寧波舊城改造的規(guī)劃思考_培訓(xùn)講義52頁

1、寧波舊城改造的規(guī)劃思考 寧波市規(guī)劃設(shè)計研究院以寧穿路地段改造規(guī)劃為例寧穿路地段改造規(guī)劃現(xiàn)實認知感今而懷昔現(xiàn)實認知區(qū) 位昔日江東名片！寧穿路后塘河世紀大道曙光路路隘姚如今江東區(qū)功能形象塌陷區(qū)！成也市場,敗也市場! 一市場之迷二土地之惑三資金之憂政府求解撥開迷霧尋找真相我們?nèi)蝿?wù)重點土地產(chǎn)權(quán)調(diào)研專業(yè)市場調(diào)研方法權(quán)屬檔案調(diào)查調(diào)查表格發(fā)放部門溝通現(xiàn)場訪談 現(xiàn)狀認知 a、總宗地數(shù)180個，涉及用地面積130公頃，建筑面積195萬。 b、根據(jù)各類土地的開發(fā)強度分析，居住與商業(yè)用地的開發(fā)強度較高，其他各類用地使用效率較低。 c、土地的發(fā)證用途與實質(zhì)用途存在較大變化。尤其是工業(yè)倉儲、機關(guān)辦公、軍事用地等，充分說

2、明片區(qū)改造的自發(fā)需求強烈。 d、通過權(quán)屬調(diào)研的基本判斷，可改造更新地塊面積總計77公頃（1155畝）?？筛脑斓貕K12.5ha可改造地塊26.7ha可改造地塊37.9ha土地產(chǎn)權(quán)調(diào)研寧穿路沿線分布15個市場。針對市場進行逐個表格調(diào)查和現(xiàn)場訪談。專業(yè)市場調(diào)研 a、占地大，效率較低 市場總計占地23.17公頃，經(jīng)營面積23.36萬。總稅收額5324萬元，總成交額108億。土地平均稅收15萬/畝。 b、經(jīng)營門類 總計經(jīng)營戶數(shù)為4024戶，主要為機電五金2319戶、家私建材499戶、副食日化1138戶，其他68戶。五金機電的經(jīng)營戶數(shù)和交易活躍性都占絕對優(yōu)勢。 c、土地情況復(fù)雜 土地性質(zhì)以國有土地工業(yè)為主

3、，80%以上土地為租賃形式。 d、涉及就業(yè)面廣 寧穿路沿線市場面廣量大，經(jīng)營戶總計4024戶，按每戶2-3個就業(yè)空口計，總就業(yè)人口在1萬左右，市場去留都會涉及廣大就業(yè)人群的切身利益。并且從九十年代初發(fā)展至今，寧穿路沿線已經(jīng)孕育了一批市場致富的人，他們具有濃厚的寧穿路情節(jié)。 e、交通物流條件差 經(jīng)過十幾年的發(fā)展，其空間局促，擴張條件差，倉儲和交通貨運條件都無法滿足市場需求。 f、與市場經(jīng)營主訪談 為了更加科學(xué)，實事求是的編制規(guī)劃，工作組與主要市場經(jīng)營主進行訪談溝通，了解實際需求，市場經(jīng)營主主要有以下幾方面的需求意向: 各市場改造意愿較強烈 同類型市場無論去留要求集聚發(fā)展 要求政府有明確的安置地塊

4、 要求參與地塊開發(fā)政府企業(yè)市場組織者市場經(jīng)營戶政府市場經(jīng)營戶市場經(jīng)營戶土地利益鏈 出讓 出租 出租 回購 關(guān)鍵性節(jié)點與市場組織者訪談取得良好效果一方面我們的誠意獲得了他們的信任，規(guī)劃改造更容易被接受。一方面我們與市場組織者互動，把他們的聲音轉(zhuǎn)達給政府，為政府決策提供參考。 舊城改造規(guī)劃具有公共開放性，在前期調(diào)研就應(yīng)廣泛聽取利益相關(guān)體的訴求，充分體現(xiàn)民意。蓄勢而待發(fā)江東夢想定位城市主軸|悠態(tài)生活街區(qū)悠態(tài)消費打造集大型城市濱水商業(yè)綜合體、高端商業(yè)購物帶、辦公居住于一體的休閑濱水慢道 。悠態(tài)商務(wù)集酒店、酒店公寓、辦公為一體，并區(qū)格于東部新城高壓高強度生活方式。悠態(tài)休閑集商務(wù)，娛樂、餐飲等服務(wù)業(yè)于一體

5、的商業(yè)街區(qū)。還記得30年前寧波的步行街嗎？寧穿路將傳承寧波的東門大街打造從三江口到東部新城的悠態(tài)生活街區(qū)Remember 20 years ago, Ningbo walking street?building new blocks of life序號市場名稱市場類型市場規(guī)模（ha）改造措施改造時序1第六空間家私市場家私類2.55規(guī)范完善一期2三號橋家私市場1.1關(guān)停搬遷一期3美化油漆涂料市場2.2關(guān)停搬遷一期4華東物資城五金機電類4.8關(guān)停搬遷三期5五交化批發(fā)市場3.5關(guān)停搬遷一期6華東物資城機電市場0.38關(guān)停搬遷一期7東城建筑五金市場2.2關(guān)停搬遷已拆遷8老東站工業(yè)五金市場0.89關(guān)停搬

6、遷二期9五金邊角料市場1.6關(guān)停搬遷一期10鈞興電子機電市場1關(guān)停搬遷一期11東大機電市場1.38關(guān)停搬遷一期12二號橋市場副食日化2就地改造三期13茶葉市場0.53就地改造三期14三號橋電動車市場0.27就地改造一期15張斌橋花鳥日雜市場花鳥市場0.15關(guān)停搬遷二期根據(jù)“遷、改、升”的要求，通過對專業(yè)市場的現(xiàn)狀概況、用地規(guī)劃情況及產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析，本規(guī)劃明確寧穿路15家專業(yè)市場的具體整合改造提升整體方案：關(guān)停搬遷專業(yè)市場11家，就地改造專業(yè)市場 3家，提升完善專業(yè)市場 1家。市場改造方案市場安置 就地改造和安置三個市場，經(jīng)營面積按1:1就地安置，配套建筑按20%計，需5.3萬的安置建筑面積。

7、采用結(jié)合連鎖超市、購物商場或臨街底商經(jīng)營的方式，不考慮單獨用地。 搬遷安置十個市場，其中3個市場安置在潘火市場園區(qū)； 7個市場安置在鄞西市場園區(qū)，。經(jīng)營面積按1:1.5異地安置，配套建筑按20%計，容積率按2.0計，潘火市場園區(qū)需要4.1公頃市場安置用地，鄞西市場園區(qū)需要6.9公頃市場安置用地。 結(jié)論：預(yù)測總計需要11公頃市場搬遷安置用地，潘火市場園區(qū)需要4公頃，鄞西市場園區(qū)需要7公頃。改造類型安置地市場名稱占地面積（）經(jīng)營面積（）經(jīng)營戶數(shù)規(guī)范完善就地保留寧波市第六空間家私市場2548967780144就地改造就地安置寧波市二號橋市場20000380001105寧波市茶葉市場526631693

8、3寧波市江東三號橋電動車市場2666300018小計27932441691156關(guān)停搬遷潘火市場園區(qū)寧波市張斌橋花鳥日雜市場1480114350寧波市美化油漆涂料市場2199836000233寧波市三號橋家私市場110007800122小計3447844943405鄞西市場園區(qū)寧波江東老東站工業(yè)五金市場89337000150寧波市江東東城建筑五金市場220002000075寧波市華東物資城48024133401359寧波江東五交化批發(fā)市場3500015200496寧波市江東鈞興電子機電市場10000650079寧波市五金邊角料市場160081200085寧波市金屬材料閑置設(shè)備交易市場38002

9、62175小計143765766612319合 計2316642335534024改造時序 近期，以三號橋片市場區(qū)為核心進行改造，涉及9個市場。其中規(guī)范完善第六空間家私市場；就地安置三號橋電動車市場；關(guān)停搬遷三號橋家私市場、五交化批發(fā)市場等7個市場。 中期，改造甬港北路以西的老東站工業(yè)五金市場和張斌橋花鳥日雜市場。 遠期，改造難度較大的遺留的3個市場，主要包括就地改造二號橋市場和茶葉市場；關(guān)停搬遷華東物資城。 市場提升整治策略序號市場名稱改造措施規(guī)劃近期整治策略1第六空間家私市場規(guī)范完善提升完善，長期保留業(yè)態(tài)維持現(xiàn)狀建筑環(huán)境改善交通停車改善消防安全改善2二號橋市場就地改造整治改善，近期保留，遠

10、期改造提升3茶葉市場就地改造4老東站工業(yè)五金市場關(guān)停搬遷整治改善，近期保留，遠期關(guān)停搬遷5張斌橋花鳥日雜市場關(guān)停搬遷6華東物資城關(guān)停搬遷近期業(yè)態(tài)改造，遠期作為公園業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，發(fā)展創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)建筑環(huán)境改造用地改造方案保留優(yōu)化地塊已批在建地塊經(jīng)營開發(fā)地塊公共設(shè)施地塊村級留用地快公共綠地存量土地梳理項目策劃俯瞰寧穿路32公頃，我們的目標是寧穿路作為中山路的后街，必須真正的互補主干道，在江東乃至寧波大市內(nèi)占據(jù)歷史高度，打造城市標桿；從根本上提升悠態(tài)生活區(qū)的品質(zhì)感，迎合城市發(fā)展通過對地塊的分析，將寧穿路分為十大特色項目四大標桿項目點綴區(qū)域娛之樂、食之趣、育之樂、購之樂12345679108編號用地性質(zhì)可用

11、面積（公頃）容積率1商業(yè)金融用地1.763.02混合用地2.862.0合計4.62四大標桿之二：育之樂-青春年華街區(qū)結(jié)合二號橋市場，體育館，大型宜居社區(qū)等高檔配套，以兒童體驗營、室內(nèi)體驗樂園為特色。形成體驗館、教育館、考古區(qū)體驗館例如體驗龍卷風，根據(jù)美國的一部電影改編成的一個體驗設(shè)施。在這個龍卷風的體驗里面，你會看到有閃電、打雷，天氣的變化，可以感受到風的壓力，甚至看到牛飄過來，這些都是特技手法的展現(xiàn)，好像身臨其境教育館教育也快樂，在體驗中心里面，用一些搭積木組合的方式，通過一個玩具，可以組裝車子，可以在這里比賽考古區(qū)給一個小孩子玩的區(qū)域，有別于麥當勞，好像都是在一個房間里攀爬的游戲，而是放了

12、更有教育的東西，在這里考古、挖化石；大人可以把水晶礦埋到沙里面，讓小孩去找，挖出來以后打開就可以看到水晶了活力的根源，是讓每一個細胞都得到完整的釋放123三號橋市場改造成娛樂高地3 BRIDGE MARKET REGENERATED INTO COMPLEX 水文化游憩特色為主的綜合體，讓眼中山水、心中山水成為我們腳下風光 合理開發(fā)，將12.01公頃打造成：集精品特色酒店、寫字樓、生態(tài)公園、一站式購物中心、高檔會所、城市超級寓所于一體的多功能、現(xiàn)代化、綜合性城市綜合體緊鄰50米寬的后塘河大量現(xiàn)有市場密集，市場氛圍濃，人氣充足櫻花公園大面積綠化公園地鐵交匯口，人流量大大面積可利用土地Firstl

13、y, our aim is to create a livable living Port, Priority to improve the proportion of residential land, accounted for 25%.Many types of residential land to provide a rich choice. Another important form of land space is the administrative business service land, accounted for 25%, focus on the first de

14、velopment block. Business performed many types: including the urban complex, retail destination, leisure business and community support low-density commercial land.城市設(shè)計方案謀定而后動實施路徑規(guī)劃應(yīng)具有建設(shè)性，明確實施項目的操作步驟，為操作者提供路徑。 小結(jié)近期開發(fā)理念：統(tǒng)一規(guī)劃，近遠結(jié)合、分步實施總體目標：三年初見成效，九年全面完成近期中期遠期時間2012-2014年（三年）2015-2017年（三年）2018-2020年（三年

15、）目標初見成效深化完善全面完成改造重點市場改造舊城改善品質(zhì)提升主要針對區(qū)塊中興路至桑田路區(qū)塊，福明路至中心路區(qū)塊曙光路至中興路區(qū)塊桑田路至福明路區(qū)塊重點項目1、五交化市場等9個市場的搬遷改造 2、寧穿路道路拓寬改造3、華東物資城創(chuàng)意板塊4、娛樂高地5、晨曦華庭住宅區(qū)6、濱水步行圈7、陽光星期八8、休閑商務(wù)區(qū)1、老東站市場改造 2、曙光路至中興路區(qū)塊環(huán)境整治 3、桑田路至福明路區(qū)塊環(huán)境整治4、風味長廊5、品尊國際酒店6、名典雅居生活區(qū)1、二號橋市場改造 2、后塘公園建設(shè)3、青春年華街區(qū)4、印象綠洲近期遠期中期開發(fā)時序目標：初見成效改造重點：市場改造主要針對區(qū)塊：中興路至桑田路區(qū)塊，福明路至中心路

16、區(qū)塊3、華東物質(zhì)城創(chuàng)意板塊2、寧穿路道路改造4、娛樂高地1、五交化市場等8個市場搬遷改造5、晨曦華庭住宅區(qū)7、陽光星期八6、濱水步行圈8、休閑商務(wù)區(qū)重點項目：寧穿路道路改造五交化等9市場搬遷改造近期：2012-2014年一、估算依據(jù)1、征收成本估算以2011年10月新征收條例為標準，出讓收益按2011年近期市場價為標準；2、評估市場單價取契稅中心查閱的寧穿路最近交易的最高價；3、資金按3年投入（40%,40%,20% ）計算，利率按2011年7月7日五年期貸款基準利率7.05%估算；4、估算不可預(yù)見費按征拆成本和公建成本的10%計提；5、上述可出讓土地估算的出讓單價按最近市場出讓價格的基礎(chǔ)確定

17、，出讓樓面地價暫按住宅12000元,商住8000元，商業(yè)金融5000元進行估算；6、估算的面積、用途等數(shù)據(jù)取自宗地調(diào)查表，本次估算未考慮違章建筑、改變用途等情況。二、估算結(jié)果寧穿路地塊需征收地塊的占地面積為62.53公頃，可出讓土地33.16公頃。征收及開發(fā)成本共計119.34億元，可出讓土地的出讓凈收益62.12億元，項目負債2.38億元序號費用名稱曙光路-中興路中興路-桑田路桑田路-福明路福明路-世紀大道合計一項目征收及開發(fā)成本12.36 25.02 5.30 16.84 59.52 (一)征收成本8.46 20.58 3.74 11.70 44.48 1非住宅征收成本5.2219.59

18、3.74 11.58 40.13 2住宅征收成本3.16 0.14- - 3.303市場搬遷費用0.08 0.85- - 0.93 4舊村辦結(jié)算費用- - - - (二)基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套建設(shè)費1.89 0.38 0.70 2.41 5.37 (三)不可預(yù)見費1.03 2.10 0.44 1.41 4.99 (四)項目管理費0.48 0.970.20 0.65 2.30 (五)資金成本0.49 1.00 0.21 0.67 2.38 二可出讓土地的出讓凈收益金額3.6526.80 2.9023.79 57.14 三盈虧預(yù)計-8.711.78-2.406.95 -2.38中期近期遠期近期投資估算開發(fā)成本：12.36億投資收益：3.65億虧盈預(yù)計：-8.71億開發(fā)成本：25.02億投資收益：26.80億虧盈預(yù)計：1.78億開發(fā)成本：16.85億投資收益：23.80億虧盈預(yù)計：6.95億開發(fā)成本：5.30億投資收益：2.90億虧盈預(yù)計：-2.40億投資估算三、專題測算1、市場搬遷2、寧穿路改造寧穿路改造費用1.3億元左右，包括道路改造拓寬和市政基建。老東站市場二號橋市場五交化等7個市場華東物資城開發(fā)成本（億）0.7124.925.022.42投資收益（億）0.765.026.80虧損預(yù)計（億）0.05-19.91.78-2.421