房地產(chǎn)的五證辦理的大概流程_secret

1、房地產(chǎn)的五證辦理的大概流程規(guī)劃用地許可土地使用許可建筑規(guī)劃許可建設許可預售許可。項目建議階段 城市規(guī)劃行政主管部門應當了解建設項目建議書階段的選址工作。各級人民政府計劃行政主管部門在審批項目建議書時，對擬安排在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設項目，要征求同級人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的意見?？尚行匝芯空撟C階段 選址意見書城市規(guī)劃行政主管部門應當參加建設項目設計任務書階段的選址工作，對確定安排在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設項目從城市規(guī)劃方面提出選址意見書。設計任務書報請批準時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。 申請建設項目選址意見書的程序： 凡計劃在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設，需要編制設計任務書（可行性研究報告）

2、的，建設單位必須向當?shù)厥?、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門提出選址申請。建設單位填寫建設項目選址申請表后，城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)規(guī)定分級核發(fā)建設項目選址意見書。按規(guī)定應由上級城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書的建設項目，市、縣城市規(guī)劃行政主管部門應對建設單位的選址報告進行審核，并提出選址意見，報上級城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設項目選址意見書。 建設項目選址意見書應當包括建設項目地址和用地范圍的附圖和明確有關問題的附件。附圖和附件是建設項目選址意見書的配套證件，具有同等的法律效力。建設項目選址意見書，按建設項目計劃審批權限實行分級規(guī)劃管理。縣人民政府計劃行政主管部門審批的建設項目，由縣人民政府城

3、市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；地級、縣級市人民政府計劃行政主管部門審批的建設項目，由該市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；直轄市、計劃單列市人民政府計劃行政主管部門審批的建設項目，由直轄市、計劃單列市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；省、自治區(qū)人民政府計劃行政主管部門審批的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區(qū)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；中央各部門、公司審批的小型和限額以下的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；國家審批的大中型和限額以上的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城

4、市規(guī)劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書，并報國務院城市規(guī)劃行政主管部門備案。 用地預審報告 建設項目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審報告；可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告。 建設單位提出預審申請時，應當提交下列材料，由負責預審工作的人民政府土地行政主管部門直接受理： （一）申請預審的正式文件；（二）項目建議書批復文件；（三）建設項目可行性研究報告，其中應當包含土地利用的章節(jié)，內(nèi)容包括規(guī)劃選址情況、用地總規(guī)模和用地類型、補充耕地資金落

5、實情況等；（四）單獨選址的建設項目，擬占用地質災害防治規(guī)劃確定的地質災害易發(fā)區(qū)內(nèi)土地的，還應當提供地質災害危險性評估報告。 負責預審工作的人民政府土地行政主管部門，對符合本辦法第六條規(guī)定的預審申請，應當受理。對不符合本辦法第六條規(guī)定的預審申請，應當在2個工作日內(nèi)通知申請人，逾期不通知申請人的，視為受理。 有關人民政府土地行政主管部門應當對建設項目的下列內(nèi)容進行審查： （一）建設項目用地選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；（二）建設項目是否符合國家供地政策；（三）建設項目用地選址是否符合地質災害防治規(guī)劃；（四）占用耕地的，補充耕地資金是否落實，計列費用是否合理。

6、受理預審申請的人民政府土地行政主管部門，應當在受理之日起15個工作日內(nèi)完成審查工作，并出具預審意見。預審意見應當抄送建設項目所在地的人民政府土地行政主管部門。特大型建設項目的預審，預審時間經(jīng)批準后可以延長，但最長不超過30個工作日。建設用地規(guī)劃許可證在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設計條件，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準后，由土地管理部門劃撥土地。申請建設用地規(guī)

7、劃許可證的一般程序： 凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出定點申請；城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)用地項目的性質、規(guī)模等，按照城市規(guī)劃的要求，初步選定用地項目的具體位置和界限；根據(jù)需要，征求有關行政主管部門對用地位置和界限的具體意見；城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃的要求向用地單位提供規(guī)劃設計條件；審核用地單位提供的規(guī)劃設計總圖；核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。 建設用地規(guī)劃許可證應當包括標有建設用地具體界限的附圖和明確具體規(guī)劃要求的附件。附圖和附件是建設用地規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等的法律效力。土地使用權證建設單位提出用地申請時，應當填寫

8、建設用地申請表，并附具下列材料： （一）建設單位有關資質證明；（二）項目可行性研究報告批復或者其他有關批準文件；（三）土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告；（四）初步設計或者其他有關批準文件；（五）建設項目總平面布置圖；（六）占用耕地的，必須提出補充耕地方案；（七）建設項目位于地質災害易發(fā)區(qū)的，應當提供地質災害危險性評估報告。 市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設用地申請，應當受理，并在收到申請之日起日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。 有關土地行政主管部門收

9、到上報的建設項目呈報說明書和有關方案后，對材料齊全、符合條件的，應當在日內(nèi)報經(jīng)同級人民政府審核。同級人民政府審核同意后，逐級上報有批準權的人民政府，并將審查所需的材料及時送該級土地行政主管部門審查。對依法應由國務院批準的建設項目呈報說明書和有關方案，省、自治區(qū)、直轄市人民政府必須提出明確的審查意見，并對報送材料的真實性、合法性負責。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準農(nóng)用地轉用、國務院批準征用土地的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準農(nóng)用地轉用方案后，應當將批準文件和下級土地行政主管部門上報的材料一并上報。有批準權的人民政府土地行政主管部門應當自收到上報的農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地

10、方案并按規(guī)定征求有關方面意見后日內(nèi)審查完畢。農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案經(jīng)有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后日內(nèi)將批復發(fā)出。經(jīng)批準的農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實施。 以有償使用方式提供國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設單位頒發(fā)建設用地批準書。土地使用者繳納土地有償使用費后，依照規(guī)定辦理土地登記。以劃撥方式提供國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向建設單位頒發(fā)國有土地劃撥決定書和建設用地批準書，依照規(guī)定辦理土地登記

11、。 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。建設工程規(guī)劃許可證在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件。建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。 申請建設工程規(guī)劃許可證的一般程序： 凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施的單位與個人，必須持有關

12、批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出建設申請；城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出建設工程規(guī)劃設計要求；城市規(guī)劃行政主管部門征求并綜合協(xié)調有關行政主管部門對建設工程設計方案的意見，審定建設工程初步設計方案；城市規(guī)劃行政主管部門審核建設單位或個人提供的工程施工圖后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。 建設工程規(guī)劃許可證所包括的附圖和附件，按照建筑物、構筑物、道路、管線以及個人建房等不同要求，由發(fā)證單位根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和實際情況制定。附圖和附件是建設工程規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等法律效力。施工許可證在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城

13、鎮(zhèn)市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機關）申請領取施工許可證。工程投資額在萬元以下或者建筑面積在平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，對限額進行調整，并報國務院建設行政主管部門備案。任何單位和個人不得將應該申請領取施工許可證的工程項目分解為若干限額以下的工程項目，規(guī)避申請領取施工許可證。按照國務院規(guī)定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。 建設單位申請領取施工許可證，應當具備下列條件，并提交相應的證明文件： （一）已經(jīng)辦理

14、該建筑工程用地批準手續(xù)。（二）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設工程規(guī)劃許可證。（三）施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求。（四）已經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應該招標的工程沒有招標，應該公開招標的工程沒有公開招標，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應資質條件的，所確定的施工企業(yè)無效。（五）已滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已按規(guī)定進行了審查。（六）有保證工程質量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設計中有根據(jù)建筑工程特點制定的相應質量、安全技術措施，專業(yè)性較強的工程項目編制的專項質量、安全施工組織設計，并按照規(guī)定辦理了工程質量、安全監(jiān)督手

15、續(xù)。（七）按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。（八）建設資金已經(jīng)落實。建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的，建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔保。（九）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。申請辦理施工許可證，應當按照下列程序進行： （一）建設單位向發(fā)證機關領取建筑工程施工許可證申請表。（二）建設單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的建筑工程施工許可證申請表，并規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機關提出申請。（三）發(fā)證機關在收到建設單位報送的建筑工程施工許可證申請表和所附證明文件后，對于符合條件

16、的，應當自收到申請之日起十五日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；對于證明文件不齊全或者失效的，應當限期要求建設單位補正，審批時間可以自證明文件補正齊全后作相應順延；對于不符合條件的，應當自收到申請之日起十五日內(nèi)書面通知建設單位，并說明理由。商品房預售許可證 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件： （一）

17、土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證，資金投入、施工進度和竣工交付日期相關的證明材料；（二）營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；（三）工程施工合同；（四）預售商品房分層平面圖；（五）商品房預售方案。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到商品房預售申請之日起日內(nèi)，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發(fā)商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由?？⒐を炇?建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。建設工程竣工驗收應當具備下列條件： （一）完成建設工程設計和合同約定的各項內(nèi)容；（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建

18、筑構配件和設備的進場試驗報告；（四）有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。 建設工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。建設單位應當嚴格按照國家有關檔案管理的規(guī)定，及時收集、整理建設項目各環(huán)節(jié)的文件資料，建立、健全建設項目檔案，并在建設工程竣工驗收后，及時向建設行政主管部門或者其他有關部門移交建設項目檔案。 建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門（以下簡稱備案機關）備案。建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：（一）工程竣工驗收備案表；（二）工程竣工驗收報告?？⒐を炇請蟾鎽敯üこ虉蠼ㄈ掌?，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安