性并不能掩蓋更不能無(wú)視實(shí)際操作中的困難。就目前我國(guó)的情況而言，同時(shí)設(shè)立二者可能至少存在如下困難。第一，本登記的設(shè)立和貫徹本身就較為薄弱和落后。一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，我國(guó)民間尤其是農(nóng)村地區(qū)，對(duì)于房屋等不動(dòng)產(chǎn)根本上不進(jìn)展登記(權(quán)利登記)，即使轉(zhuǎn)讓其權(quán)利，也多以民

58、間鄉(xiāng)俗進(jìn)展，而不知登記為何物。而我國(guó)對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓進(jìn)展規(guī)制的城市房地產(chǎn)管理法也只適用于對(duì)城市房屋轉(zhuǎn)讓、登記的規(guī)，對(duì)農(nóng)村房屋之得喪變更進(jìn)展規(guī)制的全國(guó)性法律，目前還沒(méi)有。在這種本登記的根基都不穩(wěn)的情況下就要著手同時(shí)建立預(yù)告登記和異議登記制度，其困難可想而知。第二，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記管理體制總體上還較為混亂。關(guān)于這一點(diǎn)，最典型的表現(xiàn)就是登記機(jī)關(guān)林立和登記簿的編成上的混亂。在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)登記按類別和層次由多個(gè)機(jī)關(guān)進(jìn)展，省、市、縣都有登記權(quán)。具體而言，這些登記機(jī)關(guān)是：土地、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、草原、海洋、房產(chǎn)等七個(gè)相關(guān)的行政管理部門，它們分別對(duì)屬于自己管轄圍的事項(xiàng)進(jìn)展登記，尤其是對(duì)處于*塊土地之上的房屋進(jìn)展登記

59、時(shí)，既要對(duì)土地進(jìn)展登記也要對(duì)房屋進(jìn)展登記，而二者登記的機(jī)關(guān)還不同。這就造成了立法、執(zhí)法資源的極大浪費(fèi)，還大大影響了交易的便捷，因而這種不合理現(xiàn)象已被不少學(xué)者提出批評(píng)。 43而就登記簿的編成而言，有物的編成和人的編成兩種模式。在前者，登記簿的作成以不動(dòng)產(chǎn)為中心構(gòu)成容，依土地地段、地號(hào)先后次序編造而成;在后者，登記簿的作成不以土地為準(zhǔn)，而以不動(dòng)產(chǎn)交易的主體即所有人及其他利害關(guān)系人為中心而構(gòu)成。我國(guó)由于登記機(jī)關(guān)的極端不統(tǒng)一性，導(dǎo)致了登記簿的編成也極不統(tǒng)一。就單純的土地登記而言，登記簿冊(cè)有兩個(gè)：一是土地登記簿，以宗地(地塊)為主項(xiàng)編成;一是土地歸戶冊(cè)，以土地權(quán)利人為主項(xiàng)編成。 44第三，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告

60、登記和異議登記制度的配套制度還沒(méi)有建立，此時(shí)就同時(shí)設(shè)立二者恐難以發(fā)揮其效用。在德國(guó)法上，要做成預(yù)告登記或異議登記，往往需要根據(jù)假處分的命令來(lái)進(jìn)展，而我國(guó)民事訴訟法并沒(méi)有任何有關(guān)假處分的規(guī)定。因此，同時(shí)設(shè)立預(yù)告登記和異議登記的配套制度是很不完善的。上述同時(shí)設(shè)立預(yù)告登記制度和異議登記制度的障礙因素是客觀存在的，如果要同時(shí)設(shè)立這兩項(xiàng)制度，就必須正面解決這些問(wèn)題。就本登記本身的薄弱和落后而言，是一個(gè)牽一發(fā)而動(dòng)全身的問(wèn)題，因而必須慎重。筆者以為，本登記雖然在*種程度上是預(yù)告登記和異議登記的根底，但我們也應(yīng)該同時(shí)看到，二者在很多方面卻還可以互補(bǔ)，從而使整個(gè)登記制度更為完善。因此，建立預(yù)告登記和異議登記與對(duì)