房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策分析與稅收籌劃專題講座_secret

1、 第 PAGE 24 頁 共 10 頁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策分析與稅收籌劃專題講座提綱主講人 *第一講 營業(yè)稅政策分析一,國稅發(fā)200316號:從2003年1月1日,外購的無形資產(chǎn)(土地使用稅)和不動產(chǎn),對外銷售時(shí),按售價(jià)扣除買價(jià)后的差額,計(jì)算繳納營業(yè)稅.案例分析:裝修公司800房產(chǎn)公司1800工商局二點(diǎn)一線方案:裝修公司將發(fā)票開給工商局800萬元房產(chǎn)公司將發(fā)票開發(fā)工商局1000萬元效果:房產(chǎn)公司少繳營業(yè)稅及附加,印花稅工商局少繳契稅關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知(財(cái)稅1999210號)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅用房,如果居住滿一年,免征營業(yè)稅;居住不滿一年,按差額征收營業(yè)稅.個(gè)人擁有的普通住宅免征土

2、地增值稅.個(gè)人購買自用普通住宅暫免征契稅.二,預(yù)收賬款營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第28條規(guī)定,以預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn),其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間為取得預(yù)收款的當(dāng)天.本期應(yīng)納營業(yè)稅=(期末預(yù)收賬款-期初預(yù)收賬款+本期經(jīng)營收入)5%注意兩點(diǎn):一是不允許用其他往來科目代替預(yù)收賬款.二是預(yù)收賬款應(yīng)納營業(yè)稅核算問題討論:1, 借:營業(yè)稅金及附加貸:應(yīng)交-營業(yè)稅-城其他應(yīng)交款-教育費(fèi)附加不符合配比原則.2, 借:應(yīng)交稅金-營業(yè)稅貸:銀行存款也不行!3, 增設(shè)待攤稅金-待攤營業(yè)稅及附加取得預(yù)收賬款時(shí):借:待攤稅金待攤營業(yè)稅及附加貸:應(yīng)交稅金-應(yīng)交營業(yè)稅-應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅其他應(yīng)交款-應(yīng)交教育費(fèi)附加確認(rèn)收入時(shí):借

3、:營業(yè)稅金及附加貸:待攤稅金-待攤營業(yè)稅及附加應(yīng)交稅金-應(yīng)交營業(yè)稅-應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅其他應(yīng)交款-應(yīng)交教育費(fèi)附加三,價(jià)外費(fèi)用房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司從購房戶取得的代收款項(xiàng),如有線電視安裝費(fèi),管道費(fèi),煤氣費(fèi),水電安裝費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)并入營業(yè)額征收營業(yè)稅.國稅發(fā)1998217號文件規(guī)定:物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取有線電視安裝費(fèi),管道費(fèi),煤氣費(fèi),水電安裝費(fèi),屬于代收款項(xiàng),不征營業(yè)稅,僅對其收取的手續(xù)費(fèi)計(jì)算繳納營業(yè)稅.三,代建房營業(yè)稅問題案例分析:甲:房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營乙:娛樂業(yè),賓館,餐館,租賃,商城甲:在建工程 19.0億元應(yīng)納營業(yè)稅=205%=1(億元)委托代建:1,委托方擁有土地使用權(quán);2,委托方取得了

4、有關(guān)部門(計(jì)委,外經(jīng)貿(mào)部門)的批復(fù);3,受托方(房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司)不能墊付資金;4,施工單位將發(fā)票開給(臺頭)委托方,受托方原票轉(zhuǎn)交給委托方;5,受托方按照協(xié)議定收取管理費(fèi).注意:管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)在其他業(yè)務(wù)收入核算,并按服務(wù)業(yè)-代理業(yè)稅目繳納5%的營業(yè)稅.四,投資業(yè)務(wù)營業(yè)稅問題投資合同:國稅發(fā)1993149號文件規(guī)定,以不動產(chǎn),無形資產(chǎn)對外投資,風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),利益共享,投資時(shí)不征營業(yè)稅,但是,將來轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí),需要按照投資時(shí)不動產(chǎn)或者無形資產(chǎn)的評估作價(jià)計(jì)算繳納營業(yè)稅.甲公司分錄為:借:長期股權(quán)投資貸:在建工程乙公司:借:固定資產(chǎn)貸:實(shí)收資本-甲資本公積-資本溢價(jià)財(cái)稅2002191號文件規(guī)定,從2003

5、年1月1日開始,以不動產(chǎn),無形資產(chǎn)對外投資,投資時(shí)不征營業(yè)稅,轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí),也不再征收營業(yè)稅.原國稅發(fā)1993149號文件中相關(guān)規(guī)定同時(shí)廢止.國稅函2002165號文件,整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中,發(fā)生的不動產(chǎn)的所有權(quán)的變化,屬于資產(chǎn),負(fù)債,人員等同時(shí)轉(zhuǎn)移,不屬于營業(yè)稅征稅范圍中的銷售不動產(chǎn),不征營業(yè)稅.案例分析:案例一,償還債務(wù)式吸收合并案例二,打包出售某房產(chǎn)開發(fā)公司在一座海邊城市開發(fā)一幢大酒樓.方案:第一步:先成立子公司某某大酒店房產(chǎn)開發(fā)公司:借:長期股權(quán)投資-投資成本3億元貸:銀行存款 3億元大酒店:借:銀行存款3億元貸:實(shí)收資本 3億元第二步:大酒店賬務(wù)處理:借:銀行存款 17億元貸:其他應(yīng)

6、付款17億元借:在建工程 20億元貸:銀行存款 20億元房產(chǎn)開發(fā)公司:借:其他應(yīng)收款 17億元貸:銀行存款 17億元第三步:對外銷售房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司將擁有的大酒店全部股權(quán),轉(zhuǎn)讓給買方.轉(zhuǎn)讓價(jià)12億元:借:銀行存款12億元貸:長期股權(quán)投資3億元投資收益9億元大酒店股權(quán)變更,變更公司章程.房產(chǎn)公司同時(shí)收回債權(quán):借:銀行存款17億元貸:其他應(yīng)收款17億元.案例三,多步交易銷售不動產(chǎn):第一步:以不動產(chǎn)對外投資第二步:轉(zhuǎn)讓股權(quán)需要買方的股東同意該方案.弊瑞在于:買方股東可能會擔(dān)心惡意收購.案例之四,橋梁公司:中外合資企業(yè)外方:香港60%中方:國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司40%經(jīng)營范圍:30年的經(jīng)營權(quán)經(jīng)營8個(gè)月之

7、后補(bǔ)償金額30億元:(一次性支付70%,21億元;30%,9億元分期付清).CEO顧慮:如何向股東交待 1,應(yīng)納營業(yè)稅=30億元*5%=1.5億元2,9億元應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn) 五,視同銷售營業(yè)稅問題以不動產(chǎn),無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))對外用于抵償債務(wù),分配給投資者,捐贈,換取其他資產(chǎn)等方面,要視同銷售.組成計(jì)稅價(jià)=成本*(1+成本利潤率)/(1-5%)抵債取得的不動產(chǎn)或者土地使用權(quán),視同外購,只要取得合法的憑據(jù),銷售或者視同銷售時(shí),均可以扣除買價(jià).六,自建自用業(yè)務(wù)1,自己擁有非獨(dú)立核算的施工隊(duì)伍:不繳建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅,也不繳銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅.如果今后將該項(xiàng)不動產(chǎn)對外銷售時(shí),除了按規(guī)定繳納不動產(chǎn)營業(yè)稅之外,

8、還需補(bǔ)繳建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅兩道稅.其中:應(yīng)納建筑業(yè)營業(yè)稅=施工成本*(1+成本利潤率)/(1-3%)施工成本包括材料,工資,費(fèi)用,但是不包括土地使用權(quán)價(jià)款.2,委托施工單位建筑該房產(chǎn),建筑營業(yè)稅由施工企業(yè)繳納.國稅發(fā)200389號文件規(guī)定:房屋開發(fā)公司的待售房產(chǎn)不征房產(chǎn)稅.但是,如果將該待售轉(zhuǎn)作自用的,或者轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn),需要按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅.從交付使用的次月開始,計(jì)征房產(chǎn)稅.七,售后回租,售后回購業(yè)務(wù)營業(yè)稅問題(國稅函1999144號)八,包銷業(yè)務(wù)的營業(yè)稅問題關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知(國稅函1996684號)廣東省地方稅務(wù)局:接你省廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包銷房產(chǎn)征

9、收營業(yè)稅問題的請示(穗地稅發(fā)1996 259號),反映房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同,將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場情況自訂價(jià)格進(jìn)行銷售,由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票,包銷商收取價(jià)差或手續(xù)費(fèi),在合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷商進(jìn)行收購,對此應(yīng)如何征收營業(yè)稅.經(jīng)研究,現(xiàn)答復(fù)如下:在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷,包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售,所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按服務(wù)業(yè)代理業(yè)征收營業(yè)稅;在合同期滿后,房屋未售出,由包銷商進(jìn)行收購,其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商,對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅;包銷商將房產(chǎn)再次銷售,對包銷商也應(yīng)按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅.九,合作建房的營

10、業(yè)稅問題(國稅函1995156號)第一種方式:合作項(xiàng)目一,甲方出土地,乙方(房產(chǎn)開發(fā)公司)出資金,合作建房:1,房屋建成后,乙方全部銷售取得9000萬元,甲方分得30%款項(xiàng)2700萬元.稅務(wù)處理:乙方按9000萬元全額繳納5%.甲方2700萬元按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目繳納5%的營業(yè)稅.取得土地時(shí),乙企業(yè):借:無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)3000貸:應(yīng)付賬款-暫估應(yīng)付款3000借:開發(fā)成本3000貸:無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)3000借:應(yīng)付賬款-暫估應(yīng)付款3000貸:銀行存款2700主營業(yè)務(wù)成本3002,房屋建成(330套)后,甲方取得100套商品房,則:乙方3,甲方以材料合作,繳增值稅.另一種情況:房屋建成后,

11、由乙方經(jīng)營15年后,其所有權(quán)歸甲方所有.此外,甲方出資金,乙方(房屋開發(fā)公司)出土地合作建房.甲方按金融保險(xiǎn)業(yè)稅目繳納5%的營業(yè)稅.第二種合作方式:合作辦企業(yè)1,甲企業(yè)以土地使用權(quán)出資,乙方出資金,合作舉辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(丙企業(yè)),合作建房.甲方以土地使用權(quán)投資,不交營業(yè)稅.但根據(jù)國稅發(fā)2000118號文件規(guī)定,評估確認(rèn)價(jià)高于土地賬面價(jià)值的部分應(yīng)調(diào)增所得額,繳納企業(yè)所得稅.甲企業(yè)從丙企業(yè)取得的稅后分配不交營業(yè)稅.2,甲企業(yè)以投資名義,將土地使用權(quán)對外投資,取得固定的報(bào)酬,視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)依法繳納營業(yè)稅.十,改組業(yè)務(wù)不征營業(yè)稅.公司合并:吸收合并,新設(shè)合并公司分立:存續(xù)分立,新設(shè)分立股權(quán)

12、重組:股權(quán)轉(zhuǎn)讓,增資擴(kuò)股整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓股份制改造整體資產(chǎn)置換(需繳納營業(yè)稅)十一,相關(guān)稅收優(yōu)惠1,空置商品房的稅收優(yōu)惠已經(jīng)期滿.2,關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房國家沒有稅收優(yōu)惠.3,企業(yè)住房制度改革原則上只售不租.單位以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)銷售給職工個(gè)人的房產(chǎn),不交營業(yè)稅.4,拆一還一業(yè)務(wù).拆遷業(yè)務(wù):經(jīng)縣級以上人民政府對外公告,舊城改造統(tǒng)一強(qiáng)制拆遷,單位或個(gè)人取得的補(bǔ)償費(fèi)是否征收營業(yè)稅 :粵地稅函1999295號:經(jīng)請示國家稅務(wù)總局:不征.拆掉80平方,取得120平方,如何征收營業(yè)稅 :國稅函1995549號:按成本價(jià)計(jì)征營業(yè)稅.因此,80平方按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(成本價(jià))計(jì)算營業(yè)稅,40平方按市場價(jià)格繳納營業(yè)稅.十二,與銷售不動產(chǎn)稅

13、目有關(guān)的幾個(gè)特殊問題(一)還本銷售業(yè)務(wù)營業(yè)稅問題:國稅函1995156號:無論將來是否還本(全部,部分),征收營業(yè)稅時(shí),一律不得減除還本支出.(二)如何界定銷售退回與售后回購區(qū)別在于:銷售時(shí)合同是如何簽訂的.(三)青苗補(bǔ)償費(fèi)征稅問題:國家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的通知(國稅函199787號)遼寧省地方稅務(wù)局:你局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)是否征稅的請示(遼地稅個(gè)1996311號)收悉.經(jīng)研究,現(xiàn)批復(fù)如下:一,對土地承包人取得的土地上的建筑物,構(gòu)筑物,青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入,應(yīng)按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的銷售不

14、動產(chǎn)其他土地附著物稅目征收營業(yè)稅.二,對土地承包人取得的青苗補(bǔ)償費(fèi)收入,暫免征收個(gè)人所得稅;取得的轉(zhuǎn)讓建筑物等財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的其他補(bǔ)償費(fèi)收入,應(yīng)按照中華人民共和國個(gè)人所得稅法的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)稅項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅.(四)陵墓,墓地征稅問題轉(zhuǎn)讓陵墓按銷售不動產(chǎn)征稅,但轉(zhuǎn)讓墓地收入免征營業(yè)稅.財(cái)稅2001117號:根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第六條的規(guī)定,對經(jīng)營性公墓提供的殯葬服務(wù)包括轉(zhuǎn)讓墓地使用權(quán)收入免征營業(yè)稅.第二講 土地增值稅政策分析及籌劃一,征收方式:先預(yù)交后清算.二,征收對象:最基本的核算單位(項(xiàng)目).三,征收范圍:不動產(chǎn),土地使用權(quán)(轉(zhuǎn)讓)出讓不等于轉(zhuǎn)讓:土地使用權(quán)出讓不交營業(yè)稅,土地增值

15、稅.四,計(jì)算方法:(一)收入額(二)扣除項(xiàng)目1,土地價(jià)款2,開發(fā)成本(注意:要扣除計(jì)入開發(fā)成本的土地價(jià)款)3,開發(fā)費(fèi)用:營業(yè)費(fèi)用,管理費(fèi)用,財(cái)務(wù)費(fèi)用.注意:實(shí)際扣除時(shí),按下列公式:(1)(土地價(jià)款+開發(fā)成本)*5%(以下)+財(cái)務(wù)費(fèi)用(2)(土地價(jià)款+開發(fā)成本)*10%(以下)4,稅金:營業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅,教育費(fèi)附加5,加扣:(土地價(jià)款+開發(fā)成本)*20%(三)增值額=收入額-扣除額(四)增值率=增值額/扣除額(五)確定稅率:超率累進(jìn)稅率級距(增值率) 稅率 扣除率50%以下 30% 050%-100% 40% 5%100%-200% 50% 15%200%以上 60% 35%(六)計(jì)算公式

16、:應(yīng)納土地增值稅額=增值額*稅率-扣除額*扣除率(七)會計(jì)處理:借:營業(yè)稅金及附加貸:應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅五,稅收優(yōu)惠房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的普通住宅用房,增值率在20%以下的,免征土地增值稅.六,稅收籌劃案例分析:1,臨界點(diǎn)法2,核算技巧3,分立籌劃第三講 房產(chǎn)稅,土地使用稅一,國稅發(fā)200389號對房產(chǎn)稅,城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策問題明確如下:一,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品,因此,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在售出前,不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租,出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅

17、.二,關(guān)于確定房產(chǎn)稅,城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題(一)購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅.(二)購置存量房,自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,變更登記手續(xù),房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅.(三)出租,出借房產(chǎn),自交付出租,出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅.(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用,出租,出借本企業(yè)建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅.二,征收方式:從價(jià)計(jì)征:以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù).計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=房屋原價(jià)*(1-30%)*1.2%從租計(jì)征:應(yīng)納稅額=租金收入*12%三,稅收籌劃案例分析核算技

18、巧:1,稅法規(guī)定:獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅;與房屋不可分割的附屬設(shè)施,屬于房屋原價(jià)的一個(gè)部分,應(yīng)當(dāng)并入原價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅.因此:鍋爐,圍墻,假山,道路,場地,綠化,魚池等均不征收房產(chǎn)稅.2,關(guān)于土地使用權(quán)的核算:企業(yè)會計(jì)制度第47條規(guī)定,首先作無形資產(chǎn)處理,然后分期攤銷,開發(fā)商品房時(shí),一次將土地使用權(quán)的賬面(攤余)價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)成本,在建工程.注意:不結(jié)轉(zhuǎn)屬于會計(jì)差錯(cuò).按照房屋實(shí)際占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn).3,關(guān)于房屋的界定長廊180萬元倉庫蝙蝠效應(yīng)4,中央空調(diào),電梯5,關(guān)于房屋裝修費(fèi)的核算問題外商投資企業(yè):房屋沒有投入使用前發(fā)生的裝修費(fèi),必須并入房屋原價(jià);投入使用后發(fā)生的裝修費(fèi),作為長期

19、待攤費(fèi)用在不短于五年的期限內(nèi)分期攤銷.內(nèi)資企業(yè):如果固定資產(chǎn)的折舊尚未提足,裝修費(fèi)用必須增加固定資產(chǎn)原價(jià);如果折舊已經(jīng)提足,那么裝修費(fèi)用作為長期待攤費(fèi)用在不短于五年的期限內(nèi)分期攤銷.6,房產(chǎn)評估:按評估以后的原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅.7,臨時(shí)工棚:第四講 印花稅購銷合同按萬分之三計(jì)算印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)按萬分之五計(jì)算印花稅房產(chǎn)開發(fā)公司與消費(fèi)者簽訂的售房合同,按購銷合同,而不是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)書據(jù),適用稅率為萬分之三.印花稅暫行條例列舉的合同.第五講 個(gè)人所得稅一,工資薪金所得1,國稅發(fā)1996107號:關(guān)于試行年薪制企業(yè)經(jīng)營者,允許按下列方法計(jì)算個(gè)人所得稅.應(yīng)納稅額=(基本工資12+年終效益工資)/12-100

20、0稅率-速算扣除數(shù)12-預(yù)交稅款2,國稅發(fā)1996206號:數(shù)月獎金,年終加薪在一個(gè)月發(fā)放,要單獨(dú)作為一個(gè)月的所得,計(jì)算繳納個(gè)人所得稅.例如:張經(jīng)理于2003年元月份取得本月工資獎金3000元,同時(shí)領(lǐng)取年終獎(全年獎金)150000元,應(yīng)納稅額計(jì)算如下:(3000-800)*15%-125=125元150000*45%-15375=52125元合計(jì):52250元.3,工資薪金所得的稅前扣除項(xiàng)目:基本養(yǎng)老保險(xiǎn),醫(yī)療保險(xiǎn),職工失業(yè)險(xiǎn),住房公積金,符合稅法規(guī)定的差旅費(fèi)津貼,誤餐補(bǔ)助.4,單位替雇員承擔(dān)全部或部分個(gè)人所得稅計(jì)算問題(簡便方法)例:張經(jīng)理8月份取得稅后收入3000元,單位應(yīng)承擔(dān)稅款計(jì)算如

21、下:(3000+x-800)*15%-125=xx=345.67(元)若,單位負(fù)擔(dān)70%稅款,30%由個(gè)人負(fù)擔(dān). 則:(3000+70%x-800)*15%-125=xx=465.87請注意征管法第69的規(guī)定.籌劃方法:化整為零第一步:分錄如下:借:其他應(yīng)收款150000貸:銀行存款 150000第二步:每月在發(fā)放工資時(shí),同時(shí)作:借:應(yīng)付工資150000/11貸:其他應(yīng)收款150000/11請注意:財(cái)稅2003158號二,勞務(wù)報(bào)酬所得:1,廣告費(fèi)支出2,傭金(單位和個(gè)人)3,其他勞務(wù)報(bào)酬,如技術(shù)指導(dǎo).注意:一,必須取得發(fā)票;二,注意加成征收:所得額 稅率 速算扣除數(shù)20000以下 20% 02

22、0000-50000 30% 200050000以上 40% 7000三,單位代替?zhèn)€人開票,開票金額注意換算.四,向個(gè)人支付的傭金不得超過服務(wù)金額的5%.三,股息,利息,紅利所得1,國稅發(fā)1997198號:如果用盈余公積或者未分配利潤轉(zhuǎn)增股本,其中個(gè)人股本,應(yīng)繳20%.國稅函1998289:如果用資本公積轉(zhuǎn)增個(gè)人資本(股本),除資本溢價(jià)外,均需繳納個(gè)人所得稅.2,國稅發(fā)200060:集體企業(yè)改組時(shí),個(gè)人取得的量化資產(chǎn),不征稅.取得分配時(shí),需按股息所得繳納20%的個(gè)人所得稅;轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí),應(yīng)按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納20%的個(gè)人所得稅.所得=轉(zhuǎn)讓收入-股權(quán)成本(0)3,單位給職工獎勵股權(quán)(股票),按股

23、權(quán)的公允價(jià),適用工資薪金繳納個(gè)人所得稅.4,國稅發(fā)1998009號:個(gè)人以低于市場價(jià)(公允價(jià))購買的股權(quán)(股票)而取得的折扣金額,其折扣金額按工資薪金繳納個(gè)人所得稅.四,個(gè)稅籌劃-包干獎金例:供銷員張某2003年8月應(yīng)得工資獎金30000元,分錄如下:借:營業(yè)費(fèi)用-獎金30000貸:應(yīng)付工資 30000發(fā)放時(shí):借:應(yīng)付工資 30000貸:現(xiàn)金 24075應(yīng)交稅金-應(yīng)交個(gè)稅5925(30000-800)*25%-1375=5925新方案:借:營業(yè)費(fèi)用-差旅費(fèi)4000管理費(fèi)用-業(yè)務(wù)招6000貸:現(xiàn)金 10000借:營業(yè)費(fèi)用-獎金 20000貸:應(yīng)付工資 20000借:應(yīng)付工資 20000貸:現(xiàn)金

24、應(yīng)交稅金-個(gè)稅 3475(20000-800)*20%-375=34755925-3475=2450(元)稅收籌劃案例分析之二:理念:用消費(fèi)者的錢賺消費(fèi)者的錢一套商品房的價(jià)格為30萬元.6月1日,消費(fèi)者張先生繳來定金10萬元: 借:銀行存款100000貸:預(yù)收賬款10000010月1日,分錄如下:借:銀行存款196000預(yù)收賬款100000貸:主營業(yè)務(wù)收入 296000第六講 企業(yè)所得稅政策分析關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知國稅發(fā)200383號 一,關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā),建造的以后用于出售的住宅,商業(yè)用房,以及其他建筑物,附著物,配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)

25、和銷售方式,按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn): (一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí),確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(二)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).付款方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).售價(jià)300萬元,合同約定:付款日期及金額:8月31日100萬元9月15日50萬元9月30日150萬元(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(四)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):1,采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)

26、產(chǎn)品的,應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).2,采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).3,采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).包銷方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).4,采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期,定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱,地理位置,編號,數(shù)量,單價(jià),金額,手續(xù)費(fèi)等.(

27、五)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):1,將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn),先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).2,將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的,租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(六)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的,應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).二,關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額,再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅,待開

28、發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整.預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤率預(yù)售收入的利潤率不得低于15%(含15%),由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況,按公平,公正,公開的原則分類(或分項(xiàng))確定.預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入,同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本,計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(或虧損)額,經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額之間的差額,再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額.注:本年度實(shí)際應(yīng)納稅所得額=(0-期初預(yù)收賬款)15%+本期應(yīng)納稅所得額本期應(yīng)納稅所得額=會計(jì)利潤+納稅調(diào)增金額-納稅調(diào)減金額三,關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題(一)下列行為

29、應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入1,將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;2,將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn);3,將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者;4,以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);借:固定資產(chǎn)200貸:產(chǎn)成品 200在申報(bào)所得稅時(shí),調(diào)增所得額50萬元!單位,個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn).(二)視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(三)視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序1,按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定;2,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定;3,按成本利潤率確定,其中,開發(fā)產(chǎn)品的成本

30、利潤率不得低于15%(含15%),具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定.四,關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個(gè)月的,可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的,可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).完工百分比法是根據(jù)合同完工進(jìn)度確認(rèn)收入和費(fèi)用的方法.完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例,已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例,測量已完成合同工作量等方法確定.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程,提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料,下腳料,報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等,如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的,應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場公平

31、成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).五,關(guān)于成本和費(fèi)用的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí),必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本,開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限.期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除.開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出,包括:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),前期工程費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),建筑安裝工程費(fèi),公共設(shè)施配套費(fèi),開發(fā)的間接費(fèi)用,借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本.直接成本可根據(jù)有關(guān)會計(jì)憑證,記錄直接計(jì)入成本對象中.間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對象的,直接計(jì)入有關(guān)成本對象中;因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的,則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積,建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本.下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除:(一)銷售成本.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本,是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本,按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn).可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定:可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本(二)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),公共設(shè)施配套費(fèi).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的土