關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃探討(共8頁)

1、房地產開發(fā)(kif)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃探討土地增值稅作為我國房地產開發(fā)企業(yè)的一個重要稅種，一方面為提高國家財政收入起著重要作用，另一方面也制約著房地產企業(yè)的獲利能力和經營目標的實現(xiàn)，這是房地產企業(yè)納稅籌劃(chuhu)的重點.運用具體案例對土地增值稅納稅籌劃的一般方法進行了探討，期望能為土地增值稅納稅籌劃的實務工作者提供參考或借鑒.關鍵詞：房地產企業(yè)；土地增值稅；納稅(n shu)籌劃中圖分類號：D9文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2015）24-0250-03作者簡介：胡成玉（1966-），男，湖北天門人，湖南涉外經濟學院高級會計師，管理學碩士，研究(ynji)方向：納稅籌劃

2、;袁彩鵬，女，湖南涉外經濟學院(xuyun)商學院會計系 HYPERLINK /kuaijixuebiyelunwen/ 會計學學生(xu sheng).1通過增加銷售環(huán)節(jié)的方式進行納稅籌劃房地產開發(fā)企業(yè)在將房地產進行銷售的過程中，根據(jù)當時所處的市場環(huán)境和企業(yè)的具體情況，可能會涉及到單個或者多個納稅環(huán)節(jié)，人們普遍認為減少不必要的納稅環(huán)節(jié)可以減輕稅收，增加納稅環(huán)節(jié)則會增加納稅金額，但是納稅環(huán)節(jié)的增減對于減輕稅收負擔的作用并不是一成不變的，某些時候增加納稅環(huán)節(jié)不一定會增加稅收，相反適當增加納稅環(huán)節(jié)也能夠起到減輕稅負的作用，其中的原因是通過增加銷售環(huán)節(jié)可以降低增值額，從而降低增值率，這樣就可以享受到

3、起征點帶來的稅收優(yōu)惠，另外增加銷售環(huán)節(jié)還可能會增加一些稅前扣除項目，從而達到降低稅負的目的.例1新城地產股份有限公司下屬的一個控股子公司萬嘉房地產有限公司，為了擴大企業(yè)經營規(guī)模，欲購建一棟辦公大樓，該公司于2009年3月28日以2000萬元的價格購置了一棟辦公樓，2015年8月，由于該公司資金出現(xiàn)問題，萬嘉房地產有限公司決定以4000萬元的價格將這棟大樓出售給A公司，下面對應繳納的相關稅費進行計算（城市維護建設稅為7%， HYPERLINK /jiaoyu/ 教育費附加稅率為3%，不考慮其他費用）.根據(jù)財稅200316號文件的規(guī)定，從2003年1月1日起，單位和個人銷售或者轉讓(zhunrng

4、)其購置的不動產或者受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或者土地使用權的購置或者受讓原價后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅.則：萬嘉房地產有限公司應繳土地增值稅計算(j sun)過程如下：(1)應繳納(jion)營業(yè)稅=(4000-2000)5%=100萬元；(2)應繳納城建稅、教育費附加合計=100(7%+3%)=10萬元；(3)允許扣除項目金額合計=2000+100+10=2110萬元；(4)增值率=(4000-2110)2110100%=8957%.增值率大于50%而小于100%，根據(jù)稅法(shu f)的規(guī)定適用于40%稅率和5%的速算扣除率.則：(5)該公司(n s)應繳納的土地增值稅=

5、(4000-2110)40%-21105%=650。5萬元.由于(yuy)土地增值稅適用超率累進稅率，即增值率越高，適用的稅率也越高.若能降低土地增值稅稅率，就有可能實現(xiàn)節(jié)稅的目的.所以，對于不動產轉讓活動而言，適當增加運營環(huán)節(jié)，降低增值率及適用稅率是能夠減輕土地增值稅稅負的有效途徑.例2承上例，若萬嘉房地產有限公司可以將該棟辦公樓先通過新城地產股份有限公司的另一家子公司B公司做一個流轉環(huán)節(jié)，然后再以協(xié)議價格將其銷售給A公司.其具體步驟分為以下兩個環(huán)節(jié)：（1）首先以3000萬元的價格將辦公樓銷售給B公司，在此環(huán)節(jié)需繳納的相關稅費為：應繳納轉讓不動產的營業(yè)稅=(3000-2000)5%=50萬元

6、；應繳納的城建稅、教育費附加合計=50（7%+3%）=5萬元；此環(huán)節(jié)允許扣除項目(xingm)金額合計=2000+50+5=2055萬元；增值率=(3000-2055)2055100%=4599%；此環(huán)節(jié)應繳納(jion)的土地增值稅=(3000-2055)30%=283。5萬元.（2）然后再由B公司(n s)以4000萬元的價格將此辦公樓出售給A公司，則此環(huán)節(jié)需繳納的相關稅費為：應繳納轉不動產的營業(yè)稅=(4000-3000)5%=50萬元；應繳納的城建稅、教育費附加合計=50（7%+3%）=5萬元；此環(huán)節(jié)允許扣除項目金額合計=3000+50+5=3055萬元；增值率=(4000-3055)3

7、055100%=3093%；此環(huán)節(jié)應繳納土地增值稅=(4000-3055)30%=283。5萬元.（3）匯總上述兩個環(huán)節(jié)的相關(xinggun)稅費如下：應繳納(jion)轉讓不動產的營業(yè)稅為=50+50=100萬元；應繳的城建稅、教育費附加(fji)合計=5+5=10萬元；兩環(huán)節(jié)實際繳納的土地增值稅合計=283。5+283。5=567萬元.通過上面的計算和分析不難得出，雖然萬嘉房地產有限公司通過納稅籌劃增加了一道納稅環(huán)節(jié)，但是并沒有增加銷售不動產過程中營業(yè)稅、城建稅和教育費附加的稅收負擔，因為該公司納稅籌劃前后營業(yè)稅、城建稅和教育費附加的總額均是110萬元.但是，土地增值稅的稅負卻明顯降低，

8、相比籌劃前而言籌劃后土地增值稅的稅負下降了83。5萬元（650。5-567）.一般地，增加納稅環(huán)節(jié)可能會增加納稅的負擔，而減少納稅環(huán)節(jié)則可能會減少納稅負擔.盡管減少不必要的納稅環(huán)節(jié)是進行納稅籌劃的基本方法之一.但是納稅籌劃總是在一定政策條件下所進行的結果，到底是減少納稅環(huán)節(jié)，還是增加納稅環(huán)節(jié)，這就要看納稅籌劃時所處的政策環(huán)境了.2通過合理定價進行納稅籌劃在房地產銷售過程中，制定合理的銷售價格不僅關系到房地產企業(yè)商品房的銷售總量，而且還可以影響到房地產企業(yè)應承擔的土地增值稅的納稅金額.由于土地增值稅暫行條例規(guī)定，如果房地產開發(fā)商建造普通標準住宅用來出售，當增值額沒有超過扣除項目金額的20%時，可

9、以免征土地增值稅；而當增值額超過扣除項目金額的20時，則應對其全部增值額按規(guī)定計稅，所以(suy)房地產企業(yè)在制定商品房銷售價格的時候，必須考慮到房價提高的金額與喪失優(yōu)惠資格而增加的稅負之間的差額，也就是必須慎重考慮增值額增加所帶來的收益和放棄起征點優(yōu)惠而增加的稅收負擔之間的關系，準確制定房產銷售價格，把握好上漲的幅度和界限，防止增值率稍高于起征點所帶來的損失，確保價格提高所帶來的收益足以彌補價格提高所帶來的稅收負擔的增加.在制定商品房價格時仔細測算利潤率，并結合市場的承受能力，再決定是否提價，確保企業(yè)的利益最大化.例3宏發(fā)房地產公司從事普通標準住宅開發(fā)，其開發(fā)一棟普通住宅樓，占地總面積13000平方米，設每平方米平均售價2000元，那么總銷售收入為2600萬元.與其收入有關的支出項目有：利息支出100萬元，且不能提供銀行等機構的借款額度證明；土地出讓金334萬元；房屋開發(fā)成本1200萬元；城市維護建設稅7，教育費附加稅率為3；當?shù)卣?guī)定房地產開發(fā)費用允許(ynx)扣除比例為10.該公司土地增值稅納稅籌劃前，開發(fā)并轉讓此普通標準住宅應納土地增值稅和獲得稅前利潤(lrn)的計算如下：(1)計算允許扣除(kuch)項目金額：取得土地使用權所支付(zhf)的金額=334萬元；房地產開發(fā)成本=1200萬元；房地產開發(fā)內容總結（1）房地產開發(fā)企業(yè)土地增