房地產(chǎn)景觀設(shè)計管理策略解析_secret

1、景觀設(shè)計總吐血分享：如何做好房地產(chǎn)景觀設(shè)計管理經(jīng)常有人問我：你們景觀設(shè)計師是如何管理的？現(xiàn)經(jīng)個人總結(jié)以下一些心得，希望能拋磚引玉，共同把景觀做好，必竟甲方是景觀的執(zhí)行者，對環(huán)境引造負有一定的責任，也希望乙方設(shè)計師能夠多聽聽甲方的構(gòu)想，共同營造出切合實際和理想雙需要的景觀!品質(zhì)接近的樓盤，其價格往往因景觀的差異產(chǎn)生10%-20%的差別。那么，地產(chǎn)商到底如何進行景觀管理，并利用景觀最大限度地提高樓盤的附加價值呢？首先，景觀設(shè)計最理想的介入時間，是在總圖規(guī)劃過程中。在規(guī)劃未定稿前，景觀如能參與，可避免明顯失誤。如實在無法在規(guī)劃前介入，也應(yīng)在規(guī)劃完成時立即介入，且此步驟要放在制作模型之前。在樣板房開放

2、時，也應(yīng)有部分實景，帶給客戶實際的感受。其次，選擇合適的景觀設(shè)計公司。地產(chǎn)商可根據(jù)自己的需要慎重選擇，不可盲目崇拜國外景觀機構(gòu)：若項目定位高檔，可選擇國際知名景觀機構(gòu)合作，其優(yōu)點是創(chuàng)意好，缺點是配合度不高，還需找國內(nèi)公司進行施工圖設(shè)計，設(shè)計成本高達綜合單價30-50元/。目前多數(shù)成熟地產(chǎn)商會選擇有外籍設(shè)計師的國內(nèi)優(yōu)秀景觀公司，一般單價為20-30元/，這樣既可保證各階段的系統(tǒng)性，又有最高的性價比。若項目不大、定位不高，可找當?shù)鼐坝^公司，其單價為10多元，不過難出精品。最重要的是對景觀設(shè)計品質(zhì)的控制。概念階段:本階段地產(chǎn)商應(yīng)控制好大方向，勿過分追求細節(jié)，以免限制設(shè)計師的創(chuàng)造力，細節(jié)問題將在后續(xù)階

3、段解決：發(fā)展商應(yīng)先為項目定位，明確客戶需求、相應(yīng)的景觀造價等，同時在概念方案階段應(yīng)確定景觀風格，發(fā)現(xiàn)規(guī)劃中的不足和面對的問題并加以解決，設(shè)定合理的景觀框架，主次分明，繁簡得當，并考慮景觀的均好性，解決好功能分區(qū)和交通流線，尤其注意消防車道要滿足規(guī)范要求，重點把握人流密集區(qū)的景觀設(shè)計，增加景觀的視覺價值，以有效提升銷售業(yè)績。除滿足理性要求外，尤其要注意景觀的藝術(shù)性和美感，增加原創(chuàng)性，激發(fā)人們的購買欲望。方案階段：應(yīng)由項目公司組織，一般由集團公司分管領(lǐng)導、項目公司負責人、規(guī)劃設(shè)計部、總師辦、建筑設(shè)計公司、營銷公司、物業(yè)管理公司、工程部相關(guān)人員及景觀設(shè)計等單位參加。1、設(shè)計方案與項目總體規(guī)劃是否相符

4、；2、設(shè)計是否體現(xiàn)以人為本的原則；3、結(jié)合建筑設(shè)計進一步評審景觀設(shè)計是否合理，彼此之間風格是否和諧；4、使用功能能否滿足需要，功能分區(qū)、動靜分區(qū)等是否合理；5、交通組織是否合理，小區(qū)的出入口分級（主次）是否合理;6、是否最大程度利用自然景觀及原生植物；7、景觀設(shè)計公司是否已盡可能提供了多方案供比較；8、綠化率等技術(shù)、經(jīng)濟指標能否達到要求；9、配套設(shè)施與建筑關(guān)系是否統(tǒng)一，是否與營銷承諾、樓書等文件相符；10、是否方便物業(yè)管理和滿足安保要求等；11、別墅項目應(yīng)考慮山體排水和花園分界；12、泳池、水景設(shè)置是否合理等。深化方案階段:本階段，設(shè)計大的方面和重要細節(jié)都應(yīng)得以明確：1、設(shè)計文件的深度是否符合

5、設(shè)計委托書的要求，即方案的意圖貫徹，如：有無符合要求的效果圖、電子設(shè)計文本等；2、設(shè)計方案評審提出的調(diào)整意見是否得到落實；3、各專業(yè)設(shè)計之間是否存在互相矛盾；4、園路設(shè)計是否滿足消防要求，與建筑出口相互關(guān)系是否合理；5、進一步審查交通組織的合理性，如：小區(qū)入口的設(shè)置是否合理，是否考慮人車分流及滿足物業(yè)管理需要等；6、地下車庫入口、自行車庫入口、地下室采光通風井等位置與周圍景觀銜接的合理性、統(tǒng)一性；7、材料選擇及材質(zhì)色彩的搭配是合符合整體景觀風格；8、園建、小品等尺寸確定及造型的控制；9、綜合管線、窨井蓋、配電設(shè)備、弱電設(shè)備、煤氣調(diào)壓站、垃圾房等的景觀處理是否得到綜合考慮；10、水景結(jié)構(gòu)、園林小

6、品的基礎(chǔ)及設(shè)備、設(shè)施的位置、標高與有關(guān)管線、窨井位置等是否有沖突；11、路燈間距是否滿足照明要求，有無考慮節(jié)能；燈光的顏色、布置的位置及形式是否合理；12、排水組織是否合理，有無噴灌系統(tǒng)；13、水景效果，如：駁岸、動靜等方面的處理手法等是否理想、到位及可行；14、綠化植栽配置是否合理，品種、規(guī)格等是否符合要求；15、總造價控制能否滿足經(jīng)濟性要求，是否合理等。施工圖設(shè)計階段：1、施工圖設(shè)計是否符合國家及地方有關(guān)規(guī)范和規(guī)程，尤其是編制深度是否達到要求；2、擴初設(shè)計評審提出的調(diào)整意見是否得到落實；3、各專業(yè)設(shè)計之間是否存在互相矛盾，如豎向設(shè)計與綜合管線、室內(nèi)地坪、道路標高、室外附屬建筑物、構(gòu)筑物等之

7、間是否矛盾：；4、各種主材及設(shè)備如：花崗巖、道路磚、路牙、木材、自然石、燈具、室外家具、噴頭、水泵等是否合理選定；5、涼亭、花架等園林小品的風格與整體環(huán)境是否協(xié)調(diào)，結(jié)構(gòu)是否合理；6、各種節(jié)點構(gòu)造是否需調(diào)整，水景有無考慮防水等專項措施；7、假山、塑石的風格、體量要求；8、室外家具、燈具的布置是否合理；9、原生植物與設(shè)計有無矛盾。苗木品種是否適合本地生長，采購有無困難；10、苗木的色彩搭配、常綠樹種與落葉樹種的搭配、針葉樹種與闊葉樹種的的搭配是否合理；11、不同生長習性的植物，栽植位置是否合理；12、植物豎向?qū)哟蔚雀鱾€界面的配置是否豐富合理；13、不同季節(jié)的景觀效果是否得到充分考慮；14、植物種（

8、移）栽的季節(jié)和時間；15、噴灌能否滿足綠化養(yǎng)護要求等。好的施工圖也應(yīng)在材料及植物上盡量做到本土化，方便施工及節(jié)約成本。好的施工圖應(yīng)保證每個需施工的地方都有交代，這樣可避免工程簽證，影響工期進度和質(zhì)量。施工服務(wù)階段：1、應(yīng)選擇有經(jīng)驗的施工隊；2、在重要節(jié)點處有效控制：材料樣板的確認，放樣，大的形體的控制，植物選型等問題；3、現(xiàn)場的把控和調(diào)整，力求每個角落都富有意境。重要補充：一、 方案階段1.主題思路，設(shè)計理念的把握。2.景觀與建筑風格是否協(xié)調(diào)，各景觀節(jié)點位置設(shè)計的合理性，表達的內(nèi)容。3.交通設(shè)計：出入口與主要流線設(shè)計。4、設(shè)計說明：應(yīng)包含項目概況、設(shè)計依據(jù)、總體構(gòu)思、功能布局、各專業(yè)設(shè)計說明及

9、投資估算等內(nèi)容。5、設(shè)計圖紙：應(yīng)包含區(qū)位圖、用地現(xiàn)狀圖、總平面圖、功能分區(qū)圖、景觀分區(qū)圖、豎向設(shè)計圖、園路設(shè)計與交通分析圖、綠化設(shè)計圖、主要景點設(shè)計圖及用于說明設(shè)計意圖的其它圖紙。6、是否能滿足項目審批的需要。7、甲方主要領(lǐng)導的意圖是否能得以體現(xiàn)。8、選材及投資的控制。9、其它因素（如項目所在的城市文化、項目策劃及營銷、結(jié)合規(guī)劃及建筑方案等等）。10、景觀所用的材料：植物設(shè)計、材質(zhì)的應(yīng)用。11、小品：位置的合理性，數(shù)量，材料的應(yīng)用。12、總體造價對景觀的影響評價。二、施工圖階段施工圖要審查的內(nèi)容就太多了，甲方可以拿施工圖找效果圖公司做幾張效果圖，以此來檢驗施工圖是否真正落實了方案的意圖，并且這

10、些效果圖也可做為營銷來使用，一舉兩得。1、圖紙的完整性；各專業(yè)之間是否能緊密銜接。通常會現(xiàn)景觀的圖索引到結(jié)構(gòu)上，結(jié)構(gòu)的又詳建筑，到最后什么圖都沒有；給排水圖跟景觀豎向圖是否一致，雨水井是否布到了廣場上，電氣的控制箱是否進行了景觀處理或是綠化遮擋。如圖紙放線后與場地是否沖突，水電的配合等等。2、設(shè)計說明中有關(guān)統(tǒng)一處理和圖上不用標示，而用文字描述的內(nèi)容。3、土建大樣圖中的細節(jié)標示清楚沒有。4、標高圖中，與現(xiàn)場、建筑、道路等相關(guān)的標高是否合理。5、放線網(wǎng)格圖中放線基準點能否在現(xiàn)場指導放線。6、選用的才料是否合理；設(shè)計圖紙中所選的材料當?shù)厥欠衲懿少彽剑ú牧系漠a(chǎn)地、是否有非標、新型材料是否得到國家質(zhì)檢的認證等）7、植物配置圖中配置是否合理，是否有買不到的植物及不符合施工季節(jié)的植物。8、結(jié)合地形圖看植物配置尤其是灌木配置是否合理。9、看看水電圖紙系統(tǒng)完整不，點位是否布置合理。10、集合土建