房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)查分析報告（2011）_secret

1、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)查分析 姓名： 學(xué)號： 班級： 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)查分析摘要：房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析是整個營銷活動的首要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷活動是在一定的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境中進(jìn)行的。營銷環(huán)境的變化，既會給企業(yè)提供機(jī)遇，也會給企業(yè)帶來威脅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要對市場環(huán)境進(jìn)行分析研究，并對影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種因素及其作用予以確定、評價，并作出反應(yīng)，從而使房地產(chǎn)企業(yè)能夠制定正確的營銷戰(zhàn)略、目標(biāo)計劃、行動策略、決策措施等，以保證房地產(chǎn)市場營銷的順利進(jìn)行。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)市場 營銷環(huán)境 現(xiàn)狀 發(fā)展1998年以來，各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，做了大量工

2、作。城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進(jìn)展，房地產(chǎn)市場體系基本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對拉動經(jīng)濟(jì)增長、推進(jìn)城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。 近兩年來，國家把房地產(chǎn)市場調(diào)控作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系列措施。嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模，前不久還取消了個人住房貸款優(yōu)惠利率的政策。房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了積極成效，房地產(chǎn)開發(fā)投資、信貸和土地供應(yīng)過快增長的勢頭得到有效控制。 在看到調(diào)控取得了一定成績的同時，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題還十分突出。主要表現(xiàn)是： （一）房價上漲過快。當(dāng)前房價上漲的主要特點：一是房價漲幅

3、為2000年以來最高，商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅突破兩位數(shù)，2004年分別上漲14.4和15.2，今年一季度比去年同期又分別上漲12.5和13.5；二是東部地區(qū)房價漲幅最高，且有進(jìn)一步上升趨勢；三是部分大中城市房價上漲過快，有的平均房價漲幅已連續(xù)二、三年在15以上。據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)隊對35個大中城市的抽樣調(diào)查，一季度商品住宅價格比去年第四季度環(huán)比增長2.8。；四是房價上漲過快現(xiàn)象呈蔓延態(tài)勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴(kuò)展；五是商品房銷售價格上漲帶動二手房交易價格上漲，2005年一季度35個大中城市二手住宅銷售價格上漲11.4。房價過快上漲，已成為社會關(guān)注的熱點問題。如

4、任其發(fā)展，將影響房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，影響宏觀經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定。 （二）市場需求偏大，供求矛盾突出。房地產(chǎn)市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性需求過度擴(kuò)張。2000年以來，全國商品房銷售面積增幅連續(xù)5年大于竣工面積增幅，其中2004年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個百分點。這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來局部地區(qū)出現(xiàn)了供求緊張的狀況。今年一季度，全國商品住宅竣工面積只有銷售面積的73。東部地區(qū)和部分中心城市尤為突出。上海市商品住宅銷售面積已經(jīng)連續(xù)4年大于竣工面積。商品房供不應(yīng)求，導(dǎo)致價格不斷攀升，并帶動二手房價格上漲。一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來被動性住房需求

5、上升，加劇了供求矛盾。 （三）部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長仍然偏快。2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長28.1，今年一季度在去年同期較高增幅的基礎(chǔ)上又增長26.7，高于全社會固定資產(chǎn)投資增幅。有13個省區(qū)市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過30，其中6個地區(qū)超過50，最高的達(dá)到115。 （四）市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。商品房市場中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供應(yīng)中，100平方米/套以上的占總量的6070，有的城市高達(dá)87。2004年全國經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6.1下降到4.6，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適

6、用住房建設(shè)。在房價過快上漲、社會資源過度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。2011年1月26日出臺的新國八條為全年的市場調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和加息收緊市場流動性、嚴(yán)格信貸政策外，還新增了限價、限購和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機(jī)性購房需求。系列調(diào)控政策的疊加，將會在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動影響。但是，萬變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場。知名房地產(chǎn)企業(yè)2011年半年報均顯示：中國房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康

7、發(fā)展，目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會改變行業(yè)中長期向好的發(fā)展趨勢。國民經(jīng)濟(jì)快速增長為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動力。中國經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長必然帶來城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動性過剩。中國居民的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級的家庭數(shù)量更呈崛起之勢。國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動力。高盛預(yù)計中國2011年和2012年的經(jīng)濟(jì)增長分別為9.4%和9.2%，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和GDP增速的關(guān)系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場潛在容量依然巨大。城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人

8、口流動等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場的潛在容量。根據(jù)2011年發(fā)布的全國第六次人口普查結(jié)果，中國大陸人口總數(shù)達(dá)13.397億人，十年間增加7390萬人；城鎮(zhèn)人口占49.68%，十年間上升13.46個百分點；中國大陸流動人口為2.6億人，十年間增加1.17億人。 中國大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動人口大量增加的發(fā)展趨勢。隨著中國城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長、流動性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國房地產(chǎn)市場需求將進(jìn)一步增加，房市場的潛在容量依然巨大。城市化進(jìn)程推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。在世界城市化發(fā)展史研究領(lǐng)域，美國城市地理學(xué)家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明

9、城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著內(nèi)在聯(lián)系：城市化發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推動，當(dāng)城市化率達(dá)到30%時，房地產(chǎn)投資開始加速增長，當(dāng)城市化率達(dá)到 50%時，房地產(chǎn)投資將達(dá)到峰值，其后一直到城市化率達(dá)到70%時都將保持這種高增長率。2010 年中國城市化率達(dá)到 47.5%，預(yù)計2050 年前后將達(dá)到 70%左右，因此房地產(chǎn)業(yè)將會持續(xù) 30-40年的繁榮。通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場依然是最佳投資渠道。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、較快回升，我國出現(xiàn)了通脹預(yù)期加大、通脹壓力上升等問題。美國等主要經(jīng)濟(jì)體持續(xù)實施量化寬松的貨幣政策，又使國際流動性溢出效應(yīng)更加明顯，進(jìn)一步加劇了輸入性通脹壓力。2011年7月全國CPI同比漲6.4%，創(chuàng)三

10、年來新高。當(dāng)前我國通脹壓力仍然較大，由于缺少更好的投資渠道，財富向資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場依然是最佳投資渠道。城市發(fā)展對土地財政的依賴有增無減。2010年國有土地出讓收入2.9萬億元，占全國財政收入的35%。與此同時，全國省市縣三級政府的負(fù)債總額已達(dá)到10.7萬億元，其中超過三分之一的債務(wù)要靠土地出讓金來還。中西部欠發(fā)達(dá)城市、沿海還沒有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開發(fā)區(qū)，由于沒有相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為支撐，土地財政必然成為政府收入主要來源，對土地財政更加依賴。無論中央出臺什么政策，最終落實都是要靠地方政府去執(zhí)行，沒有地方政府的配合，政策想要貫徹實施就基本上是一句空話，地方政府對土地財政的依賴使得房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行大打折扣。中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長、城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)、通脹壓力、人民幣升值預(yù)期等因素，仍將支持中國的房地產(chǎn)市場在未來較長的時間內(nèi)保持較快的增長。同時，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實存在著不少問題，諸如地價過高、房價過高、投資過熱、調(diào)控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢群體意見大等等?；?/p>